房地產(chǎn)估價報告

1、房 地 產(chǎn) 估 價 報 告 估價項目名稱： 哈爾濱市香坊區(qū)木材街1號城東新居小區(qū)D區(qū)4號樓2單元501室房地產(chǎn)市場價格評估委 托 方：鄭志德先生 估 價 方：沒毛病房地產(chǎn)評估有限公司估 價 人 員：郭占偉 張堯杰 鄭英杰 劉太琪 單翔宇 李景嵩 估價作業(yè)日期：2015年12月7日2015年12月20日估價報告編號：（哈爾濱）沒毛病2015（估）第011號目 錄第一部分 致委托方函2第二部分 估價師聲明3第三部分 估價的假設(shè)和限制條件5第四部分 估價結(jié)果報告8一、委托方8二、估價方8三、估價對象8四、估價目的12五、估價時點12六、價值定義13七、估價依據(jù)13八、估價原則13九、估價方法14十、

2、估價結(jié)果14十一、估價人員15十二、估價作業(yè)日期15十三、估價報告應(yīng)用的有效期15第五部分 估價技術(shù)報告16一、個別因素分析16二、區(qū)域因素分析17三、市場背景分析18四、最高最佳使用分析20五、估價方法的選用20六、估價測算過程20七、估價結(jié)果的確定26第六部分 附 件271、委托評估函復印件272、商品房買賣合同復印件273、估價對象位置圖274、估價對象照片275、評估機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)復印件276、評估人員資格證書復印件27第一部分 致委托方函鄭志德先生：受您的委托，本估價公司秉著獨立、客觀、公正、科學的原則，對位于哈爾濱市香坊區(qū)木材街1號城東新居小區(qū)D區(qū)4號樓2單元501室房地產(chǎn)的市

3、場價格進行了評估，本報告估價對象于估價時點二一五年十二月七日狀態(tài)下的公開市場價格，估價目的是為估價對象轉(zhuǎn)讓提供客觀、公正、科學、合理的市場價格參考。評估人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，依據(jù)科學的評估程序，選用合理的評估方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準確的測算，并結(jié)合評估經(jīng)驗，充分考慮影響房地產(chǎn)價值的各項因素，評估確定估價對象房地產(chǎn)在2015年12月7日的市場價格為（幣種：人民幣）：房地產(chǎn)總價：47萬元大 寫 金 額: 肆拾柒萬元整房地產(chǎn)單價：5587.70元/平方米評估過程、結(jié)果及有關(guān)說明詳見估價結(jié)果報告。沒毛病房地產(chǎn)評估有限公司法定代表人：郭占偉2015年12月20日第二部分 估

4、價師聲明一、估價師聲明我們鄭重聲明：1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2.本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，與有關(guān)當事人也沒有個人利害關(guān)系或偏見。4.我們依照中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5.我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。6.沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。7.需要聲明的事項：（1）本報告估價時點為2015年12月7日，提交報告之日為2015年12月20日。在市場無明顯價格波動條件下，

5、報告有效期自提交報告之日起不超過一年，即2015年12月20日至2016年12月19日。隨著時間的推移，該房地產(chǎn)的價格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整，甚至重估。（2）本報告估價結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不能做其它用途。未經(jīng)本估價機構(gòu)書面同意，本報告的全部或任何一部分均不得向委托方、報告使用者、報告審查部門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。二、估價師簽名姓 名 注 冊 號 簽 名 郭占偉 03130519張堯杰 03130647單翔宇 03130504 李景嵩 03130534劉太琪 03130557鄭英杰 03130658 沒毛病房地產(chǎn)評估有限公司2015年12月20日第三部分 估價的

