最新大學物業(yè)服務方案

1、物 業(yè) 管 理 服 務 方目錄第一章物業(yè)管理服務的目標、 思路及設想P3第二章項目基本情況P3第三章客戶群體和需求分析P4第四章物業(yè)管理的重點及難點P4第五章管理處主要績效目標P6第六章管理的方式、方法P7第七章管理處的機構、人力資源配置P9第八章物業(yè)管理內容、 形式及標準P15第一節(jié)學生公寓物業(yè)管理服務工作標準第二節(jié)教職工住宅樓物業(yè)管理服務工作標準第三節(jié)教學、辦公等公共用房物業(yè)管理服務工作標準第四節(jié)校園綠化管理保護服務工作標準第五節(jié)校園環(huán)境衛(wèi)生管理服務工作標準第六節(jié)基地綠化管護服務工作標準第七節(jié)保安管理服務工作標準第八節(jié)防汛排澇服務工作標準第九節(jié)公共設施及道路的物業(yè)管理服務工作標準第十節(jié)公共

2、設備的維修和維護服務工作標準第九章必需具備的物質裝備計劃及費用測算P22第十章便民服務P26第一章物業(yè)管理服務的目標、思路及設想對物業(yè)實行企業(yè)化、經(jīng)營化管理，就是為了克服舊體制的弊端，最大限度地實現(xiàn)物業(yè)的社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。一、物業(yè)服務的目標（一）具體來說，是為了實現(xiàn)下述目標：發(fā)揮物業(yè)最大的使用價值；為業(yè)主服務、使物業(yè)盡可能保值、增值；為社會服務，使家庭、經(jīng)濟、社會、環(huán)境協(xié)調發(fā)展；為用戶服務，創(chuàng)造安、快、暖、便、潔的時間與空間環(huán)境；（二）此外，我們還將在上任物業(yè)的基礎上重新組織管理，實施服務 工作，并將按照大學物業(yè)管理服務標準開展管理服務， 根據(jù)具體情況 持續(xù)改進，力爭創(chuàng)建示范

3、單位，使之成為大學物業(yè)管理服務的典范。二、管理服務思路及設想根據(jù)大學物業(yè)的屬性、規(guī)模、住戶構成等特點，對于該項目的物 業(yè)管理服務，我物業(yè)將以“提供優(yōu)秀的物業(yè)管理服務平臺”為整體考 慮，以業(yè)主需求為導向，在滿足業(yè)主日常需求的基礎上力爭管理服務 超越業(yè)主的期望值；開展特色校園文化建設，通過環(huán)境文化、行為文 化、制度文化、精神文化、網(wǎng)上文化等影響，潛移默化、寓教于樂， 建設和諧校園，增強校園凝聚力。第二章項目基本情況 物業(yè)坐落位置：長沙市雨花區(qū)香樟路 22 號校園占地面積： 1217畝，建筑面積： 45 萬平方米物業(yè)性質：大學物業(yè)類型與使用功能 : 低層教學樓、教職工宿舍為主，公共設備設施較多設備設

4、施情況：公共部位較多，多照明、監(jiān)控系統(tǒng)以及垃圾箱等，目 前以上設備設施都遺留了一些問題物業(yè)管理用房情況：主要以教學樓和教職工宿舍為主第三章 客戶群體和需求分析一、業(yè)主和使用人的自然狀況在校學生： 1.7 萬多民族構成：大多數(shù)為漢族 極少數(shù)藏族等少數(shù)民族籍貫分布：東北三省、湖南省等性別：男女比例為 7：1二、業(yè)主和使用人的經(jīng)濟收入狀況和支付能力經(jīng)濟收入：極少數(shù)人利用假期時間做兼職月收入為 200-400房屋用途： 學生寢室主要分等級 三區(qū)（1200元/每月）、二區(qū)（ 1000 元/ 每月）車輛擁有：大多數(shù)為電動車三、業(yè)主和使用人對服務檔次的需求要求：簡單化、單一化、統(tǒng)一化需求低第四章 物業(yè)管理的

