不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度

1、不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度、善意取得制度的概念及其對(duì)象1、概念了解不動(dòng)產(chǎn)的善意取得應(yīng)當(dāng)首先了解“善意取得”。所有權(quán)取得一般可分為一般取得和特別取得，善意取得就是所有權(quán)的特別取得。善意取得又稱即時(shí)取得，傳統(tǒng)民法上的善意取得是指無權(quán)處分人將其占有的他人動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，如果第三人取得該動(dòng)產(chǎn)是基于善意且是有償，第三人就依法取得了該動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或他物權(quán)。在此情況下，原權(quán)利人不得向第三人行使物權(quán)返還請(qǐng)求權(quán)，只能請(qǐng)求占有人賠償損失。而我國(guó)的物權(quán)法所體現(xiàn)出的現(xiàn)代觀念更新為：指受讓人以財(cái)產(chǎn)所有權(quán)為轉(zhuǎn)移為目的的善意，對(duì)價(jià)受讓占有該財(cái)產(chǎn)，即使出讓人無轉(zhuǎn)移所有權(quán)的權(quán)利，受讓人仍取得其所有權(quán)。2、對(duì)象由上述概念我們可以得知

2、，在我過傳統(tǒng)民法中，善意取得的對(duì)象主要是指動(dòng)產(chǎn)。這是因?yàn)閯?dòng)產(chǎn)的所有權(quán)變更通常要基于公信原則，而不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)變更則要基于登記制度。但是這一對(duì)象的范圍并非絕對(duì)限定，而應(yīng)該看到是可以有一些外延的。善意取得既適用于動(dòng)產(chǎn)，又可適用于不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)事人出于善意，從無處分權(quán)人手中購(gòu)買了房屋并登記過戶，善意人取得房屋所有權(quán)；再如不動(dòng)產(chǎn)之出產(chǎn)物，尚未分離者，為該不動(dòng)產(chǎn)之部分，如菜園的蔬菜、果樹上的果實(shí)等。不動(dòng)產(chǎn)的出產(chǎn)物尚未分離，不可能單獨(dú)成為物權(quán)的客體，但可以成為買賣或贈(zèng)與的標(biāo)的。如甲有果園，租乙管理，乙擅將樹上果實(shí)售于丙。那么乙將分離的果實(shí)交付于丙時(shí)，丙因善意受讓而取得其所有權(quán)；在丙經(jīng)乙同意，自將果實(shí)從原物分離，

3、而取得占有時(shí)，亦有善意取得的適用。這種時(shí)候?qū)ι埔馊〉玫倪m用，并不能說對(duì)象單純地就是動(dòng)產(chǎn)。3、條件善意取得的條件：第一，受讓人須是善意的，不知出讓人是無處分權(quán)人；第二，受讓人支付了合理的價(jià)款；第三，轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。三項(xiàng)條件必須同時(shí)具備，否則不構(gòu)成善意取得。有意見認(rèn)為，善意取得對(duì)所有權(quán)保護(hù)不利。善意取得對(duì)所有權(quán)人有一定限制，但善意取得基于占有的公信力，旨在維護(hù)交易安全，這項(xiàng)制度的存在是必要的。二、善意取得制度的歷史淵源1、善意取得制度的歷史背景在民法發(fā)展史上，羅馬法上沒有建立過善意取得制度，概因其奉行“后手的權(quán)利不得優(yōu)于前手”以及“發(fā)現(xiàn)己物，我即收回”的

