舊城改造對居住環(huán)境影響調(diào)研報告

1、舊城改造對居住環(huán)境影響調(diào)研報告最近幾年，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的逐步完善，土地的有償使用，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，住房的商品化，第三產(chǎn)業(yè)的興起以及大量外資的引進，使得舊城改造獲得新的改造動力和 契機，從而推進了舊城改造的發(fā)展。這對于舊城區(qū)的原生居 民來說，無論是保留、改建還是新建住宅，其環(huán)境都發(fā)生了 很大的變化，無異于一場新的變革和沖擊，對其身心皆產(chǎn)生 了較大的影響，既有積極的也有消極的。舊城改造的主導者通常是當?shù)卣嵤┡f城改造，根 本目的是改善老百姓的居住條件，改善城市基礎設施，改善 城市環(huán)境面貌，是利國利民的實事好事。但舊城改造是一個 復雜的系統(tǒng)工程，很容易出現(xiàn)這樣那樣的問題，個別地方出 現(xiàn)

2、偏差，就會影響這項工作的聲譽，帶來嚴重的負面影響。 本文通過調(diào)查分析我市舊城改造中對居住環(huán)境產(chǎn)生的影響， 提出相應的對策建議。一、舊城改造與居住環(huán)境的基本概念 比較完整的舊城改造概念，當屬 1958 年 8 月在荷蘭海 牙召開的第一屆關于舊城改造問題的國際研討會對舊城改 造做的概括：舊城改造是根據(jù)城市發(fā)展的需要，在城市老化 地區(qū)實施的有計劃的城市改造建設，包括再開發(fā)、修復、保護三個方面的內(nèi)容居住環(huán)境是指包括自然條件、設施條件和社會條件而形 成的生活領域與生活環(huán)境，主要由周圍條件、用地條件、公 共設施條件和自然條件四個基本要素所構成。而生活環(huán)境是 指以居住生活為中心的生活中有形或無形的外部條件，

3、一般 涉及氣候、聲光、空氣和水等自然條件和各種人為條件兩方 面內(nèi)容，后者除了包括道路、公園、交通、商店、醫(yī)院等公 共設施條件之外，還包括經(jīng)濟條件和社會條件。本文結合城 市實際，著重調(diào)研分析舊城改造對居住環(huán)境的自然條件和設 施條件方面的影響。二、舊城改造對居住環(huán)境產(chǎn)生的主要影響及原因分析 自然條件方面日照、居住環(huán)境的自然條件一般包括氣候、聲光、空氣和水等 因素。 在一個城市中， 舊城改造往往對居住區(qū)的通風、 空氣環(huán)境及聲環(huán)境產(chǎn)生影響，有時也通過改良居住區(qū)周邊地 形、地貌、綠化、河流等對改變其原生環(huán)境質(zhì)量。在我市舊 城改造中對居住環(huán)境自然條件的影響主要體現(xiàn)在以下幾方 面：1、對通風的影響居住區(qū)內(nèi)建

4、筑的密度、長度、排列方式等因素直接影響 到小區(qū)內(nèi)部的通風狀況。舊城改造中大多數(shù)用地中建筑密度 或高度都有所提高，因地塊形狀所限，在多出面積的原因促 使下，許多新建建筑長度也很大。如果許多小區(qū)中建筑密度 較高、夏季主導風向上的建筑較長，則非常不利于通風。我 市許多小區(qū)若干建筑長度在 80 米以上，有的甚至超過 米，且正處在其他住宅的夏季上風向。高層住宅小區(qū)建筑的 排列中還容易出現(xiàn)有害的強風和旋渦，我們城市中高層建筑 逐漸增多，也要對此加以關注。另一個重要因素是近居住建筑外圍的城市公共建筑，如 多層以上的大型建筑，若處在城市主導風向軸線上，也會對 小區(qū)內(nèi)部通風產(chǎn)生影響。如金鼎世龍城項目中的公建布局