5、重點及難點一、物業(yè)類型學生校園程序化地實施 ; 另一方面針對學校物業(yè)的特點及教學活 動的要求進行點對點地操作 , 利用崗位安排、提高標準、特別突擊等 方式來應對高校物業(yè)使用頻率較高、臨時性要求較大等問題。比如 學校的各種大型活動開展較為頻繁 , 每次大型活動之前都必須進行清 潔衛(wèi)生突擊清理 , 以達到活動組織者及學校的要求。在我們進行校園 清潔衛(wèi)生服務工作中 , 全面提倡量化和細節(jié)管理 , 促使各項環(huán)節(jié)都能 夠進行數(shù)字化的表示。程序化地實施 ; 另一方面針對學校物業(yè)的特點 及教學活動的要求進行點對點地操作 , 利用崗位安排、提高標準、特 別突擊等方式來應對高校物業(yè)使用頻率較高、臨時性要求較大等

6、問 題。比如, 學校的各種大型活動開展較為頻繁 , 每次大型活動之前都必 須進行清潔衛(wèi)生突擊清理 , 以達到活動組織者及學校的要求。在我們 進行校園清潔衛(wèi)生服務工作中 ,全面提倡量化和細節(jié)管理 , 促使各項 環(huán)節(jié)都能夠進行數(shù)字化的表示。二、校園物業(yè)管理特點（一）校園物業(yè)管理以服務優(yōu)質為最高目標。 以優(yōu)質服務、優(yōu)良作風、 美麗環(huán)境讓師生員工滿足，這是學校后勤工作永恒的主題，物業(yè)管理 也不能偏離這一方向，必須把這“三優(yōu)一滿足”作為最高目標加以遵 循。（二）校園物業(yè)管理具有育人功能。具體包括：其一，“育身”功 能，校園環(huán)境的改善、綠色植物的增加，可以吸收大量的二氧化碳， 保持空氣清新，有利于人的健康

7、；其二，“育心”功能，學生階段是 大學生人生觀、世界觀和價值觀發(fā)展的要害時期，通過物業(yè)管理，使 校園更干凈、更寬敞、更有序、更整潔，這樣的環(huán)境可以讓人心曠神 怡、精神振奮，輕易形成樂觀向上、豁達開朗的良好心理素質；其三,“育美”功能，通過物業(yè)管理，校園文化長廊、水景、雕塑等給人以 豐富的美學價值和審美因素，有利于培養(yǎng)人的審美情趣，達到審美教 育的目的；其四，“育德”功能，通過物業(yè)管理人員著裝上崗、掛牌 服務、語言文明規(guī)范、服務熱情周到以及規(guī)范管理和服務，起到一定 的示范作用，有利于培養(yǎng)學生的良好道德品質。第五章管理處主要績效目標效益是企業(yè)的最終目標，執(zhí)行績效考核工作，提高服務工作質量， 以績效

8、考核指標為標準，實行目標管理責任制，明確各級工作職責，責 任到人，通過檢查、考核，真正做到獎勤罰懶，提高員工的工作熱情，促進 工作有效完成。在開展管理服務的基礎上，重點實現(xiàn)以下各項指標：序號項目承諾指標1管理費收費率> 95%2服務綜合及時率> 80%3維修質量合格率100%4綠化覆蓋完好率85%5對清潔、保潔滿意率90%6道路完好率95%7化糞池、雨水井、污水井完好率90%8排水管、明暗溝完好率95%9路燈、標牌完好率90%10停車場設施完好率90%11公共設施、休閑設施完好率95%12治安案件發(fā)生率V 1%13生活垃圾日清率90%14消防設施完好率95%15火災發(fā)生率1%以下1

9、6員工生活滿意度> 80%17管理服務人員專業(yè)培訓合格率70%18突發(fā)事件快速反應率85%19物業(yè)管理服務滿意率> 95%第六章管理方式、方法“對物業(yè)進行嚴格管理，為廣大師生提供優(yōu)質服務”是本公司 的根本理念，規(guī)范化管理，貼心服務，鑄造物業(yè)公司的信譽與形象。 一、標準化管理物業(yè)管理涉及面廣，一般客戶對物業(yè)管理服務內容、標準、檔次 很難進行全面了解，業(yè)主對服務質量與收費關系的誤解是當前物業(yè)公 司與業(yè)主關系僵化的一個主要原因。 房屋及設備保養(yǎng)不及時、日常管 理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。本公 司從房屋維修與養(yǎng)護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、 綠化以

