2012年8月河北寶坻市場分析及項目策略分析報告

1、XxXx項目營銷策略思考項目營銷策略思考12012年8月寶坻區(qū)區(qū)域發(fā)展分析寶坻區(qū)區(qū)域發(fā)展分析l位于北京、天津兩大直轄市的經(jīng)濟走廊之上，是京、津、唐三地的腹心地帶l位于京津唐等城市構(gòu)成的“大北京”規(guī)劃的中心腹地l交通通訊便利，西北距北京市85公里，南距天津市73公里，東距唐山市105公里南開大學(xué)經(jīng)濟學(xué)博士、天津市房地產(chǎn)學(xué)會副秘書長劉玉錄分析“將來京津兩個城市之間的融合將不可避免，居于這兩個城市中間地段的區(qū)域則不可避免地成為核心?！睂氎鎱^(qū)處于京津唐中心樞紐地帶寶坻區(qū)處于京津唐中心樞紐地帶寶坻大環(huán)境寶坻大環(huán)境區(qū)域背景區(qū)域背景l(fā)地處大京津地區(qū)發(fā)展中心，地理位置優(yōu)越l大京津經(jīng)濟圈的政策支持，帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展

2、，加大人才流動，寶坻區(qū)正地處一個流動中心位置l大京津地區(qū)生活、工作方式變化，促使生活半徑擴大，寶坻區(qū)地處半徑覆蓋內(nèi)l 寶坻區(qū)地處西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶核心位置寶坻是西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶核心節(jié)點寶坻是西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶核心節(jié)點本案本案西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶區(qū)域背景區(qū)域背景l(fā)京唐高鐵：京津新城通往北京、唐山l津薊輕軌：京津新城設(shè)站l塘承高速、廊唐高速、津薊-津汕聯(lián)絡(luò)線即將建設(shè)l寶白公路:南延直通天津機場1交通路網(wǎng)交通路網(wǎng)1 個中心京、津、唐三大城市中心2 個機場首都機場、天津濱海機場3 個港口天津港、京唐港、秦皇島港 4 條高速京沈、津薊、薊濱、廊唐高速 5 小時交通圈覆蓋47個大中型城市 海、陸、空交通網(wǎng)絡(luò)

3、完善海、陸、空交通網(wǎng)絡(luò)完善區(qū)域背景區(qū)域背景l(fā)京唐高鐵設(shè)有北京站、通州站、香河站、寶坻站、鴉鴻橋站、機場站及唐山站等7個車站；l總投資335.9億元；l設(shè)計時速350公里；l運行時間約38分鐘 京唐高鐵于2009年9月開工建設(shè)，2012年投入使用，區(qū)域城市化建設(shè)進程將全面提速； 寶坻北京唐山20分鐘京唐高鐵20分鐘京唐高鐵京唐高鐵，使寶坻區(qū)京唐高鐵，使寶坻區(qū)20分鐘來往京、唐分鐘來往京、唐區(qū)域背景區(qū)域背景軌道交通軌道交通寶坻區(qū)規(guī)劃一河雙城相向拓展，兩翼聯(lián)動、六大寶坻區(qū)規(guī)劃一河雙城相向拓展，兩翼聯(lián)動、六大組團、城鄉(xiāng)一體的生態(tài)宜居新城組團、城鄉(xiāng)一體的生態(tài)宜居新城6大組團：天寶組團大組團：天寶組團九園

4、組團九園組團海濱組團海濱組團潮南組團潮南組團新鐘組新鐘組團團黃莊組團黃莊組團 6大經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)區(qū)，全面均衡發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟2個新城：寶坻新城、京津新城個新城：寶坻新城、京津新城雙城帶動發(fā)展，打造生態(tài)宜居新城本案本案潮白河潮白河區(qū)域背景區(qū)域背景唐山市唐山市區(qū)域名稱靜海縣薊縣武清區(qū)寶坻區(qū)行政劃分縣級縣級區(qū)級區(qū)級地理位置臨近河北省、津南區(qū)、大港區(qū)臨近河北省、北京、寶坻區(qū)臨近北京、河北省、寶坻區(qū)、西青區(qū)、北辰區(qū)臨近河北省、薊縣、武清區(qū)、北辰區(qū)區(qū)域人口52.3萬人96萬人79.3萬人90萬人地區(qū)生產(chǎn)總值236億元209.3億元1000億元238億元產(chǎn)業(yè)發(fā)展靜海產(chǎn)業(yè)園已形成規(guī)模旅游業(yè)為主武清開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展寶地

5、產(chǎn)業(yè)園初具規(guī)模 旅游業(yè)區(qū)域結(jié)論區(qū)域均好性較強主要依托濱海新區(qū)發(fā)展區(qū)域以休閑旅游業(yè)為主自身產(chǎn)業(yè)單一薄弱地理位置優(yōu)越 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)達地理位置優(yōu)越產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)完整，尚待發(fā)展評級區(qū)域背景區(qū)域背景寶坻在郊縣中綜合實力排名第二寶坻在郊縣中綜合實力排名第二伴隨著天津市的發(fā)展，寶坻區(qū)發(fā)展?jié)摿薮蟀殡S著天津市的發(fā)展，寶坻區(qū)發(fā)展?jié)摿薮髤^(qū)域城市化，建設(shè)進程全面提速區(qū)域城市化，建設(shè)進程全面提速寶坻區(qū)寶坻區(qū)區(qū)域背景小結(jié)區(qū)域背景小結(jié) 寶坻區(qū)位于西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶核心節(jié)點寶坻區(qū)位于西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶核心節(jié)點 鏈接北京、河北、天津市區(qū)等主要城市，有機會承載津、京、河北的人口。鏈接北京、河北、天津市區(qū)等主要城市，有機會承載津、京、河北的人

6、口。 承載著西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶的主要功能，是西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶上的重要環(huán)節(jié)承載著西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶的主要功能，是西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶上的重要環(huán)節(jié)雙城規(guī)劃，南北呼應(yīng)，帶動寶坻區(qū)發(fā)展雙城規(guī)劃，南北呼應(yīng)，帶動寶坻區(qū)發(fā)展 l位于寶坻區(qū)北部l東至津薊鐵路，南至潮白新河，西至規(guī)劃寶黃路，北至通唐公路l規(guī)劃總面積約34平方公里l位于寶坻區(qū)南部l東至潮白新河，南至引青入潮，西至津薊高速公路，北至規(guī)劃次干路一l規(guī)劃總面積約53平方公里政治、經(jīng)濟、文化新城溫泉旅游度假基地、國際化會議會展中心、生態(tài)宜居新城寶坻新城寶坻新城京津新城京津新城區(qū)域背景區(qū)域背景寶坻雙城寶坻雙城京津新城京津新城京津唐衛(wèi)星城濱海新區(qū)配套服務(wù)區(qū)生態(tài)型、知識型、服

