定位策劃購物中心浙江商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)及規(guī)劃方案調(diào)整建議

1、項(xiàng)目本案限制條件目標(biāo)分析象印初探【 利】低風(fēng)險(xiǎn)高利潤(rùn)優(yōu)基礎(chǔ)關(guān)帝廟河景豐富地段位于市區(qū)景愿探析【名】投資者 經(jīng)營(yíng)者 開發(fā)商和的多方共贏城市休閑旅游名片城市歷史名片城市高檔商業(yè)名片缺乏高檔式商業(yè)休閑中心的市場(chǎng)空白遺存當(dāng)?shù)貥O具影響力的歷史文脈及名人故居具備打造對(duì)外有影響力的城市高檔商業(yè)稟賦標(biāo)目探析名利雙收多方共贏【名】【利】多方共贏低風(fēng)險(xiǎn) 高利潤(rùn) 優(yōu)基礎(chǔ)鑒于項(xiàng)目占位高度，本案如何通過項(xiàng)目商業(yè)、設(shè)計(jì)、和招商運(yùn)營(yíng)管理等方面來實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)？項(xiàng)目本案限制條件目標(biāo)分析1外部制約：大量回遷安置鋪面，占據(jù)優(yōu)質(zhì)商業(yè)后統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，不利日2內(nèi)部制約：項(xiàng)目限高15米，設(shè)計(jì)發(fā)揮空間有限內(nèi)部制約：原開間窄、進(jìn)深長(zhǎng)、面積小、

2、死角多、分割凌亂、昭示性差、得房率低，投資回報(bào)率低地塊價(jià)值尚未最大化挖掘，投資附加值尚有發(fā)揮余地項(xiàng)目本案限制條件目標(biāo)分析品位品位消費(fèi)創(chuàng)領(lǐng)者！品質(zhì)品質(zhì)商業(yè)締造者！地產(chǎn)界品牌開發(fā)推動(dòng)者！品牌戰(zhàn)略選擇與：做首屈一指的 最具影響力的 集、休閑、旅游、購物等于一體的城市商業(yè)中心行業(yè)首屈一指 市場(chǎng)的先驅(qū)者最具影響引領(lǐng)力市場(chǎng)的走勢(shì)者城市商中市場(chǎng)心非行業(yè)，中大規(guī)模市場(chǎng) 努力改變市場(chǎng)規(guī)則 強(qiáng)調(diào)差異 形成自身標(biāo)準(zhǔn)次/非主流市場(chǎng) 借助已有市場(chǎng) 企圖以小克大 以價(jià)格為自身優(yōu)勢(shì)敏者集、 尋找市場(chǎng)空白休閑、旅游、挖掘購潛在物客戶為一體時(shí)消創(chuàng)新費(fèi)與需場(chǎng)求所點(diǎn)補(bǔ)缺者的高檔追隨者者項(xiàng)目本體分析1現(xiàn)有方案研判2調(diào)整建議3 現(xiàn)有方

3、案研判 業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)招商運(yùn)營(yíng)現(xiàn)有方案與項(xiàng)目有極大距離，難以實(shí)現(xiàn)名利雙收1.本案將成為以中低檔小商品業(yè)態(tài)為主的商業(yè)市場(chǎng)；而非具現(xiàn)有方案中，狹長(zhǎng)；以中低檔小商品為主的業(yè)態(tài)有購物、休閑、多功能的城市商業(yè)中心；、旅游等中高檔精品現(xiàn)有方案中，項(xiàng)目北側(cè)沿北濠河區(qū)域?yàn)橥＼噮^(qū)使用；浪費(fèi)了優(yōu)質(zhì)的河景2. 成為中低檔、中小型餐飲聚集地；而非中高檔涵蓋簡(jiǎn)餐、現(xiàn)有方案中，僅3F有少量小規(guī)模餐飲類休閑商業(yè)VS茶吧、酒吧、咖啡吧等休閑餐飲區(qū)域；3.北濠河優(yōu)質(zhì)景觀價(jià)值未被充分利用，存在浪費(fèi)：做首屈一指的 最具影響力的 集、休閑、旅游、購物等于一體的城市商業(yè)中心業(yè)態(tài)研判現(xiàn)有方案研判原方案僅可滿足銷售結(jié)果，而未來的品牌招商、運(yùn)營(yíng)管

