2010寶業(yè)·徐東雅苑營銷策劃方案

1、 公元2010.6.26/寶業(yè)徐東雅苑/358幢精英公館/盛大公開寶業(yè)寶業(yè)徐東雅苑營銷策劃方案徐東雅苑營銷策劃方案謹(jǐn)呈：寶業(yè)集團(tuán)謹(jǐn)呈：寶業(yè)集團(tuán)/ /湖北建工房地產(chǎn)開發(fā)有限公司湖北建工房地產(chǎn)開發(fā)有限公司貳零壹零年四月二十二日貳零壹零年四月二十二日承蒙貴司信任與支持承蒙貴司信任與支持! !風(fēng)云際會風(fēng)云際會/ / 項(xiàng)目成功開發(fā)開發(fā)成本項(xiàng)目管理資金鏈?zhǔn)袌隽Ξa(chǎn)品力營銷力整合資源項(xiàng)目成功開發(fā)因素我們從市場力、產(chǎn)品力、營銷力，“三力”角度談項(xiàng)目成功銷售徐東雅苑首次面市的愿景徐東雅苑首次面市的愿景一炮而紅只許成功，不許失敗市場力市場力Market Power深入調(diào)查、縝密分析，合理研判，找準(zhǔn)市場切入點(diǎn)宏觀市場

2、中觀市場微觀市場市場風(fēng)險(xiǎn)看“三觀”2010年一季度年一季度GDP同比增長同比增長11.9%，持續(xù)向好發(fā)展。，持續(xù)向好發(fā)展。第一觀：宏觀市場 國務(wù)院新聞辦公室于2010年4月15日（星期四）舉行新聞發(fā)布會，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長李曉超介紹今年一季度國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況。 一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值80577億元，按可比價格計(jì)算，同比增長11.9%，比上年同期加快5.7個百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值5139億元，增長3.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值39072億元，增長14.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值36366億元，增長10.2%。 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來自于新浪財(cái)經(jīng)網(wǎng)新聞鏈接新聞鏈接利好政府緊縮銀根，信貸政府緊縮

3、銀根，信貸“高空跳水高空跳水”，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)受限，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)受限4月持續(xù)走低利空銀根緊縮，資金鏈怎么辦？四天兩重拳，嚴(yán)厲程度罕見，調(diào)控已成定局四天兩重拳，嚴(yán)厲程度罕見，調(diào)控已成定局1、市場波動頻率加強(qiáng)，動態(tài)單位由年變月；2、溫總理講市場持續(xù)“高熱”；3、溫總理4.14出重拳；4、房地產(chǎn)市場已上升到國家安全高度；5、溫總理4.17再出重拳；6、嚴(yán)重利空 “二套房”首付50%，利率1.1倍 14日,國務(wù)院發(fā)出通知:要求首套房90平方米以上要首付提高到三成,二套房首付不低于五成,而且利率要達(dá)到基本利率的1.1倍。 新聞來自于搜房網(wǎng)新聞鏈接新聞鏈接2010.4.14新聞鏈接新聞鏈接2010.4.17 新國十

4、條出臺 房價過高地區(qū)停放第三套房貸 17日,國務(wù)院再發(fā)關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知,其中對三套及以上住房貸款提出更嚴(yán)規(guī)定,要求“對于商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款”,“地方政府可根據(jù)實(shí)際情況,采取臨時性措施,在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)”。此外,通知還表示,對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民,銀行要暫停發(fā)放購買住房貸款。 新聞來自于搜房網(wǎng)宏觀調(diào)控，出路在哪里？宏觀調(diào)控，出路在哪里？二套房首付50%二套房利率1.1倍三套房停貸取消土地抵押貸款后期還會有什么政策？ 房價拐點(diǎn)是否來臨一個月后見分曉

5、潘石屹（SOHO中國董事） 近期調(diào)控房價措施頻頻出臺。昨日,針對國家出臺的房地產(chǎn)調(diào)控新政策,SOHO中國董事長潘石屹表示,“新國十條”將精準(zhǔn)打擊住宅市場的高房價,房價拐點(diǎn)是否來臨一個月后可見分曉。 新聞來自于搜房網(wǎng)專家觀點(diǎn)專家觀點(diǎn)人民日報(bào)評論人民日報(bào)評論國務(wù)院重拳頻出，樓市出現(xiàn)降價拋售現(xiàn)象政策指向：抑制投機(jī)需求力度空前；短期反應(yīng)：賣方降價，買方觀望，炒家“拋售”；中長期效果：有利于供求平衡，使市場回歸理性 觀點(diǎn)來自于人民日報(bào)拐點(diǎn)或?qū)砼R拐點(diǎn)或?qū)砼R利空1、4月或?qū)⒐拯c(diǎn)來臨2、銷量或?qū)J減3、價格或?qū)⑾麓?、消費(fèi)者又再持幣觀望5、市場或?qū)⒌兔詷鞘屑t燈亮了！鏈接徐東雅苑鏈接徐東雅苑多變的宏觀市場，