7、務(wù)型精品新城l新城內(nèi)項目總投資規(guī)模500億元人民幣以上 l以生態(tài)、商貿(mào)、休閑、會議會展、教育研發(fā)為特色l服務(wù)京津冀、面向環(huán)渤海區(qū)域開發(fā)已具規(guī)模，處于完善階段區(qū)域開發(fā)已具規(guī)模，處于完善階段區(qū)域背景區(qū)域背景寶坻雙城寶坻雙城寶坻新城寶坻新城寶坻新城寶坻新城政治、經(jīng)濟、文化新城政治、經(jīng)濟、文化新城以新行政區(qū)為核心，含鈺華、海濱鈺華、海濱和寶平寶平三個街道輻射口東鎮(zhèn)口東鎮(zhèn)年份2010年2020年2050年人口規(guī)模20萬25-30萬40-45萬建設(shè)規(guī)模25平方公里36平方公里55平方公里津薊鐵路潮白河新倉路通唐公路本案本案寶坻區(qū)老城區(qū)包含在內(nèi)周邊產(chǎn)業(yè)分布多商業(yè)、文化資源廣泛政治、經(jīng)濟、文化新城區(qū)域背景區(qū)域

8、背景寶坻新城寶坻新城政治、經(jīng)濟、文化新城政治、經(jīng)濟、文化新城寶坻區(qū)新的城市中心寶坻區(qū)新的城市中心l起步較早，區(qū)域建設(shè)陳舊l歷史文化積淀豐富l區(qū)域人口數(shù)量大，生活氛圍濃厚l全面建設(shè)，使寶坻新城成為政治、經(jīng)濟、文化中心l未來規(guī)劃全面，階段性完善商業(yè)、文化、娛樂等配套設(shè)施，形成新的城市中心區(qū)域背景區(qū)域背景寶坻新城寶坻新城寶坻區(qū)寶坻區(qū)“兩軸、三區(qū)、多中心兩軸、三區(qū)、多中心”規(guī)劃布局規(guī)劃布局片區(qū)位于新城發(fā)展軸上片區(qū)位于新城發(fā)展軸上新城發(fā)展軸新城發(fā)展軸城市商業(yè)景觀軸城市商業(yè)景觀軸協(xié)調(diào)發(fā)展區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展區(qū)改造發(fā)展區(qū)改造發(fā)展區(qū)重點發(fā)展區(qū)重點發(fā)展區(qū)商貿(mào)中心商貿(mào)中心商業(yè)中心商業(yè)中心新區(qū)中心新區(qū)中心火車站次中心火車站次

9、中心商業(yè)區(qū)次商業(yè)區(qū)次中心中心北部協(xié)調(diào)發(fā)展區(qū)北部協(xié)調(diào)發(fā)展區(qū)中部改造發(fā)展區(qū)中部改造發(fā)展區(qū)南部重點發(fā)南部重點發(fā)展區(qū)展區(qū)三區(qū)三區(qū)保護老城風(fēng)貌，保證區(qū)域協(xié)調(diào)建設(shè) 改造提升為主，加強商業(yè)功能及區(qū)域活力以濱河生態(tài)宜居新區(qū)建設(shè)為主城市商業(yè)景觀軸城市商業(yè)景觀軸 商業(yè)、商務(wù)、文化等現(xiàn)代服務(wù)功能為主的綜合性集中展示軸新城發(fā)展軸新城發(fā)展軸以都市生活景觀為特色，東西方向重要發(fā)展軸兩軸兩軸多中心多中心北部商貿(mào)中心、中部商業(yè)中心、南部新區(qū)中心、東部火車站次中心、西部商業(yè)區(qū)次中心區(qū)域背景區(qū)域背景15城市化的發(fā)展將吸引兩類城市化的發(fā)展將吸引兩類“人群人群”，項目屬于，項目屬于“新城邊的新區(qū)新城邊的新區(qū)”，項目地區(qū)規(guī)劃，項目地區(qū)

10、規(guī)劃相對新城更易于啟動，利于吸引外來人口相對新城更易于啟動，利于吸引外來人口區(qū)域背景小結(jié)區(qū)域背景小結(jié) 城市快速發(fā)展，將極大的增加對周邊的吸引力。城市快速發(fā)展，將極大的增加對周邊的吸引力。 寶坻成為區(qū)域中心，將吸引外來人群。寶坻成為區(qū)域中心，將吸引外來人群。 項目所在城市周邊將承載外擴人口。項目所在城市周邊將承載外擴人口。南部產(chǎn)業(yè)南部產(chǎn)業(yè)九園工業(yè)區(qū)九園工業(yè)區(qū)l位于北辰、武清、寶坻、寧河三區(qū)一縣的交界處和津薊高速公路第一出口處l園區(qū)規(guī)劃面積15平方公里l京沈高速公路、京津塘高速公路、津圍公路、九園公路等主要交通干線從園區(qū)周邊通過l園區(qū)距北京110公里、天津28公里、唐山100公里，到北京、唐山的車

11、程均不超過50分鐘，到天津市區(qū)和天津新港僅需10到20分鐘l園區(qū)投資近2億元的一期2平方公里的九通一平基礎(chǔ)設(shè)施正在建設(shè)，已與十余家企業(yè)簽訂了入?yún)^(qū)建廠協(xié)議，固定資產(chǎn)投入2億多元人民幣發(fā)展的目標(biāo)發(fā)展的目標(biāo)l爭取用3-5年時間完成首期開發(fā)任務(wù)，工業(yè)固定資產(chǎn)投入達到20-30億元l建成寶坻重要的制造業(yè)基地l形成以現(xiàn)代工業(yè)為龍頭，二、三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化綜合經(jīng)濟區(qū)和設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美、特色鮮明的衛(wèi)星城九園九園 工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)津薊高速公路潘青線寶白公路九園線區(qū)域產(chǎn)業(yè)區(qū)域產(chǎn)業(yè)九園工業(yè)區(qū)，重要制造業(yè)基地九園工業(yè)區(qū)，重要制造業(yè)基地l位于寶坻東南部，座落于黃莊鄉(xiāng)黃莊村西、九園公路北側(cè)，緊臨珠江溫泉城知識森林島、黃

