房地產(chǎn)估價常見錯誤案例分析說課講解

1、房地產(chǎn)估價常見錯誤案例分析房地產(chǎn)估價常見錯誤案例分析作者：佚名時間： 2008-11-25瀏覽量：一、估價報告本身的不完善、缺少規(guī)范中 "估價報告的規(guī)范格式 " 所要求的必備項目。2、對估價對象描述不清沒有說明估價對象的產(chǎn)權(quán) , 即沒有說明委托方是否擁有估價 對象的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。對估價對象的性質(zhì)沒有描述清楚對估價對象的物質(zhì)實體狀況描述不清楚3、行文、譴詞造句不當(dāng) 4、邏輯不嚴(yán)謹(jǐn)前后不一致5、寫作有錯誤評估結(jié)果中沒有說明幣種 , 沒有進(jìn)行大寫。對外幣表達(dá)的結(jié)果 , 沒有寫明折算成人民幣的匯率。表達(dá)形式不科學(xué)二、估價方法選用上的錯誤、只使用了一種估價方法2、能用市場比

2、較法的沒有用。3、收益性房地產(chǎn)的估價 , 未選用收益法作為其中的一種估價 方法。4、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價 , 未選用假設(shè) 開發(fā)法作為其中的一種估價方法。5、適宜采用多種估價方法進(jìn)行估價的 , 沒有同時采用多種估 價方法進(jìn)行估價。估價方法的選用沒有結(jié)合估價對象的特點 或不符合有關(guān)的規(guī)定三、應(yīng)用估價方法時的錯誤、收益法收益期限確定錯誤。沒有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價格評估的依據(jù)。對于客觀收益沒有考慮到未來的變化。收益的測算錯誤。沒有考慮收租率或入住率或滿客率 ; 沒有 考慮公共流通比 ; 求取的方法錯誤 ; 收益計算中有關(guān)面積套 錯了。正常費(fèi)用的測算錯誤A、 費(fèi)用的測算遺漏了項目

3、或增加了不合理的項目。第一，將 一次性支付的費(fèi)用及與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取 客觀收益的直接必要的費(fèi)用。第二 , 對于租賃房地產(chǎn)采用收 益法評估時 , 正常費(fèi)用中稅金的計算只計算了房產(chǎn)稅 , 而沒 有計算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅。第三 , 自己經(jīng)營的房 地產(chǎn) , 在正常費(fèi)用的計算中遺漏了經(jīng)營利潤。第四 , 把所得稅 也作為總費(fèi)用的一個組成部分。B、費(fèi)用的計算中計費(fèi)基礎(chǔ)錯誤。c、費(fèi)用的計算方法錯誤。D、參數(shù)確定錯誤。E、總費(fèi)用中包含了折舊費(fèi)。F、對于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣 除項目沒有按租賃合同的約定。資本化率確定錯誤A、資本化率選定錯誤B、用途不同的部分采用了相同的

4、資本化率c、安全利率選擇錯誤D、把物價上漲率和經(jīng)濟(jì)增長率作為資本化率。2、市場比較法修正系數(shù)的確定沒有充足的理由 &nbsp房地產(chǎn)估價常見錯誤案例分析作者：佚名 時間： 2008-11-25 瀏覽量： ;比較實例的數(shù)量不夠 , 即沒有達(dá)到三個以上的可比實例。修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛 倒。單項修正對可比實例成交價格的調(diào)整幅度超過了20%,或者各項修正對可比實例成交價格的綜合調(diào)整幅度超過了30%。比較修正的方向錯誤?？杀葘嵗环蠗l件。區(qū)域因素與個別因素混淆不請。區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有結(jié)合估 價對象與可比實例的差異。區(qū)域因素與各別因素具體比較

5、修正項目的選擇沒有與評估對象的特點結(jié)合起來。比較修正項目有漏項。間接比較與直接比較混淆不清。區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯誤。 一、報告書不完整. 封面2. 目錄3. 致委托方函4. 估價師聲明5. 估價假設(shè)和限制條件6. 估價結(jié)果報告7. 估價技術(shù)報告8. 附件二、報告書不完整. 估價結(jié)果報告書漏項) 委托方二 ） 估價方三）估價對象的說明應(yīng)包括 : 名稱 , 坐落 , 面積 , 層數(shù), 建筑結(jié) 構(gòu), 裝修,設(shè)施設(shè)備 , 平面布置 ,工程質(zhì)量 ,建成年月 , 維護(hù)、保 養(yǎng)、使用情況 , 公共配套設(shè)施完備程度 , 利用現(xiàn)狀 , 權(quán)屬狀況 ）四）估價目的五）估價時點六）價值定義七）估價依據(jù)八）估價

