估價(jià)師真題房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理

1、一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)）1下列投資行為中，屬于房地產(chǎn)間接投資的是（ ）。A購(gòu)買房地產(chǎn)公司股票B購(gòu)買土地使用權(quán)C購(gòu)買新建商品住房來源建設(shè)工程教育網(wǎng)D購(gòu)買存量商品住房2下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（ ）。A在建工程B車站C購(gòu)物中心D科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)3下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于房地產(chǎn)投資個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的是（ ）。A變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)B時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)來源建設(shè)工程教育網(wǎng)C或然損失風(fēng)險(xiǎn)D通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)4.投資組合理論認(rèn)為，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項(xiàng)目組合起來，可以（ ）。A提高投資收益B降低系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)C降低個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)D使投資毫無風(fēng)險(xiǎn).2007年末，某市住房總量為5000萬，

2、其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬m,商品住房3750萬，同期住房空置量為750萬,其中經(jīng)濟(jì)適用住房空置量為50萬，商品住房空置時(shí)為450萬，則該市2007年末的商品住房空置率是（ ）。A9B12來源建設(shè)工程教育網(wǎng)C15D20.政府的土地供應(yīng)政策會(huì)直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的（ ）。A產(chǎn)品質(zhì)量B產(chǎn)品性價(jià)比C規(guī)模和結(jié)構(gòu)D產(chǎn)品檔次來源建設(shè)工程教育網(wǎng)7.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期與投資周期關(guān)系的表述中，正確的是（ ）。A自然周期與投資周期同步變化B投資周期在第一階段和第三階段超前于自然周期C投資周期在第一階段和第二階段超前于自然周期D投資周期在第三階段和第四階段超前于自然周期8當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難了解購(gòu)買者和競(jìng)爭(zhēng)者對(duì)

3、本企業(yè)產(chǎn)品價(jià)格變化的反應(yīng)時(shí)，往往采用（ ）。A挑戰(zhàn)定價(jià)法B領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法來源建設(shè)工程教育網(wǎng)C目標(biāo)定價(jià)法D隨行就市定價(jià)法9某城市住宅市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果顯示，該城市住宅的總需求與總供給基本平衡，但同時(shí)顯示，套型建筑面積120以上的住宅供過于求，70re以下的住宅供不應(yīng)求，則該城市的住宅市場(chǎng)處于（ ）狀態(tài)。A均衡B周期性失衡C結(jié)構(gòu)性失衡D區(qū)域性失衡10某城市2008年初家庭總數(shù)為120萬戶，戶均年可支配收入為5萬元，約有15 的家庭打算當(dāng)年購(gòu)房，平均住房需求80戶，則2008年該市新建商品住房的市場(chǎng)潛量是（ ）萬。A1260B1380C1440D210011下列影響消費(fèi)者行為的因素中，屬于個(gè)人因素的是（ ）。

4、A學(xué)習(xí)B經(jīng)濟(jì)狀況C對(duì)渠道的信賴度D購(gòu)買動(dòng)機(jī)12某公司開發(fā)的酒店項(xiàng)目在建成經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間后，根據(jù)市場(chǎng)的變化將其用途調(diào)整為寫字樓，該公司采用的市場(chǎng)定位方式是（ ）。A避強(qiáng)定位方式B產(chǎn)品差別化方式C對(duì)抗性定位方式D重新定位方式13房地產(chǎn)需求市場(chǎng)上普遍存在著“買漲不買跌”現(xiàn)象，產(chǎn)生這一購(gòu)買行為的主要因素是（ ）。A消費(fèi)者的感覺B消費(fèi)者的生活方式C消費(fèi)者的習(xí)慣D消費(fèi)者的信念14下列關(guān)于資金等效值概念的表述中，正確的是（ ）。A時(shí)值是資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)的金額B終值是資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值不等值的金額C資金等值是指與某一時(shí)點(diǎn)上一定金額的實(shí)際價(jià)值相等的另一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值D不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值相等的資金具有相同的價(jià)值15.某

