土地熟化經(jīng)營與項目引資及招商有關(guān)問題與案例簡析[1].(1)

1、土地熟化經(jīng)營與工程引資及招商有關(guān)問題一、土地熟化經(jīng)營根本情況一片區(qū)土地熟化的必要性：土地是人類社會最重要的生產(chǎn)要素之一，是城市開展最稀缺的第一資源。其重要性是：一是對提高土地利用率，節(jié)約用地、集約用地具有重要作用。二是對實現(xiàn)市政設(shè)施綜合配套、同步建設(shè)、同步完善，更好地效勞片區(qū) 工程建設(shè)的重要途徑。 三是提高投資效益與效率，節(jié)約投資的重 要機制。四是加快和推進片區(qū)開展有效機制，到達熟化一片、配 套完善一片、完善開展一片的目標，形成科學(xué)、有序，咼質(zhì)量、 高效率，全方位、全過程良性管理機制。二片區(qū)土地熟化的根本原那么：一是要堅持超前謀劃超前籌劃原那么。城市土地熟化片區(qū)開發(fā)綜合配套，要認真分析建設(shè)與

2、維護管理的關(guān)聯(lián)因素，從工程規(guī)劃籌劃階段系統(tǒng)謀劃各項建設(shè)與 管理任務(wù)，以科學(xué)確實定實施方案。二是要堅持系統(tǒng)性規(guī)?；l(fā)展原那么。城市土地熟化片區(qū)開發(fā)綜合配套，要認真分析剛性需求 或潛在需求，從系統(tǒng)全局著眼謀劃各項建設(shè)與管理任務(wù)，以最少 的投入獲得最大的規(guī)模化效益。三是要堅持統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)原那么。土地熟化片區(qū)開發(fā)綜合配套，是一項完整的系統(tǒng)工程，既 要超前謀劃與籌劃，更要認真分析片區(qū)及其周邊需求，更要統(tǒng)一 規(guī)劃設(shè)計與建設(shè)，以防止出現(xiàn)缺項漏項，到達統(tǒng)一投資的集約化 規(guī)?；б?。 四是 要堅持多渠道聚資與同步推進原那么。城市土地 熟化需要資金量大、 有些工程建設(shè)工期長、 涉及因素多情況復(fù)雜， 因此，要

3、積極吸引各方資金 , 特別是全力做好工程引進與招商工作， 同步推進各項任務(wù)，統(tǒng)籌規(guī)劃設(shè)計與建設(shè)，確保各項任務(wù)的協(xié)調(diào) 開展。三土地熟化經(jīng)營主要任務(wù)。 什么是土地熟化：土地，分 為生地和熟地。所謂生地，就是剛剛收上來的土地，根本保持原 有狀態(tài)農(nóng)田、工廠、荒地等。這樣的土地理論上是不做轉(zhuǎn)讓 的，需要變成熟地。而所謂熟地，就是在生地上完成三通一平的 工作，包括：路通、水通、電通和場地平整，乃至各項市政效勞 設(shè)施配套完善。土地熟化與經(jīng)營的主要任務(wù)：包括工程涉及范圍內(nèi)城市居民 搬遷安置與補償、國有單位土地收儲與補償、集體土地征用補償 與村民安置、安置房屋建設(shè)、撤除遷移公共設(shè)施拆遷與補償、規(guī) 劃新建配套市政

4、根底設(shè)施、規(guī)劃建設(shè)公用配套設(shè)施、山體河道綠 化等環(huán)境設(shè)施建設(shè)、工程洽談與招商，以及正式或臨時通水 通電通路通氣等設(shè)施建設(shè)。土地熟化是一個動態(tài)過程。二、土地熟化與經(jīng)營推進重點難點任務(wù)一研究分析土地利用總體規(guī)劃 。土地利用總體規(guī)劃是根 據(jù)社會經(jīng)濟可持續(xù)開展的要求和當?shù)刈匀?、?jīng)濟、社會條件，對土地的開發(fā)、利用、治理、保護在空間上、時間上所作的總體安 排和布局，是國家實行土地用途管制的根底。二片區(qū)籌劃規(guī)劃設(shè)計方案編制。規(guī)劃設(shè)計作為一種生產(chǎn)力，其水平?jīng)Q定了市政公用事業(yè)建設(shè)的水平。城市規(guī)劃體系主要 由城市總體規(guī)劃與詳細規(guī)劃組成。其中，作為片區(qū)土地綜合開發(fā) 工程，其詳細規(guī)劃包括控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃

