華業(yè)行滄州·房地產市場分析.

1、滄州滄州2014年房地產市場情況年房地產市場情況importance of Integrated marketing to mediaDesign by huayehangPART 1、市場觀察PART 2、土地市場動態(tài)PART 3、政策解讀PART 4、后市展望目錄 CONTENTS市場觀察1PART 1 市場觀察 7月份,這個地產意義上的淡季，滄州各盤成交量沒有太大浮動，市場成交平淡。東區(qū)整體供應量減少，造成整個區(qū)域銷量下降。西區(qū)較于6月份成交量并無太大差異，購房主力仍舊是剛需群體，對于改善型客戶，仍舊是時時刻刻關注政策的導向，以便選到物美價廉的好房子。在這種情況下，預計8月份滄州房地產市

2、場將繼續(xù)保持平穩(wěn)回落的態(tài)勢，在政策層面不發(fā)生重大變化的前提下，整體市場將維持這種態(tài)勢。 由于進入買方市場階段，房企銷量的分化進一步加劇。較有影響力的樓盤與綜合實力較弱的項目差距拉大。一般來說，口碑較好的項目銷量依舊維持在一個相對穩(wěn)定的水平，而位置與影響較弱的則下滑明顯。因此，可以說，目前才是考驗房企銷售能力的真正時間。政策導向影響PART 1 市場觀察滄州的商業(yè)情況始終處于比較尷尬的境地，因城市大環(huán)境對策局限性，使得商業(yè)的綜合價值不能很好的體現(xiàn)，在商業(yè)地塊的供應上，沒有合理的整合和控制，商業(yè)價值逐步降低，除有標志性的商業(yè)項目操作相對可以外，所有的商業(yè)綜合體都顯得更加的萎靡不振，未來商業(yè)形式還有

3、待經受市場更加嚴厲的考驗。商業(yè)成交情況價格變化七月，在滄州樓市整體銷量相對平穩(wěn)的狀態(tài)下，價格也應景般的沒有過多的變化，隨著七月份幾個地塊的成交，市場上新地價的產生，銷售價格也會有些明顯的變化，但走高或是走低，都要讓未來產品形式和供應量來決定。滄州地產市場供應情況分析樓盤名稱總規(guī)模（萬平方米）在售房源（萬平方米）未售房源（萬平方米）已售房源（萬平方米）在售均價（元）西部板塊1132506004825488中心板塊291.413.692185.85429道東板塊28419.49101.7162.814726合計1707.483.09793.7830.615214西部板塊 該板塊目前屬于開發(fā)建設狀態(tài)

4、，居住氛圍已基本形成；板塊內大盤林立，規(guī)劃設計理念和樓盤檔次在當?shù)鼐幱陬I先地位，客戶主要來自滄州市區(qū)和轄縣客戶，潛在供應量龐大，區(qū)內現(xiàn)銷售樓盤和潛在供應樓盤競爭激烈。樓盤名稱總規(guī)模（萬平方米）在售房源（萬平方米）未售房源（萬平方米）已售房源（萬平方米）在售均價（元）榮盛錦繡天地3300336700濱河龍韻3038195500城市之光3813524800塞納左岸3643294900亞龍灣7026175400龍岸清華9328564500弘仁里1421114100國富馨悅灣54014900九樂傾城2521764500萬泰麗景7057585500恒大城54630186300嘉禾一方752284553

5、00天成明月州58627257000天成名著133827000一世界9010895700鳳凰城1885801035200頤和莊園三期4020386000流津時代20002000合計1132506004825488中心板塊樓盤名稱總規(guī)模（萬平方米）在售房源（萬平方米）未售房源（萬平方米）已售房源（萬平方米）在售均價（元）建投.御河新城7924735600貽成御景國際4033615500陽光國際16.90.8214.16200恒順.世紀中心10.50.809.75000禧福荷堂80245336000泰和世家5323484600金域瑞景123275100合計291.413.692185.85429

6、本板塊交通便捷，商業(yè)氛圍濃重；周邊公共設施最為完善，作為核心區(qū)域有著不可比擬的綜合優(yōu)勢，相對西部板塊來說樓盤規(guī)模較小，并且多伴隨大量的商業(yè)規(guī)劃，影響居住品質，開發(fā)公司過于依賴地段優(yōu)勢，忽略自身產品設計，潛在供應規(guī)模較西部板塊較小道東板塊樓盤名稱總規(guī)模（萬平方米）在售房源（萬平方米）未售房源（萬平方米）已售房源（萬平方米）在售均價（元）華興太陽城132.88.225000百合世嘉7024644700東方世紀城506.5043.55200御宇國際城60520354500石山新天地702.3643.74580摩卡小鎮(zhèn)70.215.84600榕城世家140.694.58.814500合計28419.4

