物業(yè)多種經(jīng)營(yíng)管理草案

1、物業(yè) 經(jīng)營(yíng)管理部工作草案為進(jìn)一步挖掘物業(yè)創(chuàng)收潛力，規(guī)范創(chuàng)收服務(wù)工作，確保2012 年企業(yè)非主營(yíng)業(yè)務(wù)工作目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，特制定以下創(chuàng)收管理草案。一、物業(yè)創(chuàng)收經(jīng)營(yíng)分析2012 年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)困難，作為地產(chǎn)下屬的物業(yè)管理企業(yè)其經(jīng)營(yíng)管理壓力重重，依附地產(chǎn)支持的物業(yè)生存方式將不復(fù)存在。物業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)的收入是物業(yè)生存的基本來(lái)源， 但一個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)用基本是一定量化的指標(biāo)， 而且物業(yè)管理費(fèi)用因?yàn)楦鞣皆颍?特別是前期物業(yè)， 其主營(yíng)業(yè)務(wù)收費(fèi)困難， 而作為非主營(yíng)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收業(yè)務(wù)將必是物業(yè)生存發(fā)展的有力保障， 物業(yè)要盈利、 要發(fā)展必須要重點(diǎn)開(kāi)展各項(xiàng)物業(yè)創(chuàng)收工作，以創(chuàng)收來(lái)輔助物業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是一個(gè)勞

2、動(dòng)力密集型的企業(yè)， 60%的勞動(dòng)力成本支出，是物業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)成本。怎樣開(kāi)發(fā)利用勞動(dòng)力資源，怎樣開(kāi)發(fā)利用物業(yè)人的專業(yè)技能， 怎樣開(kāi)發(fā)小區(qū)現(xiàn)有的物業(yè)資源， 怎樣開(kāi)發(fā)物業(yè)的客戶資源等等，這些都是物業(yè)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收的關(guān)鍵因素。 2012 年集團(tuán)公司對(duì)經(jīng)營(yíng)管理工作提出了新的要求， 公司領(lǐng)導(dǎo)也非常重視各項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理工作?，F(xiàn)各項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理工作的開(kāi)展，無(wú)系統(tǒng)的統(tǒng)籌管理，必須由我們公司經(jīng)營(yíng)管理部牽頭， 下到每個(gè)項(xiàng)目認(rèn)真研討， 統(tǒng)籌規(guī)范管理。 經(jīng)營(yíng)管理部指導(dǎo)、 監(jiān)督、 服務(wù)項(xiàng)目； 項(xiàng)目認(rèn)真組織實(shí)施創(chuàng)收方案，同時(shí)公司明確統(tǒng)一的獎(jiǎng)勵(lì)分配標(biāo)準(zhǔn)， 充分調(diào)動(dòng)每個(gè)項(xiàng)目管理者、 每個(gè) 員工的創(chuàng)收工作積極性，以創(chuàng)收保經(jīng)營(yíng)，以創(chuàng)收服務(wù)推

3、品質(zhì)。二、經(jīng)營(yíng)管理部的主要工作1、 規(guī) 范管理對(duì)經(jīng)營(yíng)管理工作全面梳理，出臺(tái)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理制度，明確管理流程，規(guī)范經(jīng)營(yíng)管理工作的全面開(kāi)展。2、 統(tǒng) 籌資源全面統(tǒng)籌各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理資源（包括項(xiàng)目自有硬件資源、客戶資源、外部資源等） ，建立統(tǒng)一共享的客戶資源溝通平臺(tái)。3、 服 務(wù)項(xiàng)目指導(dǎo)審核項(xiàng)目創(chuàng)收管理方案、合同及服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，推進(jìn)項(xiàng)目創(chuàng)收工作的組織、實(shí)施，監(jiān)管項(xiàng)目創(chuàng)收過(guò)程，評(píng)估、改進(jìn)創(chuàng)收管理活動(dòng)。4、 拓 展經(jīng)營(yíng)充分利用內(nèi)部資源及社會(huì)資源統(tǒng)籌管理，全面拓展新的經(jīng)營(yíng)管理模塊。三、物業(yè)創(chuàng)收管理實(shí)施計(jì)劃1、根據(jù)集團(tuán)公司及湖南公司經(jīng)營(yíng)管理工作的相關(guān)文件及要求開(kāi)展工作；2、出臺(tái)經(jīng)營(yíng)管理工作草案，明確管理職能及工

