城市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究

1、城市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究目 錄1 樓宇經(jīng)濟(jì)的興起與內(nèi)涵21.1 樓宇經(jīng)濟(jì)的興起21.2 樓宇經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵21.3 樓宇經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的區(qū)別32樓宇經(jīng)濟(jì)對城市發(fā)展的戰(zhàn)略意義42.1盤活閑置樓宇，增加城市稅收42.2提升產(chǎn)業(yè)層次，擴(kuò)充就業(yè)渠道42.3 樓宇經(jīng)濟(jì)對區(qū)域經(jīng)濟(jì)和區(qū)域形象的提升53 樓宇經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展73.1 樓宇經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)特點73.2 樓宇經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)集聚形式73.3 樓宇經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)集聚類型93.3 小結(jié)134 樓宇經(jīng)濟(jì)的空間發(fā)展144.1 樓宇經(jīng)濟(jì)空間發(fā)展的影響因素144.2 樓宇經(jīng)濟(jì)的空間發(fā)展特征154.3 小結(jié)185 城市發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的實踐195.1 深圳羅湖區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展195.2 上

2、海樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展205.3 天津樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展215.4福州市鼓樓區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展235.5長沙芙蓉區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展245.6青島市南區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展255.7南京市秦淮區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展268.8寧波市江東區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展275.9 貴陽市云巖區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展285.10 其他城市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展296 加快樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略措施316.1 城市政府要從戰(zhàn)略高度重視316.2 出臺政策文件、制定樓宇經(jīng)濟(jì)綜合開發(fā)行動計劃316.3 克服制約樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸316.4 打造樓宇經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈316.5 做好樓宇經(jīng)濟(jì)普查和管理32321 樓宇經(jīng)濟(jì)的興起與內(nèi)涵1.1 樓宇經(jīng)濟(jì)的興起近年來，總部經(jīng)濟(jì)、體育經(jīng)濟(jì)、社區(qū)經(jīng)濟(jì)、培訓(xùn)

3、經(jīng)濟(jì)等各種新的經(jīng)濟(jì)術(shù)語所所蘊(yùn)含的商機(jī)、能量一次又一次地給政府和精明的商家?guī)砹恕绑@喜”。而就在業(yè)界高唱“歡樂頌”的時候，一種新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)在大都市悄然而生，吸引著越來越多的“眼球”，這就是“樓宇經(jīng)濟(jì)”。樓宇經(jīng)濟(jì)在我國的提法始于上世紀(jì)90年代，是經(jīng)濟(jì)學(xué)界提出的一種復(fù)合概念。樓宇經(jīng)濟(jì)的概念實踐首先出現(xiàn)在深圳和上海，隨后這種理念在沿海的一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市（寧波、福州、大連、天津等）滲透，并且也日益被內(nèi)陸的一些城市政府所接受。近年來，一些城市的中心城區(qū)把發(fā)展“樓宇經(jīng)濟(jì)”作為一種新的發(fā)展舉措，積極推進(jìn)，并取得一定的成績。樓宇經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在不再僅是一個概念，它實際上是一個城市發(fā)展到一定階段所自然出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，它是

4、一個城市發(fā)展的客觀規(guī)律的要求。在土地、電力、環(huán)境等資源因素逐漸成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展“瓶頸”的時候，需要一種以集約化發(fā)展為本質(zhì)特征的經(jīng)濟(jì)形式的出現(xiàn)。1.2 樓宇經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵樓宇經(jīng)濟(jì)，面對這個全新的理念，不少人都會問：樓宇經(jīng)濟(jì)就是“將經(jīng)濟(jì)活動引入高樓大廈里面”嗎？發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)就是建樓、賣樓、租樓的樓市經(jīng)濟(jì)嗎？作為一種區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略選擇，樓宇經(jīng)濟(jì)是一個什么樣的理念？樓宇經(jīng)濟(jì)的核心是什么？樓宇經(jīng)濟(jì)的根本特征又是什么呢？l 樓宇的界定本文所指的樓宇是指已經(jīng)建成的多層以上的商務(wù)和辦公樓宇，不含住宅（公寓）、商住樓、純酒店、純政府部門或機(jī)構(gòu)自建自用的樓宇。l 樓宇經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵樓宇經(jīng)濟(jì)是一種現(xiàn)代城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略取向

5、，它是以現(xiàn)代城市最集中的特征樓宇作為核心出發(fā)點的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思維模式和發(fā)展理念。樓宇經(jīng)濟(jì)是以商務(wù)商貿(mào)樓為載體，以開發(fā)、出租、售賣等多種形式引進(jìn)企業(yè)，從而培植稅源，帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。是集約利用資源、內(nèi)涵擴(kuò)張的一種具體形式。因此盡管樓宇經(jīng)濟(jì)往往被很多人簡單地歸結(jié)為一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)，然而就其意義而言，它卻是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了單純經(jīng)濟(jì)形態(tài)的范疇。樓宇經(jīng)濟(jì)反映了現(xiàn)代城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展理念。樓宇是現(xiàn)代城區(qū)經(jīng)濟(jì)最典型的形象表現(xiàn)形式，樓宇經(jīng)濟(jì)正是以此對城區(qū)經(jīng)濟(jì)新型發(fā)展理念進(jìn)行的一種形象描述。從表面上看它似乎是指一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)，而就本質(zhì)而言，樓宇經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵卻是現(xiàn)代城區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展理念，它既包括樓宇的建設(shè)經(jīng)營，也包括城市環(huán)

6、境的優(yōu)化耦合；既包括核心區(qū)功能板塊的整合發(fā)展，也包括周邊區(qū)功能板塊的規(guī)劃培育。樓宇經(jīng)濟(jì)是環(huán)境經(jīng)濟(jì)。不同的經(jīng)濟(jì)要素對于諸如交通環(huán)境、人文環(huán)境、社區(qū)環(huán)境等各有不同的要求，城區(qū)的環(huán)境必須圍繞樓宇承載的經(jīng)濟(jì)要素實施特定的優(yōu)化，方能吸引相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)要素的進(jìn)入。樓宇經(jīng)濟(jì)是功能板塊經(jīng)濟(jì)。特定的經(jīng)濟(jì)要素必須聚集整合形成一定的功能性板塊，才能產(chǎn)生集約化效應(yīng)?？梢?，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，絕非出租幾間寫字樓就能成為“寫字樓經(jīng)濟(jì)”，僅僅將之理解為“把經(jīng)濟(jì)活動引進(jìn)樓宇”、“將樓宇作為中心區(qū)物理空間的延伸”之類的經(jīng)濟(jì)形態(tài)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須看到發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)是城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展思維方式的重大轉(zhuǎn)換，即由原來以簡單的產(chǎn)業(yè)復(fù)制和粗放型的外延擴(kuò)張的

7、方式發(fā)展城區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向以樓宇為核心、以板塊為展開，點面配合，集約發(fā)展的樓宇經(jīng)濟(jì)的思維方式。樓宇經(jīng)濟(jì)是產(chǎn)業(yè)層次提升和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整過程。發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵并非“在樓里面做生意”，或者簡單地將之理解為“依靠立體化的樓宇來擴(kuò)展中心區(qū)有限的平面空間”，以為“一個樓宇就是一條豎起來的街道”。事實上把一條街的腸旺面館裝到一棟樓上并沒有多大的實質(zhì)性意義，樓宇經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵在于它通過樓宇對高級經(jīng)濟(jì)要素的承載，通過功能性板塊對于經(jīng)濟(jì)要素的體系化、集約化的集聚效應(yīng)，引導(dǎo)了一個系統(tǒng)化的產(chǎn)業(yè)層次提升和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的過程。1.3 樓宇經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的區(qū)別樓宇經(jīng)濟(jì)是不同于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)除了包含寫字樓外，還包含住宅、商