7、9101.7162.814726 該板塊位于滄縣政府機關所在地，配套設施比較完善，交通路網便捷，樓盤售價相對較低，周邊工廠林立，化工企業(yè)較多，空氣質量較差，樓盤多臨集貿市場和室外購物街，周邊臟亂嘈雜，居住環(huán)境較差，因此在滄州百姓心中認可度比較低區(qū)域成交分析情況CASE 3重點項目監(jiān)測區(qū)域項目名稱開發(fā)商名稱均價項目規(guī)模戶型工程進度銷售狀況及優(yōu)惠政策西部榮盛錦繡天地榮盛房地產發(fā)展股份有限公司高層6400元/小高6700元/錦繡天地總建筑面積33萬平米，經典小戶型面世兩室：64-80三室：87-139部分封頂部分起層清盤特惠，全款95折，另推出一成首付活動西部華元一世界滄州市華元房地產開發(fā)有限公司5

8、700元/項目總建筑面積70萬平米，涵蓋洋房、高層、酒店、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)。兩室：90三室：110-130洋房：185-460外裝特價房每平米優(yōu)惠300.首付三成99折，五成98折，全款97折。洋房全款95折，貸款98折。西部建工鳳凰城河北建工集團5200元/占地約897畝，總建筑面積188萬余平方米，規(guī)劃67棟小高層、高層住宅及兩條國際風情商業(yè)街容積率2.48，綠化率達37.07%。兩室：76三室：97-103部分封頂部分起層全款95折，貸款首付50%，99折西部天成明月洲滄州市天成房地產開發(fā)有限公司7000元/洋房11000元/-21000元/占地面積233600，建筑面積782000綠化率

9、50%，容積率2.5兩室：90-100三室：116-139160、190、230、280部分封頂部分起層全款95-96折，貸款99折,7月份新推4棟洋房，洋房面積175-478,8月份銷售30套西南天成名著滄州市天成房地產開發(fā)有限公司7000元/占地面積100畝，建筑面積130000平方米，容積率2.2，綠化率50%兩室：90，95三室115,139四室：160挖槽8月份新開11#樓，總房款優(yōu)惠4500元。簽約時，全款96折，貸款98折，西南亞龍灣河北宏宇房地產發(fā)展有限公司5500/占地面積234000，容積率2.0一室：56兩室：88.45，98.04三居：105，138起主體8月份清一起尾

10、房，一成首付，全員營銷西南嘉禾一方滄州一方房地產開發(fā)有限公司5300/總占地454畝 ，總建筑面積75萬平方米二居93-103三居128-15 四居195部分封頂部分起層一期基本只剩尾房，大面積和頂樓，二期新推22號樓33層，兩個單元，110和89重點項目監(jiān)測西南塞納左岸滄州億豐房地產開發(fā)有限公司4900元/占地面積163584平方米，建筑面積36萬平方米，住宅部分31.8萬，綠化率50%，容積率2.49二居：95,96三居：119,125部分封頂部分起層新開16#，17#共198套，96-128平米，27層，兩居交15萬三居交20萬4萬45套西南頤和莊園三期滄州東塑房地產開發(fā)有限公司4800

11、-16000/占地面積233333平方米，建筑面積40萬平米，容積率1.8兩居：90三居：139四居，五居，躍層：220550未動工10月份內部認購，交30%打95折，60%打85折，全款8折。0萬6套西南濱河龍韻河北安通房地產開發(fā)有限公司5500元/小高5800元/占地面積80000平方米，建筑面積30萬平方米，綠化率40%，容積率2.40兩居：85-95三居：114-123部分封頂部分起層兩居室均價5500，三居室均價5800元，3月中旬開始銷售，貸款無優(yōu)惠，全款優(yōu)惠280元。9層131平米均價6500元。6萬3套西北弘仁里滄州市政千萬間房地產開發(fā)有限公司4100元/占地面積70000平方

12、米，建筑面積140000平方米，容積率2，綠化率42%兩室：77-83 三室：105四室：190未動工8月份開盤，當天銷售150套14萬150套西北國富馨悅灣河北恒實房地產開發(fā)有限公司4900元/一期規(guī)劃6棟樓，7F,9F,兩棟15F,兩棟18F,共400多套房。兩室：88-98三室：99-127四室：137封頂6月28號開始銷售，交5000抵10000，全款優(yōu)惠80元/，貸款優(yōu)惠30元/3萬9套西部九樂傾城河北九樂房地產有限公司滄州分公司4500元/建筑面積25萬，占地170畝，兩室：90,97三室：118挖槽封盤不售17萬0套西北龍岸清華石家莊麗景房地產開發(fā)集團滄州有限公司4500元/總建

