房地產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀存在問題及解決方案

1、房地產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀存在問題及解決方案摘要：本文分析了我國房地產(chǎn)中介機構(gòu)的作用、發(fā)展現(xiàn)狀及存在問題，提出了房地產(chǎn)中介機構(gòu)的解決方案。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)中介，問題，方案中介業(yè)務(wù)是市場經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物，是商品生產(chǎn)、流通和消費中不可缺少的媒介及橋梁。所謂房地產(chǎn)中介，是指在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與消費的供求市場中,為交易物體提供評估、交易、代理、經(jīng)紀、咨詢等服務(wù)及善后管理服的職能機構(gòu)。房地產(chǎn)中介服務(wù)涉及總地產(chǎn)投資開發(fā)、建設(shè)、交易、消費等各個環(huán)節(jié)。良好的房地產(chǎn)中介機構(gòu)能為房地產(chǎn)經(jīng)紀活動提供相應(yīng)法律、專業(yè)技術(shù)、信息等優(yōu)質(zhì)服務(wù)，不僅有利于房地產(chǎn)交易市場的發(fā)展,也為行業(yè)自身創(chuàng)造了可觀的收益。一、房地產(chǎn)中介機構(gòu)的作用房地產(chǎn)二級

2、市場是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場,表現(xiàn)為開發(fā)后的房地產(chǎn)出售給用地單位和個人；三級市場是指房地產(chǎn)交易市場，表現(xiàn)為房地產(chǎn)投入使用后在使用者之間的交易。在目前房地產(chǎn)市場供應(yīng)量相對飽和的時期，房地產(chǎn)中介的作用不僅在二級市場中舉足輕重，更為盤活三級市場注入了新鮮的動力。（一）提高專業(yè)化程度。房地產(chǎn)中介機構(gòu)的產(chǎn)生是市場細分的必然結(jié)果,也是我國實行市場化發(fā)展的進一步要求。房地產(chǎn)中介機構(gòu)從原來房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、建設(shè)、銷售的一體化結(jié)構(gòu)中分離出來，有助于提高房地產(chǎn)交易的專業(yè)化水平。由于在房地產(chǎn)交易過程中，買賣雙方需要為交易付出信息搜尋成本、談判簽約成本和合約履行監(jiān)督成本，交易過程長、環(huán)節(jié)多，其交易成本自然就高。而房地產(chǎn)中

3、介機構(gòu)能夠憑借對市場的了解，建立客戶網(wǎng)絡(luò)和提供專業(yè)服務(wù)，為買賣雙方節(jié)約時間及精力，降低交易成本，提高效率。（二）優(yōu)化供需匹配。一方面，房地產(chǎn)中介機構(gòu)能為交易雙方提供專業(yè)化的信息與服務(wù)，另一方面可以節(jié)約雙方的交易成本。所以供給方和需求方都愿意向中介機構(gòu)繳納一定的酬勞、以獲得信息、爭取時間，確保和交易安全，減少房地產(chǎn)交易過程中的信息不對稱和道德風險問題。（三）激活房地產(chǎn)三級市場。過去的房地產(chǎn)中介服務(wù)主要集中在一、二級房地產(chǎn)市場，交易解決的基本是從“無房”到“有房”的問題。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展、居民生活水平的提高、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)發(fā)生了明顯的變化，市場化程度越來越高，市場中最活躍的交易開始從“有房”向“

4、有好房”的轉(zhuǎn)化。房地產(chǎn)中介機構(gòu)專業(yè)化的服務(wù)可以保證這一過程的順利推進，從而為房地產(chǎn)三級市場的發(fā)展注入源源不斷的動力。二、我國房地產(chǎn)中介機構(gòu)的發(fā)展現(xiàn)狀及存在問題與國外相比，我國房地產(chǎn)中介機構(gòu)由于起步較晚，在執(zhí)業(yè)標準、執(zhí)業(yè)規(guī)則、專業(yè)人員素質(zhì)、執(zhí)業(yè)技術(shù)手段、執(zhí)業(yè)運作經(jīng)驗和管理經(jīng)驗方面都有待全面提高。雖然近10年來，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭，但由于我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)中介總體上比較稚嫩，競爭力弱，與WTCM則的要求和發(fā)達國家成熟的房地產(chǎn)中介服務(wù)體系相比，還存在著不少的差距?？v觀我國房地產(chǎn)中介行業(yè)，可以發(fā)現(xiàn)以下幾個整體性的缺陷。（一）法律法規(guī)缺口。目前我國房地產(chǎn)中介行業(yè)出現(xiàn)的規(guī)范性和有序性問

