營改增后與房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)的稅收

1、營改增后與房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)的稅收全國范圍內(nèi)營業(yè)稅改征增值稅已經(jīng)全面推開，營改增”后對房地產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)生重大影響的同時(shí)，也對房地產(chǎn)估價(jià)中相關(guān)內(nèi)容及估價(jià)參數(shù)產(chǎn)生 較大影響。評估師信息網(wǎng)經(jīng)對近期出臺(tái)營改增相關(guān)稅收政策進(jìn)行梳 理，分析匯總出以下與估價(jià)活動(dòng)相關(guān)內(nèi)容。一、收益法營改增后涉及到房地產(chǎn)估價(jià)中收益法 相關(guān)稅費(fèi)”項(xiàng)目中增值稅計(jì)算， 以及以增值稅應(yīng)繳納金額為計(jì)算基礎(chǔ)的城建稅、 教育費(fèi)附加（地方教 育費(fèi)附加）等項(xiàng)目，在測算時(shí)應(yīng)注意不同出租人（納稅主體），其適 用的征收率和計(jì)算方法也會(huì)有所差別。納稅主體類型/納稅對象征收率/稅率計(jì)算稅款公式小規(guī)模納稅人、其他個(gè)人單位和個(gè)體工商戶5%應(yīng)納增值稅=含稅銷售額/（1

2、+5%）*5%其中：個(gè)體工商戶、其他個(gè)人出租住房5%減按1.5%應(yīng)納增值稅=含稅銷售額/（1+5%）*1.5%一般納稅人2016年4月30日前取得（簡易計(jì)稅）5%應(yīng)納增值稅=含稅銷售額/（1+5%）*5%2016年4月31日前取得（一般計(jì)稅）3%預(yù)征率11%稅 率1. 預(yù)繳增值稅=含稅銷售額/（1+11%）*3%2. 銷項(xiàng)稅額=含稅銷售額/（ 1+11%）*11%2.應(yīng)納增值稅=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額2016年5月1日后取得（一般計(jì)稅）此外，在采用租金模式的收益法測算時(shí)，要注意一個(gè)免稅政策。國家 稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事 項(xiàng)的公告（2016年第23號）第六條第（三

3、）項(xiàng)：其他個(gè)人采取 預(yù)收款形式出租不動(dòng)產(chǎn)，取得的預(yù)收租金收入，可在預(yù)收款對應(yīng)的租 賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^3萬元的，可享受小微 企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。例：某人出租其不動(dòng)產(chǎn)，如取得月租金在31,500元。計(jì)算其應(yīng)繳納 的增值稅。月銷售額=31,500-（1+5% ） =30,000 元。其月取得租金收入未超過3萬元，按照23號文相關(guān)規(guī)定免征增值稅， 即增值稅為零。二、成本法、假設(shè)開發(fā)法（不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）營改增后涉及到房地產(chǎn)估價(jià)中成本法和假設(shè)開發(fā)法中銷售稅費(fèi)”項(xiàng)目中增值稅計(jì)算，以及以增值稅應(yīng)繳納金額為計(jì)算基礎(chǔ)的城建稅、教育費(fèi)附加（地方教育費(fèi)附加）等項(xiàng)目。房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（G

4、BT/T 50291-2015），房地產(chǎn)估價(jià)成本法運(yùn)用，測算房地產(chǎn)重置成本或重建成本應(yīng)為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新開發(fā)建設(shè) 全新狀況的房地產(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤。建筑物重置成本或重建成 本應(yīng)為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新建造全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。除追溯性評估外，均是基于2016年5月1日后的重新開發(fā)或重新建造 成本，估價(jià)時(shí)，首要在于區(qū)分開發(fā)或建設(shè)主體為 小規(guī)模（個(gè)人）或一 般納稅人。在計(jì)算銷售稅費(fèi)時(shí)會(huì)涉及到以下（深紅色）主要計(jì)算公式, 區(qū)別分析確定。如產(chǎn)權(quán)人（納稅主體）為一般納稅人，由于現(xiàn)階段難以準(zhǔn)確計(jì)算出增 值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，也就是可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅基本無法準(zhǔn)確測算或者客觀反 映，可操作性差，因此，我們建議（非房地產(chǎn)

