融城綠景社區(qū)商業(yè)營(yíng)銷方案

1、融城綠景社區(qū)商業(yè)營(yíng)銷方案伴隨著城市商業(yè)分布的多元化、離散化，商業(yè)社區(qū)這一商業(yè)模式日趨顯要，凸顯出較大的價(jià)值空間和發(fā)展前景。在一定的經(jīng)濟(jì)水平下，人們的思想觀念也在發(fā)生變化，不再簡(jiǎn)單地滿足于社區(qū)原先的附屬單店形式，轉(zhuǎn)而追求一種更為完善的社區(qū)生活，對(duì)配套的商業(yè)也提出更為嚴(yán)格的要求。從現(xiàn)代人的眼光看，社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施不僅滿足社區(qū)居民的衣、食、住、行，還要娛（休閑娛樂）、學(xué)（學(xué)校、文化中心）、康（醫(yī)院）等所有功能。社區(qū)商業(yè)的出現(xiàn)緣于城市居住空間的日益拓展，樓盤體量的日趨增大，當(dāng)市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心已無法完全覆蓋新興社區(qū)的時(shí)候，社區(qū)商業(yè)作為一種區(qū)域性極強(qiáng)的商業(yè)業(yè)態(tài)也開始顯山露水。多而不亂、全且求精，

2、社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)在逐步的發(fā)展過程中走向功能細(xì)分和風(fēng)格統(tǒng)一，在設(shè)計(jì)上更注重形象的統(tǒng)一包裝，且商鋪的經(jīng)營(yíng)品種在多樣化的同時(shí)，也會(huì)以一定的主題予以必要的限制。商業(yè)銷售存在多種營(yíng)銷方式，采取何種方式最適合項(xiàng)目，這也是營(yíng)銷策劃所需要解決的。一、項(xiàng)目商業(yè)概況:總建筑面積:約430000?住宅面積:約388000?商業(yè)面積:約34000?其中一期商業(yè)面積:樓號(hào)實(shí)際面積公攤面積間數(shù)實(shí)際面積A0117233.38237.46251961.24A021028.220.16171048.35A03778.0321.926799.97A05408.0215.034423.05D011698.84293.96131992

3、.75D021090.0625.65221115.6小計(jì)6726.53614.18877340.96商鋪開間:基本以3.6米、4.2米為主，局部4.8米、3.5米、3.3米;商鋪進(jìn)深：內(nèi)街A01、D01為15.8米、16.4米，內(nèi)街A02、D02為14米，沿街10.2米、11米，沿街樓棟下6.5米。商鋪層高:一層3.6米，二層2.9米，三層2.9米二、商業(yè)SWOT析：S-優(yōu)勢(shì)W今勢(shì)1、商業(yè)布局以沿街為主，基本無內(nèi)街，商業(yè)價(jià)值較高;2、商業(yè)以南門轉(zhuǎn)盤為中心沿兩條街分布，商業(yè)比較集中，便于形成商業(yè)氛圍3、距離十字街僅10分鐘路程，位置優(yōu)越，交通便捷。1、周邊商業(yè)氛圍欠缺，對(duì)面無沿街商業(yè)(除了南方商

4、廈和小康城部分商業(yè)外)，無法形成雙面街;2、項(xiàng)目南面沿街商業(yè)對(duì)面無沿街商業(yè)，基本上屬于農(nóng)村住戶地，且對(duì)面地勢(shì)低于道路平面，對(duì)小區(qū)靠南面的商業(yè)銷售很不利。O-機(jī)會(huì)T-威脅1、無為縣政府加強(qiáng)了對(duì)城南新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，明確城南新區(qū)主要規(guī)劃為公共事業(yè)、商業(yè)、商住等基礎(chǔ)設(shè)施，未來將形成教育文化中心、體育醫(yī)療中心為主的城市中央居住區(qū)，有利于人氣和商業(yè)價(jià)值的提升;2、目前無為市場(chǎng)上可投資商鋪比較少，處于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較小的狀態(tài)。1、政府雖對(duì)城南新區(qū)等進(jìn)行了規(guī)劃，但未來什么時(shí)候建成，建成什么樣子還是個(gè)未知數(shù)，存在不確定因素;2、周邊目前居住和商業(yè)氛圍都比較欠缺，不利于項(xiàng)目商業(yè)的培育和發(fā)展，更會(huì)影響項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的升值。

5、三、部分項(xiàng)目、周邊小區(qū)售價(jià)及租金:項(xiàng)目名稱車庫(kù)儲(chǔ)藏室商業(yè)頤景?城市花園地上一層:20-30?，7-11萬，單價(jià)3000-3300元/?(無產(chǎn)權(quán))地上一層:10-25?，2-5萬，單價(jià)2000元/?一層沿街:11000元/?水岸?怡和花園地上一層:20?，7.5萬，單價(jià):3750元/?無沿街一層:5600-6000元/?，沿街二層:3600-4000元/?鑫地?四季花城無無沿街一層:6000元/?，沿街二層:4000元/?，一、二層均價(jià)5000元/?秀水?世紀(jì)花園地上:3000元/?地上:1000元/?門面1:80?，租金18000元/年，門面2:上下二層，共5間，5-8萬/年中央花園半地下:3