5、題，根本原因還在于立法滯后，立法層次低，法律效力差,缺乏系統(tǒng)性和配套性。（二）專業(yè)化水平較低。我國房地產(chǎn)中介機構(gòu)員工整體素質(zhì)不高，專業(yè)技能較差，缺乏職業(yè)道德精神，以至市場行為不規(guī)范，行業(yè)本身的風險防范意識薄弱。同時,市場上存在大量沒有資質(zhì)的中介機構(gòu)。產(chǎn)生這種現(xiàn)象的主要原因，在于我國房地產(chǎn)中介機構(gòu)對自身的認識不夠,將中介服務(wù)誤解為僅限于房地產(chǎn)租賃及買賣代理范疇，致使從業(yè)人員基本上是從其他行業(yè)轉(zhuǎn)入的，不具備基礎(chǔ)性的專業(yè)知識,執(zhí)業(yè)能力弱。行業(yè)整體經(jīng)營理念落后,服務(wù)質(zhì)量不高。“夸張營銷”、“暗箱”操作泛濫，虛假廣告、過度包裝等欺騙消費者的行為屢屢發(fā)生。（三）資金鏈存在極大漏洞。國家建設(shè)部早在2006年

6、就出臺了關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知，但是相應(yīng)的細則還是不夠明確，在實踐過程中出現(xiàn)了許多漏洞。資金監(jiān)管方面，房地產(chǎn)管理部門對交易結(jié)算資金專用存款賬戶管理和銀行的資金管理是各有所長的,而通知卻一句帶過。銀行的監(jiān)管者角色不明朗，讓很多中介機構(gòu)鉆了空子，擅自挪用交易資金的現(xiàn)象屢見不鮮。（四）缺乏風險防范措施。大多數(shù)房地產(chǎn)中介機構(gòu)以房地產(chǎn)買賣和租賃作為業(yè)務(wù)的重心，因此成交量成為其經(jīng)營和生存的關(guān)鍵。當宏觀調(diào)控從緊,房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)低熱狀態(tài)，成交量急挫的情況發(fā)生后，房地產(chǎn)中介機構(gòu)的經(jīng)營就難以維持了。業(yè)務(wù)單一化，風險控制欠缺是威脅我國眾多房地產(chǎn)中介機構(gòu)生存的重要因素。以深圳為例

7、，2007年7月，深圳樓市在宏觀政策調(diào)控下急速掉頭，截至2007年10月，一、二手房成交量已經(jīng)連續(xù)4個月下滑。深圳世聯(lián)行市場研究組發(fā)布的研究報告顯示，在交易市場觀望氣氛濃厚和一手房才t盤量逐步減少的雙重作用下，10月深圳一手房市場日均成交住宅不足60套，較9月下降51.2%。同時，深圳的樓價也呈現(xiàn)明顯的松動跡象，二手房買家討價還價的幅度愈來愈大，連續(xù)多月飆升的高房價開始有價無市。深圳樓市開始出現(xiàn)由過去的賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場的趨勢。在此情形下，房地產(chǎn)中介機構(gòu)顯得束手無策，“中天置業(yè)”事件的爆發(fā)就是最好的例證。（五）外患重重。管理規(guī)范的境外中介機構(gòu)卻沒有停止在中國的擴張腳步。國外房地產(chǎn)中介集團十分

8、看好中國市場這塊“大蛋糕”，紛紛搶灘登陸我國市場、我國房地產(chǎn)中介機構(gòu)面臨內(nèi)憂外患。（六）信用危機。由于中介機構(gòu)存在的弊病是行業(yè)性的，因此，只要有一家出現(xiàn)問題，必然會使其他中介機構(gòu)受到牽連。在整體性的業(yè)務(wù)量下滑的情況下，中介機構(gòu)的弊病越來越凸現(xiàn)，使消費者逐漸喪失了對此行業(yè)的信任。（七）信息渠道不暢，技術(shù)水平偏低。我國市場信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)還不健全,市場信息量少、渠道不暢，在很大程度上影響了國內(nèi)房地產(chǎn)中介機構(gòu)服務(wù)質(zhì)量的提高。行業(yè)內(nèi)技術(shù)手段普遍落后，方法陳舊，高素質(zhì)的專業(yè)人才缺乏、大量無專業(yè)知識和工作經(jīng)驗的人在做中介代理。評估行業(yè)中的估價師隊伍雖日益擴大，但部分估價師學歷高、實際執(zhí)業(yè)能力低，只有理論知識，

