[ZA]《項目運(yùn)營計劃管理辦法B3》029

1、旭輝集團(tuán)項目運(yùn)營計劃管理辦法（B3 版）1. 追求明確集團(tuán)計劃管理模式和考核機(jī)制，規(guī)范項目開發(fā)計劃的編制、審核、發(fā)布及調(diào)整的進(jìn)程安排，降低項目運(yùn) 營風(fēng)險，提升運(yùn)營彈性和均衡性，明確項目計劃的權(quán)責(zé)，加快項目計劃編制、協(xié)調(diào)、實施過程的效率，實現(xiàn)項目 運(yùn)營效率提升。2. 適用范圍適用于集團(tuán)、事業(yè)部所有項目計劃管理。3. 項目三級運(yùn)營體系集團(tuán)項目計劃管理體系，圍繞“分級管控、逐級細(xì)化、分級考核”核心思想，通過對項目開發(fā)全過程的各項 工作計劃分級分解，明確各項工作的責(zé)任人，以“編制一一審核一一執(zhí)行一一調(diào)整一一考核”的全過程控制模型 為核心，依據(jù)計劃體系進(jìn)行項目開發(fā)日常工作的控制管理和考核，動態(tài)地反饋項追

2、求實際進(jìn)展?fàn)顟B(tài)，實現(xiàn)對項目 全計劃進(jìn)度的精細(xì)化管理。表1三級項目計劃運(yùn)營管控體系計劃分級術(shù)語分級管控意義相關(guān)解釋一級計劃關(guān)鍵節(jié)點集團(tuán)考核主要體現(xiàn)在項目影響 公司經(jīng)營，現(xiàn)金流的重要節(jié)點指同期項目中，技術(shù)指導(dǎo)文件批復(fù)、樣 板區(qū)完工開放、獲取施工許可證、首次 開盤、完成交付/結(jié)轉(zhuǎn)、獲取大產(chǎn)證等項 目關(guān)鍵節(jié)點二級計劃項目里程碑節(jié)點事業(yè)部考核主要體現(xiàn)項目現(xiàn)金流、 重要階段性成果及重大形象進(jìn)度的節(jié)點指項目與集團(tuán)經(jīng)營計劃密切相關(guān)的30個重要里程碑節(jié)點。三級計劃項目主項計劃 （含專項計劃）工程部考核主要體現(xiàn)項目重要階 段性成果、主要形象進(jìn) 度、質(zhì)量管控點、專業(yè) 重要銜接、會議決策等節(jié)點指圍繞項目里程碑計劃而分

3、解的全專 業(yè)關(guān)鍵工作計劃。其中，包含項目全開 發(fā)周期中，覆蓋樣板區(qū)、銷售、設(shè)計、 報批、合約采購、工程、交付等階段及 各專業(yè)的重要工作項、控制點、階段性 成果等節(jié)點。4. 職責(zé)與權(quán)限4.1集團(tuán)產(chǎn)品與計劃決策委員會由集團(tuán)管理層、運(yùn)營、投資、銷售、工程、設(shè)計、人力等專業(yè)條線組成，進(jìn)行運(yùn)營計劃的目標(biāo)確定、過程中 調(diào)整的相關(guān)認(rèn)定，尤其是重大運(yùn)營調(diào)整、運(yùn)營事故問責(zé)的相關(guān)審議。4.2集團(tuán)項目PMO辦公室層面集團(tuán)項目PMO辦公室主要負(fù)責(zé)審核、發(fā)布、下發(fā)運(yùn)營計劃目標(biāo)，通過對關(guān)鍵節(jié)點的批準(zhǔn)、考核，實行排名、 經(jīng)濟(jì)處罰以及問責(zé)等方式監(jiān)控項目開發(fā)全過程，確定項目運(yùn)營節(jié)奏方向，確保經(jīng)營目標(biāo)的分解與實現(xiàn)節(jié)奏。4.3集團(tuán)