6、000元/?半地下:1300元/?內(nèi)街:5600-6800元/?，沿街一層:8000元/?，二層5000元/?九州廣場(chǎng)地下:20?，8-10萬地下:1300元/?步行街:8000-10000元/?，沿街:2-3萬/?南方商廈名門會(huì)所旁:36?，售價(jià)40萬，租金1萬/年，23元/月/?，0.77元/天/?金三角商住樓名都賓館旁:54?，1.6萬/年，租金:25元/月/?，0.82元/天/?一字城小區(qū)融城綠景項(xiàng)目一期次入口對(duì)面:45?，17-18萬，租金400元/月，9元/月/?，0.3元/天/?小康城小區(qū)30?，租金800-1000元/月，27-33元/月/?，0.89-1.11元/天/?安陽(yáng)小

7、區(qū)靠近十字路口:36?，1萬/?，租金12000元/?，28元/月/?，0.93元/天/?靠近南苑小區(qū):36?，售價(jià)8000-10000元/?，租金8000-10000元/年，19-28元/月/?，0.62-0.93元/天/?南苑小區(qū)靠北位置:36?，售價(jià)8000元/?，租金8000元/年，19元/月/?，0.62元/天/?靠南位置:36?，售價(jià)6000-7000元/?，租金6000-7000元/年，14-16元/月/?，0.46-0.54元/天/?目前南門轉(zhuǎn)盤行業(yè)有：KTV、賓館、超市、便利店、輪胎、農(nóng)資、窗簾、裝飾、油漆、玻璃、商行、糧油、飯店、門業(yè)、藥房、移動(dòng)、門窗、床上用品等。主流行業(yè)

8、特征第一行業(yè)龍頭一一娛樂服務(wù)業(yè)：以“名門音樂會(huì)所”為核心的中型KTVtt以周邊分布的名都賓館、豪門賓館，形成了南門轉(zhuǎn)盤的主流娛樂服務(wù)行市;第二行業(yè)龍頭第第生活配套類:以雙華超市為主、以各便利店、商行為輔等百貨日雜。第三行業(yè)龍頭第第五金建材類:南方鋼鐵經(jīng)營(yíng)部、興旺不銹鋼、各種門窗等。補(bǔ)充業(yè)態(tài):農(nóng)藥、農(nóng)資、門窗、裝飾、藥房、生活家居等對(duì)整個(gè)南門轉(zhuǎn)盤進(jìn)行了有效的業(yè)態(tài)補(bǔ)充，較大的豐富了消費(fèi)者們的選擇。(3)南門轉(zhuǎn)盤業(yè)態(tài)狀況小結(jié)主要以“娛樂服務(wù)、生活配套、裝飾建材”三類業(yè)態(tài)為主，占據(jù)了南門轉(zhuǎn)盤商業(yè)消費(fèi)的主流市場(chǎng);南門轉(zhuǎn)盤位置相對(duì)縣城中心而言，在無為人心目中是屬于郊區(qū)位置，從目前所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)來看，不適合做

9、大型購(gòu)物中心、服裝、珠寶首飾、鞋、皮具、家電數(shù)碼、專賣店、專業(yè)市場(chǎng)等;從以上市場(chǎng)分析可以得出，此地段商業(yè)目前及未來適合做超市、賓館等生活配套類、娛樂休閑服務(wù)類、特色餐飲小吃類、美容美發(fā)類、生活家居類;四、社區(qū)商業(yè)概述:1、社區(qū)商業(yè)含義:社區(qū)商業(yè)是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對(duì)象的商業(yè)形態(tài)。是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。這一商業(yè)形態(tài)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，它的服務(wù)人口一般在5萬人以下，服務(wù)半徑一般在2公里以內(nèi)。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應(yīng)控制在3萬平米以內(nèi)，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置也有較強(qiáng)的針對(duì)

10、性。2、社區(qū)商業(yè)類型2.1 按照商住比分析2.1.1 、輻射型:外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在5,11,之間，商業(yè)體量較大，依靠本社區(qū)居民的消費(fèi)不足于支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，需要外部較大規(guī)模消費(fèi)群來支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)，這對(duì)周邊商業(yè)環(huán)境的要求很高，需要周邊環(huán)境能夠提供足夠的人流和良好的商業(yè)氛圍。2.1.2 、中間型:偏外向型的商業(yè)面積和住宅面積之比在2,5,之間，這一類別的社區(qū)商業(yè)正常經(jīng)營(yíng)主要依賴于本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模上不能追求巨大化，否則市場(chǎng)難以消化。2.13、內(nèi)向型:內(nèi)向型商業(yè)面積與住宅面積的2,以下，社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時(shí)基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對(duì)外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的

11、大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。融城綠景總體建筑面積:430000?，住宅總體面積為:388000?，商業(yè)總體面積:34000?，商業(yè)面積與住宅面積比為9%，屬于輻射型（外向型）社區(qū)商業(yè)。2.2 按照服務(wù)的規(guī)模分類2.3 .1、便利級(jí)商業(yè):面積一般在3000?以下，由一組小店或集中在一起的一個(gè)大集成店組成，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般在3000人以下;2.3.2、鄰里級(jí)商業(yè):面積一般在3000-20000?，以超市為主力店，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般在3000-50000人;2.4 .3、社區(qū)級(jí)商業(yè):面積一般在