5、。修建 性詳細規(guī)劃原那么由招拍掛或土地劃撥確定的工程建設(shè)單位負責。 重要片區(qū)要編制城市設(shè)計，以更好描繪城市空間布局與城市風貌 景觀，控制與引導(dǎo)片區(qū)建設(shè)。規(guī)劃管理貫穿于工程實施全過程， 具有至關(guān)重要的指導(dǎo)作用，對實現(xiàn)市政公用事業(yè)、片區(qū)開發(fā)和諧 統(tǒng)一提供了前提與保障。 同時，要加強行業(yè)開展規(guī)劃編制與執(zhí)行。 要強化行業(yè)開展方向研究與定位，解決市政公用行業(yè)存在“短板， 花好每一分錢，盡可能以最少的投入獲得最大的產(chǎn)出與收益。三土地利用強度測算與期初預(yù)測。土地熟化實施前，應(yīng)依據(jù)控制性詳細規(guī)劃進行土地利用強度等情況測算，依據(jù)現(xiàn)狀情 況及土地征收與拆遷方法進行熟化本錢測算，分析投入與產(chǎn)出， 分析投資結(jié)構(gòu)與時序

6、，作出工程運作的實施戰(zhàn)略與方案。土地熟 化測算內(nèi)容包括：執(zhí)行政策依據(jù)，土地性質(zhì)、土地征收預(yù)估、各 類地上物補償、各類障礙物遷移補償、安置房建設(shè)與各類補償、 財務(wù)費用。要認真檢查核對土地證、房產(chǎn)證、評估報告、各類合 同、各類原始發(fā)票的原件，并據(jù)此取得相關(guān)復(fù)印件，作為研究政 策及測算與補償?shù)囊罁?jù)。同時，要加大評估測算與補償分析管理的力度，提高市場分析預(yù)估水平。要做好政策研究與分析，做到 公開、公平、公正。補償安置合同要按程序經(jīng)審查后簽訂。要認 真研究把握政策法規(guī)，分析借鑒市各有關(guān)方面案例，重點難點案 例要請市區(qū)主管部門、審計部門、法律參謀參加，個別可報請市 政府專題研究后審定，依法運作。要按照出讓

7、與劃撥土地的規(guī)定 范圍做好測量與測算，做到資料齊全、四鄰明確、地界清晰、數(shù) 字準確。四土地利用的籌劃規(guī)劃 。要盡可能提高建筑容積率，充 分發(fā)揮土地效能。住宅工程原那么不再籌劃多層建筑，盡可能留足 地上綠化與休閑空間。 要做好區(qū)域性配套公建的規(guī)劃布局與建設(shè)， 以適應(yīng)片區(qū)開發(fā)的功能需要。要籌劃開發(fā)利用地下空間，打造商 業(yè)、娛樂、休閑、停車、人流疏散、戰(zhàn)時避難等多功能的區(qū)域城 市綜合體，著力打造舒適宜人的城市空間。地下空間的利用要與 城市地下通道、過街通道建設(shè)、城市軌道交通規(guī)劃建設(shè)相結(jié)合。 住宅與公建工程地下空間的利用要統(tǒng)籌籌劃，綜合開發(fā)。五土地綜合開發(fā)本錢的預(yù)算估算。要分析測定各分項的根本情況，提

8、供盡可能準確的初始本錢，即期初本錢。要做好土 地綜合開發(fā)的動態(tài)本錢控制，依據(jù)本錢構(gòu)成重要子項的變化，定 期分析土地綜合開發(fā)情況，為土地招拍掛及經(jīng)營利用戰(zhàn)略決策。 實際發(fā)生本錢要準確、據(jù)實記錄，全面反映土地熟化情況，為項 目運作完成后審計結(jié)算提供依據(jù)。六關(guān)于集體與國有土地征收問題。集體土地征收：是指學(xué)習文檔僅供參考征收鄉(xiāng)鎮(zhèn)或農(nóng)民或鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集體所有的土地。包括集體建設(shè) 用地、農(nóng)用地等。要科學(xué)合理確實定村莊閉合圈占地面積。集體 土地的征收：指依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補 償安置。國有土地及征收：屬于全民所有土地即國家所有的土地。 國有土地的征收：是指將需要盤活的國有土地使用權(quán)依法征收儲

9、 存，并通過前期開發(fā)利用和承當政府委托的土地使用權(quán)供應(yīng)準備 工作。居民房屋隨著安置補償實現(xiàn)土地的征收，即“地隨房走七關(guān)于各類設(shè)施建設(shè)問題 。市政綜合設(shè)施建設(shè)：包括市 政道路、橋梁含涵洞、隧道、路燈、雨水管網(wǎng)與設(shè)施、污水管 網(wǎng)與設(shè)施、河道整治與防汛等工程。公共配套設(shè)施建設(shè)：如供水、 供氣、供熱管網(wǎng)設(shè)施，消防、強電、弱電管網(wǎng)及設(shè)施。綠化環(huán)境工程建設(shè)。八關(guān)于安置房屋建設(shè)問題 。這是非常重要且非常緊迫的 一項任務(wù)，不僅關(guān)系到穩(wěn)定問題，也關(guān)系到投資安排、工程引進 與資金回收等。要盡快規(guī)劃選址、測算并開工建設(shè)。安置房建設(shè) 過程中發(fā)生的全部費用。包括：規(guī)劃設(shè)計費、勘察費、環(huán)評費、 災(zāi)評費、建安工程費、政策性

