房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價理論與方法重點預習11

1、一、大綱要求考試目的本部分的考試目的是測試應考人員對房地產(chǎn)價格影響因素，包括房地產(chǎn)自身、人口、制度政策、經(jīng)濟、社會、國際等方面因素的了解、熟悉和掌握程度?？荚囈?掌握對房地產(chǎn)價格影響因素的總認識；2熟悉房地產(chǎn)價格影響因素的分類；3掌握房地產(chǎn)自身因素；4熟悉人口因素；5熟悉制度政策因素；6熟悉經(jīng)濟發(fā)展狀況因素；7掌握居民收入水平因素；8掌握利率因素；9熟悉匯率因素；10熟悉物價水平因素；11了解政治安定狀況因素；12了解社會治安狀況因素；13熟悉城市化因素；14了解房地產(chǎn)投機因素；15了解國際因素；16了解心理因素；17了解其他因素。二、內(nèi)容講解第四章房地產(chǎn)價格影響因素第三節(jié)人口因素房地產(chǎn)特別

2、是居住房地產(chǎn)的需求主體是人，人口是決定住宅、商業(yè)等需求量或市場大小的一個基本因素，人的數(shù)量、素質(zhì)、構成等狀況，對房地產(chǎn)價格有很大的影響。下面主要從人口數(shù)量、人口素質(zhì)、人口結構三個方面來說明人口因素對房地產(chǎn)價格的影響。一、人口數(shù)量房地產(chǎn)價格與人口數(shù)量的關系非常密切。在某一地區(qū)（如某個城市），當人口數(shù)量增加時，對房地產(chǎn)的需求就會增加，房地產(chǎn)價格也就會上漲；而當人口數(shù)量減少時，對房地產(chǎn)的需求就會減少，房地產(chǎn)價格也就會下降。引起人口數(shù)量變化的一個重要來源：建設工程教育網(wǎng)因素是人口增長，它是在一定時期內(nèi)由出生、死亡和遷入、遷出等因素的消長導致的人口數(shù)量增加或減少的變動現(xiàn)象。根據(jù)人口增長的絕對數(shù)量，人口增

3、長有人口凈增長、人口零增長和人口負增長三種情況。反映人口增減速度的指標主要是人口增長率。某一地區(qū)的人口增長率是該地區(qū)一年內(nèi)人口增長的絕對數(shù)與其同期年平均總?cè)藬?shù)之比。計算公式為：人口增長率（本年人口增長絕對數(shù)/年平均總?cè)藬?shù)）100人口增長可分為人口自然增長和人口機械增長。人口自然增長是指在一定時期內(nèi)因出生和死亡因素的消長導致的人口數(shù)量的增加或減少，即出生人數(shù)與死亡人數(shù)的凈差值。反映人口自然增減速度的指標主要是人口自然增長率。某一地區(qū)的人口自然增長率是該地區(qū)一年內(nèi)人口因出生和死亡因素的消長導致的該地區(qū)人口增減的絕對數(shù)與其同期年平均總?cè)藬?shù)之比。計算公式為：人口自然增長率（本年出生人數(shù)本年死亡人數(shù)）/

4、年平均總?cè)藬?shù)100人口出生率人口死亡率人口出生率的高低與人口的年齡構成、育齡婦女的生育率、初育年齡、生活水平、文化程度、傳統(tǒng)觀念和習俗、醫(yī)療衛(wèi)生條件以及國家計劃生育政策等有密切的關系。人口死亡率則受人口的年齡構成、衛(wèi)生保健條件、生活水平等因素的影響。人口機械增長是指在一定時期內(nèi)因遷入和遷出因素的消長導致的人口數(shù)量增加或減少，即遷入的人數(shù)與遷出的人數(shù)的凈差值。反映人口機械增減速度的指標主要是人口機械增長率。某一地區(qū)的人口機械增長率是該地區(qū)一年內(nèi)人口因遷入和遷出因素的消長導致的該地區(qū)人來源：建設工程教育網(wǎng)口增減的絕對數(shù)與其同期年平均總?cè)藬?shù)之比。計算公式為：人口機械增長率（本年遷入人數(shù)本年遷出人數(shù)）

5、/年平均總?cè)藬?shù)100在城市，特別是城鎮(zhèn)化導致的外來人口增加，對房地產(chǎn)的需求必然增加，從而會引起房地產(chǎn)價格上漲。人口數(shù)量還可以分為常住人口、暫住人口和流動人口，以及日間人口和夜間人口等的數(shù)量，來分析它們對不同類型房地產(chǎn)的價格影響。另外，在人口數(shù)量因素中，反映人口數(shù)量的相對指標是人口密度。人口密度從兩方面影響房地產(chǎn)價格：一方面，人口高密度地區(qū)一般地說對房地產(chǎn)的求多于供，供給相對缺乏，因而價格趨高，人口密度增加還有可能刺激商業(yè)、服務業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，提高房地產(chǎn)價格；另一方面，人口密度過高，特別是在大量低收入者涌入某一地區(qū)的情況下，會導致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低房地產(chǎn)價格。二、人口結構人口結構是指一

6、定時期內(nèi)人口按照性別、年齡、家庭、職業(yè)、文化、民族等因素的構成狀況。其中，人口年齡構成是指一定時間人口按照年齡的自然順序排列的數(shù)列所反映的年齡狀況，以年齡的基本特征劃分的各年齡組人數(shù)占總?cè)藬?shù)的比例表示。人口家庭構成反映家庭人口數(shù)量等情況，它對于住宅類型的選擇等有重要參考價值。中國城市家庭存在著從傳統(tǒng)的復合大家庭向簡單的小家庭發(fā)展的趨勢。其中的家庭人口規(guī)模（家庭平均人口數(shù)）發(fā)生變化，即使人口總量不變，也將使居住單位數(shù)發(fā)生變動，從而引起所需要的住房數(shù)量的變動，隨之導致住宅需求的變化而影響房地產(chǎn)價格。一般地說，隨著家庭人口規(guī)模小型化，即家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需的住房總量將增加，住宅價