10、及便民服務，均實施全面的、標準化質量管理，使本公司物業(yè) 管理行為向規(guī)范化靠攏，在內部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達到管 理嚴格有序、服務質量高的管理目標，使開發(fā)商放心、業(yè)主滿意、公 司信譽度得到提高。二、溝通服務至上組織、溝通、協(xié)調能力是物管企業(yè)的一項不可或缺的重要素質， 具備這項素質，工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化無；反 之，則誤會重重，隔閡加深。目前大多數(shù)物業(yè)公司受投訴主要在于溝 通不暢所致。為此，本公司專門設置業(yè)主聯(lián)絡處，通過禮貌走訪、接 待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問題（合理要求）、答復業(yè)主疑問、 設置業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式，發(fā)展與業(yè)主的良好關系。 同時，鑒于物業(yè)管

11、理是一項具體、繁瑣的業(yè)務，公司要求管理人員親 力親為，實行走動式管理，親臨服務一線，直接了解業(yè)主需求，認真 負責，講道德，重誠實，對業(yè)主有求必應，保證服務質量。三、締造親善的校園文化創(chuàng)造一個和諧、文明、舒適、優(yōu)美的生活與工作環(huán)境是我公司 與業(yè)主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、禮貌、親善的校園文化， 與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導公司員工發(fā)展與業(yè)主的 友好協(xié)作關系。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外， 業(yè)主或員工 的難處是否關系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動構架良好的 人際關系，為校園、為業(yè)主、為自己、為這個物欲橫流的社會開辟一 方文明的凈土。第七章 管理處的機構、人力資源配置

12、通過崗位責任制的落實，人事部將重新審核各部門、崗位人員定 編的情況，避免人浮于事，以建立一支精干、高效的服務團隊為目標， 嚴格控制人事成本。人事部將把提高員工素質作為部門工作的重點， 制定有針對性的培訓計劃，以業(yè)務知識培訓和企業(yè)精神相結合， 堅持 正面灌輸，強化理念，增強員工主人翁責任感和事業(yè)心，培養(yǎng)開拓進 取，勇于奉獻的精神。要求員工在工作中真正做到“ 100%業(yè)主第一”在人事管理流程中，采取優(yōu)勝劣汰的方針，對入職、轉正的員工嚴格 按標準把關，逐步提高員工素質，繼而提高團隊的整體素質。根據(jù)項目現(xiàn)有建筑面積和現(xiàn)有入住人口數(shù)量等實際情況，為確 保物業(yè)管理服務目標的實現(xiàn)，在機構設置和管理服務人員配

13、備上形成 物業(yè)服務中心，集中精力負責物業(yè)管理服務工作，并配備充足的人力 資源，面向廣大師生提供服務。其它工程管理部、安全管理部為服務 中心客服部提供專業(yè)化支持，服務中心提供強大技術力量支持。物業(yè)服務中心的組織架構中，將目標功能作用全面落實到相應崗 位角色的職責中，并且做到不漏項、不交叉，讓企業(yè)內部各個崗位角 色的職責和權限直接與服務中心整體管理系統(tǒng)的各子系統(tǒng)的目標功 能作用對應起來。 機構設置保證了服務中心各部門和崗位角色工作相 互之間事先的協(xié)調和平衡， 消除服務中心、 部門和崗位設置上的主觀 隨意性，保證服務中心組織內部各個部門和崗位的增減建立在一個科 學的基礎上，以最大限度地減少管理層次，

14、提升管理效益。一、物業(yè)服務中心機構設置及管理服務人員配備根據(jù)所確定的物業(yè)性質及實地考察， 本公司管理處擬設置以下工 作人員。部門、職位設置數(shù)量綜合管理部物業(yè)服務中心項目經(jīng)理1 人客服管理部主管1人工程管理部主管2 人安全管理部主管、領班1 人 2 人綠化保潔部主管1 人各部門具體職位人數(shù)配備： 綜合管理部：人事行政助理 1 人、會計 1 人 客服管理部：客服前臺兼收銀員 1 人、客服助理 2 人 安全管理部：保安組長 3 人、保安 5 人、安全巡邏員 5 人 工程管理部：維修組長 2 人、維修工 15 人、工程人員 3 人 綠化保潔部：清潔、綠化領班 各1人、綠化人員 10 人、清潔人員 20

