商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)建議書

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上謹呈：XXX公司XX中原物業(yè)股份有限公司2014-10-08XXXXXXXX項目商業(yè)服務(wù)建議書目 錄1企業(yè)背景及項目基本情況1.1企業(yè)背景XXX企業(yè)是于1993年成立的集房地產(chǎn)開發(fā)、文化教育、電子商務(wù)、網(wǎng)絡(luò)傳媒于一體的大型綜合企業(yè)集團，其核心特征可以歸結(jié)為1.2項目概況項目位于XXXX，為XXXX類型項目，依據(jù)XXX現(xiàn)有辦公及商業(yè)項目的深入分析，為項目尋找差異化的發(fā)展路徑。在符合地塊指標的前提之下，打造具有特色的產(chǎn)品形態(tài)，并延續(xù)xxx項目一貫的文化理念訴求，為項目地塊打造獨具特色的文化形象。2中原對本項目的認識和理解2.1項目理解由于項目正處于前期策劃階段，我司認為本

2、項目在目前階段以及未來兩至三年內(nèi)，以下問題的解決將對貴司項目的開發(fā)具有重要意義：1） 本項目將面臨哪些具體的開發(fā)或投資目標，以及將面臨的內(nèi)部約束條件；2） 本項目的目標消費者將鎖定哪幾類人群；3） 本項目未來將以怎樣的市場策略和商業(yè)定位才能發(fā)揮自身的獨特價值；4） 本項目未來的短期、中期和長期收益預(yù)期如何；5） 本項目如何通過現(xiàn)代建筑設(shè)計和有效的市場手段來提升項目亮點；以上問題的回答需要以實際市場現(xiàn)狀調(diào)研為基礎(chǔ)，結(jié)合專業(yè)的商業(yè)運營經(jīng)驗進行系統(tǒng)分析，借助更多專業(yè)環(huán)節(jié)的處理最大限度發(fā)揮項目的潛質(zhì)。2.2項目服務(wù)目標根據(jù)業(yè)主的要求，結(jié)合項目自身特點，我們將提供項目市場定位建議和整體業(yè)態(tài)組合，同時為本

3、項目的招商和運營工作的實施提供顧問幫助，本司可為本項目確立以下服務(wù)目標：1） 整合我們的優(yōu)勢資源，與貴司緊密配合，在本區(qū)域建立一個全新商業(yè)形象；2） 建議項目業(yè)態(tài)構(gòu)成模式，適當增加個性業(yè)態(tài)比例，創(chuàng)造超越傳統(tǒng)商業(yè)的消費新目的地；3） 以適度領(lǐng)先的業(yè)態(tài)規(guī)劃，實現(xiàn)不同區(qū)域的有效配合，創(chuàng)造明晰高效的人流動線，提升項目整體的租售能力；4） 以市場零售商需求的視角，配合設(shè)計師持續(xù)進行方案優(yōu)化，促使產(chǎn)品形象與定位特色達到有效統(tǒng)一，以專業(yè)細節(jié)提升項目競爭優(yōu)勢；2.3工作步驟和研究思路我們將綜合運用各種有效的研究方法，通過各類途徑探索最真實的市場，對歷史和現(xiàn)實進行客觀的分析與研究，并給出具有前瞻性的項目發(fā)展前景

4、預(yù)測。主要的途徑和方法包括：1）客戶訪談，充分了解貴司對項目的期望和目標，以及相應(yīng)的財務(wù)實力；并在整個研究過程中與客戶保持每周不少于一次的聯(lián)系，隨時跟進客戶的計劃和目標；2）政府有關(guān)方面政策與計劃的分析和評價、統(tǒng)計數(shù)據(jù)；3）項目實地調(diào)查，對可比競爭項目進行實地考察，了解其市場指標及產(chǎn)品特點終端用戶訪談或調(diào)查，深入掌握其特征及需求；4）基于中原顧問在中國房地產(chǎn)市場所積累的豐富信息與數(shù)據(jù)庫，包括宏觀經(jīng)濟指標、房地產(chǎn)市場供應(yīng)與需求等，采用計量經(jīng)濟學(xué)模型和多屬性決策模型對市場進行評估與分析在我們的工作中，我們會科學(xué)高效的按照上述方法完成顧問工作，在工作期間，我們將與委托方保持溝通和聯(lián)絡(luò)，隨時溝通項目的