6、假設(shè)和限制條件一、 本報告委托方為鄭志德先生，委估的房地產(chǎn)為哈爾濱市香坊區(qū)木材街1號和城東新居D區(qū)4號樓2單元501室。根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料顯示，不動產(chǎn)用途為住房。本次評估假設(shè)估價對象為完全產(chǎn)權(quán)，無抵押、租賃、典權(quán)等他項權(quán)利存在和無法律糾紛狀況下的正常市場價格。二、 本報告所稱評估價格，系指我們對所評估房地產(chǎn)在現(xiàn)有用途不變并在估價時點之狀況和外部經(jīng)濟環(huán)境前提下，為本報告所列明的目的在估價假設(shè)和限制條件下提出的公允估值意見。三、 由于委托方未提供估價對象房屋所有權(quán)證，故本次評估依據(jù)委托方提供的商品房買賣合同進行評估，若房屋面積等數(shù)據(jù)與最終頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書不符，則估價報告應(yīng)進行相應(yīng)的調(diào)整，特提請

7、報告使用方注意。四、 本次評估為委托方進行司法拍賣之目的使用，提供估價對象正常市場價格參考，故本次評估設(shè)定估價對象于估價時點為完全產(chǎn)權(quán)，無抵押、租賃、典權(quán)等他項權(quán)利存在和無法律糾紛狀況下的正常市場價格，特提請報告使用方注意。五、 本報告是在委托方確定提供基礎(chǔ)文件、有關(guān)法律證明文件、數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上做出的。委托方對所提供文件以及相關(guān)數(shù)據(jù)的真實性和可靠性負責，并且提供了與本次評估有關(guān)的所有資料，沒有保留、隱瞞。六、 在評估所委托房地產(chǎn)市場價格時，我們未考慮估價對象房地產(chǎn)所欠付的抵押、擔保以及如果該房地產(chǎn)出售則應(yīng)承擔的費用和稅項等可能影響其價值的任何限制，我們也未對房地產(chǎn)評估增值額作任何納稅準備。本

8、報告也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗拒力對房地產(chǎn)市場價格的影響。七、 自估價時點后，估價報告有效期內(nèi)估價對象的質(zhì)量及使用狀況如發(fā)生變化，并對估價對象價值產(chǎn)生明顯影響時，不能直接使用本估價結(jié)論。八、 本次估價是以委托方未與任何一方簽署針對于估價對象的無限期或影響估價價值的租賃協(xié)議為假設(shè)前提。九、 本報告含有若干附件，它構(gòu)成本報告之重要組成部分，與本報告正文具有同等法律效力。 第四部分 估價結(jié)果報告一、委托方鄭志德先生聯(lián)系電話、估價方哈爾濱沒毛病房地產(chǎn)評估有限責任公司地址：哈爾濱市東北農(nóng)業(yè)大學B5 406法 人 代 表：郭占偉房地產(chǎn)評估資質(zhì)級別：

9、最高級資質(zhì)證書號：000000號聯(lián) 系 人：郭占偉 聯(lián)系電話：、估價對象1.估價對象基本狀況本次估價對象為哈爾濱市香坊區(qū)木材街1號和城東新居D區(qū)4號樓2單元501室房地產(chǎn)，房屋建筑面積為84平方米，不動產(chǎn)用途為住房。哈爾濱市香坊區(qū)木材街1號和城東新居D區(qū)為七層住房樓，建成于2005年，鋼混結(jié)構(gòu)，總層數(shù)7層，外墻粉刷涂料，樓內(nèi)環(huán)境較惡劣。估價對象位于5層，兩室一廳一衛(wèi)一廚格局，朝向南。室內(nèi)裝修情況為：客廳地面鋪地板，墻面粉刷及壁紙，頂面刷乳膠漆；臥室鋪實木地板、墻面為壁紙及粉刷白粉，頂面刷乳膠漆；廚房及衛(wèi)生間地面及墻面為瓷磚，塑料板板吊頂，廚房整體廚柜；陽臺地磚墻面及頂

