關(guān)于房地產(chǎn)工程項目技術(shù)管理的研究_工程管理

1、關(guān)于房地產(chǎn)工程項目技術(shù)管理的研究1 技術(shù)管理的概念工程項目管理是指管理者為了使項目取得勝利，對工程項目用系統(tǒng)的觀念、理論和方法，有序、全面、科學(xué)、目標(biāo)明確地進(jìn)行管理。房地產(chǎn)企業(yè)的技術(shù)管理，是指企業(yè)運用科學(xué)管理方法，在工程項目實施過程中對各項技術(shù)活動和施工技術(shù)的各項要素進(jìn)行方案與決策、組織與指揮、掌握與協(xié)調(diào)的一系列管理活動的總稱。這里所指的“技術(shù)活動”包括了從前期策劃與規(guī)劃、熟識與會審圖紙、編審施工組織設(shè)計開頭，到施工過程中的洽商管理、質(zhì)量檢驗，直至工程竣工驗收全過程中的各項技術(shù)工作而“施工技術(shù)的各項要素”，則是指運用于技術(shù)管理活動賴以進(jìn)行的企業(yè)技術(shù)人才、技術(shù)裝備、技術(shù)情報、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)程及技術(shù)

2、責(zé)任制等一系列實施技術(shù)管理的基本技術(shù)因素。項目工程建設(shè)是一個簡單的綜合過程，需要諸多專業(yè)的合作和多項工程技術(shù)的綜合應(yīng)用，而企業(yè)的技術(shù)活動也是多種多樣的。技術(shù)管理所強調(diào)的是對整個技術(shù)工作的管理，而并非“技術(shù)”本身，它來源于技術(shù)而又高于純技術(shù)對項目的管理力量，對房地產(chǎn)企業(yè)起著指導(dǎo)工程建設(shè)的意義，貫穿于項目的全過程。2 項目實施前的技術(shù)管理項目實施前的技術(shù)質(zhì)量管理，是提高房地產(chǎn)質(zhì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和起點，主要包括：1) 策劃與規(guī)劃質(zhì)量管理。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營涉及面廣，協(xié)作單位多，建筑、供水、供電、供氣、市政園林、消防、郵電通訊等都要涉及到，在總體規(guī)劃實施前協(xié)調(diào)好各自關(guān)系，并在實施中適當(dāng)調(diào)整，保證規(guī)劃質(zhì)量。保證

3、規(guī)劃與策劃的統(tǒng)一性，考慮好項目的市場定位，明確進(jìn)展目標(biāo)，在總體上指引項目的順當(dāng)開展。2) 圖紙設(shè)計質(zhì)量管理。房地產(chǎn)的質(zhì)量起源于設(shè)計構(gòu)思，設(shè)計先天不足必將帶來后患無窮。因此，要擇優(yōu)選好設(shè)計方案，對房屋的造型、結(jié)構(gòu)體系、平面布局功能、空間利用、節(jié)能省地等要在設(shè)計前充分考慮。要在保證結(jié)構(gòu)牢靠的前提下，達(dá)到兩個要求：一要合理開間，要在確定的套房面積內(nèi)，合理支配居住、使用、衛(wèi)生、交通等面積，讓人使用便利，居住舒適;二要做到建筑造型和風(fēng)格有藝術(shù)感，對墻體立面外形、屋蓋形式的處理要敏捷得當(dāng)，能給人的視覺以美的享受，使開發(fā)的房地產(chǎn)具有較高的使用價值和欣賞價值。3) 統(tǒng)籌審查質(zhì)量管理。對各專業(yè)圖紙進(jìn)行深化的審查

4、，尤其是建筑與結(jié)構(gòu)、市政園林與綜合管線的相互關(guān)系，在圖紙上解決好大的方向性問題，盡可能削減交叉，并且要符合國家的有關(guān)規(guī)范、法規(guī)要求。3 工程實施過程中的監(jiān)控管理工程實施過程中的技術(shù)質(zhì)量管理，是提高房地產(chǎn)質(zhì)量的中心環(huán)節(jié)和重點，包括幫助施工和現(xiàn)場施工兩個方面。幫助施工的技術(shù)質(zhì)量管理，包括對施工隊伍的選擇，施工材料、構(gòu)配件和設(shè)備的采辦，動力供應(yīng)和后勤保障等方面，直接關(guān)系著施工質(zhì)量和房地產(chǎn)質(zhì)量。為了提高房地產(chǎn)質(zhì)量，在同等或者相近造價的基礎(chǔ)上要擇優(yōu)選用現(xiàn)場管理好、技術(shù)質(zhì)量管理好、技術(shù)素養(yǎng)高、資質(zhì)等級高的建筑企業(yè)開發(fā)施工。對建筑材料和各種構(gòu)件的性能、規(guī)格、品種、色澤等，必需完全符合設(shè)計要求，完全達(dá)到有關(guān)規(guī)

