物業(yè)秘書日常巡查培訓(xùn)課件

1、物業(yè)秘書日常巡查培訓(xùn)課件物業(yè)秘書日常巡查培訓(xùn)課件羅豐良前言前言日常巡查是物業(yè)秘書工作的重點(diǎn)內(nèi)容之一，是物業(yè)服務(wù)中心發(fā)現(xiàn)問題，主動(dòng)解決問題的主動(dòng)服務(wù)的主要體現(xiàn)之一，是檢驗(yàn)物業(yè)秘書綜合能力的重要內(nèi)容之一，同時(shí)也是保持房屋設(shè)施設(shè)備的完好率的重要措施，以及提高業(yè)主滿意率的重要措施之一。一個(gè)出色的物業(yè)秘書不單要有足夠的專業(yè)知識，要保持負(fù)責(zé)任的工作態(tài)度，加上足夠的耐心、細(xì)心和進(jìn)取心方能在日常的巡查過程中發(fā)現(xiàn)問題，提前解決問題，讓業(yè)主滿意，讓自己晉升。目錄目錄一、日常巡查的現(xiàn)狀二、日常巡查的方法三、日常巡查的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)四、日常巡查的注意事項(xiàng)和技巧一、日常巡查的現(xiàn)狀一、日常巡查的現(xiàn)狀一、巡查內(nèi)容不明目前多數(shù)的

2、物業(yè)秘書對巡查的內(nèi)容不明，在日常的巡查中，除了對裝修管理進(jìn)行巡查之外，其余的內(nèi)容均不在其巡查的范圍之內(nèi)，同時(shí)也不知道需要巡查那些項(xiàng)目。造成巡查內(nèi)容的單一，以及本是巡查可以發(fā)現(xiàn)的問題需單獨(dú)專項(xiàng)去完成，導(dǎo)致工作效率的下降。二、巡查標(biāo)準(zhǔn)不明多數(shù)的物業(yè)秘書對裝修管理、房屋養(yǎng)護(hù)管理、保潔衛(wèi)生管理、設(shè)備養(yǎng)護(hù)管理等標(biāo)準(zhǔn)不明。造成的原因是因?yàn)槲飿I(yè)秘書一方面對相關(guān)的法律規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)不熟悉，其次是不熟悉公司的相關(guān)制度及操作標(biāo)準(zhǔn)。三、責(zé)任心不強(qiáng)總認(rèn)為拿多少錢做多少事，在薪資待遇方面需提高時(shí)，從不想我多付出后才能拿到多少錢，總在想如果我是公司領(lǐng)導(dǎo)時(shí)我會(huì)怎么去做，而從不考慮如何才能做到領(lǐng)導(dǎo)的角色，從而去實(shí)現(xiàn)自己的想法和管

3、理思路，造成了成長性的瓶頸時(shí)期。二、日常巡查的方法二、日常巡查的方法一、根據(jù)感官的巡查方法1、“看” 通過觀察未發(fā)現(xiàn)樓宇管理服務(wù)中存在的問題；2、“聽”從設(shè)施設(shè)備運(yùn)行時(shí)的聲音判斷是否有故障；3、“摸”通過用手觸摸感覺設(shè)施設(shè)備的使用狀況4、“聞”：通過嗅覺感受小區(qū)是否有異味；5、“調(diào)查了解”向住戶或其它員工調(diào)查樓宇及公共設(shè)施設(shè)備的使用狀況。綜合說來巡查的方法為一看、二聽、三摸、四聞、五調(diào)查。二、根據(jù)方位的巡查方法1、樓層巡查時(shí)采用從上而下的方式進(jìn)行巡查，即從天臺(tái)逐步巡查至地下室。2、路面巡查時(shí)采用先平面，再左右，三低頭，四仰望的方式全方位進(jìn)行。3、重點(diǎn)設(shè)施及設(shè)備巡查采用先主體，后配件，最后環(huán)境的

4、方式進(jìn)行。4、空置房巡查采用先門窗、后墻面，三水電，四配套，五衛(wèi)生的方式進(jìn)行。5、地下室巡查時(shí)采用先整體、后車輛，三排水，四配套，五衛(wèi)生的方式進(jìn)行巡查不同部位時(shí)采用的方式各有不同，但萬變不如其中，更重要的是要求我們要更加細(xì)心。三、巡查的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)三、巡查的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)一、樓層巡查1、天臺(tái)1）檢查樓頂門是否能隨手打開；2）檢查護(hù)欄、避雷針、電視天線、隔熱層是否完好；3）檢查有無違章占用逃生天臺(tái)現(xiàn)象；4）檢查雨水管是否通暢；5）檢查衛(wèi)生狀況是否良好；6）檢查有無可疑人員（如閑逛）；7）檢查有無在樓頂晾曬衣物的情況8）檢查電梯機(jī)房門是否鎖閉，有無異常情況；2、電梯前室1）走廊燈是否正常、門、窗、是否處