10、及專業(yè)費用、財務(wù)費用等所有費用。九關(guān)于土地經(jīng)營與招商引資 。土地經(jīng)營貫穿整個土地熟 化過程，是一項十分重要的工作。因此，要有專人負責，充分了 解社會需求與規(guī)劃意圖，動態(tài)銜接規(guī)劃設(shè)計，以適應(yīng)未來開展。 同時，要動態(tài)銜接工程引進與招商，廣泛洽談了解需求狀況，條 件成熟的簽訂協(xié)議，引進熟化資金。要定期分析土地綜合開發(fā)情 況，建立智能化控制系統(tǒng)，依據(jù)本錢構(gòu)成重要子項的變化，做好 土地綜合開發(fā)的動態(tài)本錢控制，要及時掌握存量土地、本錢投入、 資金回收、動態(tài)單位本錢變化等情況，為土地招拍掛及經(jīng)營利用 戰(zhàn)略決策。三、土地開發(fā)經(jīng)營管理信息系統(tǒng)簡介一系統(tǒng)意義與目標土地是人類社會最重要的生產(chǎn)要素之一，是城市開展最稀

11、缺 的第一資源。提高土地開發(fā)利用率及其質(zhì)量，必須依靠土地經(jīng)濟 學(xué)、城市經(jīng)濟學(xué)和管理學(xué)的相關(guān)理論與方法來指導(dǎo)實踐，也必然 要遵循國家和地方的法律法規(guī)和規(guī)章制度，使這一最稀缺的資源 得到充分、合理、高效的利用，使這一最稀缺的資源得到活化、 激發(fā)和增值。區(qū)域或片區(qū)土地開發(fā)經(jīng)營涉及因素多、變化大、情況復(fù)雜。傳統(tǒng)土地開發(fā)經(jīng)營管理依靠手工操作和計算，工作效率低、準確 率差。以現(xiàn)代信息技術(shù)作支撐，借助電腦技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)，建立既相 對獨立又有內(nèi)在邏輯聯(lián)系的土地利用、熟化本錢、資金回收三維 動態(tài)數(shù)據(jù)歸集與計算系統(tǒng)，到達了區(qū)域或片區(qū)土地開發(fā)標準化、 自動化、信息化、智能化、精細化管理目標。二系統(tǒng)主要優(yōu)勢一是系統(tǒng)從宏觀

12、、從全局反映了土地開發(fā)經(jīng)營的全面情況， 可及時提供政府所需的各方面信息。如期初測算本錢、實際已發(fā) 生本錢、動態(tài)總本錢、動態(tài)單位本錢、經(jīng)營性用地動態(tài)存量、應(yīng) 回收或已回收資金等，利用這些信息可及時分析制定與決策土地 經(jīng)營策略。 二是 便于本錢核算與審計。如，可及時掌控動態(tài)單位 本錢、應(yīng)回收本錢與應(yīng)回收資金等信息，有利于片區(qū)最終本錢的 核算與審計。同時，依據(jù)動態(tài)單位本錢可及時調(diào)整確定出讓或劃 撥土地單價。 三是 便于分析比對各方面的運行情況，指導(dǎo)土地經(jīng) 營戰(zhàn)略，強化集約利用土地意識，提高區(qū)域投資收益率，提高運 作質(zhì)量與效益。三系統(tǒng)綜合性概念 1土地利用總體規(guī)劃。土地利用總體規(guī)劃是根據(jù)社會經(jīng)濟 可持

13、續(xù)開展的要求和當?shù)刈匀弧?經(jīng)濟、社會條件， 對土地的開發(fā)、 利用、治理、保護在空間上、時間上所作的總體安排和布局，是 國家實行土地用途管制的根底。2土地開發(fā)經(jīng)營。是指按照政府安排及規(guī)劃控制范圍，征 收區(qū)域內(nèi)的國有土地、集體土地，搬遷撤除各類建筑物與障礙物 并配套建設(shè)市政根底設(shè)施、公共設(shè)施及環(huán)境設(shè)施，按照規(guī)劃確定 功能有償劃撥或出讓土地并開發(fā)建設(shè)各類工程的過程。3集體土地及征收。是指征收鄉(xiāng)鎮(zhèn)或農(nóng)民或鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè) 集體所有的土地。包括集體建設(shè)用地、農(nóng)用地等。要科學(xué)合理確 實定村莊閉合圈占地面積。集體土地的征收：指依照法律規(guī)定對 土地實行征收或者征用并給予補償安置。4國有土地及征收。 屬于全民所有土地即