5、家庭向銀行申請(qǐng)了一筆等額還本付息的個(gè)人住房貸款，其月供為2850元，月利率為6.25,則該貸款的實(shí)際年利率為（ ）。A7.5B7.56C7.71D7.7616.某家庭于2005年購(gòu)買住房時(shí)申請(qǐng)了一筆20萬美元的貸款，貸款方式為“228”，第一年和第二年的年利率為7.5，兩年后的年利率調(diào)整為8.5，則該家庭在第28個(gè)月的還款額為（ ）美元A1250B1398C1416D156217.下列關(guān)于收益率的表述中，錯(cuò)誤的是（ ）。A基準(zhǔn)收益率是投資者所要求的最低投資報(bào)酬率B財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率C常規(guī)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是唯一的D差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差18

6、.某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的目標(biāo)收益率為10，內(nèi)部收益率為16，實(shí)際收益率為12，銀行貸款利率為7.5，則計(jì)算實(shí)際收益率所采用的通貨膨脹率是（ ）。A1.82B2.33C3.57D5.4519.對(duì)于同個(gè)遍地產(chǎn)投資方案，某動(dòng)態(tài)投資回收期（Pb）與靜態(tài)投資回收期（Pb）之間的關(guān)系是（ ）。APb<PbBPbPbCPb=PbDPb>Pb20.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為10000，其中財(cái)務(wù)費(fèi)用8000萬元，建設(shè)周期為3年，利潤(rùn)總額為25000萬元，則該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率是（ ）。A10.42B11.57C31.25D34.7221.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為10000 ，規(guī)劃容積率,預(yù)計(jì)開發(fā)完成

7、后可供銷售的面積為總建筑面積的80，項(xiàng)目的固定成本為5000萬元，預(yù)計(jì)平均銷售單價(jià)為4500元，則使項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡的單位變動(dòng)成本為（ ）元A2350.00B2937.50C3250.00D4062.5022.對(duì)某房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行敏感必分析，當(dāng)?shù)貎r(jià)、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低0時(shí)，項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)的變化分別為27.31萬元、55.04萬元、10.16萬元、88.33萬元，則其中最敏感的因素是（ ）。A地價(jià)B建造成本C貸款利率D資本化率23.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)過測(cè)算得出以下數(shù)據(jù)：如果市場(chǎng)前景好，凈現(xiàn)值為5680萬元，如果市場(chǎng)前景一般，凈現(xiàn)值為2450萬元，如果市場(chǎng)前景不好，凈現(xiàn)值為負(fù)的36

8、80萬元經(jīng)分析市場(chǎng)前景為：好的概率45；一般的概率35；不好的概率20，則該項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值期望值為（ ）萬元A2677.5B3680.60C4003.50D5356.8024.房屋開發(fā)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2M以外和項(xiàng)目（ ）范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用A黃線B紫線C藍(lán)線D紅線25.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金來源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金一般而言三種資金的使用順序是（ ）。A資本金、借貸資金、預(yù)租售收入B預(yù)租售收入、資本金、借貸資金C借貸資金、預(yù)租售收入、資本金D資本金、預(yù)租售收入、借貸資金26.某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)有A、B兩種方案，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期分別為3年、4年，其目標(biāo)收益率均為12，

9、凈現(xiàn)值分別為120萬元，150萬元對(duì)兩方案進(jìn)行比選，則最優(yōu)方案的等額年值為（ ）萬元A39.51B49.39C49.96D62.4527.當(dāng)可供比較的互斥方案壽命期相同，期效益也基本相同時(shí)，宜采用的比選方法是（ ）。A凈現(xiàn)值法B差額內(nèi)部收益率法C費(fèi)用現(xiàn)值法D內(nèi)部收益率法28下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)貸款的表述中，錯(cuò)誤的是（ ）。A債權(quán)人通常是商業(yè)銀行B不能用于償還土地購(gòu)置貸款C主要擔(dān)保物為在建工程及相關(guān)土地使用權(quán)D還款資金來源通常是銷售收入29下列融資渠道中，屬于公眾市場(chǎng)債務(wù)融資形式的是（ ）。A發(fā)行公司債券B權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金C發(fā)行股票D商業(yè)銀行貸款30新設(shè)項(xiàng)目法人資本金籌措渠道不包括