7、格有上漲的趨勢。來源：建設工程教育網(wǎng)三、人口素質(zhì)人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，可以引起房地產(chǎn)價格的變化。人類社會隨著文明發(fā)達、文化進步，公共服務設施必然日益完善和普遍，同時對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加對房地產(chǎn)的需求，從而導致房地產(chǎn)價格升高。如果一個地區(qū)中居民的素質(zhì)低、構成復雜、社會秩序欠佳，人們多不愿意在此居住，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價格必然低落。第四節(jié)制度政策因素影響房地產(chǎn)價格的制度政策因素，主要有房地產(chǎn)制度政策、稅收政策、金融政策、相關特殊政策及有關規(guī)劃和計劃等。一、房地產(chǎn)制度政策房地產(chǎn)制度政策對房地產(chǎn)價格的影響也許是最大的，特別是房地產(chǎn)的所有制、使用制、交易管理制

8、度及價格政策。例如，在傳統(tǒng)城鎮(zhèn)國有土地使用制度下，嚴禁買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，可能使地價、地租根本不存在；在傳統(tǒng)城鎮(zhèn)住房制度下，對住房實行實物分配、低租金使用，必然使住房價格和租金極低。而改革城鎮(zhèn)國有土地使用制度和住房制度，允許土地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓、出租，推行住宅商品化、社會化，實行住房分配貨幣化，就使得房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來，并反映房地產(chǎn)市場供求狀況，同時也受房地產(chǎn)市場供求的影響。目前，中國房地產(chǎn)所有制是房屋可以私人所有（其中，住宅絕大部分為私人所有），而且可以買賣；但土地所有權屬于國家或者農(nóng)民集體，不能買賣，僅能通過征收方式由農(nóng)民集體所有變?yōu)閲宜羞@種單向流動。因此，土地仍然沒

9、有所有權價格，所謂的土地價格均是指某種土地使用權價格。如果土地所有權價格和土地使用權價格同時存在，則土地使用權價格一般會低于土地所有權價格。另外，土地使用權一般是有使用期限的，因此土地及房地產(chǎn)價格的高低又與土地使用期限的長短有關。一般情況下，土地使用期限越長，土地及房地產(chǎn)的價格就會越高；反之，就會越低。國有建設用地還是政府獨家壟斷供應的，供地政策（包括供應量、供應結構和供應方式等）的變化會引起土地及房地產(chǎn)價格的變動。在房地產(chǎn)制度政策中，房地產(chǎn)價格政策對房地產(chǎn)價格的影響也很大。房地產(chǎn)價格政策是指政府對房地產(chǎn)價格高低與漲落的態(tài)度及其采取的相應管制或干預方式和措施等，包括對房地產(chǎn)是實行市場調(diào)節(jié)價還是

10、政府指導價、政府定價。房地產(chǎn)價格政策抽象來看可分為兩類，一是高價格政策，二是低價格政策。所謂高價格政策，一般是指政府對房地產(chǎn)價格放任不管，或者有意通過某些措施來抬高房地產(chǎn)價格。低價格政策，一般是指政府采取種種措施來抑制房地產(chǎn)價格上漲。因此，高價格政策促進房地產(chǎn)價格上漲，低價格政策造成房地產(chǎn)價格下降。但值得注意的是，低價格政策并不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平低下；同理，高價格政策也不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平很高。政府對房地產(chǎn)價格的管制或干預方式，可能是直接定價或者制定最高限價或最低限價，也可能是通過一些其他措施或手段來調(diào)節(jié)價格。其中，抑制房地產(chǎn)價格的措施是多種多樣的，它們導致房地產(chǎn)價來源

11、：建設工程教育網(wǎng)格下降的速度和幅度不盡相同，這些措施主要有：政府在房地產(chǎn)價格上漲過快時通過增加土地供應或者加大、加快房屋建設，以增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價格，規(guī)定按照合理的房地產(chǎn)開發(fā)建設成本和利潤率來定價；制定最高限價，規(guī)定出售房地產(chǎn)的價格不得突破此價格；建立一套房地產(chǎn)交易管理制度，遏制房地產(chǎn)投機炒作。此外，還可以采取稅收、金融等政策來穩(wěn)定或抑制房地產(chǎn)價格。5低價格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平降低。（）(2005年試題)答案：二、稅收政策新開征、暫停征收、恢復征收或者取消某種涉及房地產(chǎn)的稅收（以下簡稱房地產(chǎn)稅收），提高或者降低房地產(chǎn)稅收的稅率或稅額標準等，會對房地產(chǎn)價格

12、有影響。但不同種類的房地產(chǎn)稅收及其納稅人、計稅依據(jù)、稅率或稅額標準、征收方式方法、減免稅規(guī)定等的不同，導致房地產(chǎn)價格變動的方向和程度是不盡相同的。分析房地產(chǎn)稅收對房地來源：建設工程教育網(wǎng)產(chǎn)價格的影響，首先要區(qū)分它們的征收環(huán)節(jié)?？砂逊康禺a(chǎn)稅收分為房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收和房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收。（一）房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收相當于商品生產(chǎn)環(huán)節(jié)的稅收，例如耕地占用稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（從2000年起暫停征收）。一般地說，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會增加房地產(chǎn)開發(fā)建設成本，從而會推動房地產(chǎn)價格上升；相反，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會使房地產(chǎn)價格下降。但增加或減少