4、作方向；3、項(xiàng)目歷史創(chuàng)收情況及現(xiàn)有資源調(diào)查、統(tǒng)計(jì)與分析；4、規(guī)范各項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理工作,同時(shí)設(shè)立項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)專員（項(xiàng)目經(jīng)理承擔(dān)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任， 可下設(shè)經(jīng)營(yíng)管理專員， 協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理全面推進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理工作，經(jīng)營(yíng)管理專員不做崗位工資調(diào)整，年終給以項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)獎(jiǎng)勵(lì) ） ；5、項(xiàng)目創(chuàng)收調(diào)研，制定初步單項(xiàng)項(xiàng)目創(chuàng)收草案；6、資源分析、市場(chǎng)調(diào)查及社會(huì)資源整合、談判；7、協(xié)助項(xiàng)目制定各項(xiàng)創(chuàng)收方案、協(xié)議，并報(bào)公司審批；8、公司創(chuàng)收獎(jiǎng)勵(lì)分配制度的制定與實(shí)施工作的檢查;9、有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定;10、構(gòu)建業(yè)主資源溝通平臺(tái)。四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收的基本項(xiàng)目1. 公共收入電梯廣告、公共區(qū)域廣告、公共區(qū)域臨時(shí)攤位、公共停車收入等；2. 非公共

5、收入家政服務(wù)、特約服務(wù)、通訊信號(hào)覆蓋費(fèi)、商務(wù)中心服務(wù)、中介服務(wù)、汽車美容、衣物洗滌、留存物業(yè)的托管租賃與代售服務(wù)、水塘養(yǎng)殖及垂釣、維修服務(wù)、入伙展示、婚慶禮儀、電瓶車接送、幼兒托管、 商家企業(yè)活動(dòng)推廣、 會(huì)議中心對(duì)外延伸拓展、 會(huì)所經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)推廣、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)收入、 各種文化教育藝術(shù)體育培訓(xùn)服務(wù)、 保險(xiǎn)代理等各類代理服務(wù)、業(yè)主裝修期間垃圾清運(yùn)、裝修材料采購(gòu)、房屋裝修、裝修成品保護(hù)，其它其他經(jīng)營(yíng)性服務(wù)機(jī)構(gòu)（電梯維保公司、裝修公司、幼兒園、小賣部等） 。五、經(jīng)營(yíng)投入與創(chuàng)收服務(wù)分配草案1、經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收資金投入根據(jù)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目實(shí)際情況可采取自營(yíng)、合營(yíng)、招商引資等多種方式；2、創(chuàng)收分配參照保利物業(yè)總公司多種經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收

6、獎(jiǎng)勵(lì)暫行辦法，并根 據(jù)實(shí)際情況確定具體分配方案；3、項(xiàng)目經(jīng)理與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)專員的有償服務(wù)獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)由公司根據(jù)項(xiàng)目經(jīng) 營(yíng)工作開(kāi)展情況確定，項(xiàng)目?jī)?nèi)部經(jīng)營(yíng)獎(jiǎng)勵(lì)辦法由項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)集體研究確 定，并報(bào)公司備案。六、物業(yè)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收管理規(guī)程1、目的規(guī)范創(chuàng)收經(jīng)營(yíng)管理，提升經(jīng)營(yíng)服務(wù)品質(zhì)；2、適用范圍適用于公司經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收統(tǒng)籌管理及項(xiàng)目創(chuàng)收指導(dǎo)、服務(wù)工作；3、組織管理體系4、崗位職責(zé)為了確保經(jīng)營(yíng)管理部的工作在公司的支持與監(jiān)督下，能正常運(yùn)轉(zhuǎn)并逐步取得成效的前提下，制定以下崗位職責(zé)：（ 1）經(jīng)營(yíng)管理部經(jīng)理的崗位職責(zé)A、全面負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理部管理工作，負(fù)責(zé)部門工作計(jì)劃制定與實(shí) 施， 對(duì)部門員工日常工作進(jìn)行檢查和考核， 保證部門工作不出現(xiàn)差

7、錯(cuò)；B、協(xié)助、監(jiān)管項(xiàng)目起草創(chuàng)收管理協(xié)議、合同服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等；C、推進(jìn)各項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收工作的組織、實(shí)施；D 、對(duì)各項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收服務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)管、指導(dǎo)與服務(wù)；E、對(duì)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收工作進(jìn)行總結(jié)、分析與改進(jìn)；F、負(fù)責(zé)本部門員工的工作分配、指導(dǎo)監(jiān)督，并根據(jù)公司培訓(xùn)體 系建設(shè)要求實(shí)施培訓(xùn)；G、負(fù)責(zé)本部門固定資產(chǎn)和辦公設(shè)備、設(shè)施的管理；H 、制訂公司經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收年度預(yù)算并進(jìn)行管控；I 、完成公司領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作。（ 2）經(jīng)營(yíng)管理部業(yè)務(wù)經(jīng)理的崗位職責(zé)A、在經(jīng)營(yíng)管理部經(jīng)理的指導(dǎo)與監(jiān)督下，負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理業(yè)務(wù)拓展 工作；B 、計(jì)劃并推進(jìn)實(shí)施各項(xiàng)目廣告宣傳、推廣策略；C、負(fù)責(zé)考察各項(xiàng)目可創(chuàng)收業(yè)務(wù)的工作，確保經(jīng)營(yíng)管理工作正常 運(yùn)行；D