15、 人二、工作崗位說明書（舉例說明）針對每個設立的工作崗位， 為落實管理服務目標， 清晰的劃分責任與權利以及工作內容， 制定出各崗位說明書 （以下是服務中心項目 經(jīng)理的崗位說明書樣本）。崗位說明書基本資料崗位代碼： H100900 崗位序列： 001 名稱崗位名稱：服務中心項目經(jīng)理簡述為物業(yè)管理工作而設立該崗位，該崗位的主要職責是：代表物業(yè)管理公 司全面履行物業(yè)管理委托合同， 負責做好物業(yè)管理與服務工作及實現(xiàn)各年度 管理目標，提供優(yōu)質服務。通過良好的物業(yè)管理與服務，確保業(yè)主生活秩序 的正常進行及物業(yè)的市場競爭力。工作權限對物業(yè)管理工作負有指揮權； 對緊急重大問題有臨時處置權； 對人員的配備、 管

16、理服務架構設置有建議權； 對員工有獎罰和對不合格員工有辭退建議權； 在公 司規(guī)定標準的情況下， 對日常管理費的支出和物資的使用有決定權； 在公司有關 制度、規(guī)定的前提下， 有權制定具體的實施細則和落實措施； 對業(yè)主的一般性通 知有審批權； 對本物業(yè)各分包項目的合同簽訂有簽字權； 對分包公司的工作有監(jiān) 督、評審權。工作內容1、全面負責業(yè)主服務研究工作通過不斷學習，建立客戶溝通渠道，把脈市場，帶領全體員工做好業(yè)主服務研究工作，做到服務創(chuàng)新、管理創(chuàng)新。在日常工作過程中不斷改進服務方法，增強員工服務意識，提升服務質量。 不定期地組織參觀學習先進的優(yōu)秀的物業(yè)管理做法，不斷研究業(yè)主潛在需 求、管理理念，提

17、升管理水平。2、充分利用社會資源，幫助、指導、支持物業(yè)服務中心工作的開展做好與本地房產(chǎn)管理部門物業(yè)監(jiān)管處、轄區(qū)派出所、居委會、工商、稅務、 銀行、自來水公司、供電局等社會關系的建立及溝通，以求得他們的支持和 配合。做好與各業(yè)主、各維保單位、各分包公司關系的建立及溝通，不定期的進行 回訪、交流，以獲得他們的支持、配合和諒解。做好與物業(yè)管理公司領導、各部門負責人以及其它物業(yè)管理公司關系的建立、交流和溝通，充分實現(xiàn)資源共享。3、全面負責物業(yè)服務中心日常管理工作代表物業(yè)管理公司認真履行好物業(yè)管理合同各項條款。熟悉政策、法律、法規(guī)、物業(yè)管理相關的文件。負責制定服務中心年、月度工作計劃，每半年總結一次工作

18、。每月主持召開一次員工以上人員大會，對部門的工作情況隨時進行檢查、指 導、點評。負責批準物業(yè)服務中心月度培訓計劃，并督促各部門按時實施，抽查員工的 培訓效果。對員工的工作進行合理分配，每周抽查各部門的績效考核情況，協(xié)調各部門 關系。負責審批各項采購計劃，不定期到庫房檢查。分配宿舍并做好宿舍的管理工作。4、對工程管理工作負責 督促工程管理部編制各項工程管理、維保、材料采購計劃，并負責審批。 對工程管理部日常工作進行督導檢查。 對業(yè)主的裝修方案，組織有關部門有關人員進行評審，最后簽署意見并批準 實施。5 、對設備維護、保養(yǎng)、保障等管理工作負責。設施設備完好率 100% 負責與相關分包單位簽訂分包合