13、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收在短期內(nèi)是否會導致房地產(chǎn)價格的升降，還要看房地產(chǎn)市場是處于賣方市場還是買方市場。如果是賣方市場，則增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收可以通過漲價轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)購買者，從而會使房地產(chǎn)價格上升；而減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收則難以使房地產(chǎn)價格下降，主要會轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)商的“超額利潤”。如果是買方市場，則增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收主要會使房地產(chǎn)開發(fā)商通過降低開發(fā)利潤等而“內(nèi)部消化”，難以使房地產(chǎn)價格上升；而減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收則會使房地產(chǎn)價格下降。（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收相當于商品流通環(huán)節(jié)的稅收，例如土地增值稅、契稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加（可視同稅金）、所

14、得稅（企業(yè)所得稅或個人所得稅）、印花稅?？疾旆康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收對房地產(chǎn)價格的影響，首先需要把它們區(qū)分為向賣方征收的稅收和向買方征收的稅收。上述稅收中，土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、所得稅、印花稅是向賣方征收的稅收，契稅是向買方征收的稅收。一般地說，增加賣方的稅收，比如開征土地增值稅、消費稅（目前對房地產(chǎn)沒有征收消費稅，但假如像對煙、酒、化妝品、小轎車等類消費品那樣對高檔公寓、別墅征收消費稅），會使房地產(chǎn)價格上升；反之，減少賣方的稅收，比如減免營業(yè)稅，會使房地產(chǎn)價格下降。增加買方的稅收，比如提高契稅稅率，會抑制房地產(chǎn)需求，從而會使房地產(chǎn)價格下降；反之，減免契稅，會刺激房地產(chǎn)需

15、求，從而會使房地產(chǎn)價格上升。增加或減少賣方的稅收在短期內(nèi)是否會導致房地產(chǎn)價格的升降，同于上述增加或減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，也要看房地產(chǎn)市場是處于賣方市場還是買方市場。如果是賣方市場，則增加賣方的稅收可以通過漲價轉(zhuǎn)嫁給買方，從而會導致房地產(chǎn)價格上升；而減少賣方的稅收則主要會使賣方的收益增加，難以使房地產(chǎn)價格下降。如果是買方市場，則增加賣方的稅收主要會降低賣方的收益等而“內(nèi)部消化”，難以導致房地產(chǎn)價格上升；而減少賣方的稅收則會使房地產(chǎn)價格下降。（三）房地產(chǎn)開發(fā)持有的稅收房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收相當于商品使用環(huán)節(jié)的稅收，例如城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、物業(yè)稅（準備開征，但目前尚未開征）。直接

16、或者間接地對持有房地產(chǎn)課稅，比如開征物業(yè)稅，實際上是增加了持有房地產(chǎn)的成本或者說增加了房地產(chǎn)使用成本，會使房地產(chǎn)自用需求者傾向于購置較小面積的房地產(chǎn)，并會抑制房地產(chǎn)投資和投機需求，從而會使房地產(chǎn)需求減少，導致房地產(chǎn)價格下降。對于收益性房地產(chǎn)來說，物業(yè)稅會減少房地產(chǎn)的凈收益，從而會直接導致房地產(chǎn)價格降低。相反，減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會導致房地產(chǎn)價格上升。持有環(huán)節(jié)的稅收不僅有抑制房地產(chǎn)需求的作用，還有增加房地產(chǎn)供給的作用。三、金融政策房地產(chǎn)由于價值量大，其開發(fā)、投資、消費均與金融密切相關。因此，金融政策的變化對房地產(chǎn)價格有影響。影響房地產(chǎn)價格的金融政策主要是房地產(chǎn)信貸政策，包括嚴格控制或適度放松

17、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、購房貸款，上調(diào)或下調(diào)金融機構貸款基準利率，提高或降低最低購房首付款比例，提高或降低最高房地產(chǎn)抵押貸款成數(shù)，延長或縮短最長購房貸款期限等。例如，嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，會減少未來的房地產(chǎn)供應量，從而會使房地產(chǎn)價格上升；采取諸如上調(diào)貸款利率、提高最低購房首付款比例等抑制房地產(chǎn)需求的措施，會減少房地產(chǎn)需求，從而會降低房地產(chǎn)價格。6下列情況中會導致房地產(chǎn)價格上升的是（）。（2007年試題）A上調(diào)貸款利率B收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款C開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D增加土地供應答案：B四、相關特殊政策中共中央、國務院相繼作出鼓勵東部地區(qū)率先發(fā)展、實施西部大開發(fā)、振興東北地區(qū)等老工業(yè)基地、促進中部地區(qū)崛

18、起等重大決策，以及設立沿海開放城市、建立經(jīng)濟特區(qū)、設立開發(fā)區(qū)（包括經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、邊境經(jīng)濟合作區(qū)、出口加工區(qū)、高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、旅游度假區(qū)。分為經(jīng)國務院批準設立的國家級開發(fā)區(qū)，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準設立的省級開發(fā)區(qū)），相應實行特殊的政策、特殊的體制機制、特殊的對外開放措施、國家給予必要的支持等等，意味著會吸引投資、經(jīng)濟較快發(fā)展、對房地產(chǎn)的需求相應會增加，從而會提高這些地區(qū)的房地產(chǎn)價格。例如，深圳變?yōu)榻?jīng)濟特區(qū)，海南島成為海南省并享受特區(qū)政策，中央決定開發(fā)開放上海浦東，都使這些地區(qū)的房地產(chǎn)價格有較大上漲。五、相關規(guī)劃和計劃政府的規(guī)劃和計劃是重要的公共政策。對房地產(chǎn)價格有影響的規(guī)