10、面為石材塑鋼窗封閉；外窗為塑鋼窗、室內(nèi)門為木門、戶門為防盜門。室內(nèi)水、電、天燃氣、有線電視等設(shè)施齊全。根據(jù)現(xiàn)場勘察，委估房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量良好，裝修保養(yǎng)情況較一般，未發(fā)現(xiàn)基礎(chǔ)沉降、結(jié)構(gòu)變形等現(xiàn)象。用年限法和現(xiàn)場觀察法確定估價對象成新率為50%。2.估價對象權(quán)利狀況根據(jù)商品房買賣合同記載，估價對象買受人為柱子（化名），用途為住房，房屋建筑面積為84平方米，土地使用年限自*年*月*日至*年*月*日。估價對象于估價時點存在法律糾紛，本次評估設(shè)定估價對象于估價時點無抵押、租賃、擔保等他項權(quán)利存在，不存在法律糾紛，評估結(jié)果為估價對象于估價時點完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)市場價格。3.估價對象區(qū)位狀況（1）香坊區(qū)基本概

11、況估價對象位于哈爾濱市香坊區(qū)，香坊區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展、城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)狀況等，均對估價對象房地產(chǎn)的價格有明顯的影響。香坊區(qū)是哈爾濱市的開埠地和最早的市政區(qū)之一，位于哈爾濱市東南部，是四個中心城區(qū)之一，區(qū)劃面積339.55平方公里，其中，建城區(qū)面積96.29平方公里，轄20個街道辦事處，3鎮(zhèn)1鄉(xiāng)， 總?cè)丝诩s92萬人。2013年，香坊區(qū)啟動實施了幸福村等村屯改造項目6個，實現(xiàn)投資12.65億元，惠及18900余名農(nóng)民群眾。積極推進17個棚戶區(qū)項目建設(shè)，啟動建設(shè)回遷安置房94萬平方米，竣工20.3萬平方米，2985戶居民入主新居。圓滿完成三合路打通、進鄉(xiāng)街高架橋、三環(huán)路打通等全市重點路橋建設(shè)工程征

12、收任務(wù)。新建綏化路、松風街等市政道路7條，大中修街路6條，維修街路136條。改造農(nóng)村公路11.9公里，修建村屯道路90公里。啟動3座農(nóng)村垃圾壓縮間和1座轉(zhuǎn)運站建設(shè)，增設(shè)拉圾箱845個，新增環(huán)衛(wèi)車輛62臺，垃圾清運納入城市管理范疇，50%的村屯達到“村容整潔”標準。全年新植樹木17.63萬株，新增綠地90.96公頃。2013年，香坊區(qū)共有醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)257個。其中三級醫(yī)院7個，二級醫(yī)院6個，一級醫(yī)院19個，鎮(zhèn)衛(wèi)生院4個，民營醫(yī)院16個，門診部12個，企業(yè)衛(wèi)生所21個，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站44個，衛(wèi)生監(jiān)督機構(gòu)1個，結(jié)核病防治機構(gòu)2個，疾病預防控制機構(gòu)2個，婦幼保健所1個，口腔防治所2個

13、，個體診所72個，村衛(wèi)生所46個。高等醫(yī)學教育機構(gòu)2個。（2）估價對象區(qū)位狀況位置：估價對象位于香坊區(qū)1號，該小區(qū)西臨木材街，北臨團結(jié)街，地理位置一般。社區(qū)成熟度：小區(qū)周邊有KTV、小型商場、社區(qū)服務(wù)站、飯店，網(wǎng)吧，學生流通量較大。自然環(huán)境和人文環(huán)境：估價對象小區(qū)內(nèi)綠化較少，小區(qū)臨道路，自然環(huán)境及人文環(huán)境較差。公共服務(wù)設(shè)施及教育配套設(shè)施：小區(qū)附近有、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、黑龍江省醫(yī)院、香濱小學、哈六中中學，東北農(nóng)業(yè)大學等，生活服務(wù)及教育設(shè)施還不錯。交通：小區(qū)南臨公濱路，出行路線較單一。小區(qū)北面團結(jié)街有21、86公交車，木材街路口有366、377、116等公交車，交通便捷度一般?；A(chǔ)設(shè)施狀況：估價

