國際商業(yè)部分初步發(fā)展建議書

1、 金沙國際商業(yè)部分初步發(fā)展建議書 前 言在西部大開發(fā)、直轄、中國成功加入WTO的多重利好下，市的房地產(chǎn)開發(fā)取得了可喜的成績(jī)，房地產(chǎn)業(yè)取得了前所未有的進(jìn)步，呈現(xiàn)出一片欣欣向榮的態(tài)勢(shì)。與此同時(shí)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力也在逐步加大，對(duì)商業(yè)物業(yè)尤為如此，從萬鞋服代替女兒家到雨田百貨的轉(zhuǎn)向，從西格瑪百貨的撤場(chǎng)到中商百貨的倒閉，再到川粵酒樓老板的離奇失蹤無一不說明了商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日益嚴(yán)峻。而另一方面，沃爾瑪、麥德龍、普爾斯瑪特、華聯(lián)、新一佳超市相繼殺入市場(chǎng)，希望打開這一擁有三千萬人口的直轄市的廣闊市場(chǎng)，由此預(yù)計(jì)的零售商業(yè)將會(huì)烽煙四起，傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)將面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。眾所周知，商業(yè)總是和房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合在一起的，我們謂之曰

2、“商業(yè)地產(chǎn)”。在，“商業(yè)地產(chǎn)”項(xiàng)目日趨規(guī)模化、大盤化。近期已出現(xiàn)的和即將出現(xiàn)的大型商業(yè)項(xiàng)目有時(shí)代廣場(chǎng)、華宇廣場(chǎng)、華宇名都城、龍湖北城天街、協(xié)信黃金海岸、中心等等，市場(chǎng)供給規(guī)模將出現(xiàn)前所未有的放量，如何對(duì)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行一個(gè)準(zhǔn)確的主題定位將是其運(yùn)作成敗的關(guān)鍵。就金沙國際商業(yè)部分而言，開發(fā)商專門為此組建一個(gè)營銷班子已不大現(xiàn)實(shí)，如何對(duì)此部分選擇合適的主題定位并將這一主題向市場(chǎng)推廣將是一個(gè)復(fù)雜的課題，開發(fā)商顯然不具備這樣的市場(chǎng)終端，而我司卻可以憑借豐富的商業(yè)物業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)為開發(fā)商保駕護(hù)航，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)與商業(yè)的成功嫁接，確保開發(fā)商資金的快速回?cái)n。我司在與貴公司進(jìn)行了初步接觸之后，就金沙國際項(xiàng)目的商業(yè)部分的營銷工作

3、提出以下初步意見以供雙方商榷。第一部分：市場(chǎng)描述與產(chǎn)品定位核心概念的提煉一、沙區(qū)商圈發(fā)展現(xiàn)狀（一）沙區(qū)商圈百貨商場(chǎng)的基本狀況商場(chǎng)名稱商業(yè)面積（平方米）經(jīng)營模式與租金水平檔次定位業(yè)態(tài)組合沙重百9072（單層1276）統(tǒng)一經(jīng)營管理中檔-1F：超市（約1500平米）1F：化妝品、金銀飾品、鐘表、眼鏡、2F：女鞋、男鞋、休閑鞋、皮具、箱包3F：女裝4F：男裝、女裝、快餐5F：衣、童裝、童鞋6F：辦公用品、家電、電腦凱瑞商都2002年開業(yè)15000（單層2500）統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理中檔次-1F：生活超市館（日用百貨、休閑食品）1F：名媛名品館（化妝品、女鞋、女包、珠寶）2F：流行服飾館（女裝）3F：淑女