19、劃和計劃很多，如國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、土地供應計劃、年度建設用地計劃、住房建設規(guī)劃等。這些規(guī)劃和計劃的編制、調(diào)整和修訂，對房地產(chǎn)價格會有很大的影響。（一）國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃是國家加強和改善宏觀調(diào)控的重要手段，也是政府履行經(jīng)濟調(diào)節(jié)、市場監(jiān)管、社會管理和公共服務職責的重要依據(jù)。它按行政層級，分為國家級規(guī)劃、省（區(qū)、市）級規(guī)劃、市縣級規(guī)劃；按對象和功能類別，分為總體規(guī)劃、專項規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃。其中，總體規(guī)劃是國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的戰(zhàn)略性、綱領性、綜合性規(guī)劃，是編制本級和下級專項規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃以及制定有關政策和年度計劃的依據(jù)。專項規(guī)

20、劃是以國民經(jīng)濟和社會發(fā)展特定領域為對象編制的規(guī)劃，是總體規(guī)劃在特定領域的細化，也是政府指導該領域發(fā)展以及審批、核準重大項目，安排政府投資和財政支出預算，制定特定領域相關政策的依據(jù)。區(qū)域規(guī)劃是以跨行政區(qū)的特定區(qū)域國民經(jīng)濟和社會發(fā)展為對象編制的規(guī)劃，是總體規(guī)劃在特定區(qū)域的細化和落實。國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃對房地產(chǎn)價格有很大的影響。例如，中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要提出“調(diào)整住房供應結構，重點發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟適用住房，嚴格控制大戶型高檔商品房。”從供求分析上看，它的實施將會抑制普通商品住房價格過快上漲，而會使大戶型高檔商品住房價格上升。（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃城鄉(xiāng)規(guī)劃是以促進城鄉(xiāng)

21、經(jīng)濟社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展為根本任務、促進土地科學使用為基礎、促進人居環(huán)境根本改善為目的，涵蓋城鄉(xiāng)居民點的空間布局規(guī)劃。它是各級政府統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)發(fā)展建設空間布局，保護生態(tài)和自然環(huán)境，合理利用自然資源，維護社會公正與公平的重要依據(jù)。城鄉(xiāng)規(guī)劃包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃。詳細規(guī)劃分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃。這里主要講一下城市規(guī)劃對房地產(chǎn)價格的影響。城市規(guī)劃主要有城市總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃。城市總體規(guī)劃是一定時期內(nèi)城市發(fā)展目標、發(fā)展規(guī)模、土地利用、空間布局以及各項建設的綜合部署和實施措施，是引導和調(diào)控城市建設，

22、保護和管理城市空間資源的重要依據(jù)和手段。城市總體規(guī)劃的內(nèi)容有：城市職能、性質(zhì)和發(fā)展目標，市域各城鎮(zhèn)人口規(guī)模、職能分工、空間布局和建設標準，禁建區(qū)、限建區(qū)、適建區(qū)、已建區(qū)及空間管制措施，建設用地的空間布局、土地使用強度管制區(qū)劃和相應的控制指標（建筑高度、建筑密度、容積率、人口容量等），城市各類綠地的布局，城市基礎設施和公共服務設施的布局等。城市控制性詳細規(guī)劃詳細確定了規(guī)劃地區(qū)各類用地的界線和適用范圍，提出了建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標，規(guī)定了各類用地內(nèi)適建、不適建、有條件可建的建筑類型，規(guī)定了交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等要求，提出了各地塊的建筑體量、體型

23、、色彩等規(guī)劃引導性要求，確定了各級道路的紅線位置、斷面、控制點坐標和標高，確定了工程管線的走向、管徑和工程設施的用地界線，確定了公共設施的位置、規(guī)模和布局，制定了相應的土地使用與建筑管理細則。城市控制性詳細規(guī)劃是城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出建設項目規(guī)劃許可的依據(jù)。城市修建性詳細規(guī)劃對所在地塊的建設提出了具體的安排和設計。因此，城市規(guī)劃對房地產(chǎn)價格的影響很大，例如，如果城市規(guī)劃將某個地區(qū)列為重點發(fā)展區(qū)域，則這個地區(qū)的房地產(chǎn)價格一般會上漲。（三）土地相關規(guī)劃和計劃對房地產(chǎn)價格有影響的土地相關規(guī)劃和計劃主要有土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、土地供應計劃。土地利用總體規(guī)劃是在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)國家社會經(jīng)濟可

24、持續(xù)發(fā)展的要求和當?shù)刈匀?、?jīng)濟、社會條件，對土地的開發(fā)、利用、治理、保護在空間上、時間上所作的總體安排。土地利用總體規(guī)劃的控制指標主要有兩項：一是建設用地總量，其中包括建設占用耕地的數(shù)量；二是耕地保有量。土地利用年度計劃是在土地利用總體規(guī)劃的框架內(nèi)，根據(jù)國民經(jīng)濟發(fā)展的具體情況，對土地利用進行的年度調(diào)節(jié)，以保障土地利用總體規(guī)劃的貫徹落實，具體是指國家對計劃年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用量、土地開發(fā)整理補充耕地量和耕地保有量的具體安排。土地利用年度計劃指標包括農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標，分為城鎮(zhèn)村建設占用農(nóng)用地指標和能源、交通、水利等獨立選址的重點建設項目占用農(nóng)用地指標。土地供應計劃是計劃期限內(nèi)政府對行政轄區(qū)范圍內(nèi)國有建