14、對象所處地區(qū)，土地現(xiàn)狀開發(fā)程度達到宗地外“七通”（即通上水、通下水、通電、通路、通信、通熱力、通燃氣），基礎(chǔ)設(shè)施狀況完全可以滿足居民生活需要。4.估價對象市場分析2015年下半年以來，受土地開發(fā)投資力度加大和建安工程逐步恢復等因素影響，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強勁；開發(fā)供給不斷恢復，竣工面積穩(wěn)定增長；隨著市場銷售價格的繼續(xù)上漲，銷量出現(xiàn)下滑；金融貸款力度的加大以及銷售市場的活躍使房地產(chǎn)企業(yè)項目到位資金增幅擴大。2015年1-9月，全市商品房銷售面積為1593.6萬平方米，比上年同期增長1.3倍，比2014年同期增長13.4%。全市住宅銷售面積為1301.4萬平方米，同比增長1.6倍，比2007年

15、增長14%。2015年9月份住宅銷量大幅下滑。1-9月，全市銷售住宅11.2萬套，已經(jīng)超過上年全年住宅銷售套數(shù)（9.4萬套）的19.1%。其中，9月份全市住宅銷售面積為118.6萬平方米，比8月份下降29.6%，比7月份下降29.7%。當月住宅銷售套數(shù)為0.9萬套，比8月份減少37.4%，成交量達到今年3月以來的最低值。新建住宅價格環(huán)比漲幅連續(xù)兩個月縮小。調(diào)查顯示，9月份，我市新建住宅銷售價格指數(shù)同比上漲3.6%，漲幅比上月提高1.5個百分點，環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.9個百分點，環(huán)比漲幅已連續(xù)兩個月縮小。二手住宅價格環(huán)比漲幅略有回落。9月份，我市二手住宅價格指數(shù)同比下降1.8%，降

16、幅比上月縮小0.4個百分點，環(huán)比上漲0.1%，價格環(huán)比在連續(xù)3個月上漲0.2%之后，本月漲幅比上月回落0.1個百分點。受銷售形勢好轉(zhuǎn)及降息、擴大內(nèi)需等宏觀政策出臺影響，5月份以來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目到位資金呈全面回升態(tài)勢。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目本年到位資金1944.1億元，比上年同期增長62.8%，增幅比1-8月擴大1.5個百分點。其中金融貸款增長最快，為1602.2億元，同比增長1.5倍。自籌資金和定金及預收款分別為600.9億元和1074.5億元，同比分別增長25.9%和65.9%?？傊?，哈爾濱房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢對估價對象房地產(chǎn)市場價格產(chǎn)生一定的影響。四、估價目的本次估

17、價為委托方進行司法執(zhí)行提供估價對象房地產(chǎn)客觀、公正、科學、合理的市場價格參考。五、估價時點2015年12月7日六、價值定義本次評估采用公開市場價格標準，評估結(jié)果中的房地產(chǎn)價格是指估價對象在符合估價假設(shè)及限制前提下，于估價時點2015年12月7日的公開市場價格。七、估價依據(jù)1.有關(guān)政策法規(guī)和文件（1）中華人民共和國土地管理法；（2）中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；（3）中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范GB/T50291-1999；（4）中華人民共和國國家標準城鎮(zhèn)土地估價規(guī)范GB/T18508-2001；（5）其它相關(guān)法律法規(guī)。2.委托方提供的有關(guān)資料3.評估人員掌握的有關(guān)市場資料及估價人員實

18、地勘察、調(diào)查所獲得的資料。八、估價原則本次估價依據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則、最高最佳使用原則、替代原則和估價時點原則等，對估價對象房地產(chǎn)價格進行客觀、公正、科學、合理的評估。九、估價方法估價對象用途為住宅，與估價對象類似的房地產(chǎn)開發(fā)的成本費用資料較齊全，故采用成本法測算估價對象建筑物重置成本的價格，由于估價對象土地處于北京市基準地價覆蓋區(qū)域，可以采用基準地價修正法測算其樓面熟地價；由于與估價對象類似房地產(chǎn)市場交易案例較多，可采用市場比較法測算其市場價格。然后綜合兩種方法的評估結(jié)果來確定其最終價格。1、基準地價系數(shù)修正法：是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)等評估成果，按照替代原則，就估價對象之土地