6、我們該怎么辦？1、靜觀其變，不懼怕，不盲目2、做好市場變幻應(yīng)對措施3、做足充分的營銷工作4、做好打硬仗的心理準(zhǔn)備第二觀：中觀市場武漢市二、三線城市的“龍頭”武漢市利好價格洼地，地產(chǎn)發(fā)展仍有空間單位：元/平米發(fā)展重地，中部六省經(jīng)濟(jì)核心武漢國際金融中心效果圖武漢發(fā)展新聞鏈接武漢發(fā)展新聞鏈接武漢城市發(fā)展規(guī)劃 用10年打造中部中心城市 武漢市城市發(fā)展總規(guī)劃，至2020年，武漢將建成華中地區(qū)的中心城市、中國歷史文化名城，中國重要的工業(yè)基地、科教基地和交通通信樞紐。中新社報(bào)道，這項(xiàng)新公布的規(guī)劃是武漢至2020年的中長期總規(guī)劃，城市建設(shè)目標(biāo)是中國宜居城市、創(chuàng)業(yè)城市、生態(tài)城市和文化城。而根據(jù)規(guī)劃，武漢城市人口

7、總規(guī)模將達(dá)1180萬人，將構(gòu)筑由一個主城、十一個新城、十五個中心鎮(zhèn)和二十九個一般鎮(zhèn)組成的城鎮(zhèn)體系。集中成片建設(shè)九個大型居住區(qū)以及中型居住區(qū)，使人均住宅建筑面積提升至三十五平方米，達(dá)到小康社會居住標(biāo)準(zhǔn)。 新聞來自于中新社投資寶地，游資青睞的城市武漢投資200億紀(jì)念辛亥革命 武漢投資新聞鏈接武漢投資新聞鏈接 中新社北京2010年3月7日電 (記者 徐金波)全國人大代表、武漢市長阮成發(fā)7日表示，明年就將迎來辛亥革命100周年，武漢作為辛亥革命的爆發(fā)地，目前正投資200多億元人民幣籌備相關(guān)慶典。 新聞來自于中新社第三觀：微觀市場利好武漢房地產(chǎn)開發(fā)板塊“寵兒”徐東板塊徐東板塊戲份足戲份足鏈接徐東雅苑競爭

8、激烈競爭激烈重點(diǎn)關(guān)注重點(diǎn)關(guān)注戲份足戲份足武漢大道崛起，劃江格局打破，區(qū)域地位提升武漢大道崛起，劃江格局打破，區(qū)域地位提升1地鐵地鐵4 4號線開建，交通優(yōu)勢提升，區(qū)域發(fā)展加速號線開建，交通優(yōu)勢提升，區(qū)域發(fā)展加速2華僑城歡樂谷落戶東湖，旅游圈提升區(qū)域價值華僑城歡樂谷落戶東湖，旅游圈提升區(qū)域價值3商業(yè)綜合集群定位商業(yè)綜合集群定位 ，核心地位提升，發(fā)展加力，核心地位提升，發(fā)展加力4福星國際城福星國際城愛家國家華城愛家國家華城（皇家公館）（皇家公館）東湖春樹里東湖春樹里興華嘉天下興華嘉天下都市經(jīng)典都市經(jīng)典卓錦園卓錦園水岸星城水岸星城發(fā)展商發(fā)展商福星惠譽(yù)武漢愛家地產(chǎn)雙環(huán)房地產(chǎn)武漢高科地產(chǎn)三鎮(zhèn)實(shí)業(yè)福星惠譽(yù)規(guī)

9、模規(guī)模59萬70萬62萬15萬21.5萬68萬產(chǎn)品線產(chǎn)品線商業(yè)、住宅、精裝公寓住宅商業(yè)、住宅、精裝公寓住宅住宅住宅價格價格住宅10000元/；精裝公寓12000元/8500元/住宅8500元/9000元/7900元/11000元/所處階段所處階段一期三期二期二期；尾盤銷售二期；尾盤銷售四期；尾盤銷售競爭激烈競爭激烈周邊項(xiàng)目概況萬科金域華府萬科金域華府美林青城美林青城復(fù)地東湖國際復(fù)地東湖國際華騰園華騰園本案本案發(fā)展商發(fā)展商萬科地產(chǎn)湖北珠江地產(chǎn)復(fù)地地產(chǎn)武漢中鄂聯(lián)房地產(chǎn)寶業(yè)地產(chǎn)規(guī)模規(guī)模5.9萬10.4萬106萬31.8萬3.2萬產(chǎn)品線產(chǎn)品線住宅住宅商業(yè)、住宅、寫字樓、酒店住宅住宅價格價格12000元

10、/（精裝修)9500元/15000元/尚未入市所處階段所處階段一期二期一期新盤周邊項(xiàng)目概況微觀市場特征微觀市場特征手法從眾；手法從眾；價格跟風(fēng)；價格跟風(fēng)；貨量雷同；貨量雷同；盤子夠多；盤子夠多；規(guī)模夠大；規(guī)模夠大；名氣夠響；名氣夠響；鏈接徐東雅苑：專注，補(bǔ)差，借勢鏈接徐東雅苑：專注，補(bǔ)差，借勢重點(diǎn)關(guān)注重點(diǎn)關(guān)注話題多，輿論關(guān)注多，話題多，輿論關(guān)注多，消費(fèi)者重點(diǎn)關(guān)注板塊消費(fèi)者重點(diǎn)關(guān)注板塊產(chǎn)品力產(chǎn)品力Product Power知己，方能揚(yáng)長避短，找準(zhǔn)著力點(diǎn)、差異點(diǎn)一個好項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)徐東雅苑地段優(yōu)：體現(xiàn)項(xiàng)目價值規(guī)劃精：體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)品牌強(qiáng)：提升消費(fèi)信心配套善：提升生活品位景觀亮：提升社區(qū)形象規(guī)模好：提供居住

