關(guān)于御景裝飾城策劃方案

1、 廣東偉豐建設(shè)集團有限公司策劃方案關(guān)于御景裝飾城招商策劃方案（討論稿）一、市場分析1、背景分析1.1 項目地理位置1.1.1 項目地處茂名市電白區(qū)水東鎮(zhèn)迎賓大道388號，于迎賓大道與325國道（電白大道）交匯處，東臨電白第一大道迎賓大道，電白長途汽車客運中心，地理位置十分優(yōu)越。車行至沈海高速公路10分鐘路程，至茂名市區(qū)15分鐘路程，至新建的電白高鐵車站8分鐘路程，是通向大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的主要通道，交通四通八達，十分便捷。1.1.2 項目周鄰電白長途汽車客運中心、祥和裝飾市場、水塔廠、東百城、御湖國際、嘉和豪庭、電海中學、楊梅小學、實驗中學等大中型樓盤、市場和學校，是目前電白區(qū)人居較多和不斷聚集居民的

2、區(qū)域，市場前景看好。1.2 商業(yè)價值分析1.2.1 祥和裝飾市場情況調(diào)查目前正在經(jīng)營的祥和裝飾市場位于項目北側(cè)100米，是目前較大的裝飾材料市場，已入駐的裝飾品牌企業(yè)有旺家門業(yè)、永成木業(yè)、海利不銹鋼、廣鋁鋁材、廣亞鋁材、廣州鋁材等，經(jīng)營涵蓋有裝飾板材、鋁材、衛(wèi)浴、陶瓷、燈飾、門窗、玻璃、家具、五金等行業(yè)。 祥和裝飾裝飾市場經(jīng)營主要產(chǎn)品分析表（不完全統(tǒng)計）：經(jīng)營類別經(jīng)營產(chǎn)品數(shù) 量備 注加工鋁合金9加工木材7加工玻璃2成品瓷磚3成品衛(wèi)浴1成品燈飾3成品油漆2成品墻紙1成品家具3成品門業(yè)5成品五金雜店3從以上表可以看出，祥和裝飾市場，主要產(chǎn)品集中在加工產(chǎn)品方面，而家居裝飾配套產(chǎn)品，尤其是中高端產(chǎn)品基

3、本沒有。1.2.2 水東人民路建材一條街市場情況調(diào)查水東人民路建材一條街雖有大全賓館裝飾市場、陶瓷產(chǎn)品市場，但規(guī)模不大，80%的建材店主要是人民路、廠前路和忠良街一帶的市民住宅出租鋪面中經(jīng)營，這一帶有較長經(jīng)營建材的歷史，其優(yōu)點是電白人熟知度高，缺點是分散分布，消費者對比選購產(chǎn)品比較麻煩。 人民路、站前路一帶經(jīng)營主要產(chǎn)品分析表（不完全統(tǒng)計）：經(jīng)營類別經(jīng)營產(chǎn)品數(shù) 量備 注加工鋁合金3加工石材5加工玻璃2成品瓷磚45成品衛(wèi)浴25成品燈飾13成品油漆8成品墻紙1成品門業(yè)22成品家具2成品櫥柜15成品五金雜店81.2.3 前二周，我們請茂名大唐公司對祥和裝飾市場周邊2公里內(nèi)做了300份市場調(diào)查，其中20

4、0份針對普通市民街邊商鋪店主。調(diào)查顯示：其中超過50%的人不知道祥和市場，超過30%的人在茂名集中市場購買家居建材產(chǎn)品，30%的人在電白的零散店購買家居建材產(chǎn)品，超過60%的人會選擇在電白的相對集中的家居建材市場購買。其中100份是針對現(xiàn)有家居家居建材零散店的市場調(diào)查，調(diào)查顯示：20%不知道祥和市場，30%會選擇進駐大的經(jīng)營市場經(jīng)營，40%表示還不確定是否選擇進駐大的經(jīng)營市場進行經(jīng)營。2、 招商對象分析2.1 本項目建成投入使用后，屬于電白區(qū)目前較大的建材裝飾城，是電白建材市場的補充。一是由于經(jīng)營環(huán)境、交通環(huán)境比較優(yōu)越，是消費者有集中選購的首選；二是可以給消費者提供更多新產(chǎn)品、中高端產(chǎn)品的選購

