金融房地產(chǎn)項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)開發(fā)需求分析_工程管理

1、金融房地產(chǎn)項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)開發(fā)需求分析引言房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長，投資大，參加項(xiàng)目的組織和人員眾多，需要?jiǎng)佑么罅康奈镔Y和設(shè)備，這就使得房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的簡單度高、風(fēng)險(xiǎn)大;而房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的水平對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)成本和開發(fā)周期具有重要影響，并最終打算項(xiàng)目的收益乃至成敗。目前，各房地產(chǎn)企業(yè)都在樂觀探究提高項(xiàng)目管理力量的新模式，而將信息技術(shù)引入項(xiàng)目管理過程，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理的信息、化就是一個(gè)有效的途徑。在國外，各房地產(chǎn)企業(yè)普遍采納軟件實(shí)現(xiàn)對(duì)其項(xiàng)目的全面管理，極大地提高了項(xiàng)目管理的水平，削減了項(xiàng)目管理的簡單度，降低了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)生了巨大的經(jīng)濟(jì)效益;而在國內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)的信息化進(jìn)程嚴(yán)峻滯后，大量的信息處理工作由手工完

2、成。這樣，項(xiàng)目管理人員就纏身于重復(fù)的常規(guī)事務(wù)中，不能將珍貴的時(shí)間和精力集中干項(xiàng)目的策劃和商業(yè)運(yùn)作上，同時(shí)也導(dǎo)致項(xiàng)目信息失真、信息、遺漏和信息滯后。項(xiàng)目的管理和決策不能建立在精確、準(zhǔn)時(shí)的信息。支持之上，這就會(huì)產(chǎn)生決策失誤、決策滯后、風(fēng)險(xiǎn)加大、開發(fā)周期延長、成本增加等諸多問題。任何企業(yè)信息系統(tǒng)的構(gòu)建都應(yīng)當(dāng)以其業(yè)務(wù)為中心，從房地產(chǎn)企業(yè)的信息應(yīng)用需求來分析， 整個(gè)企業(yè)的信息系統(tǒng)的構(gòu)建應(yīng)當(dāng)圍繞以下三個(gè)方面來進(jìn)行，即：內(nèi)部辦公系統(tǒng)、項(xiàng)目管理系統(tǒng)、銷售與C RM系統(tǒng)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，項(xiàng)目是其業(yè)務(wù)的核心，項(xiàng)目的成敗打算著企業(yè)的生存和進(jìn)展，因此項(xiàng)目管理系統(tǒng)也應(yīng)當(dāng)是其信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)和核心。沒有有效的項(xiàng)目管理系統(tǒng)

3、，其他系統(tǒng)的作用都會(huì)被大大限制。 項(xiàng)目管理者聯(lián)盟，項(xiàng)目管理問題。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，以最快的速度、最低的成本向客戶供應(yīng)高質(zhì)量的房產(chǎn)是最終目標(biāo)，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)也就在于三個(gè)方面，即進(jìn)度、成本和質(zhì)量。由于房地產(chǎn)業(yè)的特別性，項(xiàng)目資金的供應(yīng)和平衡也必需充分關(guān)注。進(jìn)度管理需求進(jìn)度管理的任務(wù)就是保證項(xiàng)目按期完成。在進(jìn)度管理方面，科學(xué)的管理模式應(yīng)遵循進(jìn)度方案一進(jìn)度跟蹤一進(jìn)度掌握這一管理循環(huán)來進(jìn)行，而制定全面、具體的進(jìn)度方案、實(shí)時(shí)跟蹤項(xiàng)目進(jìn)度則是進(jìn)度管理的基礎(chǔ)。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，進(jìn)度方案不是單一的，而是由涉及項(xiàng)目各參加方和各階段的多級(jí)進(jìn)度方案構(gòu)成。它主要包括：設(shè)計(jì)報(bào)建進(jìn)度方案(含規(guī)劃設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度、單體

4、方案設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度、單體施工圖設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度、市政園林設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度等)、施工預(yù)備階段進(jìn)度方案(含工程招投標(biāo)進(jìn)度方案、材料設(shè)備招投標(biāo)進(jìn)度方案、分項(xiàng)工程招標(biāo)方案、施工臨時(shí)水電安裝進(jìn)度方案、施工臨時(shí)設(shè)施進(jìn)度方案、辦理施工前手續(xù)方案等)、施工進(jìn)度方案(含土建施工進(jìn)度方案、水電設(shè)備安裝進(jìn)度方案、材料定板定貨方案、鋁合金門窗工程進(jìn)度方案、木門及防火門工程進(jìn)度方案等)、配套設(shè)施工程進(jìn)度方案(含永久供水供電報(bào)裝及施工進(jìn)度方案、電信工程進(jìn)度方案、防盜系統(tǒng)工程進(jìn)度方案、有線電視工程進(jìn)度方案、煤氣工程進(jìn)度方案、市政工程進(jìn)度方案、綠化園林工程進(jìn)度方案等)、交樓后保修方案等，這些方案還要與項(xiàng)目前期策劃工作進(jìn)度方案、征