4、服飾館（女裝、衣）流金歲月西餐廳4F：紳士品名館5F：家居童玩館立洋百貨2003年開業(yè)12000（單層2000）統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、出租商場(chǎng)扣率為主中高檔次-1F：家庭生活館（日用小百貨）休閑食品）1F：仕女名品館（化妝品、金銀飾品、鐘表、眼鏡）2F：流行服飾館（女裝）、麥當(dāng)勞3F：少淑女精品館、阿利與艾得西餐廳4F：淑女服飾館（女裝、衣）5F：淑女服飾館6F：紳士品名館7F：青年館、休閑餐廳明日百貨2001年開業(yè)8100（恒鑫店）（單層1700）統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、出租商場(chǎng)扣率為主中檔次1F：化妝品、金銀飾品、鐘表、眼鏡、衣2F：女裝3F：休閑館、男裝4F：、童裝、童鞋（800平米）7000

5、（欣陽店共2層單層3500）統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理中檔次1F：都會(huì)魅力館（女裝）2F：青春靚裝館3F：青春運(yùn)動(dòng)館華聯(lián)（華宇廣場(chǎng)）40000統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理大型百貨（2004開業(yè)）金誠廣場(chǎng)（沙重百旁）7500（共4層）分零經(jīng)營中偏低檔次服裝、服飾（二）沙區(qū)商圈專業(yè)店的狀況1、超市：除以上重百、新世紀(jì)百貨擁有自身配置的專業(yè)超市外，沙區(qū)商圈還擁有以下專業(yè)超市：商場(chǎng)名稱經(jīng)營面積（平方米）經(jīng)營模式檔次定位與租金水平業(yè)態(tài)組合好又多超市（欣陽廣場(chǎng)）6000（共一層）大型超市（全國連鎖）量販超市食品、服裝、日用百貨、辦公用品、小家電山城超市（漢渝路）3000左右（共2層）全市連鎖中小型超市食品、服裝、日用百貨、

6、辦公用品、文具家樂福（華夏銀座）5000（共3層）全國連鎖大型超市家電、生鮮食品、休閑食品、服裝、日用百貨、辦公用品商場(chǎng)名稱經(jīng)營面積（平方米）經(jīng)營模式檔次定位與租金水平業(yè)態(tài)組合賽博數(shù)碼港（華宇廣場(chǎng)）4000統(tǒng)一定位、分零出租1F-2F：手機(jī)、電腦3F：電腦耗材4F：圖書金鷹女人街（臺(tái)慶大廈）1300（-1層至平街1層）統(tǒng)一定位、分零出租偏底檔次精美飾品、皮具、女裝、女鞋、美甲、衣、睡衣國美商場(chǎng)（小龍坎）4071（共3層）全國連鎖手機(jī)、通訊器材、小型與大型家電寧電器5000（共3層）全國連鎖手機(jī)、通訊器材、小型與大型家電南亞家具（沙龍廣場(chǎng)）約2.7萬（共4層）中檔次純家私圖書超市（清華源）140

7、0（共2層）新華教育出版物發(fā)行公司中檔次1F：圖書超市2F：特價(jià)圖書現(xiàn)代書城9000(共2層)1F2F：圖書超市2、其它專業(yè)店的發(fā)展?fàn)顩r3、知名快餐店在沙區(qū)商圈的網(wǎng)點(diǎn)分布：名 稱位 置面積（平方米）開業(yè)時(shí)間麥當(dāng)勞立海大廈2樓3002002年12月肯德基金沙大廈2層5002001年欣陽廣場(chǎng)2層5002002年德克士臺(tái)慶大廈負(fù)1層2002002年（三）市場(chǎng)技術(shù)結(jié)論 由上述的初步市場(chǎng)調(diào)查可以看出，沙坪壩區(qū)已是一個(gè)正在走向成熟的市場(chǎng)。商業(yè)的業(yè)態(tài)、業(yè)種分布經(jīng)過近三、五年的發(fā)展已經(jīng)較為豐富。百貨公司走高（中高）檔路線以立洋百貨為代表，中（中低）檔則以沙重百、新世紀(jì)為龍頭，在市民心中已樹立起較為穩(wěn)定的消費(fèi)習(xí)