10、（ ）。A政府政策性資金B(yǎng)國(guó)內(nèi)外企業(yè)入股的資金C個(gè)人入股的資金D資產(chǎn)變現(xiàn)的資金31進(jìn)行融資方案分析時(shí)，屬于融資結(jié)構(gòu)分析的是（ ）。A債務(wù)融資成本分析B資金占用費(fèi)分析C資本金與債務(wù)資金的比例分析D擔(dān)保費(fèi)分析32下列關(guān)于寫字樓租金的表述中，正確的是（ ）。A基礎(chǔ)租金是租戶能接受的最低租金B(yǎng)基礎(chǔ)租金低于市場(chǎng)租金時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮調(diào)整到市場(chǎng)租金水平C寫字樓市場(chǎng)比較理想的情況下，市場(chǎng)租金一般低于基礎(chǔ)租金D寫字樓內(nèi)某一具體出租單元的租金水平依其在整棟建筑物內(nèi)的位置有一定差辟33寫字樓物業(yè)出租中所有經(jīng)營(yíng)費(fèi)用均由租戶直接承擔(dān)的出租方式是（ ）。A全租金方式B毛租金方式C凈租金方式D基本租金方式34。不應(yīng)計(jì)入收益性物

11、業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的是（ ）。A抵押貸款利息B公共設(shè)施維修費(fèi)C房產(chǎn)稅D物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)35下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流的表達(dá)式中，正確的是（ ）。A稅前現(xiàn)金流=有效毛收入一經(jīng)營(yíng)費(fèi)用B稅前現(xiàn)金流=有效毛收入一抵押貸款還本付息C稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流一所得稅D稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流一準(zhǔn)備金一所得稅二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得O5分j1下列關(guān)于商業(yè)物業(yè)的表述中，正確的有（ ）。A能為投資者帶來經(jīng)常性的收入現(xiàn)金流B分割產(chǎn)權(quán)銷售已經(jīng)成為最受歡迎的經(jīng)營(yíng)模式C適合于長(zhǎng)期投資

12、D常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行交易E位置對(duì)其有著特殊的重要性2“某城市別墅銷售市場(chǎng)”這一市場(chǎng)細(xì)分的方式包含有（ ）。A按地域范圍細(xì)分B按房地產(chǎn)用途細(xì)分C按增量存量細(xì)分D按交易形式細(xì)分E按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分3從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入的資源有（ ）。A土地B勞動(dòng)力C資本D經(jīng)驗(yàn)E環(huán)境4制定物業(yè)管理計(jì)劃的租金方案和出租策略時(shí)應(yīng)做到（ ）。A物業(yè)租金必須能抵償所有投資成本B只要是業(yè)主滿意的租金方案就可以付諸實(shí)施C租金確定應(yīng)考慮業(yè)主希望的投資回報(bào)率D市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，應(yīng)充分考慮同類物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系E利用已有類似出租物業(yè)的租金數(shù)據(jù)時(shí)，應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的修正5房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的主要工作包括（ ）。A

13、預(yù)測(cè)開發(fā)成本B選定目標(biāo)市場(chǎng)C確定消費(fèi)群體D明確項(xiàng)目檔次E設(shè)計(jì)建造標(biāo)準(zhǔn)6可貸資金利率理論認(rèn)為（ ）。A可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構(gòu)成B可貸資金的供給由家庭儲(chǔ)蓄、企業(yè)儲(chǔ)蓄和政府儲(chǔ)蓄構(gòu)成C利率是由貨幣的供給與需求決定的D可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù)E可貸資金的供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù)7下列指標(biāo)中，反映房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效果的有（ ）。A銷售稅費(fèi)B租金收益C物業(yè)增值D股權(quán)增值E抵押貸款規(guī)模8下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債率的表述中，正確的是（ ）。A表明了負(fù)債占資產(chǎn)的比例B反映了項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度C資產(chǎn)負(fù)債率越高，則企業(yè)應(yīng)變能力越強(qiáng)D屬于長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)E房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般較

14、高9房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素有（ ）。A開發(fā)期和租售期B權(quán)益投資比率C資本化率D貸款利率E運(yùn)營(yíng)費(fèi)用10下列關(guān)于凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的表述中，正確的有（ ）。A凈現(xiàn)值期望值相同、掙現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)B可以完全衡量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性高低C掙現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差相同、掙現(xiàn)值期望值大的方案為優(yōu)D凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案為優(yōu)E可以反映項(xiàng)目年度凈現(xiàn)值的離散程度11房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容有（ ）。A國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策B地理環(huán)境C國(guó)外市場(chǎng)情況D市場(chǎng)需求與供給情況E項(xiàng)目投資估算12下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金的表述中，正確的有（ ）。A資金的主要來源是發(fā)行股票和金融市場(chǎng)上的融資B抵押型房地產(chǎn)投資信托主要以

