房地產(chǎn)評估報告

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)評估報告以重慶江北區(qū)紫御江山樓盤房地產(chǎn)處于銷售狀況進(jìn)行評估分析：一、受理評估業(yè)務(wù)1.評估目的：房地產(chǎn)銷售 2.評估對象：（1）、房地產(chǎn)權(quán)利狀況根據(jù)委托方提供的房屋所有權(quán)證知,估價對象房屋所有權(quán)人為陳剛根據(jù)房屋所有權(quán)證中"設(shè)定他項權(quán)利摘要"之內(nèi)容,2016年11月10日該房產(chǎn)以人民幣元的權(quán)利價值,全部銷售給馮玉,截止估價時點(diǎn),該房產(chǎn)存在該項銷售權(quán)利。（2）、周邊環(huán)境江北嘴CBD定位為重慶市中央商務(wù)區(qū)的商務(wù)中心區(qū)，兼容商業(yè)、服務(wù)業(yè)居住等多種功能，是未來城市形象展示的窗口，而紫御江山占位于江北嘴CBD核心，領(lǐng)馭著北濱路的整線繁華。紫御江山是難得的可

2、坐享城市一線江景樓盤之一。項目位居兩江交匯處，背山面水，坐擁稀缺江山自然景觀，80%的戶型可以“零距離”觀賞到山城美麗的一線江景，所擁有的城市資源可稱作城市少有。二、價值定義 本報告估價結(jié)果是指估價對象在目前使用狀況及現(xiàn)狀房地產(chǎn)市場條件下,存在銷售權(quán)利,于二一六年十一月十日的房地產(chǎn)市場價值。三、評估方法 常用的房地產(chǎn)估價方法有收益還原法,市場比較法,成本法等,估價方法的選擇應(yīng)按照房地產(chǎn)價格評估技術(shù)規(guī)范,根據(jù)各種方法的適用范圍,結(jié)合估價對象的具體特點(diǎn)以及估價目的進(jìn)行.在此評估中,考慮到估價對象為住宅的實際情況,選用市場比較法,收益還原法作為本次評估的基本方法. 1.

3、由于重慶市紫御江山項目在江北區(qū)北濱路附近,象估價對象這種普通住宅比較案例較多,所以采用市場比較法進(jìn)行測算估價對象作為一般商品房的房地產(chǎn)市場價值.市場比較法是將估價對象與在估價時點(diǎn)的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較,對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適應(yīng)的修正,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法.2.由于重慶市紫御江山項目在江北區(qū)北濱路附近住宅出租的情況較多,租金水平比較透明,因此本報告采用收益法測算估價對象作為一般商品房的房地產(chǎn)市場價格.收益還原法是求取估價對象未來的正常凈收益,選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法.  3

4、.本報告采用市場比較法和收益還原法兩種方法,從不同角度反映了估價對象的房地產(chǎn)價值,對兩種方法取權(quán)重得到最終結(jié)果.四、評估計算過程、  (一)、采用市場比較法測算房地產(chǎn)市場價格  1、比較實例選擇 選擇三個與委估宗地的用途相近,交易類型相同,區(qū)域及個別因素條件相近,交易情況正常的已發(fā)生交易的案例,以它們的價格作比較,結(jié)合影響地價的因素,進(jìn)行因素修正,求取待估宗地的價格.實例A:保利觀瀾,位于江北區(qū)新溉路北側(cè)、海爾路東側(cè),土地用途為住宅,建筑面積為103平方米,交易價格為11000元/m2,日期為2016年11月.實例B:保利觀瀾,位于江北區(qū)新溉路北側(cè)、海爾

5、路東側(cè), 土地用途為住宅,建筑面積為98.5平方米,交易價格為10400元/m2,日期為2016年11月.實例C:保利觀瀾,位于江北區(qū)新溉路北側(cè)、海爾路東側(cè), 土地用途為住宅,建筑面積為110平方米,交易價格為10800元/m2,日期為2016年11月.2、編制比較因素條件說明表 3、編制比較因素條件指數(shù)表 根據(jù)待估宗地與比較實例各種因素具體情況,編制比較因素條件指數(shù)表.比較因素指數(shù)確定如下:   (1)日期修正 所選案例交易日期均為2009年5月,與估價時點(diǎn)接近,不予修正.    (2)區(qū)域因

6、素:   商業(yè)繁華程度,公交便捷程度,社區(qū)成熟度,環(huán)境景觀,公共設(shè)施完備度待估宗地均一般或較好,每相差一級應(yīng)相應(yīng)修正1%.(3)個別因素: 建筑結(jié)構(gòu):分磚木,磚混,鋼混,鋼結(jié)構(gòu)四級,每相差一級應(yīng)相應(yīng)修正1%. 主窗朝向:分為南北,南向,東向,東西,其他朝向,每相差一級應(yīng)相應(yīng)修正1%. 裝修水平:分為無裝修(毛坯房),簡單裝修,普通裝修,精裝修四種,委估宗地為100,每相差一級應(yīng)相應(yīng)修正2%. 設(shè)備設(shè)施:住宅包括燃?xì)?通風(fēng),暖氣,電梯,地下車庫,消防等設(shè)備設(shè)施的完備程度,每少一種相應(yīng)修正1%. 根據(jù)以上比較因素指數(shù)的