19、同。督促工程管理部對各分包項目，各維保單位的工作進行監(jiān)督管理。 負責審核工程管理部、 各分包公司、 各維保單位的工作計劃和設備保養(yǎng)計劃 每月對分包單位工作評審一次，并將評審情況書面上報公司。 負責各種設備大中修，新購進設備的申報工作。督促工程管理部做好每年一次的紅旗設備評審工作。6、對安全管理工作負責，確保校園安全無事故審批制定安全管理部關于校園年度，月安全管理方案。審批制定安全管理部關于校園消防管理方案。 審批制定安全管理部關于校園消防演習方案，并全權負責消防演習工作。 對安全管理部日常工作隨時進行抽查。每月組織有關人員對校園消防設施設備進行一次全面檢查。7、對物業(yè)服務中心檔案管理效果工作負

20、責各種設施設備檔案資料的管理。消防檔案管理。創(chuàng)建資料管理。日常記錄管理。收發(fā)文函管理。8、對校園文化工作效果負責 負責審批服務中心提出的校園年度、月度校園活動計劃和每次活動策劃方 案。支持服務中心積極開展校園文化活動，特別是重大節(jié)日宣傳活動。 協(xié)助客服管理部做好校園各業(yè)主間聯(lián)誼、聯(lián)歡活動，增進友誼和凝聚力。9、對物業(yè)服務中心接待工作負責 對客服部服務中心前臺日常接待工作隨時進行抽查。 負責地產(chǎn)、公司安排的外事和來客參觀訪問接待工作。11 、對服務中心財務管理工作負責每月審批財務部上報的財務報表。每月審批財務部核定的工資報表。 根據(jù)公司規(guī)定標準，負責審批日常管理費支出。12 、負責完成公司、地產(chǎn)

21、領導臨時交辦的其它工作。13 、負責處理客戶重大投訴及突發(fā)事件處理工作。任職資格教育程度：大專以上年齡要求： 30-50 歲工作經(jīng)驗：從事物業(yè)管理服務工作 5 年以上，持有物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證， 程師。 綜合能力：具有極強的協(xié)調、溝通、領導能力，市場分析能力，綜合素質佳，有 涵養(yǎng)、有耐心、 有較強的文字和語言表達能力， 熟悉蘇州市及全國物 業(yè)管理市場和物業(yè)管理相關法律法規(guī)， 有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗， 能承 受較大的工作壓力。技能要求：能熟練使用計算機和網(wǎng)絡，了解物業(yè)設備的基本運作。 特殊要求：具有強烈的事業(yè)心，奉獻、進取、開拓創(chuàng)新精神和客戶服務意識，有 寫字樓、酒店管理經(jīng)驗者優(yōu)先?？己酥笜送瓿?/p>

22、本年度各項管理指標，客戶滿意度達到 95% 以上。三、建立強有力的人力資源執(zhí)行組織各主要崗位任職資格要求（一）服務中心經(jīng)理任職資格 教育程度：大專以上 年齡要求： 30-55 歲 工作經(jīng)驗：從事物業(yè)管理工作 5 年以上，持有物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗 證。綜合能力：具有極強的協(xié)調、溝通、領導能力，市場分析能力綜合素 質佳，有涵養(yǎng)、有耐心、有較強的文字和語言表達能力，熟 悉蘇州市及全國物業(yè)管理市場和物業(yè)管理相關法律法規(guī)， 有 豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，能承受較大的工作壓力。技能要求：能熟練使用計算機和網(wǎng)絡，了解物業(yè)設備的基本運作 特殊要求：具有強烈的事業(yè)心，奉獻、進取、開拓創(chuàng)新精神和客戶服 務意識，有寫字樓

23、、大型社區(qū)管理經(jīng)驗者優(yōu)先。（二）客服管理部主管任職資格 教育程度：大專以上，持有物業(yè)管理上崗證 年齡要求： 28-35 歲 工作經(jīng)驗：從事客戶服務管理相關專業(yè) 3 年以上，持有物業(yè)管理上崗 證。 綜合能力：性格外向、思維活躍、服務意識強，具有極強協(xié)調、 溝通、 組織管理能力，能熟練使用計算機和網(wǎng)絡，有較強的文字 和語言表達能力。特殊要求：熟悉相關行業(yè)規(guī)范標準，有奉獻、上進、創(chuàng)新精神。 （二）工程管理部主管任職資格 教育程度：大專以上，中級以上職稱年齡要求： 28-45 歲 工作經(jīng)驗：工程相關專業(yè)， 從事工程項目管理 3 年以上，持有專業(yè)資 格證。綜合能力：具有協(xié)調、溝通、組織與工程項目管理能力

