2016年深圳舊房拆遷管理辦法

1、2016深圳舊房拆遷管理辦法,拆遷管理辦法第一章總則第一條為妥善處理城市建設(shè)中房屋拆遷補償安置問題，保障城市建設(shè)順利進行，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和國務(wù)院城市房屋拆遷管理條例，結(jié)合深圳市實際情況，制定本辦法。關(guān)聯(lián)法規(guī)：第二條凡市、縣、區(qū)國土管理部門（以下統(tǒng)稱國土管理部門）因征用土地、收回土地或其他用地單位征用土地，涉及拆除土地上的房屋而引起的拆遷、補償、安置事宜的，適用本辦法。第三條深圳市國土局（以下簡稱市國土局）對全市的房屋拆遷工作進行管理、協(xié)調(diào)和監(jiān)督?？h、區(qū)國土管理部門負責組織實施本轄區(qū)內(nèi)的房屋拆遷工作，接受市國土局的業(yè)務(wù)指導和監(jiān)督。第四條國土管理部門拆除被收回、被征用土地上的房屋時應(yīng)遵循在

2、城市規(guī)劃的指導下，統(tǒng)籌安排，依法進行，全理補償，妥善安置的原則。第五條任何單位和個人必須服從國家建設(shè)需要，不得妨礙和阻撓征用拆遷工作的進行。第六條拆遷補償應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不能解決的，由國土管理部門作出征用或收回土地補償安置處理決定，自決定書發(fā)出之日起，土地權(quán)屬轉(zhuǎn)為國有或被收回。第二章拆除管理第七條拆除房屋應(yīng)經(jīng)國土管理部門批準并領(lǐng)取拆除房屋許可證、未經(jīng)批準許可證的，任何單位或個人用不得擅自拆除房屋。第八條屬國土管理部門征用或收回土地的，由所在地的區(qū)、縣國土管理部門將實施方案報市國土局同意，由市國土局發(fā)給拆除房屋許可證。區(qū)、縣國土管理部門領(lǐng)取拆除房屋許可證后向業(yè)主發(fā)出拆除房屋通知書。南油、蛇口、華

3、僑城、鹽田港、沙頭角保稅區(qū)、福田保稅區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋拆除，由這些用地單位向所在區(qū)的國土管理部門領(lǐng)取拆除房屋許可證并自行組織實施，必要時，國土管理部門也可以將特殊用地范圍內(nèi)的房屋拆除，指定使用該宗土地的單位或其他單位組織實施。第九條由用地單位組織實施拆除工作的，用地單位應(yīng)提交下列文件、資料，向所在地區(qū)、縣國土管理部門申領(lǐng)拆除房屋許可證。（一）擬拆除房屋的業(yè)主姓名、家庭人口及產(chǎn)權(quán)部門提供的產(chǎn)權(quán)資料;（二）擬拆除房屋所在地段、面積、結(jié)構(gòu)、用途及價值;（三）擬補償安置方案，包括：補償金額、安置面積、地點和臨時安置計劃。第十條經(jīng)區(qū)、縣國土管理部門審查，認為用地單位提供的資料真實、補償方案合理、安置措施

4、妥善的，發(fā)給拆除房屋許可證，并向業(yè)主發(fā)出拆除房屋通知書。國土管理部門應(yīng)將有關(guān)拆除事項在深圳特區(qū)報公告或以其它形式予以公布。第十一條業(yè)主應(yīng)自受到拆除房屋通知書之日起三個月內(nèi)與區(qū)、縣國土管理部門或用地單位進行協(xié)商，并簽訂補償安置協(xié)議。法律、法規(guī)有特殊規(guī)定的、按規(guī)定執(zhí)行。有關(guān)補償應(yīng)按本辦法和本辦法附件規(guī)定的標準執(zhí)行，和本辦法附件規(guī)定的標準執(zhí)行，和本辦法附件規(guī)定的標準執(zhí)行，和本辦法附件規(guī)定的標準執(zhí)行，沒有標準的，由國土管理部門委托市物業(yè)估價所進行評估。本辦法附件規(guī)定標準的調(diào)整，由市建設(shè)主管部門公布。第十二條協(xié)商期限屆滿后仍不能達成協(xié)議的，由區(qū)、縣國土管理部門作出征用或收回土地補償安置處理決定，自處理決