14、國家所有的土地國有土地的征收：是指將需要盤活的國有土地使用權(quán)依法征收儲存，并通過前期開發(fā)利用和承當政府委托的土地使用權(quán)供應(yīng)準備 工作。四土地利用管理系統(tǒng)概念1工程總用地。是指由一個業(yè)主單位統(tǒng)一開發(fā)經(jīng)營的整片 區(qū)的土地。為便于土地運營與分析，可根據(jù)開發(fā)時序把整片區(qū)分 成幾個同級地塊來錄入分析。工程總用地等于經(jīng)營性用地與非經(jīng) 營性用地之和。2經(jīng)營性用地國有經(jīng)營性建設(shè)用地 。是指通過出讓或 劃撥直接收回經(jīng)營性用地與非經(jīng)營性用地 含后期相關(guān)建設(shè)投入 全部本錢并取得一定收益的用地。 主要包括商品住宅、 商業(yè)金融、 各種辦公、經(jīng)營性配套公建等工程用地。經(jīng)營性用地是決定片區(qū)土地綜合開發(fā)經(jīng)營投入與產(chǎn)出效益的

15、重要指標，可依據(jù)規(guī)劃調(diào)整而增減，也可依據(jù)政府要求因工程外 延規(guī)模擴大而增加。 要盡可能科學(xué)合理的調(diào)增其在詳規(guī)中的比重。 經(jīng)營性用地利用率到達 75%時為高比率開發(fā)。3非經(jīng)營性用地。是指可間接收回全部本錢的用地。包括 8項：1 市政設(shè)施用地。2 水利設(shè)施用地。3 公共配套設(shè)施用 地。4 綠化環(huán)境用地。5 安置房屋用地。6 生活保障用地。7 不 可利用土地。8 其它用地。非經(jīng)營性用地本錢包括征收土地的補償安置費、后期相關(guān)工 程的資金投入等。非經(jīng)營性用地局部可以劃撥供應(yīng)。要認真準確 地進行非經(jīng)營性用地分類。經(jīng)營與非經(jīng)營性用地是依據(jù)本片區(qū)控 制性詳規(guī)或相似案例比擬等經(jīng)驗方法在期初測算的。五本錢管理系統(tǒng)

16、概念1期初測算本錢。指依據(jù)有關(guān)規(guī)定在工程實施之前，即期 初測算的本錢。包括市政設(shè)施建設(shè)本錢、水利設(shè)施建設(shè)本錢、公 共配套設(shè)施建設(shè)本錢、綠化環(huán)境建設(shè)本錢、安置房屋建設(shè)本錢、 國有土地征收本錢、集體土地征收本錢、土地整理本錢、管理費 用本錢、財務(wù)費用等 10 個子項。2實際已發(fā)生本錢。指在工程實施之后，經(jīng)造價咨詢審 計或按照合同等確認的工程或財務(wù)結(jié)算數(shù)。實際已發(fā)生本錢隨 著工程實施而逐步增加，是一個動態(tài)數(shù)據(jù)。3期初測算本錢余額。隨著工程實施而逐步轉(zhuǎn)化成實際發(fā) 生本錢，期初測算本錢余額逐步變?yōu)?。4動態(tài)總本錢。動態(tài)總本錢等于期初測算本錢余額與實際 已發(fā)生本錢之和。5市政設(shè)施建設(shè)本錢。指涉及市政設(shè)施建

17、設(shè)過程中發(fā)生的 全部費用。 包括： 工程設(shè)計費、 工程建設(shè)費、 專業(yè)費用、 管理費、 財?shù)葎?wù)費用等。6水利設(shè)施建設(shè)本錢。指涉及河道等水利設(shè)施建設(shè)過程中學(xué)習文檔 僅供參考發(fā)生的全部費用。包括：工程設(shè)計費、工程建設(shè)費、專業(yè)費用、 管理費用、財務(wù)費用等。7公共配套設(shè)施建設(shè)本錢。指非經(jīng)營性配套公共設(shè)施建設(shè) 過程中發(fā)生的費用。 包括： 工程設(shè)計費、 工程建設(shè)費、 專業(yè)費用、 管理費用、財務(wù)費用等。8綠化環(huán)境工程建設(shè)本錢。指涉及綠化與環(huán)境建設(shè)過程中 發(fā)生的全部費用。包括：工程設(shè)計費、工程建設(shè)費、專業(yè)費用、 管理費用、財務(wù)費用等。9安置房屋建設(shè)本錢。指涉及安置房建設(shè)過程中發(fā)生的全 部費用。包括：規(guī)劃設(shè)計費、

