物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心工作手冊(cè)

1、廣 州 *物 業(yè) 管 理 有 限 公 司經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心工作手冊(cè)FL/QM-2009版本號(hào)：0/C依據(jù) GB/T 19001-2008/ISO 9001:2008 標(biāo)準(zhǔn)編制擬稿 : 運(yùn)營(yíng)管理中心/2009/10/01審核：審核 /日期 :2009.10.01批準(zhǔn)：批準(zhǔn) / 日期： 2009.10.01經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心工作手冊(cè)（第0/C版）目錄第一章崗位設(shè)置圖 2.第二章質(zhì)量目標(biāo)4.第三章部門(mén)職能6.第四章崗位說(shuō)明書(shū)8.經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心經(jīng)理崗位說(shuō)明書(shū) 9.采購(gòu)主管崗位說(shuō)明書(shū) 1.0經(jīng)營(yíng)主管崗位說(shuō)明書(shū)1.1合同主管崗位說(shuō)明書(shū)1.2第五章 業(yè)務(wù)流程及部門(mén)間溝通流程 13倉(cāng)儲(chǔ)流程1.4合同評(píng)審流程15招標(biāo)業(yè)務(wù)流程

2、16采購(gòu)業(yè)務(wù)流程1.7場(chǎng)地有償使用審批流程 21第六章管理制度22合同評(píng)審管理規(guī)定23標(biāo)識(shí)管理規(guī)程25招標(biāo)管理規(guī)定27第七章附錄3Q外來(lái)文件引用清單 .31記錄清單32第27頁(yè)共34頁(yè)第一章崗位設(shè)置圖第一章崗位設(shè)置圖第二章質(zhì)量目標(biāo)第二章質(zhì)量目標(biāo)1 .經(jīng)營(yíng)考核指標(biāo)完成率100%2 .合同評(píng)審達(dá)100%第三章部門(mén)職能第三章職能經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心是負(fù)責(zé)公司經(jīng)營(yíng)、拓展、采購(gòu)控制、物資采購(gòu)招投標(biāo)管理、剩余資 產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、會(huì)所經(jīng)營(yíng)等工作的職能部門(mén)，其職責(zé)范圍如下：3.1 經(jīng)營(yíng)、拓展3.1.1 開(kāi)發(fā)和利用集團(tuán)物業(yè)資源，提升整體物業(yè)品質(zhì)和價(jià)值。3.1.2 制定經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃，確立目標(biāo)、檢查物業(yè)質(zhì)量狀況、形成租金方案和

3、出租策略。3.1.3 負(fù)責(zé)各物業(yè)服務(wù)中心有償設(shè)點(diǎn)中請(qǐng)，并實(shí)施監(jiān)督檢查。3.2 采購(gòu)控制3.2.1 負(fù)責(zé)審核各部門(mén)、各物業(yè)服務(wù)中心除辦公文具類外的所有物資的采購(gòu)申請(qǐng)，并對(duì) 已審批的20000元以下的采購(gòu)申請(qǐng)實(shí)施統(tǒng)一采購(gòu)。3.2.2 負(fù)責(zé)根據(jù)采購(gòu)部門(mén)需求及倉(cāng)庫(kù)存貨情況進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)配，實(shí)現(xiàn)資源共享。3.3 物資采購(gòu)招投標(biāo)管理3.3.1 負(fù)責(zé)組織50000元以上（含50000元）的采購(gòu)項(xiàng)目的招標(biāo)工作。3.3.2 負(fù)責(zé)組織需求人、專業(yè)人員、財(cái)務(wù)人員對(duì)公司20000元以上（含20000元）、50000 元以下的采購(gòu)項(xiàng)目進(jìn)行綜合議價(jià)，并簽訂合同協(xié)議；3.4 剩余資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理3.4.1 制定和分解公司、集團(tuán)留

4、存資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目， 實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)利潤(rùn)最大化。3.5 會(huì)所經(jīng)營(yíng)3.5.1 制定會(huì)所經(jīng)營(yíng)管理方案及考核指標(biāo)，負(fù)責(zé)實(shí)施監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)。3.5.2 負(fù)責(zé)審核會(huì)所場(chǎng)地出租及管理。第四章崗位說(shuō)明書(shū)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心經(jīng)理崗位說(shuō)明書(shū)崗位名稱：經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心經(jīng)理所屬部門(mén)：經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心定員標(biāo)準(zhǔn)：1名職務(wù)等級(jí)：經(jīng)理級(jí)工作地點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心辦公室直接上級(jí)崗位：副總經(jīng)理崗位分析者：副總經(jīng)理審核者：總經(jīng)理公司負(fù)責(zé)人：總經(jīng)理崗位關(guān)系：1 .匯報(bào)關(guān)系（包括上下級(jí)匯報(bào)關(guān)系）向上匯報(bào)關(guān)系：總經(jīng)理、副總經(jīng)理接受匯報(bào)關(guān)系：本部室人員及所負(fù)責(zé)工作的相關(guān)責(zé)任部門(mén)人員2 .與其它崗位關(guān)系：內(nèi)部聯(lián)系：公司各部室、基層單