4、原則。學(xué)界一般認(rèn)為，日耳曼法中的“以手護(hù)手”原則為善意取得制度的淵源，是近世以來為交易安全便捷的需要，吸收羅馬法的善意要件而逐漸生成發(fā)展起來的?！耙允肿o(hù)手”原則是一項(xiàng)物追及制度，但它也是對(duì)絕對(duì)的物追及制度的一項(xiàng)限制。依據(jù)該原則，占有是權(quán)利的外衣，占有動(dòng)產(chǎn)者，即推定其為動(dòng)產(chǎn)的所有人，而對(duì)動(dòng)產(chǎn)有權(quán)利者，也須通過占有標(biāo)的物而加以表現(xiàn)。因此，有權(quán)利者未占有其物時(shí)，其權(quán)利效力便因此而減弱。權(quán)利人任意將自己的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與他人占有的，只能向占有人請(qǐng)求返還占有物。如果占有人將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)，權(quán)利人不得向第三人請(qǐng)求返還，而只能請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓人賠償損失。后世的法國(guó)民法、德國(guó)民法等皆借助“以手護(hù)手”原則形式上的便宜，而

5、發(fā)展出善意取得制度。占有是物權(quán)的外在表征，占有動(dòng)產(chǎn)者即推定其為動(dòng)產(chǎn)的所有者。對(duì)動(dòng)產(chǎn)享有權(quán)利者也必須以對(duì)標(biāo)的物的占有為前提，如果物的所有權(quán)人喪失了對(duì)物的占有，其權(quán)利的效力便會(huì)因此而減弱。所以，當(dāng)所有者之物被占有人讓與第三人的情況下，所有人只能向占有人請(qǐng)求損害賠償，而不能向第三人請(qǐng)求物權(quán)返還。第三人依據(jù)“以手護(hù)手”原則取得所有權(quán)，是原權(quán)利人由于喪失對(duì)物的占有導(dǎo)致對(duì)其物的權(quán)利效力減弱的邏輯結(jié)果，而且在此也無須考察第三人是善意還是惡意。由此可以看出，“以手護(hù)手”原則與善意取得制度還存在相當(dāng)?shù)牟罹?。在?duì)該原則進(jìn)行否定之否定的基礎(chǔ)之上，善意取得制度應(yīng)運(yùn)而生。善意取得制度在阻斷所有人對(duì)其物的追及力，維護(hù)善意

6、受讓人的利益，保持財(cái)產(chǎn)動(dòng)的安全與靜的安全之平衡等方面確有其他制度不可替代的作用，因此為當(dāng)代兩大法系具有代表性的國(guó)家和地區(qū)所繼受，如大陸法系的德國(guó)、法國(guó)以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，英美法系的美國(guó)和英國(guó)。善意取得制度自其產(chǎn)生之日，就因其所特有的制度功能而受到許多國(guó)家的認(rèn)同。2、世界各國(guó)民法制度對(duì)善意取得的規(guī)定法國(guó)所采取的并不是典型的善意取得制度。從嚴(yán)格意義上講，法國(guó)法稟承了羅馬法“任何人不得將大于其所有的權(quán)利讓與他人”的原則，側(cè)重對(duì)所有權(quán)人的保護(hù)，即使受讓人為善意，所有人也得對(duì)其主張所有物返還請(qǐng)求權(quán)。但應(yīng)注意的是，法國(guó)法并非完全無視受讓人的權(quán)益，而是規(guī)定善意受讓人得援引“涉及動(dòng)產(chǎn)物品時(shí)，占有即等于有權(quán)證書的

7、規(guī)定”。在德國(guó)，立法完全繼承了日爾曼法的傳統(tǒng)，確認(rèn)了最具典型意義的善意取得制度，而采取了法國(guó)民法典截然不同的規(guī)定，即在法典中明確承認(rèn)了善意取得制度，而不是作為取得時(shí)效的規(guī)則加以規(guī)定。德國(guó)采用的是客觀善意主義，在德國(guó)物權(quán)法中，不論是動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)皆可發(fā)生善意取得。日本民法典第192條規(guī)定：“對(duì)占有人，推定其以所有的意思，善良、平穩(wěn)而公然地開始占有動(dòng)產(chǎn)者，如系善意無過失，則即時(shí)取得行使于該動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利?！笨梢娙毡久穹ǖ洳扇》▏?guó)法的立場(chǎng)，將善意取得和取得時(shí)效放在同一個(gè)范疇內(nèi)，而視為一種即時(shí)取得。按照這一規(guī)定，善意取得制度也僅適用于動(dòng)產(chǎn)。瑞士民法的善意取得制度以德國(guó)民法為藍(lán)本采取了中間立場(chǎng)，其善意取得