6、原則九 ） 估價方法 十 ） 估價結(jié)果十一) 估價人員十二) 估價作業(yè)日期十三) 估價報告應(yīng)用的有效期2. 估價技術(shù)報告漏項一) 個別因素分析二 ) 區(qū)域因素分析三 ) 市場背景分析四 ) 最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價常見錯誤案例分析作者：佚名 時間： 2008-11-25 瀏覽量：五 ) 估價方法選用六) 估價測算過程七) 估價結(jié)果確定一、估價對象屬于房地產(chǎn)的) 土地使用權(quán)人交代不清, 集體2) 土地使用權(quán)性質(zhì)交代不清 , 如是出讓還是劃撥土地 土地還是國有土地等3) 土地使用年限交代不清 , 如起止年月等4) 是否具有土地使用權(quán)證沒有交代5) 是否具有房屋所有權(quán)證沒有交代6) 房屋用途交代不

7、清7) 建筑物結(jié)構(gòu)交代不清8) 房屋建成年代交代不清9) 房屋的權(quán)屬交代不清0) 房屋的狀態(tài)交代不清楚二、估價方法選用上的錯誤、只使用了一種估價方法2、能用市場比較法的沒有用。3、收益性房地產(chǎn)的估價 , 未選用收益法作為其中的一種估價 方法。4、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價 , 未選用假設(shè) 開發(fā)法作為其中的一種估價方法。5、適宜采用多種估價方法進(jìn)行估價的 , 沒有同時采用多種估 價方法進(jìn)行估價。估價方法的選用沒有結(jié)合估價對象的特點或不符合有關(guān)的規(guī)定三、應(yīng)用估價方法時的錯誤、收益法收益期限確定錯誤。沒有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價格評估的依據(jù)。對于客觀收益沒有考慮到未來的變化。收益的測算

8、錯誤。沒有考慮收租率或入住率或滿客率 ; 沒有考慮公共流通比 ; 求取的方法錯誤 ; 收益計算中有關(guān)面積套 錯了。正常費(fèi)用的測算錯誤A費(fèi)用的測算遺漏了項目或增加了不合理的項目。第一，將一次性支付的費(fèi)用及與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客 觀收益的直接必要的費(fèi)用。第二 , 對于租賃房地產(chǎn)采用收益法評估時 ,正常費(fèi)用中稅金的計算只計算了房產(chǎn)稅, 而沒有計算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅。第三 , 自己經(jīng)營的房地 產(chǎn), 在正常費(fèi)用的計算中遺漏了經(jīng)營利潤。第四 , 把所得稅也 作為總費(fèi)用的一個組成部分。B、費(fèi)用的計算中計費(fèi)基礎(chǔ)錯誤。c、費(fèi)用的計算方法錯誤。D、參數(shù)確定錯誤。E、總費(fèi)用中包含了折舊費(fèi)。F、對

9、于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項目沒有按租賃合同的約定。資本化率確定錯誤A、資本化率選定錯誤B、用途不同的部分采用了相同的資本化率C、安全利率選擇錯誤D、把物價上漲率和經(jīng)濟(jì)增長率作為資本化率。2、市場比較法修正系數(shù)的確定沒有充足的理由比較實例的數(shù)量不夠 , 即沒有達(dá)到三個以上的可比實例 修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。20%,或4) 單項修正對可比實例成交價格的調(diào)整幅度超過了者各項修正對可比實例成交價格的綜合調(diào)整幅度超過了30%。比較修正的方向錯誤?？杀葘嵗环蠗l件。7) 區(qū)域因素與個別因素混淆不請。8) 區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有結(jié)

10、合 估價對象與可比實例的差異。9) 區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有與評 估對象的特點結(jié)合起來。比較修正項目有漏項。間接比較與直接比較混淆不清。區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯誤。房地產(chǎn)估價常見錯誤案例分析作者：佚名 時間： 2008-11-25 瀏覽量：、從估價報告的結(jié)構(gòu)上講 , 內(nèi)容不完整a、缺委托估價方 b、缺受理估價方C、估價對象概況交代不清，所需資料收集不全面。土地需說明 : 名稱、坐落、面積、形狀、四至、用途、生熟 程度、土地現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、產(chǎn)權(quán)狀況及說明、土地使用權(quán) 起止期、地價區(qū)類等。建筑物需說明 : 名稱、坐落、面積、 樓層數(shù)、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、建成年代、用途、產(chǎn)權(quán)狀

11、況及 證明等。單獨估價建筑物時 , 也要有土地證明。此外 , 還應(yīng)對 環(huán)境作簡要說明。d、缺估價目的，或目的不清。是何種條件狀態(tài)下的價格。如熟地、毛地 ; 開發(fā)場地還是項 目完成時的土地 ; 已完工建筑還是在建工程 ; 期地、期房現(xiàn)房 等。e、估價時點：不是一段時間，而是某一日。f 、缺估價依據(jù)。估價方法及操作的主要依據(jù) ; 與估價目的相 配合的合法性依據(jù)等。一綜合察看、對照估價規(guī)范看估價報告案例是否符合規(guī)范格式 , 內(nèi)容描 述項目是否完全、合適 , 書寫方式 , 用詞稱呼、符號、序號、 術(shù)語、大寫、錯別字等是否準(zhǔn)確。2、察看估價方法是否與估價目的 , 估價對象適用 , 估價技術(shù) 路線是否正確