24、技能要求：能 熟練使用計算機和網(wǎng)絡，有較強的文字和語言表達能力。特殊要求：熟悉相關行業(yè)規(guī)范標準，有奉獻、上進、創(chuàng)新精神。（三）安全管理部主管任職資格 教育程序：大專以上，持有物業(yè)管理上崗證工作經(jīng)驗： 3 年以上相關經(jīng)驗 年齡要求： 2535 歲 綜合能力：較強的組織指揮能力和協(xié)調溝通能力 基本技能： 熟練掌握保安員的訓練大綱， 有較強的文字和語言表達能 力 特殊要求：退伍軍人，了解物業(yè)管理的法律法規(guī)文件，具有較強的責任心、創(chuàng)新精神、上進心和服務意識，同時具備敏銳的觀 察力、較強的判斷力。第八章 物業(yè)管理內容、形式及標準為了進一步做好大學物業(yè)管理服務工作， 真正建立起用制度規(guī)范 管理、用標準規(guī)范

25、服務的科學的運行機制， 不斷提升大學物業(yè)服務質 量和管理水平，特制定本工作標準。第一節(jié) 學生公寓物業(yè)管理服務工作標準一、各類管理服務人員要掛牌服務，遵守職業(yè)道德，語言文明規(guī) 范，服務熱情主動，各類管理制度完善，檔案資料齊全。二、保持公寓樓內供水、供電設施完好；照明燈具、洗手池、各 種取水閥門及水嘴、地漏等的日常管理和維修及時到位；給、排水管 道暢通，運行正常，無事故隱患。三、保持公寓樓內走廊、公用部位整潔無雜物；廁所無臭味、無 污垢；盥洗室地面、地漏干凈，無剩飯菜；衛(wèi)生間和走廊門窗玻璃完 好無損。四、公寓樓內門窗、照明、供電線路、上下水管零星維修合格率 達 95%以上。五、保持公寓樓內公共場所

26、的衛(wèi)生干凈整潔，窗戶明亮，垃圾袋 裝化并及時清理。六、公寓樓實行來訪登記制度和貴重物品出門登記制度健全； 加 強巡視，無盜竊、火災事故發(fā)生。七、嚴格執(zhí)行公寓管理制度，做好管理和服務工作，對違反公寓 管理規(guī)定的不文明行為應及時制止、及時上報有關部門，并提出處理 建議。八、保證三區(qū)公寓樓熱水器的正常使用，確保熱水正常供應。九、未經(jīng)相關部門人員同意，不得改變公寓用房性質，不得私自 安排人員住宿。第二節(jié)教職工住宅樓物業(yè)管理服務工作標準一、各類服務人員要掛牌服務，遵守職業(yè)道德，語言文明規(guī)范， 服務熱情主動，各項管理制度完善，檔案資料齊全，人員配置合理。二、配合后勤管理處做好對空房的管理， 發(fā)現(xiàn)有教職工私

27、自出租 房屋者應及時向后勤管理處匯報。三、做好房屋安全（指房屋墻體、結構、地基、樓地板、水電供 應及防水、防洪等）的檢查及管理。四、住戶室內水電設施發(fā)生故障報修后，應及時維修。五、職工住宅樓樓道無雜物堆放，樓梯保持干凈，無垃圾、無痰 跡，每周至少清洗、擦拭一次樓梯及扶手，窗戶玻璃完整無缺損，第三節(jié)教學、辦公等公共用房物業(yè)管理服務工作標準一、各類服務人員要掛牌服務，遵守職業(yè)道德，語言文明規(guī)范， 服務熱情主動，各項管理制度完善，檔案資料齊全。二、保證所管公房的門窗、照明、水電等設施及時維修。三、嚴格執(zhí)行教學樓及公共教室管理制度，維護正常教學秩序， 按時開放教室和教師休息室，保證教師飲用開水、粉筆、