4、工程管理部集團(tuán)工程管理部主要負(fù)責(zé)審核和督導(dǎo)項目工程計劃的標(biāo)準(zhǔn)工期實施、達(dá)成，監(jiān)控項目工程相關(guān)開發(fā)目標(biāo)的實 現(xiàn)。4.4集團(tuán)商業(yè)管理部負(fù)責(zé)對地產(chǎn)項目公司上報集團(tuán)的商業(yè)項目運(yùn)營計劃節(jié)點進(jìn)行審核。CTGS-資料文件負(fù)責(zé)協(xié)同集團(tuán) PMO 辦公室對商業(yè)項目運(yùn)營計劃節(jié)點進(jìn)行管控，根據(jù)各事業(yè)部項目每月運(yùn)營計劃梳理，發(fā)現(xiàn) 問題，預(yù)警并上報集團(tuán) PMO 辦公室。4.5事業(yè)部PMO及運(yùn)營層面事業(yè)部層面由PMO牽頭，運(yùn)營負(fù)責(zé)人協(xié)助，負(fù)責(zé)事業(yè)部項目計劃的審核，各階段的計劃協(xié)調(diào)組織與推動。評 價事業(yè)部 / 項追求計劃完成能力。事業(yè)部需明確落實 PMO召集人制度，擔(dān)任 PMO召集人成員須是事業(yè)部班子成員，如果無運(yùn)營副總，則

5、由總經(jīng) 理負(fù)責(zé)運(yùn)營落地，PMO召集人應(yīng)圍繞經(jīng)營目標(biāo)，在事業(yè)部層面十足組織協(xié)調(diào)推進(jìn)前期決策、組織計劃落地，輔助 事業(yè)部經(jīng)營目標(biāo)實現(xiàn)。事業(yè)部PMO需明確各級財務(wù)負(fù)責(zé)人參加，以便統(tǒng)籌現(xiàn)金流、細(xì)化合作項目財務(wù)管理、動態(tài)跟蹤管理項目自有 資金回報率（跟投）。4.6 事業(yè)部項目團(tuán)隊 項目層面由項目總牽頭，負(fù)責(zé)項目計劃的編制與上報，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各專業(yè)（工程、設(shè)計、銷售等）專項計劃執(zhí)行落地。評價PMOb組計劃管理能力。4.7 旭美商業(yè)負(fù)責(zé)確定商業(yè)主項計劃中的商業(yè)部分運(yùn)營計劃。5項目開發(fā)計劃編制5.1. 編制依據(jù)：5.1.1 項目開發(fā)決策地圖及集團(tuán)運(yùn)營開發(fā)周期標(biāo)準(zhǔn)工期 （住宅+商業(yè)）。5.1.2 各事業(yè)部的年度經(jīng)營

6、計劃及項目全盤目標(biāo)5.2 計劃目標(biāo)的確認(rèn)5.2.1 拿地階段投資版運(yùn)營計劃：事業(yè)部運(yùn)營依據(jù)集團(tuán)分期制度、標(biāo)準(zhǔn)工期確定項目分期及排布項目分期運(yùn)營計 劃，形成投資階段運(yùn)營計劃。在 目標(biāo)版 計劃未確定前， 計劃考核以投資版運(yùn)營計劃為準(zhǔn)。522定位階段目標(biāo)考核版計劃確定：目標(biāo)版版計劃的確定進(jìn)程安排參考集團(tuán)項目PMO辦公室發(fā)布考核版核心指標(biāo)管理進(jìn)程安排 ，原則上目標(biāo)版計劃制定目標(biāo)不能低于投資版計劃。 確定后 3 天內(nèi)由事業(yè)部運(yùn)營在計劃系統(tǒng)中 上線審批。5.2.3 合作不操盤項目目標(biāo)版計劃確定：以首次召開項目董事會的會議決議確定的運(yùn)營計劃作為目標(biāo)版計劃。5.3 計劃目標(biāo)調(diào)整及審批5.3.1 計劃目標(biāo)調(diào)整目