5、位外部聯(lián)系：與工作有聯(lián)系的相關(guān)單位崗位職責(zé)：1 .全面負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心的工作。2 .負(fù)責(zé)審核會(huì)所經(jīng)營(yíng)管理方案及考核指標(biāo)，實(shí)施監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)。3 .負(fù)責(zé)審核公司、集團(tuán)留存資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，開(kāi)發(fā)多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。4 .負(fù)責(zé)審核會(huì)所場(chǎng)地出租、各物業(yè)服務(wù)中心有償設(shè)點(diǎn)申請(qǐng)。5 .負(fù)責(zé)編制部門(mén)工作計(jì)劃，對(duì)部門(mén)員工進(jìn)行績(jī)效考核，定期進(jìn)行培訓(xùn)。6 .負(fù)責(zé)審核招標(biāo)文件并組織評(píng)審工作。7 .負(fù)責(zé)審核委托管理合同等經(jīng)濟(jì)合作合同。8 .負(fù)責(zé)審核各部門(mén)采購(gòu)申請(qǐng)、有償設(shè)點(diǎn)申請(qǐng)。9 .完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。工作權(quán)限：1 .可作出決定的自由度：按職責(zé)和規(guī)定處理公司和本部門(mén)內(nèi)部事務(wù)2 .可動(dòng)用的人力：本部門(mén)屬下員工

6、3 .可動(dòng)用的財(cái)力：無(wú)可升遷崗位：總經(jīng)理助理資歷與經(jīng)驗(yàn)：1 .學(xué)歷要求：大專及以上2 .工作經(jīng)驗(yàn)：從事過(guò)國(guó)有大中型企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作滿五年以上。3 .職稱要求：中級(jí)職稱4 .主要技能和知識(shí)：掌握經(jīng)濟(jì)類和管理類學(xué)科理論知識(shí)和經(jīng)營(yíng)管理的專業(yè)技能，熟悉公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，掌握國(guó) 家相關(guān)法律法規(guī)和經(jīng)營(yíng)管理的發(fā)展動(dòng)態(tài)。熟悉先進(jìn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理體制，及時(shí)引進(jìn)先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理方法。具有經(jīng)營(yíng)管理和改革的組織和協(xié)調(diào)能力，有良好的文字和較強(qiáng)的語(yǔ)言工作能力。工作特點(diǎn)：工作面廣、協(xié)調(diào)事宜多。所需工具設(shè)備：電腦、傳真機(jī)、電話等采購(gòu)主管崗位說(shuō)明書(shū)崗位名稱：采購(gòu)主管所屬部門(mén)：經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心定員標(biāo)準(zhǔn)：1名職務(wù)等級(jí)：主管級(jí)工作地點(diǎn)：經(jīng)

7、營(yíng)發(fā)展中心辦公室直接上級(jí)崗位：經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心經(jīng)理崗位分析者：經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心經(jīng)理審核者：副總經(jīng)理公司負(fù)責(zé)人：總經(jīng)理崗位關(guān)系：1 .匯報(bào)關(guān)系（包括上下級(jí)匯報(bào)關(guān)系）向上匯報(bào)關(guān)系：向總經(jīng)辦主任匯報(bào)接受匯報(bào)關(guān)系：與本職，作相關(guān)人員的匯報(bào)2 .與其它崗位關(guān)系：內(nèi)部聯(lián)系：與各部室人員及各基層單位相關(guān)人員外部聯(lián)系：外包采購(gòu)單位、與工作有聯(lián)系的單位崗位職責(zé)：1 .負(fù)責(zé)采購(gòu)物資詢價(jià)并實(shí)施采購(gòu)。2 .負(fù)責(zé)招標(biāo)文件的編寫(xiě)，發(fā)出招標(biāo)公告或邀請(qǐng)。3 .負(fù)責(zé)組織相關(guān)人員對(duì)投標(biāo)單位進(jìn)行綜合評(píng)估。4 .負(fù)責(zé)采購(gòu)、外判項(xiàng)目合同的草擬或初審，并組織相關(guān)部門(mén)對(duì)合同進(jìn)行評(píng)審。5 .完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。工作權(quán)限：1 .可作出決定的自