19、的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取估價對象之土地在估價時點市場價格的方法。2、成本法：是求取估價對象在估價時點的重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的各項必要成本費用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤之和，減去建筑物折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。3、市場比較法：將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。十、估價結(jié)果本著公正、公平、公開的總原則，經(jīng)估價人員現(xiàn)場查勘和對委估對象所在區(qū)域的市場分析，按照房地產(chǎn)評估

20、的基本原則和估價程序，選擇適宜的估價方法，評估得到估價對象房地產(chǎn)在價值定義和有關(guān)限制條件下，于估價時點2015年12月7日的市場價格為：（幣種：人民幣）房地產(chǎn)總價：47萬元大 寫 金 額: 肆拾柒萬元整房地產(chǎn)單價：5587.70元/平方米十一、估價人員姓 名 注 冊 號 簽 名郭占偉張堯杰單翔宇李景嵩劉太琪鄭英杰十二、估價作業(yè)日期2015年12月7日至2015年12月20日十三、估價報告應(yīng)用的有效期在市場無明顯價格波動條件下，本估價報告應(yīng)用有效期自提交報告日期起不超過一年，即2015年12月20日至2016年12月19日。第五部分 估價技術(shù)報告一、 個別因素分析1.估價對象基本狀況本次估價對象

21、為哈爾濱市香坊區(qū)木材街1號和城東新居D區(qū)4號樓2單元501室房地產(chǎn)，房屋建筑面積為84平方米，不動產(chǎn)用途為住房。哈爾濱市香坊區(qū)木材街1號和城東新居D區(qū)為七層住房樓，建成于2005年，鋼混結(jié)構(gòu)，總層數(shù)7層，外墻粉刷涂料，樓內(nèi)環(huán)境較惡劣。估價對象位于5層，兩室一廳一衛(wèi)一廚格局，朝向南。室內(nèi)裝修情況為：客廳地面鋪地板，墻面粉刷及壁紙，頂面刷乳膠漆；臥室鋪實木地板、墻面為壁紙及粉刷白粉，頂面刷乳膠漆；廚房及衛(wèi)生間地面及墻面為瓷磚，塑料板板吊頂，廚房整體廚柜；陽臺地磚墻面及頂面為石材塑鋼窗封閉；外窗為塑鋼窗、室內(nèi)門為木門、戶門為防盜門。室內(nèi)水、電、天燃氣、有線電視等設(shè)施齊全。根據(jù)現(xiàn)場勘察，委估房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)

22、施工質(zhì)量良好，裝修保養(yǎng)情況較一般，未發(fā)現(xiàn)基礎(chǔ)沉降、結(jié)構(gòu)變形等現(xiàn)象。用年限法和現(xiàn)場觀察法確定估價對象成新率為50%。2.估價對象權(quán)利狀況根據(jù)商品房買賣合同記載，估價對象買受人為柱子（化名），用途為住房，房屋建筑面積為84平方米，土地使用年限自*年*月*日至*年*月*日。估價對象于估價時點存在法律糾紛，本次評估設(shè)定估價對象于估價時點無抵押、租賃、擔保等他項權(quán)利存在，不存在法律糾紛，評估結(jié)果為估價對象于估價時點完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)市場價格。二、 區(qū)域因素分析1、香坊區(qū)基本概況估價對象位于哈爾濱市香坊區(qū)，香坊區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展、城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)狀況等，均對估價對象房地產(chǎn)的價格有明顯的影響。香坊區(qū)是哈爾濱市