12、3、估價時點是否準(zhǔn)確4、修正年限是否正確5、檢查計算是否正確 , 前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致6、對采用的方法是否有合理的說明和理由7、任何一項數(shù)據(jù)都應(yīng)有依據(jù) , 必要時說明8、注意利息的計算方式 , 期限9、報告有效期應(yīng)以報告完成之日為準(zhǔn)0、現(xiàn)實用途和法定用途相符1、一估價以選用兩種以上的估價方法,要符合要求 , 選用取舍都應(yīng)有理由有條件選用市場比較法的收益性的房地產(chǎn)要 有一用收益法具有投資開發(fā)或潛力的用一開發(fā)法2、注意對價格的稱謂是否錯誤3、要察看估價類型 , 對照規(guī)范對此要求4、最后一道題一定要細(xì)心 ,首先指出錯誤 ,在進(jìn)行改正 , 切忌 認(rèn)真. 正確的改錯了要倒扣分的5、糾紛房屋 , 拆遷房屋

13、 , 拍賣等特殊的估價 , 應(yīng)注意特別說明 原因狀況6、注意一些對估價的特殊規(guī)定 , 如對不得設(shè)定抵押權(quán)的 , 國 有劃撥土地的等等7、保險估價應(yīng)首先明確是否包含間接損失, 說明是否能修復(fù)8、基準(zhǔn)地價修正法中基礎(chǔ)設(shè)施要進(jìn)行修正, 使用年限是否明二比較法 :、比較實例的用途 , 結(jié)構(gòu)等必須一致 , 不一致適應(yīng)說明2、是否統(tǒng)一了可比價格的可比基礎(chǔ) : 付款方式 , 單價, 統(tǒng)一幣 種和貨幣單位 ,面積內(nèi)涵 ,面積單位。交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)是否正 常3、實例不應(yīng)少于三個4、實例應(yīng)修正差別不應(yīng)太大 , 每次單項修正不能超過 20%, 綜合修正不能超過 30%5、可比實例是否在同一供求區(qū) , 規(guī)模是否相當(dāng) ,

14、 權(quán)利性質(zhì)類 型 , 故價目的應(yīng)該吻合 , 價格是否為正常交易價格或可修正6、日期修正 ,時間.方法. 公式, 狀況是否進(jìn)行修正 ,公式, 方 法 , 付款方式7、最終比準(zhǔn)價格是否進(jìn)行了綜合和說明收益法 :、總費(fèi)用和總收益的計算是否準(zhǔn)確 , 正確 , 租金計算是否有漏 項和重復(fù)的 , 是否計算收益時考慮了出租率 , 出租收益是否 穩(wěn)定2、資本化率是否合理 , 綜合、土地、建筑物相比較3、安全利率的選取應(yīng)有必要的說明4、是否考慮了租金的未來變化5、收益無限年限扣除折舊和土地攤銷成本6、收益有租約的按租約 , 無租約的按客觀收益 , 空置也要考 慮客觀租金7、收益均應(yīng)以年為單位 , 查看是否一致

15、成本法 :、成本應(yīng)為社會平均成本 , 即客觀成本2、注意各種物業(yè)的價格 房地產(chǎn)估價常見錯誤案例分析作者：佚名 時間： 2008-11-25 瀏覽量：構(gòu)成3、注意保險估價不計地價 , 評估抵押價值時的土地價值考慮 是否正確 , 看是直接還是間接損失 , 如不可修復(fù) , 應(yīng)有說明4、銷售稅費(fèi)的依據(jù)是銷售收入不是成本 , 稅費(fèi)的構(gòu)成是否正 確5、入股的估價應(yīng)說明入股后的用途6、注意計稅方式是否正確 , 如房產(chǎn)稅要減去原值得 10-30%, 個人按市場價格出租居民用房 4%,營業(yè)稅 3%7、預(yù)售的價值應(yīng)在銷售價格中扣除而不是在最后的估價報 告中8、折舊計算是否正確 9、用成本計算而非成本價0、長壽命的折舊要減去短壽命的重置價格假設(shè)法、預(yù)期的價值應(yīng)減去管理費(fèi)銷售費(fèi)稅和購入土地的稅費(fèi)2、察看項目是否齊全是否項目有具體表述和利用計算如風(fēng) 險損失3、看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項, 現(xiàn)金流不計利潤和利息 , 傳統(tǒng)不折現(xiàn)4、注意項目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)5、其未來的用