房地產(chǎn)行業(yè)的五力模型分析(1)

1、房地產(chǎn)行業(yè)的五力模型分析(1)內(nèi)容摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中具有重要的地位。近年來，圍繞房地產(chǎn)業(yè)開展是否過熱等問題的爭(zhēng)論從未停頓過，本文利用波特五力模型理論對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展分析，試圖提醒房地產(chǎn)行業(yè)各種現(xiàn)象背后的原因。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 五力模型據(jù)國家有關(guān)部門分析，我國房地產(chǎn)業(yè)的開展將出現(xiàn)四個(gè)變化：房地產(chǎn)業(yè)將從沿海向內(nèi)地推進(jìn)；在城鎮(zhèn)體系中將由中心城市向其衛(wèi)星城和小城市推進(jìn)；中介效勞、物業(yè)管理將快速開展；房地產(chǎn)業(yè)從數(shù)量增長(zhǎng)型向數(shù)量、質(zhì)量效益并重轉(zhuǎn)化。隨著WTO各項(xiàng)有關(guān)條款的兌現(xiàn)和落實(shí)，包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的我國經(jīng)濟(jì)各方面都將發(fā)生新的變化。國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)和居民消費(fèi)

2、構(gòu)造的提升，為房地產(chǎn)業(yè)提供了高速開展的時(shí)機(jī)，也使房地產(chǎn)業(yè)面對(duì)著更加劇烈的競(jìng)爭(zhēng)。波特五力模型理論一個(gè)行業(yè)除了受到總體環(huán)境的影響外，還受自己特殊的行業(yè)環(huán)境影響。哈佛商學(xué)院的邁克爾波特教授對(duì)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境構(gòu)造作了研究，提出了競(jìng)爭(zhēng)的五種力量模型，即五力模型。波特認(rèn)為五種競(jìng)爭(zhēng)力量決定某一行業(yè)的吸引力。這五種力量是：進(jìn)入者的威脅；替代產(chǎn)品的威脅；買方的討價(jià)還價(jià)才能；供應(yīng)商的討價(jià)還價(jià)才能；現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者的競(jìng)爭(zhēng)才能。五力模型是用來確定某一行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)程度，其理論假設(shè)是行業(yè)獲利才能不是由產(chǎn)品屬性或產(chǎn)品的技術(shù)含量決定的，而是由行業(yè)的市場(chǎng)構(gòu)造決定的。從戰(zhàn)略形成的角度看，五種競(jìng)爭(zhēng)力量共同決定行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度和獲利才能。但不同的行業(yè)

3、或某一行業(yè)的不同時(shí)期，各種力量的作用是不同的，常常是某一種力量或兩種力量起支配性作用，其它競(jìng)爭(zhēng)力量處于較次要的地位。房地產(chǎn)業(yè)五力模型分析就房地產(chǎn)行業(yè)而言，該行業(yè)環(huán)境包括這樣一組因素；新進(jìn)入者的威脅、供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的才能、買方討價(jià)還價(jià)的才能、替代品的威脅在現(xiàn)有的條件下幾乎不存在這種威脅，本文暫不予分析及當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間競(jìng)爭(zhēng)的劇烈程度。它們直接影響到房地產(chǎn)行業(yè)和它的競(jìng)爭(zhēng)行為?？偟膩碚f，這五個(gè)因素之間的互動(dòng)關(guān)系決定了這個(gè)行業(yè)的利潤才能。一新進(jìn)入者的威脅1.進(jìn)入障礙。參加WTO導(dǎo)致外資、外商進(jìn)入我國房地產(chǎn)業(yè)的壁壘降低，從而對(duì)我國房地產(chǎn)開展商構(gòu)成極大威脅。由于對(duì)所有外來企業(yè)實(shí)行國民待遇，國外房地產(chǎn)企業(yè)及

4、其相關(guān)聯(lián)的建筑安裝、中介效勞企業(yè)以及金融、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)將大舉進(jìn)軍中國，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的全面引進(jìn)，將給國內(nèi)企業(yè)帶來前所未有的壓力。對(duì)大多數(shù)企業(yè)來說，由于缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和規(guī)模擴(kuò)張力，勢(shì)必被迫退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，而更大的市場(chǎng)分額可能被外資、外商所擁有。這對(duì)多數(shù)開展商來說，不只是一種挑戰(zhàn)，而是面臨非常嚴(yán)重的生存危機(jī)。2.產(chǎn)品差異化。隨著時(shí)間的推移，顧客會(huì)漸漸相信一個(gè)企業(yè)的產(chǎn)品是獨(dú)特的。這種認(rèn)知會(huì)給企業(yè)帶來進(jìn)一步效勞的時(shí)機(jī)，使廣告變得有效，企業(yè)也將可以領(lǐng)先其他公司向顧客提供產(chǎn)品和效勞。通常新進(jìn)入者要分配很多資源用于消除顧客對(duì)原先產(chǎn)品的忠誠，它們經(jīng)常采用更低的價(jià)格相抗衡，隨之企業(yè)利潤相應(yīng)減少。我國房地產(chǎn)業(yè)中的各個(gè)企

5、業(yè)，不管是新參加者還是在位競(jìng)爭(zhēng)者，采用差異化都尤為重要，而要實(shí)現(xiàn)差異化戰(zhàn)略，企業(yè)需要付出相當(dāng)?shù)呐Α７康禺a(chǎn)企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，強(qiáng)化特色經(jīng)營是必由之路，同樣的商品，附加不同的效勞其特色就不一樣，對(duì)顧客的吸引程度也就不一樣。特色的商品再加上特色的效勞，比較優(yōu)勢(shì)就轉(zhuǎn)化為競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，或進(jìn)一步轉(zhuǎn)化為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。3.資本要求。在新的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，要求企業(yè)有足夠的資源投入。即使新的行業(yè)很有吸引力，企業(yè)也可能沒有足夠的資本成功進(jìn)入市場(chǎng)，尋求適宜的市場(chǎng)時(shí)機(jī)。而房地產(chǎn)業(yè)就是這樣的企業(yè)，它要求企業(yè)有足夠、大量的資源投入，否那么要進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)也是很困難的。4.政府政策。國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行與操作規(guī)那么給予了相應(yīng)的規(guī)定，作為新進(jìn)入者要親密關(guān)注政府的政策法規(guī)，從中權(quán)衡輕重，依政策辦事。二供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的才能我國的住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)宏大的市場(chǎng)，無論是國外的房地產(chǎn)開發(fā)商，還是材料、產(chǎn)品的供應(yīng)商，都親密關(guān)注這一市場(chǎng)。當(dāng)關(guān)稅降低之后，外國木材進(jìn)口量將加大，用于住宅建立，房地產(chǎn)開發(fā)過程中使用大量建材如鋼筋、機(jī)電產(chǎn)品如空調(diào)、電梯和衛(wèi)生潔具，隨著關(guān)稅的降低和各類進(jìn)入產(chǎn)品限制條件的放寬，國外產(chǎn)品將大量充滿國內(nèi)市場(chǎng)，并對(duì)國內(nèi)產(chǎn)品產(chǎn)生宏大沖擊，首當(dāng)其沖的就是導(dǎo)致國產(chǎn)商品的價(jià)格下降。單就房地