12、莊水庫、京津新城l面積112平方公里，轄19個行政村，人口1.15萬l轄區(qū)內(nèi)地勢平坦、河流縱橫、自然環(huán)境優(yōu)美，是華北著名洼淀，素有京東“魚米之鄉(xiāng)”之稱l首期開發(fā)600畝，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)達到“五通一平”，現(xiàn)有入駐企業(yè)15家，協(xié)議固定資產(chǎn)投資額4億元l 重點發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品深加工、食品、電子信息、汽車配件、金屬制品、機電制品、服裝等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，在環(huán)保產(chǎn)業(yè)發(fā)展上實現(xiàn)大突破l 五年內(nèi)實現(xiàn)工業(yè)區(qū)的科學(xué)布局、園林環(huán)境、專業(yè)分工、物業(yè)管理、社會服務(wù)、市場運作格局，不斷提升工業(yè)區(qū)整體形象發(fā)展的目標(biāo)發(fā)展的目標(biāo)黃莊鄉(xiāng)黃莊鄉(xiāng)工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)九九園園線線寶蘆線寶蘆線南部產(chǎn)業(yè)南部產(chǎn)業(yè)黃莊鄉(xiāng)工業(yè)區(qū)黃莊鄉(xiāng)工業(yè)區(qū)區(qū)域產(chǎn)業(yè)區(qū)域產(chǎn)業(yè)黃莊鄉(xiāng)工業(yè)

13、區(qū)以環(huán)保、制造為發(fā)展方向黃莊鄉(xiāng)工業(yè)區(qū)以環(huán)保、制造為發(fā)展方向l定位是天津市承接北京最近的一個開發(fā)區(qū)l總體規(guī)劃上由工業(yè)區(qū)、高科城、商務(wù)居住區(qū)、物流區(qū)組成，目標(biāo)是現(xiàn)代化新型城市l(wèi) 作為新興的經(jīng)濟區(qū)域，正在按照“依托京、津、冀，融入環(huán)渤海，放眼海內(nèi)外”的戰(zhàn)略構(gòu)想，著力打造首選科技產(chǎn)業(yè)，主攻制造工業(yè)為北京和天津濱海新區(qū)配套的綜合產(chǎn)業(yè)功能區(qū)京沈高速公路京沈高速公路寶寶平平線線寶坻經(jīng)濟技寶坻經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)術(shù)開發(fā)區(qū)l天津?qū)氎娼?jīng)濟開發(fā)區(qū)是國家批準(zhǔn)的?。ㄊ校┘夐_發(fā)區(qū)，2003年建立，總規(guī)劃面積33平方公里。06年由“天津?qū)氎娼?jīng)濟開發(fā)區(qū)天寶工業(yè)園”更名為“天津?qū)氎娼?jīng)濟開發(fā)區(qū)”。l距寶坻城區(qū)3公里，海濱國際商貿(mào)物流城

14、15公里，京津新城、京津國際商貿(mào)港15公里，距京、津、唐三大城市分別為7080公里，距天津新港90公里l規(guī)劃建設(shè)最低達到“九通一平”的標(biāo)準(zhǔn)l新型現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)，統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)區(qū)（工業(yè)樓宇）、辦公區(qū)、倉儲區(qū)、公共生活服務(wù)區(qū)。與小城鎮(zhèn)發(fā)展布局相銜接，著力打造具有都市型工業(yè)園特色的適宜生產(chǎn)、研發(fā)、休閑、人居的現(xiàn)代工業(yè)區(qū)發(fā)展的目標(biāo)發(fā)展的目標(biāo)寶坻經(jīng)濟開發(fā)區(qū)起步第一期面積為7.04平方公里，由工業(yè)區(qū)和配套服務(wù)區(qū)組成北部產(chǎn)業(yè)北部產(chǎn)業(yè)寶坻經(jīng)濟開發(fā)區(qū)寶坻經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)域產(chǎn)業(yè)區(qū)域產(chǎn)業(yè)寶坻開發(fā)區(qū)依托寶坻城區(qū)，發(fā)展迅速寶坻開發(fā)區(qū)依托寶坻城區(qū)，發(fā)展迅速l 定位是載體功能強大的新型工業(yè)區(qū)l 總體規(guī)劃上瞄準(zhǔn)工業(yè)產(chǎn)業(yè)

15、定位，并以此為依托，打造沙發(fā)產(chǎn)業(yè)集群l 依托現(xiàn)有優(yōu)勢條件，圍繞區(qū)特色產(chǎn)業(yè)基地布局，利用環(huán)渤海周邊市場的有利條件，發(fā)揮區(qū)位、土地、科技、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)等優(yōu)勢l 屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)l 位于寶坻新城東部，京沈和津薊兩條高速公路在鎮(zhèn)區(qū)交匯，九園公路和通唐公路交叉過境l 推進產(chǎn)業(yè)集群、形成產(chǎn)業(yè)鏈、完善功能區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套體系、打造家具區(qū)域品牌為重點，實施外向拉動，強化招商引資發(fā)展的目標(biāo)發(fā)展的目標(biāo)京沈高速京沈高速公路公路津津薊薊高高速速方家莊鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)方家莊鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)北部產(chǎn)業(yè)北部產(chǎn)業(yè)方家莊鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)方家莊鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)區(qū)域產(chǎn)業(yè)區(qū)域產(chǎn)業(yè)方家莊鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)方家莊鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)沙發(fā)產(chǎn)業(yè)基地沙發(fā)產(chǎn)業(yè)基地l 定位是天津市承接河北最近的一個工

16、業(yè)區(qū)l 總體規(guī)劃占地4平方公里，首期規(guī)劃面積達2.2平方公里，工業(yè)區(qū)載體設(shè)施完善l 工業(yè)以塑料較發(fā)達l 屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)l 新安鎮(zhèn)北部與天津薊縣接壤，東北部與河北玉田縣接壤，毗鄰京沈高速新鐘站50米l 規(guī)劃建設(shè)最低達到“七通一平”的標(biāo)準(zhǔn)l 園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位于文體、機械制造、紡織服裝等主導(dǎo)行業(yè)，入?yún)^(qū)企業(yè)10個，協(xié)議固定資產(chǎn)投資額7億元發(fā)展的目標(biāo)發(fā)展的目標(biāo)京沈高速公路京沈高速公路新安鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)新安鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)北部產(chǎn)業(yè)北部產(chǎn)業(yè)新安鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)新安鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)區(qū)域產(chǎn)業(yè)區(qū)域產(chǎn)業(yè)新安鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)新安鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)發(fā)展塑料制造業(yè)發(fā)展塑料制造業(yè)l 定位是家電、鑄造工業(yè)區(qū)l 總體規(guī)劃面積3000畝，一期開發(fā)占地675畝，可出讓土地541.

