房地產(chǎn)企業(yè)成本綜述

1、房地產(chǎn)企業(yè)成本、費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算（一）主講老師  王越第一節(jié)  房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn)一、經(jīng)營模式（一）銷售物業(yè)模式：通過土地購買、規(guī)劃設(shè)計(jì)、組織施工、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)品銷售等五個(gè)階段，將開發(fā)完成的房地產(chǎn)移交給購買者，并一次性取得銷售收入。（二）自持物業(yè)模式：將開發(fā)完成的房地產(chǎn)留作自用，通過出租、聯(lián)營、自營等方式分期取得經(jīng)營收入。二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的主要業(yè)務(wù)（一）土地的開發(fā)與經(jīng)營：企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設(shè)施，然后作為商品作價(jià)出售，還可以開展土地出租業(yè)務(wù)。（二）房屋的開發(fā)與經(jīng)營：房屋的開發(fā)指房屋的建造，房屋的經(jīng)營

2、指房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為商品作價(jià)出售或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、安置房和代建房等。（三）城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)：房地產(chǎn)企業(yè)可以開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施，也可以開發(fā)建設(shè)不能有償轉(zhuǎn)讓的、為開發(fā)產(chǎn)品服務(wù)的公共配套設(shè)施。（四）代建工程的開發(fā)：代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作流程（一）前期準(zhǔn)備階段前期的準(zhǔn)備工作主要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)規(guī)劃審批、設(shè)計(jì)施工、市場規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)具體情況對(duì)投資來源、建設(shè)方式、經(jīng)營模式等方面進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃和戰(zhàn)略決

3、策。前期準(zhǔn)備階段是項(xiàng)目運(yùn)作的首要環(huán)節(jié)，也是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素。（二）建設(shè)施工階段在該階段，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)已經(jīng)確定的規(guī)劃和設(shè)計(jì)方案，通過自建、委托代建、發(fā)包等方式完成開發(fā)產(chǎn)品的建設(shè)過程，并使其達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。該階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的中心環(huán)節(jié)。（三）銷售或自持階段對(duì)于銷售物業(yè)模式，房地產(chǎn)企業(yè)通過出售房地產(chǎn)，回籠資金、實(shí)現(xiàn)利潤；而對(duì)于自持物業(yè)模式，房地產(chǎn)企業(yè)通過招商、招租、開辦企業(yè)等方式，取得租金或經(jīng)營收入。四、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)（一）房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品在建設(shè)前須經(jīng)政府審批。一般企業(yè)在生產(chǎn)產(chǎn)品或提供服務(wù)之前無須報(bào)政府審批，具有充分的自主權(quán)。（二）開發(fā)過程中受到政府相關(guān)部門的控制。在建設(shè)過程中

4、受到環(huán)保、衛(wèi)生、城管、建委、土地管理等行政部門的監(jiān)控。（三）建設(shè)周期長，投資大。房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期一般都很長，整個(gè)過程往往幾年才能全部完成。（四）商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記。取得“商品房預(yù)售許可證”。（五）產(chǎn)品交付應(yīng)以開發(fā)產(chǎn)品通過政府審批，即取得政府的竣工驗(yàn)收后才得以實(shí)現(xiàn)。另外，開發(fā)商還要落實(shí)物業(yè)管理公司及物業(yè)管理方案。五、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大，僅僅依靠房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足項(xiàng)目的投資需求，一般都要進(jìn)行融資。（二）由于開發(fā)產(chǎn)品的投資巨大，因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，現(xiàn)金流斷流是企業(yè)面臨的最重要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

5、（三）不動(dòng)產(chǎn)的可變現(xiàn)能力較差，如果企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品不被市場認(rèn)可，開發(fā)產(chǎn)品無法更改，造成產(chǎn)品積壓，變現(xiàn)困難。第二節(jié)  房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對(duì)象及分類一、成本項(xiàng)目（一）土地使用權(quán)出讓金國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。（二）土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)1土地征用費(fèi)國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)偂⑶嗝缪a(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。2市政配套費(fèi)指向政府部門繳納的大市政配套費(fèi)，征用生地向當(dāng)?shù)厥姓纠U納的紅線外道路、水、電、氣、熱、通信等的建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)等。3征收土地閑置費(fèi)國發(fā)20083號(hào)文件第

6、二條第六項(xiàng)規(guī)定，土地閑置2年依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價(jià)置換、安排臨時(shí)使用、納入政府儲(chǔ)備等途徑及時(shí)處理、充分利用。土地閑置滿1年不滿2年的，按出讓或劃拔土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)200931號(hào)文件）規(guī)定，土地閑置費(fèi)計(jì)入“開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于自建用房等地上建筑物時(shí)，土地使用權(quán)的取得成本直接計(jì)入“無形資產(chǎn)”賬戶，且土地使用權(quán)的賬面價(jià)值不與地上建筑物合并計(jì)算成本，而仍作為無形資產(chǎn)進(jìn)行核算，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進(jìn)行攤銷和提取折舊。為建造辦

7、公樓等自用而取得的土地使用權(quán)所繳納的契稅，計(jì)入“無形資產(chǎn)”賬戶。（三）前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)為項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用。地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場地平整費(fèi)用和通水、通電、通路的費(fèi)用等。1項(xiàng)目整體性批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門繳納的報(bào)批費(fèi)。如：人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金（或墻改專項(xiàng)基金）、教師住宅基金（或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi)）、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：項(xiàng)目立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、改造設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)（含支付社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的市場調(diào)研費(fèi)），制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)，方案評(píng)審費(fèi)。3勘測丈量費(fèi)：水文、地質(zhì)、文