7、標(biāo)版 計劃確定后，集團(tuán)考核節(jié)點計劃隨之確定，原則上項目按此目標(biāo)實施，若發(fā)生項目因集團(tuán)對經(jīng)營計 劃主動戰(zhàn)略性調(diào)整、政策或市場因素被動策略性調(diào)整、合作項目董事會決議被動調(diào)整情況等，事業(yè)部應(yīng)在不遲于 節(jié)點原計劃進(jìn)度 30 天前提出計劃目標(biāo)調(diào)整申請并附相關(guān)專題報告， 經(jīng)集團(tuán)相關(guān)部門、 集團(tuán)產(chǎn)品與計劃決策委員會、 集團(tuán)商管 及集團(tuán)管理層在滿足公司整體經(jīng)營計劃前提下，進(jìn)行審核認(rèn)定簽出意見單后調(diào)整計劃，調(diào)整后按新計劃 目標(biāo)進(jìn)行執(zhí)行和考核。5.3.2 計劃審批表2 計劃審批進(jìn)程安排表3實施過程監(jiān)控表分級監(jiān)控重點把控形式集團(tuán)項目PMO 辦公室負(fù)責(zé)把控項目全盤業(yè)績產(chǎn)出節(jié)奏，定期監(jiān)控一級計劃的實施情況，關(guān)注二級計劃

8、的進(jìn)展情況， 跟蹤開 盤、竣工、交付等重大節(jié)點的實現(xiàn)與風(fēng)險預(yù)警，以及把控合作不操盤項目、代建項追求主要進(jìn)展以及 風(fēng)險。提報周風(fēng)險預(yù)警通報、項目月報、項目重 大信息通報至集團(tuán)管理層集團(tuán)商業(yè)管理 部負(fù)責(zé)把控商業(yè)項目經(jīng)營目標(biāo)實現(xiàn)， 定期監(jiān)控一級計 劃的實施情況，關(guān)注二級計劃的進(jìn)展情況， 跟蹤商 業(yè)項目定位、設(shè)計評審、竣工、地產(chǎn)商業(yè)交付、招 商、開業(yè)籌備、開業(yè)等重大節(jié)點的實現(xiàn)與風(fēng)險預(yù)警。提報周風(fēng)險預(yù)警通報、項目月報、項目重 大信息通報至集團(tuán) PMOt理辦公室事業(yè)部運(yùn)營負(fù)責(zé)定期（季度、月度、周）監(jiān)控二級計劃的實施 進(jìn)展情況，過程中可以以會議紀(jì)要、 專項說明等形 式通報集團(tuán)管理層進(jìn)度完成情況。并針對相關(guān)重

9、大節(jié)點，提前開展評估各類風(fēng)險， 提前協(xié)調(diào)各專業(yè)落 實準(zhǔn)備工作。提報月報、周風(fēng)險預(yù)警以及計劃調(diào)整專 題、重大會議決策至集團(tuán)項目 PMC辦公室項目團(tuán)隊負(fù)責(zé)監(jiān)控、督促三級計劃各專業(yè)重要節(jié)點的計劃實 施情況，過程中可以以會議紀(jì)要、 專項說明等形式 通報事業(yè)部管理層進(jìn)度完成情況。通過項目周例會，以專項說明的形式上報 風(fēng)險預(yù)警以及計劃調(diào)整至事業(yè)部運(yùn)營計劃審批一級關(guān)鍵節(jié)點集團(tuán)項目PMO、公室及相關(guān)專業(yè)條線T集團(tuán)管理層個二級項目里程碑計劃PMOB集人/項目-事業(yè)部總經(jīng)理個三級項目主項計劃項目T各專業(yè)條線會簽T事業(yè)部運(yùn)營6.計劃實施過程監(jiān)控7. 計劃的評價與考核PMC辦公室管理部牽頭各部門修訂發(fā)布。7.1考核原