17、1畝，土地出讓率80.58%l 重點打造白色家電、機加工、鑄造、塑料主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，使各企業(yè)之間相互協(xié)作、相互支撐l 屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)l 位于潮白河南，寶新公路和寶武公路穿過全境l 工業(yè)區(qū)完成了給道路、排水管網(wǎng)、供電、通訊、路燈綠化、硬化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)l 園區(qū)引導(dǎo)現(xiàn)有機床加工、體育用品等重點行業(yè)企業(yè)向自主創(chuàng)新型企業(yè)發(fā)展，扶持他們發(fā)展壯大，帶動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成產(chǎn)業(yè)鏈條，逐步向集團化經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變發(fā)展的目標(biāo)發(fā)展的目標(biāo)寶新公路寶新公路潮白河潮白河新開口鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)新開口鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)北部產(chǎn)業(yè)北部產(chǎn)業(yè)新開口鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)新開口鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)區(qū)域產(chǎn)業(yè)區(qū)域產(chǎn)業(yè)新開口鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)新開口鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)家電制造基地家電制造基地l 京津都市圈內(nèi)最

18、具開放性、延伸性、銜接性的地帶l 總體規(guī)劃面積10平方公里，起步區(qū)面積4平方公里l 以倉儲物流、機械制造、橡膠、電子、有色金屬等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，打造潮南組團工業(yè)集中區(qū)京沈高速公路京沈高速公路寶寶平平線線寶坻經(jīng)濟寶坻經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)l 屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)l 位于天津市偏北方，緊鄰津薊高速公路及寶武公路、津圍公路、寶白路等一級公路。l 規(guī)劃建設(shè)最低達到“九通一平”的標(biāo)準(zhǔn)l 園區(qū)依托現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，建設(shè)金屬制品產(chǎn)業(yè)及相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)集群，總店發(fā)展不銹鋼的板、管、棒制品及線材制品加工制造發(fā)展的目標(biāo)發(fā)展的目標(biāo)北部產(chǎn)業(yè)北部產(chǎn)業(yè)馬家店鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)馬家店鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)區(qū)域產(chǎn)業(yè)區(qū)域產(chǎn)業(yè)馬家店鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)馬家店鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)倉儲、制造

19、雙向發(fā)展倉儲、制造雙向發(fā)展l 定位是電子、醫(yī)藥、汽車、家用電器、裝備制造等現(xiàn)代化新型工業(yè)l 總體規(guī)劃面積4.4平方公里，首期開發(fā)面積2平方公里l 擁有各類企業(yè)230多家，行業(yè)涉及服裝制造、塑料制品、機械制造、紙制品制造等l 屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)l 位于口東鎮(zhèn)西側(cè)，距離津薊高速寶坻南出口0.5公里。距寶坻新城和京津新城僅10分鐘車程，距天津市區(qū)、濱海新區(qū)、北京市、唐山市的車程約1小時。寶白公里、大黑林路貫穿全鎮(zhèn)l 規(guī)劃建設(shè)最低達到“九通一平”的標(biāo)準(zhǔn)l 目前已有無縫鋼管、游艇、機械、家具、電子等項目籌備入住，計劃固定資產(chǎn)投入30億元，占地2500畝發(fā)展的目標(biāo)發(fā)展的目標(biāo)口東鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)口東鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)津津薊薊公

20、公路路北部產(chǎn)業(yè)北部產(chǎn)業(yè)口東鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)口東鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)區(qū)域產(chǎn)業(yè)區(qū)域產(chǎn)業(yè)口東鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)口東鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)現(xiàn)代化工業(yè)基地現(xiàn)代化工業(yè)基地l位于寶坻新城東南20公里，與京津新城相連l鎮(zhèn)域總面積104平方公里，常住人口3.2萬l九園公路貫穿全境，與京沈高速、津薊高速公路毗鄰，即將建設(shè)的薊濱高速從鎮(zhèn)內(nèi)穿過l工業(yè)區(qū)規(guī)劃面積2平方公里，已開發(fā)建設(shè)1500畝，基礎(chǔ)設(shè)施達到“七通一平”標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)5家，協(xié)議固定資產(chǎn)投資額3.5億元l工業(yè)區(qū)以新型建材和服裝為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)隨著工業(yè)區(qū)的不斷擴大和基礎(chǔ)設(shè)施的完善，結(jié)合小城鎮(zhèn)建設(shè)，力爭三年內(nèi)將工業(yè)區(qū)規(guī)劃建設(shè)成功能齊全、特色鮮明的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)發(fā)展的目標(biāo)發(fā)展的目標(biāo)林亭口鎮(zhèn)林亭口鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)九

21、園線九園線北部產(chǎn)業(yè)北部產(chǎn)業(yè)林亭口鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)林亭口鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)區(qū)域產(chǎn)業(yè)區(qū)域產(chǎn)業(yè)林亭口鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)林亭口鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)建材、服裝基地建材、服裝基地l 位于寶坻東部，京沈高速公路途徑鎮(zhèn)北，其出口距鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)2公里，橫貫全鎮(zhèn)南北的薊濱高速公路正在建設(shè)中l(wèi) 首期開發(fā)1500畝，功能區(qū)的道路、供水、供電、排水、污水處理、供暖電訊、寬帶及有線電視等配套基礎(chǔ)設(shè)施完善，亮化、綠化相互映襯逐步實現(xiàn)資源共享，功能區(qū)的吸引力和聚集能力不斷增強。現(xiàn)有已入住企業(yè)12家，協(xié)議投資額達到4.8億元大鐘工業(yè)區(qū)在依托現(xiàn)有環(huán)球集團、華旗集團，鞏固傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，著力打造以服裝、旅游制品、食品、家具、塑料等為主導(dǎo)行業(yè)的輕工業(yè)基地，建設(shè)成特色鮮明的產(chǎn)

