商業(yè)都市綜合體項目發(fā)展建議書范本

1、東湖春樹里.二期發(fā)展建議 目錄第一部分 項目背景第二部分 項目分析第三部分 區(qū)域市場分析第四部分 項目定位第五部分 項目運營第六部分 項目收益預(yù)測第一部分項目背景一、項目概況： 東湖春樹里地處徐東大街與中北路交匯處，占地面積105畝，總建筑面積62萬； 集住宅、商業(yè)、酒店、寫字樓一體的城市綜合體； 其中住宅15萬 、寫字樓12萬 、商業(yè)及倉儲15萬 、酒店式公寓5萬 、停車場5.5萬 、空中花園2萬 。 東湖春樹里整體效果圖二期東湖春樹里總平面圖二、東湖春樹里.二期二期總建筑面積約8萬平米；底層裙樓約5萬平米；塔樓面積約3萬平米；三、戰(zhàn)略目標(biāo) 一期銷售、招商已近尾聲，為加快項目的開發(fā)進程，增加

2、項目附加值，拉高項目整體售價，提升東湖春樹里品牌； 二期應(yīng)根據(jù)市場需求，高定位、高規(guī)劃，打造成具有國際水準(zhǔn)的標(biāo)桿性項目；第二部分項目分析 項目一期整體銷售、招商情況尚好，住宅即將交房，居然之家、工行等在營業(yè)籌備期。 這些利好必將推進二期的順利發(fā)展。一、優(yōu)勢：地處徐東大街與中北路，緊靠地鐵4號線，交通地理條件優(yōu)越； 項目物業(yè)形態(tài)豐富，為武昌最大都市綜合體； 緊靠東湖風(fēng)景區(qū)，自然景觀優(yōu)美； 區(qū)域商業(yè)配套齊全； 停車位充足；二、劣勢：項目緊鄰高架橋，噪音大；車流量大，人流量小；三、機會點：政府加大對中北路總部辦公基地和金融圈的建設(shè)，必將為項目發(fā)展帶來更大的機遇； 周邊城中村的改造拆遷必然為本案帶來更

3、多的客戶；股市的不景氣為項目商業(yè)部分提供了機遇；地鐵4號線的建設(shè)必提升項目的升值潛力； 四、項目威脅：市場競爭激烈周邊類似物業(yè)會搶占部分客戶；市場對岳家嘴商圈認(rèn)可度不高；小結(jié)： 本案自身條件十分優(yōu)越，為了在激烈的市場競爭中順利實現(xiàn)項目利潤最大化，應(yīng)從市場定位、產(chǎn)品功能定位、客戶定位去提煉其核心賣點將其放大，打造一個標(biāo)桿性的項目，以次贏得市場，拔高項目形象，提高普提金的品牌度及美譽度。第三部分區(qū)域市場分析 武漢市08年全實現(xiàn)生產(chǎn)總值3960億元，比上年增長15.1%。完成財政收入791.3億元，增長24.8%，其中，地方一般預(yù)算收入277.3億元，增長25.1%。全社會固定資產(chǎn)投資2252億元，

4、增長30%。社會消費品零售總額1850億元，增長21.8，增幅創(chuàng)12年新高。 全民創(chuàng)業(yè)成效明顯。全市登記注冊私營企業(yè)11萬戶，增長18%；登記注冊個體工商戶37萬戶，增長16%。新增規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)466戶，是上年新增戶數(shù)的3.7倍。非公有制經(jīng)濟占全市生產(chǎn)總值的比重達(dá)到46.9%。 人民生活水平不斷提高。城市居民人均可支配收入達(dá)到16712.44元，增長16.4；農(nóng)民人均純收入達(dá)到6349元，增長18.2%，增幅均創(chuàng)12年來最好水平。 一、城市經(jīng)濟概況： 受國家宏觀政策調(diào)整的影響，武漢樓市價、量齊跌，市場觀望氛圍濃厚；全市主城區(qū)在售樓盤407個，近兩個月成交均價在5300元/左右，教同期下降8