8、業(yè)地產(chǎn)；而樓宇經(jīng)濟(jì)不包括住宅和商業(yè)地產(chǎn)。從樓宇經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵來講，樓宇經(jīng)濟(jì)大于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)是城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展思維方式的重大轉(zhuǎn)換，樓宇經(jīng)濟(jì)是產(chǎn)業(yè)層次提升和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整過程。2樓宇經(jīng)濟(jì)對城市發(fā)展的戰(zhàn)略意義2.1盤活閑置樓宇，增加城市稅收發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)能夠引進(jìn)稅源，帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。一幢高樓就是一個磁場，巨大的人流、物流、資金流、信息流在這里匯聚、流動，形成顯著的“財富效應(yīng)”據(jù)統(tǒng)計，一幢高級商務(wù)商貿(mào)樓所創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)效益約與城郊7.8平方公里范圍內(nèi)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益相當(dāng)。浦東新區(qū)一項最新調(diào)查顯示，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、外高橋保稅區(qū)等地的105幢新建樓宇，去年每幢高樓平均營業(yè)收入超過16億元，樓均上繳稅收超過

9、6000萬元，一幢大樓的經(jīng)濟(jì)規(guī)模相當(dāng)一家大型企業(yè)。2.2提升產(chǎn)業(yè)層次，擴(kuò)充就業(yè)渠道一般來說,現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是伴隨著科學(xué)技術(shù)的現(xiàn)代化進(jìn)程而發(fā)展起來的,主要包括為現(xiàn)代生產(chǎn)活動提供生產(chǎn)性服務(wù)的一些行業(yè),當(dāng)然也包含一些新興的滿足個人更高精神需求的現(xiàn)代消費(fèi)性服務(wù)行業(yè)。前者主要有:金融保險業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、信息服務(wù)業(yè)(包括信息傳輸、計算機(jī)應(yīng)用服務(wù)、傳媒業(yè)) 、管理咨詢業(yè)(包括咨詢策劃、會計、法律服務(wù)業(yè)) 、中介代理業(yè)、科研和綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)等。后者主要是:旅游業(yè)、教育培訓(xùn)業(yè)、醫(yī)療服務(wù)業(yè)、社區(qū)服務(wù)業(yè)等。另外，還可以將現(xiàn)代服務(wù)業(yè)劃分為專業(yè)服務(wù)業(yè)（會計、審計、稅務(wù)、管理咨詢、律師、資產(chǎn)評估、環(huán)境評估、房地產(chǎn)代

10、理和評估、工程咨詢、設(shè)計等）、信息服務(wù)業(yè)、知識產(chǎn)業(yè)（文化產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)和科學(xué)技術(shù)產(chǎn)業(yè)）等。就國際經(jīng)驗而言，全球經(jīng)濟(jì)一體化推動了世界級城市的崛起。在傳統(tǒng)城市中心向世界級城市中心轉(zhuǎn)變的過程中出現(xiàn)了兩個重要的特征，一是國際商務(wù)辦公區(qū)的高強(qiáng)度開發(fā)，二是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成為新興的支柱產(chǎn)業(yè)。國際大都市的功能集聚與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展相輔相成。一方面現(xiàn)代服務(wù)業(yè)以高層次、專業(yè)化商務(wù)服務(wù)支撐高度復(fù)雜的跨國經(jīng)濟(jì)管理與控制，加快都市（城區(qū)）國際化進(jìn)程；另一方面，城市功能的增強(qiáng)，鞏固了現(xiàn)代服務(wù)業(yè)在都市產(chǎn)業(yè)中的地位?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)日益成為國際大都市及其中心城區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)。表1 世界級城市所在國家的服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)比重（%）國別1987199

11、7變化（%）法國66.971.54.6日本56.860.23.4英國66.170.84.7美國68.371.43.1資料來源：The Service Economy,OECD,Paris,2000由表2可以看出，除了國際大都市以外，西方發(fā)達(dá)國家的服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)比重比重都占有絕對的比重；并且有日益增大的趨向。對大都市而言，傳統(tǒng)型工業(yè)資本向周邊城市轉(zhuǎn)移和擴(kuò)散的趨勢不可避免，亟需新動力來保證未來城市經(jīng)濟(jì)與社會的高速發(fā)展?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)，作為大都市發(fā)揮獨(dú)占性優(yōu)勢和發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)的催化劑，作為一個尚在動態(tài)演進(jìn)與不斷創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)，有很大的發(fā)展?jié)摿εc增長空間。從馬路市場、路邊門面式的傳統(tǒng)第三產(chǎn)業(yè)向現(xiàn)代金融、現(xiàn)代中介

12、、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、要素市場等為代表的現(xiàn)代第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展；從第二產(chǎn)業(yè)單方向的萎縮外遷轉(zhuǎn)向以樓宇經(jīng)濟(jì)對第二產(chǎn)業(yè)的雙向整合實現(xiàn)二產(chǎn)實體外遷，“總部”經(jīng)濟(jì)、“管理”經(jīng)濟(jì)、二產(chǎn)延伸服務(wù)經(jīng)濟(jì)等等高水平要素的集約化的聚集樓宇經(jīng)濟(jì)啟動的產(chǎn)業(yè)升級過程，順應(yīng)了現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的社會化分工的最新發(fā)展趨勢，而在其新一輪整合之中脫穎而出的新型現(xiàn)代第三產(chǎn)業(yè)、新型第二產(chǎn)業(yè)延伸經(jīng)濟(jì)等等產(chǎn)業(yè)附加值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出傳統(tǒng)二產(chǎn)、傳統(tǒng)第三產(chǎn)業(yè)的幾十倍、上百倍。發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)能夠激活城市的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升產(chǎn)業(yè)層次，擴(kuò)大城區(qū)的發(fā)展空間?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)不僅是城市經(jīng)濟(jì)增長的引擎，也是擴(kuò)大就業(yè)的推動器。從發(fā)達(dá)國家情況看，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)從業(yè)人員的比重均在70%以上

13、，并且出現(xiàn)了十年增加4、5個百分點的趨勢。表2 世界級城市所在國家的服務(wù)業(yè)就業(yè)比重（%）國別19871997變化（%）法國62.269.97.7日本57.961.63.7英國64.871.36.5美國69.973.42.2資料來源：The Service Economy,OECD,Paris,2000而現(xiàn)代服務(wù)業(yè)主要位于城市的各個樓宇中。因而現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為城市提供的就業(yè)機(jī)會，也即樓宇經(jīng)濟(jì)為城市提供的就業(yè)機(jī)會。2.3 樓宇經(jīng)濟(jì)對區(qū)域經(jīng)濟(jì)和區(qū)域形象的提升高檔的商業(yè)商務(wù)樓宇和樓宇經(jīng)濟(jì)造就的高品位的商業(yè)商務(wù)形象，對區(qū)域的物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)是一個積極因素。同時區(qū)域環(huán)境的優(yōu)劣對樓宇內(nèi)企業(yè)的形象、企業(yè)的經(jīng)

14、營和發(fā)展也有直接影響。以上還浦東為例，受“樓宇經(jīng)濟(jì)”的輻射和拉動，浦東東方路、濰坊路、嶗山東路一帶已形成酒吧、美食、美容等“特色街”，樓宇經(jīng)濟(jì)帶動了區(qū)域的繁榮和活力。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展必須依靠區(qū)域的所有可以利用的資源，發(fā)揮好、利用好樓宇經(jīng)濟(jì)這個重要因素，讓其與區(qū)域的招商引資和社區(qū)服務(wù)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，對于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的建設(shè)具有重要意義?？傊?，隨著樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不僅盤活了區(qū)域內(nèi)閑置樓宇資源，激活了第三產(chǎn)業(yè)，提升了產(chǎn)業(yè)層次，而且擴(kuò)大了城區(qū)發(fā)展空間，開發(fā)了就業(yè)崗位，培育增加了稅源。3 樓宇經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展3.1 樓宇經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)特點l 樓宇現(xiàn)代服務(wù)業(yè)活動的集中場所一幢高樓就是一個巨大的磁場,人流、物流、資金流、信息

