房產(chǎn)中介操作流程圖參考模板

1、第一章  商圈經(jīng)營管理       何謂商圈精耕經(jīng)營 房產(chǎn)中介在特定市場區(qū)域中，負責(zé)市場調(diào)查、分析、規(guī)劃、充分掌握市場情報資料，并隨時通過掌握的商圈內(nèi)的資料擬定商圈區(qū)域內(nèi)的行銷策略，做到有系統(tǒng)的開發(fā)和行銷，用以達到和產(chǎn)生在特定區(qū)域內(nèi)經(jīng)營的最高績效。房產(chǎn)中介實際營運中，在其特定的市場商圈區(qū)域內(nèi)可以是一家店或多家店在經(jīng)營。 商圈精耕其實也是中介門店和經(jīng)紀人的基礎(chǔ)作業(yè)之一，通過劃定周邊的商圈和社區(qū)、大樓，然后對其進行精耕細作，從一般的對周邊樓盤社區(qū)的交通、商業(yè)網(wǎng)點、教育設(shè)施等的了解，到熟悉樓盤的住戶數(shù)、入住率、物業(yè)費再到樓盤的投資

2、、入住狀況等等，總之要求經(jīng)紀人對樓盤的一切都要了如指掌，爛熟于胸。     商圈精耕對門店和經(jīng)紀人的益處是顯而易見的，通過商圈精耕，在客戶詢問相關(guān)社區(qū)大樓信息時，經(jīng)紀人對社區(qū)大樓信息的對答如流將充分展現(xiàn)經(jīng)紀人的專業(yè)素養(yǎng)和服務(wù)品質(zhì)，從而在客戶心目中樹立起專業(yè)、敬業(yè)的經(jīng)紀人形象。并且，對于大部分需求客戶而言，他們的目標(biāo)往往相當(dāng)明確，常常會直接指定想求租求購的意向樓盤社區(qū)，而經(jīng)紀人通過商圈精耕將大大縮短開發(fā)客戶指定樓盤社區(qū)的時間，并使房產(chǎn)交易的配對率得到明顯提高。商圈精耕經(jīng)營實施的原則 1、區(qū)域范圍力求細化 2、特性分析必須確認 3、商圈與社區(qū)相結(jié)合 4、實施必須保持持

3、續(xù) 5、計劃、執(zhí)行、檢查完全落實 1 / 21商圈精耕經(jīng)營的步驟 1、  劃分商圈范圍：以某一個中心點將東西南北以主要道路作為分區(qū)架構(gòu)，確定商圈名稱、商圈分類、商圈范圍； 2、  實地勘察其范圍內(nèi)地理環(huán)境，并明確搜集該商圈區(qū)域內(nèi)重要行政機關(guān)、商業(yè)中心、市場、學(xué)校、醫(yī)院、銀行、公園綠地、主要道路、公交線路、著名或標(biāo)志性建筑物等信息資料； 3、  實地勘察其范圍內(nèi)的社區(qū)、大樓地理環(huán)境，包括道路、街、巷、弄、號，明確社區(qū)大樓配套設(shè)施、綠化、建造年代、物業(yè)費用、居住戶數(shù)等等信息資料； 4、  繪制和整理商圈圖片資料內(nèi)容：    &#

4、160; 主要建筑物：每棟樓需標(biāo)示樓高，7層樓以上應(yīng)標(biāo)注大樓名稱。      門牌：街角和巷道兩旁，應(yīng)注明門牌號碼。      街道：單行道或雙行道，道路寬度（每部車寬2米）。      公共設(shè)施：公園、綠地、廣場、兒童游樂場、學(xué)校、停車場、體育場館、圖書館、批發(fā)市場、零售市場。      生活設(shè)施：自選商場、速食連鎖店、醫(yī)療機構(gòu)、政府機關(guān)、消防設(shè)施、公安派出所、郵電局、銀行。      憎惡設(shè)施