8、物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測費(fèi)，日照測試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。4“三通一平”費(fèi)：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水（含地下排水管、溝開挖鋪設(shè)費(fèi)用）、供電、道路（含按規(guī)定應(yīng)交的占道費(fèi)、道路挖掘費(fèi)）等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾和進(jìn)行場地平整發(fā)生的費(fèi)用（包括開工前垃圾清運(yùn)費(fèi)）等。5臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：工地甲方臨時(shí)辦公室，臨時(shí)場地占用費(fèi)，臨時(shí)借用空地租費(fèi)，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。臨時(shí)設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)，家具等不屬于臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。6預(yù)算編審費(fèi)：支付給社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費(fèi)用。7其他：包括擋光費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、

9、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢費(fèi)等。 房地產(chǎn)企業(yè)成本、費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算（二）（四）建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)（建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿馈⑾?、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。1土建工程費(fèi)：包括基礎(chǔ)工程費(fèi)、主體工程費(fèi)。有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。2安裝工程費(fèi)：包括電氣（強(qiáng)電）安裝工程費(fèi)、電訊（弱電）安裝工程費(fèi)、給排水安裝工程費(fèi)、電梯安裝工程費(fèi)、空調(diào)安裝工程費(fèi)、消防安裝工程費(fèi)、煤氣安裝工程費(fèi)、采暖安裝工程費(fèi)。上述各項(xiàng)如有甲供材料、設(shè)備，還應(yīng)分別包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。3裝修工

10、程費(fèi)：內(nèi)外墻、地板（毯）、門窗、廚潔具、電梯間、天（頂）蓬、雨篷等的裝修費(fèi)，有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。4項(xiàng)目或工程監(jiān)理費(fèi)：指支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用。5其他：工程收尾所發(fā)生的零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi)（零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi)能夠歸類的，應(yīng)按從屬主體原則歸類計(jì)人上述相應(yīng)費(fèi)用中），現(xiàn)場垃圾清運(yùn)費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。（五）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電信、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用。1道路工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)費(fèi)。2供電工程費(fèi)：變（配）電設(shè)備的購置費(fèi)，設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費(fèi)，供（配）電貼費(fèi)、電

11、源建設(shè)費(fèi)，繳納的電增容費(fèi)等。3給排水工程費(fèi)：自來水、雨（污）水排放、防洪等給排水設(shè)施的建造、管線鋪設(shè)費(fèi)用，以及向自來水公司繳納的水增容費(fèi)等。4煤氣工程費(fèi)：煤氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、增容費(fèi)、集資費(fèi)，煤氣配套費(fèi)，煤氣發(fā)展基金、煤氣掛表費(fèi)等。5供暖工程費(fèi)：暖氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、集資費(fèi)。6通信工程費(fèi)：電話線路的鋪設(shè)、電話配套費(fèi)，電話電纜集資費(fèi)，繳納的電話增容費(fèi)等。7電視工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)有線電視（閉路電視）的線路鋪設(shè)和按規(guī)定應(yīng)繳納的有關(guān)費(fèi)用。8照明工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)路燈照明設(shè)施支出。9綠化工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)人工草坪、栽花、種樹等綠化支出；綠地建設(shè)費(fèi)。10環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)：指小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施支出，如垃圾站（箱）、公廁等支出。11

12、其他：小區(qū)周圍設(shè)置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門、園區(qū)監(jiān)控工程費(fèi)、自然下沉整改費(fèi)等。（六）公共配套設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。具體核算內(nèi)容可區(qū)別以下情況：在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房（建筑成本）、變電所（建筑成本）、居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚、景觀（建筑成本）、環(huán)廊、街心公園、涼亭等設(shè)施的支出。在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸經(jīng)營者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出。開發(fā)小區(qū)內(nèi)

13、城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用。對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氤杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項(xiàng)目獨(dú)立核算。（七）開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。1現(xiàn)場管理費(fèi)用：內(nèi)部獨(dú)立核算的、開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場

14、管理的人員工資及福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、辦公用水電費(fèi)、差旅費(fèi)、市內(nèi)交通費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、通信費(fèi)、業(yè)務(wù)交際費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷、周轉(zhuǎn)房攤銷等。2利息并借款費(fèi)用：直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。3物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金：按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員會(huì)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。4質(zhì)檢費(fèi)：包括按規(guī)定支付給質(zhì)檢部門的質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)，項(xiàng)目發(fā)生的材料、設(shè)備質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)、工程質(zhì)量自檢費(fèi)、工程竣工驗(yàn)收費(fèi)等質(zhì)量鑒定性費(fèi)用。5其他：項(xiàng)目交付使用后發(fā)生的，按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)，補(bǔ)貼給物業(yè)管理

15、公司的水、電、煤氣、暖氣等價(jià)差，以及其他應(yīng)計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)的費(fèi)用。二、成本核算的基本程序?yàn)檎_核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照成本核算的程序進(jìn)行成本核算，成本核算的基本程序如下：1確定成本核算對(duì)象。根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對(duì)象。2歸集開發(fā)成本。設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，建立成本合同臺(tái)賬，核算和歸集開發(fā)成本。3確定成本分?jǐn)偡椒ā０词芤嬖瓌t和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法和標(biāo)準(zhǔn)。4在成本核算對(duì)象之間分?jǐn)偝杀?。將歸集的開發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法和標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。5計(jì)算各成本核算對(duì)象的開發(fā)總成本。編制項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各