5、方 式，正處在住宅的上風向。作為北方城市，小區(qū)北部住宅相 對長且緊湊，有利于擋住冬天的寒風，而夏季溫度較高時， 通風則變得重要。通風這一環(huán)境指標常常容易被忽視，但它 對于居住小氣候的改變卻起著非常大的作用。2、對日照的影響我們通常在各種糾紛中接觸到的多是日照方面的問題。 舊城改造中有的是原來住宅日照不達標，通過改造符合了國 家規(guī)范要求，但多數(shù)是降低了原有的日照標準才會引發(fā)糾 紛。在多個舊城改造項目的公示中，居民前來查詢的多是對 日照的影響情況。即使日照標準符合國家規(guī)范要求，也會因 標準比規(guī)劃前降低而導致糾紛。又如商場路與柳泉路夾角處某地塊，在招商引資中土地 局將一沿路的“銀邊”拍賣，開發(fā)商將其

6、改造成高層商住， 但卻大大降低了北側原有住宅的日照標準，比如由原來的最 底層大寒日滿窗日照 6 小時降為 2 小時，引起居民不斷上訪 該地塊原有建筑層數(shù)較低， 空間開敞， 改造后建筑密度很大， 樓也高了，空間壓抑了不少，居民當然不滿意。其實居民尚不清楚的是，該地塊的改造如不結合內(nèi)部統(tǒng) 一規(guī)劃實施，則舊住宅這塊骨頭將很難再有改造機會。類似 這種地塊，日照不如以前的標準只是一個簡單的表象，土地 部門拍賣土地時應當肥瘦搭配，才能使舊城改造有序進行， 規(guī)劃部門則應在規(guī)劃方案階段充分考慮被動影響居民的切 身利益，促進建設和諧發(fā)展。3、聲環(huán)境的影響 許多改造前的住宅區(qū)面積較大，分布均勻，只有少數(shù)與 道路相

7、鄰，而在還遷時開發(fā)公司往往將還房安排在最不利地 段，往往是臨街樓座或底下幾層混合設置公建，居民所受到 的道路交通聲音污染較前增加，因公建設置造成的潛在污染 也較為嚴重，如音響店、賣場等的設立與聲音廣告的影響。 因為這些樓座往往是最不好賣的，所以就用來還遷，好賣的 有利地段的樓座則作為商品房銷售。比如第一宿舍改造中開 發(fā)公司計劃將還房主要安排在最北側兩個臨街樓座，或東側 臨街并帶公建的樓座。而內(nèi)部較為安靜，綠化環(huán)境也不錯的 樓房，則作為商品房銷售。不過該項目由于諸多原因，至今 尚未實施。在許多小區(qū)中均存在類似情況，但居民選擇往往較為被動，無法保證其應有的利益。4、對空間的影響 舊城改造在我市主要

8、體現(xiàn)在對舊的樓房改造，平房和棚 戶區(qū)很少。舊的樓區(qū)往往層數(shù)、密度較低，空間環(huán)境寬松， 但由于將改造嫁于開發(fā)公司，他們?yōu)樽非罄孀畲蠡?，則力 爭改造的容積率和建筑密度最大化，使規(guī)劃后的居住空間較 前緊張和壓抑。如第一宿舍改造前后的圖紙對比，空間格局 變化很大； 還有原大化纖生活區(qū)， 在所有可以插建的停車場、 活動場、綠地、樓頭等地塊上插建了多個樓座和單元，雖在 第一次公示時引起軒然大波，上訪頻繁，在第二次公示中卻 不知因何故通過。明知其不合理、不合法而為之，這是規(guī)劃 部門迫于上級壓力的一種無奈之舉，但對小區(qū)內(nèi)原有居民的 影響卻是幾十年也難以消除的。設施條件方面1、對中小學、幼兒園等教育設施的影響

9、。 在舊城改造中，許多零星改建用地往往因為其規(guī)模不足 以配建一處中小學或幼兒園，則就近使用現(xiàn)存教育設施，但 其總量較大，給許多學校加大了壓力。城區(qū)中許多規(guī)劃配套 的學校遲遲不建，如科技苑居住區(qū)里的中小學。有的甚至還 被調(diào)整為其他用地，如北苑居住區(qū)里的規(guī)劃中、小學依次被 調(diào)整為住宅用地。有的規(guī)劃配套學校規(guī)劃服務范圍較大，但 卻被包給民辦經(jīng)營，影響到周邊配套不良，如世紀花園的小 學，雖是公共資源，但僅有幾個班是公辦收費方式，絕大多 數(shù)還是高收費的民辦教育，不利于周邊居民平等享用教育資 源，也不利于學校劃片。據(jù)說中潤華僑城里配套的小學也要 建成私立的，但在規(guī)劃中它是作為配套的義務制小學。世紀 花園的