25、設用地供應數(shù)量、用途結構、空間布局和執(zhí)行的具體安排。土地供應計劃指標是指在劃撥或出讓國有建設用地使用權時使用的指標。土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、土地供應計劃中確定的建設用地總量、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用量以及國有建設用地供應數(shù)量、用途結構、空間布局等，決定了房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應狀況，從而對房地產(chǎn)開發(fā)用地以及商品房的價格有很大的影響。當房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應量減少時，房地產(chǎn)開發(fā)用地以及商品房的價格會上升，反之會下降。（四）住房相關規(guī)劃和計劃對房地產(chǎn)價格有影響的住房相關規(guī)劃和計劃主要有住房建設規(guī)劃和年度計劃、住房保障發(fā)展規(guī)劃和年度計劃。住房建設規(guī)劃是引導和調(diào)控城市近期住房建設的專項規(guī)劃，其確定的住房建設目

26、標、建設總量、結構比例（如新建住房套型結構比例要求）、建設時序和空間布局等，特別是普通商品住房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房的建設規(guī)?；蛟谧》拷ㄔO總量中的比重，對商品住房價格有較大的影響。住房建設總量增加特別是限價商品住房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房的建設規(guī)模增加或在住房建設總量中的比重提高，商品住房的價格一般會下降，反之會上漲。第五節(jié)經(jīng)濟因素影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素，主要有經(jīng)濟發(fā)展狀況、居民收人水平、利率、匯率等。一、經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)濟增長、繁榮或衰退等經(jīng)濟發(fā)展狀況，影響著就業(yè)、收入和市場信心等，對房地產(chǎn)價格有很大的影響。反映經(jīng)濟發(fā)展的一個重要指標是國內(nèi)生產(chǎn)總值（Gross Domestic Product

27、，GDP）的增長。GDP是對一個國家或一個地區(qū)在一定時期內(nèi)國民經(jīng)濟生產(chǎn)活動的總成果的一種計量，從總體上反映了一個國家或一個地區(qū)的經(jīng)濟活動的總規(guī)模、綜合實力和人民生活水平的高低程度。按照支出法核算，GDP由消費（C）、投資（I）、政府購買（G）和凈出口（NX）四個部分構成。一般地說，GDP增長，消費、投資、政府購買和凈出口都有增長，可能只是各自的增長幅度不同而已，也就是各自的貢獻率不同。GDP增長說明社會總需求也在增加。社會總需求增加預示著投資、生產(chǎn)活動活躍，會帶動對廠房、寫字樓、商店、住宅和各種娛樂設施等的需求增加，由此會引起房地產(chǎn)價格上漲，尤其是引起地價上漲。例如，20世紀80年代亞太地區(qū)的

28、日本、新加坡、韓國和中國臺灣、香港等國家和地區(qū)，經(jīng)濟持續(xù)高速增長，地價也相應地大幅度上漲（盡管從事后的亞洲金融危機來看，這種經(jīng)濟發(fā)展帶有泡沫成分，有人甚至稱其為泡沫經(jīng)濟）。日本在第二次世界大戰(zhàn)后共出現(xiàn)過三次地價暴漲，雖然引起這三次地價暴漲的原因很多，但不可否認它也是與日本經(jīng)濟的迅速發(fā)展密切相關的。第一次地價暴漲出現(xiàn)于19561962年，正值日本重化學工業(yè)化時期，太平洋沿海工業(yè)化區(qū)域的地價暴漲現(xiàn)象較為突出，而它的波及范圍擴大到大城市周圍地區(qū)的住宅用地。第二次地價暴漲出現(xiàn)于19671974年，正值日本開展地區(qū)開發(fā)和工業(yè)布局區(qū)向原有工業(yè)區(qū)外圍延伸的時期，這次地價暴漲以大城市周圍地區(qū)和主要地方城市的變

29、動幅度最大。第三次地價暴漲出現(xiàn)于19841989年，是在日本向信息化轉(zhuǎn)變和東京向世界性金融中心城市過渡的時期發(fā)生的。對于這次地價暴漲，1988年2月6日原聯(lián)邦德國法蘭克福匯報文章日本城市地價暴漲說：“日本經(jīng)濟在世界市場上的成就是引起房地產(chǎn)價格上漲的啟動器。短短幾年之內(nèi)，東京因此變成了具有國際意義的銀行中心，東京的交易所在這期間能與紐約的華爾街媲美，這把國際銀行吸引到了東京。數(shù)量眾多的生產(chǎn)和商業(yè)企業(yè)在此期間也在東京開設了分支機構，因為盡管有貿(mào)易壁壘，繁榮興旺的日本還是提供了良好的銷售機會。”7一般來說，國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長會形成較多供給，引起房地產(chǎn)價格下降。（）（2007年試題）答案：二、居民收入

30、居民收入水平及其增長，對房地產(chǎn)特別是對住宅的價格有很大影響。中國目前反映居民收入增長的指標有城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長和農(nóng)村居民人均純收人的增長。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是指城鎮(zhèn)居民家庭在支付個人所得稅、財產(chǎn)稅及其他經(jīng)常性轉(zhuǎn)移支出之后余下的實際收入。農(nóng)村居民家庭人均純收入是指農(nóng)村居民家庭總收人中扣除從事生產(chǎn)和非生產(chǎn)經(jīng)營的費用支出、繳納稅款、上交承包金額后所剩余的部分。這部分純收入既可直接用于生產(chǎn)和非生產(chǎn)性建設投資，也可用于生活消費支出和儲蓄。通常，居民收入的真正增加（非名義增加。名義增加是指在通貨膨脹情況下的增加），意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動所需要的空間會擴大，從而會增加對房