16、成本核算對(duì)象的開發(fā)總成本。正確劃分完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之問的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本，按建筑面積計(jì)算完工產(chǎn)品單位成本。正確劃分可售面積、不可售面積（由主管部門劃分提供），根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，按與結(jié)算銷售收入配比的原則正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。編制成本報(bào)表，根據(jù)成本管理和核算要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況。綜上所述，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算來講，成本對(duì)象和成本項(xiàng)目的劃分和確定是正確核算開發(fā)成本的基礎(chǔ)。三、確定成本核算對(duì)象（一）成本核算對(duì)象的概念成本核算對(duì)象是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中，為歸集和分配費(fèi)用而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。（二）確定成本對(duì)象的

17、原則1可否銷售原則：開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的成本核算對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營銷售的，先作為一般成本核算對(duì)象進(jìn)行成本歸集，然后再將其成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本核算對(duì)象。2分類歸集原則：對(duì)不同開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間跨年度或產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型存在明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)分別作為成本核算對(duì)象進(jìn)行核算。3功能區(qū)分原則：開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本核算對(duì)象進(jìn)行核算。4定價(jià)差異原則：開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，可以分別作為成本核算對(duì)象進(jìn)行核算。5成本差異原則：開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差

18、異的，可以分別作為成本核算對(duì)象進(jìn)行核算。6權(quán)益區(qū)分原則：開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本核算對(duì)象進(jìn)行核算。（三）確定成本核算對(duì)象的方法根據(jù)上述原則，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、開發(fā)產(chǎn)品處理方式、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、施工隊(duì)伍等因素和管理需要等實(shí)際情況，確定具體成本核算對(duì)象。具體確定方法如下：單體開發(fā)項(xiàng)目，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算對(duì)象。在同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項(xiàng)目，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。對(duì)于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和

19、成本管理的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對(duì)象。成片分期開發(fā)的項(xiàng)目，可以以各期為成本核算對(duì)象。同一項(xiàng)目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。同一分期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)類型的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)類型劃分成本核算對(duì)象。根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對(duì)象。對(duì)于只為一個(gè)單體開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)腴_發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入單體開發(fā)項(xiàng)目的成本。四、成本對(duì)象和成本項(xiàng)目之間關(guān)系所有房地產(chǎn)企

20、業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中，成本項(xiàng)目的劃分是相同的，也就是說，成本項(xiàng)目的劃分和確定不是企業(yè)自行確定的，而是由房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)規(guī)定所確定的。而成本對(duì)象的確定，則是房地產(chǎn)企業(yè)自行確定的，不同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其成本核算對(duì)象也是不相同的。因此，成本核算對(duì)象的確定是企業(yè)在成本核算中面臨的首要任務(wù)，也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前，首先要確定開發(fā)項(xiàng)目的成本核算對(duì)象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)總成本由各個(gè)成本對(duì)象的成本組成，而每個(gè)成本對(duì)象又由各個(gè)具體的成本項(xiàng)目組成。第三節(jié)  房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的科目設(shè)置一、“開發(fā)成本”科目“開發(fā)成本”科目核算在房屋等產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用?！伴_發(fā)成本”科目可按“土地開發(fā)成本”

21、“房屋開發(fā)成本”“配套設(shè)施開發(fā)成本”“代建工程開發(fā)成本”進(jìn)行明細(xì)核算，其中“房屋開發(fā)成本”應(yīng)當(dāng)分別按照成本核算對(duì)象設(shè)置明細(xì)賬，并按規(guī)定的成本項(xiàng)目設(shè)置專欄。土地開發(fā)成本：指房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。房屋開發(fā)成本：指房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)各種房屋所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。配套設(shè)施開發(fā)成本：指房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。代建工程開發(fā)成本：指房地產(chǎn)企業(yè)接受單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外的其他工程（如市政工程）等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。二、“開發(fā)間接費(fèi)”科目歸集和分配在房屋等產(chǎn)品開發(fā)過程中，本單位項(xiàng)目設(shè)計(jì)、工程、預(yù)

22、算、材料等業(yè)務(wù)部門為組織與管理開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。這類費(fèi)用由本科目歸集并按一定方法、標(biāo)準(zhǔn)分配后，再計(jì)入各成本核算對(duì)象的“開發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目中去。三、“開發(fā)產(chǎn)品”科目核算已開發(fā)完成并驗(yàn)收合格的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品核算的同時(shí)，應(yīng)收集、整理具體到每戶的可售面積構(gòu)成、銷售及其回款情況的詳細(xì)資料?！伴_發(fā)產(chǎn)品”科目按成本對(duì)象設(shè)置明細(xì)科目，用于核算各成本對(duì)象的實(shí)際成本。第四節(jié)  房地產(chǎn)企業(yè)全程成本核算案例解析全程成本核算包括購置土地、開發(fā)準(zhǔn)備、主體建設(shè)、管網(wǎng)基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施、綠化道路、開發(fā)間接費(fèi)用等不同成本的歸集、分配所涉及的表單填制。開發(fā)成本的歸集和分配是房

23、地產(chǎn)企業(yè)成本核算的重要內(nèi)容。成本歸集就是將成本支出計(jì)入成本項(xiàng)目的過程，而成本分配就是將計(jì)入成本項(xiàng)目的成本支出分配計(jì)入成本對(duì)象的過程。房地產(chǎn)企業(yè)通過成本歸集和成本分配，就可以反映出每個(gè)成本對(duì)象的成本支出，為計(jì)算銷售成本創(chuàng)造條件。應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象；共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象。主要的分配方法有下列幾項(xiàng)：1占地面積法指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。一次性開發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。分期開發(fā)的，首先按本期全部成本