5、：變電站、加油站、航空站、污水處理站、焚化爐、高壓鐵塔、液化氣站、屠宰場、殯儀館、火葬場。      休閑設(shè)施：電影院、百貨公司（標(biāo)注名稱）；      公交站：標(biāo)示地點及站牌標(biāo)示方式；      高架橋、公路大橋；      鐵路、汽車客運站。 商圈精耕經(jīng)營特性分析 1、  商業(yè)特性分析 2、  辦公特性分析 3、  房屋特性分析4、  建筑特性分析 5、  交通特性分析 6、

6、0; 學(xué)區(qū)特性分析 7、  特殊人物分析 8、  競爭對手分析 商圈精耕成果報告書 1、  報告目的和對象 2、  商圈范圍及變革 3、  主要道路及社區(qū) 4、  環(huán)境、學(xué)區(qū)、公園、交通 5、  次要巷道及社區(qū) 6、  社區(qū)物件種類 7、  市場行情及分布情形 8、  未來商圈發(fā)展?jié)摿楹我倘?房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)就象蜘蛛結(jié)網(wǎng)一樣，要人脈廣布。所謂Farming-<商圈精耕就象種田一樣，努力耕耘必能豐收。而商圈耕耘是最省時、最有效、最直接的方法，商圈精耕也可以提升公司在商圈的知名度與信任度，

7、以便于增加附近社區(qū)的成交率，如果做好商圈耕耘，市場的占有率自然提高，開發(fā)物件源源不斷，也可以讓公司長期保持地區(qū)優(yōu)勢。 為何商圈精耕的理由： 1、  因為距離短，拜訪經(jīng)營，帶看銷售皆方便，節(jié)省時間； 2、  地段行情及市場動態(tài)，能更深入了解； 3、  專人專職的區(qū)域經(jīng)營，資源有效分配； 4、  強化了與社區(qū)居委會、物業(yè)管理員、社區(qū)三姑六婆、社區(qū)布點的聯(lián)系；第一手獲得待租售物件； 5、  建立商圈圖、商圈調(diào)查表、區(qū)域行情表，成為社區(qū)的房產(chǎn)顧問； 6、  參與社區(qū)活動，挖掘潛在客戶，讓商圈的人，無論是買賣房屋時都指名找您。 切記！深耕就是生

8、根。商圈精耕讓回頭客、潛在客戶都會找您這個顧問，讓您達到集客的功效，您好像管區(qū)的人一樣關(guān)心他們，鈔票自然也輕松入袋。商圈資料錄入XPS系統(tǒng) 1、  根據(jù)上面操作的步驟總結(jié)的資料和信息按照XPS相關(guān)欄目整理好 2、  錄入商圈資料      商圈范圍：記載內(nèi)容是某一個中心點將東西南北以主要道路作為分區(qū)架構(gòu)確認的商圈范圍。      商圈概述：記載內(nèi)容是商圈經(jīng)營特性分析內(nèi)容和未來發(fā)展趨勢、重點經(jīng)營和活躍的社區(qū)等等。 3、  錄入商圈內(nèi)社區(qū)資料 4、  錄入社區(qū)內(nèi)大樓資料第二章&#

9、160; 開發(fā)實務(wù)操作     如何開發(fā)房源 從事房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)工作的人，建立好人際關(guān)系是擁有了最大的資源，能夠透過親朋好友的支持及客戶的回饋，來建立龐大的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，行銷這條路才會走得順暢。因此中介業(yè)務(wù)工作首重開拓人際關(guān)系及房源。人際關(guān)系廣泛自然房源信息多。 1、  開發(fā)人脈：與社區(qū)住戶、居委會、物業(yè)管理員及客戶等保持友好關(guān)系并常常保持聯(lián)系2、  開發(fā)房源：每天掃街，注意市場動態(tài)、同行DM、刊登的廣告、開發(fā)信函、拜訪物業(yè)管理員、房展會活動、網(wǎng)站房地產(chǎn)欄目等等；多爭取曝光機會，如成交物件擴大宣傳、個人專業(yè)形象及知名度等開發(fā)房源法則 一、如何收集房源