28、黑板擦等的 及時供應。四、按照教室管理規(guī)定按時開關教室門窗，擺放好課桌椅，晚22 : 30以后做到“三關”，即無師生的教室、走廊、廁所的照明， 各種取水閥門及水嘴和門窗關好。五、所管公房內的教室、門廳、走廊、樓梯每天至少清掃拖洗一 次；教室、樓道、走廊等公共區(qū)域玻璃每半月擦拭一次。做到教室、 門廳、走廊、門窗、扶梯、天花板、墻角無蜘蛛網(wǎng)；地面無垃圾、無 痰跡；墻面無球印、腳?。恢v臺臺面干凈；桌屜內無雜物；樓梯扶手 無浮塵；衛(wèi)生間無臭味，無糞跡，無黃垢。六、確保公房內各種照明燈具、開關、衛(wèi)生間便池、各種取水閥 及水嘴、便槽隔斷、 地漏、洗手盆、 拖布池、垃圾道門等的正常使用， 給排水管道暢通。七

29、、確保公房門窗、玻璃、紗窗完整無損，鎖扣開關靈活，吊頂 無脫落、損壞現(xiàn)象。八、全校房屋屋面干凈， 無雜物， 不積水；屋面通道暢通、 安全。九、保證各建筑物避雷設施安全和正常使用。第四節(jié) 校園綠化管理保護服務工作標準一、管理制度健全，考核體系完善，責任區(qū)劃分明確。二、綠化管理保護按園林綠化養(yǎng)護標準進行。三、樹木修剪合理，生長旺盛，無死樹、枯枝，保持樹姿優(yōu)美。四、綠籬修剪及時、合理，生長旺盛，無死株、缺檔，無光禿現(xiàn) 象。五、草坪嫩綠，生長茂密、平整，質地均勻，無雜草、無枯黃。六、花卉整體觀賞效果佳，無人攀摘。七、耕除草每月二次，樹窩、綠籬、草坪無雜草。八、病蟲害防治：每年藥物防治三次以上，人工防治

30、一次以上； 夏秋兩季應根據(jù)病蟲害情況增加防治次數(shù)， 樹木花草病蟲危害程度控 制在 2%以下，無藥害、病蟲害。九、及時清除死樹、枯枝，修補枯死及人為損壞的樹木花草。十、根據(jù)植物的生態(tài)習性，及時采取越冬防寒措施。十一、古樹、名木保護完好，建立生長管護檔案。十二、做好校園內樹木花草的移植、補植工作。 十三、綠化區(qū)域內設施每半年檢修一次，保證完好無損，正常使 用。十四、按照要求及時做好每次會議、 活動的租花及會場布置工作。 十五、做好綠化統(tǒng)計及校園綠化專項工程建設相關工作。第五節(jié) 校園環(huán)境衛(wèi)生管理服務工作標準一、道路、人行道、綠化區(qū)域及樓宇周邊衛(wèi)生清潔質量要達到 “六 凈四無”。六凈是：路面凈；道沿凈

31、；樹窩凈；雨水井口凈；污水井 口凈；果皮箱凈。四無是：無果皮、紙屑；無畜糞；無遺撒物；無積 水。二、公共廁所無臭味、無干糞跡、無黃垢。三、垃圾做到日產(chǎn)日清，保證垃圾點周圍清潔。對建筑施工單位 在教學、辦公區(qū)域內傾倒垃圾的行為進行監(jiān)督和管理。四、嚴格管理并及時清理校內各建筑物外的廣告和張貼物，做 到各建筑物外墻面干凈整潔。第六節(jié) 基地綠化管護服務工作標準一、基地各項管理制度完善，檔案資料齊全。二、按時完成每年春季植樹任務。三、根據(jù)苗木生長習性，定期做好澆水、噴藥、施肥和越冬保暖 等工作，保證苗木成活率達到蘭州市南北兩山綠化指揮部的要求。四、保證基地供電、灌溉設施完好，正常使用。五、做好基地房屋、

32、道路等設施的管護與日常維修工作。六、保持基地院落、辦公室、值班室、宿舍衛(wèi)生干凈整潔。七、做好防汛排澇工作，確保基地屋面、地面雨后無積水。八、確?；厝隉o火災、偷盜等安全事故發(fā)生。九、保證每年春季師生勞動正常進行，提供優(yōu)質服務。 十、基地內土地、 房屋向外承包時必須首先報物管中心論證并經(jīng) 后勤管理處同意后方可進行。第七節(jié) 保安管理服務工作標準一、規(guī)章制度健全、管理規(guī)范有序。二、保安人員服裝統(tǒng)一、穿戴整齊，佩帶統(tǒng)一標識，工作紀律嚴 明，服務禮貌、熱情。三、保安人員堅持 24 小時值班、巡邏；每天值班、巡邏、交接 班有記錄；外來人員進入教學、 辦公等樓宇有登記； 值班人員不缺勤、 不脫崗。四、確保