8、由度：本職工作范圍內(nèi)的事務(wù)2 .可動(dòng)用的人力：無(wú)3 .可動(dòng)用的財(cái)力：無(wú)可升遷崗位：經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心經(jīng)理資歷與經(jīng)驗(yàn)：1 .學(xué)歷要求：大專2 .工作經(jīng)驗(yàn)：后二年或以上相關(guān)崗位工作經(jīng)驗(yàn)。3 .職稱要求：初級(jí)職稱4 .主要技能和知識(shí)：具有洽談外包、采購(gòu)等業(yè)務(wù)的能力。熟悉公司在外包、米購(gòu)方面的管理。對(duì)合同條款及法律法規(guī)有敏感性，能有效地維護(hù)公司利益。工作特點(diǎn)：工作涉及面廣，事務(wù)性工作較多，凡事以公司利益為重。所需工具設(shè)備：電腦、傳真機(jī)、電話等經(jīng)營(yíng)主管崗位說(shuō)明書(shū)崗位名稱：經(jīng)營(yíng)主管所屬部門(mén)：經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心定員標(biāo)準(zhǔn)：1名職務(wù)等級(jí)：主管級(jí)工作地點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心辦公室直接上級(jí)崗位：經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心經(jīng)理崗位分析者：經(jīng)營(yíng)發(fā)展中

9、心經(jīng)理審核者：副總經(jīng)理公司負(fù)責(zé)人：總經(jīng)理崗位關(guān)系：1 .匯報(bào)關(guān)系（包括上下級(jí)匯報(bào)關(guān)系）向上匯報(bào)關(guān)系：總經(jīng)辦主任接受匯報(bào)關(guān)系：各基層單位人員與本職，作相關(guān)的匯報(bào)2 .與其它崗位關(guān)系：內(nèi)部聯(lián)系：與公司各部室人員、各基層單位人員外部聯(lián)系：與工作有聯(lián)系的單位崗位職責(zé)：1 .負(fù)責(zé)制定會(huì)所經(jīng)營(yíng)管理方案及考核指標(biāo)，監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)會(huì)所經(jīng)營(yíng)。2 .制訂和分解公司、集團(tuán)留存資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)、拓展多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。3 .負(fù)責(zé)場(chǎng)地有償使用的洽談，議價(jià)。4 .完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。工作權(quán)限：1 .可作出決定的自由度：按職責(zé)和規(guī)定處埋本職責(zé)事務(wù)2 .可動(dòng)用的人力：無(wú)3 .可動(dòng)用的財(cái)力：無(wú)可升遷崗位：

10、經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心經(jīng)理資歷與經(jīng)驗(yàn)：1 .學(xué)歷要求：大專2 .工作經(jīng)驗(yàn)：從事過(guò)大中型企業(yè)經(jīng)營(yíng)工作滿三年以上。3 .職稱要求：初級(jí)以上職稱4 .主要技能和知識(shí)：掌握財(cái)務(wù)和物業(yè)類學(xué)科理論、經(jīng)營(yíng)、拓展管理知識(shí)。熟悉會(huì)所管理及考核運(yùn)作程序。能及時(shí)引進(jìn)商家，開(kāi)發(fā)、拓展多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)。工作特點(diǎn)：專業(yè)性較強(qiáng)，凡事以公司利益為重。所需工具設(shè)備：電腦、傳真機(jī)、電話等合同主管崗位說(shuō)明書(shū)崗位名稱：合同主管所屬部門(mén)：經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心定員標(biāo)準(zhǔn)：1名職務(wù)等級(jí)：主管級(jí)工作地點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心辦公室直接上級(jí)崗位：經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心經(jīng)理崗位分析者：經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心經(jīng)理審核者：副總經(jīng)理公司負(fù)責(zé)人：總經(jīng)理崗位關(guān)系：1 .匯報(bào)關(guān)系（包括上下級(jí)匯報(bào)關(guān)系）向上匯報(bào)關(guān)

11、系：經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心經(jīng)理接受匯報(bào)關(guān)系：各基層單位人員與本職，作相關(guān)的匯報(bào)2 .與其它崗位關(guān)系：內(nèi)部聯(lián)系：與公司各部室人員、各基層單位人員外部聯(lián)系：材料和服務(wù)的供應(yīng)商，包括建筑承包商、設(shè)計(jì)院、監(jiān)理公司、材料及設(shè)備供應(yīng)商等崗位職責(zé)：1 .組織相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)確定合同條款，并組織法律事務(wù)專員或外聘法律顧問(wèn)進(jìn)行法律審查，保證合同 條款的合法性；2 .協(xié)助上級(jí)進(jìn)行采購(gòu)合同洽商，在授權(quán)范圍內(nèi)代表公司簽訂合同；3 .負(fù)責(zé)公司采購(gòu)合同檔案的日常管理，包括整理、分類、歸檔、監(jiān)督執(zhí)行等；4 .定期將采購(gòu)合同原件轉(zhuǎn)交財(cái)務(wù)管理中心和運(yùn)營(yíng)管理中心保存，并采取必要備份措施；5 .負(fù)責(zé)招標(biāo)過(guò)程中所有相關(guān)文件資料的整理、歸檔；6 .