15、流匯聚,幾乎每一幢商務(wù)大樓的周邊,旅游、餐飲、健身、休閑、購物等相關(guān)產(chǎn)業(yè)也是逐年興旺,它體現(xiàn)了現(xiàn)代都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的未來趨勢。l 樓宇經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)類型從國際經(jīng)驗看（以中心商務(wù)區(qū)為例），紐約、東京、巴黎和倫敦等大都市的中心商務(wù)區(qū)功能以大銀行、大跨國公司總部為主，同時集中了大量為其服務(wù)的法律、計算機(jī)軟件、會計、廣告、中介等產(chǎn)業(yè)。除了大量的辦公樓外，市中心通常匯集了品牌商店、豪華酒店、酒吧和時尚娛樂等高消費(fèi)場所。曼哈頓是紐約的中心區(qū)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)在曼哈頓的集中度很高。其中，紐約有最大的媒體市場，擁有眾多的電視、播音、制片、錄像、出版、劇院等機(jī)構(gòu)。世界十大證券公司中的8家、十大保險公司中的5家、五大會計公司中

16、的3家、五大音樂灌片公司中的3家都在紐約。倫敦在銀行、證券、基金管理、保險、海運(yùn)服務(wù)、法律服務(wù)等諸多方面位于世界前列。對東京現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的考察表明：會計、法律、廣告、信息服務(wù)等專門服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速并向中心區(qū)集聚。在東京的五個中心區(qū)（千代田、中央、港、新宿、澀谷）集聚了東京信息服務(wù)業(yè)的75%以上。對國內(nèi)城市的樓宇經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)選擇而言，不同城市應(yīng)選擇適合自己城市的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。樓宇經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)選擇主要還是市場行為，政府只能引導(dǎo)。深圳市初步明確樓宇內(nèi)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的基本導(dǎo)向。大力發(fā)展比重大、體量大、增幅快的行業(yè)：信托投資業(yè)、經(jīng)濟(jì)與交易業(yè)、軟件開發(fā)咨詢業(yè)；繼續(xù)保持發(fā)展體量大、比重大的行業(yè)廣告業(yè)、會計、審計

17、、統(tǒng)計咨詢業(yè)、律師業(yè)和計算機(jī)設(shè)備維護(hù)咨詢業(yè)。北京市在最新的北京城市總體規(guī)劃（2004年-2020年）中提出：要提升第三產(chǎn)業(yè)質(zhì)量，重點發(fā)展服務(wù)于首都經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)以及與文化名城和世界城市相匹配的文化產(chǎn)業(yè)。樓宇經(jīng)濟(jì)的背后是產(chǎn)業(yè)，只有加大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，大量閑置樓宇才能找到用武之地。3.2 樓宇經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)集聚形式就產(chǎn)業(yè)在樓宇內(nèi)的集聚而言，樓宇經(jīng)濟(jì)有兩個基本的產(chǎn)業(yè)集聚形式：綜合樓宇和主題樓宇。l 綜合樓宇所謂綜合樓宇指樓宇內(nèi)入住的企業(yè)所從事的行業(yè)繁雜，沒有主導(dǎo)行業(yè)，對產(chǎn)業(yè)類型不敏感。綜合樓宇是最常見的一種形式，也是各城市目前主要發(fā)展形式。由于主題不突出，對企業(yè)的吸引力有限。不過高檔的綜

18、合樓宇仍然有一定的市場，低檔的綜合樓宇在中小企業(yè)的辦公需求方面也有一定的市場。l 主題樓宇所謂主題樓宇，指一個樓宇的入住企業(yè)以一個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)或某一類企業(yè)為主，在樓宇的推廣上也突出該主題產(chǎn)業(yè)。特色鮮明的主題樓宇有許多吸引企業(yè)的優(yōu)勢。同類企業(yè)的集聚能夠共享信息，也能夠共同提升企業(yè)形象。目前主題樓宇越來越成為城市政府和開發(fā)商追逐的對象。一些城市已開始行動打造特色鮮明的主題樓宇。如湖區(qū)欲讓空置樓宇聯(lián)姻行業(yè)協(xié)會，推出服裝設(shè)計大廈、皮革大廈、黃金珠寶大廈等一系列特色鮮明的主題樓宇；各行業(yè)協(xié)會負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，深圳有必要建立行業(yè)大廈，形成行業(yè)采購和信息交流中心。在天津，目前各寫字樓已經(jīng)出現(xiàn)這種同業(yè)聚集的先兆，比如

19、國際大廈集中了大量的外資銀行以及剛剛進(jìn)入天津的外資公司所設(shè)立的辦事處；天星河畔的客戶以專做海運(yùn)代理、外貿(mào)的中小公司為主。目前炒熱的總部經(jīng)濟(jì)，其實主題樓宇經(jīng)濟(jì)的一種。不過這種主題，不是產(chǎn)業(yè)集聚，而是把企業(yè)總部作為主題。近年來，在“總部經(jīng)濟(jì)”熱潮之下，在北京已有多個地產(chǎn)項目與總部經(jīng)濟(jì)有關(guān)。規(guī)模最大的是由北京中關(guān)村豐臺園道豐科技商務(wù)園建設(shè)發(fā)展有限公司開發(fā)的總部基地豐臺科技園區(qū)在二期開發(fā)當(dāng)中打造出總部基地(ABP，即高級商務(wù)花園)的理念，獨(dú)棟總部樓將達(dá)500余座，每棟總部樓建筑面積為1000平方米至5000平方米?，F(xiàn)在有幾十家總部和豐臺園區(qū)簽訂了入住的協(xié)議。此外，華潤置地早在2002年底就在金融街附近

20、啟動了企業(yè)總部物業(yè)“置地星座”，它位于西長安街國家部委、金融機(jī)構(gòu)的云集之地，總建筑面積7萬余平方米，由8棟獨(dú)立4000平方米12000平方米的企業(yè)總部樓組成。在朝陽區(qū)CBD，萬通集團(tuán)也已推出CBD總部“萬通中心”，它由4棟面積從1.6萬平方米至3.4萬平方米的單體樓組成。除了以上項目，懷柔區(qū)總部新城、通州區(qū)總部小鎮(zhèn)、石景山民營總部育成基地也在準(zhǔn)備搶灘。另有消息稱，目前在四環(huán)路與建國路交界的地方，也正在開發(fā)一處總部形態(tài)物業(yè)，該項目是在一片廠房的基礎(chǔ)上進(jìn)行改造，每棟樓面積在1000平方米1100平方米左右。由這些與總部經(jīng)濟(jì)有關(guān)的房地產(chǎn)項目可以看出，這些辦公樓比較分散。市場能不能完全吸收，最后能否完

21、全落實，還是很令人懷疑的。3.3 樓宇經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)集聚類型l CBD- CBD的概念演變CBD是英文central business district的縮寫，中文譯為中央商務(wù)區(qū)。1923年美國社會學(xué)家E.W.伯吉斯以芝加哥為研究對象，提出了同心圓理論。其主要內(nèi)容是城市的社會功能環(huán)繞中心呈同心圓結(jié)構(gòu)，其中的核心區(qū)叫CBD，由此向外依次為轉(zhuǎn)運(yùn)區(qū)、低收入階級居住區(qū)、中產(chǎn)階級居住區(qū)和高收入階級居住區(qū)，共五個圈層。位于五個同心圓圓心的CBD被伯吉斯定義為零售、辦公、俱樂部、金融、賓館、劇院等高度集中地，城市商業(yè)活動、社會活動、市民活動和城市交通的核心。由伯吉斯的定義可以看出，CBD概念在初創(chuàng)時指普遍意義上