10、 1、  市場調(diào)查：報紙、網(wǎng)站、DM、掃街、掃樓； 2、  買方轉(zhuǎn)賣方：幫助其代理尋找買方，并通過此買方打探看過同行哪些物件； 3、  由租轉(zhuǎn)售：將曾委托出租已出租和現(xiàn)在委托出租或在外面自租的屋主說服，將出租物件轉(zhuǎn)為出售； 4、  商圈耕耘：商圈內(nèi)布點、物業(yè)管理員維護； 5、  委托過期物件：回訪委托過期物件，再次協(xié)調(diào)續(xù)約。二、市場調(diào)查的好處 1、  可以了解市場上有何新房源在銷售，且具有實效性強、賣點好的物件比較容易登廣告。上期DM與本期DM比較不見的物件可能賣掉或者過期，即可以盡速追蹤； 2、  常作市場調(diào)查，除了可對市

11、場行情變化了如指掌，并可增強評估價格的能力，且對本身銷售的物件對比比較，對買方較具說服力； 三、如何開發(fā) 1、  通過市場調(diào)查后過濾較有賣點的物件，追蹤屋主； 2、  將追蹤到的屋主依其委托同行到期日之前后，分別在有望開發(fā)的物件區(qū)分ABCDE等級實施開發(fā)； 3、  當(dāng)追蹤到屋主時，第一次最好能見面拜訪，讓他產(chǎn)生深刻印象，再根據(jù)狀況，分別用XPR系統(tǒng)做到期提示服務(wù)，定期回訪，在委托到期前半個月做密集拜訪； 4、  利用夜間拜訪物件委托價位高的客戶，并制作好不動產(chǎn)說明書和銷售報告書； 5、  投放資料：分次有順序資料為：公司簡介、名片、個人簡介、定

12、期DM，開發(fā)信函、問候函； 6、  輔助工具：個人開發(fā)手冊、包括：證照、簡介、公司的相關(guān)資料、服務(wù)滿意的見證函、當(dāng)時市場交易行情或重要資訊剪報。 四、開發(fā)收集通道 1、  舊客戶、回頭客、客戶介紹或長期客戶。 2、  名冊開發(fā)：社團組織名人錄或電話本隨機。 3、  報紙開發(fā)：舊報紙廣告或每日自己銷售稿。 4、  網(wǎng)站開發(fā)：自租售物件、求租購客戶。 5、  現(xiàn)場紙條自租售物件。 6、  物業(yè)管理：管理員、業(yè)主委員會、住戶動態(tài)。 7、  親朋好友推薦：最好的人脈存折。 8、  開發(fā)商尾樓或代理公司客戶。 9、

13、  建立專屬商圈：掃街、掃樓商圈耕耘。 10 成交客戶維護：賀成交或信函。 11、 拍賣房市場或銀行貸款逾期處理房。 12、 廣告信函：釣魚稿或自我推薦信函。 13、來店、來電客戶：認真且親切接待和關(guān)懷。 14、人際關(guān)系不斷擴張。 五、開發(fā)注意事項 1、  成功的開發(fā)活動需要長久的經(jīng)營，持續(xù)不斷地努力，大多數(shù)中介人員都是前面三分熱情，持續(xù)力、恒心、耐力較差。因此需要借助XPR系統(tǒng)管理，不斷地提醒或做有計劃性的服務(wù)追蹤、拜訪計劃和時間，按期完成追蹤服務(wù)； 2、  時刻保持持續(xù)力和熱情，不斷調(diào)整追蹤計劃和內(nèi)容，達到預(yù)期目標(biāo)； 3、  利用晚上時間安