18、勘察費、環(huán)評費、災(zāi)評費、建安工 程費、政策性及專業(yè)費用、財務(wù)費用等所有費用。10國有土地征收本錢。指涉及國有土地征收過程中發(fā)生 的全部費用。包括：土地補償費、地上物補償費、拆遷安置評估 費、搬遷獎勵費、財務(wù)費用等所有費用。11集體土地征收本錢。是指涉及集體土地征收過程中發(fā) 生的全部費用。包括：征地補償費、征地管理費、地上建筑物與 附屬物補償費、 村民過渡安置費、 搬遷獎勵費、 拆遷安置評估費、 財務(wù)費用等所有費用。12土地整理本錢。指涉及山體整治與土地整理過程中地 上物搬遷與撤除、土石方清理、綠化、電線電纜遷移等發(fā)生的全 部費用。包括：規(guī)劃設(shè)計費、工程建設(shè)費、專業(yè)管理費、財務(wù)費用等。市政設(shè)施、

19、水利設(shè)施、安置房屋、綠化與環(huán)境、公共配套等工程前期的土地整理、土石方回填、強夯處理，以及各類建筑物、障礙物拆遷與遷移等應(yīng)單獨測算、單獨審計，全部列入土地 整理本錢。13管理費用本錢。指涉及片區(qū)整體籌劃實施過程中發(fā)生 的各項管理費用。 包括： 片區(qū)籌劃費、 城市設(shè)計費、 規(guī)劃管理費、 測量費、勘察費、辦公費、工程管理費等。14財務(wù)費用本錢。指工程實施過程中資金投入使用時產(chǎn) 生的各項財務(wù)費用。包括：貸款利息、銀行手續(xù)費等。15動態(tài)單位本錢。是指在某個時點上片區(qū)土地動態(tài)總成 本萬元與經(jīng)營性用地動態(tài)存量畝的比值。六資金回收管理系統(tǒng)概念1經(jīng)營性用地出讓或劃撥 。是指符合規(guī)劃及土地利用 性質(zhì)的工程，通過招

20、標、拍賣、掛牌或劃撥，劃撥土地含規(guī)劃 建設(shè)凈用地、代征土地方式取得的土地。2成交價款。指出讓或劃撥土地總價款其中，劃撥 土地要按照規(guī)劃部門劃定的范圍計算土地面積與土地總價款包 括土地本錢與收益兩局部。土地本錢、收益要分別錄入系統(tǒng)。3單位本錢與應(yīng)回收本錢。單位本錢是依據(jù)出讓或劃撥土 地情況與國土部門協(xié)商或報市招拍掛領(lǐng)導(dǎo)小組研究確定。應(yīng) 回收本錢是指經(jīng)營用地面積與單位本錢的乘積。4應(yīng)返還收益。是指扣除本錢后，依據(jù)政府規(guī)定計算應(yīng)返 還土地熟化業(yè)主收益局部的總和。5已回收資金與未回收資金。已回收資金指已經(jīng)返還的資 金。未回收資金是指尚未返還應(yīng)返還土地熟化業(yè)主的資金。 6工程其它收益。 是指安置村民與居

21、民中收取的超安費用、 局部剩余房產(chǎn)變現(xiàn)、局部公建變現(xiàn)、局部公建出租收入、政府政 策性收費返還、政策性補助等。七錄入原那么與分工1數(shù)據(jù)歸集與錄入原那么：除期初數(shù)據(jù)外，土地開發(fā)經(jīng)營動 態(tài)運行中發(fā)生的事件，一般只需在相對應(yīng)的系統(tǒng)中錄入。2負數(shù)與余額歸 0原那么：期初測算數(shù)本錢與實際已發(fā)生 本錢 存在三種情況：一是期初測算 本錢 與實際發(fā)生 本錢 相 等，事件完成并錄入后期初余額為 0。二是期初測算 本錢 數(shù)小于 實際已發(fā)生 本錢，事件完成并錄入后期初余額 為負數(shù) 自動歸 0 三是期初測算 本錢數(shù)大于實際已發(fā)生 本錢數(shù)，事件完成并錄 入后期初數(shù)存在余額 , 應(yīng)消解歸 0。3合理劃分與歸并原那么 ：非經(jīng)

22、營性用地 8 個子項與本錢管 理系統(tǒng)中的 10 個子項 , 是在期初依據(jù)控制性詳規(guī)、 相似案例比擬、 評估報告與合同等測算確定的 , 工程啟動實施后進入動態(tài)變化， 直 到子項的實施完成后才可得到準確數(shù)據(jù)。 因此，在期初測算階段， 要清晰而合理的劃分子項及其小項，以便后期比對變化情況并調(diào)增或調(diào)減數(shù)據(jù)4資料歸集與建檔原那么 ：為便于平安長期保存資料，一 是錄入系統(tǒng)的各項計算明細要按照片區(qū)或地塊分別錄入、分別建 檔留存。二是由于系統(tǒng)動態(tài)性，建議每半年導(dǎo)出報表打印紙質(zhì)文 件建檔留存。也可刻錄光盤留存。三是對錄入系統(tǒng)數(shù)據(jù)的原始文 件、會計憑證復(fù)印件等，如規(guī)劃指標、招拍掛確認書、征地拆遷 合同、資金支付發(fā)