24、對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。如一項(xiàng)目，土地面積為10 000平方米，分三期開發(fā)，一期基座占地為2 500平方米，二期基座占地為3 000平方米，三期占地為1 800平方米。土地成本為8 000萬元，如何分配土地成本？國稅發(fā)200931號(hào)文第二十九條的規(guī)定應(yīng)該這樣理解：應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用包括兩部分，一部分是屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象；另一部分是共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成

25、本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象。（1）2 5003 0001 8007 300（平方米），各期開發(fā)面積對(duì)應(yīng)的成本屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，可以直接計(jì)入成本對(duì)象；（2）10 0007 3002 700（平方米），這部分面積對(duì)應(yīng)的成本屬于共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按三期面積比例配比分入各期成本中去。共同成本按面積配比分入第一期的比例是：2 500÷7 30034.2%共同成本按面積配比分入第二期的比例是：3 000÷7 30041.1%共同成本按面積配比分入第三期的比例是：1 800÷7 30024.7%則計(jì)入第一期的成本

26、應(yīng)是：8 000×（2 5002 700×34.2%）÷10 0002 740（萬元）計(jì)入第二期的成本應(yīng)是：8 000×（3 0002 700×41.1%）÷10 0003 288（萬元）計(jì)入第三期的成本應(yīng)是：8 000×（1 8002 700×24.7%）÷10 0001 972（萬元）2建筑面積法指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。一次性開發(fā)的，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配。分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)

27、行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。3直接成本法指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。4預(yù)算造價(jià)法指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配?！局R(shí)鏈接】國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知國稅發(fā)200931號(hào)（一）土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。土地開發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。（

28、二）單獨(dú)作為過渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。（三）借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。（四）其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。 房地產(chǎn)企業(yè)成本、費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算（三）一、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的歸集與分配房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)人有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本某成本對(duì)象土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”賬戶的借方。分不清成本核算對(duì)象的，應(yīng)將其支出先通過“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本待分?jǐn)偝杀就恋卣饔眉安疬w補(bǔ)償費(fèi)”賬戶進(jìn)行歸集，會(huì)計(jì)期末按

29、照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配給各受益對(duì)象。支付全部或部分土地價(jià)款但尚未取得土地的，由于不符合資產(chǎn)定義，所付款項(xiàng)在“預(yù)付賬款”中核算，不能確認(rèn)土地資產(chǎn)。凡已簽訂土地出讓合同，確認(rèn)了土地價(jià)款并已取得土地的，未全部支付的土地價(jià)款作為負(fù)債掛賬。凡已取得土地，未取得土地使用證的，要在會(huì)計(jì)報(bào)告附注的其他重要事項(xiàng)或存貨中披露。【案例1】20XX年6月7日，紅星房地產(chǎn)公司通過競拍拍得了A、B兩個(gè)地塊，其中A地塊支付全額地價(jià)款4億元，但至今未實(shí)際取得土地；B地塊地價(jià)款總額為5億元，已支付3億元，并已實(shí)際取得了該地塊。請(qǐng)根據(jù)有關(guān)原始憑證，做出相應(yīng)會(huì)計(jì)分錄。【解析】（1）A地塊借：預(yù)付賬款   400

30、000 000貸：銀行存款    400 000 000（2）B地塊借：開發(fā)成本    500 000 000    貸：銀行存款   300 000 000    應(yīng)付賬款    200 000 000【案例2】20XX年6月7日，紅星房地產(chǎn)公司通過競拍拍得了某地塊，土地總價(jià)5億元，該地塊占地面積10萬平方米，總建筑面積為30萬平方米。整體項(xiàng)目分為商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)和別墅區(qū)三個(gè)區(qū)域，規(guī)劃指標(biāo)如下：（1）商業(yè)區(qū)

31、：總占地面積2萬平方米，開發(fā)產(chǎn)品為三層裙房和20層寫字樓，總建筑面積l5萬平方米，其中：裙房建筑面積5萬平方米，寫字樓建筑面積10萬平方米。（2）住宅區(qū)：占地面積3萬平方米，建筑面積12萬平方米。（3）別墅區(qū)：占地面積5萬平方米，建筑面積3萬平方米?！窘馕觥?（1）土地價(jià)款的歸集借：開發(fā)成本待分?jǐn)偝杀荆ㄍ恋卣饔眉安疬w補(bǔ)償費(fèi)）      500 000 000貸：銀行存款    500 000 000（2）土地價(jià)款的分?jǐn)偢鶕?jù)該項(xiàng)目實(shí)際情況，紅星房地產(chǎn)公司確定成本對(duì)象分別為：裙房、寫字樓、住宅和別墅。各成本對(duì)象分?jǐn)偟耐?/p>

32、地成本如下：裙房和寫字樓的土地成本：商業(yè)區(qū)的土地成本，按占地面積法進(jìn)行分?jǐn)偂Ｉ虡I(yè)區(qū)的土地成本50 000×2÷1010 000（萬元）裙房和寫字樓的土地成本按建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)?。裙房的土地成?0 000×5÷153 333（萬元）寫字樓的土地成本10 000×10÷156 667（萬元）住宅的土地成本：按占地面積進(jìn)行分?jǐn)?。住宅的土地成?0 000×3÷1015 000（萬元）別墅的土地成本：按占地面積進(jìn)行分?jǐn)偂e墅的土地成本50 000×5÷10=25 000（萬元）會(huì)計(jì)分錄如下：借：開發(fā)成

33、本裙房（土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)）             33 330 000寫字樓（土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)）           66 670 000住宅（土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)）            150 000 000別墅（土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)） 

