商品房成本控制《樓層高與成本的關(guān)系》

1、商品房成本控制樓層高與成本的關(guān)系建安成本是房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡(jiǎn)稱。建筑成本控制是工程項(xiàng)目投資全過(guò)程控制的重要環(huán)節(jié)。 影響建筑成本控制的因素有很多，比如設(shè)計(jì)，建筑功能，層高與層數(shù)，建筑材料與設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等等。 其中建筑層高與層數(shù)因素對(duì)于建安成本有著非常重要的關(guān)聯(lián)因素。概括地講， 建筑物層數(shù) （高度） 對(duì)造價(jià)的影響， 因建筑類型、形式和結(jié)構(gòu)不同而不同。 理論上如果增加一個(gè)樓層不影響建筑物的結(jié)構(gòu)形式， 單位建筑面積的成本可能會(huì)降低。 但是當(dāng)建筑物超過(guò)一定層數(shù)時(shí)，結(jié)構(gòu)形式就要改變， 單位成本通常又會(huì)增加。 所以在項(xiàng)目總體規(guī)劃允許高度范圍內(nèi)， 項(xiàng)目決策人掌握降低開(kāi)發(fā)成本的臨界點(diǎn)是非常關(guān)健的

2、。一、建筑物的層高 在滿足建筑使用功能的前題下應(yīng)盡可能降低。在相同建筑面積的條件下， 受到層高變化影響的主要項(xiàng)目是外墻、內(nèi)墻、墻體飾面等， 由于層高的增加還要由此引起相關(guān)項(xiàng)目的變化，如： -1. 整體建筑高度加大其基礎(chǔ)設(shè)計(jì)隨荷載的加大而增加，內(nèi)墻等垂直承重及分隔構(gòu)件的增加，垂直構(gòu)件的抹灰裝飾量增加；外墻、2. 采暖、衛(wèi)生、空調(diào)、電氣，垂直管道及管徑的增加；3. 因空間體積加大而造成的水、暖、電、空調(diào)設(shè)備容量的增加；4. 墻體腳手架及水、暖、電空調(diào)安裝腳手架的增加；5. 垂直構(gòu)件的模板數(shù)量的增加等等，從而造成了工程總造價(jià)的增加。據(jù)資料分析， 住宅層高從 3 米降到 2.8 米，平均每套住宅綜合造

3、價(jià)可下降 4%左右。平均每降低 0.1 米，能降低造價(jià) 2%左右。這是因?yàn)閷痈吆蛢舾叩慕档涂梢允够A(chǔ)、墻體、柱、內(nèi)外裝修、管線、采暖等工程量減少，從而降低工程造價(jià)。一般住宅層高可控制在2.7 米 2.8 米。二、根據(jù)不同性質(zhì)的工程綜合測(cè)算建筑層高 每增加 10cm，相應(yīng)造成建筑造價(jià)增加 2 3左右。但當(dāng)建筑層數(shù)增加時(shí)，單位建筑面積所分?jǐn)偟耐恋刭M(fèi)用及外部流通空間費(fèi)用將有所降低，從而使建筑物單位面積造價(jià)發(fā)生變化。 因此對(duì)于地皮特別昂貴的地區(qū)，為了降低土地費(fèi)用，提高建筑密度，中、高層住宅也是比較經(jīng)濟(jì)的選擇。樓層數(shù)與造價(jià)的關(guān)系僅從住宅建筑的經(jīng)濟(jì)角度考慮， 應(yīng)該說(shuō)多層住宅具有降低造價(jià)和使用費(fèi)用、節(jié)約用地

4、的優(yōu)點(diǎn)。 據(jù)資料分析， 多層住宅樓層層數(shù)與造價(jià)關(guān)系如下。三、住宅層數(shù)與造價(jià)的關(guān)系1 30F 住宅，根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備綜合、規(guī)范要求等大體可以劃分為以下幾個(gè)層數(shù)段：1 6F： 將一層住宅造價(jià)定為 100，則二層為 84.72，三層為78.51，四層為 74.98，五層為 73.65，六層為 72.37。因此，可得出結(jié)論，六層以內(nèi)住宅的層數(shù)越多，造價(jià)越低，且相鄰層次間造價(jià)差值也越小，多層住宅以采用 56 層為好。7 12F：7 層及以上住宅入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過(guò) 16m 以上的住宅必須設(shè)置電梯。 11 層及 11 層以下單元式住宅可不設(shè)封閉樓梯間，但開(kāi)向樓梯間的戶門應(yīng)為乙級(jí)防火門，且梯