14、排拜訪，因其對象防御力、抗性弱，且容易找到房間主人或者鑰匙，成功率較高； 4、  不要忘記XPR系統(tǒng)的好處，不僅可作自我管理，并且具有提醒功能； 5、  擅長利用公司資源，如筆記本電腦，即有績效又有說服力； 6、  適時向公司和其他同仁提出支援和協(xié)助； 7、  拜訪或電話聯(lián)系時，要先想好說辭與此次拜訪的目的，每次聯(lián)系都要有成效與進度； 8、  定期拜訪社區(qū)物業(yè)管理人員，不要輕視這些管理員，利用商圈精耕時，多去社區(qū)管理室走動，可以挖掘出許多信息。六、電話約談法則 1、  時機：通過電話洽談，可以節(jié)省時間，但若在不適當(dāng)?shù)臅r機打電話約見，造

15、成對方生活上的困擾，則效果反而適得其反。因此，打電話前應(yīng)選擇適當(dāng)時機，同時必須要了解對方工作或生活習(xí)慣；如果是通過朋友介紹，最好向?qū)Ψ奖砻魇钦l介紹，以增加信任度。 2、  引導(dǎo)肯定式：電話洽談中，可用開放式問話引導(dǎo)客戶回答，并且讓客戶回答“是”為原則，因此在通話前，應(yīng)先規(guī)劃談話內(nèi)容，設(shè)計幾個讓客戶回答“是”的問題，當(dāng)你塑造出“肯定”情景后，依據(jù)談話的慣性定律，在回答了幾個“是”之后，通常很難推翻先前的肯定，而接受你的建議。 3、  二選一：為了確認客戶意愿、價格或拜訪時間等問題，盡量用“二選一”方式，讓對方在你的建議中二者選其一，而不是回答你“要”或者“不要”而已。 4、&

16、#160; 心理預(yù)演：心情緊張時，說話容易出錯，反而容易給人不好的印象，而且降低自己的信心程度；因此，談話前應(yīng)先做“心理預(yù)演”，先想象談話中可能出現(xiàn)的情景及狀況，當(dāng)面臨預(yù)想狀況發(fā)生時，因在預(yù)料中，可以不慌不忙從容應(yīng)對。 七、開發(fā)問題處理原則 常言：“銷售是從說不開始”其實這句話只停留在舊的思維，銷售所面臨拒絕處理，應(yīng)該是從“是”開始，重要的是如何正確判斷客戶拒絕的真正原因，進而提出解決方案，攀登成功銷售的巔峰，則是成功的業(yè)務(wù)人員應(yīng)該具備的技能；因此當(dāng)客戶提出反對意見時，不要急于反駁或解釋，先靜下心來聽聽客戶的心聲，或許可以從中找出反敗為勝的機會。 因此，處理問題應(yīng)有原則：說一、問二、聽三、看四

17、。 1、  要感謝客戶提出意見，不可表現(xiàn)出不耐煩或焦躁； 2、  絕不可以與客戶爭辯，逞口舌之快，贏了客戶，輸?shù)魳I(yè)務(wù)； 3、  過程中要平心靜氣，察言觀色，找出反對的真正原因； 4、  空當(dāng)原理：當(dāng)客戶提出反對意見時，應(yīng)該先同意他的看法，然后再提出自己的建議，就如汽車從一檔到倒檔必須先空檔。例如：“是的，您說的一點都沒有錯，但是從另外一方面來說?！?5、  情景法：說個故事來說服客戶。例如：“以前，我的客戶王先生本來也是這么認為，但是經(jīng)過我們公司的服務(wù)后，完全改觀了?！?6、  詢問法：對于客戶不斷地提出反對意見時，可以詢問他：“為什

18、么？”試探引導(dǎo)他說出真正的原因。 7、  轉(zhuǎn)移注意法：如果客戶提出反對意見，無法及時回答或解決，不妨輕描淡寫帶過，并且趕快插入另一個話題。 8、  拖延法：如果此次洽談，眼看雙方無法達成共識，則以其中幾項的反對意見做下次洽談的理由。 八、常見問題處理 1、  要求折讓中介服務(wù)費      如此一來對客戶難免不公平，有些人收2%，有些人收1%，反而讓客戶權(quán)益受損。      公司收取服務(wù)費的標(biāo)準(zhǔn)是為了提供最佳的行銷策略，如廣告、文宣用品、人員的專業(yè)服務(wù)等等   