5、%，日成交量在140套左右，市場存量房面積達(dá)13萬平米，09年開工量在700萬平米。 各項目加大促銷力度保量，區(qū)域競爭激烈。 商業(yè)項目則受到市場青睞，中國家具CBD、中國小商品市場等商業(yè)項目銷售額屢創(chuàng)新高。 在這樣的市場環(huán)境下，項目只有將核心競爭力最大化，針對目標(biāo)客戶采用有效的推廣策略和營銷策略快速出貨，回籠資金。二、武漢樓市現(xiàn)狀： 福星惠譽福星國際城項目位于武漢城市內(nèi)環(huán)線核心區(qū)、汪家墩 。項目總占地約15萬平米，總建筑面積59萬平米，綠地率30。本項目總體定位于以高檔居住為主，集娛樂、休閑、商業(yè)、商務(wù)辦公、文化交流為一體的多功能城市綜合體。項目將為其所處區(qū)域創(chuàng)造新的生活空間，為特定人群創(chuàng)造新

6、的生活方式，為客戶創(chuàng)造新的感受和體驗。 福星國際城由“中國房地產(chǎn)百強企業(yè)”，“2007年度武漢市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)綜合實力第一名”的福星惠譽地產(chǎn)傾力打造。是福星惠譽地產(chǎn)繼水岸星城后，在武漢內(nèi)環(huán)線的又一鉅作。 該項目今年年底上市。三、主要競爭樓盤復(fù)地.東湖國際 該項目位于武昌區(qū)中北路147號，為原“武重”廠區(qū)。由上海復(fù)地集團開發(fā)，總占地53萬，規(guī)劃總建筑面積106萬 ，規(guī)劃產(chǎn)品包括超高層住宅、花園洋房、別墅、商業(yè)、高級寫字樓、LOFT辦公、星級酒店、酒店式公寓、中小學(xué)校等。 洋房均價：8000元/ 高層均價：6500元/水岸星城 該項目由福星惠譽地產(chǎn)開發(fā)，位于團結(jié)2路。 水岸星城”由香港羅麥莊馬公司

7、和深圳大學(xué)設(shè)計院擔(dān)任規(guī)劃設(shè)計，園林景觀設(shè)計由香港泛亞國際擔(dān)綱。項目規(guī)劃總建筑面積65萬平方米。各物業(yè)類型共80棟，分布有：聯(lián)排別墅（3層）、疊加別墅（4層）、花園洋房（56層）、高層住宅（2532層）。戶型面積由高層95210平方米，花園洋房140195平方米，別墅195275平方米組成，另有少量高層頂樓復(fù)式達(dá)到300600平方米。各物業(yè)類型由南向北，由低向高依次分布，另借助區(qū)內(nèi)的五縱兩橫7條景觀軸，能沙湖美景最大限度的展現(xiàn)在人們面前。 現(xiàn)四期53層已經(jīng)認(rèn)籌，五月開盤 小結(jié)： 復(fù)地東湖國際和福星國際城定位為城市綜合體，是本案的主要競爭對手；兩者的商業(yè)部分年底會推出。 本案需進行差異化定位、求同

8、存異去搶占市場份額。三、區(qū)域商業(yè)配套超市類：超市類：沃爾瑪、麥德龍、家樂福 徐東平價廣場百貨類：百貨類：新世界百貨、武漢銷品茂 中商百貨徐東店家電類：家電類：工貿(mào)家電、國美家電家居建材類：家居建材類：百安居、好美家、歐亞達(dá)國際家居中心金馬凱旋家居、家盛時代家居廣場酒店類：酒店類：凱旋門五星級大酒店、萬麗五星級大酒店、梨園四星級大酒店快餐店：快餐店：賣當(dāng)勞 、肯德雞、必勝客 、永和豆?jié){四、商圈分析項目的地處內(nèi)環(huán)線的關(guān)鍵點，距離徐東商圈2公里，距離中南商圈6公里，距離街道口商圈8公里。我們來看一下這幾大商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)：徐東商圈 徐東商圈經(jīng)過近十年的發(fā)展現(xiàn)已成為武漢最為繁華商圈之一，區(qū)域內(nèi)已聚集了新