22、業(yè)區(qū)大鐘莊大鐘莊工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)唐通線唐通線京沈高速公路京沈高速公路新新中中路路北部產(chǎn)業(yè)北部產(chǎn)業(yè)大鐘莊鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)大鐘莊鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)區(qū)域產(chǎn)業(yè)區(qū)域產(chǎn)業(yè)大鐘莊鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)大鐘莊鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)輕工業(yè)基地輕工業(yè)基地區(qū)域產(chǎn)業(yè)區(qū)域產(chǎn)業(yè)北部工業(yè)區(qū)依托原有老城區(qū)，起步較早，布點多，規(guī)模較大北部工業(yè)區(qū)依托原有老城區(qū)，起步較早，布點多，規(guī)模較大區(qū)域產(chǎn)業(yè)形成規(guī)模，且多為研發(fā)型生態(tài)企業(yè)區(qū)域產(chǎn)業(yè)形成規(guī)模，且多為研發(fā)型生態(tài)企業(yè)產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展，帶動北部片區(qū)發(fā)展產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展，帶動北部片區(qū)發(fā)展南部工業(yè)區(qū)南部工業(yè)區(qū)南部工業(yè)區(qū)分布較少兩個，為九園工業(yè)區(qū)、黃莊鄉(xiāng)工業(yè)區(qū)北部工業(yè)區(qū)北部工業(yè)區(qū)北部工業(yè)區(qū)分布較多八個，為九寶坻經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、方家莊鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)、新安鎮(zhèn)工業(yè)

23、區(qū)、新開口鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)、馬家店鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)、口東鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)、林亭口鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)、大鐘莊鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)起步較晚，建設(shè)初期，規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低起步較早，已初具規(guī)模，規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高固定資產(chǎn)投入較少工業(yè)區(qū)規(guī)模小以現(xiàn)代工業(yè)制造業(yè)、加工業(yè)為主固定資產(chǎn)投入加多工業(yè)區(qū)規(guī)模較大以研發(fā)、休閑、人居為主區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展小結(jié)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展小結(jié)近期寶坻區(qū)經(jīng)濟飛速發(fā)展，已超越全市平均水平人口及人均消費水平有所增長產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃布局，加速寶坻區(qū)經(jīng)濟發(fā)展項目將借力商貿(mào)經(jīng)濟區(qū)的規(guī)劃，發(fā)展前景良好產(chǎn)業(yè)人群是仍以地緣性從業(yè)者為主，在產(chǎn)業(yè)人群上目產(chǎn)業(yè)人群是仍以地緣性從業(yè)者為主，在產(chǎn)業(yè)人群上目前仍以藍(lán)印、教育等投資方式來吸引，但產(chǎn)業(yè)人群發(fā)前仍以藍(lán)印、教育等投資方式來

24、吸引，但產(chǎn)業(yè)人群發(fā)展?jié)摿薮?，?yīng)轉(zhuǎn)變其居住生活觀念。展?jié)摿薮?，?yīng)轉(zhuǎn)變其居住生活觀念。寶坻區(qū)房地產(chǎn)市場整體情況分析寶坻區(qū)房地產(chǎn)市場整體情況分析整體市場現(xiàn)狀整體市場現(xiàn)狀p2012年7月，商品住宅成交量為83.76萬平方米，滯漲回落 市場成交表現(xiàn)穩(wěn)定。p2012年7月，商品住宅成交在10016元/平米，價格呈盤整波動天津市整體成交緩慢回升，價格波動調(diào)整天津市整體成交緩慢回升，價格波動調(diào)整商品房走勢商品房走勢p寶坻區(qū)2011年供應(yīng)總量80.6萬平米，總成交量72.9萬平米，呈供需兩旺態(tài)勢；p2012年至今，寶坻共供應(yīng)44萬平米，成交30萬平米左右，基本上供應(yīng)大于成交。p目前均價在6560元/平米，價

25、格波動調(diào)整。寶坻市場短期成交緩慢回升，供應(yīng)量增加寶坻市場短期成交緩慢回升，供應(yīng)量增加供應(yīng)面積 10514 15651 24847 11340 30354 14819 60340 46708 12038 11260 11781 13046 10150 43289 80567 32444 11524 670610成交面積 11110 12716 34013 24480 40568 53872 11658 81542 45689 37302 29851 27732 31796 36757 38897 38297 56275 49986 52715成交均價 6334612662856037553258

26、3364436262602363296116574766446240613262166486652065602011年01月2011年02月2011年03月2011年04月2011年05月2011年06月2011年07月2011年08月2011年09月2011年10月2011年11月2011年12月2012年01月2012年02月2012年03月2012年04月2012年05月2012年06月2012年07月01000200030004000500060007000020000400006000080000100000120000140000160000區(qū)域市場發(fā)展區(qū)域市場發(fā)展p04-05年為

27、市場初始發(fā)展階段，此階段年成交量在30萬平米左右，成交價格在3000元/平米左右；p06-08年為市場起步發(fā)展階段，年成交量50萬平米左右（08年經(jīng)濟危機市場回落），價格4000元/平米；p09-10年為市場快速發(fā)展階段，年成交量在70萬平米以上，價格上升到6000元/平米以上；寶坻市場正處于成熟發(fā)展階段，項目進入品質(zhì)比寶坻市場正處于成熟發(fā)展階段，項目進入品質(zhì)比拼拼成交量30.572740582574787330均價2563313833613653470648335764608964002004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年1-7月01000

28、2000300040005000600070000102030405060708090初始發(fā)展初始發(fā)展起步發(fā)展起步發(fā)展快速發(fā)展快速發(fā)展成成熟熟發(fā)發(fā)展展商品房成交排行商品房成交排行按成交均價排名（按成交均價排名（ 11 11年年1 1月至月至1212年年7 7月）：月）：京津新城區(qū)域引領(lǐng)寶坻商品房市場，但京津新城區(qū)域引領(lǐng)寶坻商品房市場，但價格相對較低，城區(qū)內(nèi)高品質(zhì)產(chǎn)品則受價格相對較低，城區(qū)內(nèi)高品質(zhì)產(chǎn)品則受追捧追捧排序項目名稱成交金額成交面積成交套數(shù)成交均價1泰富橄欖樹70922118837139059682保集玫瑰705958198967986103天津錦繡香江水城689881141381336