5、機會；三是項目地址處于電白區(qū)未來五至十年發(fā)展的商業(yè)區(qū)域，給有識的經(jīng)營者提供了良好的發(fā)展機遇。2.2 本項目消費群體主要是水東和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，屬于地區(qū)性市場招商，招商主要目標集中本市。2.2.1 招商對象定位：周邊經(jīng)營家居裝修材料的商鋪主，包括祥和市場的經(jīng)營戶以及人民路、廠前路、忠良街一帶的零散經(jīng)營戶；茂名市經(jīng)營的家居建材品牌商戶；從業(yè)于家居建材行業(yè)和有意發(fā)展裝飾材料經(jīng)營的準創(chuàng)業(yè)者。2.2.2 招商對象經(jīng)營品類定位：裝飾板材類、陶瓷制品（瓷磚、衛(wèi)浴潔具)、燈飾、玻璃制品、不銹鋼制品、門窗制品、窗簾制品、木業(yè)制品、PU制品、油漆制品、家具制品、電纜電線、五金制品等等。2、 成立招商工作辦公室人員從市場

6、部臨時調(diào)配，辦公室設(shè)在御景豪庭現(xiàn)項目部。負責御景裝飾城的策劃、廣告宣傳、市場調(diào)研、招商活動、辦理駐場經(jīng)營戶的招商登記、合同簽訂、鋪位安排。3、 成立御景裝飾城管理處工作機構(gòu)御景裝飾城管理處受茂名市溫馨家園物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)。管理處設(shè)經(jīng)理1人、管理員2人、保安員4人、清潔員2人。其工作職責另定。4、 招商策略1、招商的鋪面的總面積及鋪面（位）1.1御景裝飾城使用面積約8000多，鋪面（位）約100間（個)，其中鋪面35間，鋪位約40個。具體數(shù)據(jù)如下： 1.1.1西面臨街商鋪共11間，合計面積：800.84 其中：A1棟一層A1-1#A1-4#商鋪面積：282.21 A3棟一層A3-1#A1-7#商

7、鋪面積：518.63 1.1.2南面臨街商鋪共24間，合計面積：2212.16 其中：A1棟一層A1-5#A1-9#商鋪面積：436.74 B1棟一層B1-1#B1-9#商鋪面積：836.24 B2棟一層B2-1#B1-9#商鋪面積：751.47 A2棟一層A2-1#A2-2#商鋪面積：187.71 1.1.3東面臨街共三層商鋪約40間，合計面積：5772.39 其中：一層商場面積(鋪位約15個）：2053.35。 二層商場面積(鋪位約15個）：2244.17。 負一層商場面積(鋪位約10個）：1474.87。 注：西、南、東臨街商鋪或商場面積總合計：8785.39。 1.1.4已售或預(yù)定商鋪

8、面積：844.94。其中： A1棟5#、6#、7#商鋪面積：83.46+85.33+77.36=246.15。 A3棟6#商鋪面積：86.80。 B1棟4#、5#商鋪面積：49.71+77.53=127.24。 B2棟5#、6#商鋪面積：81.41+81.41=162.82。 A2棟3#、4#商鋪面積：115.51+106.42=221.93。 1.2經(jīng)營區(qū)域劃分：御景裝飾城經(jīng)營區(qū)域劃分表序號經(jīng)營區(qū)域鋪面數(shù)量經(jīng)營范圍1御景城負一層10油漆、涂料、硅藻泥、五金類、工藝飾品、裝飾門2御景城一層15服務(wù)前臺、電纜電線類、燈飾制品、品牌家電、廚房電器、凈水器、水龍頭類、櫥柜類3御景城二層15高等家私、

