從人口普查數(shù)據(jù)看房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)

1、從人口普查數(shù)據(jù)看房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)日前，我市第五次人口普查數(shù)據(jù)向社會(huì)公布，有關(guān)主要數(shù)據(jù)如下：1 、我市共有常住人口 741.14 萬(wàn)人（包括外來(lái)人口，不包括外出人口） ，自1990 年第四次人口普查年平均增長(zhǎng)11.92 萬(wàn)人，增長(zhǎng)率為1.77%。2 、在各市區(qū)中，雁塔區(qū) 81.00 萬(wàn)人，碑林區(qū) 71.16 萬(wàn)人，蓮湖區(qū) 64.32 萬(wàn)人，新城區(qū) 53.64 萬(wàn)人，灞橋區(qū) 50.38 萬(wàn)人，未央?yún)^(qū) 46.91 萬(wàn)人。3 、全市共有家庭戶(hù) 192.00 萬(wàn)戶(hù)，家庭戶(hù)人口為 651.94 萬(wàn)人，平均家庭戶(hù)規(guī)模為 3.40 人。4 、全市 0-14 歲的人口 153.34 萬(wàn)人，占 20.69%，比上次普查

2、比重下降了5.02 個(gè)百分點(diǎn)；15-64 歲的 540.96 萬(wàn)人，占 72.99%；65 歲及以上的 46.84 萬(wàn)人，占 6.32%，比上次普查上升了 1.11 個(gè)百分點(diǎn)。5 、全市接受大學(xué)（大專(zhuān)以上）教育的 81.02 萬(wàn)人，占 10.93%；接受高中（含中專(zhuān)）教育的 141.11 萬(wàn)人，占 19.04%。6 、全市共有 416.05 萬(wàn)人居住在城鎮(zhèn)，占全市人口總數(shù)的 56.14%。從上述人口普查數(shù)據(jù)中可以發(fā)現(xiàn)，作為影響我市樓市營(yíng)銷(xiāo)的消費(fèi)者概貌，在很大程度上決定著我市樓市營(yíng)銷(xiāo)的發(fā)展前景與各種各樣的營(yíng)銷(xiāo)機(jī)會(huì)。一、市場(chǎng)發(fā)展前景持續(xù)樂(lè)觀在統(tǒng)計(jì)結(jié)果中可以看出，我市人口仍持續(xù)增長(zhǎng)，而且居住在城鎮(zhèn)的

3、人口數(shù)量已經(jīng)超出居住于鄉(xiāng)村的人口數(shù)量。 從此可知，我市樓市的發(fā)展將隨著人口數(shù)量的不斷增長(zhǎng)和人口趨于城市集中的態(tài)勢(shì)而表現(xiàn)出良好的發(fā)展前景。首先，市場(chǎng)需求將持續(xù)增長(zhǎng)，這種增長(zhǎng)將僅僅也只局限于適應(yīng)絕大多數(shù)人口消費(fèi)的普通住宅。其次，需求情勢(shì)將逐步發(fā)生演變，隨著少、中、老年各群體數(shù)量的改變， 將衍生出新型的消費(fèi)結(jié)構(gòu)層次。盡管目前的購(gòu)房主體并不因不同年齡層次群體數(shù)量的變化而發(fā)生大的變動(dòng)，但至少為樓市的營(yíng)銷(xiāo)帶來(lái)更多的營(yíng)銷(xiāo)機(jī)會(huì)。再次，隨著我市人口素質(zhì)的不斷提高，市場(chǎng)總體消費(fèi)力將繼續(xù)提高，具備購(gòu)房能力的群體將繼續(xù)增加， 由此將帶給樓市更多的現(xiàn)實(shí)的銷(xiāo)售機(jī)會(huì)，促進(jìn)樓市的持續(xù)健康發(fā)展。二、重視樓市地段選擇和區(qū)域開(kāi)發(fā)房