4、理、投資設(shè)計(jì)研判者回報(bào)等方面存在極大風(fēng)險(xiǎn)，與項(xiàng)目目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)整體研判現(xiàn)有方案中， 以開間3.3-4.2m、局部8-12m，進(jìn)深6-8m、局部10-14m為主；以單鋪面積；從而降低銷售總價(jià)，降低投資門檻（以中小型投資客為主）以保證去化順利商進(jìn)駐面積過小、過窄需求大面積的商家使用不便、租賃麻煩（涉及多家租賃問題）；招商過程中無法引入品牌店家資者風(fēng)險(xiǎn)大項(xiàng)目整體檔次降低、前期經(jīng)營(yíng)氛圍無法帶動(dòng)；經(jīng)營(yíng)者風(fēng)險(xiǎn)增大從而提高商鋪投資者的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目有始無終，“名”、“利”受損，無法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目為首屈一指的最具影響力的集、休閑、旅游、購物等于一體的城市商業(yè)中心。經(jīng)營(yíng)使用不便，主力店、品牌店招無法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)檔次不高、經(jīng)營(yíng)

5、氛圍不足；經(jīng)營(yíng)者、投小面積設(shè)計(jì)以保證去化順利樓層開間及進(jìn)深（m）套內(nèi)面積（）比例3F7.8*6.826-55.937.5%3.9*11.666.6-90.725%11.2*7.2104-12714.6%10.4*13.2138.5-182.914.6%11.3*17202.8-383.68.3%2F3.6*5.418.6-19.920.8%3.6*9.220.5-2727.1%3.6*1030-3731.9%4.2*1140-5711.1%8*1361-1004.9%12.4*13.5106-1704.2%1F3.5*5.819-3953.3%3.5*1240-5736.4%5.6*14.86

6、0-8910.3%-1F3.4*510-1922.5%3.8*6.421-4045%5.5*8.640-6715.7%12.3*773-9210.8%13*10.8122-1756%設(shè)計(jì)研判現(xiàn)有方案脫離項(xiàng)目，將帶來種種經(jīng)營(yíng)難題整體研判現(xiàn)有方案問題現(xiàn)有方案效果依據(jù)現(xiàn)有方案，本案無法成為以現(xiàn)代化商業(yè)中心為主的綜合性商業(yè)項(xiàng)目；而是以小型街鋪為主的小商品市場(chǎng)；就商業(yè)形象而言，整體檔次較低 現(xiàn)有方案以11棟3層商業(yè)為主體，形成多條商業(yè)街，通過走道、連廊及扶梯等互相連接； 各層主力街鋪面積均較小現(xiàn)有方案中，項(xiàng)目北側(cè)沿北濠河區(qū)域?yàn)橥＼噮^(qū)使用；浪費(fèi)了優(yōu)質(zhì)的河景放棄了城市休閑商業(yè)的；與整體初衷有差距現(xiàn)有方案中，

7、項(xiàng)目出較多，棋盤式布局、動(dòng)線不清晰；設(shè)計(jì)研判現(xiàn)有方案為典型的以中小型集中式小商品市場(chǎng)為的研判-1F1.交錯(cuò)、棋盤式布局，檔次較低；2. 下沉式廣場(chǎng)被圍合，昭示性較差；3. 鋪位面積過小，招商時(shí)無法引入品牌商家；4.諸多商業(yè)死角，經(jīng)營(yíng)不利、去化。鋪位狹長(zhǎng)，公攤大、得房率低，使用不便；與高企的不符1.交錯(cuò)、棋盤式布局，檔次較低2.1F走道較寬，1、2F間連廊較多；導(dǎo)致公攤面積過大、得房率過低3.鋪位狹長(zhǎng)，開間過小、進(jìn)深過大，使用不便；北側(cè)沿北濠河商鋪面積相對(duì)太小，未充分利用河道景觀；以上均將導(dǎo)致招商時(shí)無法引入品牌商家商鋪狹長(zhǎng)、面積小， 未充分利用北側(cè)河道景觀設(shè)計(jì)研判1F研判十字路口太多、動(dòng)線復(fù)雜、