34、0;          250 000 000貸：開發(fā)成本待分?jǐn)偝杀荆ㄍ恋卣饔眉安疬w補(bǔ)償費(fèi)）      500 000 000二、前期工程費(fèi)的歸集與分配房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等各項(xiàng)前期工程支出，能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的前期工程費(fèi)成本項(xiàng)目，即記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本某成本對(duì)象前期工程費(fèi)”賬戶的借方。分不清成本核算對(duì)象的，應(yīng)先將其支出通過“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本待分?jǐn)偝?/p>

35、本前期工程費(fèi)”賬戶進(jìn)行歸集，會(huì)計(jì)期末按照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配給各受益對(duì)象。三、建筑安裝工程費(fèi)的歸集與分配（一）采用發(fā)包方式的核算采用發(fā)包方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的開發(fā)項(xiàng)目，其建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)企業(yè)承付的已完工程價(jià)款確定，直接計(jì)入有關(guān)開發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，記人“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本某成本對(duì)象建筑安裝工程費(fèi)”賬戶的借方和“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。1工程價(jià)款結(jié)算辦法按月結(jié)算，就是按照每月實(shí)際完成的分部分項(xiàng)工程進(jìn)行結(jié)算。分段結(jié)算，就是將一個(gè)單位工程按形象進(jìn)度劃分為幾個(gè)階段（部位），如基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、裝飾、竣工等；按照完成階段，分段驗(yàn)收結(jié)算工程價(jià)款?？⒐ひ淮谓Y(jié)算，開發(fā)項(xiàng)

36、目或單項(xiàng)工程施工工期在12個(gè)月以內(nèi)，或者工程承包合同價(jià)值較小的，可以實(shí)行工程價(jià)款每月月中預(yù)支、竣工后一次結(jié)算。開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定預(yù)付給承包施工企業(yè)的備料款和工程款，應(yīng)記入“預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款”賬戶的借方；按照工程價(jià)款結(jié)算賬單應(yīng)付給承包施工企業(yè)的工程款，應(yīng)記入“生產(chǎn)成本”等賬戶的借方和“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款”賬戶的貸方?！景咐?】紅星房地產(chǎn)公司與某建筑公司發(fā)包工程年度合同總值為60 000萬元，按照合同規(guī)定，開工前應(yīng)付預(yù)付備料款15 000萬元，用銀行存款支付，應(yīng)作如下分錄入賬：（1）預(yù)付備料款時(shí)借：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款（某公司）     &#

37、160;          150 000 000貸：銀行存款     150 000 000（2）預(yù)付工程款時(shí)9月份，根據(jù)施工企業(yè)當(dāng)月施工計(jì)劃所列工作量的二分之一，即350萬元，用銀行存款預(yù)付工程款。借：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款（某公司）                  3 500 000貸：銀行

38、存款   3 500 00010月初，根據(jù)施工企業(yè)提出9月份工程價(jià)款結(jié)算賬單中的已完工程價(jià)值為750萬元，減去應(yīng)扣回預(yù)付備料款180萬元，月中預(yù)付工程款350萬元，尚應(yīng)支付工程款220萬元（750180350）。（3）工程價(jià)款結(jié)算時(shí)借：開發(fā)成本  7 500 000貸：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款（某公司）                  5 300 000應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款（某公司） &#

39、160;                2 200 000（4）支付應(yīng)付工程款時(shí)借：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款（某公司）                      2 200 000貸：銀行存款  2 200 000【

40、知識(shí)鏈接】國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā)200931號(hào)）第三十二條  除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)

41、承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。2支付甲供材料款的核算甲供材料是指房地產(chǎn)企業(yè)代承包商采購材料，并將其交付給承包商。甲供材料的價(jià)款應(yīng)包含在雙方的工程合同中。房地產(chǎn)企業(yè)為了保證開發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量，往往對(duì)重要的材料實(shí)行甲供。（1）房地產(chǎn)企業(yè)支付甲供材料款時(shí)，借記“應(yīng)付賬款甲供材料”科目，貸記“銀行存款”科目，即：借：應(yīng)付賬款甲供材料貸：銀行存款（2）房地產(chǎn)企業(yè)支付施工單位工程款時(shí)，需扣除領(lǐng)用的甲供材料。借：應(yīng)付賬款施工單位（應(yīng)付款總額）貸：應(yīng)付賬款甲供材料（扣款金額）銀行存款（實(shí)際支付金額）（3）甲供材料結(jié)算后，按結(jié)算額和已扣款差額進(jìn)行賬務(wù)處理如下：借：應(yīng)付賬款施工單位（實(shí)際領(lǐng)用已扣款）

42、原材料（剩余不能退貨部分）貸：應(yīng)付賬款甲供材料（結(jié)算額已扣款）3工程水電費(fèi)的核算施工期間工程臨時(shí)水電費(fèi)一般由開發(fā)商直接支付，施工合同中約定開發(fā)商和施工單位分擔(dān)比例。實(shí)際支付時(shí)，應(yīng)該由開發(fā)商承擔(dān)的部分直接記入“生產(chǎn)成本”科目，應(yīng)該由施工單位承擔(dān)的部分直接記人該施工單位“應(yīng)付賬款”科目借方。要注意，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將取得的水電費(fèi)發(fā)票復(fù)印件及原始憑證分割單一并交與施工單位，施工單位據(jù)此入賬。【案例4】紅星房地產(chǎn)公司將兩幢商品房建筑安裝工程進(jìn)行招標(biāo)，標(biāo)價(jià)為1 080 000元，這兩幢商品房的預(yù)算造價(jià)為：101商品房為630 000元，102商品房為504 000元，合計(jì)1 134 000元。工程完工結(jié)算工

