房地產(chǎn)公司管理制度編制規(guī)范

1、Word文檔，下載后可編輯房地產(chǎn)公司管理制度編制規(guī)范 房地產(chǎn)公司管理制度編制標(biāo)準(zhǔn) 1 總則 1.1 業(yè)務(wù)管理制度是公司業(yè)務(wù)管理運(yùn)作籌劃結(jié)果的表達(dá)，業(yè)務(wù)管理制度的價(jià)值在于溝通意圖、統(tǒng)一行動(dòng)，是保證管理公司房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)取得預(yù)期成果的重要手段。 1.2 適用的業(yè)務(wù)管理制度有賴于系統(tǒng)的業(yè)務(wù)運(yùn)作籌劃，識(shí)別、分析和確定業(yè)務(wù)運(yùn)作過(guò)程，有效建立業(yè)務(wù)管理模式，是編制管理制度的根底。 1.3 易于理解和可操作是對(duì)管理制度文件的根本要求，適宜的文件系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和表達(dá)方式將有助于對(duì)管理制度的理解、執(zhí)行和修訂。 2 業(yè)務(wù)運(yùn)作籌劃 2.1 管理公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作的總體籌劃，由管理公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)統(tǒng)籌進(jìn)行，從切實(shí)保證項(xiàng)目開

2、發(fā)業(yè)務(wù)效益和效率的目標(biāo)動(dòng)身，優(yōu)化、標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目開發(fā)作業(yè)過(guò)程，明確管理公司和項(xiàng)目所在公司各自工作責(zé)任和方法，以及相互間的配合關(guān)系。 2.2 系統(tǒng)的業(yè)務(wù)運(yùn)作籌劃應(yīng)遵循以下要求進(jìn)行： a） 充分識(shí)別房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)管理所需要的過(guò)程，建立以項(xiàng)目管理為核心的過(guò)程網(wǎng)絡(luò)； b） 合理安排這些過(guò)程的順序和作用，保證過(guò)程接口嚴(yán)密、運(yùn)作有序； c） 規(guī)定過(guò)程操作的準(zhǔn)則和方法，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)管理的標(biāo)準(zhǔn)化； d） 提供必需的信息，確保業(yè)務(wù)運(yùn)作的效率和準(zhǔn)確性； e） 建立必要的操縱措施，對(duì)業(yè)務(wù)運(yùn)作過(guò)程進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋O(jiān)控、測(cè)量和分析； f） 持續(xù)改良業(yè)務(wù)運(yùn)作流程，推動(dòng)管理水平和經(jīng)營(yíng)績(jī)效的不斷提升。 2.3 依據(jù)項(xiàng)目開發(fā)管理的特點(diǎn)，業(yè)務(wù)運(yùn)

3、作籌劃應(yīng)特別關(guān)注項(xiàng)目開發(fā)中的顧客需求識(shí)別、產(chǎn)品定位、營(yíng)銷推廣、業(yè)務(wù)分包，以及項(xiàng)目運(yùn)作計(jì)劃體系、工程質(zhì)量、項(xiàng)目本錢的管理。 2.4 依據(jù)管理公司確立的根本管理模式，管理公司和項(xiàng)目所在公司的協(xié)調(diào)運(yùn)作需要在以下方面進(jìn)行明確，并具體規(guī)定操作方式和操縱程度。 a） 管理公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作的根本要求； b） 項(xiàng)目所在公司為執(zhí)行管理公司的規(guī)定要求，結(jié)合自身實(shí)際情況進(jìn)一步細(xì)化的操作方法和操縱措施； c） 管理公司為履行籌劃、指導(dǎo)、監(jiān)督和操縱的職能，推動(dòng)項(xiàng)目所在公司執(zhí)行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作要求、其內(nèi)部的運(yùn)作方法和要求。 3 管理制度表達(dá)與適用范圍 3.1 文件結(jié)構(gòu) 3.1.1 手冊(cè)及其支持文件的規(guī)定表達(dá)了管理公司房地