5、于完好狀態(tài)，公共水電表間是否上鎖；2）前室墻磚是否破裂、空鼓、脫落，天花板涂料是否出現(xiàn)剝落、脫漆，地板磚是否開裂、破損、完整，墻面是否有小廣告；3）消防栓是否標(biāo)識完好（封條）配件齊全；滅火器是否有漏氣或過期；防火門是否處于關(guān)閉狀態(tài)；疏散指示燈是否完好；雨、污水主管道是否堵塞；4）衛(wèi)生狀況是否良好，地面有無紙屑等有色垃圾，有無業(yè)主生活垃圾，有無污漬水漬，是否打滑；5）公共過道上是否有業(yè)主堆放雜物、停放車輛等。6）業(yè)主家入戶門是否正常關(guān)閉，家中是否有異常響動(dòng)、氣味，入戶門是否有小廣告。3、消防樓梯1）樓梯燈是否正常、門、窗、是否處于完好狀態(tài)；2）墻面涂料是否出現(xiàn)出現(xiàn)剝落、脫漆，地板磚是否開裂、破損

6、、完整，腳線是否破損完整，臺(tái)階邊角是否斷裂，扶手是否脫焊等；3）消防栓是否標(biāo)識完好（封條）配件齊全；滅火器是否有漏氣或過期；防火門是否處于關(guān)閉狀態(tài)；疏散指示燈是否完好；雨、污水主管道是否堵塞；4）衛(wèi)生狀況是否良好，地面有無紙屑等有色垃圾，有無業(yè)主生活垃圾，有無污漬水漬，是否打滑，天棚是否有蜘蛛網(wǎng)和積塵；5）消防樓梯上是否有業(yè)主堆放雜物、停放車輛等。6）消防檢查口百葉窗是否封閉無隱患4、大堂1）門禁系統(tǒng)是否正常使用，大堂門開關(guān)是否自如，大堂玻璃是否透明光亮，不銹鋼是否存在銹污，窗戶是否開關(guān)自如；2）墻磚、地磚是否有空鼓、脫落、斷裂；3）信報(bào)箱表層不否有積塵、劃花，鎖具有無損壞，有無業(yè)主信件、報(bào)刊

7、等散落在地面；4）照明系統(tǒng)是否完好，排水系統(tǒng)是否暢通；5）地面、墻面是否有積塵、墻面有無小廣告，地面是否有紙張及垃圾，天棚是否有蜘蛛網(wǎng)；6）消防栓是否標(biāo)識完好（封條）配件齊全；滅火器是否有漏氣或過期，防火門是否處于關(guān)閉狀態(tài)，疏散指示燈是否完好；7）花盆及其它裝飾是否符合相應(yīng)要求。8）檢查各類標(biāo)識是否完好，提示欄內(nèi)的內(nèi)容是否過期、是否有人插放小廣告5、地下室1）車輛停放是否有跨位、占位、在非停車位上停放；2）車輛門窗是否關(guān)閉，有無鑰匙遺留在車輛上；3）地下排污系統(tǒng)是否正常工作，明溝有無積水；4）地面是否有紙張及其它垃圾，有無積塵，消防管是否有積塵及漏水情況；5）其它消防設(shè)施（如安全出口指示燈）是

8、否正常運(yùn)行，各類標(biāo)識牌（如車位牌）有無脫落、損壞、錯(cuò)位的現(xiàn)象；6）停車道閘系統(tǒng)是否正常運(yùn)行；7）各類機(jī)房門窗是否關(guān)閉，鎖具有無損壞。6、路面巡查1）花草有無枯死，生蟲，缺水及雜草，是否需要修剪，綠化帶內(nèi)有無垃圾、碎石及寵物大便；2）路面是否有垃圾、雜物，地面有無破損及相應(yīng)安全隱患；3）雨污水井蓋是否蓋緊，人員、車輛行走時(shí)是否產(chǎn)生噪音，雨污水井是否堵塞，集水井是否堵塞；4）消防門是否關(guān)閉，景觀水池內(nèi)是否有雜物，各類裝飾小品是否有脫落、脫漆及安全隱患；5）外墻磁磚有無脫落、即將脫落及損壞；6）業(yè)主裝修時(shí)有無損壞外立面及安裝服務(wù)中心不允許的裝飾及安裝不允許的設(shè)備（如空調(diào)）；7）業(yè)主在使用時(shí)有無占用外