7、說明,編制比較因素條件指數(shù)表。4、編制因素比較修正系數(shù)表 取上述三個案例修正后的市場價格的平均值作為此次市場比較法測算的市場價單價：（10670+10584+10395）/3=10549.67元/m2總價：10549.67*82=.94元(二) 采用收益還原法測算房地產(chǎn)市場價格1、月租金確定 根據(jù)估價人員對同一供需圈內(nèi)的類似房地產(chǎn)項目進(jìn)行調(diào)查分析,選取與估價對象最具相關(guān)性的實例,并分別進(jìn)行實地查看,調(diào)查,同類住宅的市場租金較為透明,根據(jù)估價對象所在周邊地區(qū)和該房屋的具體情況,估價人員認(rèn)為類似估價對象出租價格在3600元/ 套/月時有一定的市場競爭力,所以本報告按3

8、600元/套/月租金進(jìn)行測算.2、年有效租金收入的測算 （1） 估價對象的年租金毛收入為: 3600×12=43200元 （2） 年有效租金收入根據(jù)估價人員的調(diào)查分析,估價對象所在區(qū)域租賃市場狀況較好,年空置率按15天即0.5/12=4.17%計算,能客觀反映估價對象在目前現(xiàn)狀的市場環(huán)境中的正常租賃市場狀況,考慮拖欠租金以及其他原因造成的收入損失為租金毛收入的1%,則年有效租金收入為: 43200×(1-4.17%)×(1-1%)=40984.57元3、客觀運(yùn)營費(fèi)用 稅費(fèi) 根據(jù)關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知(財稅2000125號文)中有關(guān)暫減以市場價

9、格出租的居民住房營業(yè)稅和房產(chǎn)稅的有關(guān)規(guī)定,委估對象為個人出租居民住房,符合上文暫減規(guī)定,因此按5%房產(chǎn)稅,營業(yè)稅測算. A、房產(chǎn)稅 按年有效租金收入的5%計算. 40984.57×5%=2049.23元B、兩稅一費(fèi)(營業(yè)稅,教育費(fèi)附加,城市建設(shè)維護(hù)稅) 按年有效租金收入的5.5%計. 40984.57×5.5%=2254.15元上述稅費(fèi)合計:2049.23+2254.15=4303.38元（1）物業(yè)維修費(fèi)用 根據(jù)目前物業(yè)維修費(fèi)的統(tǒng)計資料,維修費(fèi)約占年有效租金收入的1.0%,則物業(yè)維修費(fèi)為: 40984.57×1.0%=409.85元（2）物業(yè)管理費(fèi) 包括正常使用下

10、的能源費(fèi),清潔費(fèi),以及員工工資,福利等費(fèi)用,按年有效租金收入的2.0%計: 40984.57*2.0%=819.69元（3）其他費(fèi)用 如租賃代理費(fèi),印花稅,不可預(yù)見費(fèi)等費(fèi)用,取有效租金收入的1.0%.：40984.57*1.0%=409.85元（4）年客觀運(yùn)營成本 年客觀運(yùn)營成本=稅費(fèi)+物業(yè)維修費(fèi)+物業(yè)管理費(fèi)+其他費(fèi)用 =4303.38+409.85+819.69+409.85=5942.77元4、凈收益 年凈收益=年有效租金收入-年客觀運(yùn)營=40984.57-5942.77=35041.8元5、確定資本化率 A、資本化率通過安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值的方法來求取.所謂安全利率

11、,是指無風(fēng)險的資本投資收益率,以一年期國債利率作為安全利率.考慮到目前房地產(chǎn)投資的風(fēng)險較以往有所增加而回報率有所下降,確定資本化率為4.5%. B、估價對象所在區(qū)域的環(huán)境較好,市場對該區(qū)域同類項目的需求較大,同時考慮到近年來北京市住宅市場分布面較大,有替代可能的房地產(chǎn)會相互影響和競爭,使其價格相互牽制而趨于一致,綜合權(quán)衡,估價人員假設(shè)估價對象的年凈收益在經(jīng)營年限將保持平穩(wěn)狀態(tài).6、完整產(chǎn)權(quán)條件下的房地產(chǎn)市場價格 p=a/r×1-1/(1+r)n 其中:p:房地產(chǎn)市場價格a:年凈收益(3.5041萬元/年)r:資本化率(4.5%) n:收益年限(

12、按剩余土地使用年限45.00 年計) 根據(jù)上述公式以及分析取得的數(shù)據(jù),可測算出估價對象的房地產(chǎn)市場價格為.53元人民幣,單價為8186元/m2. 五、最終結(jié)果 采用市場比較法和收益法測算的結(jié)果：估價方法： 市場比較法  收益法 總價(萬元)： .94   .53單價(元/ m2)：10549.67   8186市場比較法是將估價對象與在估價時點(diǎn)的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較,對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適應(yīng)的修正,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法.收益還原法是求取估價對象未來的正常凈收益,選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法.上述兩種方法從不同角度反映了估價對象的房地產(chǎn)價值,因此,本報告利用權(quán)重法取得最終結(jié)果: 權(quán)重值:市場比較法:0.6 收益還原法:0.4