4、產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作的根本要求，為方便文件使用和修訂，依據(jù)表達(dá)的內(nèi)容不同分為不同層次的文件，包括業(yè)務(wù)管理手冊(cè)、作業(yè)流程、工作指引、標(biāo)準(zhǔn)表單等。 3.1.2 本手冊(cè)及其支持文件的內(nèi)容沒(méi)有包括僅適用于某個(gè)(些)項(xiàng)目所在公司內(nèi)部運(yùn)作的管理規(guī)定，為保證管理制度的充分性和適用性，各項(xiàng)目所在公司應(yīng)依據(jù)本手冊(cè)及其支持文件的規(guī)定，并結(jié)合自身管理需要進(jìn)一步制定相應(yīng)管理文件。 3.2 業(yè)務(wù)管理手冊(cè) 3.2.1 業(yè)務(wù)管理手冊(cè)是管理公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作管理制度中最高層次的文件，規(guī)定了管理公司業(yè)務(wù)管理的根本原則和管理政策，并按章節(jié)分別說(shuō)明了管理公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作過(guò)程的根本流程、管理權(quán)責(zé)、操縱內(nèi)容，以及遵循本手冊(cè)規(guī)定所需使用的作業(yè)流

5、程、工作指引、標(biāo)準(zhǔn)表單。 3.2.2 本手冊(cè)的規(guī)定對(duì)管理公司和項(xiàng)目所在公司均是強(qiáng)制性要求，具體工作中必須嚴(yán)格執(zhí)行。 3.2.3 本手冊(cè)中的規(guī)定并不具備直接的可操作性，執(zhí)行本手冊(cè)規(guī)定需要使用相應(yīng)的作業(yè)流程、工作指引、標(biāo)準(zhǔn)表單，以及要求各項(xiàng)目所在公司自行制定的文件。 3.3 作業(yè)流程 3.3.1 作業(yè)流程是支持業(yè)務(wù)管理手冊(cè)的第二層次的文件，是對(duì)常規(guī)的、普遍性的、內(nèi)容較固定的作業(yè)過(guò)程制定的標(biāo)準(zhǔn)與程序。管理公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)作業(yè)流程采納跨職能流程圖的方式進(jìn)行編制，可以清楚地表達(dá)業(yè)務(wù)作業(yè)步驟、作業(yè)內(nèi)容、順序、責(zé)任，以及執(zhí)行重要作業(yè)步驟所需要使用的工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單編號(hào)。 3.3.2 支持本手冊(cè)的所有作業(yè)流程

6、規(guī)定屬于強(qiáng)制性要求，具體工作中必須執(zhí)行。 3.4 工作指引 3.4.1 工作指引一般是作業(yè)流程的支持性文件，對(duì)流程中的重要活動(dòng)起解釋、指導(dǎo)、提示、補(bǔ)充或輔助決策作用，但也可以是直接支持業(yè)務(wù)管理手冊(cè)的文件。工作指引是公司積存知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)，提升核心競(jìng)爭(zhēng)力，成為學(xué)習(xí)型組織的重要根底。 3.4.2 工作指引可分為強(qiáng)制性和參考性兩類，強(qiáng)制性的工作指引各項(xiàng)目所在公司必須執(zhí)行，參考性工作指引由項(xiàng)目所在公司依據(jù)自身實(shí)際情況決定是否執(zhí)行，或進(jìn)行修訂。強(qiáng)制性工作指引和參考性工作指引的區(qū)別，將通過(guò)工作指引的文件編號(hào)方式予以呈現(xiàn)。 3.5 標(biāo)準(zhǔn)表單 3.5.1 標(biāo)準(zhǔn)表單是預(yù)先設(shè)計(jì)好的、用于作業(yè)過(guò)程中登記、填寫、簽署和傳