9、世界百貨、銷品茂、沃爾瑪、徐東平價、國美電器、歐亞達(dá)家居、金馬凱旋家居、麥德龍、好美家等商業(yè)巨頭，使得使徐東的商業(yè)業(yè)態(tài)變得豐富，消費能力也得到進一步提升，商圈的輻射范圍越來越廣，輻射人口達(dá)60萬。 徐東商圈的業(yè)態(tài)集百貨、超市、家具、建材是目前武漢業(yè)態(tài)最齊全的商圈，人流量達(dá)40萬/天，租金水平400元/中北路沿線： 中北路沿線以臨街店鋪為主，及以楚天都市大廈（35元/.月）、龍源大廈（30元/ .月）、農(nóng)業(yè)銀行大廈為主的寫自樓主，其鋪面租金約200元/.月，寫字樓租金在40元/ . 月； 中南商圈 中南商圈聚集了中商百貨、中南商業(yè)大樓（45元/.月）、銀泰百貨、國美、易初蓮花超市等； 其人流量達(dá)

10、60萬/ 天，租金水平 500元/小結(jié)： 以中南商圈為軸心的中北路沿線是政府著力打造的總部基地及金融中心，其商業(yè)網(wǎng)點零散，以中南大廈、洪廣酒店、龍源大廈等少數(shù)寫字樓及酒店為代表； 以徐東商圈為軸心的徐東大街沿線以銷品茂、新世界、歐亞達(dá)、中力名居、華天酒店、萬麗酒店為代表； 其商務(wù)功能滿足不了日益增長商業(yè)需求。 第四部分項目定位 本案地處徐東商圈和中南商圈輻射的交叉點，周邊商業(yè)氛圍欠缺、銜接不夠，正為本案提供了機會； 本案擁有絕佳的區(qū)位優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢； 我們?nèi)绾味ㄎ?？我們?nèi)绾味ㄎ唬?項目所在地城市總體規(guī)劃 本案及周邊地塊全為商業(yè)用地和商住用地， 為本案的發(fā)展提供較大的機會本案 東湖春樹里，地位就

11、猶如美國紐約的曼哈頓。其岳家嘴立交的通車及未來未來4號地鐵號地鐵線的建設(shè)在交通上克服了以往中北路與徐線的建設(shè)在交通上克服了以往中北路與徐東大街路交通路網(wǎng)模式所帶來的諸多無法東大街路交通路網(wǎng)模式所帶來的諸多無法更改的交通死角問題更改的交通死角問題。項目其設(shè)計采用的是裙樓空中通道、地面公路、與地下軌道裙樓空中通道、地面公路、與地下軌道三層的立體通模式三層的立體通模式，從而盡可能達(dá)到人車人車分流，暢通無阻分流，暢通無阻，使項目真正成為地鐵上的綜合性物業(yè)，增值潛力無限。 東湖春樹里是武昌地區(qū)最大的都市綜合體，商業(yè)占有較大體量，且居然之家、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行（一期底商）、中商、武商（二期底商）都已簽訂協(xié)

12、議；二期只有一座塔樓； 且周邊無高級寫字樓及有影響力的星級酒店。 把握市場先機，填補空白點 ；定位思路1、二期定位為五星級酒店和5A寫字樓；或 2、二期定位為高級酒店式公寓和5A寫字樓建 議一、產(chǎn)品市場定位 1、規(guī)劃建議： 塔樓20層以下為五星級酒店，20層以上為5A寫字樓 或 塔樓20層以下為酒店式公寓， 20層以上為5A 寫字樓； 以本項目這樣檔次的市場定位，其建筑造型及外立面等方面規(guī)劃設(shè)計必須要體現(xiàn)“超凡、氣勢、傲然”的視覺觀感，這樣才能和項目的檔次相配合。何謂酒店式公寓？ 酒店式公寓，顧名思義，首先是公寓，公寓一般是用來出租的住宅物業(yè)，其室內(nèi)空間間隔及使用功能與住宅類似；而“酒店式公寓