8、慣，而隨著華聯(lián)的加入，百貨公司正開始步入一個(gè)重新洗牌的階段。立洋百貨以流行、時(shí)尚為主題，管理機(jī)制較為接近國際化，其服務(wù)質(zhì)量得到市民的認(rèn)可；沙重百、新世紀(jì)為老牌國營百貨公司形象已注入每一個(gè)市民的心目之中；而華聯(lián)的入駐則代表百貨業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將是對(duì)每個(gè)商家的檢閱，同時(shí)百貨公司的競(jìng)爭(zhēng)狀況將日趨慘烈，適者才能生存，改革創(chuàng)新培養(yǎng)特色才能發(fā)展，可以說在沙區(qū)再做一個(gè)新的百貨公司的業(yè)態(tài)空間也是非常有限的了。而大型超市（包括國和國外的）紛紛加入，也是順應(yīng)國際商業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但是這些大型超市對(duì)商業(yè)物業(yè)本身的要求亦非常苛刻。首先從物業(yè)的租金水平再到商場(chǎng)本身的設(shè)計(jì)諸如車位、卸貨區(qū)、散貨區(qū)、貨梯等等諸方面都有明確的要求和規(guī)定

9、，這些要求使商業(yè)物業(yè)的業(yè)主利益回報(bào)很難保證十分理想，解決這一矛盾只能因時(shí)利事，從商業(yè)物業(yè)的實(shí)際狀況出發(fā)，才可能實(shí)現(xiàn)雙贏的局面。沙區(qū)未來的商業(yè)格局，大型的特色專業(yè)市場(chǎng)（專業(yè)、主題商店）將有一個(gè)十分誘人的空間存在。從我司的初步調(diào)查可以看出，在文化方面沙區(qū)有了專業(yè)的圖書音像市場(chǎng)；在生活方面有了寧電器、國美這些連鎖巨頭，同時(shí)亦有大型的家私市場(chǎng)、數(shù)碼市場(chǎng)。但從未來城市商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)來看，專業(yè)市場(chǎng)（專業(yè).主題商場(chǎng)）是今后發(fā)展的一個(gè)重要方向,這從東南亞與沿海先進(jìn)的商業(yè)結(jié)構(gòu)即可看出.從沙區(qū)來看這一領(lǐng)域仍有很大的空間,誰先占領(lǐng)這個(gè)市場(chǎng),誰就占的先機(jī),誰能作出特色,誰就能搶占商機(jī)。二、項(xiàng)目裙樓的SWOT分析(一)

10、優(yōu)勢(shì)點(diǎn)1、項(xiàng)目所屬的商圈市場(chǎng)環(huán)境得天獨(dú)厚沙坪壩區(qū)的城市與商業(yè)規(guī)劃一直以來都走在南坪、江北、九龍坡等二級(jí)商圈的前面，沙坪壩區(qū)的步行街與廣場(chǎng)是各二級(jí)商圈中最早建立起來的，現(xiàn)在看來是各區(qū)域中最成型的、最合理的，從人流走向、車流方向、城市景觀與城市綠化等方面看來，顯得比較有序、舒適、合理。2、項(xiàng)目所屬的商圈具有較強(qiáng)的本區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)能力。2002年第三產(chǎn)業(yè)指數(shù)114.3位于市區(qū)之首超越渝中區(qū)，成為商業(yè)服務(wù)繁華度最高的新銳商圈。同時(shí)社會(huì)消費(fèi)品零售額為370879萬元，僅次于渝中區(qū)。3、項(xiàng)目所屬的商圈具有一定的輻射面。從三峽廣場(chǎng)開放這段時(shí)間來看，沙坪壩區(qū)不僅能吸引本區(qū)居民，也能吸引高新區(qū)與江北龍溪鎮(zhèn)向沙坪壩