9、缺少實踐經(jīng)驗。大量注冊估價師雖有資格，并不執(zhí)業(yè)。據(jù)2006年對92家評估機構(gòu)抽查的112份評估報告顯示.其中達到優(yōu)秀標準的只有13%,達到及格標準的占80%,不合格的占7%。估價報告的出錯率在60%以上，反映了估價人員執(zhí)業(yè)能力比較弱，處于較低的層次。三、解決方案（一）落實政府職能1 .進一步落實關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知中的各項具體要求：全面推行房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案公示制度；嚴格實施地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度;規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行為；加強房地產(chǎn)經(jīng)紀合同管喧建立存量房交易結(jié)算資金管理制度;規(guī)范交易結(jié)算資金專用存款賬戶開設(shè)和資金劃轉(zhuǎn)；加強交易結(jié)算資金專用存款賬戶管理。2

10、.加強立法。保持房地產(chǎn)中介行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，最重要的就是規(guī)范市場。政府要加強房地產(chǎn)中介行業(yè)立法，建立、健全和完善與國際慣例接軌的、適應(yīng)市場經(jīng)濟的、符合我國國情的房地產(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)體系，為國內(nèi)外房地產(chǎn)中介企業(yè)提供一個公開、公平、公正的外部競爭環(huán)境。（二）中介機構(gòu)自身的改進1 .職業(yè)化和專業(yè)化。加強對從業(yè)人員的培訓(xùn)，嚴格規(guī)范從業(yè)人員的資質(zhì)審批，提高從業(yè)人員的職業(yè)道德和專業(yè)技術(shù)水平，提高經(jīng)營效率和服務(wù)質(zhì)量，調(diào)動其積極性，轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念。要在企業(yè)內(nèi)部實行定期考核，實行適當?shù)莫剳椭贫?創(chuàng)造良性競爭環(huán)境，將自我發(fā)展和服務(wù)他人良好地結(jié)合，形成優(yōu)質(zhì)企業(yè)文化氛圍。2 .規(guī)?；推放苹?。我國房地產(chǎn)中介機構(gòu)可以考慮進行

11、重組調(diào)整，形成規(guī)模效應(yīng)，樹立品牌形象，實行連鎖經(jīng)營，并不斷拓寬業(yè)務(wù)領(lǐng)域，從房地產(chǎn)一級二級市場選擇多種業(yè)務(wù)，形成各種業(yè)務(wù)組合。這樣不僅有利于統(tǒng)一安排人力、物力、財力，發(fā)揮規(guī)模效益和品牌效應(yīng),形成競爭力，更有助于房地產(chǎn)中介機構(gòu)回避風險和分散風險。3 .信息化和技術(shù)化。要引進國外先進的設(shè)備和技術(shù)，以多媒體、信息系統(tǒng)為平臺，提高自身的技術(shù)水平，促進房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的信息化和技術(shù)化的形成。4 .國際化和規(guī)范化。房地產(chǎn)中介服務(wù)的業(yè)務(wù)品種創(chuàng)新不一定要“創(chuàng)”出一個新的東西出來，也可以在原業(yè)務(wù)品種的基礎(chǔ)上開創(chuàng)服務(wù)新領(lǐng)域，從而擴大商機，形成新業(yè)務(wù)。這就強調(diào)全程策劃和營銷多專業(yè)的組合與支持，變單一的中介為復(fù)合的、系統(tǒng)的、專業(yè)的中介。而公開、公平交易的“陽光操作”作為一種經(jīng)營理念和操作模式，也是一種誠信服務(wù)的理念創(chuàng)新。（三）加大監(jiān)管力度1 .充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的管理作用。房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會代表政府在企業(yè)之間起著協(xié)調(diào)、管理的作用。當前，要著力在發(fā)揮行業(yè)組織的作用上下功夫，自覺履行代表、服務(wù)、協(xié)調(diào)、自律的職能，制定行業(yè)自律公約，開展行業(yè)內(nèi)部資信評估等、促進全行業(yè)整體素質(zhì)的提高。2 .加大銀行的監(jiān)管力度。一是定期跟蹤及評級，規(guī)范對房地產(chǎn)中介機構(gòu)的管理。包括中介機構(gòu)甄選、資格年審等，在合作過程中，要對中介機