5、定發(fā)出之日起，土地原屬農(nóng)村集體所有的，被征為國有，土地使用權(quán)原屬單位或個人擁有的，被政府收回。業(yè)主對補償安置有異議的，可在接到處理決定書之日起三十日內(nèi)向所在區(qū)、縣人民法院起訴。訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。業(yè)主或使用人必須在處理決定限定期間內(nèi)自行搬遷，期限屆滿仍不搬遷的，由市、縣、區(qū)人民政府責令有關(guān)部門強制拆遷，或由所在地國土管理部門向人民法院申請強制執(zhí)行。業(yè)主人起訴，在規(guī)定期限內(nèi)又不來領(lǐng)取補償費的，該補償費由國土管理部門無息保管。業(yè)主在規(guī)定期限內(nèi)不來認領(lǐng)房屋產(chǎn)權(quán)的，該房屋由房管部門代管。第十三條業(yè)主自接到國土管理部門拆除房屋通知之日起，不得為下列行為：（一）對被通知拆除的房屋進行改建、擴建和裝修

6、;（二）對被通知拆除的房屋進行買賣、交換、抵押;（三）對被通知拆除的房屋設(shè)立或變更租賃關(guān)系。第十四條被通知拆除的房屋所在地的居民委員會或村民委員會、公安機關(guān)以及業(yè)主所在單位，有責任協(xié)助、配合國土管理部門和用地單位做好拆遷工作。第十五條國土管理部門應(yīng)當建立、健全拆遷檔案制度，加強對拆遷檔案資料的管理。第三章補償和安置第十六條拆除房屋，根據(jù)不同情況進行補償：（一）拆除屬于城市居民的房屋，補償同等面積的房屋，但經(jīng)業(yè)主同意，也可以現(xiàn)金補償，如該地屬有償受讓用地（即由市、縣國土局有償出讓用地，下同）補償雙方必須對地價的差價進行結(jié)算。（二）農(nóng)村村民在農(nóng)村用地規(guī)劃范圍內(nèi)已安排有宅基地，對其被征用的舊居屋，只

7、給予補償現(xiàn)金，不再劃地，也不再補償房屋。（三）拆除華僑和港、澳、臺同胞本人在農(nóng)村的舊屋，對以房屋進行補償，經(jīng)業(yè)主同意的可以現(xiàn)金補償，業(yè)主在農(nóng)村規(guī)劃用地范圍內(nèi)已安排有宅基地的，以現(xiàn)金進行補償。（四）拆除單位（含集體、國營企事業(yè)單位、機關(guān)、團體、中外合資、合作企業(yè)、外資企業(yè)等）房屋，以同等結(jié)構(gòu)、同等面積進行補償，該用地屬有償受讓的，補償雙方必須就地價（現(xiàn)值）的差價進行結(jié)算。經(jīng)補償雙方商定，也可以換地的方式進行安置。按本條規(guī)定的用房屋進行補償?shù)?，以統(tǒng)建形式進行安置，補償雙方應(yīng)對面積、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量的差異進行差價結(jié)算，并在協(xié)議中訂明。協(xié)商期限屆滿仍不能達成協(xié)議，由區(qū)、縣國土管理部門作出處理決定的，對房屋拆

8、遷安置補償，一般以現(xiàn)金進行補償。第十七條拆遷補償實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，如補回的房屋與原房屋質(zhì)量或面積相差較大的，補償雙方應(yīng)進行質(zhì)量、面積的差價結(jié)算，補償?shù)拿娣e大于被拆房面積的，超過部分按微利商品房價格由業(yè)主補償給用地單位。第十八條被征用土地擬建房屋與被拆除房屋的用途相同的、業(yè)主應(yīng)當獲得就地安置。第十九條因公產(chǎn)住房被拆除而受影響的使用人，由市房管局按有關(guān)房管規(guī)定給予安置。第二十條拆除經(jīng)批準的臨時用地的房屋，原臨時用地合同自動終止。合同存續(xù)期仍有一年以上的，應(yīng)對房屋作適當?shù)难a償，但臨時用地合同另有規(guī)定的，按合同規(guī)定辦理。第二十一條對應(yīng)當補償房屋而暫時又無法補償?shù)模瑧?yīng)對受影響的業(yè)主和使用人妥善、合理地給予