9、墻、張貼小廣告及拉條幅的情況；8）路燈及景觀燈是否完好。9）圍墻是否完好，欄桿是否脫焊；10）其它項(xiàng)目是否符合管理要求。7、商鋪巡查1）商家是否占道經(jīng)營；2）商家的宣傳及活動(dòng)是否產(chǎn)生噪音影響其它業(yè)主；3）商家的排污、排水是否符合小區(qū)管理要求；4）小區(qū)排污、排水主管道是否堵塞；5）外圍綠化生長情況，與路面巡查綠化一致；6）商家的店招是否符合小區(qū)管理要求；7）路燈及景觀燈是否完好；8）景觀水池是否有雜物、噴泉是否工作正常；9）地面是否破損，外立面有無小廣告；10）有無閑雜人員，車輛停放是否符合管理要求；11）其它項(xiàng)目是否符合管理要求。二、設(shè)備巡查1、電梯1）檢查電梯的運(yùn)行是否平穩(wěn)，是否有異常響動(dòng)，

10、是否平層開門；2）檢查安全提示標(biāo)識、電梯按鈕、風(fēng)扇、五方通話是否正常；3）檢查照明及攝像頭是否完好；4）檢查衛(wèi)生狀況是否良好。5）注意是否有人員違規(guī)操作的情況（超載、運(yùn)送散裝材料）6）電梯內(nèi)是否有亂寫亂畫、張貼小廣告的現(xiàn)象2、其它設(shè)備及設(shè)施1）水、電、氣、通訊設(shè)施、消防系統(tǒng)是否正常運(yùn)行，有無泄漏、損壞情況；2）檢查雕塑、座椅是否完好，是否有安全隱患；3）檢查兒童游樂設(shè)施是否完好，有無安全隱患；4）檢查各類配電箱標(biāo)識是否完整、箱門是否關(guān)閉、箱體是否牢固。5）是否人為破壞以及各點(diǎn)位攝像頭等；6）小區(qū)水系附件是否有兒童嬉戲；7）到各機(jī)房前聽噪音是否過高，排風(fēng)設(shè)施是否正常工作等；此類檢查主要以聽、聞進(jìn)

11、行。三、空置房的巡查1）電表是否運(yùn)行；2）管道井內(nèi)水表是否處于關(guān)閉狀態(tài)；3）門窗是否關(guān)閉；4）室內(nèi)所有水閥開關(guān)是否關(guān)閉；5）電箱總開關(guān)及電源開關(guān)是否處于關(guān)閉狀態(tài)；6）室內(nèi)衛(wèi)生是否達(dá)標(biāo)；7）墻面是否有滲水現(xiàn)象；8）天棚是否有滲水現(xiàn)象；9）室內(nèi)其它配件是否在良好的范圍之內(nèi)（如燈泡、水龍頭等）。四、日常巡查的注意事項(xiàng)和技巧四、日常巡查的注意事項(xiàng)和技巧一、巡查要求1、巡查后應(yīng)如實(shí)填寫在日常巡查記錄表內(nèi)，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)組織人員進(jìn)行整改，并進(jìn)行檢查反饋；2、空置房巡查時(shí)應(yīng)根據(jù)制定的空置房巡查記錄表逐項(xiàng)進(jìn)行，發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)如實(shí)記錄，組織人員進(jìn)行整改，并進(jìn)行檢查反饋；3、設(shè)備安全是我們巡查的重中之重，特別是

12、電梯，涉及人身和財(cái)產(chǎn)安全，一旦發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)立即關(guān)閉電梯，停止使用，待專業(yè)的維保公司檢修合格后方能開啟使用；4、水、氣滲漏時(shí)應(yīng)立即報(bào)告自來水公司和燃?xì)夤?，并上?bào)服務(wù)中心經(jīng)理，并立即關(guān)閉總閘門，待專業(yè)人員維修好后方能開啟使用；5、公共能源故障時(shí)，應(yīng)及時(shí)與前臺(tái)接待人員溝通，并張貼通知告示，防止前臺(tái)在不知情的情況下無法給業(yè)主溝通解釋。二、巡查中應(yīng)禁止的事項(xiàng)1、當(dāng)發(fā)現(xiàn)業(yè)主家入戶門未鎖時(shí)禁止一個(gè)人進(jìn)入其室內(nèi)，應(yīng)及時(shí)與前臺(tái)接待聯(lián)系，讓其與業(yè)主取得聯(lián)系，并在其室外等候。除發(fā)現(xiàn)緊迫情況下，如火災(zāi)等。當(dāng)業(yè)主不在本地時(shí)應(yīng)及時(shí)與居委會(huì)、業(yè)委會(huì)或公安機(jī)關(guān)聯(lián)系，陪同進(jìn)入其室內(nèi)，并做好錄像的錄制。案例某日清晨，某大廈新來的保潔員阿霞在18樓的公共通道拖地時(shí)，發(fā)現(xiàn)1805號業(yè)主家的客廳亮著燈，但大門內(nèi)側(cè)的防火開著，外面的“通透式”防盜門也虛掩著，她便上前按業(yè)主家的門鈴，但是按了好幾次，室內(nèi)也不沒有反應(yīng)，阿霞便懷著好廳的心理，側(cè)身進(jìn)入室內(nèi)，到客廳、陽臺(tái)、廚房等一一查看有沒有人。正在這時(shí)，業(yè)主張先生從電梯出來徑