19、60;  傭金太少的個案，業(yè)務(wù)人員銷售意愿低，反而達不到效果。2、  不簽專任委托      因為每家公司都可以賣，所以容易發(fā)生一房二賣的糾紛；     不簽約的個案無法上系統(tǒng)連線，對于銷售有阻力；      因為其他公司也可以賣，所以公司不會投資太多的資源促銷。3、  免中介屋主     強調(diào)中介公司的專業(yè)性，由合法、合格訓(xùn)練的經(jīng)紀人來專職服務(wù)絕對比自己租售來得有效率；   

20、  房產(chǎn)銷售須支付廣告費及大量的時間和精神，委托中介公司來做，一切費用和精神都不用操心，成交再付服務(wù)費；     代為接聽及過濾眾多電話，避免不必要的騷擾并通過中介篩選客戶后才帶看；     因公司長期經(jīng)營，成交并積累大量客戶，且有很好的口碑，可以加速成交機會；     強調(diào)公司通過XPR管理系統(tǒng)管制服務(wù)品質(zhì)和嚴控交易流程，比自租售更有績效，同時交易安全也有保障措施；     自租售時，無法過濾來訪客戶，安全性也無法保障；由專

21、業(yè)經(jīng)紀人帶看，以避免詐騙集團或居心不良的人看房的風(fēng)險，并過濾出有誠意的買方；     委托中介銷售，不會只局限一、兩組客戶間，比自銷售更容易賣出好價位；     國家考試合格的專業(yè)法律代書，專業(yè)解說可以避免買賣契約諸多陷阱；     提供專業(yè)的節(jié)稅方式，協(xié)助您事先規(guī)劃省下不必要的費用；     確實掌握市場最新動態(tài)，提供行情分析，建議最佳合理的價位；     中介公司可以站在中立的立場，扮演買賣之

22、間的協(xié)調(diào)潤滑角色，當(dāng)買賣雙方條件有所差距時，經(jīng)由經(jīng)紀人居中協(xié)調(diào)沖突，可以避免爭議而容易成交；     專業(yè)的談判技巧，可以達到買賣雙方雙贏的局面。4、  縮短委托時間     作業(yè)時間太短，無法找到適當(dāng)?shù)馁I方；     與其短時間不斷的換公司賣，不如由一家公司有充裕的時間經(jīng)營；     委托時間長，可爭取較多廣告資源；5、  不急于租售     早點賣，可減少利息支出；

23、0;    目前房地產(chǎn)市場不看好，所以早日處理會比較好；     早點處理可避免中介公司再來騷擾。6、  受同行干擾影響     保持高度密集聯(lián)系，以消除同行破壞引起的客戶疑慮；     以公司制作的精美文宣及輔助資料，強調(diào)公司正派經(jīng)營形象；     以公司過去成交的實例，證明公司的實力九、開發(fā)工作管理1、  基本動作     了解市場概況。如：市

24、場行情、市場動態(tài)、房產(chǎn)相關(guān)行業(yè)情形；     開發(fā)新物件：建立客戶資料庫及維護客戶資料，制作物件追蹤線；     要求每周固定的新進物件量及每月設(shè)定高標(biāo)準(zhǔn)的庫存量；     有效的經(jīng)營責(zé)任商圈及同步穩(wěn)定的人際關(guān)系商圈；     沒有委托量，您就沒有生意，要求自己找到的是一個可租售的委托。2、  日工作檢查總結(jié)     各種搜集管道的開發(fā)并掌握市場行情與開發(fā)新房源；  