33、進入校園的各種車輛在指定位置有序停放， 安全有保障五、有貴重物品的出入登記；異常情況應進行檢查處理，做好處 理情況記錄；遇重大情況應及時向有關部門報告。六、保安人員管理規(guī)范、相對穩(wěn)定，并建立保安人員檔案。 第八節(jié) 防汛排澇服務工作標準一、規(guī)章制度健全，人員分工明確。二、保證雨水管道、排水溝暢通無阻，雨后院內地面和道路無 積水、無塌陷。三、雨季期間根據(jù)降雨量情況能及時組織人力做好校內防汛排 澇工作，確保人員和財產(chǎn)安全。第九節(jié) 公共設施及道路的物業(yè)管理服務工作標準一、規(guī)章制度健全，人員分工明確，考核體系完善，獎罰措施 得力。二、做好校園各種路面、 道牙、道板磚、廣場磚、 勒角、減速帶、 路障、擋土

34、墻等的日常管護和正常維修工作； 做到道路無下沉積水， 無開洞現(xiàn)象，保證道路平整順暢； 保證公共廁所的使用和正常維修。三、雨水井蓋、 排洪溝蓋板完整無缺， 無斷裂、傾斜、丟失現(xiàn)象。四、圍墻及護欄完整無缺，無斷裂現(xiàn)象；每年對護欄進行一次檢 修；每兩年進行一次油漆刷新處理。五、認真做好校園內雕塑、景觀、露天桌凳、水塔、道路指示 牌、自行車棚、垃圾站、垃圾箱等設施的日常管護和及時維修，無 破損、丟失。六、認真做好校內各處噴泉的管理、維修和正常使用；保證每 年 4月-10 月，每天上午 7：00-9：00、下午 5：00-10 ：00 的正常開 放。第十節(jié) 公共設備的維修和維護一、房屋共用部位的維護和管

35、理定期在多雨季節(jié)或天氣異常時對房屋居住情況進行檢查維修， 或 居住人發(fā)現(xiàn)問題及時報修。 對房屋易出問題的部位， 及時作出記錄備 案，重點檢查。 年底進行全面檢查，對共用部位及其設施設備的完損 程度作出評價，制定年度維護計劃，作好檢查和維修記錄。二、公用部位及設施設備的運行維護管理定期對共用部位及設施設備進行保養(yǎng)維護， 保證設施設備的正常 使用和運行。公寓公共設施設備完好率保持在 98%以上。正確操作和 使用設施設備，無因操作使用不當而導致安全事故發(fā)生。三、維修服務標準24 小時受理報修，一般情況下 10 分鐘內維修人員到場，維修及 時率 100% 。緊急情況隨叫隨到，確因特殊情況不能及時到場處

36、理 的，應向報修人說明情況，做好解釋工作，并盡快安排處理。維修結 束后，將地面清理干凈，物品歸位。定期對公共照明設備系統(tǒng)進行巡 查，及時更換損壞的燈器具。公共照明完好率 98% 以上。第九章 必需具備的物質裝備計劃及費用測算一、管理服務費用成本測算（一）管理服務人員工資、社保和福利費用序號部門職務編制人數(shù)薪酬福利標準及費用（月）月薪服裝雙薪合計費用總計（月）1服務中心項目經(jīng)理1500030233526383605元/月（含編 制人員 社保費、 食宿費）2綜合管理部人事行政助理11600251341759會計116002513417593客服管理部主管12000251672192助理21200251002650前臺及收銀員11000251001125綠化保潔部清潔/綠化領班各1人1200201002640綠化1070020587780清潔206002050134004安全管理部主管12000251672192保安及巡邏員101300258014050領班21300201082856保安組長31500208348095工程管理部主管22000251674384維修組長21600251343581維修工1512002011720175工程人員