12、完成上級(jí)安排的其他工作。工作權(quán)限：1 .可作出決定的自由度：按職責(zé)和規(guī)定處埋本職責(zé)事務(wù)2 .可動(dòng)用的人力：無(wú)3 .可動(dòng)用的財(cái)力：無(wú)可升遷崗位：經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心經(jīng)理資歷與經(jīng)驗(yàn)：1 .學(xué)歷要求：法律、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、文秘等相關(guān)專業(yè)2 .工作經(jīng)驗(yàn)：兩年以上房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)、采購(gòu)工作經(jīng)驗(yàn)；3 .職稱要求：初級(jí)以上職稱4 .主要技能和知識(shí)：掌握合同法等基本的法律知識(shí)；掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作流程、合同管理、招投標(biāo)和供應(yīng)商管理等實(shí)務(wù)知識(shí)；良好的談判能力、溝通能力和處理人際關(guān)系能力；為人止直嚴(yán)謹(jǐn)、客觀公正；工作特點(diǎn)：專業(yè)性較強(qiáng)，凡事以公司利益為重。所需工具設(shè)備：電腦、傳真機(jī)、電話等第五章業(yè)務(wù)流程及部門(mén)間溝通流程倉(cāng)儲(chǔ)流程

13、合同評(píng)審流程招標(biāo)業(yè)務(wù)流程操作主管部門(mén)立項(xiàng)部門(mén)負(fù)責(zé)人審核副總經(jīng)理審批總經(jīng)理審批采購(gòu)主管負(fù)責(zé)制作招標(biāo)文件發(fā)出招標(biāo)文件組織相關(guān)人員對(duì)投標(biāo)書(shū)進(jìn)行評(píng)審確定分包商報(bào)副總經(jīng)理審批報(bào)總經(jīng)理審批JI操作主管部門(mén)聯(lián)系分包商進(jìn)場(chǎng)，并!實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督I注:1 .經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心組織相關(guān)部門(mén)對(duì)投標(biāo)書(shū)進(jìn)行評(píng)審。2 .確定分包商，同時(shí)填寫(xiě)物業(yè)服務(wù)分包商評(píng)審3 .合同簽訂后正本由經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心存檔，財(cái)務(wù)管理中心及操作部門(mén)保留復(fù)印件。4 .虛線表示招投標(biāo)后跟蹤，一般不作為招投標(biāo)的一部分考慮。采購(gòu)業(yè)務(wù)流程一、采購(gòu)申請(qǐng)審批流程1.1 10000元以下采購(gòu):1.2 10000 元30000元采購(gòu):1.3 30000 元以上采購(gòu):、緊急采購(gòu)申

14、請(qǐng)流程、服務(wù)中心應(yīng)急小金額零星采購(gòu)場(chǎng)地有償使用審批流程第六章管理制度合同評(píng)審管理規(guī)定1.0 目的通過(guò)合同評(píng)審，明確質(zhì)量要求，確保合同的可執(zhí)行性和滿足要求的能力。2.0 適用范圍適用于本公司的委托管理服務(wù)、招投標(biāo)書(shū)、外包服務(wù)、物料采購(gòu)、租賃等各類合 同的評(píng)審。3.0 職責(zé)3.1 總經(jīng)理負(fù)責(zé)合同評(píng)審的審批與批準(zhǔn)簽訂正式合同。3.2 經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心負(fù)責(zé)合同的草擬或初審、以及組織相關(guān)部門(mén)對(duì)合同進(jìn)行評(píng)審。3.3 合同評(píng)審記錄表及合同正本由經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心負(fù)責(zé)存檔，財(cái)務(wù)管理中心保留合同復(fù)印件備查。3.4 各職能部門(mén)根據(jù)待審合同的內(nèi)容提出評(píng)審意見(jiàn)。4.1 細(xì)則4.1 重大或特殊項(xiàng)目的合同評(píng)審（項(xiàng)目招投標(biāo)書(shū)、委托管