43、程價(jià)款時(shí)，計(jì)算各幢商品房的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)：101商品房建安工程費(fèi)1 080 000×630 000÷1 134 000600 000（元）102商品房建安工程費(fèi)1 080 000×504 000÷1 134 000480 000（元）（二）采用自營方式的核算采用自營方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的開發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程支出，一般可直接計(jì)入有關(guān)開發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，即記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本某成本對(duì)象建筑安裝工程費(fèi)”賬戶的借方和“庫存材料”“應(yīng)付職工薪酬”“銀行存款”等賬戶的貸方。四、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的歸集與分配能分清成本核算

44、對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)"成本項(xiàng)目，即記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本（或配套設(shè)施開發(fā)成本）某成本對(duì)象基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”賬戶的借方；分不清成本核算對(duì)象的，應(yīng)先將其支出通過“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本待分?jǐn)偝杀净A(chǔ)設(shè)施費(fèi)”賬戶進(jìn)行歸集，會(huì)計(jì)期末按照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配給各受益對(duì)象。五、開發(fā)間接費(fèi)的歸集與分配利息資本化的終點(diǎn)是開發(fā)項(xiàng)目竣工并通過驗(yàn)收。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)時(shí)，前款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)停止資本化。在符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)之后所發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。購建或

45、者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)，可從下列幾個(gè)方面進(jìn)行判斷：符合資本化條件的資產(chǎn)的實(shí)體建造（包括安裝）或者生產(chǎn)工作已經(jīng)全部完成或者實(shí)質(zhì)上已經(jīng)完成。所購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)與設(shè)計(jì)要求、合同規(guī)定或者生產(chǎn)要求相符或者基本相符，即使有極個(gè)別與設(shè)計(jì)、合同或者生產(chǎn)要求不相符的地方，也不影響其正常使用或者銷售。繼續(xù)發(fā)生在所購建或生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)上的支出金額很少或者幾乎不再發(fā)生。為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而借入專門借款的，應(yīng)當(dāng)以專門借款當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的利息費(fèi)用，減去將尚未動(dòng)用的借款資金存入銀行取得的利息收入或進(jìn)行暫時(shí)性投資取得的投資收益后的金額確定。資本化利息

46、利息費(fèi)用尚未動(dòng)用的借款存入銀行取得的利息收入【案例5】紅星房地產(chǎn)公司于20XX年1月20日取得工商銀行開發(fā)貸款5億元用于開發(fā)銷售物業(yè)，貸款年利率為5%，每月計(jì)提利息210萬元，20XX年3月20日支付一季度貸款利息420萬元。根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會(huì)計(jì)分錄如下：（1）每月計(jì)提應(yīng)付利息時(shí)借：開發(fā)成本  2 100 000貸：應(yīng)付利息   2 100 000（2）支付一季度貸款利息時(shí)借：應(yīng)付利息  4 200 000貸：銀行存款 4 200 000開發(fā)間接費(fèi)雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用，但它不能確定應(yīng)由哪項(xiàng)開發(fā)

47、產(chǎn)品所負(fù)擔(dān)，因而無法將其直接計(jì)入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。為了簡化核算手續(xù)，應(yīng)將其先記入“開發(fā)間接費(fèi)”賬戶，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，分配計(jì)入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。每月終了，應(yīng)對(duì)開發(fā)間接費(fèi)用進(jìn)行分配，按實(shí)際發(fā)生數(shù)計(jì)入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。開發(fā)間接費(fèi)用的分配方法包括占地面積法、建筑面積法、直接成本法和預(yù)算造價(jià)法等，企業(yè)可根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的特點(diǎn)自行確定。不論土地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設(shè)施和代建工程，均應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)用。為了簡化核算手續(xù)并防止重復(fù)分配，對(duì)應(yīng)計(jì)入房屋等開發(fā)成本的自用土地和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施的開發(fā)成本，均不分配開發(fā)間接費(fèi)用。這部分開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用，可直接分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本。也就是說，企業(yè)

48、內(nèi)部獨(dú)立核算單位發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用，可僅對(duì)有關(guān)開發(fā)房屋、商品性土地、能有償轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施及代建工程進(jìn)行分配。六、公共配套設(shè)施的歸集與分配1非營利性公共配套設(shè)施非營利性公共配套設(shè)施是指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，其產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施。2營利性公共配套設(shè)施營利性公共配套設(shè)施是指能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目以及屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的公共配套設(shè)施。對(duì)非營利性公共配套設(shè)施，如果工程規(guī)模較大，可以將各配套設(shè)施作為成本核算對(duì)象。在“生產(chǎn)成本配套設(shè)施開發(fā)成本

49、”科目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目，如物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主會(huì)所、幼兒園、學(xué)校、兒童游樂設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、超市（配套商業(yè)設(shè)施）等。如果工程規(guī)模不大，與其他項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)較近，且開竣工時(shí)問相差不多，并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個(gè)成本核算對(duì)象。一般來說，營利性的大配套設(shè)施項(xiàng)目，應(yīng)以各配套設(shè)施項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象，以正確計(jì)算各配套設(shè)施的開發(fā)成本。3非營利公共配套設(shè)施成本項(xiàng)目的設(shè)置對(duì)于作為成本對(duì)象核算的非營利公共配套設(shè)施的開發(fā)成本，在核算時(shí)一般可僅設(shè)置如下四個(gè)成本項(xiàng)目：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；前期工程費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；建筑安裝工程費(fèi)。由于這些配套設(shè)施的支出需由房屋等開發(fā)成本負(fù)擔(dān)，為簡