9、安置臨時居所、由此產(chǎn)生的費用由用地單位支付。第二十二條因動遷而產(chǎn)生搬遷費用，由用地單位按實際支出支付給業(yè)主或使用人。業(yè)主和使用人所在單位應(yīng)給予必要的搬遷時間，搬遷期間的工資應(yīng)予照發(fā)。第二十三條被拆除房屋原有租賃關(guān)系，被拆除后又補償房屋的，租賃合同繼續(xù)生效，租賃雙方可對有關(guān)權(quán)利義務(wù)進行協(xié)商變更;用現(xiàn)金補償?shù)?，租賃合同自動終止。第二十四條拆除有產(chǎn)權(quán)糾紛房屋，在拆除房屋協(xié)商補償期限內(nèi)糾紛未解決的，拆遷前，國土管理部門應(yīng)當組織拆遷人及邀請市物業(yè)估價所對將被拆除的房屋作勘察記錄，并向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。第二十五條被拆除房屋屬下列情況之一的，不予補償：（一）違章建筑的房屋;（二）違法占地上的房屋;（三）

10、違反土地使用合同，被市國土局收回土地使用權(quán)，被收回的土地上的房屋;（四）違反本辦法第十三條第（一）項規(guī)定的改建、擴建和裝修部分。（五）土地使用年期屆滿的房屋。第二十六條拆除非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)引起經(jīng)濟損失的，可以由用地單位給予適當?shù)难a助費。第四章罰則第二十七條用地單位未領(lǐng)取拆除房屋許可證，擅自拆除房屋的，屬違章拆除行為。所在地國土管理部門可對其處以每平方米十五元的罰款，并責令停止拆除，限期補辦手續(xù)。第二十八條業(yè)主或使用人違反本辦法第十二條規(guī)定，在限定的期間內(nèi)不自行搬遷的，由所在地國土管理部門對其處以二千元以下的罰款。第二十九條用地單位違反本辦法規(guī)定，擅自提高補償標準，或在申領(lǐng)拆除房屋許可證

11、時報低補高的，由所在地土地管理部門責令其予以糾正。拒不糾正的，取消其土地使用權(quán)，已付地價款不予退還，由此造成的其他損失均由其自行承擔，并由其上級機關(guān)對主管人員和直接責任人員作出行政處分;對業(yè)主使用人的非法所得，予以沒收。第三十條對煽動群眾鬧事，阻撓拆除房屋的，由公安機關(guān)按中華人民共和國治安管理處罰條例的規(guī)定處理。關(guān)聯(lián)法規(guī)：第三十一條國土管理部門和用地單位的工作人員在補償、安置工作中，利用不正當手段為自己或他人牟取非法利益的，由行政監(jiān)察部門作出行政處分，情節(jié)嚴重，構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任。第五章附則第三十二條本辦法實施前已簽訂拆遷補償協(xié)議的，按原協(xié)議執(zhí)行。第三十三條本辦法由深圳市人

12、民政府負責解釋。第三十四條本辦法自公布之日起施行。拆遷賠償方式：貨幣補償：通過不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評估機構(gòu)對被拆遷房屋進行專業(yè)的估價，生成有據(jù)可循的多遠組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據(jù)：1、市場評估價是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機構(gòu)，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。2、商品房交易均價是指同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布。3、重置價是指由估價機構(gòu)采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的

13、價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。上述三種價格都是拆遷補償?shù)姆ǘㄒ罁?jù)，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。產(chǎn)權(quán)置換也被稱作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)評估方法不同，有兩種置換方式。價值標準產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價值進行評估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以價值的等價置換。面積標準產(chǎn)權(quán)置換指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。產(chǎn)權(quán)置換分為兩種方式：1、異地安置：異地安置是指由于開發(fā)商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產(chǎn)權(quán)的增減盡量以等價價值做到產(chǎn)

14、權(quán)置換。2、回遷安置：回遷安置是指開發(fā)商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產(chǎn)權(quán)置換比例完成回遷安置。附：目前我國各大城市在拆遷補償上都有設(shè)定人均最低面積，如上海人均最低面積為22m2.貨幣補償+產(chǎn)權(quán)置換由于我國城市化進程與其他諸多客觀因素，導致房價和地價的虛高，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補償或者產(chǎn)權(quán)置換解決的問題，所以就出現(xiàn)了貨幣補償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補償方式。貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當依照規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)

15、換的差價。房屋拆遷補償標準的計算公式：拆建單位依照規(guī)定標準向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補償金。一般有：(1) 房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。(2) 周轉(zhuǎn)補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。(3) 獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定。由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置

16、成新價構(gòu)計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償彳/TX宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。(一)房屋拆遷補償計算標準(1) 房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)(2) 房屋拆遷補償差價=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評估價格（二）房屋拆遷安置費計算標準（被拆遷人或承租人）房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費。備注：1、如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0;2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0;3、被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。（三）農(nóng)村房屋拆遷補償標準（1） 被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但