10、則 1）強(qiáng)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)工期，目標(biāo)制定時嚴(yán)格參照標(biāo)準(zhǔn)工期：標(biāo)準(zhǔn)工期由集團(tuán)項目 2 ）強(qiáng)調(diào)開盤、竣工、交付等重大節(jié)點：在考核時增加重大節(jié)點的權(quán)重，并對重大節(jié)點的延誤進(jìn)行問責(zé)。3）強(qiáng)調(diào)商業(yè)項目定位、地產(chǎn)交付商業(yè)、招商、開業(yè)等重大節(jié)點：在考核時增加重大節(jié)點的權(quán)重，并對重大節(jié)點 的延誤進(jìn)行問責(zé)。4）強(qiáng)調(diào)一次達(dá)成：鼓勵計劃按時完成，減少過程中因延誤多次調(diào)整。若節(jié)點延后，則考評折減。7.2考核標(biāo)準(zhǔn) 表4項目關(guān)鍵運(yùn)營節(jié)點表序 號節(jié)點名稱完成標(biāo)準(zhǔn)完成成果1項目交底會拿地后1周內(nèi)完成召開項目交底會，由投資條線就項目 土地情況、規(guī)劃報批、報建條件等向設(shè)計、銷售、運(yùn)營、 商管等部門交底，會后形成項目交底會紀(jì)要并由各 部門會

11、簽，并將成果郵件集團(tuán)項目PMC辦公室、商管、投資、銷售等相關(guān)部門項目交底會紀(jì) 要（各部門會簽）2跟投技術(shù)指導(dǎo)文件 完成審批按照集團(tuán)項目跟投管理制度項目跟投技術(shù)指 導(dǎo)文件3項目定位會剛需型項目拿地后14d完成項目定位，提交項目定位報 告并經(jīng)集團(tuán)“產(chǎn)品定位小組”審批通過，并將成果郵件 郵件集團(tuán)項目PMO、公室、銷售等相關(guān)部門。改善性或商業(yè)項目在拿地后 30d內(nèi)完成項目定位，提交項目定位報告、 會議紀(jì)要（商業(yè)項 目：市場研究及商 業(yè)定位報告/租金項目定位報告并經(jīng)“產(chǎn)品定位小組”及 集團(tuán)商管部投資 策劃組審批通過，并將成果郵件發(fā)送集團(tuán)項目 PMO、公 室、銷售、商管、旭美商業(yè)等相關(guān)部門。及運(yùn)營收入測算

12、及 招商計劃節(jié)點）4戰(zhàn)略規(guī)劃會剛需型拿地后 30d完成壩目戰(zhàn)略規(guī)劃會。改善性或商業(yè) 項目在拿地后45天完成項目戰(zhàn)略規(guī)劃會，并將成果郵件 集團(tuán)項目PMO、公室/集團(tuán)商管等相關(guān)部門壩目戰(zhàn)略規(guī)劃會 報告、會議紀(jì)要、 定位版戰(zhàn)略意圖 書、會議決策點5項目目標(biāo)版確定詳見考核版核心指標(biāo)管理進(jìn)程安排目標(biāo)版戰(zhàn)略意圖指 導(dǎo)書審批完成6招商業(yè)態(tài)規(guī)劃確認(rèn)拿地后2個月，技術(shù)指導(dǎo)文件批復(fù)前 3個月完成。提交 招商業(yè)態(tài)規(guī)劃報告并經(jīng)集團(tuán)商管部審批通過。并將成果 郵件發(fā)送集團(tuán)項目PMO、公室、事業(yè)部設(shè)計等相關(guān)部門技術(shù)指導(dǎo)文件版 招商業(yè)態(tài)規(guī)劃報 告7技術(shù)指導(dǎo)文件設(shè)計批復(fù)取得政府部門岀具的技術(shù)指導(dǎo)文件設(shè)計批復(fù)文件“技術(shù)指導(dǎo)文件批