50、化核算手續(xù)，對(duì)這些配套設(shè)施，可不再分配其他配套設(shè)施支出。它本身應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用，也可直接分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本。因此，對(duì)這些配套設(shè)施，在核算時(shí)也就不必設(shè)置配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)兩個(gè)成本項(xiàng)目。營利性公共配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。營利性公共配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本（配套成本對(duì)象）”賬戶進(jìn)行歸集，會(huì)計(jì)期末按照建筑面積法分配給各受益對(duì)象，并記入“生產(chǎn)成本房屋開發(fā)成本一某成本對(duì)象（配套設(shè)施費(fèi)）”賬戶的借方。 房地產(chǎn)企業(yè)成本、費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算（四）【案例6】紅星房地產(chǎn)公司根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求，在開發(fā)小區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)建設(shè)一

51、間商店、一座水塔和一所幼托。上述設(shè)施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門。水塔和幼托的開發(fā)支出按規(guī)定計(jì)入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。水塔與商品房等同步開發(fā)，幼托與商品房等不同步開發(fā)，其支出經(jīng)批準(zhǔn)采用預(yù)提辦法。項(xiàng)目商店水塔幼托合計(jì)支付征地拆遷費(fèi) 50 000  5 000 50 000  105 000支付前期工程費(fèi) 30 000 20 000 30 000   80 000應(yīng)付基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 50 000 30 000 50 000  130 000應(yīng)付建安

52、工程費(fèi)200 000245 000190 000  635 000應(yīng)付水塔配套費(fèi) 35 000-35 000  分配開發(fā)間接費(fèi) 55 000     55 000預(yù)提幼托配套費(fèi) 40 000     40 000合  計(jì)460 000265 000320 0001 045 000【解析】（1）用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí)借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本  105 000貸：銀行存款   105 000（

53、2）用銀行存款支付設(shè)計(jì)單位前期工程款時(shí)借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本  80 000貸：銀行存款   80 000（3）將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款和建筑安裝工程款入賬時(shí) 借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本     765 000貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款     765 000（4）按規(guī)定應(yīng)將其開發(fā)成本分配計(jì)入商品房等開發(fā)產(chǎn)品成本的非營利公共配套設(shè)施，如上述水塔設(shè)施，在完工驗(yàn)收后，應(yīng)將其發(fā)生的實(shí)際開發(fā)成本按一定的標(biāo)準(zhǔn)（有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本、預(yù)算成本或計(jì)劃成本），分

54、配計(jì)入有關(guān)房屋和營利性公共配套設(shè)施的開發(fā)成本時(shí)借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本    265 000配套設(shè)施開發(fā)成本（商店）   35 000貸：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本（水塔）  300 000（5）分配應(yīng)計(jì)入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本（商店）   55 000貸：開發(fā)間接費(fèi)用   55 000（6）預(yù)提應(yīng)由商店配套設(shè)施開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼托設(shè)施支出時(shí)借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本（商店）  40 000貸：應(yīng)付賬款預(yù)提

55、費(fèi)用   40 000（7）對(duì)用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如幼托設(shè)施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后，將其實(shí)際發(fā)生的開發(fā)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)時(shí)借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本   280 000應(yīng)付賬款預(yù)提費(fèi)用    40 000貸：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本（幼托）  320 000【案例7】房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)幼托設(shè)施開發(fā)成本應(yīng)由住宅、公寓、寫字樓、商鋪和營利性公共配套設(shè)施商店負(fù)擔(dān)。由于幼托設(shè)施在其他銷售物業(yè)完工出售時(shí)尚未完工，為了及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)完工的銷售物業(yè)成本，應(yīng)

56、先將幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提計(jì)入銷售物業(yè)的開發(fā)成本。假定各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品和幼托設(shè)施的預(yù)算成本如下：住宅1 000 000元；公寓900 000元；寫字樓800 000元；商鋪800 000元；商店500 000元；幼托設(shè)施320 000元；幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率320 000÷（1 000 000900 000800 000800 000500 000）×100%8%各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提幼托設(shè)施的配套設(shè)施費(fèi)為：住宅：1 000 000×8%80 000（元）公寓：900 000×8%72 000（元）寫字樓：800 000×8%64 000（元）商鋪：

57、800 000×8%64 000（元）商店：500 000×8%40 000（元）（1）預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)時(shí)借：生產(chǎn)成本房屋開發(fā)成本住宅    80 000公寓   72 000寫字樓    64 000商鋪    64 000商店    40 000貸：應(yīng)付賬款預(yù)提費(fèi)用  320 000（2）配套設(shè)施建造時(shí)借：應(yīng)付賬款預(yù)提費(fèi)用  320 000貸：銀行存款（或應(yīng)付賬款） 

58、0; 320 000（3）配套設(shè)施完工時(shí)（實(shí)際成本大于預(yù)提成本）如果開發(fā)產(chǎn)品沒有全部銷完，則：借：開發(fā)產(chǎn)品    30 000貸：銀行存款（或應(yīng)付賬款）  30 000如果開發(fā)產(chǎn)品已全部銷完，則：借：主營業(yè)務(wù)成本  30 000貸：銀行存款（或應(yīng)付賬款） 30 000開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，成本結(jié)算完成后，編制開發(fā)產(chǎn)品成本明細(xì)表，詳細(xì)列明每種開發(fā)產(chǎn)品的總成本、總面積、單位面積成本和總套數(shù)等信息，使用的面積要和測繪部門出具的實(shí)測面積一致。開發(fā)產(chǎn)品的分類要根據(jù)核算對(duì)象的劃分和實(shí)際核算需要