15、理等）。4.1.1 經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心負(fù)責(zé)組織有關(guān)部門(mén)通過(guò)與顧客的溝通及市場(chǎng)調(diào)查與分析了解顧客 的需要。4.1.2 經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心根據(jù)顧客的需要、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及法律法規(guī)等，草擬合同，并組織有關(guān) 部門(mén)對(duì)合同草案進(jìn)行評(píng)審。4.1.3 各相關(guān)部門(mén)對(duì)合同草案進(jìn)行評(píng)審，并在合同評(píng)審記錄表上填寫(xiě)評(píng)審意見(jiàn)。經(jīng) 營(yíng)發(fā)展中心負(fù)責(zé)合同評(píng)審記錄表在部門(mén)間的傳遞。4.1.4 合同評(píng)審記錄表經(jīng)總經(jīng)理審批確認(rèn)。4.1.5 合同草案內(nèi)容變更時(shí)，應(yīng)重新進(jìn)行評(píng)審。4.1.6 合同評(píng)審表記錄表由經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心負(fù)責(zé)存檔。4.2 一般性服務(wù)合同的評(píng)審（如外包服務(wù)、物料采購(gòu)、租賃等）。4.2.1 經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心根據(jù)公司要求、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及法律法規(guī)等，對(duì)相

16、關(guān)合同進(jìn)行初審或草 擬合同。4.2.2 草擬或初審后的合同由經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行評(píng)審，各部門(mén)在合同評(píng) 審記錄表上填寫(xiě)評(píng)審意見(jiàn)。經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心負(fù)責(zé)合同評(píng)審記錄表在部門(mén)間的 傳遞。4.2.3 合同評(píng)審記錄表經(jīng)總經(jīng)理審批同意后簽訂正式合同。4.2.4 合同評(píng)審記錄表及合同正本由經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心存檔，財(cái)務(wù)管理中心保留復(fù)印件 備查。4.2 合同評(píng)審的時(shí)間5.1 待評(píng)審合同開(kāi)始進(jìn)入評(píng)審程序起， 待審合同在每個(gè)評(píng)審部門(mén)的停留時(shí)間不宜超過(guò)2天，各評(píng)審部門(mén)需將合同評(píng)審記錄表及時(shí)傳回總經(jīng)辦。5.2 如遇特殊情況，經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心根據(jù)需要可組織相關(guān)部門(mén)對(duì)待審合同進(jìn)行共同評(píng)審。6.0 合同評(píng)審流程圖7.1 相關(guān)文件和記

17、錄7.2 文件控制程序7.3 外包服務(wù)控制程序7.4 采購(gòu)控制程序7.5 顧客滿意的測(cè)量和監(jiān)視程序7.6 服務(wù)質(zhì)量的測(cè)量和監(jiān)視程序7.7 合格外包方名錄7.8 供方評(píng)審表7.9 年度供方復(fù)審表7.10 合同評(píng)審記錄表標(biāo)識(shí)管理規(guī)程1.0目的與適用范圍本規(guī)程規(guī)定了本公司對(duì)不同類型的服務(wù)過(guò)程或產(chǎn)品進(jìn)行正確標(biāo)識(shí)的職責(zé)和方法， 以防止混淆。適用于本公司質(zhì)量活動(dòng)產(chǎn)品和服務(wù)的標(biāo)識(shí)。2.0 職責(zé)2.1 總經(jīng)理2.1.1 負(fù)責(zé)批準(zhǔn)公司內(nèi)部、小區(qū)公共等標(biāo)識(shí)。2.2 總經(jīng)辦2.2.1 經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心是產(chǎn)品標(biāo)識(shí)和追溯性控制的歸口管理部門(mén)，負(fù)責(zé)制定本規(guī)程。2.2.2 負(fù)責(zé)對(duì)標(biāo)識(shí)申請(qǐng)進(jìn)行審核，確定需要進(jìn)行標(biāo)識(shí)的項(xiàng)目及標(biāo)識(shí)方

18、法。2.2.3 負(fù)責(zé)標(biāo)識(shí)的設(shè)計(jì)、制作、采購(gòu)等工作。2.2.4 負(fù)責(zé)建立公司現(xiàn)用標(biāo)識(shí)清單（含標(biāo)識(shí)圖例）»02.2.5 負(fù)責(zé)建立標(biāo)識(shí)分布、使用、維護(hù)、更換情況一覽表檔案。2.2.6 負(fù)責(zé)對(duì)各種標(biāo)識(shí)的使用情況進(jìn)行監(jiān)督。2.3 其他部門(mén)2.3.1 負(fù)責(zé)本部門(mén)轄內(nèi)標(biāo)識(shí)的清潔、維護(hù)、監(jiān)控等日常管理。2.3.2 負(fù)責(zé)配合公司對(duì)標(biāo)識(shí)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、備案等管理工作，負(fù)責(zé)填寫(xiě)公司現(xiàn)用標(biāo)識(shí)清單 （含標(biāo)識(shí)圖例）及標(biāo)識(shí)分布、使用、維護(hù)、更換情況一覽表報(bào)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心。3.1 控制程序3.1 標(biāo)識(shí)項(xiàng)目及標(biāo)識(shí)方法的確定由各部門(mén)提出標(biāo)識(shí)申請(qǐng)表列明需進(jìn)行標(biāo)識(shí)的項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心負(fù)責(zé)人審核（影響面較廣的標(biāo)識(shí)項(xiàng)目報(bào)公司總經(jīng)理審批