8、街鋪有死角、雙向開門使用不便1.扶梯、連廊過多，十字路口太多， 交通動(dòng)線復(fù)雜；2.存在街鋪死角，銷售、使用；3.部分商鋪雙向開門，經(jīng)營(yíng)時(shí)商品擺放有問題街鋪存在死角， 使用不便、去化雙向開門，商品擺放有問題十字路口太多，動(dòng)線設(shè)計(jì)研判2F研判商鋪面割過小且不規(guī)則，餐飲面積需求，河景沒設(shè)計(jì)研判有最大化利用研判3F1.各商鋪大小不一，部分商鋪面積過小或形狀不規(guī)則，使 用不便；2.餐飲類業(yè)態(tài)需求的商鋪面積較大，現(xiàn)有方案較難滿足經(jīng)營(yíng)要求；3.北側(cè)沿北濠河商鋪數(shù)量有限，對(duì)河景的利用率較低。招商運(yùn)營(yíng)研判難以保證；預(yù)期銷售均價(jià)8太高，招商萬元/；投資者預(yù)期現(xiàn)有方案研判數(shù)據(jù)來源：貴司提供資料統(tǒng)計(jì)；樓層套內(nèi)面積（）

9、得房率實(shí)際銷售面積預(yù)計(jì)預(yù)期售價(jià)（萬）主力總價(jià)（萬）預(yù)期率（元/月）使用面積（元/.月）預(yù)期均價(jià)區(qū)間計(jì)算價(jià)格3F26-55.995%27.37-58.845.5-65.75157-3388%10467-2253340366.6-90.770.11-95.47403-54926867-36600104-127110.32-192.53634-110742267-73800138.5-182.9145.79-192.53838-110755867-73800202.8-383.6213.47-403.791227-232281800-1548002F18.6-19.985%22-23.47-7.57

10、.5-1140057320.5-2724-33176-23811733-1586730-3735-43258-31717200-2113340-5747-67344-49022933-3266761-10072-117524-85534933-57000106-170125-200909-146060600-973331F19-3970%28-5610-1211305-61320333-40867107040-5757-81629-88941933-5926760-8986-127943-139962867-93267-1F10-1960%17-328-98.5144.5-2729633-18

11、13391721-4034-66289-56119267-3740040-6767-111569.5-943.537967-6290073-92122-1531037-1300.569133-86700122-175203-2921725.5-2482115033-165467 現(xiàn)有方案研判小結(jié)業(yè)態(tài)通過縮小面積，總價(jià)以降低銷售門檻的做法行不通設(shè)計(jì)布局動(dòng)線，整體業(yè)態(tài)不明確，以不利于未來招商經(jīng)營(yíng)；小商品為主；導(dǎo)致項(xiàng)目整體形象檔次偏低，與項(xiàng)目目標(biāo)不符休閑商業(yè)體量太小，項(xiàng)目休閑功能有現(xiàn)有方案研判小結(jié)及招商商鋪狹長(zhǎng)、開間過小，形狀不規(guī)則，不利于主力、品牌商家的招商引進(jìn)；從而損壞項(xiàng)目整體形象招商運(yùn)營(yíng)過高，

12、無法吸引主力品牌商家及小商品經(jīng)營(yíng)業(yè)主進(jìn)駐項(xiàng)目銷售OKVS未來的品牌招商、運(yùn)營(yíng)管理、投資項(xiàng)目目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)者回報(bào)等方面存在極大風(fēng)險(xiǎn)！如何解決以上問題？我司經(jīng)過深入研究，分別通過業(yè)態(tài)、設(shè)計(jì)的調(diào)整來實(shí)現(xiàn)銷售及招商運(yùn)營(yíng)的平衡；最終實(shí)現(xiàn)名利雙收，達(dá)成項(xiàng)目既定目標(biāo)項(xiàng)目本體分析1現(xiàn)有方案研判2調(diào)整建議3 調(diào)整建議將項(xiàng)目為高檔集中式休閑為主題的城市商業(yè)標(biāo)桿形象；提升項(xiàng)目整體商業(yè)價(jià)值業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)招商運(yùn)營(yíng)改變?cè)桨敢灾行⌒屯顿Y客為主的，調(diào)整為以中高收入有一定實(shí)力的投資客為主的客群，放大主力面積，保證未來品牌主力店的招商挑高設(shè)計(jì)，1層變2層；增大使用面積、提升性價(jià)比，吸引品牌主力店入駐1.完美的功能布局以有實(shí)力的品 牌主