23、票等，要按照時間順序歸集建檔。5 職責分工與定期分析 ：土地開發(fā)部負責數(shù)據(jù)錄入、系 統(tǒng)維護與管理，以及系統(tǒng)的保密工作。財務(wù)部門配合負責資金回 收審查。應(yīng)定期召開會議分析土地利用、本錢變化、資金支付與 回收等情況，以推動土地開發(fā)經(jīng)營健康開展。土地開發(fā)經(jīng)營管理信息系統(tǒng)案例簡析20032022 年按照市政府要求，某單位負責華山南側(cè)30平方公里的片區(qū)土地開發(fā)經(jīng)營管理。本案例按主體地塊及濱河南區(qū)地塊分析。一、主體地塊案例簡析一期初各系統(tǒng)測算情況土地利用管理系統(tǒng)2003年2月18日:按照控制性詳細規(guī)劃 測算分解：期初 45畫畝土地。其中：經(jīng)營性用地29470 |畝經(jīng) 營性土地率 65.49%，非經(jīng)營性用地

24、|15530 |畝包括：市政設(shè)施 3840畝、水利設(shè)施3610畝、公共設(shè)施 800畝、綠化環(huán)境4000畝、 安置房屋900畝、生活保障580畝、不可利用950畝、其他土地 850 畝。本錢管理系統(tǒng)2003年2月18日:期初|45000畝土地本錢測 算：1征收集體土地 41245 |畝扣除村莊閉合圈 665畝、生活 保障用地|580畝，測算：40000畝土地、13萬元/畝，土地補償 補償合共計520000萬元，地上物按3萬元/畝、共計120000萬元。 2國有土地征收2000 |畝，每畝土地70萬元含建筑物補償?shù)染C 合費用，共計140000萬元。3居民房屋拆遷與安置：90萬平方米、5600元/平

25、方米綜合費用，共計504000萬元，可收回土 地約|1755畝。4安置房屋：占地 900畝，新建房屋120萬 平方米、建安本錢加規(guī)費：2900元/平方米、共計348000萬元5。市政設(shè)施建設(shè)60公里道路、256萬平方米，256000萬元。6水 利設(shè)施。河道改造與水庫工程26000萬元。7公共設(shè)施：30000平方米、建安本錢加規(guī)費：2900元/平方米、共計8700萬元。8 綠化與環(huán)境：50000萬元。9土地整理本錢。含土石方搬運、高 壓線落地、平整土地高填方等50000萬元。10管理費用 8000萬元。11財務(wù)費用23000萬元。測算期初總本錢 2053700萬元。動態(tài)單位本錢經(jīng)營性用地：205

26、3700/29470萬元/畝。二實施后四大系統(tǒng)動態(tài)變化情況1、2003年6月1日：與2個村簽訂了土地征收與整合協(xié)議， 征收土地|100001畝，支付土地款 130000萬元、地上物補償 30000 萬元。注：在本錢管理系統(tǒng)-集體土地欄中錄入：實際已發(fā)生本錢 130000萬元、30000萬元。系統(tǒng)自動沖減期初余額130000萬元、30000萬元。2、2003年6月7日：征收了 1家單位的國有土地|200畝、 10200萬元51萬元/畝。注：在本錢管理系統(tǒng)國有土地欄中錄 入：實際已發(fā)生本錢 10200萬元，系統(tǒng)自動沖減期初測算本錢余 額。3、2003年6月17日：招拍掛出讓土地|300畝，經(jīng)協(xié)商國

27、土部門商定原那么按本錢69.68萬元/畝，出讓價格140萬元/畝， 應(yīng)回收本錢20904萬元，返還收益資金 10000萬元。注：在資金回收系統(tǒng)中錄入，系統(tǒng)自動沖減動態(tài)總本錢及經(jīng)營性用地存量。4、2003年6月18 日：劃撥行管局|50畝用于應(yīng)急中心建設(shè)， 地價60萬元/畝政府定價原那么、3000萬元。注：同|3。5、2003年6月19日：出讓土地|600畝用于住宅建設(shè)，按照 90萬元/畝本錢攤?cè)爰铀俦惧X回收原那么，應(yīng)回收本錢54000萬 元，出讓價格160萬元/畝，收益返還16000萬元。注：同3。6>2003年6月20日：與5個村簽訂了土地征收與整合協(xié)議， 征收土地|12000 |畝，