11、空間地段地段徐東中心兼容寧靜與繁華兼容寧靜與繁華規(guī)模規(guī)模30000小、專注、青年精英社區(qū)小、專注、青年精英社區(qū)戶型戶型增值戶型會長大的房子會長大的房子地段：徐東板塊是城市新中心，吃、喝、玩、樂、游、購一站式便利戶型：N+1附加可變空間，多一點(diǎn)創(chuàng)意規(guī)模：全功能生活中心，多一些健康，點(diǎn)對點(diǎn)特色物管，多一點(diǎn)關(guān)懷園林園林高綠化率近近100%綠化空間綠化空間品質(zhì)品質(zhì)寶業(yè)品牌40年地產(chǎn)筑家，品質(zhì)精良年地產(chǎn)筑家，品質(zhì)精良配套配套完善配套暢想徐東大生活圈暢想徐東大生活圈開發(fā)商：36年品質(zhì)積淀，數(shù)百萬方開發(fā)實(shí)力，多一份專業(yè)園林：約14000雙主題中心庭院及泛會所藝術(shù)園林，多一些閑散配套：全功能生活中心，多一些健

12、康營銷力營銷力Marketing Power定位鮮明，策略精準(zhǔn)，推廣高效，全面創(chuàng)新營銷，方能取勝面對 “晦暗不明”市場環(huán)境，我們該如何突破推廣？平實(shí)的心態(tài)，務(wù)實(shí)的手法務(wù)實(shí)策略資金安全回籠資金安全回籠ONE實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價值最大化實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價值最大化TWO提升寶業(yè)品牌知名度提升寶業(yè)品牌知名度THREE優(yōu)化團(tuán)隊(duì)營銷能力優(yōu)化團(tuán)隊(duì)營銷能力FOUR一、營銷目標(biāo)1、合適時機(jī)入市、合適時機(jī)入市2、合適價格入市、合適價格入市3、科學(xué)推盤節(jié)奏、科學(xué)推盤節(jié)奏4、準(zhǔn)確推廣策略、準(zhǔn)確推廣策略5、各項(xiàng)準(zhǔn)備充分、各項(xiàng)準(zhǔn)備充分1、形象提升、形象提升2、服務(wù)提升、服務(wù)提升3、小步快跑、小步快跑4、節(jié)點(diǎn)爆發(fā)、節(jié)點(diǎn)爆發(fā)1、品質(zhì)提升、品質(zhì)

13、提升2、形象推升、形象推升3、服務(wù)提升、服務(wù)提升 維持關(guān)注，持續(xù)強(qiáng)銷（維持關(guān)注，持續(xù)強(qiáng)銷（2010年年7月月9月）月） 節(jié)點(diǎn)爆發(fā)，重磅促銷（節(jié)點(diǎn)爆發(fā)，重磅促銷（2010年年10月月12月）月） 推進(jìn)熱銷，強(qiáng)力清盤（推進(jìn)熱銷，強(qiáng)力清盤（2011年年1月月3月）月） 前期蓄水，開盤發(fā)勢前期蓄水，開盤發(fā)勢 ( 2010年年4月月6月月)二、階段目標(biāo)分解銷售目標(biāo)（萬元）銷售目標(biāo)（萬元）資金回籠計(jì)劃（萬元）資金回籠計(jì)劃（萬元）銷售套數(shù)（套）銷售套數(shù)（套）客戶客戶量量第一階段第一階段（2010.4-2010.62010.4-2010.6）76005400120600第二階段第二階段（2010.7-2010

14、.92010.7-2010.9）6000580090450第三階段第三階段（2010.10-2010.122010.10-2010.12）64006500100500第四階段第四階段（2011.1-2011.32011.1-2011.3）4100470048240合計(jì)合計(jì)24，10022，400358179020102010年銷售目標(biāo)分解年銷售目標(biāo)分解以上為住宅部分銷售目標(biāo)分解，按照我司建議方案制定，商業(yè)部分另行提交以上為住宅部分銷售目標(biāo)分解，按照我司建議方案制定，商業(yè)部分另行提交1 1、推盤策略、推盤策略開盤時機(jī)開盤時機(jī)我司建議開盤時間：我司建議開盤時間：公元公元2010年年6月月22日，星

15、期六，日，星期六，農(nóng)歷五月十五農(nóng)歷五月十五選擇在六月底開盤，觀察市場一個多月的時間，在此期間，充分做好其他方面的準(zhǔn)備，在市場有一定明朗的情況下，項(xiàng)目入市。選擇在五月份開盤，在市場情況不明的情況下，快速切入市場，快速出貨，打時間差。三、銷售執(zhí)行1 1、推盤策略、推盤策略推盤節(jié)奏推盤節(jié)奏我司建議選擇第一種推盤節(jié)奏，在目前宏我司建議選擇第一種推盤節(jié)奏，在目前宏觀市場的前提下，項(xiàng)目安全上市，資金快觀市場的前提下，項(xiàng)目安全上市，資金快速回籠是優(yōu)先考慮的目標(biāo)。速回籠是優(yōu)先考慮的目標(biāo)。建議二：先推1A、2#，兩個月后加推1B。理由：縮短客戶積累時間，為價格提升預(yù)留空間，但基于項(xiàng)目的總體量，有捂盤的嫌疑，有違