4、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的至理名言就是地段決定原則。房產(chǎn)商在決定投資地產(chǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，應(yīng)注重地段的選擇。 這種地段的選擇并不只限于找一塊好地皮， 比如常規(guī)意義上的商業(yè)環(huán)境、生活環(huán)境、交通環(huán)境、教育環(huán)境等質(zhì)優(yōu)因素外，更為關(guān)鍵的是，房產(chǎn)商在選擇地段準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)時(shí)，必須相應(yīng)地研究所選地段的下述幾種質(zhì)素：1 、該地段對(duì)周邊人口的輻射與影響能力，包括現(xiàn)實(shí)的與潛在的；2 、該地段周邊人口的人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化與發(fā)展；3 、西安市區(qū)域內(nèi)該地段的影響力與競(jìng)爭(zhēng)力；4 、該地段所影響范圍內(nèi)人口的職業(yè)變動(dòng)情況。從這次統(tǒng)計(jì)結(jié)果中可以看出，市內(nèi)各區(qū)人口分布并不均勻，相反有大的差異。盡管目前城市各區(qū)的分別主要的行政區(qū)劃外， 對(duì)于人口的區(qū)劃

5、并不十分明顯，而且在賣(mài)樓時(shí)，受人口行政區(qū)劃的影響并不大。 但毋庸質(zhì)疑的是， 各區(qū)人口的分布情況對(duì)于樓市營(yíng)銷(xiāo)仍有重要的影響， 開(kāi)發(fā)商在投資地產(chǎn)進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)時(shí)必須予以重視。簡(jiǎn)單而言，如果按照城墻內(nèi)區(qū)域、小寨附近 3 公里范圍內(nèi)等區(qū)域進(jìn)行人口消費(fèi)調(diào)查，所獲得的數(shù)據(jù)將對(duì)開(kāi)發(fā)商的有關(guān)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)產(chǎn)生極為重要的影響。只不過(guò)這次所公布的數(shù)據(jù)是按行政區(qū)劃公布的罷了。三、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)重視家庭戶(hù)規(guī)模為3.40 人的家庭戶(hù)在現(xiàn)實(shí)的開(kāi)發(fā)情形中，許多地產(chǎn)商往往由于特定的定位需要，將單位戶(hù)型面積一味求大，而真正適合絕大多數(shù)家庭戶(hù)消費(fèi)的小戶(hù)型卻總量偏少。在統(tǒng)計(jì)結(jié)果中，全市共有平均家庭戶(hù)規(guī)模為 3.40 人的家庭戶(hù) 192.0

6、0 萬(wàn)戶(hù)，對(duì)比而言，這一群體十分龐大， 若按戶(hù)均一套住房來(lái)算， 市場(chǎng)將需要至少 192 萬(wàn)套住房，按套建筑面積 80 平方米計(jì)算，將需總量約 15360 萬(wàn)平方米的住房。當(dāng)然，這只是就家庭而消費(fèi)的簡(jiǎn)單估算， 除去非西安市區(qū)住戶(hù)、 不具備購(gòu)房能力的住戶(hù)、已有住房并不打算再購(gòu)房的住戶(hù)等因素， 或許這一總量將削減很大一部分，但它帶給市場(chǎng)的消費(fèi)能力仍然是十分巨大的。按照家庭戶(hù)均人口 3.40 人以及目前市場(chǎng)上所具備的資金周轉(zhuǎn)與消費(fèi)能力等因素，參考西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)中的有關(guān)消費(fèi)者資料， 目前市場(chǎng)上對(duì)住房的消費(fèi)需求主體應(yīng)該是面積均小， 建筑面積不超過(guò) 100 平方米，最好在 70-90 平方米之間，戶(hù)型以二室一廳或三室一廳、兩室兩廳為主體，并且房屋價(jià)格在1000-1500 元之間的房屋。綜觀目前西安市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)的房屋，這樣的房屋并不多見(jiàn)，只有少量的樓盤(pán)能滿(mǎn)足需要。另外有一些樓盤(pán)，雖說(shuō)面積、價(jià)格等都符合需要，但并不宜居，因此賣(mài)的也是磕磕袢袢，并不盡如人意。四、房屋需求品質(zhì)逐步提高當(dāng)人口的素質(zhì)提高到相應(yīng)水平的時(shí)候，相應(yīng)地就要求市場(chǎng)上所提供的消費(fèi)品達(dá)到相應(yīng)的水平，住房尤其如此。在統(tǒng)計(jì)結(jié)果中，我們可以看到，我市人口素質(zhì)在逐步提高，高中專(zhuān)以上學(xué)歷教育的人口總量共占約222.13 萬(wàn)人，比例約 29.9