13、力店進(jìn)駐大幅提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值； 2.擴(kuò)大休閑商業(yè)面積；1F沿河及3F商鋪打造成為全市唯一、最具影響力的城市休閑場(chǎng)所；（如上海）3.通過內(nèi)部水系打造連接-1F、1F、2F；打造以水為主題的品牌商業(yè)街，從而帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的戰(zhàn)略提升調(diào)整建議將項(xiàng)目為高檔集中式休閑為主題的城市商業(yè)標(biāo)桿形象；提升業(yè)態(tài)項(xiàng)目整體商業(yè)價(jià)值-1F：主街：小型精品時(shí)尚店為主力輔街：小飾品等小商品為主做首屈一指的響力的最具影1F：主街：以黃金、珠寶、眼睛、精品服飾等實(shí)力店家為主；沿北濠河商鋪：茶吧、咖啡館等休閑類餐飲集、休閑、旅游、購物等于一體的城市商業(yè)中心2F：主街：大型、品牌休閑、運(yùn)動(dòng)服飾店家輔街：普通休閑時(shí)裝、運(yùn)動(dòng)類服裝等為主3F：

14、休閑類餐飲調(diào)整建議充分利用北濠河景觀，并通過休閑廣場(chǎng)、項(xiàng)目?jī)?nèi)部水系的打造進(jìn)設(shè)計(jì)一步增加項(xiàng)目景觀與休閑空間；強(qiáng)化休閑商業(yè)基礎(chǔ)1F沿北濠河商鋪?zhàn)餍蓍e餐飲類商業(yè)關(guān)帝廟休閑廣場(chǎng)輔街輔街休閑廣場(chǎng)內(nèi)部水系示意輔街輔街主通過內(nèi)部水系將將項(xiàng)目各分區(qū)及樓層有效連接；同時(shí)規(guī)避商業(yè)的壓抑等缺點(diǎn)，大大-1F、1F商業(yè)氛圍， 實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的提升參考案例南京 水游城南京水游城水系南京水游城水系南京水游城水系南京水游城水系南京水游城水系南京水游城水系南京水游城水系南京水游城水系南京水游城水系調(diào)整建議充分利用北濠河景觀契合，打造中高端休閑餐飲業(yè)態(tài)，與整體相設(shè)計(jì)1. 將1F沿河街鋪的業(yè) 態(tài)改為茶吧、咖啡吧、快餐、簡(jiǎn)餐類休閑餐

15、飲；商鋪門前原作停車場(chǎng)的區(qū)域開發(fā)為各商鋪戶外椅位、打造親水休閑空間， 提高1F商鋪商業(yè)價(jià)值及性價(jià)比的同時(shí)提升了休閑商業(yè)的檔次與舒適度；2. 將3F沿河商鋪的對(duì)內(nèi)退讓調(diào)整為對(duì)外退讓；通過北側(cè)沿河景露臺(tái)增加各商鋪觀景價(jià)值，與1F戶外椅位相呼應(yīng)。1調(diào)整建議各層層高優(yōu)化調(diào)整、提高性價(jià)比，保證去化及經(jīng)營(yíng)設(shè)計(jì)1F：5.9m層高調(diào)整建議原方案層高剖面調(diào)整要點(diǎn)：在原方案基礎(chǔ)上將1F下挖1m深度，1F層高調(diào)整為地上4.9m、1m；其他各層層高均有調(diào)整。25400490010004500580042005900調(diào)整建議各層層高優(yōu)化調(diào)整、提高性價(jià)比，保證去化及經(jīng)營(yíng)設(shè)計(jì)樓層分布層高（m）（原方案）層高（m）（調(diào)整后）