19、），針對(duì)各標(biāo)識(shí)項(xiàng)目確定標(biāo)識(shí)的方法并由總經(jīng)辦建立公司現(xiàn)用標(biāo)識(shí)清單（含標(biāo)識(shí)圖例）»,清單內(nèi)容包括：3.1.1 需標(biāo)識(shí)項(xiàng)目的所在部門(mén)3.1.2 項(xiàng)目名稱、編碼及用途，包括：樓宇、道路、服務(wù)中心、各種小區(qū)配套設(shè)施等。危及人身安全處的警示標(biāo)識(shí)等。服務(wù)標(biāo)識(shí)如工作人員的胸卡、工作服，求助牌等。其它需標(biāo)識(shí)的項(xiàng)目。3.1.3 標(biāo)識(shí)的方法，包括：掛牌以文字形式說(shuō)明，如樓宇的樓號(hào)、道路名稱、服務(wù)中心牌等。以顏色標(biāo)識(shí)，如消防設(shè)備/設(shè)施用紅色油漆等。記錄標(biāo)識(shí)，各種記錄的編號(hào)。其它方法。3.1.4 標(biāo)識(shí)的生效日期。3.1.5 標(biāo)識(shí)簡(jiǎn)述，概括描述該標(biāo)識(shí)的大小、用色、圖案等。3.1.6 適用范圍、使用部門(mén)及地點(diǎn)。3

20、.1.7 圖例如屬公司自行設(shè)計(jì)制作的，按適當(dāng)比例尺縮放。如屬外購(gòu)標(biāo)識(shí)，附其圖例（如自然光下的 4R像片、電腦設(shè)計(jì)版等形式）。如屬記錄形式標(biāo)識(shí)，可視情況附樣板。每個(gè)標(biāo)識(shí)用一份圖例，應(yīng)標(biāo)明標(biāo)識(shí)名稱及編碼.3.2 標(biāo)識(shí)的形成和發(fā)放由經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心負(fù)責(zé)本公司內(nèi)部各種標(biāo)識(shí)的設(shè)計(jì)、制作、采購(gòu)、發(fā)放等工作；各 部門(mén)在部門(mén)標(biāo)識(shí)管理一覽表上列出部門(mén)現(xiàn)用標(biāo)識(shí)情況。3.2.1 形成強(qiáng)制性規(guī)定使用的標(biāo)識(shí)由經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心派人及時(shí)采購(gòu)。無(wú)特殊規(guī)定的標(biāo)識(shí)由經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心組織人員進(jìn)行設(shè)計(jì)、制作。確定以記錄形式表現(xiàn)的標(biāo)識(shí)，要寫(xiě)明記錄的名稱及編碼。3.2.2 增領(lǐng)與更換工作實(shí)際需要或由于標(biāo)識(shí)不適用、損壞或其他原因，需增領(lǐng)或更換標(biāo)識(shí)的部

21、門(mén)需 填寫(xiě)標(biāo)識(shí)申請(qǐng)表，按原審批程序?qū)徟笥山?jīng)營(yíng)發(fā)展中心進(jìn)行重新標(biāo)識(shí)。3.2.3 部門(mén)標(biāo)識(shí)管理一覽表內(nèi)容包括：部門(mén)名稱標(biāo)識(shí)設(shè)置點(diǎn)標(biāo)識(shí)編碼及名稱更換情況標(biāo)識(shí)的數(shù)量維護(hù)/維修情況3.3 維護(hù)和管理各部門(mén)按有關(guān)實(shí)施規(guī)范的要求對(duì)使用的標(biāo)識(shí)進(jìn)行維護(hù)和管理。3.4 有可追溯要求的情況下，應(yīng)按本規(guī)程規(guī)定的方法增加特定唯一的標(biāo)識(shí)以實(shí)現(xiàn)可追 溯性。3.5 經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心每年年末應(yīng)收集各部門(mén)部門(mén)標(biāo)識(shí)管理一覽表，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)并監(jiān)督3.6 標(biāo)識(shí)申請(qǐng)表后附的申請(qǐng)標(biāo)識(shí)圖例應(yīng)不少于三種方案。3.2 相關(guān)記錄4.1 公司現(xiàn)用標(biāo)識(shí)清單（含現(xiàn)用標(biāo)識(shí)圖例）»4.2 部門(mén)標(biāo)識(shí)管理一覽表4.3 標(biāo)識(shí)申請(qǐng)表。方圓幽段廣州方圓物業(yè)管理有