9、辦公臺椅、床上用品、窗簾類、墻紙4東面鋪面1銀行5南面鋪面24鋁合金類、瓷磚、衛(wèi)浴、不銹鋼制品、木地板、地毯、裝飾公司6西面鋪面11合板材類、木線條、PU產(chǎn)品類、玻璃類、石膏制品類、吊頂材料類 2、廣告宣傳推廣方式方法2.1廣告宣傳主要以傳統(tǒng)的宣傳推廣與網(wǎng)絡(luò)推廣和新聞媒體的宣傳推廣相結(jié)合，適時調(diào)整宣傳推廣的時間。大體分為三個階段，第一階段（2014.112015.2）以運用我們的現(xiàn)場廣告、派發(fā)宣傳單張為主；第二階段（2015.32015.4）以運用橫幅、短信、元旦、春節(jié)推廣活動為主；第三階段（2015.42.15.5）是招商宣傳推廣的關(guān)鍵階段，以多形式、多方法，全面履蓋。2.2廣告宣傳推廣方案

10、表序號推廣方式推廣的內(nèi)容及范圍推廣時間備 注1戶外廣告1、 御景豪庭小區(qū)東、南、西面T牌廣告； 2、在高水路選擇12個T牌廣告。2014.112印發(fā)宣傳單張1、 發(fā)放給水東現(xiàn)在祥和裝飾市場和人民、廠前路、忠良街一帶經(jīng)營戶； 2、發(fā)放給茂名市區(qū)的經(jīng)營戶； 3、到有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)營戶中派送； 4、夾報（茂名日報等）； 5、利用集會、圩日等人流集中的機會派送。2014.112015.3在派送宣傳單張時，向經(jīng)營戶了解是否駐場的意向，實行一對一走訪。3橫幅在水東和有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)拉宣傳推廣橫幅。2015.4.204網(wǎng)絡(luò)宣傳1、 選擇23個網(wǎng)絡(luò)廣告和軟文宣傳； 2、短信發(fā)送。2015.45宣傳車巡游組織46臺宣傳車到水

11、東和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡游。2015.46電視廣告茂名、電白電視臺廣告2015.4.207報紙廣告茂名日報刊登廣告或軟文宣傳2015.4.208推廣酒會或營銷活動在電白區(qū)或茂名市舉辦一場推廣酒會2015.4方案另定9節(jié)日促銷在御景裝飾城門前舉辦2015春節(jié)方案另定10開幕儀式在御景裝飾城門前舉辦2015.5.1方案另定3、招商政策預(yù)設(shè)：3.1租金均價及相關(guān)費用第一次合同簽訂期為三年。鋪面（位）根據(jù)所處位置，實行差異性定價：3.1.1外圍商鋪租金東面鋪面租金均價88元月，南面、西面鋪面租金均價68元月；裝飾城內(nèi)鋪位租金均價48元月；倉庫20元月；3.1.2廣告位（6m×1.7m)：一級（東面）均價

12、360元個月，二級（南、西面）均價230元個月。3.13物業(yè)管理費：鋪面5元月；鋪位3元月。3.2 2. 租金優(yōu)惠政策：3.2.1給予入駐商戶贈送3個月的裝修期，免收租金；時間初定從2015年5月1日起至2015年7月30日止（具體安排根據(jù)招商情況而定）；3.2.2對一次性繳納一年租金的商戶贈送三個月的租金；對一次性繳納二年租金的商戶贈送六個月的租金；對一次性繳納三年租金的商戶贈送十二個月的租金；3.2.3 給前20名簽訂經(jīng)營租賃合同的商戶，公司贈送在御景豪庭約（6m×1.7m)的廣告牌位一個，時間為三個月刊登本經(jīng)營產(chǎn)品免費廣告牌的使用權(quán)。3.2. 4 積極引導(dǎo)和爭取大品牌商戶駐場經(jīng)