29、60444京東領(lǐng)秀城455708003688456945寶地經(jīng)典416795422047076876馨逸家園413885768049171757綠景家園400306140061965208鈺鑫桃源印象360805326650767749寶境棲園3434655194613622310平安家園2960565545682451711翰林雅苑2227648214544462012御景華城1683331252334538613京津新城1433514487519895141367023549239580515景瑞英郡13361257222235195成交結(jié)構(gòu)分析成交結(jié)構(gòu)分析80-100平米左右兩室產(chǎn)品供需

30、兩旺平米左右兩室產(chǎn)品供需兩旺11年年1月至月至12年年8月，普通住宅產(chǎn)品成交轉(zhuǎn)化情況月，普通住宅產(chǎn)品成交轉(zhuǎn)化情況面積段60以下60-8080-100100-120100-120120-140140-200200-250250-300300以上一房13550190345461216216121二房5319866629023514475144738656132030三房732363766119661197594643769四房66466426221302011702375684疊加9686192373獨棟19558411765聯(lián)排3971067238127497躍層111111902合計合計136

31、0313603389733897365812165812111855711855782554825545896258962578857882677126771223192231934競爭項目分析競爭項目分析項目項目京東領(lǐng)秀城京東領(lǐng)秀城56905690中航瑞祥花中航瑞祥花園園66156615馨逸家園馨逸家園71757175保集玫瑰保集玫瑰86008600寶地經(jīng)典寶地經(jīng)典76877687寶境棲園寶境棲園62206220綠景家園綠景家園65206520鈺鑫桃源印鈺鑫桃源印象象67746774御景華城御景華城5386平安家園平安家園4500價格衰減，由宜居向價格衰減，由宜居向純投資，向純藍(lán)印特純投資，

32、向純藍(lán)印特點變化點變化35套平米套總價月銷售速度套價格行標(biāo)簽行標(biāo)簽別墅別墅普通住宅普通住宅行標(biāo)簽行標(biāo)簽別墅別墅普通住宅普通住宅行標(biāo)簽行標(biāo)簽別墅別墅普通住宅普通住宅行標(biāo)簽行標(biāo)簽別墅別墅普通住宅普通住宅區(qū)位區(qū)位寶地經(jīng)典199 127 寶地經(jīng)典1719758 978410 寶地經(jīng)典1 30 寶地經(jīng)典8642 7819 寶境棲園91 寶境棲園564766 寶境棲園45 寶境棲園6263 保集玫瑰281 97 保集玫瑰3014066 720246 保集玫瑰8 45 保集玫瑰11067 7849 城區(qū)京東領(lǐng)秀京東領(lǐng)秀城城87 87 京東領(lǐng)秀京東領(lǐng)秀城城501787 501787 京東領(lǐng)秀京東領(lǐng)秀城城51

33、51 京東領(lǐng)秀京東領(lǐng)秀城城5728 5728 外環(huán)外環(huán)綠景家園100 綠景家園636547 綠景家園42 綠景家園6419 馨逸家園120 馨逸家園856730 馨逸家園63 馨逸家園7173 城區(qū)鈺鑫桃源印象124 鈺鑫桃源印象822547 鈺鑫桃源印象42 鈺鑫桃源印象6549 御景華城御景華城94 94 御景華城御景華城486245 486245 御景華城御景華城23 23 御景華城御景華城5231 5231 外環(huán)外環(huán)中航瑞祥花園127 中航瑞祥花園835226 中航瑞祥花園25 中航瑞祥花園6479 領(lǐng)秀城區(qū)域以藍(lán)印為主，相對具有一定的優(yōu)勢，套均面積較小，價格較低，銷售速度相抵較快。御

34、景華城以藍(lán)印為主，但套型相對較大，總價略高，去化速度受一定影響。御景華城以藍(lán)印為主，但套型相對較大，總價略高，去化速度受一定影響。保集玫瑰具有區(qū)域優(yōu)勢，產(chǎn)品形象高端，項目檔次樹立具有一定的吸引力。保集玫瑰具有區(qū)域優(yōu)勢，產(chǎn)品形象高端，項目檔次樹立具有一定的吸引力。市場驅(qū)動因素市場驅(qū)動因素區(qū)位區(qū)位品質(zhì)品質(zhì)總價總價套型套型藍(lán)印藍(lán)印成交驅(qū)動分析成交驅(qū)動分析購房驅(qū)動要素棲居型度假型投資型產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入/周邊村鎮(zhèn)的外來需求休閑/二居所藍(lán)印戶口單純投資本地剛性、改善對應(yīng)項目類型寶坻新城區(qū)域項目京津新城區(qū)域項目區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)項目低總價的現(xiàn)房項目客戶需求類型項目細(xì)分中航瑞祥花園、寶境棲園中航瑞祥花園、寶境棲園、桃源印象

35、、桃源印象京津新城/錦繡香江保集玫瑰保集玫瑰御景華城御景華城/京東領(lǐng)秀城京東領(lǐng)秀城客群需求特征分析客群需求特征分析客戶流向分析客戶流向分析寶坻新城京津新城天寶工業(yè)園海濱國際商貿(mào)物流城產(chǎn)業(yè)帶動產(chǎn)業(yè)帶動旅游資源吸引大量外來需求寶坻新城客群仍以本地棲居為主河北省臨近城市藍(lán)印需求客戶京津兩地的溢出客群周邊村鎮(zhèn)的客戶根據(jù)人口的競爭特點和競爭內(nèi)容分析確定：區(qū)域內(nèi)的京東領(lǐng)秀城京東領(lǐng)秀城、御景御景華城華城、寶境棲園等寶境棲園等為重點競爭項目，對項目將產(chǎn)生直接競爭。錦繡香江花園、京津新城、泰富橄欖樹為非重點競爭項目，對項目產(chǎn)生間接影響。競爭關(guān)系項目資源特點直接競爭：對人口導(dǎo)入對人口導(dǎo)入存在爭奪存在爭奪京東領(lǐng)秀城

36、、御景華城、寶境棲園等距離城區(qū)中心較近，周邊配套完善間接競爭：對人口導(dǎo)入對人口導(dǎo)入產(chǎn)生一定阻產(chǎn)生一定阻隔隔錦繡香江花園、京津新城、泰富橄欖樹景觀資源豐富，休閑大盤，品牌有時明顯版塊版塊項目名稱項目名稱本地棲居本地棲居外來棲居外來棲居二居所二居所投資投資藍(lán)印藍(lán)印京津新城京津新城5%5%5%5%80%80%10%10%- -錦繡香江30%30%10%10%30%30%20%20%10%10%寶坻新城御景華城御景華城40%40%20%20%20%20%20%20%京東領(lǐng)秀城京東領(lǐng)秀城45%45%30%30%1010% %15%15%中航瑞祥花園中航瑞祥花園80%80%5%5%- -5%5%10%10