10、規(guī)劃至今未批，因為其內(nèi)部許多建筑退讓用地距離不 足，但最重要的原因則是其應配套的中學用地最終被占用 了。近幾年職業(yè)學院等學校合并遷址而產(chǎn)生的閑置教育用 地，應當首先用于彌補教育設施的不足，但事與愿違，由于 種種原因，百姓的切身利益并未得到重視?；谝陨显?， 許多家庭面臨孩子入學困難，家長們被政府各個部門推來推 去，久久得不到滿意的答復，使得適齡中小學生入學問題已 經(jīng)成為一個嚴重的社會問題。而幼兒園由于多是市場化管理，其招生班額大大超出國 家規(guī)范要求， 對幼兒的成長非常不利。 幼兒園服務半徑較小， 所以其班數(shù)設計僅限于服務范圍內(nèi)人口指標，但由于許多零 星改建用地規(guī)模不足以配建一處幼兒園而借用相

11、鄰的幼兒 園，給其造成壓力。為了在有限的資源基礎上擴招，則將活 動室改成普通教室，降低了幼教的環(huán)境水平。有的舊城改造 項目為了滿足住宅的用地需求，將規(guī)劃幼兒園“擠”到位置 和朝向均不利的位置。 如城市風景小區(qū)中的幼兒園， 被“擠” 到小區(qū)西邊東西向放置，其朝向符合國家規(guī)范要求的建筑面 積根本達不到標準。2、對交通、綠化設施的影響。在舊城區(qū)改造規(guī)劃中，常常因城市經(jīng)營的利益所驅(qū)，不 僅無法實現(xiàn)老城區(qū)居住環(huán)境提升，還會對交通、綠化等公共 設施造成很大影響。張店城區(qū)中原總規(guī)中規(guī)劃的社會停車場 用地逐漸被占用為其他用地，如美食街兩端的社會停車場用 地、金帝廣場北側的社會停車場用地均被調(diào)整用地性質(zhì)。許 多

12、招商引資項目存在規(guī)劃停車場地不足等問題仍被批復，如 榮寶齋。有的項目直接吞吃了城市道路，如中潤華僑城吞并 了三條城市道路； * 某工廠改造為住宅項目吞掉了一條城市 支路。諸如此類，不勝枚舉。這些行為使得城市路網(wǎng)結構合 理性大大降低，且留下了交通隱患，為將來城市交通問題的 解決設置了人為的羈絆。綠化方面的影響也令人擔憂，城市建設量大增，但公共 綠地面積增長緩慢。如張店老城區(qū)的綠地，多年來只有三處 公園、兩個廣場，兩條沿路綠帶，其中東部只有一處公園和 一條較窄且短的沿路綠帶。近幾年老城區(qū)內(nèi)改造項目很多， 住宅建筑、商業(yè)建筑面積增加速度較快，但公共綠地面積并 未增加，配套設施也沒有明顯改善。同時，許

13、多規(guī)劃的居住 區(qū)級公共綠地卻被調(diào)成住宅用地，如凱瑞居住區(qū)、蓮池居住 區(qū)、華瑞園居住區(qū)等控規(guī)中均規(guī)劃了與居住區(qū)相應等級的公 共綠地， 但在隨后的修規(guī)審批中卻逐漸調(diào)整位置、 減少面積， 有的甚至就不見了。3、對其他設施的影響。在舊城改造中商業(yè)、醫(yī)療、娛樂等設施方面尚未引發(fā)較 多矛盾，但問題方面也不容樂觀。如張店老城區(qū)沒有與其地 位相適應的文化娛樂中心，文化娛樂設施匱乏。僅有的幾處 設施規(guī)模偏小，設施簡陋，檔次低，無法滿足日?；顒雍褪?民健身需求。圖書館自上世紀七十年代建設至今未再改建， 規(guī)模小，設施落后，已幾乎停止使用，僅有的一處體育場也 因經(jīng)營不善而幾近停業(yè)。目前來看，高檔次的居住區(qū)層出不 窮，