22、的發(fā)達(dá)工業(yè)社會的城市中心區(qū)，其中零售功能占重要的地位。隨著城市的發(fā)展，CBD 概念發(fā)生了變化。現(xiàn)在一般所謂的CBD指在一個大城市內(nèi)，集中了大量的商務(wù)、金融、文化服務(wù)機(jī)構(gòu)和商務(wù)辦公酒店、公寓等配套設(shè)施，具備完善便捷的交通、通信等現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施和良好環(huán)境，便于開展大規(guī)模的商務(wù)活動的比較核心的中心區(qū)域。- CBD的用地特征CBD是樓宇經(jīng)濟(jì)最大的集聚形式，CBD中的樓宇以高層為主。CBD是城市土地最集約的用地形式，在CBD內(nèi)土地價值得到最大化。下表比較了全球城市中心商務(wù)區(qū)商務(wù)辦公建筑密度。從中可以看出，國際大都市中心商務(wù)區(qū)樓宇的集聚特征。表 全球城市中心商務(wù)區(qū)商務(wù)辦公建筑密度比較全球城市城市中心區(qū)密度

23、：商務(wù)辦公建筑面積（萬平米）/商務(wù)用地面積（平方公里）紐約下曼哈頓714中城583東京丸之內(nèi)1133新宿160臨海233倫敦倫敦城和西敏寺700碼頭區(qū)147巴黎1、8、9區(qū)833拉德芳斯218- CBD中樓宇經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)集聚和企業(yè)集聚選擇倫敦、巴黎、紐約、東京、北京等國際大都市來說明。在倫敦舊城區(qū)CBD金融城。不超過5平方公里。當(dāng)今世界上最大最集中的金融服務(wù)和交易市場，世界第三大金融中心。世界500強(qiáng)的375家還有481家外國銀行分行及世界頂尖的20家保險公司、180多個外國證券交易中心。在巴黎，20世紀(jì)50年代前，第一、第八和第九區(qū)的銀行和金融服務(wù)業(yè)已基本形成繼倫敦后的歐洲第二大金融中心。50

24、年代后，商務(wù)辦公建筑發(fā)展的壓力自內(nèi)城向西部格郎大街(Grands Boulevards)和第十六區(qū)的中高級住宅區(qū)侵蝕發(fā)展，國際公司總部、專業(yè)事務(wù)所以及國際組織機(jī)構(gòu)在此聚集形成為集中的辦公區(qū)。（拉）德方斯為巴黎的CBD，完全選擇在郊外的非城市化地區(qū)（拉德方斯原是巴黎市西郊一個默默無聞的小村莊）開辟CBD，1958年開始在郊區(qū)住宅區(qū)建設(shè)，以副中心的形勢出現(xiàn)在城市郊區(qū)，巴黎西北部，巴黎城市主軸線的西端。德方斯與傳統(tǒng)的城市中心區(qū)分離。經(jīng)過43年（1958-2001）的規(guī)劃建設(shè)，德方斯擁有辦公樓面積260萬平方米，就業(yè)崗位15萬個，進(jìn)駐了1600個公司全法國最大的20個財團(tuán)有14個總部設(shè)置于此，擁有15

25、000個居住單元和4萬居民，每天來這兒上班的人超過100000人。商務(wù)區(qū)的1/10是開放空間。目前，這里成了巴黎最現(xiàn)代化、最充滿生機(jī)的地區(qū)。德方斯城市中心商務(wù)區(qū)主要由商務(wù)辦公、金融和服務(wù)類三大職能設(shè)施構(gòu)成，巴黎拉得方斯三大職能分別占50%、25%、25%。紐約金融中心居世界第一位.目前全市聚集了380家大銀行，超過了倫敦和東京的銀行總和。紐約的10家最大的銀行所擁有的公司資產(chǎn)高達(dá)1.1萬億元，相當(dāng)于美國最大的100家銀行所擁有的公司資產(chǎn)總額的1/3。世界500強(qiáng)中46家公司總部位于紐約。美國500家最大的工業(yè)公司中有73家總部在紐約。全美10大公共關(guān)系公司中，紐約就占了8家。5家會計公司中4家

26、總部在紐約市。美排名前100位的法律公司中34家總部在紐約市，他們主要從事公司和證券事務(wù)，而不是一般的訴訟。全美排名前40位的管理咨詢公司（收入至少一半來自國際業(yè)務(wù)）中17家總部在紐約市。這里還有世界規(guī)模最大的證券交易所。曼哈頓的CBD位于曼哈頓島61街以南，面積約23平方公里。華爾街地區(qū)是著名的金融貿(mào)易區(qū)，華爾街位于曼哈頓島的南端，東起東河，西止百老匯大街，長約500米，寬不過11米。卻集聚了近3000家大大小小的銀行、保險等金融機(jī)構(gòu)以及成千上萬個貿(mào)易公司和律師事務(wù)所。中城商業(yè)區(qū)是曼哈頓的另一個核心區(qū)，它位于第五大道、第六大道地區(qū)，南起30節(jié)，北抵第60街。他是一個以洛克菲勒中心為主要區(qū)域的

27、商業(yè)區(qū)，也是許多著名跨國公司的總部所在地。在東京，東京中心部的三個區(qū)即千代田區(qū)、中央?yún)^(qū)和港區(qū)是東京商務(wù)功能集中區(qū)域。丸之內(nèi)區(qū)是東京銀行最集中的地方；銀座區(qū)則以繁榮的商業(yè)和世界百貨總匯而聞名。進(jìn)入50年代，隨著日本經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，作為首都東京原都心即原中央商務(wù)（CBD）的中心三區(qū)（千代田區(qū)、港區(qū)和中央?yún)^(qū)），已不能適應(yīng)形勢需要，政府機(jī)關(guān)、大公司總部、全國性的經(jīng)濟(jì)管理機(jī)構(gòu)和商業(yè)服務(wù)設(shè)施等高度集中，交通擁擠，建筑高度密集。東京的CBD在新宿。新宿副都心的經(jīng)濟(jì)、行政、商業(yè)、文化、信息等部門云集于商務(wù)區(qū)，金融保險業(yè)、不動產(chǎn)業(yè)、零售批發(fā)業(yè)、服務(wù)業(yè)成為新宿的主要行業(yè)。新宿站為中心、半徑為7000米的范圍內(nèi)，就聚

28、集了160多家銀行，新宿已成為日本“銀行戰(zhàn)爭”的縮影。北京CBD的形成，不是偶然的。朝陽區(qū)云集外國使領(lǐng)館，外國客商很早就在這一帶頻繁活動，隨著國貿(mào)大廈等一大批涉外寫字樓和飯店的興起，北京CBD這一帶成為北京最早對外開放的窗口。隨著人氣旺盛，眾多外企在此落戶，舉足輕重的國際大公司在此置業(yè)，如今CBD的發(fā)展，已初具規(guī)模。目前世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐北京的有156家，其中入駐這一地區(qū)的就有110家，占總數(shù)的60%，僅國貿(mào)中心就有67家。l 金融區(qū)金融業(yè)是一個易于集聚的行業(yè)，在國際大都市一般都形成金融區(qū)。根據(jù)國內(nèi)外金融區(qū)的分布經(jīng)驗，可以看出，金融區(qū)有兩種存在形式，一是位于CBD，成為中央商務(wù)區(qū)的核心組成部

29、分，另一是與中央商務(wù)區(qū)分離存在。北京的金融街便是與CBD分離存在的金融集聚區(qū)。在金融區(qū)內(nèi)也有大量的辦公、服務(wù)公司存在。專欄3.1 北京金融街以北京金融街為例，金融街1992年開始規(guī)劃建設(shè)。已建成國家金融管理中心金融街作為中國的金融管理中心，資金管理規(guī)模巨大。區(qū)域內(nèi)企業(yè)管理的總資產(chǎn)達(dá)13萬億元，控制著全國90%的信貸資金和65%的保費(fèi)資金的運(yùn)用。金融街及周邊地區(qū)擁有530多家知名企業(yè)和機(jī)構(gòu)，其中包括9家全國性商業(yè)銀行的總部，58家中央直屬企業(yè)，19家上市公司，另外還有38個中央部委機(jī)關(guān)及金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)，使中國經(jīng)濟(jì)決策中心和信息中心。在金融街及周邊地區(qū)落戶的金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)和知名企業(yè)中國金融業(yè)