5、地拆遷進(jìn)度方案、銷售進(jìn)度方案等各分項(xiàng)方案相互連接。如何實(shí)現(xiàn)眾多方案的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一， 并分析項(xiàng)目進(jìn)度的關(guān)鍵點(diǎn)，就成為項(xiàng)目經(jīng)理面臨的一個(gè)巨大挑戰(zhàn)。在項(xiàng)目管理實(shí)踐中，有很多成熟有效的工具和方法可用于項(xiàng)目的進(jìn)度管理，如甘特圖、網(wǎng)絡(luò)圖(單、雙)、關(guān)鍵線路法等。但假如手工應(yīng)用這些工具，不僅繪圖工作量大，修改極不便利，而且要精確把握項(xiàng)目進(jìn)度中的關(guān)鍵點(diǎn)則更加簡單。這就極大地限制了各種進(jìn)度管理工具的應(yīng)用，很多進(jìn)度圖表在實(shí)踐中都成為了擺設(shè)。在這方面，項(xiàng)目管理軟件則顯示出了巨大的優(yōu)越性，通過項(xiàng)目管理軟件，各種進(jìn)度圖表可以實(shí)時(shí)、動(dòng)態(tài)生成，修改便利，關(guān)鍵路徑由軟件自動(dòng)動(dòng)態(tài)計(jì)算，從而為項(xiàng)目進(jìn)度管理供應(yīng)了極大便利，項(xiàng)目方案的

6、作用也才能真正發(fā)揮。成本管理需求與進(jìn)度管理類似，成本管理的基本模式也應(yīng)遵循成本方案一成本跟蹤 成本掌握這一管理循環(huán)。從構(gòu)成上看，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本主要包括地價(jià)(土地出讓金)、征地拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用 配套設(shè)施費(fèi)用、土建工程費(fèi)、經(jīng)營管理費(fèi)用(含利息)、不行預(yù)見費(fèi) 稅金等。在這些成本要素中，有些成本是相對(duì)固定的，有些成本則可以通過加強(qiáng)管理來有效掌握和削減，如經(jīng)營管理費(fèi)用、不行預(yù)見費(fèi)等。單就不行預(yù)見費(fèi)而言，一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目都會(huì)有5%左右的不行預(yù)見費(fèi)用支出。通過有效加強(qiáng)項(xiàng)目管理，充分發(fā)揮方案和掌握的作用，就能顯著削減項(xiàng)目中的不行預(yù)知因素，從而大大壓縮這部分費(fèi)用。成本管理的基礎(chǔ)仍舊是成本方案，也就是項(xiàng)目的預(yù)

7、算，項(xiàng)目預(yù)算通常根據(jù)閱歷數(shù)據(jù)、定額數(shù)據(jù)和政府有關(guān)稅費(fèi)的計(jì)繳規(guī)定來編制。項(xiàng)目預(yù)算只是從總體上實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的成本安排，從項(xiàng)目管理的 角度看，要真正有效地實(shí)現(xiàn)成本掌握，還必需為項(xiàng)目中的每一項(xiàng)詳細(xì)工作嚴(yán)格規(guī)定成本要求，使預(yù)算中的成本支配真正落在實(shí)處。成本方案是成本管理的基礎(chǔ)，在項(xiàng)目實(shí)施中，還必需隨時(shí)把握實(shí)際的成本使用狀況，這就需要實(shí)行、匯總相關(guān)成本數(shù)據(jù)，并與成本方案比較，如發(fā)覺偏差，則準(zhǔn)時(shí)實(shí)行措施予以訂正。因此，一個(gè)有效的項(xiàng)目管理系統(tǒng)必需供應(yīng)預(yù)算編制、詳細(xì)成本安排與跟蹤的機(jī)制，以滿意成本管理的需要。質(zhì)量管理需求質(zhì)量是房地產(chǎn)企業(yè)的生命線，一個(gè)項(xiàng)目即使在規(guī)定的時(shí)間和成本范圍內(nèi)完工，但假如質(zhì)量無法保證，這個(gè)項(xiàng)

8、目也是失敗的，因此建立有效的質(zhì)量管理機(jī)制也是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的必定要求。與以上類似，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量管理的首要步驟是進(jìn)行質(zhì)量規(guī)劃。質(zhì)量規(guī)劃分兩部分進(jìn)行，即建立質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系和指定項(xiàng)目中詳細(xì)工作的質(zhì)量要求。在項(xiàng)目實(shí)務(wù)實(shí)施過程中，還要依據(jù)質(zhì)量規(guī)劃對(duì)各項(xiàng)工作進(jìn)行檢查和驗(yàn)收，并將檢查和驗(yàn)收的結(jié)果準(zhǔn)時(shí)記錄以便隨時(shí)供應(yīng)項(xiàng)目質(zhì)量的相關(guān)信息。項(xiàng)目管理系統(tǒng)必需為質(zhì)量管理過程的信息處理供應(yīng)有效支持，要供應(yīng)相應(yīng)的建立質(zhì)量規(guī)劃和反映質(zhì)量狀況的功能，使整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量始終處于有效的管理和監(jiān)控之下。資金平衡需求資金平衡即實(shí)現(xiàn)資金收入和資金支出的平衡，為此，必需制定項(xiàng)目的資金平衡方案。作為一種資金密集型的特別商品，住宅產(chǎn)品的銷售尤顯重要，資金的回籠是每個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的重點(diǎn)，也是影響資金平衡的關(guān)鍵因素。由于商品房允許預(yù)售，因此一些企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)資金未落實(shí)時(shí)便投入建設(shè)，根本不結(jié)合企業(yè)的實(shí)際狀況，不考慮資金來源和資金平衡問題，超出企業(yè)自身的經(jīng)營力量，致使大量樓盤爛尾，企業(yè)抵擋風(fēng)險(xiǎn)的力量減弱。結(jié)束語除以上