28、支出土地款 156000萬元，支付地上物補償 36000萬元。注：同1 o7、2003年9月21日：一期市政工程23公里竣工與財務(wù)決算 100000萬元。注：在本錢管理系統(tǒng)市政設(shè)施欄中錄入：實際已發(fā) 生本錢100000萬元；系統(tǒng)自動沖減期初測算余額。8、2003年9月22日：市政府要求增加 1平方公里土地熟化 工程可擴延性。新增總用地|1500 |畝全部為國有土地、期初測算本錢120000萬元按本錢構(gòu)成分別錄入。其中：經(jīng)營性用 地900畝，非經(jīng)營性用地|600畝市政200畝、水利350畝、防 汛中心50畝。注：分別錄入到本錢與土地兩個系統(tǒng)的期初測算 中。總用地到達 46500畝。其中，經(jīng)營性用

29、地30370 |畝，非經(jīng)營 性用地161301畝。9、2003年9月23日：規(guī)劃部門調(diào)整期初用地，增加綠化與環(huán)境建設(shè)用地100畝。注：在土地利用系統(tǒng)中錄入：綠化與環(huán)境 建設(shè)用地加100畝，經(jīng)營性用地自動減少 顧畝。冋、2003年9月27日：與8個村簽訂|19245 |畝土地的征地 協(xié)議，土地補償款 324000萬元土地款13萬元/畝，地上物補償 增加到5萬元/畝，村莊閉合圈665畝、生活保障用地580畝不補 償。注：錄入：實際已發(fā)生本錢 324000萬元。期初測算本錢307920 萬元出現(xiàn)負數(shù)，期初測算值為 “0負數(shù)歸0原那么。何、2004年3月17日：需增加30萬平方米安置房工程工程 與新增

30、1個平方公里范圍有關(guān)，占地|240畝、期初測算本錢 69000萬元。注：該項須在本錢與土地利用兩個系統(tǒng)中分別錄入期 初測算數(shù)經(jīng)營性用地變化為30030畝。12、2004年10月17日：按照規(guī)劃完成了片區(qū)內(nèi)全部公共配 套設(shè)施建設(shè)，建筑面積31670平方米，占地860畝，決算值8800。 注：本錢管理系統(tǒng)期初余額為“ 0期初數(shù)歸零原那么。土地按實際發(fā)生錄入。|13、2004年10月31日：與供電部門簽訂 110千伏高壓線落 地協(xié)議80000萬元.注：在本錢管理系統(tǒng)土地整理中錄入：實際已 發(fā)生本錢80000萬元。期初測算50000萬元，出現(xiàn)負數(shù)為“ 0 期 初數(shù)歸零原那么。鑒于土地整理仍然需大量投資

31、，需要在期初測算中再列 30000 萬元的本錢，以更準確的反映土地本錢狀況。|14、2004年11月2日：征收了 9家單位的國有土地|500畝、 40000萬元。注：同2。|15、2004年11月9日：征收了 7家單位的國有土地300畝、21000萬元。注：同2。16、2004年11月19日：征收了 12家單位的國有土地|1000 畝、81000萬元。注：同|2。冋、2004年11月29日：征收了 18家單位的國有土地|1500 畝、126000萬元。與 同對應(yīng)。注：同 回。|18、2004年11月30 日： 150萬平方米安置房工程竣工結(jié)算：472000萬元。注：在本錢管理系統(tǒng)安置房屋欄中錄

32、入：實際已發(fā) 生本錢472000萬元；系統(tǒng)自動沖減期初測算余額期初 384000+69000。岡、2004年12月16日：出讓土地|5000 |畝用于商業(yè)金融項目，經(jīng)與國土局協(xié)商按照100萬元/畝本錢攤?cè)?，?yīng)回收本錢500000萬元，返還收益 300000萬元20 >2004年12月7日：二期40公里市政工程財務(wù)決算 182000萬元。21. 2004年12月8日：河道與水庫工程財務(wù)決算27500萬元。22、 2004年12月9日：居民房屋拆遷安置與補償結(jié)算515000 萬元收回土地1755畝。23、2004年12月17日：出讓土地|300° I畝用于新濼區(qū)綜合 體建設(shè)，本錢1

33、00萬元/畝，地價280萬元/畝，應(yīng)回收本錢 300000 萬元，返還收益資金 210000萬元。24、 2004年12月10日：土地整理涉及土石方搬運、高填方及 土地平整等結(jié)算 21000萬元。25 >2004年12月11日:綠化與環(huán)境建設(shè)工程結(jié)算 45600萬元, 安置房屋收回超安資金12350萬元。26、2004年12月26日：劃撥土地|1000 |畝用于新宇大學(xué)建 設(shè)，本錢82.42萬元/畝，回收本錢 82420萬元。27、2005年2月7:出讓土地|3000 |畝用于大運村工程，本錢 120萬元/畝，地價280萬元/畝,回收本錢360000萬元、返還收益 18000萬元。28、