13、 復(fù)”文本電子掃描 郵件8樣板區(qū)開工樣板區(qū)總包單位進(jìn)場，進(jìn)行基礎(chǔ)施丄（售樓處+樣板房）（若有樁基，則以樁基進(jìn)場進(jìn)度為準(zhǔn)）商業(yè)項目：招商中心可與售樓處兼并。樣板區(qū)策劃報告9取得施工證拿地后平均周期6個月完成，取得政府部門岀具的建 設(shè)工程施工許可證照“建設(shè)工程施工許 可證”文本電子掃 描郵件10取得開發(fā)貸取得施工許可證后 30天內(nèi)，完成開發(fā)貸，開發(fā)貸款首批 放款實際到賬日無11開工指非樣板區(qū)樁基單位進(jìn)場施工或基礎(chǔ)土方開挖進(jìn)度（按 孰先原則）樁基/ 土方施工完 成+開工審批單 完成12主體施工達(dá)到預(yù)售 條件（首批單體）首批銷售單體主體施工達(dá)到當(dāng)?shù)仡A(yù)售條件為標(biāo)準(zhǔn)形象進(jìn)度13樣板區(qū)開放售樓處及招商中心（

14、會所）、樣板房（臨時或?qū)嶓w）裝 修、樣板區(qū)室外景觀等完成，達(dá)到滿足開盤預(yù)售的條件（以銷售認(rèn)定為準(zhǔn)）形象進(jìn)度樣板區(qū)驗收確認(rèn)單14取得預(yù)售證（首批 單體）指開盤前一周內(nèi)取得首批銷售單體政府部門出具的預(yù) 售許可證照?！邦A(yù)售證”文本電 子掃描郵件15銷售開盤（首批單 體）開盤前需符合1）開盤前樣板工程（包括售樓處、樣板 房、樣板景觀區(qū)、會所等）必須完工開放，保證蓄客期 1個月。2）開盤前量及去化要求符合銷售要求。實際進(jìn)度16主體結(jié)構(gòu)封頂指最后一棟單體完成主體結(jié)構(gòu)頂層頂板結(jié)構(gòu)施工形象進(jìn)度、現(xiàn)場評 審、會議紀(jì)要17主力店合同簽訂及 一般商戶合同簽訂30濃上竣工前6個月內(nèi)完成。提交集團(tuán)商管部進(jìn)度說明。合同簽

15、訂清單18完成外立面落架指最后一棟單體外立面腳手架落架完成形象進(jìn)度19取得竣工備案證取得政府部門岀具的竣工備案證竣工備案證20一般商戶合同簽訂50%開業(yè)前5個月內(nèi)完成。提交集團(tuán)商管部進(jìn)度說明。合同簽訂清單21一般商戶合同簽訂80%開業(yè)前4個月內(nèi)完成。提交集團(tuán)商管部進(jìn)度說明。合同簽訂清單22商業(yè)接管1）開業(yè)前6個月內(nèi)完成。2）達(dá)到主力店工程交付條 件表。3）集團(tuán)商管查驗交付終版項目交付條件 確認(rèn)/交接清單、現(xiàn) 場評審、會議紀(jì)要23大于2000平米店鋪及主力店進(jìn)場裝修開業(yè)前5個月內(nèi)完成。項目工程交付條 件表/現(xiàn)場評審、 會議紀(jì)要24取得交付證取得政府部門出具的交付證取得交付證25取得大產(chǎn)證取得政府