23、的開埠地和最早的市政區(qū)之一，位于哈爾濱市東南部，是四個中心城區(qū)之一，區(qū)劃面積339.55平方公里，其中，建城區(qū)面積96.29平方公里，轄20個街道辦事處，3鎮(zhèn)1鄉(xiāng)， 總?cè)丝诩s92萬人。香坊區(qū)木材街東北農(nóng)業(yè)大學門口，流動人口主要是國家級農(nóng)業(yè)大學學生，外地與當?shù)氐?，還有老師及其家屬，不遠處還有朝一中中學，附近流動人口大概5w人，容積率：2.4綠化率：25%飲用水：24小時供水,冷熱水管為PP-R管總戶數(shù)：3500建筑面積：240000平方米占地面積：100000平方米基本參數(shù)：容積率:2.4綠化率:25%物業(yè)管理:黑龍江興達房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司車位配比: 1:7.69占地面積:100000平方米

24、總建筑面積:240000平方米規(guī)劃戶數(shù):3500戶銷售代理:自銷投資商:黑龍江興達房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司四周道路:東:木材東街;南:公濱路;西:木材街;北:東北農(nóng)業(yè)大學;車位總數(shù):456車位數(shù):地上100個;地下356個;配套信息周邊配套：就學條件:東北農(nóng)業(yè)大學、哈爾濱商學院 查找周邊學校內(nèi)部配套：0,0車位數(shù)：車位總數(shù):456車位數(shù):地上100個;地下356個;車位配比：0.13車庫配置：地下車位采暖方式：集中供熱。2、估價對象區(qū)位狀況位置：估價對象位于香坊區(qū)1號，該小區(qū)西臨木材街，北臨團結(jié)街，地理位置一般。社區(qū)成熟度：小區(qū)周邊有KTV、小型商場、社區(qū)服務(wù)站、飯店，網(wǎng)吧，學生流通性較大。自然

25、環(huán)境和人文環(huán)境：估價對象小區(qū)內(nèi)綠化較少，小區(qū)臨道路，自然環(huán)境及人文環(huán)境較差。公共服務(wù)設(shè)施及教育配套設(shè)施：小區(qū)附近有、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、黑龍江省醫(yī)院、香濱小學、哈六中中學，東北農(nóng)業(yè)大學等，生活服務(wù)及教育設(shè)施還不錯。交通：小區(qū)南臨公濱路，出行路線較單一。小區(qū)北面團結(jié)街有21、86公交車，木材街路口有366、377、116等公交車，交通便捷度一般?；A(chǔ)設(shè)施狀況：估價對象所處地區(qū)，土地現(xiàn)狀開發(fā)程度達到宗地外“七通”（即通上水、通下水、通電、通路、通信、通熱力、通燃氣），基礎(chǔ)設(shè)施狀況完全可以滿足居民生活需要。三、 市場背景分析2015年下半年以來，受土地開發(fā)投資力度加大和建安工程逐步恢復等因素影響，全

26、市房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強勁；開發(fā)供給不斷恢復，竣工面積穩(wěn)定增長；隨著市場銷售價格的繼續(xù)上漲，銷量出現(xiàn)下滑；金融貸款力度的加大以及銷售市場的活躍使房地產(chǎn)企業(yè)項目到位資金增幅擴大。2015年1-9月，全市商品房銷售面積為1593.6萬平方米，比上年同期增長1.3倍，比2014年同期增長13.4%。全市住宅銷售面積為1301.4萬平方米，同比增長1.6倍，比2007年增長14%。2015年9月份住宅銷量大幅下滑。1-9月，全市銷售住宅11.2萬套，已經(jīng)超過上年全年住宅銷售套數(shù)（9.4萬套）的19.1%。其中，9月份全市住宅銷售面積為118.6萬平方米，比8月份下降29.6%，比7月份下降29.7%。當