13、筑面積93萬平方米，占地26萬平方米，綠化率36.75%兩室：87-89三室：109-122挖槽23#，24#，25#剩余多為119平米三居及兩居室，4月份新開200套房源。85萬58套西北萬泰麗景河北盛泰集團5500元/占地271.84畝，建筑面積70萬平米，綠化率40%,容積率2.87兩室：70-97三室：120-130部分封頂部分起層5月初東區(qū)5#身份證預定，均價5500，開盤后95折優(yōu)惠，均價52006萬8套重點項目監(jiān)測中心建投.御河新城河北計經鴻翔房地產開發(fā)有限公司5600元/ 總占地365畝，總建筑面積為80萬平方米，綠化率為35%，容積率為2.65 兩室：67-100三室：117

14、-160部分封頂部分起層東區(qū)12號樓剩余房源以140平米以上為主。全款優(yōu)惠100.4萬5套中心貽成御景獅城滄州貽成房地產開發(fā)有限公司5500元/占地面積160畝，建筑面積400000平方米，容積率3，綠化率40%一室：58-61兩室：89-105三室：96-132四室：157挖槽8月16日開盤，交定金5萬，全款93折，貸款98折。40萬147套中心禧福荷堂滄州禧福房地產開發(fā)有限公司6000元/占地349畝，建筑面積80萬平方米，綠化率35.4%，容積率3.0兩室：92.89三室：132.21四室：160.61面積40-60部分即將交房部分正在動工8月份推新樓座，23萬50套 中心陽光國際滄州市

15、華世房地產開發(fā)有限公司6200元/平米占地總面積5.1萬平方米,總建筑面積16.9萬平方米.兩室90平米97平米一期已交房，一次性優(yōu)惠9.9折，貸款無優(yōu)惠1萬10套中心三里佳苑北京博達開發(fā)有限公司4800-5200元/占地24萬平方米，建筑面積60萬平方米，綠化率58.9%，容積率2.65兩室90三室：117-135回遷交房在即剩下房源都在動工全款3個點，50%優(yōu)惠2個點，針對特殊戶型特殊樓層優(yōu)惠力度不同18萬17套中心泰和世家滄州隆和房地產開發(fā)有限公司4 6 0 0 元 / -4800總占地面積：300畝 總建筑面積：53萬平方米，建筑容積率： 1.98 綠化率約 60% 兩居：88三室：1

16、02-132部分封頂部分起層售34#、36#樓,全款9.1折，貸款9.2折,904700-4800元/，1214500元/11萬90套中心恒大城恒大地產均價5700元/-6300元/項目占地17萬平米，總建筑面積54萬平米，綠化率53%，兩室：93-98三室：98-141部分封頂部分起層新推出一成首付和貼息活動，一次性優(yōu)惠9折后97折再99，貸款9折后98折再9934萬45套重點項目監(jiān)測北部石山新天地河北安居房地產開發(fā)有限公司均價4580元/項目占地面積：180000平方米，建筑面積70萬平米容積率2.9,建筑面積 670000平方米，綠化率41%，產權年限70年兩室：7596三室：126-1

17、3917棟樓，兩棟封頂其余未動現(xiàn)銷售5#、7#，全款9.5折，貸款無優(yōu)惠60萬3套北部百合世嘉滄州市凱德房地產開發(fā)有限公司均價4700元/占地325畝，建筑面積70萬平米，綠化率35%，容積率為2.62一室：50兩室：78-93三室：120-137一期入住二期封頂三期起層26#樓及其于剩余房源：全款300元/貸款200元/4萬40套道東東方世紀城滄州建投房地產開發(fā)有限公司5200元/占地316畝，建面50萬平米，綠化率35.4%，容積率為2.2兩室：78-93.21三室：99.55-132.79一期入住二期挖槽現(xiàn)在開24#樓26層25#樓18層兩居交15萬三居交20萬5萬0套道東華興太陽城滄州