13、”就是指提供酒店式全套服務(wù)的公寓類型，其兼具傳統(tǒng)酒店和公寓之長，大多位于成熟商務(wù)區(qū)域、外資企業(yè)和外籍人員聚集流動地帶，這些地區(qū)寫字樓、酒店、商業(yè)中心等配套設(shè)施都比較完善。 酒店式公寓本身擁有高檔公寓的硬件配置，聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，住戶的日常起居、飲食、衛(wèi)生等均有周全服務(wù)，生活非常舒適便利，星級服務(wù)品質(zhì)更令客戶兼有尊貴感。同時，相對獨立穩(wěn)定的客源也給酒店式公寓帶來了相當(dāng)可觀的租金收益。 武漢酒店式公寓市場分析：武漢酒店式公寓市場分析： 小戶型面積開始向小房型過渡時，其消化周期延長，投資比例下降、自用比例上升。 而在經(jīng)濟活躍時期，一些市場空隙被發(fā)現(xiàn)。一些小戶型公

14、寓賦予了酒店式公寓的概念，但事實上大都沒有達(dá)到酒店式公寓的標(biāo)準(zhǔn)，只是引用概念進行炒作。而在武漢酒店式公寓由公寓與其他酒店業(yè)、旅游業(yè)的結(jié)合，具有特有的魅力受到投資者的追捧和青睞。綜合而言，純正的酒店式單身公寓一般具有如下特點： 綜合而言，純正的酒店式公寓一般具有如下特點：綜合而言，純正的酒店式公寓一般具有如下特點： 位置位置位于城市商業(yè)，商務(wù)中心，毗鄰五星級酒店，緊鄰城市主要交通線，交通便利而暢通。 戶型與功能戶型與功能戶型設(shè)計上酒店式公寓更加向公寓靠攏，擁有居家的格局和良好的居住功能，同時配有全套的家具電器。公寓面積較為經(jīng)濟但大于酒店客房的面積，裝修標(biāo)準(zhǔn)與同類酒店相當(dāng)。 提供高水準(zhǔn)服務(wù)提供高水

15、準(zhǔn)服務(wù)與普通公寓相比，酒店式公寓能夠為客人提供酒店的專業(yè)服務(wù)，如餐飲、娛樂、洗理、游泳、復(fù)印、傳真、打印、翻譯等。 規(guī)模規(guī)模規(guī)模大于一般酒店，一般數(shù)量為300間左右。 租金水平租金水平項目以外地來漢長期辦公的商業(yè)客戶為主，租金比普通公寓高，但略低于同檔酒店價格。酒店式公寓案例分析酒店式公寓案例分析 形象定位為武漢首席復(fù)合星級商務(wù)，締造中小企業(yè)CBD星級商務(wù)傳奇” 定位于復(fù)合型經(jīng)營業(yè)態(tài)的組合，將經(jīng)營風(fēng)險進行分?jǐn)?，?guī)避了酒店公寓的競爭風(fēng)險，又享有寫字樓商務(wù)辦公的經(jīng)濟收益 517層是經(jīng)營四星級標(biāo)準(zhǔn)酒店，由產(chǎn)權(quán)所有者和運營商共同享有酒店收益；1829層為商務(wù)公寓。 自帶四星級酒店作為配套，提供商務(wù)服務(wù)

16、設(shè)施，商務(wù)接待中心和商務(wù)會議場所 分設(shè)酒店大堂和商務(wù)大堂，區(qū)分商務(wù)和酒店人流 經(jīng)營服務(wù)內(nèi)容：經(jīng)營服務(wù)內(nèi)容： 針對投資客群，銷售時間提出了年收益7%的經(jīng)營回報效益，快速鎖定目標(biāo)客戶群體。 為業(yè)主和員工及其朋友到本酒店住宿提供股東級成本價優(yōu)惠服務(wù) 提供四星級標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，禮賓、送餐、機場接送客戶紐賓凱酒店基本情況基本情況 鋼結(jié)構(gòu)精裝修，提供家電,廣州花園酒店經(jīng)營管理公司 內(nèi)部配花園，網(wǎng)球場，保安系統(tǒng)，水電，煤氣，中餐宴會廳/包房、自助西餐廳、多功能會議廳、健身中心、美容美發(fā)、棋牌室、商務(wù)中心、精品店、洗衣房、停車場；室內(nèi)配Mini Bar，并有保險箱經(jīng)營服務(wù)情況經(jīng)營服務(wù)情況 攜程網(wǎng)，無憂移動商務(wù)公寓進