8、 、負(fù)責(zé)公司對(duì)外單位的業(yè)務(wù)合作的溝通與協(xié)調(diào)；E、協(xié)助、支持各項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng)收業(yè)務(wù)工作的開(kāi)展；F、負(fù)責(zé)調(diào)查、收集、統(tǒng)計(jì)各類資源及信息，對(duì)獲得的信息進(jìn)行歸納和整理并分類，建立同行業(yè)、研究機(jī)構(gòu)、專家和政府有關(guān)部門聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)；加強(qiáng)外部資源的積累房地產(chǎn)公司、企劃、廣告商、媒體等專業(yè)機(jī)構(gòu)組成策略聯(lián)盟或伙伴關(guān)系；G、全力協(xié)助、配合部門經(jīng)理開(kāi)展工作，確保各項(xiàng)工作落實(shí)到位 和及時(shí)高效。H 、完成公司領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作。5、管理規(guī)程（ 1）公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批創(chuàng)收服務(wù)項(xiàng)目、相關(guān)創(chuàng)收服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、協(xié)議及獎(jiǎng)勵(lì)分配方案，全面指導(dǎo)創(chuàng)收經(jīng)營(yíng)管理工作；（ 2）公司直管領(lǐng)導(dǎo)指導(dǎo)協(xié)助經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收工作的全面開(kāi)展；（ 3）公司經(jīng)營(yíng)管理部協(xié)助

9、項(xiàng)目制定各項(xiàng)物業(yè)創(chuàng)收方案、管理協(xié)議、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收集各項(xiàng)社會(huì)資源，幫助、指導(dǎo)、監(jiān)管項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收工作的開(kāi)展；（ 4）物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)策劃并落實(shí)創(chuàng)收服務(wù)項(xiàng)目，制定相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施方案；（ 5）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)專員負(fù)責(zé)具體組織實(shí)施創(chuàng)收服務(wù)工作，監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量和協(xié)調(diào)處理創(chuàng)收服務(wù)過(guò)程中的有關(guān)問(wèn)題；（ 6）經(jīng)營(yíng)管理收入由公司財(cái)務(wù)部門統(tǒng)籌管理；6、基本流程（ 1）項(xiàng)目服務(wù)中心結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，召集服務(wù)中心各部門相關(guān)人員開(kāi)會(huì)討論制定創(chuàng)收服務(wù)初步方案；（ 2）項(xiàng)目服務(wù)中心討論制定創(chuàng)收服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（ 3） 經(jīng)營(yíng)服務(wù)部協(xié)助項(xiàng)目與外部合作單位協(xié)商合作內(nèi)容及合作方式；（ 4）經(jīng)營(yíng)管理部審核創(chuàng)收服務(wù)方案、合作協(xié)議及收費(fèi)標(biāo)

10、準(zhǔn)并報(bào)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批；（ 5）創(chuàng)收服務(wù)方案、合作協(xié)議及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)公司總經(jīng)理審批后，由項(xiàng)目經(jīng)理具體組織實(shí)施；7、實(shí)施過(guò)程控制（ 1） 項(xiàng)目服務(wù)中心根據(jù)審批后的相關(guān)文件要求，聯(lián)系合作單位由公司統(tǒng)一簽訂相關(guān)服務(wù)及合作協(xié)議（業(yè)主有償服務(wù)可通過(guò)各種方式公示） ；（ 2）項(xiàng)目服務(wù)中心將合作單位及創(chuàng)收服務(wù)對(duì)象的姓名、住址、服務(wù)項(xiàng)目作詳細(xì)登記，并建立相關(guān)合作及住戶服務(wù)檔案；（ 3） 項(xiàng)目服務(wù)中心根據(jù)協(xié)議要求安排相關(guān)部門向合作方及客戶提供相應(yīng)的管理服務(wù)工作并及時(shí)監(jiān)管創(chuàng)收工作的具體實(shí)施情況；（ 4）根據(jù)合作協(xié)議落實(shí)情況收取相關(guān)費(fèi)用；（ 5）項(xiàng)目服務(wù)中心認(rèn)真做好客戶創(chuàng)收情況實(shí)施檢查記錄，及時(shí)處理相關(guān)服務(wù)投訴；（ 6）每月統(tǒng)計(jì)多種經(jīng)營(yíng)報(bào)表,每季度經(jīng)營(yíng)管理部協(xié)同項(xiàng)目服務(wù)中心進(jìn)行創(chuàng)收方案實(shí)施評(píng)估， 對(duì)出現(xiàn)虧損及投訴較多的創(chuàng)收項(xiàng)目，應(yīng)向服務(wù)中心經(jīng)理提出，協(xié)同服務(wù)中心經(jīng)理出臺(tái)處理措施；（ 7）更改合作協(xié)議、降低或提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、停止該項(xiàng)創(chuàng)