30、最高監(jiān)管機(jī)構(gòu)：中國人民銀行總行、中國證券監(jiān)督管理委員會、中國保險監(jiān)督管理委員會；國有銀行：中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、中央銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行；兩大金融結(jié)算中心：中央證券登記結(jié)算有限公司、中央國債登記結(jié)算有限公司；保險公司和證券公司：中保集團(tuán)、平安保險、華泰財產(chǎn)險、再保險公司、泰康人壽險、銀河證券股份制；商業(yè)銀行：北京市商業(yè)銀行、交通銀行北京分行、中心實業(yè)銀行北京分行、招商銀行北京分行、上海浦東發(fā)展銀行北京分行；外資金融機(jī)構(gòu)：東亞金融控股、道亨銀行。除此之外，財政部、國家計委、國家經(jīng)貿(mào)委等國家經(jīng)濟(jì)管理機(jī)構(gòu)也位于金融街及周邊地區(qū)。根據(jù)金融街控股公司規(guī)劃，金融街將在2005年前基本建成，2007

31、年前全面建成。l 辦公區(qū)除了分布在CBD中的辦公樓宇外，在城市的其他區(qū)域也分布有大量的辦公樓宇，其中也形成了一些集聚，形成中小規(guī)模的辦公區(qū)。在中國，由于城市中的各個區(qū)存在競爭關(guān)系，因而各區(qū)都致力于發(fā)展本區(qū)辦公樓宇。從中國已提出發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的城市來看，基本都是以城市中的區(qū)為單位發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，而一般不是從整個城市的角度提出。如深圳羅湖區(qū)、福州鼓樓區(qū)、長沙芙蓉區(qū)、青島市南區(qū)、南京秦淮區(qū)、寧波江東區(qū)都大力發(fā)展辦公樓宇經(jīng)濟(jì)，但這些城市的其他區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展力度較弱，甚至沒有提出要發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)。l 研發(fā)區(qū)20世紀(jì)70年代以來，世界各國都把發(fā)展高技術(shù)產(chǎn)業(yè)作為發(fā)展經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略的重點，以提高國家在國際上的競爭力。在

32、這股日益高漲的高技術(shù)革命浪潮推動下，我國從20世紀(jì)80年代初開始研究國外高技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，并對建立我國高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)問題進(jìn)行了許多有益的探討。1991年3月國務(wù)院批準(zhǔn)建立27個高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，在目前進(jìn)一步改革開放的形勢下，建設(shè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的勢頭更趨旺盛。在科技園區(qū)和開發(fā)區(qū)的發(fā)展熱潮下，我國的許多城市都設(shè)立了各具特色的高技術(shù)園區(qū)和形形色色的開發(fā)區(qū)。下表羅列了國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。在這些園區(qū)內(nèi)部，又設(shè)立了一些細(xì)化的專業(yè)園區(qū)，如北京中關(guān)村科技園區(qū)下設(shè)七個專業(yè)園區(qū)（海淀園、豐臺園、昌平園、電子城科技園、亦莊科技園、德勝科技園、健翔科技園）。表 國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)中關(guān)村科技園區(qū)張

33、江高科技園區(qū)廣州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)哈爾濱高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)桂林高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)珠海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)廈門火炬高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)重慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)綿陽高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)昆明高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)株州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)烏魯木齊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)包頭高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)大慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)吉林高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)長春高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)沈陽高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)鞍山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)天津高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)石家莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)保定高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)太原高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)濟(jì)南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)威海高

34、新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)濰坊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)淄博高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)青島高科技工業(yè)園鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)洛陽高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)楊凌農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)寶雞高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)武漢東湖高新科技園襄樊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)南京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)蘇州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)無錫高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)常州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)南昌高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)福州市科技園區(qū)佛山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)中山火炬高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)?？诟咝录夹g(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)貴陽高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)南寧高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)惠州仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)蘭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)如果科技園區(qū)，尤其是各個專業(yè)園區(qū)高層樓宇集中，則形成專業(yè)的研發(fā)樓宇

35、經(jīng)濟(jì)。研發(fā)樓宇經(jīng)濟(jì)以研發(fā)企業(yè)為主體，聚集有大量的為研發(fā)企業(yè)服務(wù)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，如金融機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、人才交流機(jī)構(gòu)和技術(shù)交易市場等，并且園區(qū)一般都對研發(fā)企業(yè)提供政策優(yōu)惠措施，因而研發(fā)樓宇經(jīng)濟(jì)形成了一套完整的體系。在科技園區(qū)內(nèi)不，一般也往往存在一些辦公樓宇。如在中關(guān)村科技園海淀園中有許多高中低檔的寫字樓。這些辦公寫字樓成為研發(fā)樓宇經(jīng)濟(jì)的重要補(bǔ)充。研發(fā)樓宇經(jīng)濟(jì)在推動高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中具有重要作用，是創(chuàng)新的源泉，是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐。隨著科技園區(qū)的發(fā)展，不僅帶來土地和樓宇的升值，而且園區(qū)中的企業(yè)也能產(chǎn)生巨大的稅收。3.3 小結(jié)樓宇經(jīng)濟(jì)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)。隨著現(xiàn)代服務(wù)業(yè)在大都市

36、地位的日益突出，樓宇經(jīng)濟(jì)也將得到巨大的發(fā)展。現(xiàn)代服務(wù)業(yè)內(nèi)涵豐富，不同城市應(yīng)選擇適合自己城市的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。樓宇經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)選擇主要還是市場行為，政府只能引導(dǎo)。將樓宇的開發(fā)和招商定位在主題樓宇已越來越成為樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個方向。4 樓宇經(jīng)濟(jì)的空間發(fā)展4.1 樓宇經(jīng)濟(jì)空間發(fā)展的影響因素寫字樓的選址，首先要考慮的還是看物業(yè)所處地段的交通、配套以及商業(yè)、商務(wù)氛圍是否完善，以免入駐企業(yè)的后顧之憂。l 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和商務(wù)氛圍經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的區(qū)域和商務(wù)氛圍濃厚的區(qū)域，對企業(yè)具有較大的吸引力，因而也對新建的寫字樓具有吸引力。在這些區(qū)域?qū)懽謽歉菀自?，形成集聚效?yīng)。以杭州慶春路的廣利大廈為例，杭州的慶春路聚集著

37、眾多的銀行、保險公司、證券機(jī)構(gòu)，并被冠之為“杭州的華爾街”。廣利大廈選址在慶春路金融街與中河路交界處，其選擇在慶春路的原因，首先看中的就是此處寫字樓分布集中的“店多隆市”的集聚效應(yīng)和“杭州華爾街”的品牌效應(yīng)。因而，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的區(qū)域和商務(wù)氛圍濃厚的區(qū)域，一般也成為城市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的首選區(qū)域和核心區(qū)域。如大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的深圳羅湖區(qū)、上海浦東和靜安區(qū)、天津的河?xùn)|區(qū)及和平區(qū)、福州市鼓樓區(qū)、長沙芙蓉區(qū)、青島市南區(qū)、南京市秦淮區(qū)、寧波市江東區(qū)等都是所在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的地區(qū)和城市寫字樓密集的區(qū)域。l 城市規(guī)劃與城市擴(kuò)展城市對于樓宇具有引導(dǎo)和限制的作用。新規(guī)劃的商務(wù)功能區(qū)，如果嚴(yán)格根據(jù)規(guī)劃實施，