14、單在引導居民健康消費、 豐富文化生活等方面還有欠缺， 居民還有待社會提供更多更好的服務項目和設施，以科學的 消耗他們的時間和金錢，比如提供更多開放性強的圖書館、 便民體育設施等。三、建議和對策 從以上分析可以看出，政府在舊城改造中起著主導作 用，許多問題的引發(fā)也是政府決策不當引起的，因此解決舊 城改造中的諸多問題，應當主要依靠政府部門的力量。同時 居民作為城市的主人，應當積極參與城市建設，監(jiān)督規(guī)劃執(zhí) 行，提出合理化建議，保護自己生存的環(huán)境，促進社會和諧 發(fā)展。綜上提出以下建議和對策：1、對于政府而言，應在舊城改造中扮演好自己的角色， 避免成為強勢群體的代言人。因為政府往往想通過舊城改造謀取部分

15、差價或是盡量減少投入，將成本轉(zhuǎn)嫁到開發(fā)商頭上，其實最后還是轉(zhuǎn)嫁到 被改造的市民身上。還有“經(jīng)營城市”、“招商引資”的借 口也時常成為偏袒強勢一方的客觀依據(jù)?；谂f城改造中涉及到不同人群的利益，其合法利益都 應受到保護，就資格和能力而言，首先，政府應當扮演人民 利益保護者的角色，尤其對于一些社會中的弱勢群體，其自 身力量難以保證自己的合法權益，迫需政府提供大量保護。 其次，針對舊城改造中公私利益間的沖突，政府應當扮演協(xié) 調(diào)者的角色，較好的進行溝通，慎用手中的強制權力，盡可 能的彌補利益損失，做到公私兼顧。第三，政府應當做好舊 城改造規(guī)劃的指導者角色，預先編制系統(tǒng)的規(guī)劃，批復后用 于指導建設，并嚴

16、格執(zhí)行，避免規(guī)劃任意調(diào)整行為。最后， 政府還應做好舊城改造的監(jiān)督者角色，加大公眾參與力度， 對舊城改造中行為的合法性加以嚴格監(jiān)督。2、對于居民而言，循序漸進、多層次的參與規(guī)劃制定、 執(zhí)行與監(jiān)督是十分重要的。這不僅是捍衛(wèi)城市利益的需要，更是保護和優(yōu)化自身生 活環(huán)境，提高社會文明程度的需要。但由于我國長期的中央 集權思想根深蒂固，且公眾受教育水平相對較低。因而城市 規(guī)劃公眾參與的范圍和深度需逐步擴大和增加。在目前公眾參與的初期階段，重點應放在規(guī)劃知識的普 及和傳播上，讓公眾、開發(fā)商和政府官員真正了解規(guī)劃的實 質(zhì)。公眾參與的主體應以專業(yè)人士為主，尤其是高校和研究 機構的相關專業(yè)教師、研究人員和學生。他們作為學者，能 用比較理性的眼光分析規(guī)劃的利弊。同時注重調(diào)動媒體輿論 的力量，這往往能使決策者或開發(fā)商的個人利益讓位。當公眾對規(guī)劃有一定認識時，可以嘗試擴大公眾參與的 范圍，由公眾選出社區(qū)代表，參與規(guī)劃的編制和決策。規(guī)劃 師組織各種座談會、展覽會，編制各種手冊、目錄等方便公 眾參與。當公眾參與達到成熟階段時，可將公眾參與規(guī)劃進行立 法，要求規(guī)劃的審批應有規(guī)劃對公眾意見的處理目錄。公眾 參與方式多種多樣，有討論會議、圖形模擬展覽會等，參與 的深度也從規(guī)劃的編制階段過渡到規(guī)劃決策和實施的階段。 在這一階段，公眾參與的組織也多種多樣起來，可以是社區(qū) 特別小組、居民顧問委員會等等。四、結語社