16、調(diào)整理由3F45.93F價(jià)格最低、去化最難；挑高設(shè)計(jì)提升性價(jià)比的同時(shí)擴(kuò)大了單間商鋪的使用面積，從而一定程度上滿足餐飲類店家大面積的需求2F54.22F價(jià)格適中，降低層高以保證1F、3F的挑高設(shè)計(jì)1F5.55.9（地上4.9，1）1F銷售單價(jià)最高，挑高設(shè)計(jì)可提高性價(jià)比，從而提高投資及經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)以保證該層銷售、招商及經(jīng)營(yíng)問題；受地上15m限高制約、向挖1m，利用空間-1F5.55.8-1F商業(yè)價(jià)值受“”因素影響，銷售、招商、經(jīng)驗(yàn)價(jià)值均受影響；調(diào)整后使用時(shí)可做2層挑高，提高-1F性價(jià)比-2F4.054.5增加層高、做立體車庫，可有效增加60%的車庫數(shù)量調(diào)整建議為主力；3F商鋪面積相對(duì)做大優(yōu)化面積區(qū)

17、間，以中等規(guī)模設(shè)計(jì)樓層分布開間（m）（原方案）進(jìn)深（m）（原方案）開間（m）（調(diào)整后）進(jìn)深（m）（調(diào)整后）3F8-128-148.4102F3.6-4.29-13主街：4.2 輔街：4.2主街：10-12 輔街：8-101F3.5-612-15主街：4.2 輔街：4.2主街：10-12 輔街：8-10-1F3.5-5.55-9主街：2.8-4.2 輔街：2.8主街：8 輔街：6-8調(diào)整后的招商運(yùn)營(yíng)建筑面積月（元/. 月）預(yù)期售價(jià)套內(nèi)面積（）實(shí)際使用面積得房率預(yù)計(jì)實(shí)際銷售面積主力總價(jià)（萬）預(yù)期率預(yù)期 均價(jià)區(qū)間（萬/）樓層計(jì)算價(jià)格（元/月）3F60-11296-18095%63-1185.55.5

18、346.5-64923100-43267385主街： 441-571.5輔街： 392-508主街： 29400-38100輔街： 26133-33867主街： 700-706輔街： 622-6272F（單層）主街：9主街：9 輔街：842-5442-5485%49 63.5挑高設(shè)計(jì)增加輔實(shí)街際：8使用面積，以套內(nèi)面積8%的1.6倍計(jì)算主街= ： 46000-59033輔街： 42000-53900主街： 690-885.5輔街： 630-808.5主街： 1095輔街： 1000主街：11-12主街：11.5 輔街：10.51F42-5467-8670%60-77輔街：10-11主街： 11

19、11輔街： 1000主街：10 輔街：9主街：10 輔街：9主街：560 輔街：504主街：37333 輔街：33600-1F33.65460%56面積區(qū)間-1F、2F商業(yè)價(jià)值、業(yè)態(tài)檔次相對(duì)較低的樓層有效主力面積；1Fu 通過優(yōu)化商業(yè)價(jià)值、業(yè)態(tài)檔次相對(duì)較高，3F休閑餐飲需求面積較大，相應(yīng)放大主力面積區(qū)間；保證商鋪大小與業(yè)態(tài)一致從而實(shí)現(xiàn)各個(gè)檔次商業(yè)的區(qū)分；u 挑高設(shè)計(jì)增加實(shí)際使用面積等方式有效降低；同時(shí)滿足大面積經(jīng)營(yíng)者的使用需求；招商狀況，吸引主力店及各類投資者的入u 合理的、經(jīng)營(yíng)成本及規(guī)范的經(jīng)營(yíng)環(huán)境將有效駐；從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。使用面積以實(shí)際使用面積計(jì)算增加使用面積、提高銷售均價(jià)，有效降低低經(jīng)營(yíng)成本；全面降低投資、招商、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，降方案調(diào)整前后數(shù)據(jù)對(duì)比挑高設(shè)計(jì)，1層變2層；約增加60%使用面積銷售均價(jià)明顯提高明顯降低使用面積銷售均價(jià)面積原方案（主力商鋪）調(diào)整后原方案（主力商鋪）調(diào)整后