12、20000-50000?，以生活百貨或大賣場(chǎng)為主力店，輔助其它專業(yè)、專賣、餐飲和服務(wù)，服務(wù)人口一般在50000-150000人。五、整體戰(zhàn)略形象定位商業(yè)項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位的高低，很大程度上決定其最終的開發(fā)成敗，定位太高則與項(xiàng)目所處的環(huán)境脫節(jié)甚至?xí)c城市脫節(jié)，難以說服市場(chǎng)，太低則不利形象樹立，易與同類產(chǎn)品同質(zhì)化，難于突圍。在戰(zhàn)略形象定位上，我們從項(xiàng)目自身、市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)三個(gè)基面，進(jìn)行判研1、定義視角:項(xiàng)目基本層面+市場(chǎng)層面+競(jìng)爭(zhēng)規(guī)避層面1.1、 項(xiàng)目基本層面:視角一:商業(yè)體量有限，缺乏做“一站式”大型商業(yè)物業(yè)基礎(chǔ);視角二:區(qū)位商業(yè)價(jià)值不突出，人流不充足;視角三:周邊商業(yè)業(yè)態(tài)落后，不利商業(yè)形象的提升。定

13、義:為項(xiàng)目住戶、周邊居民提供生活配套的消費(fèi)和服務(wù)功能。1.2、 市場(chǎng)層面:視角一:無為縣城中心商業(yè)高度集中，項(xiàng)目將難于形成商業(yè)聚集效應(yīng);視角二:其他小區(qū)規(guī)模項(xiàng)目多，不少外地及本地中小型零售商已進(jìn)入無為市場(chǎng)，對(duì)項(xiàng)目招商及后期經(jīng)營(yíng)造成直接威脅。定義:“小空間、大功能”社區(qū)生活配套型商業(yè)。1.3、 競(jìng)爭(zhēng)規(guī)避層面:視角一:項(xiàng)目區(qū)域是無為理想居住地，附近及周邊的商業(yè)會(huì)陸續(xù)續(xù)涌現(xiàn)，必然形成大量底商;視角二:眾多中小型零售商進(jìn)駐無為，帶動(dòng)商業(yè)物業(yè)租售水平提升的同時(shí)，分流大部分商業(yè)物業(yè)投資者。定義:結(jié)合項(xiàng)目自身及區(qū)位現(xiàn)狀，建造適合市場(chǎng)的商業(yè)。2、總體戰(zhàn)略形象定位:集購(gòu)物、娛樂、餐飲、休閑、服務(wù)等于一體的外向型

14、社區(qū)商業(yè)規(guī)模上，我們沒有優(yōu)勢(shì)，區(qū)位上，我們只是城市商圈次級(jí)輻射區(qū)。因此我們只有，結(jié)合實(shí)際，適度創(chuàng)新，謀求突圍2.1、總體戰(zhàn)略形象定位依據(jù):依據(jù)1:項(xiàng)目距無為商業(yè)中心區(qū)域具有較遠(yuǎn)距離，不在城市核心商圍內(nèi);依據(jù)2:周邊商業(yè)氛圍嚴(yán)重缺乏，商業(yè)業(yè)態(tài)落后，區(qū)位商業(yè)氛圍不突出;依據(jù)3:區(qū)位商業(yè)價(jià)值不高，無法分流現(xiàn)有城市商圈人流;依據(jù)4:項(xiàng)目不具備區(qū)域商業(yè)輻射能力基礎(chǔ)，缺乏做大型一站式商業(yè)的條件;依據(jù)5:以滿足項(xiàng)目住戶、周邊居民生活購(gòu)物需求及周邊小區(qū)購(gòu)物、娛樂、休閑、飲食、生活商服等消費(fèi)需求;依據(jù)6:利于引起市場(chǎng)的關(guān)注及后期營(yíng)銷推廣的主題營(yíng)造。2.2、功能定位功能決定業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)決定經(jīng)營(yíng)成敗項(xiàng)目功能定位，必須

15、從實(shí)際出發(fā)，做到精準(zhǔn)定位。生活休閑服務(wù):休閑功能、娛樂功能、飲食功能;生活配套服務(wù):購(gòu)物功能、生活商服功能;項(xiàng)目商業(yè)功能定位，遵循“小空間，大功能”規(guī)劃思路2.2.1 、本項(xiàng)目商業(yè)功能定位:集“休閑、娛樂、飲食、購(gòu)物、生活商服”五大功能于一體的社區(qū)商業(yè)2.2.2 、項(xiàng)目商業(yè)功能劃分:購(gòu)物:以中型購(gòu)物中心和超市為主力店，結(jié)合富于現(xiàn)代的獨(dú)立店面裝飾和長(zhǎng)新的促銷手法贏得穩(wěn)定的消費(fèi)群。休閑:美容美體、健身中心等休閑業(yè)態(tài)，配合小區(qū)歐陸風(fēng)情商業(yè)街、休閑廣場(chǎng)、綠化組團(tuán)、精致小品，時(shí)尚立面設(shè)計(jì)，營(yíng)造現(xiàn)代、舒適的休閑氣氛;可設(shè)置購(gòu)物廊道和休憩長(zhǎng)椅為消費(fèi)者提供一個(gè)悠閑、輕松的駐足之處。飲食:可引進(jìn)多種中西飲食、特