37、%寶境棲園寶境棲園70%70%10%10%- - -20%20%桃源印象桃源印象75%75%15%15%- - -10%10%馨逸家園馨逸家園95%95%5%5%- - - -保集保集玫瑰玫瑰90%90%10%10%- - - -通過競爭項目的銷售人員和銷售經(jīng)理溝通確定客戶特征后，選取潛在客群訪問樣本：編號編號訪談對象訪談對象基本信息基本信息目前居住情況目前居住情況1和先生（私營企業(yè)主）和平人/ 45歲/四口之家京津新城別墅、市區(qū)梅江2白先生（寶坻電力局）寶坻人/ 33歲/三口之家京津新城別墅3張先生（物流公司中層）外地人/30歲/三口之家寶坻新城內(nèi)租住房屋，月租1000-1500元以內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)4

38、陳先生（企業(yè)員工）寶坻周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人/36歲/五口之家下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)5王先生（西安楊森中層管理者）北京人/32歲/兩口之家北京華潤橡樹客戶6杜先生（保險公司中層管理者）河西區(qū)/30歲/兩口之家格調(diào)竹鏡客戶客群特征分析客群特征分析39項目所在區(qū)域具有一定的抗性，利用產(chǎn)品的品質(zhì)來改變對項目所在區(qū)域具有一定的抗性，利用產(chǎn)品的品質(zhì)來改變對區(qū)域認(rèn)知。區(qū)域認(rèn)知。項目所在區(qū)域的價格具有一定優(yōu)勢，則應(yīng)利用價格優(yōu)勢創(chuàng)項目所在區(qū)域的價格具有一定優(yōu)勢，則應(yīng)利用價格優(yōu)勢創(chuàng)造高性價比產(chǎn)品來滿足市場需求，引爆市場。造高性價比產(chǎn)品來滿足市場需求，引爆市場。需求總結(jié)需求總結(jié)項目本體分析項目本體分析小結(jié)小結(jié)目前項目主要仍為地緣性客群，城

39、區(qū)客群仍為主力購買，藍(lán)印客戶占目前項目主要仍為地緣性客群，城區(qū)客群仍為主力購買，藍(lán)印客戶占30%30%左左右，前期以教育為驅(qū)動因素。右，前期以教育為驅(qū)動因素。前期價格策略梯度沒有明顯體現(xiàn)，別墅、高層、多層產(chǎn)品間的掩護出貨策略前期價格策略梯度沒有明顯體現(xiàn)，別墅、高層、多層產(chǎn)品間的掩護出貨策略沒有明確，造成后期價格不宜快速提升，需要利用產(chǎn)品進行過渡。沒有明確，造成后期價格不宜快速提升，需要利用產(chǎn)品進行過渡。但目前區(qū)域內(nèi)項目在教育資源落實上的口徑上不統(tǒng)一，對客群產(chǎn)生一定的負(fù)但目前區(qū)域內(nèi)項目在教育資源落實上的口徑上不統(tǒng)一，對客群產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。面影響。前期主力為前期主力為9595平米左右兩室產(chǎn)品，

40、目前剩平米左右兩室產(chǎn)品，目前剩120-140120-140平米左右大戶型產(chǎn)品為主。平米左右大戶型產(chǎn)品為主。 通過項目分析來看，地緣性客群仍占主體，項目所在區(qū)通過項目分析來看，地緣性客群仍占主體，項目所在區(qū)域具有承載城市擠出人口和周邊進城人口的能力。域具有承載城市擠出人口和周邊進城人口的能力。 吸引地緣性客群的特點是吸引地緣性客群的特點是性價比，而非純投資，純藍(lán)印。性價比，而非純投資，純藍(lán)印。 突出品質(zhì)是項目發(fā)展的出路。突出品質(zhì)是項目發(fā)展的出路。42思考思考11突出突出 品質(zhì)品質(zhì) 還是還是 純投資？純投資？項目地處一個未來有大發(fā)展的區(qū)域，但目前市場缺乏信心，需要基于項目地處一個未來有大發(fā)展的區(qū)域

41、，但目前市場缺乏信心，需要基于市場一個市場一個“信心信心”。改變整個區(qū)域認(rèn)知是靠改變整個區(qū)域認(rèn)知是靠“競合競合”來實現(xiàn)，但來自開發(fā)企業(yè)自身的是來實現(xiàn)，但來自開發(fā)企業(yè)自身的是基于市場的：基于市場的：p 專業(yè)的開發(fā)實力專業(yè)的開發(fā)實力展示質(zhì)量，體驗產(chǎn)品，宣揚經(jīng)驗展示質(zhì)量，體驗產(chǎn)品，宣揚經(jīng)驗p 國企大品牌形象國企大品牌形象擁有各個領(lǐng)域的知名品牌，在區(qū)域拿地正是看好擁有各個領(lǐng)域的知名品牌，在區(qū)域拿地正是看好區(qū)域未來區(qū)域未來p 產(chǎn)品方面的投入產(chǎn)品方面的投入園林景觀、樣板間、示范區(qū)園林景觀、樣板間、示范區(qū)43思考思考22如何樹立購買者信心？如何樹立購買者信心？項目本身不能單單靠項目本身不能單單靠“區(qū)域未來區(qū)

42、域未來”來吸引客群，而是靠產(chǎn)品本身的體來吸引客群，而是靠產(chǎn)品本身的體驗來實現(xiàn)驗來實現(xiàn)高性價比，高品質(zhì)。高性價比，高品質(zhì)。讓客群改變對區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品形象的認(rèn)知，不單單是藍(lán)印集中的區(qū)域，讓客群改變對區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品形象的認(rèn)知，不單單是藍(lán)印集中的區(qū)域，項目所在區(qū)域是一個有未來發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，項目為寶坻帶來一種全項目所在區(qū)域是一個有未來發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，項目為寶坻帶來一種全新的生活方式，新的生活方式，讓客群感受到未來的發(fā)展?jié)摿?，目前來購買產(chǎn)品是非讓客群感受到未來的發(fā)展?jié)摿?，目前來購買產(chǎn)品是非常合適的一個時機。常合適的一個時機。44思考思考33如何兼顧利潤如何兼顧利潤 與與 速度？速度？跳開區(qū)域本身的形象定位，