31、地產(chǎn)的需求，導致房地產(chǎn)價格上升。至于對房地產(chǎn)價格的影響程度，要看現(xiàn)有的收入水平及邊際消費傾向的大小。所謂邊際消費傾向，是指收入每增加一個單位所引起的消費變化，即新增加消費占新增加收入的比例。如果居民收入的增加是衣食都較困難的低收入者的收入增加，雖然其邊際消費傾向較大，但其增加的收入大部分甚至全部會首先用于衣食等基本生活的改善，這對房地產(chǎn)價格的影響就不大。如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因為其邊際消費傾向較大，且衣食等基本生活已有了較好的基礎，其所增加的收入此時依消費順序會大部分甚至全部用于提高居住水平，這自然會增加對居住房地產(chǎn)的需求，從而會促使居住房地產(chǎn)價格上升。如果居民收入的增加是

32、高收入者的收入增加，因為其生活上的需要幾乎已達到應有盡有的地步，邊際消費傾向較小，所以其增加的收入可能大部分甚至全部用于儲蓄或其他投資，這對房地產(chǎn)價格的影響就不大。但是，如果他們利用剩余的收入從事房地產(chǎn)置業(yè)投資或者投機，例如購買房地產(chǎn)用于出租后轉(zhuǎn)讓或者將持有房地產(chǎn)當作保值增值的手段，則會影響房地產(chǎn)價格。三、利率利率的升降對房地產(chǎn)價格也有一定的影響。下面先從幾個不同的角度分別說明利率升降對房地產(chǎn)價格的影響，然后說明利率升降總體上對房地產(chǎn)價格的影響。從房地產(chǎn)開發(fā)建設成本的角度看，利率上升或下降會增加或降低房地產(chǎn)開發(fā)的融資成本（或者說財務費用、投資利息），從而使房地產(chǎn)開發(fā)建設總成本上升或下降，進而使

33、房地產(chǎn)價格上升或下降。從房地產(chǎn)需求的角度看，由于現(xiàn)行購買房地產(chǎn)、特別是購買商品住宅普遍要借助于貸款，所以利率特別是房地產(chǎn)抵押貸款利率的上升或下降會增加或減輕房地產(chǎn)購買者的貸款償還負擔，從而會減少或增加房地產(chǎn)需求，導致房地產(chǎn)價格下降或上升。從房地產(chǎn)價值是房地產(chǎn)預期未來收益的現(xiàn)值之和的角度看，由于房地產(chǎn)價值與折現(xiàn)率負相關，而折現(xiàn)率與利率正相關，所以利率上升或下降會使房地產(chǎn)價格下降或上升。綜合來看，房地產(chǎn)價格與利率負相關：利率上升，房地產(chǎn)價格會下降；利率下降，房地產(chǎn)價格會上升。8一般而言，房地產(chǎn)價格與利率正相關，利率上升時房地產(chǎn)價格會上升，利率下降時房地產(chǎn)價格下降。（）（2006年試題）答案：四、匯

34、率貨幣有不同的幣種，如人民幣、美元、歐元、英鎊、日元、港幣等。不同的幣種，不僅名稱不同，而且貨幣單位不同，幣值也不相等，它們之間經(jīng)常需要換算或兌換。匯率是指一種貨幣折算成另一種貨幣的比率，或者說，一種貨幣以另一種貨幣表示的價格。在國際房地產(chǎn)投資中，匯率波動會影響房地產(chǎn)的投資收益。例如，一個外國投資者以一定價格購買了一宗房地產(chǎn)，此后出售房地產(chǎn)時，相對于當?shù)厥袌?，房地產(chǎn)可能升值了，但如果該房地產(chǎn)所在國的貨幣發(fā)生了貶值，那么相對于國際交易，其房地產(chǎn)升值可能與貨幣貶值相互抵消，從而導致房地產(chǎn)投資失敗。相反，如果該房地產(chǎn)所在國的貨幣發(fā)生了升值，那么即使相對于當?shù)厥袌龇康禺a(chǎn)沒有升值，但相對于國際交易也會獲

35、得較好的房地產(chǎn)投資收益。因此，當預期某國的貨幣會升值時，就會吸引國外資金購買該國房地產(chǎn)，從而會導致其房地產(chǎn)價格上漲；相反，會導致其房地產(chǎn)價格下降。五、物價房地產(chǎn)價格是物價的一種，但與一般物價的特性不同，在此把兩者區(qū)分開來，對它們之間的關系作一分析。反映一般物價變動的指標主要有居民消費價格指數(shù)和生產(chǎn)資料價格指數(shù)。居民消費價格指數(shù)(Consumer Price Index，CPI)是反映一定時期內(nèi)居民消費價格變動趨勢和變動程度的相對數(shù)。居民消費價格指數(shù)分為食品、衣著、家庭設備及用品、醫(yī)療保健、交通和通訊、娛樂教育和文化用品、居住、服務項目等八個大類。該指數(shù)是綜合了城市居民消費價格指數(shù)和農(nóng)民消費價格