18、市華興置業(yè)房地產開發(fā)有限公司5000元/占地110畝，建筑面積17萬平米。綠化率46%，容積率為2.42兩居：92-105三居：119-159四居：180部分封頂；部分挖槽目前7，8，9，10#樓在售，全款95折，貸款98折6萬2套道東榕城世家河北滄元房地產開發(fā)公司 4500元/建筑面積:140000綠化率:37%容積率:2.806#：116.41、99.64；7#：100.32、109.12部分封頂部分未動現(xiàn)銷售6#、7#樓，特價房優(yōu)惠10000元/套9萬35套道東金御瑞景滄州住美房地產開發(fā)有限公司5100元/占地：4萬建面：10萬綠化率：52%容積率：2.49兩室：88三室：99、119、

19、137部分即將交房部分未動現(xiàn)銷售4#、8#、9#樓2萬3套土地市場動態(tài)2PART 2 土地市場動態(tài)滄州市國土局于8月27日拍賣出讓的17宗土地成交情況來看，其中5宗因故取消拍賣、1宗流拍、11宗成交。據統(tǒng)計，本次拍賣出讓的17宗土地面積共平方米，約合1278畝，出讓起始總價為億元。而成交面積共平方米，約合442畝，約占出讓總面積的34.6%。成交總價格為億元搜狗，溢價率為2.95%，成交均價為萬元每畝。從面積比例上可明顯看出，8月土地成交情況略顯悲觀。更值得注意的一點是，此次土地出讓，辦理后補證的項目共4家，分別為塞納左岸 、濱河龍韻 、禧福荷堂 、和摩卡小鎮(zhèn) ，共6宗地。而8月26日因故取消

20、的5宗地，經分析，也應該是建工鳳凰城 的后補證。 滄州土地出讓面積成交率逐漸降低，滄州土地成交情況反映了，今年滄州房企面對拿地的所表現(xiàn)出的保守心態(tài)。政策解讀3國家政策 8月底，住建部發(fā)布關于開展加強和改進住房公積金服務專項督查工作的通知，決定今9月起陸續(xù)在全國開展加強和改進住房公積金服務專項督查工作，通過督查切實解決群眾反映強烈的住房公積金服務方面存在的突出問題，維護住房公積金繳存職工的合法權益。后市展望4PART 2 后市展望關鍵 對于七月份樓市來說，大致關鍵詞有：政府的對于七月份樓市來說，大致關鍵詞有：政府的“地方救市地方救市”、“分類調控分類調控”，企業(yè)的，企業(yè)的“危機個體危機個體”、“

21、各顯神通各顯神通”，消費者則是，消費者則是“隔岸觀火隔岸觀火”、“拭目以待拭目以待”。各方立場鮮明，眾生自有打算。各方立場鮮明，眾生自有打算。我們認為，當前房地產問題是周期性調整，不會發(fā)生大崩盤、大轉我們認為，當前房地產問題是周期性調整，不會發(fā)生大崩盤、大轉折點，但區(qū)域性問題明顯。判斷的依據，主要表現(xiàn)在：由于行業(yè)周折點，但區(qū)域性問題明顯。判斷的依據，主要表現(xiàn)在：由于行業(yè)周期調整，房地產小開發(fā)商拿不到信托、銀行貸款，或已有的融資出期調整，房地產小開發(fā)商拿不到信托、銀行貸款，或已有的融資出現(xiàn)還款風險；區(qū)域性開發(fā)商出現(xiàn)融資、壞賬問題，尤其是沒有就業(yè)現(xiàn)還款風險；區(qū)域性開發(fā)商出現(xiàn)融資、壞賬問題，尤其是沒

22、有就業(yè)和人口流失的城市。和人口流失的城市。可以預見第三季度后半程還會出現(xiàn)新的行業(yè)調整甚至企業(yè)資源的整可以預見第三季度后半程還會出現(xiàn)新的行業(yè)調整甚至企業(yè)資源的整合，銷售壓力會使開發(fā)商使出渾身解數(shù)，吸引消費者，促進成交。合，銷售壓力會使開發(fā)商使出渾身解數(shù)，吸引消費者，促進成交?？梢哉f，今年房地產市場的下半程，將會是銷售智慧的激烈賽場?？梢哉f，今年房地產市場的下半程，將會是銷售智慧的激烈賽場。最新動態(tài)一則有關房貸政策放松的消息在市場掀起波瀾。22日，有市場傳言稱，央行已經通知四大行，要求放開限貸，鼓勵首套房貸款，同時二三套房貸款也可恢復至基準利率。更有傳言稱，四大行將放松首套房認定標準，只要房貸貸款余額還清都算首套房。截至22日晚10時記者發(fā)稿時止，央行對此市場傳聞并未回應。市場人士則認為，傳言具有一定真實性，