酒店投資估算報告

1、1 .工程投資評估1.1 工程投資評估說明工程投資評估,是站在投資者的角度,研究酒店的整個開發(fā)過程,對工程的總投資本錢、營業(yè)收益情況進行估算,并依此計算工程的投資利潤,編制各期的凈現(xiàn)金流量,對酒店工程的財務(wù)盈利水平、資金平衡情況進行分析.對酒店開發(fā)過程的模擬為：第1年前半年方案為止損、下半開始盈利,預(yù)計3年時間回收投資本錢,第3年開始進入酒店利潤增長期,待獲得合法營業(yè)許可證以后,可考慮酒店的整體轉(zhuǎn)讓,回收資金.本報告僅從工程投資與經(jīng)營的角度分析工程的可行性,由于目前沒有營業(yè)執(zhí)照無法通過合法正規(guī)渠道進行大肆宣傳,故經(jīng)營業(yè)績與有和合法執(zhí)照的酒店有著一定的差距.酒店的總投資額,經(jīng)營期間的營業(yè)收入和經(jīng)

2、營本錢,均基于預(yù)測數(shù)據(jù).本報告投資評估中,對工程進行3年的財務(wù)模擬預(yù)測,期間所發(fā)生的工程的品牌及酒店市場增值局部,不在本次測算考慮之中.假設(shè)本工程在未來使用年限內(nèi),每年可獲得穩(wěn)定的年凈收益,運用收益復(fù)原法測算本工程的未來售價,估算價格可能相比照擬保守.1.2 酒店根本主體構(gòu)成郁金香酒店公寓工程主要主體構(gòu)成如下:序號指標數(shù)量單位1面積平方米2層數(shù)3客房數(shù)380間1.3 投資本錢估算1.3.1 測算依據(jù)總本錢測算轉(zhuǎn)讓方提供的投資本錢估算數(shù)據(jù)為根底.根據(jù)酒店目前資產(chǎn)提供的數(shù)據(jù),酒店本錢資產(chǎn)構(gòu)成：預(yù)計200萬投資本錢明細序號內(nèi)容金額1.房租本錢1.1房間面積m21.2房間數(shù)量間1.3目前租金2.設(shè)施設(shè)

3、備2.1門窗工程改造2.2廣告費用2.3門鎖系統(tǒng)2.4酒店治理系統(tǒng)2.5辦公設(shè)備2.6衛(wèi)浴改造2.7空調(diào)維護2.8水電能消耗用2.9布草洗滌2.10物業(yè)治理2.11電視3.內(nèi)裝修3.1內(nèi)裝修工程含家具、飾品匯總本錢明細如下:序號工程總價力兀1房屋租金2轉(zhuǎn)讓費3根底設(shè)施改造費4內(nèi)部裝修5治理費用人力本錢1.4 經(jīng)營測算1.4.1 測算依據(jù)酒店經(jīng)營情況測算,是站在酒店經(jīng)營者的角度,對酒店進入經(jīng)營期后的營業(yè)收入、本錢費用支出及經(jīng)營利潤進行預(yù)測.經(jīng)營測算以目前公司經(jīng)營數(shù)據(jù)為根底.酒店擁有客房數(shù)約50間,預(yù)測第一年出租率為75%,每年以5%幅度遞增,平均房價以每年10-20元的遞增.酒店經(jīng)營期前三年的各

4、項經(jīng)營狀況預(yù)測如下:年限工程預(yù)測數(shù)據(jù)月營業(yè)額力兀第一年客房數(shù)50出租率75%平均房價120月平均營業(yè)額13.5第二年客房數(shù)60出租率80%平均房價130月平均營業(yè)額18.72第三年客房數(shù)75出租率85%平均房價140月平均營業(yè)額26.775經(jīng)營本錢數(shù)據(jù)如下:年限工程預(yù)測數(shù)據(jù)盈利水平第一年人力本錢2萬/月物業(yè)本錢7萬/月經(jīng)營本錢含能耗、洗滌、傭金等1.5萬/月利潤3萬/月第二年人力本錢2.5萬/月物業(yè)本錢8.4萬/月經(jīng)營本錢含能耗、洗滌、傭金等1.8萬/月利潤6.02萬/月第三年人力本錢5萬/月物業(yè)本錢10.5萬/月經(jīng)營本錢含能耗、洗滌、傭金等2.1萬/月利潤9.175萬/月1.4.2 經(jīng)營收入

5、預(yù)測酒店經(jīng)營期的第一年經(jīng)營收入利潤為里萬元占投資總額200萬的18%.其中,第二年利潤收入72.24萬元,占回收投資總額36%;第三年利潤收入第0.1萬元,占55.05%.以后,預(yù)計3年回收所有酒店投資本錢,屬經(jīng)濟性酒店投資本錢正?；厥辗秶鷥?nèi)！1.4,4第三年轉(zhuǎn)讓價格預(yù)測利用收益法對本酒店,年后的市值進行預(yù)估.根據(jù)酒店整個經(jīng)營期間的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn),預(yù)計屆時連同營業(yè)執(zhí)照及80間房間數(shù)量的市場價值為400萬左右.1.5 工程財務(wù)評價1.5.1 靜態(tài)盈利水平工程總投資額為200萬元.工程利潤總額400萬元,稅后利潤380萬元.工程內(nèi)部收益率為26.92%.工程投資利?閏率到達190%q全部投資回收期