11、圍的居民，與其他外區(qū)的消費(fèi)者。4、項(xiàng)目地處沙區(qū)商圈核心位置 絕版的地段不僅使本項(xiàng)目塔樓的銷售取得了轟動(dòng)效應(yīng)，更是提升了項(xiàng)目裙樓的豐厚的商業(yè)價(jià)值，而準(zhǔn)確的差異性的市場(chǎng)定位則是維系本項(xiàng)目與企業(yè)品牌建立的關(guān)鍵。5、項(xiàng)目商業(yè)部分每層建筑規(guī)劃科學(xué)、合理 每層建筑規(guī)劃充分考慮了交通動(dòng)線，利于商場(chǎng)布局，如裙樓有5部升降電梯，同時(shí)每層設(shè)置2步扶梯。(二) 劣勢(shì)點(diǎn)本項(xiàng)目商業(yè)部分單層面積小（共9層、每層面積僅為2000平方米，其中底下有1層、地上部分就有8層），缺乏品牌百貨大賣場(chǎng)的先天優(yōu)勢(shì)，作一個(gè)整體的品牌百貨賣場(chǎng)恐怕沒有商家有這樣的信心全部租下。因此對(duì)本項(xiàng)目的獨(dú)到、合理的整體包裝定位、業(yè)態(tài)組合將是影響今后成敗的

12、關(guān)鍵。(三) 機(jī)會(huì)點(diǎn)1、沙區(qū)的商業(yè)消費(fèi)能力是非常有潛力的 沙區(qū)，不僅擁有全國與的各大重點(diǎn)名校、醫(yī)院，而且也是高科技產(chǎn)業(yè)技術(shù)基地，從事這些行業(yè)的群體不僅擁有較高的文化教育水平，而且收入頗豐，他們喜聞樂見、品位較高、善于接受新事物、新的生活方式，這從沙區(qū)近兩年的社會(huì)商品零售總額僅次于渝中區(qū)就可以看出。2、三峽廣場(chǎng)的地下商場(chǎng)的沿建為本項(xiàng)目的發(fā)展注入了更多的發(fā)展契機(jī)。 據(jù)悉，沙區(qū)商圈的下一步規(guī)劃是將現(xiàn)在的三峽廣場(chǎng)的地下商場(chǎng)連通至金沙國際，取消地面的人行通道，屆時(shí)金沙國際門前的廣場(chǎng)將是人流最密集的地方。人氣帶動(dòng)商機(jī)，這一點(diǎn)無疑為本項(xiàng)目的發(fā)展注入了更多的發(fā)展契機(jī)。(四) 威脅點(diǎn) 新增商業(yè)面積使本項(xiàng)目面臨著

13、更為激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在沙坪壩區(qū)，以步行街為核心新增商業(yè)面積近20萬平方米，如：成浩廣場(chǎng)、嘉新廣場(chǎng)、地下商業(yè)街等等，這個(gè)面積為新世紀(jì)和重百面積總和的10倍，但是，社會(huì)購買力不會(huì)隨著商業(yè)面積的增加而無節(jié)制的攀升。因此本項(xiàng)目商業(yè)部分的市場(chǎng)定位應(yīng)從現(xiàn)有的市場(chǎng)中發(fā)現(xiàn)空缺、結(jié)合本項(xiàng)目自身的特點(diǎn)來營造差異性的個(gè)性化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。三、項(xiàng)目商業(yè)部分的基本市場(chǎng)定位（一）項(xiàng)目定位背景分析：1、 結(jié)合沙區(qū)商圈現(xiàn)有發(fā)展市場(chǎng)尋找特色化出路從以上對(duì)沙區(qū)商圈的調(diào)查中不難看出：第一：目前沙區(qū)已有6個(gè)大型百貨商場(chǎng)、5個(gè)專業(yè)超市、7個(gè)專業(yè)店、，國際知名快餐店如麥當(dāng)勞、肯德基、德克士都已進(jìn)駐沙區(qū)商圈。第二：在六大百貨商場(chǎng)中，就有5家為中檔