38、必將引起樓宇的集聚和樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。以廣州珠江新城為例，十一年前即完成了廣州市新城市中心珠江新城規(guī)劃，但沒有嚴(yán)格實施，在實施中變形，成了高檔住宅區(qū)。1993年珠江新城規(guī)劃檢討出臺后，其“廣州21世紀(jì)中央商務(wù)區(qū)（GCBD21）的硬核（HardCore）”地位被進(jìn)一步確認(rèn)。目前政府正在搞配套建設(shè)，少年宮、歌劇院、圖書館都會落戶珠江新城，4年后整個商業(yè)氛圍應(yīng)該都會上去。在這個區(qū)域?qū)懽謽堑陌l(fā)展有很大的空間。將會有一批寫字樓陸續(xù)開工建設(shè)。北京的位于朝陽區(qū)的CBD，也同樣受規(guī)劃的引導(dǎo)。最初也是住宅項目偏多，但近一兩年來，陸續(xù)有大型寫字樓項目開工建設(shè)和建成招商。進(jìn)一步強(qiáng)化了該區(qū)樓宇的存量。隨著城市中心區(qū)用地

39、的日益緊張，城市的地域范圍也逐漸擴(kuò)大，商務(wù)樓宇開始了郊區(qū)化。北京中關(guān)村科技園區(qū)的很多專業(yè)園區(qū)都規(guī)劃在城市邊緣區(qū)。這些園區(qū)吸引了研發(fā)、商務(wù)樓宇的建設(shè)，帶動了樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。武漢市較偏遠(yuǎn)區(qū)域的光谷，由于產(chǎn)業(yè)基地的發(fā)展，現(xiàn)在卻成了寫字樓的熱點，光谷片區(qū)新推出的項目有SBI創(chuàng)業(yè)街、華樂商務(wù)中心、湖北信息產(chǎn)業(yè)科技大廈。l 交通因素交通因素對樓宇的空間選擇有決定性的影響，無論在城市中心區(qū)還是在郊區(qū)，寫字樓一般都建立在交通便利的地方。其主要原因在于，樓宇的建設(shè)是要出租或出售的，最終要為入住的客戶服務(wù)。一般企業(yè)在選擇辦公地點時，都將交通便利作為主要的考慮因素之一。交通不好的商務(wù)樓宇對企業(yè)的吸引力較弱，可能引發(fā)

40、高的空置率。l 配套設(shè)施一個區(qū)域的配套設(shè)施對商務(wù)樓宇的建設(shè)也有重要的影響。這些配套設(shè)施包括酒店、商場、公寓、娛樂、展覽等。不過有些配套服務(wù)往往也入住樓宇，成為樓宇經(jīng)濟(jì)不可分割的一部分。配套服務(wù)完善的地方，往往也具有一定的商務(wù)氛圍，因而企業(yè)，進(jìn)而對商務(wù)樓宇有很大的吸引力。不過在我國，有很多情況是先建商務(wù)樓宇，后搞配套；配套設(shè)施滯后于商務(wù)樓宇建設(shè)。如北京金融街，寫字樓密集、企業(yè)云集，但十余年過去了，至今酒店、休閑娛樂等設(shè)施不能滿足需求。l 有關(guān)機(jī)構(gòu)所在地政府主管機(jī)關(guān)、使館區(qū)、其他的專業(yè)客戶所在地也成為樓宇選擇的重要影響因素。如北京金融集聚區(qū)之所以選擇在金融街開發(fā)，在于附近是政府主管機(jī)構(gòu)（財政部、國

41、家計委、商務(wù)部等國家經(jīng)濟(jì)管理機(jī)構(gòu)）所在地，便于交往。而北京的CBD之所以選擇在朝陽門、建國門區(qū)域開發(fā)建設(shè)，在于這里為使館區(qū)，跨國公司公司云集。4.2 樓宇經(jīng)濟(jì)的空間發(fā)展特征l 商務(wù)樓宇空間發(fā)展的三個階段一般而言，一個城市的商務(wù)樓宇發(fā)展要經(jīng)過三個階段：個體寫字樓寫字樓扎堆規(guī)劃建設(shè)集中商務(wù)區(qū)。首先是個體寫字樓項目出現(xiàn)在一個區(qū)域較好的位置。然后吸引寫字樓來此扎堆，形成集聚效應(yīng)，共同吸引人氣。在寫字樓扎堆發(fā)展的同時，城市政府出面，規(guī)劃建設(shè)商務(wù)集聚區(qū)，吸引房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)劃的區(qū)域開發(fā)建設(shè)商務(wù)樓宇。寫字樓扎堆是開發(fā)商的自發(fā)行為，是一種市場行為，而集中商務(wù)區(qū)的建設(shè)屬于規(guī)劃引導(dǎo)和市場行為相結(jié)合。開發(fā)商的市場行

42、為和政府的規(guī)劃引導(dǎo)共同塑造了城市樓宇經(jīng)濟(jì)的空間特征。北京市從20世紀(jì)90年代開始規(guī)劃建設(shè)商務(wù)集中區(qū)，如金融街、中關(guān)村科技園區(qū)、CBD、亞運(yùn)村等。這些規(guī)劃建設(shè)對北京市商務(wù)集聚區(qū)的形成和壯大具有重大意義。專欄4.1 西安市商務(wù)樓宇空間發(fā)展階段以西安市為例，在個體寫字樓項目你方唱罷我登場的局面下，西安也呈現(xiàn)出寫字樓板塊紛爭的局面，寫字樓扎堆的情況造就了一些商務(wù)辦公集中的區(qū)域。除了西高新的先期規(guī)劃因素之外，南二環(huán)、北郊迎賓大道兩旁以及傳統(tǒng)的城內(nèi)區(qū)域，很大程度上是由個體項目扎堆衍生出來的商務(wù)辦公區(qū)域。這些區(qū)域的特征是市場比較認(rèn)可，辦公氛圍依托于成熟的城市配套、便利的交通或者商業(yè)環(huán)境，由于是自發(fā)形成，其生

43、命力和市場覆蓋面也較強(qiáng)。城內(nèi)商務(wù)區(qū)域在西華門、北大街、和平路上有幾個熱點區(qū)域，但隨著市政府外遷的逐漸明朗，城內(nèi)寫字樓的傳統(tǒng)優(yōu)勢也遭到質(zhì)疑。南二環(huán)作為新興的商務(wù)港，得益于南二環(huán)城市主要干道的屬性，交通的便利和周邊餐飲、娛樂等配套環(huán)境的成熟，使得很多新建的寫字樓選址于此。其他諸如長安路沿線、小寨商圈都在原有的城市功能上附加了商業(yè)辦公區(qū)域的屬性。但隨著2003年上半年西安幾個大型商務(wù)區(qū)規(guī)劃面紗的揭開，西安寫字樓市場和這些自發(fā)形成的商務(wù)辦公區(qū)域極有可能為之改變。如西安高新區(qū)中心商務(wù)區(qū)的建設(shè)、曲江行政商務(wù)區(qū)的規(guī)劃、西安CBD的規(guī)劃、北郊提出的迎賓大道兩邊的中央商務(wù)區(qū)建設(shè)等，都將突破傳統(tǒng)寫字樓市場單打獨(dú)斗

44、的局面，在區(qū)域整體市場的開發(fā)和資源整合上做出新的舉措。集中商務(wù)區(qū)的建設(shè)和規(guī)劃，將對西安整個寫字樓市場造成巨大的沖擊。幾個大型商務(wù)區(qū)必然會在寫字樓市場上集中放量，整個市場的供需結(jié)構(gòu)必然改變。同時，集中商務(wù)區(qū)的規(guī)劃必然在商務(wù)辦公上復(fù)合了區(qū)內(nèi)其他產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢，比如高新區(qū)寫字樓市場和其區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)的融合，曲江行政商務(wù)區(qū)商務(wù)和政務(wù)、旅游的融合等。l 商務(wù)樓宇集聚區(qū)商圈在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和商務(wù)氛圍、城市規(guī)劃與城市擴(kuò)展、交通因素、配套設(shè)施、有關(guān)機(jī)構(gòu)所在地等因素的影響下，當(dāng)上述的三個商務(wù)樓宇空間擴(kuò)展的三個階段（個體寫字樓寫字樓扎堆規(guī)劃建設(shè)集中商務(wù)區(qū)）充分發(fā)育后，在一個大都市邊出現(xiàn)了一些典型的商圈。所謂商圈，是指那種自身