22、限公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心工作手冊(cè)（第0/C版）招標(biāo)管理規(guī)定1.0 目的為規(guī)范招標(biāo)流程，有效降低管理成本，提高工作效率和經(jīng)濟(jì)效益，特制定本規(guī)定2.0適用范圍2.1本規(guī)定適用于公司合同標(biāo)的在 3萬(wàn)元以上（含3萬(wàn)元）的物資采購(gòu)和工程發(fā)包等項(xiàng)目。3.0 職責(zé)3.1 經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心為公司采購(gòu)、外判項(xiàng)目招標(biāo)工作的歸口管理部門(mén)，主要負(fù)責(zé)招標(biāo)文 件的制作、合同的評(píng)定，并統(tǒng)籌招標(biāo)工作的進(jìn)行，其他管理中心協(xié)助。3.2 財(cái)務(wù)管理中心負(fù)責(zé)審核并支付有關(guān)款項(xiàng)。3.3 項(xiàng)目發(fā)生部門(mén)參與合同評(píng)定、技術(shù)指導(dǎo)及監(jiān)督驗(yàn)收等工作。4.0實(shí)施規(guī)程4.1 服務(wù)中心或歸口項(xiàng)目管理部門(mén)負(fù)責(zé)提出招投標(biāo)項(xiàng)目的立項(xiàng)申請(qǐng)。4.2 經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心會(huì)同財(cái)務(wù)管理

23、中心對(duì)需進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)證，審核招標(biāo)項(xiàng)目的適宜性及充分性。具體包括：4.2.1 費(fèi)用是否達(dá)到招標(biāo)要求。4.2.2 費(fèi)用來(lái)源（由業(yè)主承擔(dān)的應(yīng)經(jīng)業(yè)主代表確認(rèn)）。4.2.3 項(xiàng)目是否屬政府指定類型或具體專利性質(zhì)。4.3 對(duì)于政府指定或具體專利性質(zhì)的項(xiàng)目，可由立項(xiàng)申請(qǐng)部門(mén)直接提出分包單位，寫(xiě)明分析報(bào)告（必要時(shí)提供有效證明），經(jīng)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心、財(cái)務(wù)管理中心等相關(guān)部 門(mén)負(fù)責(zé)人審核后，報(bào)分管副總經(jīng)理審核，并由總經(jīng)理審批。4.4 財(cái)務(wù)管理中心對(duì)不按招標(biāo)處理的項(xiàng)目，應(yīng)該及時(shí)通知總經(jīng)辦核查，核查內(nèi)容包括:4.1.1 規(guī)避招標(biāo)（如將同一項(xiàng)目分成兩個(gè)或多個(gè)項(xiàng)目處理，而分散該項(xiàng)目的費(fèi)用的）。4.1.2 應(yīng)進(jìn)行招標(biāo)而未

24、進(jìn)行招標(biāo)的。4.1.3 應(yīng)報(bào)上級(jí)主管處理而未報(bào)的。5.1 招標(biāo)準(zhǔn)備5.1 經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心的負(fù)責(zé)人為當(dāng)次招標(biāo)負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)該次招標(biāo)的開(kāi)展情況。5.2 經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心負(fù)責(zé)制定當(dāng)次招標(biāo)標(biāo)書(shū)，項(xiàng)目發(fā)生部門(mén)提供技術(shù)幫助。5.3 標(biāo)書(shū)內(nèi)容應(yīng)包括：5.3.1 項(xiàng)目名稱、地點(diǎn)、工程期限、投資概算。5.3.2 明確標(biāo)明采購(gòu)物品的質(zhì)量要求和工程項(xiàng)目的質(zhì)量要求和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。5.3.3 合格供方的條件。5.3.4 采購(gòu)物品工程項(xiàng)目的費(fèi)用預(yù)算范圍。5.4 當(dāng)次招標(biāo)負(fù)責(zé)人召集相關(guān)人員討論標(biāo)書(shū)的適宜性及充分性，并確定招標(biāo)日期，確定初步的應(yīng)標(biāo)價(jià)位。5.5 經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心聯(lián)系有關(guān)單位，發(fā)出標(biāo)書(shū)。對(duì)所選擇的招標(biāo)單位均應(yīng)進(jìn)行評(píng)價(jià)，參加招