34、2005年3月21日：東方新天地工程|2000 |畝、本錢萬元 160萬元/畝，地價280萬元/畝，返還收益160000萬元。29、2005年3月22日：劃撥供水、供電、供氣、供暖、消防、 公交、軌道交通等用地1560 |畝、100萬元/畝加速本錢回收,回 收本錢156000萬元。30、2005年5月23日：劃撥省政府人才市場用地500畝.成 本100萬元/畝加速本錢回收。31、2005年6月27日：劃撥圖書館用地 |200畝.本錢100萬元/畝加速本錢回收32、 2006年2月29日：劃撥市政府群眾藝術(shù)館用地300畝， 本錢120萬元/畝，回收本錢 36000萬元。33、2006年4月26日

35、：管理費用調(diào)增到10600萬元原測算 8000萬元。34、2006年5月26日至2006年8月26日：出讓大宗住宅用 地|100001畝，本錢36.2767萬元/畝，地價300萬元/畝，應(yīng)返還收 益700000萬元.。35、2006年9月26日：財務(wù)費用調(diào)增到 53000萬元原測算23000萬元。對外調(diào)劑安置房回收資金6790萬元。36、2006年10月17日：出讓住宅用地|510畝，本錢59.5345 萬元/畝，地價300萬元/畝，返還收益 247200萬元。二、濱河南區(qū)地塊案例簡析市政府確定濱河南區(qū)10平方公里劃入華南工程統(tǒng)一運作。一期初各系統(tǒng)測算情況土地利用管理系統(tǒng)2006年5月17日:

36、熟化土地|15000畝。 按照控制性詳細規(guī)劃測算：經(jīng)營性用地10000 |畝經(jīng)營性土地率66.67%，非經(jīng)營性用地50001畝包括：市政設(shè)施 1200畝、水利 設(shè)施800畝、公共設(shè)施500畝、綠化環(huán)境1500畝、安置房屋300 畝、生活保障200畝、不可利用200畝、其他土地300畝本錢管理系統(tǒng)2006年5月17日:期初|15000畝土地本錢測 算：1集體土地征收|25001畝,13萬元/畝，土地補償補償合共計 41600萬元，地上物按 10萬元/畝、共計 25000萬元。2國有土 地征收|12500畝包括零星居民房屋拆遷與安置 ，每畝土地160 萬元含建筑物補償?shù)染C合費用，共計2000000

37、萬元。3市政 設(shè)施20公里道路、80萬平方米96000萬元。4水利設(shè)施。河道 改造與水庫工程 5000萬元。5公共設(shè)施：建安本錢加規(guī)費：3000 萬元。6綠化環(huán)境工程 20000萬元。7土地整理。含土石方 搬運、咼壓線落地、平整土地咼填方等15000萬兀。8管理費用5000萬元。9財務(wù)費用2000萬元。二實施后四大系統(tǒng)動態(tài)變化情況1、2006年5月27日：簽訂了集體土地征收與整合協(xié)議，征收土地1000畝，支付土地款13000萬元、地上物補償10000萬元2、2006年6月7日：征收8家單位國有土地|20001畝、綜合 補償326000萬元163萬元/畝。3、2006年9月17日：招拍掛出讓土地

38、 200畝，本錢230萬 元/畝，出讓價格400萬元/畝，應(yīng)回收本錢 46000萬元，返還收 益16000萬元。4、2006年9月26日：劃撥100畝用于全民健身中心建設(shè). 本錢230萬元/畝。5、2006年9月29日：與5個村簽訂土地征收與整合協(xié)議， 征收土地|1500畝，支出土地款19500萬元、地上物補償18000萬 丿元。6、2006年10月17日： 出讓300畝住宅用地，本錢 260萬 元/畝加速本錢回收原那么，應(yīng)回收本錢 78000萬元，出讓價格 435萬元/畝收益率到達40%，收益返還21000萬元。7、2006年10月21日：一期市政工程10公里竣工結(jié)算 40000 萬元。8、2006年10月27日：征收了 9家單位的國有土地500畝、綜合補償110000萬元。9、2006年10月31日：山體治理工程結(jié)算 12000萬元。|10、2006年11月9日：征收了 10家單位的國有土地1000 畝、綜合補償 200000萬元。、2006年11月19日：出讓住宅用地 500畝，本錢230萬 元/畝，地價460萬元/畝，返還收益 4000萬元。冋2006年11月29日征收了 12家單位的國有土地|1000|畝、 綜合補償260000萬元。|13、2006年11月31日：出讓住宅用地 8°°畝，本錢230萬 元