59、進(jìn)行確定。開發(fā)產(chǎn)品成本明細(xì)表作為開發(fā)產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)為庫存產(chǎn)品成本的依據(jù)，結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目的相關(guān)明細(xì)科目，貸記“開發(fā)成本”科目的相關(guān)明細(xì)科目?！伴_發(fā)成本”科目的期末余額反映在產(chǎn)品的實(shí)際成本。會(huì)計(jì)期末根據(jù)收入確認(rèn)原則分產(chǎn)品確認(rèn)實(shí)現(xiàn)的銷售收入和銷售面積，同時(shí)根據(jù)實(shí)現(xiàn)的銷售面積結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本。結(jié)轉(zhuǎn)的某已實(shí)現(xiàn)銷售開發(fā)產(chǎn)品成本實(shí)現(xiàn)的銷售面積×該開發(fā)產(chǎn)品單位面積成本賬務(wù)處理為：借記“主營業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目?！景咐?】紅星房地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目，于20XX年12月份竣工交付，該商品房全部對(duì)外銷售，開發(fā)過程中共發(fā)生開發(fā)成本50 000萬元。該項(xiàng)目總可售建筑面積為10

60、萬平方米，商品房竣工交付時(shí)，已實(shí)現(xiàn)銷售建筑面積6萬平方米，根據(jù)有關(guān)原始憑證結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，賬務(wù)處理如下：該開發(fā)產(chǎn)品單位面積成本總成本÷總可售建筑面積50 000÷105 000（元/平方米）結(jié)轉(zhuǎn)的某已實(shí)現(xiàn)銷售開發(fā)產(chǎn)品成本實(shí)現(xiàn)的銷售面積×該開發(fā)產(chǎn)品單位面積成本6×5 00030 000（萬元）借：主營業(yè)務(wù)成本   300 000 000貸：開發(fā)產(chǎn)品   300 000 000【案例9】甲乙丙地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房甲、商品房乙，在20XX年度共發(fā)生了下列有關(guān)開發(fā)支出：（1）2月份，用銀行存款支付

61、征地拆遷費(fèi)3 000萬元，其中商品房甲應(yīng)負(fù)擔(dān)2 000萬元，商品房乙應(yīng)負(fù)擔(dān)1 000萬元。（2）3月份，用銀行存款支付承包設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)費(fèi)100萬元，其中商品房甲的設(shè)計(jì)費(fèi)80萬元，商品房乙的設(shè)計(jì)費(fèi)20萬元。（3）5月份，用銀行存款支付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款為80萬元，其中商品房甲應(yīng)負(fù)擔(dān)的工程款為60萬元，商品房乙應(yīng)負(fù)擔(dān)的工程款為20萬元。（4）7月份，根據(jù)工程結(jié)算單，應(yīng)付甲承包施工企業(yè)建筑安裝工程款1 000萬元，其中商品房甲應(yīng)負(fù)擔(dān)的工程款為600萬元，商品房乙應(yīng)負(fù)擔(dān)的工程款為400萬元。（5）根據(jù)小區(qū)內(nèi)建設(shè)一公共配套水塔，其中應(yīng)由商品房甲負(fù)擔(dān)的水塔配套設(shè)施費(fèi)為40萬元，商品房乙負(fù)擔(dān)的水塔配

62、套設(shè)施費(fèi)為10萬元。（6）8月份，共發(fā)生開發(fā)間接費(fèi)用20萬元，其中應(yīng)由商品房甲負(fù)擔(dān)15萬元，應(yīng)由商品房乙負(fù)擔(dān)5萬元。（7）假設(shè)小區(qū)內(nèi)還有一公共配套未完工，經(jīng)主管部門同意用其預(yù)算成本10萬元。 1根據(jù)上述資料（1）根據(jù)有關(guān)部分規(guī)劃（拆遷）批準(zhǔn)文件，憑借雙方簽訂的拆遷。補(bǔ)償合同和收款收據(jù)及銀行付款憑據(jù)，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（商品房甲）20 000 000土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（商品房乙）10 000 000貸：銀行存款   30 000 0002根據(jù)上述資料（2）依據(jù)結(jié)算單及設(shè)計(jì)發(fā)票和銀行付款憑據(jù)，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬

63、務(wù)處理：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)前期工程費(fèi)（商品房甲）          800 000前期工程費(fèi)（商品房乙）          200 000貸：銀行存款   1 000 0003根據(jù)上述資料（3）依據(jù)結(jié)算單及建筑發(fā)票和銀行付款憑據(jù)，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下財(cái)務(wù)處理：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（商品房甲）       &

64、#160;  600 000基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（商品房乙）          200 000貸：銀行存款  800 0004根據(jù)上述資料（4）依據(jù)結(jié)算單和建筑發(fā)票,致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理:借：開發(fā)成本房屋開發(fā)建筑安裝工程費(fèi)（商品房甲）    6 000 000建筑安裝工程費(fèi)（商品房乙）    4 000 000貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款（甲施工單位）      &

65、#160;          10 000 0005根據(jù)上述資料（5）依據(jù)公共配套（水塔）計(jì)算分配表，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下財(cái)務(wù)處理：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)公共配套設(shè)施費(fèi)（商品房甲）      400 000公共配套設(shè)施費(fèi)（商品房乙）      100 000貸：開發(fā)成本待分?jǐn)傎M(fèi)用配套設(shè)施開發(fā)（水塔）          500 0006根據(jù)上述資料（6）依據(jù)開發(fā)間接費(fèi)用分配表,致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司