16、色餐飲。包括咖啡廊（上島咖啡廳）、西餐廳、主題餐廳（有意思）、酒水吧、茶館、蛋糕屋等。娛樂：可引進(jìn)KTV歌舞廳、足浴中心、洗浴中心、按摩中心、網(wǎng)吧等。生活商服:引進(jìn)多種生活配套業(yè)態(tài)，如賓館、銀行、洗衣店、照相館、彩擴(kuò)店、美容美發(fā)、音像店、汽車美容、家居裝飾、農(nóng)資等，為項(xiàng)目社區(qū)居民提供便捷生活服務(wù)。（中國(guó)銀行、工商銀行、柯達(dá)影印、中國(guó)移動(dòng)、泰潔洗衣連鎖店等）通過功能定位，確定項(xiàng)目精致社區(qū)商業(yè)規(guī)劃，將成為無為東南新城精致時(shí)尚、娛樂休閑的社區(qū)商業(yè)的開創(chuàng)者。由此吸納精英型消費(fèi)群體，培養(yǎng)固定消費(fèi)群，創(chuàng)造更高的商業(yè)價(jià)值，提高項(xiàng)目特色附加值，體現(xiàn)投資前景和經(jīng)營(yíng)前景。2.3、功能及業(yè)態(tài)布局建議2.3.1 、整

17、體業(yè)態(tài)組合“生活美學(xué)館+精致社區(qū)商街”組合模式:休閑、娛樂、飲食、購(gòu)物、生活商服。生活商服為主，娛樂、休閑、飲食、購(gòu)物為輔。注:具體業(yè)態(tài)組合比例，將結(jié)合項(xiàng)目前期客戶情況摸底和實(shí)際招商、銷售進(jìn)展情況進(jìn)行配置2.3.2 、各樓層可布局業(yè)態(tài)三層可布局業(yè)態(tài):美容美體，健身+餐飲+購(gòu)物中心,二層可布局業(yè)態(tài):,歌舞廳+網(wǎng)吧+品牌餐飲+賓館+茶館+美容美發(fā),一層可布局業(yè)態(tài):超市+生活商服+品牌餐飲+休閑娛樂,根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，在前期只能對(duì)業(yè)態(tài)做大概整體規(guī)劃，到后期具體何種業(yè)態(tài)，開發(fā)商沒法控制，只能由業(yè)主自行控制。以下就商業(yè)整體業(yè)態(tài)初步建議示意圖:A區(qū)：靠近南門轉(zhuǎn)盤位置，未來無為的小十字街，商業(yè)價(jià)值最高；建議以中

18、型超市和購(gòu)物中心、綜合百貨為主，以精品服飾、專賣店為輔;B區(qū):目前售樓中心和隆峰公司位置，建議以生活商服為主，如銀行、移動(dòng)、電信等;C區(qū):銅陵路邊上，過往車輛較多，且靠近小區(qū)主入口，建議做與汽車相關(guān)的汽車美容、汽摩配件、汽車修理等;D區(qū)：僅次于A區(qū)，位置相對(duì)較好；建議以?shī)蕵沸蓍e為主：KTV、音樂會(huì)所、足浴中心、洗浴中心、按摩中心、網(wǎng)吧、夜總會(huì)、健身中心等，以賓館、餐飲、家居裝飾、藥房等穿插;E區(qū):小區(qū)一期商業(yè)所在位置，且處于次入口位置，由于工程原因，靠近轉(zhuǎn)盤位置的商業(yè)暫時(shí)無法建好，未來3-4年的時(shí)間內(nèi)，融城綠景小區(qū)前期業(yè)主的生活配套等需要一、二、三期沿街門面來支撐;建議以中型超市、餐飲為主，其

19、他生活服務(wù)店為輔;F區(qū)：融城綠景歐陸風(fēng)情商業(yè)街，建議業(yè)態(tài)不限，如特色餐飲、復(fù)合式餐飲、休閑精品、美容美發(fā)、咖啡店、茶餐廳等生活配套;G區(qū)：小區(qū)南段，位置稍差，建議作家居裝飾、五金建材等；H區(qū):靠近小區(qū)菜市場(chǎng)，建議以糧油、商行為主，以農(nóng)資種子、農(nóng)藥化肥等為輔I區(qū):小區(qū)最南邊，靠近次入口，附近有官鎮(zhèn)中學(xué)等學(xué)校，建議做小超市、早餐店、快餐店、文體用品等。六、項(xiàng)目推廣語(yǔ)主推廣語(yǔ):無為城南新城?社區(qū)型商業(yè)中心副推廣語(yǔ):集購(gòu)物、娛樂、餐飲、休閑、生活商務(wù)等于一體的外向型社區(qū)商業(yè)東南新城:根據(jù)2009年8月縣政府無辦字【2009】71號(hào)文件無為縣無城城南新區(qū)開發(fā)建設(shè)實(shí)施方案的重要通知，縣長(zhǎng)明確要求:“套充分