25、   養(yǎng)成每日看房的習(xí)慣并利用XPR系統(tǒng)記錄物件開發(fā)追蹤服務(wù)情形；     隨時關(guān)心責(zé)任商圈動態(tài)并分配時間掃街、掃樓，商圈耕耘；     電話拜訪后，回訪以敲定親自上門拜訪，并進一步尋求委托；     整理資料，輸入XPR系統(tǒng)，研討計劃并針對疑難問題與主管討論，過濾待開發(fā)物件，設(shè)定時間簽訂委托。3、  周工作檢查總結(jié)     分析物件預(yù)計成交價，保持回報是重點，而議價是成果；  

26、0;  針對A級物件分析可買點，強力曝光，主力銷售；     責(zé)任商圈再檢查，尋求買方指定的物件或請商圈內(nèi)的人推薦待出售物件；     檢查是否有客戶忘了回訪；     檢查開發(fā)信函、海報DM的派發(fā)量、寄發(fā)量。4、  月工作檢查總結(jié)     確實知道商圈內(nèi)的競爭對手：售房動態(tài)、行情概況、市場供需等；     分析廣告資源是否實在和成效，檢查總結(jié)物件訴求；  

27、   對于所有待新搜集開發(fā)、待追蹤等房源資料整理并預(yù)計回訪進度；     與公司整體戰(zhàn)略配合并與單位同事搭配密切合作；     了解工作盲點及自我障礙瓶頸，讓自己成效能再精進。十、開發(fā)工具手冊制作與應(yīng)用一個房產(chǎn)經(jīng)紀人員，常常不知道如何來取得客戶的信任？進而獲得專任委托，常常雙手空空，說些沒有次序又不具有吸引力的話，徒勞無功。這里教您制作簡易的開發(fā)工具手冊，增加專業(yè)度和說服力。用一本活頁的開發(fā)手冊，里面有圖文并貌，作為我們應(yīng)用的輔助工具，轉(zhuǎn)化成專業(yè)且有組織的話術(shù)。您可不要輕視它的魅力，因為純粹以語

28、言傳達的溝通方式，絕對不及用文字、圖片、圖像等資料來與客戶分析佳。其實，只是應(yīng)用“看圖說故事”的方法，來說明我們服務(wù)的價值，會比只耍嘴皮子的人捷足先登。下列提供幾種文件資料做制作參考：1、  個人簡介或公司簡介2、  個人經(jīng)紀人證或推薦書3、  商圈圖或城市計劃圖4、  公司對委托物件的廣告方式5、  公司對物件登陸系統(tǒng)條件6、  免費代估稅費與規(guī)劃7、  廣告范例8、  公司網(wǎng)頁上的物件強力曝光9、  市場行情及重要資訊10、      

29、60;       買賣房產(chǎn)流程圖11、              小禮品房產(chǎn)中介是溝通的事業(yè)，您聯(lián)系越多，就越會成功；再運用開發(fā)手冊面談來輔助，一定使您的專任委托率提升。消費需求開發(fā)社會變遷，資訊發(fā)達，找專業(yè)的房產(chǎn)中介公司來求租或求購房子已經(jīng)是趨勢。隨著我國房地產(chǎn)二手市場的不斷發(fā)展和成熟，消費者在求租和求購方面，可以放心的來借助合法規(guī)范的房產(chǎn)中介公司來完成成家的大事，許多專業(yè)問題和注意事項交給專業(yè)人員準(zhǔn)沒

30、有錯。為了說明委托其中的好處，現(xiàn)分幾個項目來說明，就可以了解其中的好處。1、  市場行情了解自己了解比較缺乏依據(jù)，房產(chǎn)中介公司有成交行情資料庫可查詢。2、  物件價格合理性自己摸索比較缺乏評估資料和依據(jù)，房產(chǎn)中介公司有專業(yè)的評估服務(wù)。3、  物件環(huán)境了解自己只能繞周邊看看片面，房產(chǎn)中介公司對區(qū)域的經(jīng)營有較深入的了解，而且房產(chǎn)中介公司接受屋主委托時是一定必備的基本工作。4、  物件多少對比自己只能局限于少數(shù)的個別物件，房產(chǎn)中介公司代理尋找有多樣物件可以選擇。5、  ,付出時間與精神    自己找要花費許多時間和精力，