5、范、標(biāo)準(zhǔn)的要求，并必需有出廠合格證，在進(jìn)入工地前進(jìn)行嚴(yán)格檢驗。現(xiàn)場施工的技術(shù)質(zhì)量管理，是保證和提高房地產(chǎn)質(zhì)量的核心，在其管理過程中應(yīng)把握好3 點：1) 要強化施工隊伍的質(zhì)量意識。勞動力作為生產(chǎn)力最樂觀、最活躍的因素，既是質(zhì)量管理的主體，又是質(zhì)量管理的客體。勞動力的這種雙重性，打算其在質(zhì)量中的中心地位。因此，加強對施工隊伍的“質(zhì)量第一”、“質(zhì)量是企業(yè)的生命”的思想訓(xùn)練，就顯得更加重要。通過思想訓(xùn)練，達(dá)到從企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)到全體職工，都樹立起“百年大計、質(zhì)量第一”的觀念，并把企業(yè)上質(zhì)量、求生存與自己的實際工作緊密地聯(lián)系起來，與房地產(chǎn)市場要求緊密地聯(lián)系起來，形成“人人講質(zhì)量，個個為質(zhì)量”的良好風(fēng)氣。2) 要

6、強化施工隊伍的技術(shù)培訓(xùn)。學(xué)問就是資源，人才就是“資本”?？茖W(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力，而人才是科學(xué)技術(shù)的主宰者。在強化施工隊伍的技術(shù)培訓(xùn)中，方法是多種多樣的，既可以實行“請進(jìn)來，送出去”的形式學(xué)習(xí)先進(jìn)技術(shù)和先進(jìn)閱歷，也可以在施工現(xiàn)場實打?qū)嵉仄占盎緦W(xué)問，強化技能提高。4 工程竣工后的技術(shù)管理項目施工完成后的技術(shù)質(zhì)量管理，是提高房地產(chǎn)質(zhì)量的歸宿和落腳點。工程結(jié)束并不意味著房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)質(zhì)量管理已經(jīng)結(jié)束，即使所開發(fā)的房屋已經(jīng)銷售出去，其質(zhì)量管理也并沒有劃上句號，還有3 方面的管理工作要做。首先是要組織好竣工驗收。要組織專家及相關(guān)單位主要負(fù)責(zé)人，根據(jù)國家有關(guān)驗收規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格的驗收工作，對不合格的工程，

7、決不允許使用。二是要做好售后服務(wù)。根據(jù)建設(shè)和管理并舉的方針，對開發(fā)出售后的房地產(chǎn)，要建立特地的機構(gòu)，配備專人管理，并實行切實可行的管理方法。對房屋使用中存在的質(zhì)量問題準(zhǔn)時支配人員 跟進(jìn)處理，使工程項目質(zhì)量達(dá)到業(yè)主客戶的要求。例如廣州有些房地產(chǎn)物業(yè)公司推出的“金鑰匙”服務(wù)，收樓使業(yè)主放心的做法，就解決了業(yè)主對于工程質(zhì)量問題的困擾，良好的售后服務(wù)不僅可以使房屋保值，還可使物業(yè)增值。第三是要做好征求看法和調(diào)查討論工作。要組織人員，廣泛征求住戶的看法和要求，并準(zhǔn)時地進(jìn)行處理;要深化調(diào)查討論開發(fā)的房地產(chǎn)還有哪些問題，還需要作哪些方面的改進(jìn)，還有哪些潛力可挖等，并對調(diào)查了解到的材料進(jìn)行全面整理分析，準(zhǔn)時的回訪處理，可以進(jìn)一步提高房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量。5 結(jié)語綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必需以對市場的把握、房地產(chǎn)需求以及現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理理念為基礎(chǔ)，這就需要房產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為