8、制度規(guī)定，在民法典物權(quán)法占有編占有權(quán)的保護(hù)篇中。該法典第933條規(guī)定：“凡以轉(zhuǎn)讓所有權(quán)和限制物權(quán)為目的善意取得動(dòng)產(chǎn)的，即使出讓人未獲任何出讓授權(quán)，其取得也應(yīng)受保護(hù)?！蔽覈?guó)是主觀善意主義，我國(guó)物權(quán)法出臺(tái)以前，一般將善意取得制度置于動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的得失喪變中作討論，并將善意取得僅限于動(dòng)產(chǎn)及其限制物權(quán)的取得。物權(quán)法出臺(tái)后，為了更好的保護(hù)交易者的行為安全，物權(quán)法制定了不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度。在我國(guó)的臺(tái)灣物權(quán)法著作中一直涉及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得。他們認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)皆須登記，在公信力滿足的前提下，為了保護(hù)取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意第三人而實(shí)施的善意取得制度。雖然在臺(tái)灣民法中未設(shè)規(guī)定，但在臺(tái)灣土地法中一些條款實(shí)務(wù)

9、上可以認(rèn)為是保護(hù)善意第三人起見的。3、物權(quán)行為和公信力在中國(guó)大陸，民法法典化進(jìn)程中很重要的立法是物權(quán)法，物權(quán)法中極重要的一項(xiàng)制度就是物權(quán)行為理論。物權(quán)行為具有獨(dú)立性和無因性，卡爾。拉倫茨(karllarenz)認(rèn)為：物權(quán)行為是指設(shè)定、變更、轉(zhuǎn)移或廢止具有絕對(duì)效力、對(duì)抗任何人的物權(quán)的行為。繼而，胡果。格勞秀斯(hugogrotius,1583年一1645年)等人又提出了物權(quán)變動(dòng)的意思表示，說明物權(quán)不同于債權(quán)，一個(gè)物權(quán)的變動(dòng)，首先要有一個(gè)物權(quán)變動(dòng)的名義(titulus),其次要有一個(gè)物權(quán)變動(dòng)的形勢(shì)(modus)。薩維尼(savignyfriedrichkarlvon,17971861)認(rèn)為只要存在

10、物權(quán)轉(zhuǎn)移這個(gè)行為，就承認(rèn)這個(gè)契約的有效性，物權(quán)的存在和絕對(duì)的客觀行為發(fā)生就是物權(quán)行為理念的基礎(chǔ)。和善意取得以及現(xiàn)代合同法規(guī)定不同，如今大部分國(guó)家所認(rèn)可的契約有效性和善意取得大多建立在主觀有效行為之上。物權(quán)理論的核心部分就在于物權(quán)行為的無因性，它指物權(quán)行為在其效力和結(jié)果上不依賴于其他原因而獨(dú)立成立，即原因行為的無效或者被撤銷不能導(dǎo)致物的履行行為的當(dāng)然無效和撤銷。這是一種第三人免責(zé)的依據(jù)。另外，無權(quán)變更形式主義原則指出，物權(quán)的支配和歸屬應(yīng)當(dāng)建立在當(dāng)事人意思自治的基礎(chǔ)上，但是必須按照一定的方式加以確定，即公示要件主義。這一點(diǎn)直接影響了后來的不動(dòng)產(chǎn)登記公信制度的發(fā)展。物權(quán)是對(duì)標(biāo)的物的直接支配，無權(quán)的存在與變動(dòng)需要一定的公示方法。動(dòng)