7、遞特定信息的表單或文件，它以特定的格式規(guī)定了所填寫的內(nèi)容、類型、要求等。 3.5.2 與工作指引類似，標(biāo)準(zhǔn)表單也分為強(qiáng)制性的和參考性的，并通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)表單編號(hào)予以區(qū)別。 4 管理制度文件編碼規(guī)則 4.1 編碼目的在于標(biāo)準(zhǔn)管理公司各項(xiàng)制度文件的編制要求，以及編碼標(biāo)識(shí)方式，以便于文件識(shí)別和使用。 4.2 本編碼規(guī)則適用于業(yè)務(wù)管理手冊(cè)、作業(yè)流程、工作指引、標(biāo)準(zhǔn)表單等。 4.3 文件內(nèi)容表達(dá)的格式要求 4.3.1 業(yè)務(wù)管理手冊(cè)每一節(jié)的內(nèi)容在表達(dá)形式上應(yīng)按以下三局部展開： a） 總則說(shuō)明管理公司針對(duì)某項(xiàng)業(yè)務(wù)管理的根本原則和總體要求； b） 正文說(shuō)明管理公司對(duì)某項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)的職責(zé)分配及管理工作內(nèi)容； c） 支持

8、性文件列出實(shí)施該項(xiàng)業(yè)務(wù)管理工作的作業(yè)流程和工作指引。 4.3.2 作業(yè)流程統(tǒng)一以跨職能流程圖的方式表達(dá)，對(duì)流程圖根本畫法明確如下： 表示過(guò)程中的一個(gè)步驟/動(dòng)作 表示過(guò)程中的推斷步驟，其引出線至少應(yīng)有2條 流程線，表達(dá)步驟間的前后關(guān)系 表示該步驟/動(dòng)作的內(nèi)容為計(jì)劃/報(bào)告的編制 表示各流程間相互關(guān)系 流程結(jié)束點(diǎn) 4.3.2.1 流程圖中的每一步驟框圖應(yīng)盡可能填入“執(zhí)行動(dòng)作”，流程圖的方向用箭頭表示，反映“執(zhí)行動(dòng)作”的時(shí)間或邏輯關(guān)系。 4.3.2.2 在執(zhí)行某個(gè)過(guò)程步驟時(shí)，需要使用其它工作指引，以及形成標(biāo)準(zhǔn)表單形式的記錄時(shí)，均應(yīng)在流程圖中該步驟的旁邊寫出相關(guān)文件、標(biāo)準(zhǔn)表單的編號(hào)。 4.3.3 工作指

9、引一般采納文字表達(dá)方式，不要求執(zhí)行統(tǒng)一格式。其內(nèi)容應(yīng)具體規(guī)定完成某項(xiàng)具體工作任務(wù)所需的操作方法、技巧，或特定的工作責(zé)任劃分。 4.4 文件編號(hào) 4.4.1 業(yè)務(wù)管理手冊(cè) 業(yè)務(wù)管理手冊(cè)各章節(jié)的編號(hào)方式如下： X . X 某一節(jié)的自然序號(hào)(09) 所在章的自然序號(hào)(09) 4.4.2 作業(yè)流程、工作指引與標(biāo)準(zhǔn)表單 a） 業(yè)務(wù)類別代號(hào)及其流程模塊序號(hào) 業(yè)務(wù)類別 流程模塊 名稱 代號(hào) 名稱 序號(hào) 企業(yè)開展戰(zhàn)略管理 Development stratagem management DSM 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)管理 Project object management POM 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)管理評(píng)價(jià)與改良 100 業(yè)

10、務(wù)信息管理 Business information management BIM 經(jīng)濟(jì)合同管理 Economic contract management ECM 招投標(biāo)管理 Project purchase management PPM 管理公司集中采購(gòu) 100 第一類招標(biāo) 200 第二類招標(biāo) 300 第三類招標(biāo) 400 材料設(shè)備采購(gòu) 500 供方管理 600 安全文明生產(chǎn)管理 Safe & environment management SEM 危機(jī)管理 Corporation crisis management CCM 本錢管理 Project cost management PC