14、次定位的商場(chǎng)，以一個(gè)常駐人口70多萬的區(qū)域來說，中檔次的百貨商場(chǎng)市場(chǎng)容量是相當(dāng)有限的了，而僅有立洋百貨目前占據(jù)沙區(qū)的高端市場(chǎng)。華聯(lián)的加入使百貨公司的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，作為大型百貨商場(chǎng)，這一點(diǎn)對(duì)于本商場(chǎng)的定位方向提供了可借鑒的經(jīng)驗(yàn)，那就是避免定位上的重復(fù)、規(guī)劃上的雷同，走特色化經(jīng)營的路線。從本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)角度出發(fā)，去形成一個(gè)能有差異化競(jìng)爭(zhēng)的高檔路線百貨公司，本身就存在一定的局限性，也就是限制了本項(xiàng)目的發(fā)展。在沙區(qū)，專業(yè)店的品種發(fā)展的可以說較其它的商圈發(fā)展（除渝中區(qū)外）還是要領(lǐng)先一步，不僅有兩大全國知名的電器連鎖店、有名的數(shù)碼港、書城，還有以女性飾品為主題定位的女人街，特色化、專業(yè)化經(jīng)營路線是時(shí)代發(fā)展的

15、必然趨勢(shì)。這一點(diǎn)是本項(xiàng)目主題定位基本出發(fā)點(diǎn)。2、了解市場(chǎng)、發(fā)現(xiàn)需求、迎合人們新的生活方式，營造出適宜本項(xiàng)目特點(diǎn)的差異性定位。隨著流通體制改革的進(jìn)一步深入，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)繼續(xù)向多元化、多層次、多主體方向發(fā)展。一方面，新商廈以驚人的速度倍增，外資零售業(yè)大舉進(jìn)入，超市、專業(yè)店如雨后春筍般出現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度在不斷加??；另一方面，具有休閑功能、公務(wù)和娛樂功能的購物中心漸漸受到青睞。直轄以來，不僅城市面貌日新月異，商業(yè)零售業(yè)也得到了前所未有的發(fā)展。在沙坪壩區(qū)，以步行街為核心新增商業(yè)面積20萬平方米，為新世紀(jì)和重百面積總和的10倍，但是，社會(huì)購買力不會(huì)隨著商業(yè)面積的增加而無節(jié)制的攀升。伴隨著立洋百貨、欣陽百貨、

16、新世紀(jì)百貨的開業(yè)與未來華聯(lián)的入駐，有限的客源被一再分流，一塊被攤薄的蛋糕很難讓眾多商家維持生計(jì)。與此形成鮮明對(duì)比的是，無論在還是，專業(yè)市場(chǎng)異軍突起。為了保證本項(xiàng)目商業(yè)部分的完整性、我司建議從專業(yè)市場(chǎng)的角度去考慮、同時(shí)能夠結(jié)合沙區(qū)厚重的文化底蘊(yùn)，提煉出適宜本項(xiàng)目特點(diǎn)的差異性定位-文化家居廣場(chǎng)。（二）主題定位：時(shí)尚家居文化廣場(chǎng)（三）主題定位的指導(dǎo)思想突出經(jīng)營主題：注入濃郁的商業(yè)文化，強(qiáng)調(diào)商品的在邏輯聯(lián)系，賦予商品充分的生命力和表現(xiàn)力。（四）概念詮釋：人的生活情趣在新的世紀(jì)有了巨大的變化。居室文化將取代單一的居室產(chǎn)品，家具、家飾、家電、建筑、建材裝飾材料、施工設(shè)計(jì)等各行業(yè)之間的關(guān)系將更為密切，品牌居