16、規(guī)被查的風(fēng)險(xiǎn)。建議一：1/2#樓一次整體推售。通過朝向價差與樓層價差的引導(dǎo)進(jìn)行客戶梳理和逼定。周邊項(xiàng)目競爭壓力大，平穩(wěn)入市確保資金安全先期價格平開高走，后期逐漸抬高均價，從而達(dá)到銷售均價平衡低開的價格策略，容易降低樓盤檔次、品質(zhì)與開發(fā)商的良好形象。平穩(wěn)入市平穩(wěn)入市均價制衡均價制衡穩(wěn)步拉升穩(wěn)步拉升2 2、價格策略、價格策略2 2、價格策略、價格策略策略一縱向價格策略縱向價格策略堅(jiān)持平開高走，價格穩(wěn)步上升堅(jiān)持平開高走，價格穩(wěn)步上升策略二確定一房一價原則，在總均價的基礎(chǔ)上根據(jù)房源的確定一房一價原則，在總均價的基礎(chǔ)上根據(jù)房源的位置、朝向、景觀、戶型、樓層等因素來制定房價位置、朝向、景觀、戶型、樓層等因

17、素來制定房價策略三實(shí)行價格調(diào)控及房源銷控政策，實(shí)行價格調(diào)控及房源銷控政策，以期后期實(shí)現(xiàn)較高的銷售均價，擴(kuò)大利潤的回報(bào)空間以期后期實(shí)現(xiàn)較高的銷售均價，擴(kuò)大利潤的回報(bào)空間附加值產(chǎn)品升級產(chǎn)品因素市場因素競爭產(chǎn)品宏觀市場銷售均價基準(zhǔn)價格基準(zhǔn)價格客戶因素(價格標(biāo)尺)2 2、價格策略、價格策略參照樓盤1愛家國際華城（皇家公館）開盤日期：開盤日期：2010年4月17日加推94140平米房源物業(yè)管理費(fèi)：物業(yè)管理費(fèi)：1.71.7元元/ /平米平米月月物業(yè)管理：愛家物業(yè)物業(yè)管理：愛家物業(yè)開發(fā)商：開發(fā)商：武漢愛家房地產(chǎn)有限公司建筑類型建筑類型：高層項(xiàng)目占地439畝，總建筑面積70萬平方米，分四期開發(fā)，建筑密度為16

18、.5%。均是由23層的高層組建而成的。提供房源4500余套。主力產(chǎn)品形態(tài)：40-136特點(diǎn)：風(fēng)情街、中央生態(tài)廣場，運(yùn)動休閑廣場；社區(qū)配套完善，幼兒園、商業(yè)街、多功能會所等。價格走勢：06年5月 4300元/ 07年12月 8300元/ 08年12月 6000元/ 09年7月 5970元/ 1010年年4 4月月 85008500元元/ /（預(yù)計(jì)）（預(yù)計(jì)）即將推售產(chǎn)品：戶型及平層分布面積（平方米）套數(shù)1號樓 1*1*147527號樓68971921號樓 3*2*111852 1號樓 3*2*2136522 2、價格策略、價格策略參照樓盤2都市經(jīng)典卓錦園物業(yè)管理費(fèi)：1.6元/平米月物業(yè)管理：三鎮(zhèn)物

19、業(yè)開發(fā)商：武漢三鎮(zhèn)實(shí)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑類型：多層、小高層項(xiàng)目占地460畝，總建筑面積45萬平方米，分四期開發(fā)，目前在售的為卓錦園16、17棟，總套數(shù)160套，目前僅剩少量大戶型產(chǎn)品。主力產(chǎn)品形態(tài)：115-160特點(diǎn)：主要是項(xiàng)目所處地段的便利性，但是項(xiàng)目品質(zhì)較差、小區(qū)內(nèi)園林中水系水質(zhì)差、景觀設(shè)計(jì)不人性化，硬地鋪設(shè)過多。部分房源朝向差、戶型設(shè)計(jì)差。價格走勢：08年7月 6100元/ 09年7月 6100元/ 09年9月 6500元/ 1010年年4 4月月 79007900元元/ /參照樓盤3東湖春樹里物業(yè)管理費(fèi)：物業(yè)管理費(fèi)：1.881.88元元/ /平米平米月月物業(yè)管理：第一太平戴維斯顧問

20、物業(yè)管理：第一太平戴維斯顧問開發(fā)商：開發(fā)商：武漢雙環(huán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑類型建筑類型：高層住宅、商業(yè)物業(yè)、寫字樓建筑面積各為約15萬平方米，并設(shè)有約6萬地下停車場、幼兒園、網(wǎng)球場、游泳池、會所等配套。其中一期住宅規(guī)模為12萬平方米，由A區(qū)3棟28層高層，B區(qū)2棟32層高層，C區(qū)26層高層組成。主力產(chǎn)品形態(tài)：尾盤剩余產(chǎn)品150以上特點(diǎn)：東湖春樹里是一個大型綜合型項(xiàng)目，社區(qū)內(nèi)商業(yè)配套十分完善、生活便利性強(qiáng)。項(xiàng)目地段優(yōu)越有十幾條公交線，并且有兩條地鐵軌道交通與項(xiàng)目零距離對接。項(xiàng)目開發(fā)商實(shí)力有限，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)欠缺曾出現(xiàn)過負(fù)面新聞。大戶型面積大總價高購買客戶群體局限。小戶型產(chǎn)權(quán)40年商業(yè)用電商業(yè)用水，無天

21、然氣管道。項(xiàng)目緊鄰岳家嘴立交，噪音粉塵污染嚴(yán)重。價格走勢：08年2月 8500元/ 08年12月 7500元/ 09年5月 6500元/ 09年10月 8000元/ 1010年年4 4月月 85008500元元/ /參照樓盤4福星惠譽(yù)國際城物業(yè)管理費(fèi)：物業(yè)管理費(fèi)：1.881.88元元/ /平米平米月月物業(yè)管理：福星惠譽(yù)物管物業(yè)管理：福星惠譽(yù)物管開發(fā)商：開發(fā)商：福星惠譽(yù)房地產(chǎn)有限公司建筑類型建筑類型：高層項(xiàng)目總占地約15萬平米，總建筑面積59萬平米，綠地率30。分為南北6大獨(dú)立地塊，每個地塊均具備獨(dú)特城市功能，聯(lián)合起來又為一座大城。目前，此類造城模式還屬全國首創(chuàng)。福星國際城總體定位于以高檔居住為