31、房產(chǎn)中介公司可以節(jié)省時間和精力。6、  房產(chǎn)處理經(jīng)驗    一個人可能只有幾次的求租求購經(jīng)驗，房產(chǎn)中介公司是專職經(jīng)營且經(jīng)驗豐富。7、  房產(chǎn)法規(guī)和稅費    自己找容易有陷阱，房產(chǎn)中介公司經(jīng)紀人都經(jīng)專業(yè)考試或訓(xùn)練合格。8、  購房資金貸款    自己對于預(yù)算及貸款較缺乏，房產(chǎn)中介公司提供購房資金規(guī)劃及充足的銀行貸款資訊。9、  對于屋主信息    自己找處于資訊弱勢，房產(chǎn)中介公司提供制作完整的不動產(chǎn)說明書。10、  

32、            買賣簽約過戶    自己辦理簽約經(jīng)驗少需多方打聽，房產(chǎn)中介公司有專業(yè)人員，經(jīng)驗豐富且注意細節(jié)。11、              服務(wù)報酬自己處理雖無服務(wù)費，房產(chǎn)中介收取少額服務(wù)費用但交易較有保障。消費行為分析1、  動機分析：深入了解消費者動機及需求，通?？梢苑譃橥顿Y與自住兩種。2、 

33、 人員分析：針對買方在求租或求購決策中所有深具影響之成員，要進行偏好與需求的分  析，以此方向來進行行銷活動，可達事半功倍的效果。3、  物件分析：根據(jù)潛在消費者之動機、階層、收入及決策權(quán)等來研究推出產(chǎn)品的訴求，哪些是主力物件推薦，推薦的重點如何？這些重點是否滿足需求方的訴求。4、  時間分析：需求方的求租或求購的時間點，包含分析年齡層、看房的時間及交易時間均      與推薦物件的時機息息相關(guān)。5、  地段分析：依據(jù)需求方人口及工作地點分布找出需求方可能中意的地段、需求的地區(qū)。6、  價格分析

34、：評估需求方對價格的接受度，分析求租或求購方的廣告來源管道等等，要做哪些方面的工作？才能縮短彼此的認知和快速的接受物件。7、  策略分析：找出本身的優(yōu)勢；分析本身的劣勢；找出本身的機會點；分析本身的威脅（問題）點。尋找需求十大通路1、  電視臺、報紙物件廣告。2、  網(wǎng)站物件發(fā)布。3、  網(wǎng)站需求尋找。4、  門店櫥窗展示，客戶關(guān)注。5、  物件現(xiàn)場看板或紅布條。6、  DM廣告投遞。7、  派發(fā)廣告文宣或夾報。8、  守現(xiàn)場9、  同行聯(lián)合銷售10、   

35、0;          房產(chǎn)會展示。開發(fā)自我的人際網(wǎng)絡(luò)       一個初入中介業(yè)的業(yè)務(wù)員，剛開始常常不知道客戶再哪里？不知道要從什么方向?qū)ふ铱驮?？其實，可以先以自己為出發(fā)點，去想一想如何延伸？因為，每個人都有他自己的人脈基礎(chǔ)，先用這些基礎(chǔ)來擴張，并且尋找彼此的共同點，同時能建立彼此的共同話題。有關(guān)系，搭關(guān)系，找關(guān)系，妥善運用人際關(guān)系，進而發(fā)揮人脈的連鎖效應(yīng)，然后搭起業(yè)務(wù)基礎(chǔ)的橋梁。下列，從八個方向來教如何你拉關(guān)系？一?同宗：  是指與我們有血源關(guān)系的家族或宗親。一開始，一定要讓親戚們知道我們在房仲業(yè)服務(wù)，可以成為他們在不動產(chǎn)相關(guān)問題上的顧問，提供服務(wù)及協(xié)助，也希望他們可以向其它朋友們推薦我們，作為我們最大的樁腳。此外，與