20、認(rèn)識(shí)城南新區(qū)開發(fā)建設(shè)的重大意義，形成大發(fā)展的趨勢(shì)，與新理念和新機(jī)制，扎實(shí)推進(jìn)城南新區(qū)開發(fā)建設(shè)各項(xiàng)重點(diǎn)工作，形成大建設(shè)的思路”。方案明確了東南新區(qū)主要規(guī)劃為公共事業(yè)、商業(yè)、商住等基礎(chǔ)設(shè)施。2009年10月底基本完成起步區(qū)征地拆遷工作，啟動(dòng)安置房、中醫(yī)院、職教中心、一中高中部等今年實(shí)施的39項(xiàng)重點(diǎn)工程建設(shè);年底前啟動(dòng)起步區(qū)路網(wǎng)、官網(wǎng)、水體景觀等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。2010年完成起步區(qū)確定的項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)。2012年基本完成城南新區(qū)開發(fā)建設(shè)任務(wù)。城南新區(qū)用地規(guī)劃數(shù)據(jù):道路、綠化、水系共1000畝;一中高中部249畝;安置房141.3畝;商業(yè)開發(fā)居住用地414.7畝;中醫(yī)院85.2畝;商業(yè)辦公服務(wù)用地386.

21、6畝;新汽車站用地74.7畝。城南新區(qū)定位：教育文化中心、體育醫(yī)療中心為主的城市中央居住地未來三年，城南新區(qū)將成為無為居住熱點(diǎn)地區(qū)。一個(gè)嶄新的無為高尚居住生活聚集地“東南新城”即將形成。社區(qū)型:社區(qū)商業(yè)是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對(duì)象的商業(yè)形態(tài)。是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。商業(yè)中心:融城綠景項(xiàng)目位于無為縣的南門轉(zhuǎn)盤位置，依借縣政府的規(guī)劃，賦予了本項(xiàng)目區(qū)位一個(gè)有利的優(yōu)勢(shì)，未來無為的“小十字街”。同時(shí)，本項(xiàng)目位于政府規(guī)劃的東南新城核心位置，東南新區(qū)將發(fā)展成為無為縣新的教育文化中心、體育醫(yī)療

22、中心、居住中心，目前政府已規(guī)劃安置房、中醫(yī)院、職教中心、一中高中部等都將入駐其中，道路已基本開通，市政配套也不斷得到完善，隨著東南新區(qū)的發(fā)展，必將助推本項(xiàng)目成為無為縣城南新的商業(yè)中心。七、價(jià)格定位目前主要有兩種方法對(duì)售價(jià)進(jìn)行定位，即市場(chǎng)比較法和收益還原法。市場(chǎng)比較法同租金定位類似，綜合比較上述幾種因素進(jìn)行分析，如中央花園項(xiàng)目(參考項(xiàng)目綜合系數(shù)評(píng)估表):比較因素權(quán)重(%)可類比項(xiàng)目本項(xiàng)目頤景?城市花園水岸?怡和花園鑫地?四季花城中央花園整體區(qū)位2019816141718商業(yè)氛圍201815121516人流量201814121416主力店1510812310交通條件1098689發(fā)展商實(shí)力5223

23、34規(guī)模主題52323升值前景633234合計(jì)100%81%69%60%74%80%根據(jù)可比項(xiàng)目銷售價(jià)格，通過市場(chǎng)比較法，得出項(xiàng)目市場(chǎng)參考價(jià)格，如下表指標(biāo)可類比項(xiàng)目本項(xiàng)目頤景?城市花園水岸?怡和花園鑫地?四季花城中央花園合計(jì)權(quán)重值81%69%60%74%80%一層街鋪銷售價(jià)11000600060008000二層街鋪銷售價(jià)6000380040005000所占權(quán)重40%15%15%30%一層街鋪權(quán)重均價(jià)440090090024008600二層街鋪權(quán)重均價(jià)240057060015005070根據(jù)市場(chǎng)比較法推導(dǎo)出本項(xiàng)目目前的沿街一層銷售均價(jià)，約:8600元/?。本項(xiàng)目的沿街二層銷售均價(jià)，約:5000元

24、/?。由于項(xiàng)目商業(yè)位置不一樣，價(jià)格浮動(dòng)區(qū)間為:800010000元/?。由于項(xiàng)目一期商鋪位置離轉(zhuǎn)盤較遠(yuǎn)，且為首次入市，建議價(jià)格策略“低開高走”。綜上所述，建議一期商業(yè)沿街價(jià)格:一層:78008200元/?;二層為:50005200元/?;三層為:3000元/?;建議一期風(fēng)情商業(yè)街價(jià)格:一層:50005500元/?;二層為:28003200元/?;租金定位:通常是運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行定價(jià)，通過項(xiàng)目周邊主要項(xiàng)目（相近或相類似的商業(yè)項(xiàng)目）的市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行綜合比較:項(xiàng)目名稱租金情況月租金（單位:元/月/?）秀水?世紀(jì)花園門面1:80?，租金18000元/年，門面2:上下二層，共5間，800?，5-8萬/