36、指數(shù)計算取得。生產(chǎn)資料價格指數(shù)(Producer Price Index，PPI)也稱為生產(chǎn)者價格指數(shù)、工業(yè)品出廠價格指數(shù)，是反映一定時期內(nèi)生產(chǎn)資料價格變動趨勢和變動程度的相對數(shù)，包括能源、鋼材、有色金屬、化工產(chǎn)品、木材等項目。中國目前統(tǒng)計口徑中，房地產(chǎn)價格變動沒有納入居民消費價格指數(shù)和生產(chǎn)資料價格指數(shù)核算，房地產(chǎn)是被列入固定資產(chǎn)投資。因此，居民消費價格指數(shù)和生產(chǎn)資料價格指數(shù)的變動并不反映房地產(chǎn)價格的變動，只是間接影響。房地產(chǎn)價格與一般物價的互動關系非常復雜。通常情況下，物價的普遍波動表明貨幣購買力的變動，即幣值發(fā)生變動。此時物價變動，房地產(chǎn)價格也隨之變動，如果其他條件不變，那么物價變動的百分

37、比就相當于房地產(chǎn)價格變動的百分比，而且兩者的動向也應一致，則表示房地產(chǎn)價格與一般物價之間的實質(zhì)關系未變。不論一般物價總水平是否變動，其中某些物價的變動也可能會引起房地產(chǎn)價格的變動，特別是諸如建筑材料價格（尤其是建筑鋼材、水泥、木材的價格）、建筑構配件價格、建筑設備價格、建筑人工費等“房地產(chǎn)投入要素”的價格上漲，會增加房地產(chǎn)開發(fā)建設成本，從而可能引起“成本推動型”的房地產(chǎn)價格上漲。就宏觀來看地價上漲與一般物價上漲的因果關系，在日本存在著下列兩種看法：“一種看法是重視地價上漲抵押力量增大信用膨脹物價上漲這種因果關系的；另一種看法則認為存在著貨幣量的增加物價上漲地價上漲這種關系”。從較長時期來看，國

38、內(nèi)外統(tǒng)計資料表明，房地產(chǎn)價格的上漲率要高于一般物價的上漲率。但在房地產(chǎn)價格中，土地價格、新建商品房價格、存量房價格、房屋租賃價格，或者不同用途房地產(chǎn)的價格，其變動幅度不是完全同步的，有時甚至是不同方向的。關于房地產(chǎn)價格中的房價（房地價格）與地價的關系，目前有三種觀點：一是成本決定論，認為地價作為房價的重要組成部分，地價對房價的影響是顯著的，地價上漲導致房價上漲。二是需求帶動論，認為房地產(chǎn)作為最終產(chǎn)品，其價格由市場供求決定，地價水平取決于房價水平。三是相互影響論，認為上述兩種觀點都有一定道理，但都不全面，房價與地價的關系在一定范圍內(nèi)是相互作用、相互影響的關系。實際上，在有較多土地供應者的情況下，

39、房價是主動的，地價是被動的，即地價水平主要取決于房價水平，就如同一般情況下地租水平是由農(nóng)產(chǎn)品價格水平?jīng)Q定的。但在房地產(chǎn)開發(fā)用地由政府獨家壟斷供應的情況下，土地一級市場上的地價水平在很大程度上影響著新建商品房的價格水平，預期政府會減少土地供應將造成的地價上漲或者其壟斷的高地價，是會推動房價上漲或者市場會以房價上漲來作出反應的。9下列關于房地產(chǎn)價格影響因素的表述中，正確的有（）。（2005年試題）A不同的房地產(chǎn)價格影響因素，引起房地產(chǎn)價格變動的方向和程度是不盡相同的B房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間無關C理論上，房地產(chǎn)價格與利率因素呈負相關D房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響均可用數(shù)學

40、公式或數(shù)學模型來量化E匯率因素對房地產(chǎn)價格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升，會導致房地產(chǎn)價格上漲；相反，則導致房地產(chǎn)價格下降答案：ACE第六節(jié)社會因素影響房地產(chǎn)價格的社會因素，主要有政治安定狀況、社會治安狀況、城市化和房地產(chǎn)投機等。一、政治安定狀況政治安定狀況是指有不同政治觀點的黨派、團體的沖突情況，現(xiàn)行政權的穩(wěn)固程度等。一般地說，政治不安定則意味著社會可能動蕩，這會影響人們投資、置業(yè)的信心，從而會造成房地產(chǎn)價格低落。二、社會治安狀況社會治安狀況是指偷竊、搶劫、強奸、綁架、殺人等方面的刑事犯罪情況。房地產(chǎn)所處的地區(qū)如果經(jīng)常發(fā)生此類犯罪案件，則意味著人們的生命財產(chǎn)缺乏保障，因此會造成該地區(qū)房地產(chǎn)價格低

41、落。三、城市化城市化也稱為城鎮(zhèn)化、都市化，是指人類生產(chǎn)和生活方式由鄉(xiāng)村型向城市型轉(zhuǎn)化的歷史過程，表現(xiàn)為鄉(xiāng)村人口向城市人口轉(zhuǎn)化以及城市不斷發(fā)展和完善的過程。城市化的具體內(nèi)涵包括4個方面：依附于農(nóng)村土地的農(nóng)業(yè)勞動力越來越多地向，城鎮(zhèn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；分散的農(nóng)村人口逐步向各種類型的城鎮(zhèn)地域空間集聚；城鎮(zhèn)建設促進城鎮(zhèn)物質(zhì)環(huán)境的改善和城鎮(zhèn)景觀地域的拓展或更新；城市文明與城市生活方式的傳播和擴散。城市化是18世紀產(chǎn)業(yè)革命以后社會經(jīng)濟發(fā)展的世界性現(xiàn)象，世界各國先后開始從以農(nóng)業(yè)為主的鄉(xiāng)村社會，轉(zhuǎn)向以工業(yè)和服務業(yè)為主的現(xiàn)代城市社會。城市化是一個必然過程。衡量城市化水平應當包括數(shù)量和質(zhì)量兩大方面，但至今尚無公認的能全