17、行酒店推廣 80%業(yè)主為了穩(wěn)健收益，與廣州花園酒店管理公司簽定2-8年返租協(xié)議，這80%屬酒店公司管理的客房圣陶沙酒店 2、戶型間隔建議：、戶型間隔建議： 對于五星級酒店來說，因為其目標(biāo)客戶原因，其戶型特點大房大廳，一般標(biāo)間在50平米左右，對于規(guī)劃中的高級公寓，除了參考現(xiàn)時的酒店式公寓外，建議多方面詳細(xì)討論分析后再確定最佳的戶型產(chǎn)品及其他因素。3、酒店式公寓戶型面積參考戶型參考 一房 兩房 三房 四房建筑面積 70 110130 160190 220以上 參考其他比較成功的酒店式公寓內(nèi)部的戶型間隔分布比例，考慮到現(xiàn)時客戶的實際需求，建議內(nèi)部間隔戶型比例如下：酒店式公寓戶型分配比例參考酒店式公寓

18、戶型分配比例參考戶型 一房 兩房 三房 四房所占比例 10% 40% 40% 10%4、項目 名稱： 好的命名可使一個地產(chǎn)項目畫龍點睛，為了在市場上體現(xiàn)項目獨樹一幟的尊貴檔次形象，建議本項目可命名為： 普提金國際酒店或 普提金國際廣場 “國際國際” 這樣的字眼極具氣勢，讓人一看聯(lián)想起項目非同一般的檔次；充分表現(xiàn)了公司的形象品牌。 “普提金國際酒店普提金國際酒店”或“普提金國際廣場普提金國際廣場”命名符合項目定位，讀起來朗朗上口，意義內(nèi)涵突出又易記，便讓人浮想遐連，尊貴品味油然而生。5、酒店及公寓的硬件配置建議： 作為頂級國際酒店，除了其必備的室內(nèi)豪華裝修、大氣的大堂、住客專用客貨電梯、會所、泳

19、池、健身房、硬件以外，建議還應(yīng)配備：藝術(shù)家般的西餐廳藝術(shù)家般的西餐廳廚師廚藝猶如藝術(shù)家般廚師廚藝猶如藝術(shù)家般商務(wù)酒吧商務(wù)酒吧成功的體驗，享受態(tài)度式的酒吧成功的體驗，享受態(tài)度式的酒吧高級商務(wù)辦公室（商務(wù)中心）高級商務(wù)辦公室（商務(wù)中心）豪華精美，配豪華精美，配置高端設(shè)備，提供全套商務(wù)服務(wù)置高端設(shè)備，提供全套商務(wù)服務(wù)高級會議室高級會議室觀景空中花園觀景空中花園非?？罩校浅Ｏ硎芊浅？罩?，非常享受五星級置智能化標(biāo)準(zhǔn)配置五星級置智能化標(biāo)準(zhǔn)配置 種種超一流的設(shè)施，滿足諸如種種超一流的設(shè)施，滿足諸如CEO這樣級別的人這樣級別的人士對居住的需求。士對居住的需求。酒店大堂示意圖酒店會議室示意圖酒店室內(nèi)示意圖酒店

20、餐廳示意圖酒店式公寓室內(nèi)示意圖商業(yè)功能特點商業(yè)功能特點 ： 為建筑綜合體中其它功能的使用者帶來便利，且能夠擴大項目知名度，在市場中 樹立高檔次的項目形象，有利于項目租金水平的提高。寫字樓功能特點寫字樓功能特點 ： 整個建筑綜合體的支撐物業(yè)，其經(jīng)營直接影響到酒店、商業(yè)的收益。 酒店功能特點酒店功能特點 ： 有酒店的建筑綜合體，寫字樓租金都較高。 公寓功能特點公寓功能特點 ： 其客群與寫字樓和商業(yè)客群在時間上形成互補，支撐商業(yè)經(jīng)營，并延長了商業(yè)的 經(jīng)營時間。同時精英客群有效提升了建筑綜合體的品質(zhì)。 6、各產(chǎn)品功能互動關(guān)系分析 住宅住宅寫字樓寫字樓酒店酒店借勢一期住宅和商業(yè)，以酒店和寫字樓為載體，借勢一期住宅和商業(yè)，以酒店和寫字樓為載體，成為項目發(fā)展的一個突破點成為項目發(fā)展的