13、營并給予更多的優(yōu)惠，具體可商談。4、 費用收取方式4.1鋪面（位）、倉庫租金：按季度收取。即商戶在簽訂租賃合同的同時繳納三個月的租金，在滿三個月的前10日續(xù)繳納第二季度的租金，以此類推；逾期繳納，按應(yīng)繳納總款的3天收取滯納金。4.2 物業(yè)管理費：按半年收取。即商戶在簽訂租賃合同的同時繳納第一個半年（6個月）的物業(yè)管理費，在滿六個月的前10日內(nèi)續(xù)繳納第二半年（6個月）的物業(yè)管理費，以此類推；逾期繳納，按應(yīng)繳納總款的3天收取滯納金。4.3 電費：電費按月收取，當月繳納上月的月費。5、 保證金5.1 商戶在簽訂租賃合同時按規(guī)定繳納商品質(zhì)量保證金及合同履約保證金。5.1.1 商品質(zhì)量保證金及合同履約保

14、證金的收取標準：5.1.1.1 履約保證金：按租賃鋪面（位）、倉庫的二個月租金標準收取，期滿續(xù)約的轉(zhuǎn)入下期合同期，如期滿不再續(xù)簽合同的在解除合同的10日內(nèi)（不計利息）退還。5.1.1.2 商品質(zhì)量保證金：按每個租賃鋪面（位）、10000元的標準收取，按租賃鋪面（位）的二個月租金標準收取，到期續(xù)約后轉(zhuǎn)入下期合同期。如期滿不再續(xù)簽合同的在解除合同的10日內(nèi)（不計利息）退還。6、 其他費用6.1 商戶需按國家政策自行繳納稅務(wù)等費用。6.2 商場辦公區(qū)域用水、電由物業(yè)管理處承擔，商場公共區(qū)域用水、電費用由商鋪分攤。公攤水、電費計算方式為：商鋪公攤水、電費公共用水、電總度數(shù)÷商場總建筑面積&#

15、215;水、電價×商鋪建筑面積6.3商鋪內(nèi)用水、電由商場安裝一鋪面（位）一表，商鋪每月按鋪面（位）內(nèi)實際用電數(shù)額和分推公共區(qū)域的水、電費交納費用，水、電價按電白區(qū)規(guī)定商業(yè)用水、電標準（含損耗）由商場代收代付。7、 商戶入駐手續(xù)辦理流程7.1 商場依據(jù)整體規(guī)劃，確定意向商戶所登記品牌的具體鋪面（位）雙方對確定的鋪面（位）無異議提供合同簽訂人身份證原件、工商執(zhí)照、產(chǎn)品代理授權(quán)書、產(chǎn)品質(zhì)量證書等資料簽訂租賃合同繳納第一期租金和履約保證金、產(chǎn)品質(zhì)量保證金辦理經(jīng)營鋪面（位）使用移交手續(xù)。7.2 如租戶需停止租賃或續(xù)租，都需提前6個月向物業(yè)管理處提出申請，以便安排好各項服務(wù)工作。8、服務(wù)承諾 無假劣產(chǎn)品承諾（與駐場商戶簽訂合同時明確），一旦發(fā)現(xiàn)，以一賠十。 5、 裝飾城整體工作安排御景裝飾城工作安排表序號工作內(nèi)容完成時間負責部門負責人分管領(lǐng)導(dǎo)備 注1裝飾城鋪位設(shè)置及劃分2014.10工程部王伙軍崔海林2提供裝飾城全部鋪面（位）設(shè)置圖紙2014.10工程部王伙軍崔海林3裝飾城電梯、貨梯、內(nèi)部分隔等施工2015.4工程部王伙軍崔海林4裝飾城外立面施工2015.4工程部王伙軍崔海林5御景豪庭外圍廣告位設(shè)置、安裝2014.10工程部王伙軍崔海林6裝飾城車輛停放區(qū)域設(shè)定2015.4工程部王伙軍崔海林7裝飾城策劃方案2014.10市場部馬俊萍李國坤8組建