42、面反映城市化水平的復合指標和測度方法，因此一般采用一國或一地區(qū)行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎剡@個單一指標來測度城市化水平。這一指標又被稱為城市化率。一般地說，城市化意味著人口不斷向城鎮(zhèn)地區(qū)集中，造成對城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的需求不斷增加，從而會帶動城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價格上漲。10在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“城市化”屬于（）。（2005年試題）A社會因素B環(huán)境因素C人口因素D行政因素答案：A四、房地產(chǎn)投機房地產(chǎn)投機是指不是為了使用或出租而是為了再出售（或再購買）而暫時購買（或出售）房地產(chǎn)，利用房地產(chǎn)價格的漲落變化，以期從價差中獲利的行為。房地產(chǎn)投機是建立在對未來房地產(chǎn)價格預期的基礎上的。關于房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)價

43、格的影響，普遍認為它會引起房地產(chǎn)價格上漲。顯然房地產(chǎn)投機有許多危害，但這種認識是不夠全面的。一般地說，房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)價格的影響可能出現(xiàn)3種情況，引起房地產(chǎn)價格上漲；引起房地產(chǎn)價格下跌；起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用。至于房地產(chǎn)投機具體會導致怎樣的結果，要看當時的多種條件，包括投機者的素質(zhì)和心理等。當房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)上升時，那些預計房地產(chǎn)價格還會進一步上漲的投機者紛紛搶購，哄抬價格，造成一種虛假需求，無疑會促使房地產(chǎn)價格進一步上漲。而當情況相反時，那些預計房地產(chǎn)價格還會進一步下跌的投機者紛紛拋售房地產(chǎn)，則會促使房地產(chǎn)價格進一步下跌。另外，當投機者判斷失誤，或者被過度的熱烈（樂觀）或恐慌（悲觀）的氣氛

44、或心理所驅(qū)使時，也可能造成房地產(chǎn)價格的劇烈波動。但在某些情況下，房地產(chǎn)投機行為也有可能起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用：當房地產(chǎn)價格低落到一定程度時，懷有日后房地產(chǎn)價格會上漲心理的投機者購置房地產(chǎn)，以待日后房地產(chǎn)價格上漲時拋出，這樣就會出現(xiàn)：當房地產(chǎn)需求較小的時候，投機者購置房地產(chǎn)，造成房地產(chǎn)需求增加；而在房地產(chǎn)價格上漲到一定程度時，投機者拋售房地產(chǎn)，增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價格。第七節(jié)國際因素現(xiàn)代社會，交通、通信便捷，國際交往頻繁，對外越來越開放，特別是經(jīng)濟上越來越相互依賴、日益融合，國際游資在不同國家和地區(qū)之間尋找獲利機會，從而某個國家和地區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化等，通常會影響到其他國家和地區(qū)。

45、國際經(jīng)濟、軍事、政治等環(huán)境如何，對房地產(chǎn)價格也會有一定的影響。影響房地產(chǎn)價格的國際因素主要有世界經(jīng)濟狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況和軍事沖突狀況等。一、世界經(jīng)濟狀況世界經(jīng)濟狀況，特別是周邊國家和地區(qū)的經(jīng)濟狀況，對房地產(chǎn)價格有很大的影響。如果世界經(jīng)濟發(fā)展良好，一般有利于房地產(chǎn)價格上漲。二、國際競爭狀況房地產(chǎn)是不可移動的，不像小轎車、小麥等類可以移動的商品那樣能夠在國與國之間進行進出口貿(mào)易，開展競爭，從而價格相互影響。因此，這里所說的國際競爭，主要是指國與國之間為吸引外來投資而展開的競爭。當這種競爭激烈時，為吸引投資者通常會采取低地價政策，從而會使房地產(chǎn)價格低落；但如果在其他方面采取優(yōu)惠政策，吸

46、引了大量外來投資者進入，則對房地產(chǎn)的需求會增加，從而會導致房地產(chǎn)價格上漲。三、政治對立狀況如果國與國之間發(fā)生政治對立，則不免會出現(xiàn)經(jīng)濟封鎖、凍結貸款、終止往來等，這些情況一般會導致房地產(chǎn)價格下跌。四、軍事沖突狀況一旦發(fā)生戰(zhàn)爭，則戰(zhàn)爭地區(qū)的房地產(chǎn)價格會陡然下落，而那些受到戰(zhàn)爭威脅或者影響的地區(qū)，房地產(chǎn)價格也會有所下降。因為房地產(chǎn)不可移動，一旦發(fā)生戰(zhàn)爭，避難時無法隨身攜帶；如果遇到空襲或其他戰(zhàn)爭上的破壞，則繁華城市有可能瞬間化為廢墟，所以在遭受戰(zhàn)爭威脅時，大家爭相出售房地產(chǎn)，供大于求，房地產(chǎn)價格勢必大幅度下跌。第八節(jié)心理因素心理因素對房地產(chǎn)價格的影響有時是不可忽視的。影響房地產(chǎn)價格的心理因素主要有以下方面：購買或出售時的心態(tài)；個人的欣賞趣味（偏好）；時尚風氣、跟風或從眾心理；接近名家住宅的心理；講究風水或吉祥號碼。下面列舉幾種情況：（1）房地產(chǎn)需求者到處尋找合意的房地產(chǎn)，當看中了某宗房地產(chǎn)時，如果該房地產(chǎn)的擁有者惜售，則房地產(chǎn)需求者只有出高價才可能改變其惜售態(tài)度，因此，如果達成交易，則成交價格通常會高于正常市場價格。（2）有時房地產(chǎn)購買者