5、間應(yīng)靠外墻，并應(yīng)直接天然采光和自然通風(fēng)。13 18F： 12 層及以上的高層每棟樓設(shè)置電梯不應(yīng)少于2 臺(tái)，其中宜配置一臺(tái)可容納擔(dān)架的電梯。19 30F： 19 層及 19 層以上的單元式住宅應(yīng)設(shè)防煙樓梯間。結(jié)論：在確定的各范圍段內(nèi)， （例如確定的層數(shù)段為 12 18F, 如果規(guī)范都滿足的情況下， 采取 18F 比較合適） 層數(shù)越高則越經(jīng)濟(jì)、單方造價(jià)成本越低、獲利越大。在磚混建筑中， 8 層比 6 層節(jié)約，但要增加電梯成本。在底框 6 躍 7 建筑中， 如果樓板現(xiàn)澆， 則異形框架柱結(jié)構(gòu)優(yōu)于磚混結(jié)構(gòu)。 在中高層、高層建筑中， 結(jié)構(gòu)造價(jià)因風(fēng)荷載、抗震、消防、施工等因素，隨高度增加而增加，這個(gè)平衡點(diǎn)要

6、經(jīng)過(guò)很專業(yè)的計(jì)算。四、建筑高度與成本控制的關(guān)系民用住宅按層數(shù)劃分為多層建筑住宅（ 4 6 層）、中高層住宅（ 7 9 層）、高層住宅（ 10 層以上）。眾所周知，在多層建筑中層數(shù)越多越經(jīng)濟(jì)， 即六層最經(jīng)濟(jì)。 當(dāng)住宅超過(guò)七層，就要增加電梯費(fèi)用，需要較多的交通空間（過(guò)道、走廊要加寬）和補(bǔ)充設(shè)備（供水設(shè)備和供電設(shè)備等）。特別是高層住宅，要經(jīng)受較強(qiáng)的風(fēng)力荷載， 需要提高結(jié)構(gòu)強(qiáng)度， 改變結(jié)構(gòu)形式，從而使工程造價(jià)大幅度上升。具體表現(xiàn)，從四個(gè)與建筑高度有關(guān)的方面總結(jié)其與成本之間的關(guān)系 ：-（一）、從建筑消防要求上講普通民宅層數(shù)的臨界點(diǎn)為 6 層、 9 層、 12 層、 18 層；其高度的臨界點(diǎn)為 24 米、

7、 32 米、 50 米。1. 6 層以下的磚混結(jié)構(gòu)（無(wú)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）或高度 24 米以下（無(wú)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）的民宅沒(méi)有特殊的消防要求，不需要加設(shè)電梯和樓梯，所以在總體規(guī)劃允許高度范圍內(nèi)，盡量選擇接近臨界點(diǎn)高度的層數(shù)。2. 6 層以下或高度 24 米以下的帶商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的均有消防要求，所以商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的層數(shù)取高舍低。3. 7 9 層或 24 米至 32 米的民宅消防標(biāo)準(zhǔn)為一個(gè)檔次；1318 層以上或 32 米至 50 米的民宅消防標(biāo)準(zhǔn)為一個(gè)檔次；以此類推標(biāo)準(zhǔn)依次提高，在此范圍內(nèi)層數(shù)的確定應(yīng)選擇接近臨界點(diǎn)高度的層數(shù)。（二）、從基礎(chǔ)形式上講就樁基而論樁間距有個(gè)最低要求，7 層以下樁間距為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)；7 至其臨界層數(shù)為7

8、 層、12 層。12 層樁間距為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，所以在同一標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)應(yīng)選擇接近臨界點(diǎn)高度的層數(shù)。（三）、從預(yù)算定額角度講從預(yù)算定額中建筑物超高費(fèi)及垂直運(yùn)輸費(fèi)用上講，其臨界層數(shù)為 6 層、 9 層、 12 層、 15 層、 18 層等，即 6 層及以下適用一個(gè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)， 7 9 層為一個(gè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，依此類推費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)依次提高，所以應(yīng)選擇接近臨界點(diǎn)高度的層數(shù)。五、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)技術(shù)要求當(dāng)然還跟房屋整體荷載及抗震等級(jí)有關(guān)，理論上說(shuō)房屋越高，整體強(qiáng)度要求更高， 單位平方米用鋼量及混凝土標(biāo)號(hào)越高，造價(jià)也越高。 隨著建筑高度的增加， 抗震等級(jí)隨之提高，這樣就導(dǎo)致配筋加大， 而且建筑要按高層規(guī)范， 防火，疏散，給排水，