22、主，集娛樂、休閑、商業(yè)、商務(wù)辦公、文化交流為一體的多功能復(fù)合型物業(yè)。主力產(chǎn)品形態(tài)：尾盤剩余住宅產(chǎn)品30套左右，戶型面積92-136，公寓產(chǎn)品77套，戶型面積35-84價格走勢：09年11月 8500元/ 09年12月 8700元/ 10年2月 8800元/ 1010年年4 4月月 住宅：住宅：1000010000元元/ /， 公寓：公寓：1200012000元元/ /（精裝修）（精裝修）深水區(qū)8600元元/淺水區(qū)8300元元/陸地8000元元/2 2、價格策略、價格策略3 3、項(xiàng)目服務(wù)架構(gòu)及主要成員介紹、項(xiàng)目服務(wù)架構(gòu)及主要成員介紹項(xiàng)目總監(jiān)項(xiàng)目總監(jiān) 銷售經(jīng)理銷售經(jīng)理 項(xiàng)目主策項(xiàng)目主策 廣告推廣廣

23、告推廣 置業(yè)顧問置業(yè)顧問團(tuán)隊(duì)團(tuán)隊(duì) 銷售秘書銷售秘書 唐維中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) 國際法碩士代表作品：三陽廣場，弘業(yè)俊園，武漢科技大廈 碧波山莊，金源華庭，美加湖濱新城他他/她們都有著她們都有著6年以上的房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)精英團(tuán)隊(duì)年以上的房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)精英團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)主要成員簡介項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)主要成員簡介項(xiàng)目總監(jiān)：吉永剛項(xiàng)目總監(jiān)：吉永剛從業(yè)經(jīng)歷：地產(chǎn)從業(yè)6年, 操盤項(xiàng)目20余個，主要項(xiàng)目包括高端豪宅：東湖天下(武漢東湖)、水岸星城(武漢沙湖)、銀湖翡翠(武漢金銀湖)、泰然南湖玫瑰灣（武漢南湖）、華褔國際(山東濟(jì)南)、長安時代廣場(山東東營)標(biāo)桿住宅：福星國際城(武漢武昌)、柒零社區(qū)(武漢光谷)、謂語城(武漢光谷)、錦繡

24、龍城(武漢光谷) 、光谷坐標(biāo)城(武漢光谷) 、新地東方明珠及新地盛世東方(武漢后湖) 、現(xiàn)代森林小鎮(zhèn)（武漢光谷）、眾河理想上城（河北懷來）銷售經(jīng)理：鄧川銷售經(jīng)理：鄧川代表作品：永成花園，世紀(jì)彩城，佳和大廈， 春林庭苑，學(xué)府華庭，新鑫園項(xiàng)目主策：謝添項(xiàng)目主策：謝添中國地質(zhì)大學(xué) 房地產(chǎn)學(xué)代表作品：萬科四季花城，世紀(jì)彩城，金家6號，錦江壹品，佳和大廈， 春林庭苑，學(xué)府華庭，新鑫園，西隆名仕公館，廬山春天，新城風(fēng)尚設(shè)計(jì)總監(jiān)：汪輝設(shè)計(jì)總監(jiān)：汪輝湖北美術(shù)學(xué)院 藝術(shù)設(shè)計(jì)碩士代表作品：前海金岸，聽濤觀海，新澳國際 御水天成，世紀(jì)彩城，新城風(fēng)尚, 水岸明珠，麗景灣廣告推廣務(wù)實(shí)任務(wù)在短期內(nèi)，引發(fā)市場最大的關(guān)注四、

25、形象推廣“關(guān)注”的關(guān)鍵問題挑戰(zhàn)挑戰(zhàn)1市場對價格的信心和敏感性；挑戰(zhàn)2復(fù)雜、不確定性的市場環(huán)境，唱空和唱多的聲音忽上忽下。推廣策略制定的前提1、充分理解“寶業(yè)品牌”的務(wù)實(shí)作風(fēng)；2、充分表達(dá)徐東雅苑項(xiàng)目幾年來反復(fù)論證，用心打造產(chǎn)品的嚴(yán)謹(jǐn)、負(fù)責(zé)任的姿態(tài)；3、充分建立與目標(biāo)人群“青年精英層”的價值認(rèn)同。目標(biāo)人群的價值認(rèn)同點(diǎn)他們在想什么1、產(chǎn)品本身的實(shí)用性、舒適性2、產(chǎn)品的性價比：在實(shí)用、舒適的基礎(chǔ)上，要求低總價，以減少首付及月供的壓力在今天的市場，誰做到對居住者的切身利益的無比關(guān)注？誰提供為居住居量身打造的產(chǎn)品？誰能做到以平等的姿態(tài)與之溝通？將更大可能的贏得“他”“她”的青睞。我們稱之為務(wù)實(shí)、透明、用