6、為：13年含建設(shè)期兩年.即單純通過酒店經(jīng)營的收益,經(jīng)營13年可回收總投資本錢.各項靜態(tài)財務(wù)指標計算結(jié)果如下表所示：序號指標名稱單位數(shù)量1工程總投資萬元390402營業(yè)收入萬元1320073營業(yè)稅金及附加萬元35904利潤總額萬元893775所得稅萬元223446稅后利潤萬元670337內(nèi)部收益率%26.92%8投資利潤率%172%1.5.2動態(tài)盈利水平根據(jù)工程開發(fā)過程中各期現(xiàn)金流入、流出情況,繪制成全部投資累計凈現(xiàn)金流量表,并依此計算本工程各項動態(tài)經(jīng)濟指標.全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值為119920萬元大于0,工程可行.全部投資內(nèi)部收益率為26.92%,大于內(nèi)部收益率8%.全投資凈現(xiàn)金流120000全投

7、資凈現(xiàn)金流全投資凈現(xiàn)金流累計凈現(xiàn)金流第1、2期-4066-4066第3期1708-2357第4期1957-400第5期718318第6期596913第7期9031817第8期7402556第9期10533609第10期5174125第11期9585083第12期9276010第13期113910119920合計1199202 .工程價值預(yù)估2.1 工程價值預(yù)估酒店在假設(shè)第1、2期建成第3期即投入營業(yè)后,每年都能帶來穩(wěn)定的收益,且13年后實現(xiàn)租轉(zhuǎn)售,故分別把經(jīng)營期間內(nèi)各年所發(fā)生的收益金流量都折現(xiàn)到投資方案開始實施時的現(xiàn)值之和,進行現(xiàn)值評估.單位：萬元Rate第3期第4期第5期第6期第7期第8期第

8、9期第10期第11期第12期Value1Value2Value3Value4Value5Value6Value7Value8Value9Value108%3741399042504523480951085421574960926451注：第1、2年為建設(shè)期,收益凈現(xiàn)金=0,第3年開始進入經(jīng)營期,每年收益凈現(xiàn)金流詳見“全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表,第13年工程出售.公式：V經(jīng)過估算,本工程在目前時間點的市值V=32,381.16萬元.3 .附件3.1 酒店13年經(jīng)營情況測算表指標第1、2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年客房出租率建設(shè)期65%66%68%69%

9、70%72%73%75%76%78%79%平均房彳元/天/間650663676690704718732747762777792餐飲上座率65%66%68%69%70%72%73%75%76%78%79%人均消費100102104106108110113115117120122會議經(jīng)營面積30003000300030003000300030003000300030003000會議租金3031323334353637383940一、年經(jīng)營收入力兀985310234106301104111469119131237512855133541387214410客房營業(yè)收入58606097634365996

10、866714374327732804583708708餐飲營業(yè)收入23732468256826722780289230093130325733893525會議收入16201669171917701823187819341992205221142177二、年經(jīng)營本錢力兀55625673578659026020614062636389651666476780營業(yè)本錢973992101210321053107410951117114011621186營業(yè)費用23232369241724652514256526162668272127762831治理費用226623112358240524532502

11、25522603265527082762二、經(jīng)營稅費萬兀1239255270287304322341361382403426四、經(jīng)營利潤萬兀40524306457348535145545157716106645668227205臂品onf經(jīng)營利潤率41%42%43%44%45%46%47%47%48%49%50%I3.2 工程總投資估算表占地面積：120000.00容積率：0.33工程總建面：39945.2內(nèi)容標準合計萬元計量(m2)單價元/m21.土地費用6001120000.002796土地及相關(guān)稅費6001120000.005002.建筑安裝費2436739945.26100土建主體工程

12、399539945.21000土方回填及地基處理工程79939945.2200地下泳池及地基處理工程32039945.280門窗工程131839945.2330外墻飾卸工程159839945.2400天然氣工程16039945.240電纜工程39939945.2100智能化工程30039945.275水電消防工程89939945.2225中央空調(diào)159839945.2400熱水工程及鍋爐房49939945.2125廚房設(shè)備45139945.2113電梯30039945.275電視工程26039945.265路燈工程8839945.222自來水工程20039945.250內(nèi)裝修工程1118539

13、945.228003.前期費用195739945.2490前期規(guī)費32039945.280市政雨污水工程63939945.2160設(shè)計/勘探等費用99939945.22504.根底設(shè)施費147839945.2370道路下水道16039945.240綠化工程71939945.2180水景及室外景觀59939945.21505.公共配套費122239945.2306變電所122239945.23066.治理費用328339945.2823工程治理費用24039945.260開業(yè)前物資采購202939945.2508開辦費81139945.2203開業(yè)周轉(zhuǎn)流動資金20439945.25112.不可預(yù)

14、見費73139945.2183合計：390403.3 經(jīng)濟評價指標匯總表序號指標名稱單位數(shù)量1工程總投資萬元390402資金籌措290402.1資本金萬元100003營業(yè)收入萬元1320074營業(yè)稅金及附加萬元73666利潤總額萬元856017所得稅萬元214008稅后利潤萬元642019全投資內(nèi)部收益率%26.92%10投資利潤率%164%3.4 全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表序號工程合計第1.2期第3期第4期第5期第6期第7期第8期第9期第10期第11期第12期第13期1現(xiàn)金流入290881390409853102341063011041114691191312375128551335413872

15、1342451.1銷售收入1198351198351.2借款金額29040290401.3經(jīng)營收入1320079853102341063011041114691191312375128551335413872144101.4自有資金投入10000100002現(xiàn)金流出1709614310581448277991210446105661117411323123391239612944203352.1開發(fā)建設(shè)投資39040390402.2借款利息2068640662033203320331928178816481473129810538085282.3運營費用67677556256735786590260206140626363896516664767802.4經(jīng)營稅金及附加7366550571593616640665691717