11、M 目標(biāo)本錢 100 本錢統(tǒng)計(jì)與操縱 200 工程結(jié)算 300 進(jìn)度管理 Scheme management SM 項(xiàng)目投資管理 Project investment management PIM 項(xiàng)目論證與決策 100 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)籌劃 200 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理 Project design management PDM 規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 100 建筑方案設(shè)計(jì) 200 景觀環(huán)境設(shè)計(jì) 300 初步設(shè)計(jì) 400 施工圖設(shè)計(jì) 500 設(shè)計(jì)變更 600 項(xiàng)目施工管理 Project engineering management PEM 施工預(yù)備 100 施工過(guò)程 200 工程驗(yàn)收 300 工程移交 400 工程

12、保修 500 項(xiàng)目銷售管理 Project sales management PSM 營(yíng)銷籌劃 100 銷售預(yù)備 200 階段促銷 300 銷售過(guò)程 400 交樓入伙 500 物業(yè)管理 Property management PRM b） 文件類型代號(hào) 作業(yè)流程 P（procedure） 工作指引 G（guide） 標(biāo)準(zhǔn)表單 F（form） c） 上述編號(hào)方式中，某一流程模塊僅有一個(gè)作業(yè)流程時(shí)，其作業(yè)流程編號(hào)中的“DE”設(shè)置為“00”；如某一流程模塊有多個(gè)子流程時(shí)，其作業(yè)流程編號(hào)中的“E”設(shè)置為“0”。 如：PEP100，表示“施工預(yù)備”流程模塊只有一個(gè)作業(yè)流程文件。 如：PEP220，表示“

13、施工過(guò)程”流程模塊中的第二個(gè)子流程，即“項(xiàng)目施工質(zhì)量操縱”。 d） 工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單一般都直接支持某個(gè)作業(yè)流程，在編號(hào)方式上只與作業(yè)流程有關(guān)，均以“E”字段進(jìn)行區(qū)別。 e） 局部流程模塊因只有一個(gè)作業(yè)流程，其相關(guān)工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單較多(大于9)，此時(shí)工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單的流水序號(hào)同時(shí)使用“DE”兩字段，從01開始編排。 f） 局部沒(méi)有作業(yè)流程，直接支持業(yè)務(wù)手冊(cè)的工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單，其編號(hào)中的“CDE”字從001開始編排。 g） 所有建議使用(非強(qiáng)制規(guī)定)的工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單，其文件編號(hào)和版本狀標(biāo)識(shí)碼之間加“（T）”表示，如標(biāo)準(zhǔn)合同文本(參考文本)的編制為ECG003（T）A。 h） 局部工作指

14、引和標(biāo)準(zhǔn)表單在一個(gè)類型文件編號(hào)下，可進(jìn)行繼續(xù)細(xì)分，如：施工圖審查要點(diǎn)，可依據(jù)結(jié)構(gòu)、電氣、給排水等專業(yè)分別制定文件，為區(qū)別不同施工圖審查要點(diǎn)文件的編號(hào)，分別表示為PDG303（01）、PDG303（02）、PDG（03）。 4.5 文件版本標(biāo)識(shí) 4.5.1 業(yè)務(wù)管理手冊(cè)的版本狀態(tài)，以公布日期作為標(biāo)識(shí)。 4.5.2 作業(yè)流程、工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單的版本狀態(tài)，以英文字母加以標(biāo)識(shí)，寫在文件(表單)編號(hào)后面。如：PDP100A，表示規(guī)劃方案設(shè)計(jì)流程文件的版本為“A”(即第一版)。 4.5.3 無(wú)論修改內(nèi)容多少，作業(yè)流程、工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單每次發(fā)生修訂，均須更換文件“版號(hào)”，按A、B、C順序遞增。 5 管理