17、室文化廣場(chǎng)的經(jīng)營方式，必將在居室文化的整合下，呈現(xiàn)出強(qiáng)大的生命力。（五）樓層業(yè)態(tài)組合：負(fù)一館：精品樣板展示廳、居室文化設(shè)計(jì)沙龍?jiān)搶邮潜卷?xiàng)目室唯一的小廣場(chǎng)，應(yīng)充分考慮文化與情趣的結(jié)合、賣場(chǎng)與服務(wù)的結(jié)合，同時(shí)增強(qiáng)“可逛性”，聚集人氣。第一館-第六館：中偏高檔品牌居室文化產(chǎn)品（囊括家居系列、提供一站式購物）第七館：健身與美體系列、健身房（倡導(dǎo)現(xiàn)代時(shí)尚生活）、少兒音樂藝術(shù)培訓(xùn)中心（如鋼琴、小提琴）第八館：特色中餐品牌風(fēng)味美食第二部分：后期相關(guān)跟進(jìn)的營銷策劃服務(wù)容一、消費(fèi)者與發(fā)展商測(cè)試有關(guān)概念構(gòu)思之可行性為測(cè)試擬采用之構(gòu)思與產(chǎn)品組合之可行性，我司建議向商場(chǎng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者與發(fā)展商進(jìn)行針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)查。（一）通

18、過家庭調(diào)查或街頭截?fù)粼L問，從數(shù)量的角度測(cè)試消費(fèi)者的反應(yīng)。家庭調(diào)查或者街頭截?fù)粼L問，以確認(rèn)消費(fèi)者現(xiàn)時(shí)的購物與消費(fèi)模式，以與其對(duì)生活消閑、娛樂、餐飲概念和商品的要求。（二）調(diào)查的關(guān)鍵事項(xiàng)如下：1、附近覆蓋圍的顧客的概況（年齡、婚姻狀況、子女、擁有汽車的狀況、住所類型、教育程度、職業(yè)、收入狀況等）2、現(xiàn)時(shí)于附近地區(qū)的消費(fèi)習(xí)慣和頻率3、在不同類型的零售如：百貨公司與街鋪購物的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)4、前往購物采用的交通工具5、對(duì)品牌的認(rèn)識(shí)和接受程度6、對(duì)貴發(fā)展項(xiàng)目目前的設(shè)施的反應(yīng)二、目標(biāo)概念根據(jù)以上分析，目標(biāo)市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)會(huì)與在規(guī)劃上的限制，我司將提出目標(biāo)整體建議如下：（一）整體策略方針或概念（二）最恰當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)定位

19、（三）定下各個(gè)樓層的主題（四）產(chǎn)品組合與最理想的位置設(shè)計(jì)（五）按鋪位面積與位置，建議主要承租戶、次要承租戶與餐飲配套設(shè)施。三、商場(chǎng)設(shè)計(jì)顧問（一）我司將透過商場(chǎng)設(shè)計(jì)與推廣工作的豐富經(jīng)驗(yàn)，對(duì)現(xiàn)有的樓層平面圖進(jìn)行初步的檢討分析（二）因考慮到須納入有關(guān)商業(yè)零售概念，我司按部規(guī)劃與用途組合，進(jìn)一步修訂部設(shè)計(jì)與商鋪組合建議，務(wù)求盡善盡美，精益求精（三）若有需要，我司將為整個(gè)商場(chǎng)制定實(shí)用設(shè)計(jì)方案，并把建議的主題或產(chǎn)品組合設(shè)計(jì)在。我司將審查以下各方面：1、使本項(xiàng)目的臨街店面、通道、出入點(diǎn)、上下與每層平面流動(dòng)達(dá)到最佳狀況；2、考慮主要承租戶的位置與面積大小，以確保在商場(chǎng)能有流動(dòng)順暢與良好的消費(fèi)人流；3、根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況，做出區(qū)域劃分、設(shè)計(jì)；4、考慮零售商的喜好、以決定單位面積；5、考慮商場(chǎng)的能見度、曝光度與視線；6、考慮服務(wù)性設(shè)施的位置與設(shè)施；7、考慮商場(chǎng)外觀；8、考慮欲達(dá)成之目標(biāo)，以確保獨(dú)特場(chǎng)館設(shè)計(jì)，可迎合市場(chǎng)的期待與需求；9、考慮零售商場(chǎng)與娛樂、餐飲設(shè)施