5、開發(fā)企業(yè)）參照小規(guī)模 納稅人以自建方式取得的方式測算或一般納稅人中的簡易計(jì)稅方式。 即實(shí)際估價(jià)中，暫時(shí)統(tǒng)一按以下計(jì)算口徑：1. 應(yīng)納稅額二全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/（ 1+5% ）*5%2. 實(shí)際估價(jià)中，增值稅二含稅房地產(chǎn)價(jià)值V/（1+5%）*5%增值稅（含附加）二含稅房地產(chǎn)價(jià)值V*5.3333%納稅主體類型/納稅對象征收率/稅率計(jì)算稅款公式小規(guī)模納稅人自建取得5%應(yīng)納稅額= 全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/ （1+5% *5%非自建取得5%應(yīng)納稅額全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或取得不動(dòng) 產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）/ （ 1+5% *5%其他個(gè)人自建取得5%應(yīng)納增值稅=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/ （ 1+5% *5%（自建自

6、用，購買2年以上住房除北上廣深外免征 ）購買商業(yè)5%購買住房（2年以內(nèi)）5%一般納稅人2016年4月30日前自建取得（簡易計(jì)稅）5%應(yīng)納增值稅=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/ （ 1+5% *5%2016年4月30日前非自建取得（簡易計(jì)稅）5%應(yīng)納增值稅全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或取得不 動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）/ （1+5%） *5%2|后取得H項(xiàng)全二、假設(shè)開發(fā)法（房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目） 營改增后涉及到房地產(chǎn)估價(jià)中假設(shè)開發(fā)法 銷售稅費(fèi)”項(xiàng)目中增值稅 計(jì)算，以及以增值稅應(yīng)繳納金額為計(jì)算基礎(chǔ)的城建稅、教育費(fèi)附加（地 方教育費(fèi)附加）等項(xiàng)目。適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如房地產(chǎn)開發(fā)在 建項(xiàng)目（存貨

7、）、土地使用權(quán)采用假設(shè)開發(fā)法（剩余法）測算。納稅主體類型/納稅對象征收率/稅率計(jì)算稅款公式小規(guī)模納稅人新老房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（簡易計(jì)稅方式）3%預(yù)征率，5%征攵率1. 預(yù)繳稅款=含稅銷售額/（1+5%）*3%2. 應(yīng)納增值稅=全部價(jià)款及價(jià)外費(fèi)用/（1+5%）*5%一般納稅人新老房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（一般計(jì)稅方式）3%預(yù)征率，11癖率1. 預(yù)繳稅款=含稅銷售額/（1+11%）*3%2. 銷項(xiàng)稅額=（全部價(jià)款及價(jià)外費(fèi)用-土地價(jià)款）/（1+11%）*11%3. 應(yīng)納增值稅=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額老房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（簡 易計(jì)稅方式）3%預(yù)征率，5%征攵率1. 預(yù)繳稅款=含稅銷售額/（1+5%）*3%2. 應(yīng)納增值稅=

8、全部價(jià)款及價(jià)外費(fèi)用/（1+5%）*5%注：1.一經(jīng)選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅2.房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；建筑工程施工許可證未注明合同開工日期或者未取得建筑工程施工許可證 但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。實(shí)際估價(jià)中，老項(xiàng)目一般為在建工程（存貨）估價(jià)， 純土地使用權(quán)采 用假設(shè)開發(fā)法測算時(shí)一般可認(rèn)定為新房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目納稅主體為一般納稅人的銷售稅費(fèi)測算甚為麻煩，估價(jià)面臨難道仍在于可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額測算，有估價(jià)師認(rèn)為可參考簡易計(jì) 稅方式估算，如為非

9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)后以自持為目的的項(xiàng)目可能 仍較為合理，但作為以銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 我們認(rèn)為參 照簡易計(jì)稅方式測算估價(jià)結(jié)果可能會(huì)出現(xiàn)重大誤差，尤其是涉及到企 業(yè)價(jià)值評估中存貨估算。在現(xiàn)階段類似估價(jià)項(xiàng)目，基于可操作性考慮， 我們更加傾向于采用預(yù)征模式測算銷售稅費(fèi)中的增值稅（包括土地增 值稅），當(dāng)然最為合理的仍應(yīng)采用清算模式測算確定。關(guān)于預(yù)征模式 和清算模式的探討，有興趣可查閱評估師資訊公眾號的推送過的一篇 文章假設(shè)開發(fā)法評估商業(yè)住宅用地營改增”后稅負(fù)測算探討”。四、其他相關(guān)內(nèi)容營改增后，房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中不僅涉及到以上三大評估方法估算過程 中的相關(guān)項(xiàng)目，還涉及到其他需要測算增值稅情形，