15、制度體系審核 5.1 審核目的 標(biāo)準(zhǔn)對(duì)各項(xiàng)目所在公司管理制度執(zhí)行情況的監(jiān)控，增強(qiáng)管理制度的執(zhí)行力度，推動(dòng)各項(xiàng)目所在公司內(nèi)部管理水平的持續(xù)提高。 5.2 審核依據(jù) 1） 國(guó)家及地方相關(guān)法律法規(guī)； 2） 集團(tuán)公司行政管理制度匯編； 3） 管理公司萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理制度； 4） 項(xiàng)目所在公司制定的管理制度(規(guī)定)； 5） 項(xiàng)目所在公司制定的計(jì)劃性文件； 6） 集團(tuán)、管理公司下達(dá)的專項(xiàng)工作指令(文件)。 5.3 審核機(jī)構(gòu) 5.3.1本著公平、公正、公開的審核原則，管理公司設(shè)立管理制度審核領(lǐng)導(dǎo)組，負(fù)責(zé)管理公司范圍內(nèi)的制度體系審核工作，監(jiān)督項(xiàng)目所在公司的管理制度內(nèi)部審核工作，并指導(dǎo)審核過(guò)程和有效利用審核結(jié)

16、果。 5.3.2 管理制度審核領(lǐng)導(dǎo)組下設(shè)執(zhí)行秘書，經(jīng)營(yíng)管理部作為執(zhí)行秘書負(fù)責(zé)審核工作的聯(lián)絡(luò)協(xié)調(diào)和具體操作執(zhí)行。 5.3.3 項(xiàng)目所在公司應(yīng)建立保證管理制度有效執(zhí)行的內(nèi)部審核小組，負(fù)責(zé)項(xiàng)目所在公司的管理制度內(nèi)部審核工作，并配合管理公司的制度監(jiān)督、審核工作，該小組成員名單、工作方式等情況應(yīng)上報(bào)管理公司經(jīng)營(yíng)管理部備案。 5.4 審核方式 5.4.1管理公司的日常業(yè)務(wù)審核 在管理制度審核領(lǐng)導(dǎo)組的領(lǐng)導(dǎo)下，管理公司各部門負(fù)責(zé)按照管理制度要求檢查項(xiàng)目所在公司應(yīng)審批、核準(zhǔn)、備案事項(xiàng)的執(zhí)行情況，并進(jìn)行催促和指導(dǎo)。 5.4.2 管理公司的現(xiàn)場(chǎng)審核 依據(jù)相關(guān)指引文件規(guī)定，管理公司不定期對(duì)項(xiàng)目所在公司進(jìn)行管理制度現(xiàn)場(chǎng)審核。 5.4.3 項(xiàng)目所在公司的內(nèi)部審核 項(xiàng)目所在公司依據(jù)相關(guān)指引文件規(guī)定，定期(每半年)對(duì)本公司的制度執(zhí)行進(jìn)行內(nèi)部審核，并且將內(nèi)部審核報(bào)告上報(bào)管理公司經(jīng)營(yíng)管理部備案。 5.4.4 管理公司的年終綜合評(píng)價(jià) 管理公司審核領(lǐng)導(dǎo)組依據(jù)管理公司日常業(yè)務(wù)審核情況、現(xiàn)場(chǎng)審核情況、項(xiàng)目所在公司的內(nèi)部審核情況、執(zhí)行中的制度反應(yīng)建議、外部情況變化等信息，在每年年終組織對(duì)在管理公司范圍內(nèi)的制度執(zhí)行進(jìn)行總體評(píng)價(jià)，分析存在的問(wèn)題，提出改良的要求，形成評(píng)價(jià)報(bào)告。 5.5 審核結(jié)果利用 5.5.1 項(xiàng)目階段性