投融資案例分析

1、商- 住混合小區(qū)項目投資與融資案例分析項目的開發(fā)概況1 項目基本情況(1) 項目名稱 : 商住混合小區(qū)(2) 項目委托單位名稱 : 重慶市某有限公司。(3) 項目委托單位基本情況，重慶市某開發(fā)有限公司，成立于 2008 年，企業(yè)類型為私營有限責任公司，公司注冊資金 2000 萬元，具有國家二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。公司組織形式為股份制， 經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、 商品房銷售代理、 建設工程施工、貸款擔保和建筑材料銷售等。2.1 建設規(guī)模占地總面積：約 100 畝。總建筑面積： 98700 平方米。2.2 項目的實施進度工程施工階段計劃根據(jù)本項目開發(fā)期限約 3年。該工程計劃總工期為 36個月。其中：工程

2、施工準備期10個月, 從工程開工至完工使用施工工期為 24個月。工程竣工驗收、決算期 2個月。本工程總工期主要為項目開發(fā)建設和設備安裝的施工工期控制。本工程施工安排在 2010 年 1 月開始實施，其中土建項目的實際施工期為 24 個月。前 1 個月施工準備。為確保建筑工程全面完工， 除要求土建承包單位必需按總進度要求完成外， 更需要項目發(fā)包單位按期撥付投資， 方可保證在規(guī)定時間內(nèi)完成本工程項目的施工任務。工程竣工驗收及決算階段計劃本工程于 2009 年 3 月開始至 2012 年 2 月陸續(xù)完成，應及時組織竣工驗收，并于 2012 年 3 月底完成所有工程的竣工決算工作 , 具體見表 2。表

3、2項目施工工期橫道圖序號項目 名稱2009年2010年2011 年2012年。3612136913691213月月 月月月月月2月月月月月 月月1 的 施工準備1.1研究 規(guī)劃設計1.2三通 一平1.3設備 訂貨1.4招標 、簽約2 施工 與安裝2.1土建 施工2.2設備 安裝3 驗收 、結算3.1竣工 驗收3.2竣工 結算備案三.項目投資估算3.1項目總投資項目投資由建設投資、 建設期利息和流動資金組成。 建設投資是項目費用的重要組成部分， 按概算法分類， 建設投資由建筑安裝工程費用、 工程建設其他費。1。用和預備費三部分組成。按形成資產(chǎn)法分類，建設投資由形成固定資產(chǎn)的費用、無形資產(chǎn)的費用、

4、其他資產(chǎn)的費用和遞延資產(chǎn)四部分組成。項目建設投資估算按概算法分類進行估算， 分別估算建安工程費用、 工程建設其他費用和預備費。(1) 土地費用估算該項目地塊為凈地，實際占用土地面積 100 畝。土地出讓金：該地塊為公司掛牌拍賣競拍土地，土地出讓金為5000 萬元，土地成本估算為 50 萬元 / 畝；契稅 =土地評估值× 4%=5000× 4%=200萬元；土地使用稅 =土地面積× 6 元/ 平方米 =40 萬元；印花稅 =出讓金× 5 =25 萬元；土地費用合計： 5265 萬元。(2) 工程建筑、安裝費用估算1) 場地整理等前期費用估算場地整理等前期工

5、程費用合計：76.59 萬元。詳細計算見下表3.表 3工程前期費用估算表單位：萬元序號項目單價數(shù)量單位合價1場地整理3.5066600223.31m2場內(nèi)臨時排水2.5066600216.65m3施工臨時水1.506660029.99m4施工臨時電4.0066600226.64m5合計76.592) 建筑工程建設費用總占地面積： 100 畝，規(guī)劃總建筑面積為98700 ，多層住宅及小高層為框架結構，沿街商業(yè)用房為底框結構。據(jù)此估算建設投資。該地塊開發(fā)后， 可建住宅建筑面積 84070 ；公建建筑面積 10045 ，其中商業(yè) 4586 ，；不計入容積率部分的建筑面積： 98986 平方米，其中層

6、高小于 2.2m 車庫 6800 ，半地下室 2000 ，人防地下室 2000 。按單位建筑成本（含人防地下室工程、水電暖、消防安裝工程、樁基和設備等）1086.1 元/m2 計算，工程建設費用為10446.2 萬元，其中設備費用估算為1000。2。萬元。具體計算見表 4。表 4項目建設工程費用估算表單位：萬元建筑面積概算指標費用金額序號費用名稱(m2)( 元 /m2)備 注(萬元)1樁基9870068.00671.162住宅土建84070750.00單價為多層住6305.25費用宅公建及商3鋪土建費146317001024.1用4水電安裝9870055.00542.855供電、給水98700