26、心客群客群產(chǎn)品產(chǎn)品1 1、推廣定位、推廣定位內(nèi)環(huán)核心內(nèi)環(huán)核心青年精英社區(qū)青年精英社區(qū)寶業(yè)寶業(yè)徐東雅苑徐東雅苑2、廣告策略制造話題性傳播概念的制定：方案一集團(tuán)的期望務(wù)實(shí)的產(chǎn)品可近的價格目標(biāo)人群的價值認(rèn)同當(dāng)下的市場環(huán)境曬曬我的雅苑含義：1、“曬”本意是把物體放到陽光下面的意思 2、“曬”網(wǎng)絡(luò)生活時尚流行詞，曬客一詞翻譯自英文“share”，是一種分享的意思，通常是將自己比較得意的東西拿出來與大家分享；是一種自我釋放的一種生活態(tài)度3、“曬曬我的雅苑”寓意項(xiàng)目本著務(wù)實(shí)、透明的原則，將產(chǎn)品拿出來與大家一起分享傳播概念的制定：方案二少折騰，多優(yōu)雅含義：1、產(chǎn)品打造的嚴(yán)謹(jǐn)、為居住者入住后的感覺及氛圍的營造等

27、等，都體現(xiàn)出開發(fā)商的用心、務(wù)實(shí)。產(chǎn)品上的反復(fù)論證和折騰，更多的是為了讓居住者入住后更為舒適、更為理想，為的是讓他們?nèi)胱『鬄榫幼…h(huán)境少操心、少折騰2、復(fù)雜、不確定的市場環(huán)境，價格因素的干擾，讓消費(fèi)者在購買選擇上也折騰了不少；3、開發(fā)商務(wù)實(shí)的態(tài)度，價格的制定，產(chǎn)品的打造，更多的是為了讓消費(fèi)者少些折騰，多些安心。傳播概念的制定：方案三我的生活，我的家含義：1、復(fù)雜、不確定的市場環(huán)境，價格因素的干擾，市場上唱空與唱多的聲音呼上呼下，我們更應(yīng)該回歸到原點(diǎn)，購買房子為的是什么？2、為的是更好的生活，為的是有一個屬于自己的家，通過一種情感出發(fā)的方式 ，使之產(chǎn)生認(rèn)同；3、傳播策略雙管齊下，活動先行傳播策略闡述

28、分兩步走：1、線上以項(xiàng)目品牌形象、產(chǎn)品訴求為主，引發(fā)市場關(guān)注2、線下結(jié)合市場熱點(diǎn)話題，舉辦相關(guān)事件營銷活動，加大參與度，從而擴(kuò)大市場關(guān)注度4 4、推廣策略、推廣策略建立形象，通過體驗(yàn)營銷完成銷售概念滲透 ，形象展開，價值演繹 ，持續(xù)關(guān)注，擴(kuò)大影響做好產(chǎn)品，著力宣傳，突出服務(wù)體驗(yàn)營銷事件營銷口碑營銷寶業(yè)寶業(yè)徐東雅苑階段價值訴求點(diǎn)徐東雅苑階段價值訴求點(diǎn)寶業(yè)品牌寶業(yè)品牌& &地段價值地段價值生活感受價值生活感受價值細(xì)節(jié)體驗(yàn)價值細(xì)節(jié)體驗(yàn)價值產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值& &現(xiàn)場體驗(yàn)價值現(xiàn)場體驗(yàn)價值實(shí)景品質(zhì)價值實(shí)景品質(zhì)價值5 5、推廣主題、推廣主題重點(diǎn)對前三類價值進(jìn)行演繹表現(xiàn)重點(diǎn)對前

29、三類價值進(jìn)行演繹表現(xiàn)各階段廣告推廣主題語青年精英社區(qū)青年精英社區(qū)內(nèi)環(huán)核心內(nèi)環(huán)核心寶業(yè)寶業(yè)徐東雅苑徐東雅苑寶業(yè)：寶業(yè)：精工建筑城市新生活；精工建筑城市新生活；徐東，徐東，新青年生活主場；新青年生活主場；徐東上空唯此價值小戶；徐東上空唯此價值小戶；徐東上空的低碳生活；徐東上空的低碳生活；品位，品位，中心生活圈從容氣質(zhì)；中心生活圈從容氣質(zhì)；感悟，感悟，中央生活圈自在優(yōu)雅；中央生活圈自在優(yōu)雅；細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)，見證寶業(yè)精工雕琢力；見證寶業(yè)精工雕琢力；品質(zhì)，品質(zhì)，見證寶業(yè)精工建筑力見證寶業(yè)精工建筑力入駐中央生活圈，入駐中央生活圈，錯過就不再擁有；錯過就不再擁有；開盤期開盤期強(qiáng)銷期強(qiáng)銷期續(xù)銷期續(xù)銷期尾盤期尾盤期

30、蓄水期蓄水期線上大眾媒體樹項(xiàng)目形象大眾媒體樹項(xiàng)目形象報(bào)紙、工地圍擋報(bào)紙、工地圍擋夾報(bào)、墻體包裝夾報(bào)、墻體包裝電梯廣告、電梯廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告網(wǎng)絡(luò)廣告小眾媒體圈層客戶積累小眾媒體圈層客戶積累線下6 6、推廣渠道、推廣渠道7 7、推廣節(jié)奏、推廣節(jié)奏寶業(yè)寶業(yè)徐東雅苑徐東雅苑青年精英社區(qū)青年精英社區(qū)內(nèi)環(huán)核心內(nèi)環(huán)核心 尾盤期尾盤期 續(xù)銷期續(xù)銷期 強(qiáng)銷期強(qiáng)銷期 開盤期開盤期蓄水期蓄水期 寶業(yè)品牌寶業(yè)品牌地段價值地段價值現(xiàn)場體驗(yàn)價值現(xiàn)場體驗(yàn)價值產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值生活感受價值生活感受價值形象樹立形象樹立價值確立價值確立價值釋放價值釋放價值深入價值深入價值升華價值升華價值演繹價值演繹價值分解價值分解蓄水期6.16.1