27、月住宅銷售套數(shù)為0.9萬套，比8月份減少37.4%，成交量達到今年3月以來的最低值。新建住宅價格環(huán)比漲幅連續(xù)兩個月縮小。調(diào)查顯示，9月份，我市新建住宅銷售價格指數(shù)同比上漲3.6%，漲幅比上月提高1.5個百分點，環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.9個百分點，環(huán)比漲幅已連續(xù)兩個月縮小。二手住宅價格環(huán)比漲幅略有回落。9月份，我市二手住宅價格指數(shù)同比下降1.8%，降幅比上月縮小0.4個百分點，環(huán)比上漲0.1%，價格環(huán)比在連續(xù)3個月上漲0.2%之后，本月漲幅比上月回落0.1個百分點。受銷售形勢好轉(zhuǎn)及降息、擴大內(nèi)需等宏觀政策出臺影響，5月份以來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目到位資金呈全面回升態(tài)勢。前三季度，房地產(chǎn)開

28、發(fā)企業(yè)項目本年到位資金1944.1億元，比上年同期增長62.8%，增幅比1-8月擴大1.5個百分點。其中金融貸款增長最快，為1602.2億元，同比增長1.5倍。自籌資金和定金及預收款分別為600.9億元和1074.5億元，同比分別增長25.9%和65.9%?？傊?，哈爾濱房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢對估價對象房地產(chǎn)市場價格產(chǎn)生一定的影響。四、 最高最佳使用分析最高最佳使用原則，是要說明房地產(chǎn)估價要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。 最高最佳

29、使用分析真正體現(xiàn)了估價的客觀性。衡量、判斷估價對象房地產(chǎn)是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)主要從下列方面考慮： 1.法律上允許(規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可)。即不受現(xiàn)時使用狀況的限制,而依照法律規(guī)章、規(guī)劃發(fā)展的方向，按照其可能的最優(yōu)用途估價。 2.技術(shù)上可行。即不能把技術(shù)上無法做到的使用當作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技術(shù)要求進行估價。 3.經(jīng)濟上可行。即估價價格應(yīng)是各種可能的使用方式中，以經(jīng)濟上有限的投入而能獲得最大收益的使用方式的估價結(jié)果。 4.土地與建筑物的均衡性。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否達到均衡來判斷其是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)，也就是說，估價時把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否具有投資集約

30、度的因素考慮進去。 5.房地產(chǎn)與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性。即房地產(chǎn)與外部環(huán)境是否平衡或協(xié)調(diào)的問題。也就是說，估價時不按原用途估價，而按房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)能獲得大量外部經(jīng)濟效益的最優(yōu)使用的新用途進行估價。6.可持續(xù)發(fā)展性。即在估價時不僅要研究過去和現(xiàn)在的價格狀況，而且還要研究房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢，以及政治經(jīng)濟形勢和政策變化對房地產(chǎn)形成的影響以預測未來價格和收益變動的趨勢。根據(jù)估價對象權(quán)屬狀況、地理位置、周邊自然與人文經(jīng)濟環(huán)境及充分利用土地資源，按照估價對象目前狀況繼續(xù)使用為最高最佳使用途徑。五、 估價方法的選用估價對象用途為住宅，與估價對象類似的房地產(chǎn)開發(fā)的成本費用資料較齊全，故采用成本法測

31、算估價對象建筑物重置成本的價格，由于估價對象土地處于北京市基準地價覆蓋區(qū)域，可以采用基準地價修正法測算其樓面熟地價；由于與估價對象類似房地產(chǎn)市場交易案例較多，可采用市場比較法測算其市場價格。然后綜合兩種方法的評估結(jié)果來確定其最終價格。1基準地價系數(shù)修正法：是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)等評估成果，按照替代原則，就估價對象之土地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取估價對象之土地在估價時點市場價格的方法。2成本法：是求取估價對象在估價時點的重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的各項必要成本費用和應(yīng)納稅

32、金、正常開發(fā)利潤之和，減去建筑物折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。3市場比較法：將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價值。六、 估價測算過程 采用市場比較法測算估價對象房地產(chǎn)價格本次采用市場比較法的步驟為：1.比較案例選擇根據(jù)市場調(diào)查，在同一供需圈內(nèi)，搜集與估價對象類似的三個房地產(chǎn)案例。項目案例A案例B案例C可比案例城東新居城東新居睿城交易價格（元/建筑平方米）530052005800層數(shù)4/76/79/11結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混裝修檔次簡裝修簡裝修簡裝修2.因素選擇結(jié)合評估對象與比較案例的具體情況