7、120.001184.4設備6建筑節(jié)能9870012.00118.447地下車庫30002000600.008合計452001086.110446.22) 附屬設施及工程配套費用室外工程：含配電房、 水泵房等附屬土建工程、 室外上下水和室外接電等附屬工程項目，按工程建設費用的 2.5%計取為 261.16 萬元。綠化、景觀、道路等室外工程費用：含道路、場地、綠化、景觀等，按工程建設費用的 3.5%考慮為 365.62 萬元。以上兩項合計為 626.78 萬元。（ 2）項目工程其他費用工程建設其他費用是指建設投資中除建筑、 安裝工程費、工程配套費用以外所必須花費的其他費用，工程建設其他費用按國家

8、有關規(guī)定或行業(yè)規(guī)定的內(nèi)容、計算方法和費率或取費標準分項估算，具體見表 5。表 4項目建設其他費用估算估算單位：萬元序號費用名稱計算基礎取價費率合價備注1建設單位管工程及配套318.611072.98。3。理費費用1.1工程及配套0.50%辦公、交通開辦費55.37費用等1.2工程及配套1.10%含招標費、經(jīng)營費121.80費用人員工資等1.3臨時設施費工程及配套0.10%11.07費用1.4工程監(jiān)理費工程及配套1.00%110.72費用1.5工程保險費工程及配套0.20%22.14費用2勘測、規(guī)劃工程及配套1.50%含可行性研166.09設計費費用究費3政府規(guī)費655.1規(guī)費4其他費用合146

9、0.89計（ 3）項目工程預備費預備費包括了基本預見費用及材料漲價預備費，預備費用為 328.3 萬元，并且包括了政策性調(diào)價的因素。項目建設期利息本項目計劃利用銀行貸款額為8000.00 萬元，貸款期 4 年，貸款年利率為6.75%，按等額還貸， 2012 年底開始還貸，貸款利息按復利計算：各年應計利息 =（年初借款本息累計 +本年借款 /2 ）×有效年利率2009 年借款利息 =8000.00/2 ×6.75%=270萬元；2010 年借款利息 =（8000.00+270）× 6.75%=558.23 萬元；2011 年借款利息 =(8000+270+558.2

10、3) × 6.75%=595.91 萬元；2012 年借款利息 =(8000+270+558.23+595.91) ×6.75%=636.13 萬元借款利息共計 2060.27 萬元。4。流動資金流動資金按項目開發(fā)資金周轉(zhuǎn)需求估算，流動資金需求量=項目開發(fā)資金收入×開發(fā)投入資金率。按資金的最低周轉(zhuǎn)次數(shù)，根據(jù)項目開發(fā)進度要求，按2000.00 萬元考慮。本項目流動資金有三部分來源：1、開發(fā)單位自籌； 2、銀行融資； 3、采用滾動開發(fā)辦法，邊建設邊出售，先期取得的售房預付款及售房回款用于后期建設。項目總投資估算構成項目投資由建設投資、 建設期利息和流動資金組成。 總投

11、資估算為 22264.03萬元。其中建設投資為 18203.76 萬元，建設期利息為 2060.27 萬元 ，流動資金為2000 萬元。3.2項目開發(fā)資金籌集計劃資金籌措該項目開發(fā)總投資為22264.03 萬元，流動資金為2000.00 萬元。分 3 年均衡完成。固定資產(chǎn)投資擬采用滾動式開發(fā)，預計前期土地及工程前期投入為4000.00 萬元。資本金來源按有關規(guī)定， 暫按建設投資 +建設期利息 +鋪底流動資金的30%考慮，項目資本金總額約為6679.21 萬元。資金計劃來源于： 1、注冊資本金 2000.00 萬元； 2、公司自有資金及自籌5000 萬元； 3、企業(yè)內(nèi)部自籌及銷售收入滾動投入50

12、00 萬元； 4、預備向銀行借款 8000.00 萬元。項目建設期3 年，投資分年度均衡完成。資金成本自有及自籌資金不考慮資金占用成本。貸款額度按8000 萬元考慮，建設投資的人民幣貸款利率按年息6.57%計取，貸款期間為 3 年，則項目利息計算額為2060.27 萬元，是為資金成本。四風險分析1 項目敏感性分析僅分析該項目的敏感性， 主要通過敏感度分析， 考察該項目投資不確定參數(shù)。5。對投資效果的影響， 從中找出敏感的因素， 并確定其影響程度， 采取措施限制敏感因素的變動范圍，以達到降低投資風險的目的。僅就投資收益為單因素，來考察其它變動因素對其影響。投資收益 EA =銷售總收入 -總成本 -營業(yè)稅及附加和增值稅=銷售總收入 - 工程建設成本（投資部分） - 銷售成本 - 營業(yè)稅及附加和增值稅考察的因素有：營業(yè)收入分別增減10%、20%，靜態(tài)投資分別