25、年18.75元/月/?南方商廈名門會(huì)所旁:36?，售價(jià)40萬，租金:1萬/年23元/月/?金三角商住樓名都賓館旁:54?，租金:1.6萬/年，25元/月/?一字城小區(qū)項(xiàng)目一期次入口對(duì)面:45?，售價(jià)17-18萬，租金400元/月9元/月/?小康城小區(qū)項(xiàng)目對(duì)面:30?，租金800-1000元/月27-33元/月/?安陽(yáng)小區(qū)靠近十字路口:36?，售價(jià)1萬/?，租金12000元/?靠近南苑小區(qū):36?，售價(jià)8000-10000元/?，租金8000-10000元/年，19-28元/月/?南苑小區(qū)靠北位置:36?，售價(jià)8000元/?，租金8000元/年;靠南位置:36?，售價(jià)6000-7000元/?，租

26、金6000-7000元/年，14-19元/月/?根據(jù)目前市場(chǎng)租金水平判斷，由于本項(xiàng)目商業(yè)處于成長(zhǎng)期，一層平均租金約2035元/?。鑒于一期位置關(guān)系和首次入市，前期租金建議“低開高走”:一層:20-30元/月/?;二層:10-15元/月/?;三層:6-8元/月/?具體租金可結(jié)合業(yè)態(tài)來定，餐飲、賓館相對(duì)高點(diǎn)，超市、購(gòu)物中心相對(duì)低點(diǎn)。八、租賃策略1、總體思路:以品牌商家或大商家增強(qiáng)鞏固小商家及投資者信心。2、主力店及次主力店的主要代表:生活超市中西連鎖快餐中餐特色酒樓中高檔賓館、快捷酒店等服務(wù)美容SPA休閑足浴品牌商家品牌24小時(shí)便利店等3、常用招商優(yōu)惠形式優(yōu)惠形式細(xì)分內(nèi)容扣率形式扣率即從營(yíng)業(yè)額中提

27、取一部份作為商場(chǎng)的回報(bào)（含稅），發(fā)展商跟商戶共同承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，共同分享利潤(rùn)其它形式年期2年固定合約2年約或3年固定合約3年生約，餐飲業(yè)一般510年固定合約，可商議;免租期給予一定期限的免租期可作為協(xié)商合作的洽談條件之一。由于項(xiàng)目所在區(qū)域，該區(qū)域目前商業(yè)還未形成規(guī)模，周邊商業(yè)氣氛不濃厚，要將本項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍需要一定的時(shí)間，所以租戶生存角度考慮，有時(shí)需要給予足夠的免租期;管理費(fèi)按實(shí)際營(yíng)運(yùn)管理的支出預(yù)算平均分?jǐn)?。此費(fèi)用已包括中央空調(diào)費(fèi)、清潔、保安、設(shè)備維護(hù)、公共水電、公共保險(xiǎn)、人員工資、辦公費(fèi)用、管理者酬金和宣傳推廣費(fèi)用等。此條款也可作為協(xié)商合作的一些酌情條件;裝修除公共地方裝修外，可考慮為

28、個(gè)別優(yōu)質(zhì)商家分擔(dān)部份裝修費(fèi)用，藉以吸引其進(jìn)駐商場(chǎng)，為本項(xiàng)目帶來口碑;以客帶客進(jìn)場(chǎng)的主力旗艦店介紹一定量客戶入駐商場(chǎng)，給予增加一定期限的免租期或一定折扣;特定時(shí)間簽約優(yōu)惠客戶在招商會(huì)或其他特定時(shí)間中，如果是前幾位簽約客戶將給予一定優(yōu)惠，如租金折扣，管理費(fèi)優(yōu)惠等宣傳推廣費(fèi)用商場(chǎng)要持續(xù)濃厚的商業(yè)氣氛，宣傳推廣是必不可少的，此費(fèi)用有可能包括在租金中，也有可能在管理費(fèi)中，為了更好的引進(jìn)商家，宣傳推廣費(fèi)的高低及如何計(jì)算可作為招商優(yōu)惠的另一斟酌條件九、銷售策略目前商業(yè)市場(chǎng)有四種操作策略，根據(jù)不同的操作策略，所引進(jìn)的業(yè)態(tài)及長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)效果也各不相同。純銷售帶租約銷售短期返租銷售一般為一到三年返租長(zhǎng)期返租銷售一般為

29、八到十年返租1、純銷售模式:優(yōu)勢(shì):發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項(xiàng)目整體資金壓力，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi);將商業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營(yíng)壓力。劣勢(shì):產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進(jìn)駐;無法規(guī)劃經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象;對(duì)于商業(yè)做旺主要靠市場(chǎng)自身調(diào)整，所需時(shí)間較長(zhǎng);若經(jīng)營(yíng)不好，對(duì)于項(xiàng)目整體形象有一定影響。適用:商業(yè)銷售競(jìng)爭(zhēng)不激烈導(dǎo)致市場(chǎng)成熟度低，投資客戶缺乏了解;純街鋪銷售;商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。2、帶租約銷售優(yōu)勢(shì):通過招商保證前期商業(yè)定位與形象;能快速回收資金，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi);短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。劣勢(shì):鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯;未出租的商鋪銷售難