5、思路和進展，通過電話、電子郵件以及會議的方式保持項目的高效推進。在工作期間，將隨時與委托方以電話、電子郵件等方式溝通項目進展。 3服務(wù)內(nèi)容和報告大綱3.1服務(wù)內(nèi)容1）提交成果提交報告研究成果：XXX項目整體定位及發(fā)展報告2）持續(xù)跟進顧問工作除提供報告文本外，我們還將在整個項目的運作過程中，與客戶共同協(xié)商，對方案的實施提供建設(shè)性的指導(dǎo)和建議，以規(guī)避風(fēng)險，最大化提升項目價值。3.2報告大綱第一部分 宏觀經(jīng)濟政策分析1、 宏觀經(jīng)濟分析u 城市相關(guān)經(jīng)濟指標分析2、 宏觀政策分析u 城市/區(qū)域出臺的相關(guān)優(yōu)惠政策u 國家、城市、區(qū)域出臺相關(guān)房地產(chǎn)限制性政策u 宏觀政策及影響第二部分 辦公樓項目市場分析及定

6、位1、 供應(yīng)分析u 辦公物業(yè)市場整體供應(yīng)水平u 辦公物業(yè)市場歷史供應(yīng)、現(xiàn)實供應(yīng)分析u 未來供應(yīng)量預(yù)測及主要分布區(qū)域u 主要辦公樓項目特征分析2、 需求分析u 辦公樓吸納量分析u 辦公樓租戶分析3、 市場指標分析u 市場租金變動分析u 分區(qū)域市場租金分析u 空置率變動分析u 物業(yè)管理費用及停車費用分析u 其他租賃條件4、 市場未來需求與租金預(yù)測u 辦公樓市場未來需求預(yù)測u 辦公樓市場租金預(yù)測5、 辦公物業(yè)定位u 辦公樓項目級別u 辦公樓項目市場進入時間確定u 辦公樓項目合理規(guī)模分析u 辦公物業(yè)租售策略u 辦公物業(yè)主要目標客戶u 開發(fā)建議第三部分 零售項目市場分析及定位1、 供應(yīng)分析u 零售物業(yè)市

7、場整體供應(yīng)水平u 零售物業(yè)市場歷史供應(yīng)、現(xiàn)實供應(yīng)分析u 未來供應(yīng)量預(yù)測及主要分布區(qū)域u 主要項目特征分析2、 需求分析u 零售物業(yè)吸納量分析u 消費者調(diào)研及分析u 目標客戶分析3、 市場指標分析u 市場租金/售價變動分析u 分區(qū)域市場租金/售價分析u 空置率變動分析u 物業(yè)管理費用及停車費用分析u 其他租賃條件4、 市場未來需求與租金預(yù)測u 市場未來需求預(yù)測u 市場租金/售價預(yù)測5、 零售物業(yè)定位u 業(yè)態(tài)種類確定u 市場進入時間確定u 項目合理規(guī)模分析u 零售物業(yè)租售策略u 零售物業(yè)主要目標客戶u 開發(fā)建議第四部分 市場分析及定位 1、 供應(yīng)分析u 市場整體供應(yīng)水平u 市場歷史供應(yīng)、現(xiàn)實供應(yīng)分