43、目標(biāo)針對城區(qū)內(nèi)追求高性價比的客群。跳開區(qū)域本身的形象定位，目標(biāo)針對城區(qū)內(nèi)追求高性價比的客群。利用產(chǎn)品價值體系（現(xiàn)房）和區(qū)域的未來潛力來支撐高性價比。利用產(chǎn)品價值體系（現(xiàn)房）和區(qū)域的未來潛力來支撐高性價比。樹立國企品牌形象。樹立國企品牌形象。體驗產(chǎn)品本身的細(xì)節(jié)。體驗產(chǎn)品本身的細(xì)節(jié)。體驗新生活形象。體驗新生活形象。項目提供附加值（做精裝拔高調(diào)性）和金融服務(wù)。項目提供附加值（做精裝拔高調(diào)性）和金融服務(wù)。45策略提出策略提出n 寶坻新城內(nèi)工作的寶坻新城內(nèi)工作的本地下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群本地下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群，在，在藍(lán)印戶口藍(lán)印戶口以及以及未來孩子教育未來孩子教育因素影響下，因素影響下，遷入遷入新城新城的強烈置業(yè)需求，

44、價格、生活便利度為置業(yè)核心驅(qū)動因素。的強烈置業(yè)需求，價格、生活便利度為置業(yè)核心驅(qū)動因素。n 寶坻新城內(nèi)工作的寶坻新城內(nèi)工作的外地客群外地客群，在，在改善居住環(huán)境改善居住環(huán)境、投資利益投資利益因素驅(qū)動下，也將成為未來本因素驅(qū)動下，也將成為未來本案的目標(biāo)客群案的目標(biāo)客群。n 受區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿ξP(guān)注升值潛力及產(chǎn)品品質(zhì)拉動的投資客群。受區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿ξ?，關(guān)注升值潛力及產(chǎn)品品質(zhì)拉動的投資客群。n 隨著項目區(qū)域須隨著項目區(qū)域須未來不斷發(fā)展成熟未來不斷發(fā)展成熟，輻射北京、天津投資客群。，輻射北京、天津投資客群。案例借鑒分析案例借鑒分析寶坻城區(qū)標(biāo)桿項目寶坻城區(qū)標(biāo)桿項目保集玫瑰樓盤名稱保集玫瑰物業(yè)類別

45、住宅計劃種類商品房項目特色特色別墅,宜居生態(tài)地產(chǎn),景觀居所當(dāng)前價格別墅均價11000元/平方米裝修狀況毛坯（公共部分精裝）物業(yè)地址寶坻南關(guān)大街窩頭河南側(cè)(技術(shù)監(jiān)督局南100米)容積率1.1綠化率40%開盤時間2010年10月入住時間2011年12月物業(yè)費2.23物業(yè)公司天津保集物業(yè)公司建筑風(fēng)格西班牙建筑類型聯(lián)排別墅高層開發(fā)商天津保集投資有限公司售樓電占地面積4.7萬平米建筑面積6.4萬平米南低北高、低密物業(yè)規(guī)劃方正南低北高、低密物業(yè)規(guī)劃方正保集玫瑰兩棟高層，分別為29層、30層聯(lián)排別墅及洋房產(chǎn)品南側(cè)地塊規(guī)劃中案例借鑒分析案例借鑒分析戶均面積在戶均面積在268平米戶型

46、銷售較好平米戶型銷售較好保集玫瑰戶型供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)面積成交套數(shù)成交面積轉(zhuǎn)化率戶均面積250-300平米96 25651 82 21992 85%268 300-400平米22 7133 14 4531 64%324 合計118 32784 96 26524 81%276 p保集玫瑰項目，6個月銷售2.65萬平米，月均去化約4400平米；p成交價格穩(wěn)步上升，小幅上揚；p300平米以下戶型轉(zhuǎn)化率較高，市場接受度較好；10年年12月至月至12年年5月，產(chǎn)品成交轉(zhuǎn)化情況月，產(chǎn)品成交轉(zhuǎn)化情況案例借鑒分析案例借鑒分析主流產(chǎn)品設(shè)計，但車庫配置不足主流產(chǎn)品設(shè)計，但車庫配置不足保集玫瑰地下室地下室一層一層二層二層

47、三層三層1個車庫略顯不足，無挑空設(shè)計，空間感差；案例借鑒分析案例借鑒分析項目整體展示效果較好項目整體展示效果較好保集玫瑰精神堡壘昭示性較好項目內(nèi)部給人以高檔感受售樓處遠(yuǎn)景售樓處內(nèi)部案例借鑒分析案例借鑒分析小結(jié)小結(jié) 形象促進品質(zhì)樹立，同時對價格的提升具有很好的促進作用。形象促進品質(zhì)樹立，同時對價格的提升具有很好的促進作用。 “高性價比高性價比”，是一種體驗的策略，不是低價，利用心理預(yù)期與，是一種體驗的策略，不是低價，利用心理預(yù)期與實惠價格產(chǎn)生滿足感。實惠價格產(chǎn)生滿足感。 體驗貫穿各個層面：景觀示范體驗貫穿各個層面：景觀示范產(chǎn)品外觀產(chǎn)品外觀外展接待外展接待物物料料營銷新方式等等營銷新方式等等項目營銷策略項目營銷策略區(qū)域整體發(fā)展說明會集團與“新生活”主題活動實力、品牌介紹，媒體進行炒作提倡精裝戶型的生活特點54第一階段：樹立國企品牌新形象，對區(qū)域未來發(fā)展進行關(guān)聯(lián)第一階段：樹立國企品牌新形象，對區(qū)域未來發(fā)展進行關(guān)聯(lián)炒作炒作策略階段策略階段第二階段：重新樹立項目新品質(zhì)形象，客群感受到信心第二階段：重新樹立項目新品質(zhì)形象，客群感受到信心55利用河景做景觀示范區(qū)，展示規(guī)劃，體驗小區(qū)實景。實樓樣板間具備條件，展示產(chǎn)品細(xì)節(jié)利用軟裝等手段，營造生活情境，建立新生活標(biāo)桿展示“工法”提高國企工程質(zhì)量形象公示展示，樹立品牌形象。策略階段策略階段第三階段：高性價比的產(chǎn)品體現(xiàn)第三階段：