16、部門出具的大產(chǎn)證取得大產(chǎn)證CTGS-資料文件26 商業(yè)開業(yè)達(dá)到商業(yè)公司試營業(yè)要求實際進(jìn)度備注：其他節(jié)點及完成標(biāo)準(zhǔn)參見附件1項目里程碑計劃模板7.3考核辦法全周期 措施一計劃排名T月度/季度項目 一重大節(jié)點7.4考核細(xì)則計劃排名規(guī)則t即時發(fā)布，年度清算f即時發(fā)布（運(yùn)營計劃委員會評定）計算公式：計劃達(dá)成率刀節(jié)點分?jǐn)?shù)x 調(diào)整系數(shù)=x 100%1 ）重大節(jié)點權(quán)重分?jǐn)?shù)：重大節(jié)點（如開盤、竣工交付等節(jié)點分?jǐn)?shù)5分。其余節(jié)點2分。2 ）調(diào)整系數(shù)（根據(jù)調(diào)整后計劃與紅旗版計劃目標(biāo)對比偏差，進(jìn)行系數(shù)折減，詳細(xì)如下表） 表5 計劃延誤調(diào)整系數(shù)表3）排名發(fā)布機(jī)制 每月根據(jù)考核指標(biāo) 計算規(guī)則，計算并發(fā) 盤或當(dāng)年度等維度）

17、 目排名）742重大節(jié)點經(jīng)濟(jì) 表6重大節(jié)點經(jīng)濟(jì)目標(biāo)偏差調(diào)整系數(shù)動態(tài)調(diào)整計劃-目標(biāo)版計劃w 0 d1Odv動態(tài)調(diào)整計劃-目標(biāo)版計劃w 15d0.915d v動態(tài)調(diào)整計劃-目標(biāo)版計劃w 30d0.830d v動態(tài)調(diào)整計劃-目標(biāo)版計劃w 45d0.745d v動態(tài)調(diào)整計劃-目標(biāo)版計劃w 60d0.660d v動態(tài)調(diào)整計劃-目標(biāo)版計劃w 180d0.4動態(tài)調(diào)整計劃-目標(biāo)版計劃180d0.2完成情況以及上述布計劃達(dá)成率（全排行榜（事業(yè)部/項獎懲及問責(zé)獎懲及問責(zé)機(jī)制獎罰類性經(jīng)濟(jì)獎?wù)鳘剟铋_盤【黃金運(yùn)營獎】1、滿足開盤標(biāo)準(zhǔn)工期、示范區(qū)開放等相關(guān)要求， 獎勵20萬f獎勵事業(yè)部。即時發(fā)放。2、年度標(biāo)桿項目獎勵 3

18、0萬f滿足開盤標(biāo)準(zhǔn)工期、示范區(qū)開放等相關(guān)要求+回款目標(biāo)達(dá)成篩選二個維度，年末排名最優(yōu)者f獎勵事業(yè)部，年末發(fā)放【開業(yè)獎】1、滿足商業(yè)開業(yè)標(biāo)準(zhǔn)工期，獎勵10萬f獎勵事業(yè)部、上海旭美。即時發(fā)放?？⒐そ桓叮ㄈ〉么螽a(chǎn)證）【運(yùn)營條線獎勵】f提前竣工結(jié)轉(zhuǎn)，為集團(tuán)結(jié)轉(zhuǎn)利潤達(dá)成做貢 獻(xiàn)，獎勵運(yùn)營及項目主要人員。f運(yùn)營能力強(qiáng)且能夠突破重大困難，實現(xiàn)項目 目標(biāo)的運(yùn)營人員，予以獎勵。處罰開盤延誤（ 7d以上）罰金10萬起-即時通報，年末清算扣罰獎金。-多次開盤延誤，加重處罰由集團(tuán)計劃委員會 統(tǒng)一認(rèn)定交付結(jié)轉(zhuǎn)延誤，罰金 50萬起-即時通報，年末清算扣罰獎金。-影響較大的，加重處罰由集團(tuán)計劃委員會統(tǒng) 一認(rèn)定商業(yè)接管（ 7d以上）罰金10萬起-即時通報，年末清算扣罰獎金。-多次延誤，加重處罰由集團(tuán)計劃委員會統(tǒng)