31、2011.12011.1開盤期尾盤期續(xù)銷期10.110.17.17.1強(qiáng)銷期8 8、媒介計(jì)劃、媒介計(jì)劃5.15.176007600萬元萬元 60006000萬元萬元64006400萬元萬元41004100萬元萬元寶業(yè)品牌寶業(yè)品牌& &地段價值地段價值 產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值& &現(xiàn)場體驗(yàn)價值現(xiàn)場體驗(yàn)價值 生活感受價值生活感受價值 銷售目標(biāo)銷售目標(biāo)推廣節(jié)點(diǎn)推廣節(jié)點(diǎn)價值主題價值主題6.56.5認(rèn)籌認(rèn)籌6.266.26開盤開盤4.264.26入場入場5.255.25營銷中心啟用營銷中心啟用報(bào)紙報(bào)紙網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)候車亭候車亭車身車身樓宇電梯樓宇電梯DM夾報(bào)夾報(bào)短信短信推廣策略：1、

32、全方位進(jìn)入營銷蓄客階段，擴(kuò)大項(xiàng)目銷售推廣渠道；2、加強(qiáng)項(xiàng)目品牌建設(shè)，提升項(xiàng)目在市場的差異化形象識別； 3、分別從線上形象推廣、線下事件營銷活動的方式進(jìn)行傳播，成為市場同類產(chǎn)品傳播上的亮點(diǎn)；蓄客策略：1、以營銷活動為“點(diǎn)”，寶業(yè)會、網(wǎng)站互動為“長期線”的蓄客策略2、啟動現(xiàn)場臨時接待中心，開通客戶溝通平臺 ，有效提高來電來訪量；3、啟動“寶業(yè)會”俱樂部，并有效組織俱樂部活動及聚集意向客戶；開盤前營銷策略項(xiàng)目開盤活動建議主題：精彩由你創(chuàng)造 寶業(yè)徐東雅苑多米諾骨牌比賽暨項(xiàng)目開盤活動形式：通過多米諾骨牌比賽，讓參與活動的目標(biāo)客戶充分感受項(xiàng)目“徐東雅苑多變生活空間”的精彩生活。9 9、推廣形象、推廣形象主

33、推主推 LOGOLOGO輔推輔推 LOGO 1LOGO 1輔推輔推 LOGO 2LOGO 2輔推輔推 LOGO 3LOGO 3輔推輔推 LOGO 4LOGO 4輔推輔推 LOGO 5LOGO 5LOGOLOGO應(yīng)用示意應(yīng)用示意LOGOLOGO應(yīng)用示意應(yīng)用示意LOGOLOGO應(yīng)用示意應(yīng)用示意貴賓卡貴賓卡名牌名牌信封信封禮品傘禮品傘手提袋手提袋胸牌胸牌茶杯茶杯報(bào)廣報(bào)廣11品牌品牌報(bào)紙報(bào)紙 22形象形象報(bào)紙報(bào)紙 33形象形象報(bào)紙報(bào)紙 44形象形象報(bào)紙報(bào)紙 5 5 賣點(diǎn)賣點(diǎn)圍墻圍墻1 1、臨時售樓處包裝方案、臨時售樓處包裝方案臨時營銷中心包裝臨時營銷中心包裝五、現(xiàn)場形象提升建議臨時營銷中心包裝臨時營銷

34、中心包裝徐東大街臨時圍墻徐東大街臨時圍墻2 2、工地現(xiàn)場包裝方案、工地現(xiàn)場包裝方案工地花園圍墻設(shè)計(jì)方案工地花園圍墻設(shè)計(jì)方案樓體包裝 1（朝愛家國際華城方向）樓體包裝 2（朝二橋方向）現(xiàn)場道旗設(shè)計(jì)現(xiàn)場道旗設(shè)計(jì)工地花園圍墻商業(yè)街綠化建議商業(yè)街綠化建議事項(xiàng)事項(xiàng)工作內(nèi)容工作內(nèi)容完成完成時間時間責(zé)任人責(zé)任人組織組織 架構(gòu)架構(gòu)完成售樓人員初步構(gòu)架完成售樓人員初步構(gòu)架4.264.26吉永剛吉永剛辦公條件完善辦公條件完善辦公用品、服裝等配備辦公用品、服裝等配備4.264.26孟杰孟杰工作計(jì)劃統(tǒng)籌工作計(jì)劃統(tǒng)籌整合營銷工作計(jì)劃安排整合營銷工作計(jì)劃安排4.204.20謝添謝添管理制度擬定管理制度擬定作息制度、員工規(guī)

35、范、激勵機(jī)制等作息制度、員工規(guī)范、激勵機(jī)制等4.264.26吉永剛吉永剛各類銷售表格各類銷售表格客戶詳細(xì)內(nèi)容登記客戶詳細(xì)內(nèi)容登記4.264.26鄧川鄧川平臺建設(shè)部分1 1、營銷工作計(jì)劃、營銷工作計(jì)劃六、工作計(jì)劃營銷培訓(xùn)部分事項(xiàng)事項(xiàng)工作內(nèi)容工作內(nèi)容完成完成時間時間責(zé)任人責(zé)任人片區(qū)市調(diào)片區(qū)市調(diào)城市發(fā)展、供求狀況、市場特征城市發(fā)展、供求狀況、市場特征4.274.27鄧川鄧川產(chǎn)品培訓(xùn)產(chǎn)品培訓(xùn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、戶型配比、優(yōu)劣勢等產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、戶型配比、優(yōu)劣勢等4.284.28謝添謝添百問培訓(xùn)百問培訓(xùn)關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的100100問問4.284.28吉永剛吉永剛競爭對手培訓(xùn)競爭對手培訓(xùn)項(xiàng)目基本狀況、