25、標(biāo)單位一般不得少于三個(gè)，對(duì)參與單位反饋回來(lái)的預(yù)算、報(bào)價(jià)應(yīng)進(jìn)行密封保 管。5.6 招標(biāo)項(xiàng)目由該項(xiàng)目管理部門(mén)提供三家以上供應(yīng)商或承包商資料，交經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心組織評(píng)審工作，評(píng)審意見(jiàn)報(bào)分管副總經(jīng)理審核，并由總經(jīng)理審批后簽約實(shí)施。5.2 招標(biāo)的實(shí)施6.1 每次招標(biāo)小組的參與人至少包括財(cái)務(wù)管理中心、經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心、項(xiàng)目發(fā)生部門(mén)負(fù)責(zé)人，必要時(shí)招標(biāo)應(yīng)邀請(qǐng)有關(guān)業(yè)主代表參加。6.2 招標(biāo)的實(shí)施辦法6.2.1 現(xiàn)場(chǎng)公開(kāi)招標(biāo)、當(dāng)場(chǎng)開(kāi)標(biāo)定標(biāo)。6.2.2 現(xiàn)場(chǎng)公開(kāi)招標(biāo)、過(guò)后開(kāi)標(biāo)定標(biāo)。6.2.3 其他方法。6.3 招標(biāo)小組對(duì)參加招標(biāo)的單位進(jìn)行評(píng)審，確定中標(biāo)單位，定標(biāo)應(yīng)考慮中標(biāo)單位以往 的業(yè)績(jī)、聲譽(yù)、業(yè)務(wù)水平、應(yīng)標(biāo)價(jià)位等，定標(biāo)應(yīng)

26、采取民主集中制形式進(jìn)行。6.4 項(xiàng)目發(fā)生部門(mén)應(yīng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)招標(biāo)情況進(jìn)行記錄，對(duì)招標(biāo)工作進(jìn)行總結(jié)。6.5 經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心對(duì)招標(biāo)實(shí)施進(jìn)行監(jiān)督，包括：6.5.1 參加競(jìng)標(biāo)單位是否為合格供方。6.5.2 參加競(jìng)標(biāo)單位數(shù)量是否符合要求。6.5.3 招標(biāo)小組成員組成是否符合要求。6.5.4 招標(biāo)的方法是否合適。7.1 定標(biāo)后項(xiàng)目的實(shí)施7.2 經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心與中標(biāo)單位協(xié)商擬定正式合同文本。7.3 經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心組織有關(guān)部門(mén)對(duì)合同進(jìn)行評(píng)審，與中標(biāo)單位簽定有關(guān)合同。7.4 項(xiàng)目發(fā)生部門(mén)對(duì)項(xiàng)目的施工情況進(jìn)行監(jiān)督，相關(guān)部門(mén)提供必要的幫助。7.5 項(xiàng)目發(fā)生部門(mén)組織有關(guān)部門(mén)人員進(jìn)行項(xiàng)目驗(yàn)收。7.6 項(xiàng)目發(fā)生部門(mén)負(fù)責(zé)項(xiàng)目保養(yǎng)期間的跟

27、蹤，對(duì)屬保養(yǎng)維修內(nèi)容的應(yīng)及時(shí)通知施工單位進(jìn)行維修保養(yǎng)。7.7 經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心應(yīng)對(duì)當(dāng)次的招標(biāo)資料進(jìn)行整理歸檔。8.0相關(guān)記錄：8.1 招投標(biāo)立項(xiàng)申請(qǐng)表8.2 項(xiàng)目招/投標(biāo)書(shū)8.3 項(xiàng)目招標(biāo)小結(jié)8.4 合同第31頁(yè)共32頁(yè)第七章附錄0方圓物業(yè)服務(wù)廣州方圓物業(yè)管理有限公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心工作手冊(cè)（第0/C版）外來(lái)文件引用清單文件名稱編P實(shí)施日期發(fā)文單位適用條款質(zhì)量管理體系要求GB/T19001:20002001/06/01中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)研 究中心質(zhì)量管理體系要求中華人民共和國(guó)物權(quán)法2007/10/01建設(shè)部關(guān)于印發(fā)前期物業(yè) 管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦 法的通知建住房2003130 號(hào)2003/06/26建設(shè)部前期物業(yè)管理招標(biāo) 投標(biāo)管理暫行辦法物業(yè)管理?xiàng)l例修訂版國(guó)務(wù)院令第504號(hào)2007/10/01國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān) 于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收