45、具有完整產(chǎn)業(yè)鏈條，集中了大量金融、商業(yè)、貿(mào)易、信息等商務(wù)行業(yè)及相關(guān)配套服務(wù)機(jī)構(gòu)，擁有大量商務(wù)辦公、酒店、公寓等配套設(shè)施，具備完善的市政交通與通訊條件，便于現(xiàn)代商務(wù)活動的樓宇集聚區(qū)。一個商圈的結(jié)構(gòu)可能由一個單一的集聚區(qū)構(gòu)成，也可能由兩個或多個集聚區(qū)形成“核心區(qū)邊緣區(qū)輻射區(qū)”的圈層式結(jié)構(gòu)構(gòu)成。以北京中關(guān)村科技園區(qū)為例，以海淀園為核心區(qū)，其他園區(qū)和專業(yè)園區(qū)（生命科學(xué)園、軟件園、永豐地基等）為邊緣區(qū)和輻射區(qū)。商務(wù)商圈是樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要依托和發(fā)展重點。一些重要的商圈的影響力和輻射力甚至超越了市域范圍、影響到周邊城市，甚至全國。而國外一些大都市的重要商圈的影響力能波及到全球。如北京市的金融街，已成為中國

46、的金融管理中心，區(qū)域內(nèi)的金融決策和監(jiān)管影響到全國。而倫敦的金融城、紐約的華爾街的金融、保險、證券的影響力能輻射到全球。專欄4.2 北京市商務(wù)樓宇商圈北京市的寫字樓集聚區(qū)根據(jù)按區(qū)域內(nèi)商務(wù)行業(yè)機(jī)構(gòu)的數(shù)量與密度、區(qū)域內(nèi)商務(wù)配套設(shè)施的檔次及數(shù)量、區(qū)域內(nèi)部的商務(wù)資源以及區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)鏈條的完整性等幾個標(biāo)準(zhǔn)，可以被大致劃定為如下幾個寫字樓商圈：國貿(mào)-建國門寫字樓商圈、燕莎寫字樓商圈、金融街寫字樓商圈、中關(guān)村寫字樓商圈、亞運(yùn)村寫字樓商圈、公主墳-西客站寫字樓商圈、西南二環(huán)寫字樓商圈、天壇東寫字樓商圈。其中國貿(mào)建國門、燕莎、金融街及中關(guān)村寫字樓商圈是北京市傳統(tǒng)的四大寫字樓商圈，也是公認(rèn)的寫字樓熱點區(qū)域，從近幾年的

47、市場供應(yīng)狀況及未來的市場供應(yīng)預(yù)期來看，隨著北京市三大商務(wù)區(qū)CBD、金融街、中關(guān)村規(guī)劃的逐漸落實，北京市寫字樓的新增供應(yīng)將進(jìn)一步向這三個區(qū)域集聚，北京市寫字樓商圈的集聚度會進(jìn)一步增強(qiáng)。而其他區(qū)域的新增供應(yīng)量基本會分布在亞運(yùn)村、公主墳-西客站、西南二環(huán)、天壇東等中小型寫字樓商圈中，而且這些項目的體量不會太大，知名度也不會高，難以成為市場熱點。專欄4.3 杭州市商務(wù)樓宇商圈杭州市有五大高檔寫字樓集聚的區(qū)塊，一是以西湖文化廣場、坤和發(fā)展中心為首的武林區(qū)塊，包括以財富中心、海華廣場、華源發(fā)展大廈為代表的新武林商圈，是自然集聚形成的CBD，最為繁華。二是以公元大廈、世貿(mào)麗晶城、世貿(mào)中心、黃龍世紀(jì)廣場等為代

48、表的黃龍區(qū)塊，屬于公認(rèn)的貴族商務(wù)區(qū)，最為優(yōu)雅。三是以慶春發(fā)展大廈、銀座大廈、廣利大廈為代表的慶春區(qū)塊，屬于傳統(tǒng)的金融一條街，最具“財”氣。四是以西湖國貿(mào)中心、東方金座為代表的湖濱區(qū)塊，直面西湖的景觀辦公區(qū)，自然最為稀缺。五是正在興起的錢江新城區(qū)塊，目前有鳳起時代大廈等樓盤，屬于政府力推的新CBD中心，最具空間。l 樓宇經(jīng)濟(jì)的空間發(fā)展特征和趨勢樓宇經(jīng)濟(jì)在空間特征上表現(xiàn)為兩大特點：集聚和分散。（一）空間拓展廣域化、城市功能分散、樓宇郊區(qū)化隨著科學(xué)技術(shù)的飛速發(fā)展，空間時距在不斷縮小，經(jīng)濟(jì)聯(lián)系逐漸加強(qiáng)，大都市圈率先進(jìn)行空間拓展廣域化，最大限度地增加經(jīng)濟(jì)吸引范圍和經(jīng)濟(jì)輻射空間。如大巴黎、大倫敦、大紐約、

49、大東京都市圈都是在原來的小巴黎、小倫敦、小紐約、小東京地域范圍逐漸拓展廣域化的。伴隨著大都市空間拓展的廣域化，城市的一部分功能也向大都市周邊擴(kuò)散。如居住區(qū)、商務(wù)區(qū)等。樓宇郊區(qū)化的結(jié)果是在大都市的周邊形成一些樓宇集聚區(qū)。其中各大城市普遍大力發(fā)展的科技園區(qū)，一般都分布在郊區(qū)，作為郊區(qū)樓宇聚集的典型形式。而郊區(qū)大力建設(shè)的總部基地（如北京豐臺的總部基地），也可視為樓宇郊區(qū)化的一種表現(xiàn)形式。（二）空間結(jié)構(gòu)的多核化、城市功能的集聚、樓宇的集聚大都市圈形成的初始形態(tài)是單一極核的空間結(jié)構(gòu)，由此導(dǎo)致的城市問題，如住宅、交通、環(huán)境、房價、土地和地區(qū)收入差距等問題，已經(jīng)非常尖銳的顯現(xiàn)出來。因此，必須拓開城市發(fā)展的區(qū)

50、域視野，把原來的單核結(jié)構(gòu)，進(jìn)行有序合理地重組和疏解。培育新的增長極，建設(shè)綜合化、多樣化、均衡化發(fā)展的功能區(qū)，最終形成多核多中心的空間結(jié)構(gòu)。中心城市繼續(xù)強(qiáng)化生產(chǎn)管理控制、科研開發(fā)的中心服務(wù)職能，而生產(chǎn)裝配等工業(yè)生產(chǎn)功能逐漸向周邊城鎮(zhèn)甚至全球擴(kuò)散，形成了空間擴(kuò)散的垂直化分工體系。目前倫敦、紐約、東京等國際大都市區(qū)已成為了世界級的生產(chǎn)管理控制中心和科研開發(fā)中心。多核多中心空間結(jié)構(gòu)的直接結(jié)果就是：在多中心分散的前提下，樓宇圍繞某一中心繼續(xù)集聚，強(qiáng)化該中心的功能地位。以北京市為例，在北京市最新的城市總體規(guī)劃（2004年-2020年）中，提出北京市要構(gòu)建“兩軸兩帶多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)。其中將多中心定義為