8、析u 未來供應(yīng)量預(yù)測及主要分布區(qū)域u 主要酒店項目特征分析2、 需求分析u 高星級酒店主力需求類型u 酒店客房價格與出租率年度表現(xiàn)u 目標客戶分析3、 市場指標分析u 酒店收入變動分析u 分區(qū)域酒店收入分析u 空置率變動分析u 酒店競爭力分析u 大型國際性活動對酒店業(yè)的影響4、 市場未來需求與收入預(yù)測u 市場未來需求預(yù)測u 市場未來收入預(yù)測5、 項目定位u 市場進入時間確定u 項目合理規(guī)模分析u 主要目標客戶u 配套設(shè)施建議u 開發(fā)建議第五部分 服務(wù)式公寓項目市場分析及定位 1、 供應(yīng)分析u 市場整體供應(yīng)水平u 市場歷史供應(yīng)、現(xiàn)實供應(yīng)分析u 未來供應(yīng)量預(yù)測及主要分布區(qū)域u 主要服務(wù)式公寓項目特

9、征分析2、 需求分析u 服務(wù)式公寓吸納量分析u 服務(wù)式公寓租戶分析3、 市場指標分析u 市場租金變動分析u 分區(qū)域市場租金分析u 空置率變動分析u 物業(yè)管理費用及停車費用分析u 其他租賃條件4、 市場未來需求與租金預(yù)測u 服務(wù)式公寓市場未來需求預(yù)測u 服務(wù)式公寓市場租金預(yù)測5、 項目定位u 市場進入時間確定u 合理規(guī)模分析u 物業(yè)租售策略u 主要目標客戶u 開發(fā)建議第六部分 項目初步發(fā)展概念及定位建議 綜合考慮以上各項研究的各類因素，為項目構(gòu)思并制定初步的商業(yè)發(fā)展概念、發(fā)展定位、功能布局等建議。u 項目整體發(fā)展定位建議u 商業(yè)主題定位建議u 商業(yè)檔次定位建議u 目標客群定位建議第七部分 項目發(fā)

10、展概念及定位細化建議 我們將根據(jù)初步的發(fā)展建議與開發(fā)商取得充分溝通之后，為項目提出可行的零售業(yè)態(tài)組合及發(fā)展策略建議。u 業(yè)態(tài)規(guī)劃細化u 功能布局細化u 租戶組合建議u 租金水平建議第八部分 財務(wù)可行性分析 1、 項目財務(wù)分析u 價格測算u 投資估算u 經(jīng)濟測算2、 項目敏感性分析4項目服務(wù)周期及費用安排4.1服務(wù)周期前面為本司基于對貴公司要求的理解而建議的服務(wù)內(nèi)容，按照本司的工作周期，上述顧問服務(wù)工作周期為XX個周，服務(wù)成果以 PDF格式 PPT形式的中文綜述性報告交付。第一份報告：報告 第一至第六部分；第 XX個工作周提交第二份報告：報告 第七至第八部分；第 XX個工作周提交4.2服務(wù)費用總價付款方式時間要求人民幣 萬元整分X筆支付，每次支付比例為例：簽署合約之后的 3 天內(nèi)支付 50%的費用備注：以上報價根據(jù)我司前述研究框架提交。如貴司所需服務(wù)內(nèi)容與我司提交服務(wù)框架不同，則在雙方對服務(wù)內(nèi)容達成共識后另行報價。5專業(yè)服務(wù)工作團隊組織構(gòu)架成員職務(wù)項目專家團隊職責項目指導(dǎo)團隊張三華東區(qū)域公司總經(jīng)理探討技術(shù)思路項目成果匯報張三集團戰(zhàn)略業(yè)務(wù)總經(jīng)理華東區(qū)域顧問業(yè)務(wù)中心總經(jīng)理XXXX專家探討技術(shù)思路項目成果匯報張三華東區(qū)域戰(zhàn)略顧問事業(yè)部總經(jīng)理XXXX專家探討技術(shù)思路項目成果匯報項目總監(jiān)張三華東區(qū)域戰(zhàn)略顧問事業(yè)部總監(jiān)擅長旅游地產(chǎn)、區(qū)域開發(fā)、專題研究等領(lǐng)域探討技術(shù)思路核