15、收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營(yíng)和開發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)C按信托性質(zhì)可以分為傘型合伙和多重合伙型房地產(chǎn)投資信托基金D房地產(chǎn)投資信托基金的收益能夠在一定程度上抵消通貨膨脹E一般委托專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員實(shí)施經(jīng)營(yíng)管理13個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)的信用風(fēng)險(xiǎn)有（ ）。A惡意欺詐B市場(chǎng)疲軟C項(xiàng)目拖期D質(zhì)量糾紛E違法預(yù)售14物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，需認(rèn)真考慮的主要因素有（ ）。A可出租面積B基礎(chǔ)租金C室內(nèi)裝修D(zhuǎn)客戶類型E出租單元面積規(guī)劃15零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域通常包括（ ）。A核心區(qū)域B影響區(qū)域C主要區(qū)域D次要區(qū)域E邊界區(qū)域三、判斷題（共15題，每題分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符

16、號(hào)，用“”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分）1房地產(chǎn)投資相對(duì)于股票投資，往往具有較低的收益水平。（ ）2某投資項(xiàng)目的預(yù)期收益率與市場(chǎng)平均收益率的變化幅度相同，則該項(xiàng)目的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為1。（ ）3吸納周期在數(shù)值上等子吸納量的倒數(shù)。（ ）4在房地產(chǎn)自然周期的下降階段，物業(yè)租金的增長(zhǎng)率是下滑的。（ ）5政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)時(shí)，開發(fā)資金應(yīng)由政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措。（ ）6進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研需要收集大量的資料，市場(chǎng)調(diào)查人員在收集資料時(shí)通常總是先收集第二手資料。（ ）7某貸款年利率為5，按季度計(jì)息，則該貸款的實(shí)際利率為587。（

17、 ）8一般來說，通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，房地產(chǎn)增值導(dǎo)致折現(xiàn)率降低。（ ）9流動(dòng)比率越低，說明營(yíng)運(yùn)資本（即流動(dòng)資產(chǎn)減流動(dòng)負(fù)債的余額）越多，對(duì)債權(quán)人而言，其債權(quán)越安全。（ ）10與凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差相比，凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)能更好地表明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小。（ ）11房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的根本目的是為了使項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益最大化。（ ）12房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目地域分析與選擇主要考慮本地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、自然條件等因素。（ ）13目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資本市場(chǎng)上進(jìn)行權(quán)益融資的比例呈現(xiàn)出不斷提高的趨勢(shì)。（ ）14我國(guó)城市土地收購(gòu)儲(chǔ)備過程中的土地儲(chǔ)備貸款，應(yīng)屬于擔(dān)保貸款。（ ）15目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)適用的

18、法定稅費(fèi)制度，體現(xiàn)了政府鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取目干制收費(fèi)模式。（ ）四、計(jì)算題（共2題、20分。要求列出算式、計(jì)算過程；需按公式計(jì)算的，要馬出公式；僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答）1某房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備鋪設(shè)熱力管道，現(xiàn)正在研究能夠滿足相同使用功能的管道為20cm和30cm管道哪種有利的問題：兩種管道的工程費(fèi)用分別為 800萬元,n2 400萬元；運(yùn)行費(fèi)用第一年分別為350萬元和220萬元，之后每年都以005的比例遞增；假設(shè)兩種管道的使用壽命分別為8年和0年，到期后的凈殘值都是初期投資稠的10，折現(xiàn)率為0。假定工程費(fèi)用發(fā)生在年初，運(yùn)行費(fèi)用發(fā)生在年末。請(qǐng)判斷這兩種方案的關(guān)系，并選用適宜的方法比較兩方案的優(yōu)劣。 （8分）2某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為6 000，用途為商住兩用，土地使用權(quán)年限為40年，規(guī)劃容積率為3。咨詢公司根據(jù)地塊的實(shí)際情況提出以下方案：該項(xiàng)目13層為賓館，其余為住宅，建設(shè)期為3年。賓館總建筑面積為5 000，可用于經(jīng)營(yíng)的部分為4