9、共攤面積就會(huì)增加，從結(jié)構(gòu)形式說(shuō)， 要根據(jù)建筑物高度、 抗震設(shè)防烈度等選擇合適的結(jié)構(gòu)體系，具體到一個(gè)建筑物， 抗震設(shè)防類度、 結(jié)構(gòu)形式、地基情況已經(jīng)確定，建筑高度不同，抗震等級(jí)也不同，相應(yīng)的構(gòu)造措施也不一樣，成本也會(huì)有變化。各種結(jié)構(gòu)形式都有高度方面的限制， 比如框架結(jié)構(gòu)， 抗震設(shè)防烈度為 7 度時(shí)，不大于 24m 時(shí)為三級(jí)抗震等級(jí)， 大于 24m 為二級(jí)抗震等級(jí)， 抗震等級(jí)變化， 相應(yīng)的構(gòu)造措施就會(huì)變化，成本也會(huì)變化 ，剪力墻 80 米是個(gè)界限，大于 80 米以上又要提高一個(gè)等級(jí)。綜合上述因素， 在規(guī)劃允許的高度范圍內(nèi)合理確定建筑高度有利降低開(kāi)發(fā)成本。在多個(gè) 因 素中找出臨界點(diǎn)的交叉點(diǎn)是必須的。

10、六、臨界點(diǎn)的交叉點(diǎn)建筑層數(shù)的確定主要影響因素有四個(gè)，一是消防，二是造價(jià)，三是運(yùn)輸費(fèi)用， 四是管理維護(hù)費(fèi)用。 其中消防是最核心的影響因素。1、多層建筑（ 16 層）， 6 層為臨界點(diǎn)。7 層由于消防的考慮，必須設(shè)置電梯， 因而造價(jià)會(huì)增大很多。如果將一層住宅造價(jià)定為 100，則二層為 84.72，三層為78.51，四層為 74.98，五層為 73.65，六層為 72.37。因此，可得出結(jié)論， 六層以內(nèi)住宅的層數(shù)越多，造價(jià)越低， 且相鄰層次間造價(jià)差值也越小，多層住宅以采用 56 層為好。 4 層就不好了。 3 層級(jí)以下就是別墅了。2、小高層住宅（711 層）， 11 層是臨界點(diǎn)。因?yàn)?11 層及 1

11、1 層以下單元式住宅可不設(shè)封閉樓梯間（即消防樓梯）。 11 層以上就必須設(shè)，造價(jià)陡增。3、高層建筑（ 12 18F）， 18 層是臨界點(diǎn)。因?yàn)?12 層以上不應(yīng)少于 2 臺(tái)，其中還需配置一臺(tái)可容納擔(dān)架的電梯。4、超高層建筑（1930F）， 30 層是臨界點(diǎn)（即100 米高）。因?yàn)?19 層及 19 層以上的單元式住宅又加設(shè)防煙樓梯間。且超過(guò) 100 米的建筑出規(guī)劃方便需特別審批之外，一般造價(jià)會(huì)由于消防要求更高，造價(jià)劇增。此外超高層建筑的維護(hù)費(fèi)用是一般建筑的 3 倍。目前建筑界的共識(shí)是，高度超過(guò)300 米的摩天大樓已經(jīng)失去了節(jié)約用地的經(jīng)濟(jì)意義。比如，420 米高的金茂大廈，其建造投資成本高達(dá)每平

12、方米用于大廈的管理費(fèi)和維護(hù)費(fèi)超過(guò)了100 萬(wàn)元。2 萬(wàn)元，每天七、綜合以上因素一般經(jīng)濟(jì)（即臨界）層數(shù)為 6 層、 11 層、 18層、 30 層。一般建筑層數(shù)宜應(yīng)選擇接近臨界點(diǎn)高度的層數(shù)。當(dāng)然，除此之外，影響建安成本的因素還有很多，主要包括了兩個(gè)階段：一是工程項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，二是工程項(xiàng)目施工階段。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段中概念方案設(shè)計(jì)，建筑物功能、大小，平面形狀等都是主要因素；建筑工程成本由材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)、其他直接費(fèi)和現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)、管理費(fèi) ( 間接成本 ) 構(gòu)成，其中影響最大的是材料費(fèi)，人工費(fèi)次之。出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此誠(chéng)危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不

13、懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報(bào)之于陛下也。誠(chéng)宜開(kāi)張圣聽(tīng)，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費(fèi)祎、董允等，此皆良實(shí)，志慮忠純，是以先帝簡(jiǎn)拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無(wú)大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補(bǔ)闕漏，有所廣益。將軍向?qū)?，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰為營(yíng)中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所?！澳?”，是以眾議舉寵為督：愚以親賢臣，遠(yuǎn)小人，此先漢所以興隆也；親小人，遠(yuǎn)賢臣，此后漢所以傾頹也。先帝在時(shí)，每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、靈也。侍中、尚書(shū)、長(zhǎng)史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計(jì)日而待也。臣本布衣，躬耕于南陽(yáng)，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。后值傾覆，受任于敗軍之際，奉命于危難之間，爾來(lái)二十有一年矣。先帝知臣謹(jǐn)慎，故臨崩寄臣以大事也。受