33、，我們選擇影響房地產(chǎn)價格的主要因素有：交易時間因素：指由于房地產(chǎn)交易的時間不同，造成房地產(chǎn)市場價格不同。交易情況因素：指房地產(chǎn)交易中交易雙方的公開、公正及客觀程度、稅費的承擔情況等。區(qū)域因素：主要指居住社區(qū)成熟度、交通便捷度、環(huán)境條件、自然及人文景觀、公共服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、與商業(yè)中心的接近程度等。個別因素：建筑結(jié)構(gòu)、裝修狀況、設(shè)備設(shè)施情況、樓層、朝向、成新率等。3.編制因素條件說明表通過對估價對象和三個比較案例交易時間、交易情況、區(qū)域因素和個別因素的調(diào)查，列表對影響房地產(chǎn)價格的各種因素條件進行了說明，詳見下表。表1 因素條件說明表比較項目估價對象和喬麗晶和喬麗晶和喬麗晶用途住宅住宅住宅住

34、宅交易單價待估5300 52005800交易日期2006年6月2015年11月2015年11月2015年11月交易情況正常正常正常正常區(qū)域因素居住區(qū)成熟程度較成熟較成熟較成熟較成熟交通便捷度有多條公交線路，交通較便捷有多條公交線路，交通較便捷有多條公交線路，交通較便捷有多條公交線路，交通較便捷環(huán)境條件周邊建筑物成新率舊，區(qū)域景觀一般周邊建筑物成新率舊，區(qū)域景觀一般周邊建筑物成新率舊，區(qū)域景觀一般周邊建筑物成新率舊，區(qū)域景觀一般自然及人文景觀好好好好基礎(chǔ)設(shè)施達到"七通",齊全達到"七通",齊全達到"七通",齊全達到"七通&qu

35、ot;,齊全公共配套設(shè)置有超市醫(yī)院銀行等,齊全有超市醫(yī)院銀行等,齊全有超市醫(yī)院銀行等,齊全有超市醫(yī)院銀行等,齊全與商業(yè)中心的接近程度遠遠遠遠個別因素建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混平面布局兩室一廳一廚一衛(wèi)兩室一廳一廚一衛(wèi)兩室一廳一廚一衛(wèi)兩室一廳一廚一衛(wèi)裝修簡裝修簡裝修簡裝修簡裝修設(shè)備設(shè)施情況齊全齊全齊全齊全樓層5/74/76/79/11面積86788590朝向南北南北南北東成新率70%70%70%90%供暖情況良好良好良好良好物業(yè)管理水平一般一般一般良好是否擋光否否否否4.編制比較因素條件指數(shù)表表 2 比較因素條件指數(shù)表比較項目估價對象案例A案例B案例C銷售單價(元/平方米)待估53005200 58

36、00交易情況100100100100交易日期100100100100區(qū)域因素居住區(qū)成熟程度100100100100交通便捷度100100100100環(huán)境條件100100100100自然及人文景觀100100100100基礎(chǔ)設(shè)施100100100100公共配套設(shè)置100100100100與商業(yè)中心的接近程度100100100100個別因素建筑結(jié)構(gòu)100100100100平面布局100100100100裝修1009595100設(shè)備設(shè)施情況100100100100樓層100989799朝向100103103103成新率1009696100供暖情況100100100100物業(yè)管理水平1009595100是否擋光1001001001005.因素修正系數(shù)表表 3 因素修正系數(shù)表比較項目案例A案例B案例C銷售單價(元/平方米)5300 5200 5800交易情況100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100區(qū)域因素居住區(qū)成熟程度100/100100/100100/100交通便捷度100/100100/100100/100環(huán)境條件100/100100/100100/100自然及人文景觀100/100100/100100/100基礎(chǔ)設(shè)施100/100100/100100/100公共配套設(shè)置100/1