10、 如抵押估價(jià)中對 評估凈值”測算，司法拍賣 拍賣保留價(jià)”測算，即估價(jià)中賣方實(shí)際稅費(fèi)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移的測算。等等。（一）差額征稅或免稅情況為適用營改增試點(diǎn)的需要，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局對部分行業(yè)或某些 業(yè)務(wù)，規(guī)定了可以實(shí)行差額征稅政策。與房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)的具體（包 括但可能不限于）有：1. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外）， 以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用， 扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。2. 一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含自 建），適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。

11、上述納稅人應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的 預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅， 向機(jī)構(gòu)所在地的 主管國稅機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。3. 一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng) 產(chǎn)，可以選擇適應(yīng)簡易計(jì)稅方法，以全部收入減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購置原 價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所 在地的主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地的主管國稅機(jī)關(guān)進(jìn)行納 稅申報(bào)。4. 一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng) 產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì) 算應(yīng)納稅額。納稅

12、人應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外 費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn) 購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額， 按照5%的預(yù)征率向不 動(dòng)產(chǎn)所在地的主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地的主管國稅機(jī)關(guān) 進(jìn)行納稅申報(bào)。5. 小規(guī)模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)體工商戶 銷售購買的住房和其他個(gè)人銷售不動(dòng)產(chǎn)），應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià) 外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額 為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款， 向機(jī)構(gòu)所在地主管國 稅機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。6. 其他個(gè)人銷售其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)（不含其購買的住房）， 應(yīng)以取得的全

13、部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得 不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照 5%的征收率向不動(dòng)產(chǎn)所 在地的主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納增值稅。7. 北京市、上海市、廣州市和深圳市，個(gè)體工商戶和個(gè)人銷售購買的 住房，將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳 納增值稅；將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照 5%的征收率繳納增值 稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征 增值稅。8. 納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適 用簡易計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用 權(quán)的原價(jià)后

14、的余額為銷售額，按照 5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。9. 其他個(gè)人采取預(yù)收款形式出租不動(dòng)產(chǎn)， 取得的預(yù)收租金收入，可在 預(yù)收款對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^3萬元 的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。此項(xiàng)在采用收益法估算出租人（納稅主體）為個(gè)人時(shí)，應(yīng)予以留意。 評估師資訊公眾號曾就此條款推送過測算實(shí)例， 有興趣的可查閱。免 征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，成交價(jià)格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取 得的收入不扣減增值稅額。（二）其他相關(guān)1. 關(guān)于以不動(dòng)產(chǎn)對外投資是否繳納增值稅問題營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法第十條規(guī)定：銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)

15、 產(chǎn)?！睜I業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法第一條規(guī)定：有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。”以不動(dòng)產(chǎn)投資，是以不動(dòng)產(chǎn)為對價(jià)換取了被投資企業(yè)的股權(quán)，取得了 其他經(jīng)濟(jì)利益”，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。2. 關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的不動(dòng)產(chǎn)是否繳納增值稅問題在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，被轉(zhuǎn)讓企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)并未發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，不繳納增 值稅。3. 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)允許扣除的土地價(jià)款范圍問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第五條規(guī)定： 支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。第六條規(guī)定：在計(jì)算銷售額時(shí)從全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用

16、中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)?！?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)支付的費(fèi)用包括土地出讓金、 拆遷 補(bǔ)償費(fèi)、征收補(bǔ)償款、開發(fā)規(guī)費(fèi)、契稅、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等。目前符合扣除范圍的土地價(jià)款只有土地出讓金，扣除憑證為省級以上（含省級）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。4. 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)用于出租適用簡易計(jì)稅方 法問題房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指建筑工程施工許可證注明的開工日期在 2016 年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。新、老項(xiàng)目的界定標(biāo)準(zhǔn)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不同的經(jīng)營行為是相同的，按照租、售相同，稅收公平原 則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未出售的房屋進(jìn)行出租， 仍按上述標(biāo)準(zhǔn)判定 是否屬于新老項(xiàng)目。5. 關(guān)于2016年4月30日前開工建設(shè)的在建工程，完工后用于出租 是否可以選擇簡易計(jì)稅方法問題可以選擇簡易計(jì)稅方法。納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)