30、度較大，特別是大鋪;銷售難度較大，售價(jià)與租金之間產(chǎn)生的收益回報(bào)低難以達(dá)到投資者期望;中、長(zhǎng)期收益難以穩(wěn)定;后期經(jīng)營(yíng)管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè)形象與公司長(zhǎng)期發(fā)展;各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。適用:商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營(yíng)紅火，無需擔(dān)心后續(xù)收益;可銷售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)保證，獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定收益回報(bào);純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。3、短期返租（1-3年）優(yōu)勢(shì):前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營(yíng)，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。幫業(yè)主堅(jiān)守前幾年守業(yè)期，既能堅(jiān)定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱3年返租期較適中，3年后商業(yè)有可能旺。劣勢(shì):承擔(dān)前幾年的返租補(bǔ)貼;返租結(jié)束后的

31、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理要求較高;因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。4、長(zhǎng)期返租（8-10年）優(yōu)勢(shì):前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位;給投資者堅(jiān)定信心。返租銷售，并適當(dāng)降低投資門檻，可以擴(kuò)大客戶層面，有利于加快項(xiàng)目銷售速度。如果項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理非常成功，遠(yuǎn)期物業(yè)租金收益將有可能出承諾回報(bào)。劣勢(shì):承擔(dān)十年的返租補(bǔ)貼;如后期經(jīng)營(yíng)管理沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，則承受返租年限越長(zhǎng)，壓力越大。因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。建議銷售模式:純銷售和帶租約銷售同時(shí)進(jìn)行所謂帶租約產(chǎn)權(quán)式銷售，是商業(yè)地產(chǎn)的一種全新銷售模式，面對(duì)的客戶群主要是投資型客戶。具體形式是先將房屋出租，在租約里明確"租期內(nèi)開發(fā)商有權(quán)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更

32、"，此后再將房屋賣給投資型客戶，同時(shí)在銷售合同里明確"此房已由開發(fā)商代租,并明確租期、租金、租戶等"。租務(wù)管理均由專業(yè)部門，即租務(wù)管理部全程操作。這種銷售模式是最近幾年才在國(guó)內(nèi)興起的一種銷售模式，由于它解決了國(guó)內(nèi)中小投資者投資渠道不暢和開發(fā)商融資渠道不暢的雙重困難，不少房地產(chǎn)公司通過運(yùn)作帶租約產(chǎn)權(quán)式商鋪項(xiàng)目獲得了巨大的成功。建議操作模式:招商先行或租售并舉商業(yè)操作不管是哪種形式，都應(yīng)該以“招商”作為商業(yè)地產(chǎn)的核心?！爸灰啼伳艹鲎?，在運(yùn)營(yíng)，它就具備升值的可能，從而做到“進(jìn)可攻，退可守”的理想境地?！斑M(jìn)”就是可以“帶租約銷售”，“退”就是先持有,后尋機(jī)再售，這種情況

33、下商業(yè)物業(yè)一般會(huì)升值。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心是招商，公司又需要回款，“帶租約銷售”這種模式，可以能夠巧妙解決兩方面的問題。十、招商政策本項(xiàng)目的招商推廣是否成功，將直接決定項(xiàng)目的資金回收狀況與后續(xù)開發(fā)的基礎(chǔ)穩(wěn)固性，具有舉足輕重的作用。為使本項(xiàng)目達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益雙豐收的目的，在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，客觀分析本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、南門轉(zhuǎn)盤商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及行業(yè)狀況，結(jié)合無為地區(qū)的整體發(fā)展進(jìn)程與需要，憑借專業(yè)的知識(shí)、豐富的經(jīng)驗(yàn)，制訂出項(xiàng)目的招商推廣策劃方案。本方案注重實(shí)用性、可操作性，務(wù)求對(duì)招商的實(shí)際操作起到指導(dǎo)性的作用。1、招商節(jié)點(diǎn)與時(shí)機(jī)計(jì)劃“良好的開始是成功的一半”，入市時(shí)機(jī)和方式把握得好，才能產(chǎn)生

34、好的招商開局。項(xiàng)目一期首次入市、其招商入市時(shí)機(jī)的選擇要綜合考慮以下幾方面因素:項(xiàng)目入市宣傳時(shí)間應(yīng)選擇在正式招商前1個(gè)月入市宣傳，一方面為項(xiàng)目提前造勢(shì)、另一方面可為正式招商積累有效客戶。準(zhǔn)備充分后入市入市前必須對(duì)招商中心、項(xiàng)目周邊環(huán)境進(jìn)行改造修飾，讓項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的內(nèi)外包裝均有良好的形象展示。在模型、招商單頁(yè)、展板等招商工具齊備的情況下入市，才能彰顯出本項(xiàng)目的氣勢(shì)與發(fā)展商的雄厚實(shí)力，增強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目的信心。猛烈造勢(shì)入市目前無為南門地區(qū)的商業(yè)氛圍欠缺這一現(xiàn)狀，告訴我們“無造勢(shì)即無市場(chǎng)”。入市前的宣傳造勢(shì)與形象展示，在前期的招商中對(duì)客戶心理具有較大影響，因此在項(xiàng)目入市前必須要有足夠的宣傳造勢(shì)，能夠初步建立品