36、銷售狀況、營銷手段、項(xiàng)目攻防等項(xiàng)目基本狀況、銷售狀況、營銷手段、項(xiàng)目攻防等4.284.28吉永剛吉永剛購房合同培訓(xùn)購房合同培訓(xùn)相關(guān)條款的培訓(xùn)相關(guān)條款的培訓(xùn)4.294.29孟杰孟杰按揭須知培訓(xùn)按揭須知培訓(xùn)所需資料、流程等所需資料、流程等4.294.29孟杰孟杰銷售技巧提升培訓(xùn)銷售技巧提升培訓(xùn)應(yīng)變力、銷售難點(diǎn)等應(yīng)變力、銷售難點(diǎn)等4.294.29鄧川鄧川項(xiàng)目賣點(diǎn)培訓(xùn)項(xiàng)目賣點(diǎn)培訓(xùn)優(yōu)劣勢、賣點(diǎn)等優(yōu)劣勢、賣點(diǎn)等4.294.29謝添謝添整合推廣部分（一）事項(xiàng)事項(xiàng)提交提交確認(rèn)確認(rèn)完成完成時間時間責(zé)任人責(zé)任人時間時間責(zé)任人責(zé)任人時間時間責(zé)任人責(zé)任人項(xiàng)目整合推廣方項(xiàng)目整合推廣方案案4.204.20謝添、汪輝謝添、

37、汪輝/ / /圍擋廣告圍擋廣告4.204.20謝添、汪輝謝添、汪輝道旗廣告道旗廣告4.204.20謝添、汪輝謝添、汪輝報(bào)紙廣告報(bào)紙廣告4.204.20謝添、汪輝謝添、汪輝事項(xiàng)事項(xiàng)提交提交確認(rèn)確認(rèn)完成完成時間時間責(zé)任人責(zé)任人時間時間責(zé)任人責(zé)任人時間時間責(zé)任人責(zé)任人DMDM單張單張4.294.29汪輝汪輝短信短信4.264.26吉永剛吉永剛樓體廣告樓體廣告4.204.20網(wǎng)絡(luò)廣告網(wǎng)絡(luò)廣告4.264.26其他推廣其他推廣整合推廣部分（二）營銷策劃部分階段策略報(bào)告報(bào)告主要內(nèi)容提交 時間負(fù)責(zé)人甲方調(diào)整第一階段營銷策劃報(bào)告1、市場分析 2、項(xiàng)目分析、3、項(xiàng)目定位 4、形象定位 5、客群定位 6、廣告預(yù)想4

38、.20謝添第二階段開盤策略報(bào)告1、市場動態(tài)與變化 2、客戶情況深度分析（來訪與認(rèn)籌） 3、認(rèn)籌方案 4、定價原則與策略 5、銷控策略 6、推盤策略 7、開盤活動策劃5.20吉永剛第三階段持續(xù)營銷策劃報(bào)告1、開盤客戶分析 2、價格分析與調(diào)整 3、項(xiàng)目促銷策略 4、宣傳與推廣的配合 5、銷售目標(biāo)預(yù)估 6、二次開盤的提前預(yù)制6.30吉永剛現(xiàn)場包裝部分事項(xiàng)事項(xiàng)提交提交確認(rèn)確認(rèn)完成完成時間時間責(zé)任人責(zé)任人時間時間責(zé)任人責(zé)任人時間時間責(zé)任人責(zé)任人營銷中心包裝營銷中心包裝建議建議4.284.28謝添、汪輝謝添、汪輝廣告公司廣告公司看房通道包裝看房通道包裝建議建議4.284.28吉永剛、汪輝吉永剛、汪輝廣告公

39、司廣告公司銷售物料部分（一）事項(xiàng)事項(xiàng)提交提交確認(rèn)確認(rèn)完成完成時間時間責(zé)任人責(zé)任人時間時間責(zé)任人責(zé)任人時間時間責(zé)任人責(zé)任人海報(bào)海報(bào)4.284.28汪輝汪輝印刷公司印刷公司戶型單張戶型單張4.284.28汪輝汪輝印刷公司印刷公司DMDM單張單張4.284.28汪輝汪輝印刷公司印刷公司手提袋手提袋4.284.28汪輝汪輝印刷公司印刷公司事項(xiàng)事項(xiàng)提交提交確認(rèn)確認(rèn)完成完成時間時間責(zé)任人責(zé)任人時間時間責(zé)任人責(zé)任人時間時間責(zé)任人責(zé)任人紙杯紙杯4.284.28汪輝汪輝印刷公司印刷公司名片名片4.284.28汪輝汪輝印刷公司印刷公司胸牌胸牌4.284.28汪輝汪輝廣告公司廣告公司信封信封4.284.28汪輝汪輝印刷公司印刷公司檔案袋檔案袋4.294.29汪輝汪輝印刷公司印刷公司便簽便簽4.294.29汪輝汪輝印刷公司印刷公司銷售物料部分（二）銷售道具部分事項(xiàng)事項(xiàng)提交提交確認(rèn)確認(rèn)完成完成時間時間責(zé)任人責(zé)任人時間時間責(zé)任人責(zé)任人時間時間責(zé)任人責(zé)任人購房合同購房合同（配合甲方制定