51、：在市域范圍內(nèi)建設(shè)多個服務(wù)全國、面向世界的城市職能中心，包括中關(guān)村科技園區(qū)、奧林匹克中心區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、海淀區(qū)山后地區(qū)科技創(chuàng)新中心、順義和通州會展中心、石景休閑娛樂中心等。而這些多中心的建設(shè)，是需要樓宇的建設(shè)作為空間載體，需要新的樓宇建設(shè)以強(qiáng)化中心的功能。4.3 小結(jié)影響樓宇建設(shè)的主要因素有：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和商務(wù)氛圍、城市規(guī)劃與城市擴(kuò)展、交通因素、配套設(shè)施、有關(guān)機(jī)構(gòu)所在地等。樓宇從空間集聚來講有兩種基本的形式：分散樓宇、集聚樓宇。目前我國的許多大都市已經(jīng)歷了商務(wù)樓宇空間擴(kuò)展的三個階段：個體寫字樓寫字樓扎堆規(guī)劃建設(shè)集中商務(wù)區(qū)。在此基礎(chǔ)上，大都市內(nèi)部出現(xiàn)了一些典型的商圈，商務(wù)商圈是樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要

52、依托和發(fā)展重點。一些重要的商圈的影響力和輻射力甚至超越了市域范圍、影響到周邊城市，甚至全國。在全球化和知識經(jīng)濟(jì)的大背景下，樓宇經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)為集聚與分散雙重空間特點。5 城市發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的實踐5.1 深圳羅湖區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展l 樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景羅湖作為特區(qū)最早的建成區(qū)和商業(yè)中心區(qū)。羅湖是最繁華的，也是最擁擠的。羅湖是寸土寸金的地方，這里是財富的寶地、商家的樂園。在羅湖區(qū)，有70家星級酒店，18層以上的高層樓宇近400棟，僅寫字樓面積就達(dá)約550萬平方米。深圳市最具標(biāo)志性的摩天大廈如地王大廈、國貿(mào)大廈、世界金融中心和羅湖商務(wù)中心均坐落于此。羅湖大地上托起了上千大廈，如一個個立地凌空的巨人，但是也消耗了它

53、大多數(shù)的土地儲備。在世紀(jì)之交，當(dāng)深圳開始步入后工業(yè)化時代，由此引發(fā)的產(chǎn)業(yè)西移現(xiàn)象一時讓人們對這些密集的大廈群表示了種種擔(dān)憂。有人擔(dān)心，羅湖區(qū)作為早期的建成區(qū)，將面臨“城市空心化”的困境。土地使用密度已趨飽和，可供開發(fā)的成片土地越來越少。土地資源的稀缺性和城市土地的“級差地租”，成為羅湖區(qū)無法回避的現(xiàn)實。由于開發(fā)較早，規(guī)劃不夠完善，樓齡高，設(shè)施陳舊，設(shè)備不全，加之交通堵塞等原因，羅湖區(qū)物業(yè)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展受到了嚴(yán)重制約。部分曾是深圳引以為傲的寫字樓物業(yè)，租金售價水平相對以前已有所下降。羅湖區(qū)寫字樓租金指數(shù)已從2001年初的126略微降至2002年末的123.9。據(jù)統(tǒng)計，截止2003年底，羅湖轄區(qū)

54、空置樓宇的面積達(dá)220萬平方米，全區(qū)可供租賃的樓宇空置率為29.8，其中寫字樓和商業(yè)樓空置率高達(dá)37和24.5。這些空置樓宇是大量社會財富的沉淀，只有盤活它們，才意味著轄區(qū)稅收的增加和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。l 樓宇經(jīng)濟(jì)的提出及政策要點在分析了羅湖區(qū)的固有優(yōu)勢和面臨的挑戰(zhàn)后指出，羅湖的區(qū)位優(yōu)勢和區(qū)位戰(zhàn)略面臨一個轉(zhuǎn)型期，產(chǎn)業(yè)西移實際是加工制造業(yè)的轉(zhuǎn)移，與此同時，金融業(yè)、物流商貿(mào)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等高端產(chǎn)業(yè)正在加速向羅湖聚集。羅湖區(qū)通過產(chǎn)業(yè)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)承接和城區(qū)二次開發(fā)，不僅不會使羅湖空心化，而且將使羅湖成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的強(qiáng)區(qū)。羅湖區(qū)把目光放到了現(xiàn)代服務(wù)業(yè)上，放到城區(qū)經(jīng)營和城市內(nèi)涵發(fā)展上。羅湖區(qū)委、區(qū)政府及時果斷

55、地打出了發(fā)展物業(yè)經(jīng)濟(jì)的大旗。提出圍繞產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求，實施“盤活一批、改造一批、建設(shè)一批”的戰(zhàn)略，對各片區(qū)和地段進(jìn)行重新規(guī)劃布局，鼓勵對重點物業(yè)進(jìn)行功能再定位和改造升級，建成一批主題鮮明的產(chǎn)業(yè)樓宇，使其成為新興服務(wù)業(yè)聚集的中心。羅湖區(qū)區(qū)長劉學(xué)強(qiáng)提出，要通過招商引資和二次開發(fā)全面盤活轄區(qū)閑置樓宇資源，為羅湖現(xiàn)代服務(wù)業(yè)提供發(fā)展空間。盤活閑置樓宇，成為羅湖區(qū)經(jīng)濟(jì)新的增長點。羅湖區(qū)政府一方面通過運(yùn)用有效的招商引資手段引進(jìn)商家，另一方面邀請專業(yè)物業(yè)代理公司整體包裝策劃羅湖區(qū)的商務(wù)物業(yè)，雙管齊下，有效推動了“樓宇經(jīng)濟(jì)”的發(fā)展。配合樓宇招商，羅湖將出臺相應(yīng)措施，其中包括：成立專門小組并組織有關(guān)部門，全面整合羅

56、湖的樓宇分布、功能結(jié)構(gòu)、環(huán)境、物業(yè)管理、租賃情況以及各片區(qū)規(guī)劃和配套政策等信息資源，創(chuàng)新制作羅湖樓宇電子地圖和數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)。羅湖區(qū)經(jīng)貿(mào)局長曹坤華認(rèn)為，羅湖必須打造特色鮮明的主題樓宇，通過對各片區(qū)、地段、商業(yè)網(wǎng)點重新規(guī)劃布局，有重點地對部分物業(yè)進(jìn)行功能定位和“二次包裝”，形成樓宇內(nèi)的行業(yè)或企業(yè)集聚效應(yīng)，一樓一行業(yè)，一層一特色，形成“垂直的商業(yè)和商務(wù)大街”。各行業(yè)協(xié)會負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，深圳有必要建立行業(yè)大廈，形成行業(yè)采購和信息交流中心。2003年7月底，羅湖區(qū)政府和戴德梁行在香港聯(lián)合舉行了兩場羅湖區(qū)物業(yè)經(jīng)濟(jì)大型推廣活動。這兩場分別以商貿(mào)、物流和金融為主題的推廣活動在香港引起了熱烈反響。l 樓宇經(jīng)濟(jì)的效

57、益通過營銷推廣，據(jù)初步統(tǒng)計資料表明，地王的入駐率已達(dá)96以上，嘉里中心的入駐率達(dá)到了100，發(fā)展銀行大廈的入駐率達(dá)到了95。同時，地王大廈、深業(yè)中心大廈、發(fā)展銀行大廈、嘉里中心等，其租金每平方米低者為100元，高者甚至達(dá)到190元。深圳發(fā)展中心、國貿(mào)大廈、金豐城、羅湖商業(yè)城、地王大廈、文華大廈、聯(lián)興大廈、金通大廈、深業(yè)中心大廈、西武大廈的出租率都很高，有的甚至達(dá)到100。深圳的嘉里中心是位于羅湖區(qū)人民南路中心商務(wù)區(qū)的一座甲級寫字樓。1999年由香港嘉里公司建成投入使用，使用面積約5.4萬平方米，從2001年至今出租率一直維持在98的水平以上，共入駐企業(yè)400多家，其中有沃爾瑪?shù)?2家世界排名500強(qiáng)的企業(yè)，樓宇內(nèi)共有工作人員4000多名，年物業(yè)收入近5000萬元，繳納利稅約500萬元。如統(tǒng)計入駐企業(yè)的有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，稅收將達(dá)到上億元。像嘉里中心這樣一座超級寫字樓可以吸引一批跨國公司