35、牌形象并吸引客戶關(guān)注，為正式招商作市場(chǎng)鋪墊。有目的入市根據(jù)公司的資金運(yùn)作需要，合理安排營(yíng)銷成本投入和回款的進(jìn)度，提高公司的資金利用效率。有控制入市根據(jù)價(jià)格策略等分期分批有節(jié)奏地向市場(chǎng)推出產(chǎn)品，避免一擁而上，實(shí)現(xiàn)均衡、有序的招商目標(biāo)。小結(jié):建議本項(xiàng)目“招商先行，租售并舉”，以核心租戶（次主力店、一級(jí)品牌）的入駐來帶動(dòng)銷售。綜合以上因素，根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作的要求確定本項(xiàng)目從09年11月份開始入市籌備及預(yù)熱，09年12月份開始進(jìn)行主力店的正式招商。2、招商對(duì)象特征分析1、招商對(duì)象定位因本項(xiàng)目定位于“集購(gòu)物、娛樂、餐飲、休閑、服務(wù)等于一體的外向型社區(qū)商業(yè)”，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)定位為:次主力店+品牌店+社區(qū)配套2、招商

36、對(duì)象分析次主力店:品牌超市、購(gòu)物中心超市本身具備強(qiáng)大的聚集人流作用。利用品牌超市引導(dǎo)作用，零售業(yè)全面開放，通過品牌進(jìn)駐宣傳，炒作商圈效應(yīng)，產(chǎn)生強(qiáng)勢(shì)吸引消費(fèi)者的威力。購(gòu)物中心作為小區(qū)必備的主流業(yè)態(tài)，可以帶來較大的人氣，帶動(dòng)周邊散戶的入住，起到良好的引導(dǎo)作用。:國(guó)內(nèi)外餐飲品牌（中西餐飲、特色美食）、知名賓館品牌（快捷酒店）及娛樂品牌（KTV、咖啡茶樓、休閑足浴、康體保健）招商范圍鎖定在安徽一線知名品牌。只要主力店確定進(jìn)駐，就為本地區(qū)的大投資者、中小經(jīng)營(yíng)者注入了一劑強(qiáng)心針，徹底打消其經(jīng)營(yíng)上的疑慮，并將發(fā)揮出羊群效應(yīng)，促進(jìn)招商進(jìn)程。社區(qū)配套性商業(yè):無為本地中小型零售商、中小型餐飲、文化、娛樂經(jīng)營(yíng)店、2

37、4小時(shí)便利店十一、招商租金策略建議1、針對(duì)業(yè)態(tài)招商租金策略建議a、針對(duì)次主力店，它是整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)與維系項(xiàng)目整體招商成功率的前提，是項(xiàng)目整體策劃定位的支持點(diǎn)和保障，應(yīng)實(shí)行局部區(qū)域性低價(jià)招商策略，可考慮以低于面價(jià)30%作為優(yōu)惠。b、針對(duì)品牌店，它是項(xiàng)目整體租金的主要來源，租金可考慮以接近面價(jià)或略低于面價(jià)5%,10%作為招租標(biāo)準(zhǔn)。c、針對(duì)散戶，它是項(xiàng)目整體租金的重要補(bǔ)充，租金可考慮以接近面價(jià)或略高于面價(jià)5%,10%作為招租標(biāo)準(zhǔn)。d、針對(duì)社區(qū)配套店，服務(wù)業(yè)態(tài)，它是項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)必需的補(bǔ)充，租金可依據(jù)相應(yīng)產(chǎn)品或業(yè)態(tài)在面價(jià)的基礎(chǔ)上作相應(yīng)調(diào)整。2、針對(duì)不同因素差異招商租金策略本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)各商鋪位置差

38、異、視覺效果差異、交通組織差異等因素來制定各商鋪的具體租金價(jià)格。a、位置差異：按商鋪門前經(jīng)過人流量大小，商鋪位置優(yōu)劣的租金單價(jià)差異，差價(jià)比例控制在10-15%之間。b、視覺效果：消費(fèi)者在中庭位置直接注意到的商鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)高于其它內(nèi)鋪，差價(jià)比例控制在10-15%之間。c、流通情況：人流疏導(dǎo)良好的商鋪?zhàn)鈨r(jià)高于其它商鋪，差價(jià)比例控制在4-8%之間。3、保證金策略建議向經(jīng)營(yíng)者收取三個(gè)月的租金與管理費(fèi)作為保證金，在租賃合同期滿退場(chǎng)時(shí)予以退還。4、租金遞增策略經(jīng)歷了商業(yè)培育期后，隨著商業(yè)的經(jīng)營(yíng)步入正軌、經(jīng)營(yíng)狀況蒸蒸日上，在續(xù)簽租賃合同時(shí)，可采取租金逐年遞增的方式，遞增幅度為5%10%。十二、招商優(yōu)惠條件建議1、免租項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)氣氛缺乏，基于此，要吸引商家特別是品牌商家進(jìn)駐，使本項(xiàng)目形成