鴻坤金融谷部分產(chǎn)品定位及設(shè)計建議

1、鴻坤金融谷12-16號樓部分產(chǎn)品定位及設(shè)計建議一、 總平面圖金融谷自持部分，初步擬定建設(shè)三類產(chǎn)品：大獨棟辦公，小獨棟辦公，SOHO辦公。布局充分利用南側(cè)部分的各自優(yōu)勢，南側(cè)的獨棟辦公區(qū)在充分接受南面采光的同時，不遮擋北側(cè)已建成的部分；位于西側(cè)的SOHO辦公區(qū)，依托國際露營公園的大氧吧特點和綠樹環(huán)繞的視覺效果，為居住、辦公提供最佳的體驗，位于東南角的大獨棟辦公，利用該部分的兩側(cè)臨路和展示性佳的特點，以高品質(zhì)寫字樓為項目的形象加分。附圖一：三種產(chǎn)品平面布局分布：（1） 項目產(chǎn)品整體分類，具體指標如下：產(chǎn)品分類表 單位：平米產(chǎn)品占地面積占比建筑面積占比建筑密度層數(shù)soho辦公1221240.82%4

2、030040%30%11小獨棟產(chǎn)品1410547.15%35262.535%50%5大獨棟產(chǎn)品359812.03%25187.525%70%11注：上表所示建筑面積及占地面積均為估算值，反映大致情況，不做測算依據(jù)，建筑密度以圖一所示紅線內(nèi)區(qū)域為基礎(chǔ)推算。二、針對定位的三類產(chǎn)品：大獨棟辦公，小獨棟辦公，SOHO辦公。深化定位說明如下：第一部分：大獨棟辦公說明：從產(chǎn)品形式上建議與已有產(chǎn)品形成錯位，避免競爭，同時后期開發(fā)時，園區(qū)已具備比較成熟條件，可以吸引更高端客戶入駐，同時先期入駐客戶會有一定的升級需求，同時，集中型高品質(zhì)寫字樓更易獲得資本市場青睞，后期環(huán)境成熟后REITS操作更易，綜上，選擇品質(zhì)

3、感強的寫字樓產(chǎn)品作為發(fā)展方向。辦公立項的項目在后期銷售過程中能否按層打散銷售，對目前的產(chǎn)品定位工作起到至關(guān)重要的影響。通過向市建委、大興建委及測繪單位的口頭咨詢，辦公立項單層內(nèi)可以分割銷售，前提是事先測繪確定好最小單元，報批后不可以再拆分修改。 （1）客戶及功能定位：金融谷定位為金融企業(yè)總部及中后臺部門客戶，為滿足金融行業(yè)對形象的較高要求，和一部分適應(yīng)高品質(zhì)高附加服務(wù)的集中式辦公企業(yè)的辦公需求，同時也利用地塊西南角優(yōu)良的展示性，作為地塊的形象地標，提升項目品質(zhì)感。（2）總體設(shè)計要求1、建筑設(shè)計：高品質(zhì)地標建筑，金融雙子塔建筑外觀建議以體現(xiàn)品質(zhì)感和現(xiàn)代氣息的全幕墻形式，同時作為地標建筑，外形設(shè)計

4、要有一定的亮點部分。同時平面布局上，避免空間浪費造成的使用率低和建筑密度過大造成的建筑形態(tài)呆板，建議以雙子塔及三塔等形式布置，底部以裙樓連接，在保障功能的同時又有機的將商業(yè)配套和辦公部分產(chǎn)生隔離。建筑平面布置應(yīng)以方正、使用率高的產(chǎn)品平面形式，提高空間利用率，同時標準層控制在1300-1800之間，避免單層面積過大或過小導(dǎo)致使用率降低，同時也便于后期分割使用標準層參考-雙子星標準層參考-銀泰中心 2、配套建議：交流與價值展示的空間園區(qū)公共配套承載的最重要功能之一便是交流，尤其在行業(yè)發(fā)展、環(huán)境不斷變化的當(dāng)下，交流的作用尤為重要，所以在商務(wù)配套設(shè)置尤其在意交流功能。同時，快速發(fā)展企業(yè)需要展示自己的空

5、間，同時大型成熟企業(yè)也需要展示空間來彰顯自己的地位。配套打造會議培訓(xùn)中心需具備3001000人開會的會議中心或多功能中心，作為價值交流和展示的載體，將裙樓的二層作為會議服務(wù)區(qū)。同時可聯(lián)合大堂部分設(shè)置多功能展廳，外租展覽使用。配套商業(yè)：在辦公樓首層及地下一層，部分房間設(shè)計為商業(yè)配套用房。功能為小型餐廳、咖啡廳、便利店、營業(yè)廳。3、園林景觀建議：簡潔明快，凸顯商務(wù)氛圍辦公樓前的公共空間，要滿足開闊，簡單的設(shè)計特點，以契合寫字樓的商務(wù)氛圍，建議在西南角建筑前設(shè)置硬質(zhì)鋪裝廣場和水景雕塑，廣場中點綴少量綠化喬木及草皮，增加空間豐富度，局部附加低成本易養(yǎng)護的低矮樹種及草皮。在適當(dāng)區(qū)域布置人行道，可以讓人方

6、便的進入綠地區(qū)乘涼。局部位置設(shè)置座椅及垃圾桶及景觀小品。4、建筑指標地上建筑面積25000平米。樓層：地上11層單棟單層面積：1300-1800平米層高：首層大堂挑空5.4米，其他層3.9米停車位： 1:0.7,（萬平米70個車位）約175個如有燃氣接入條件，建議接入燃氣荷載：甲級標準第二部分：小獨棟辦公產(chǎn)品說明：1、客戶及功能定位：本區(qū)域的產(chǎn)品定位為滿足中小企業(yè)辦公需要，目標客戶群為金融投資、互聯(lián)網(wǎng)電子商務(wù)、文化創(chuàng)意類企業(yè)或企業(yè)培訓(xùn)服務(wù)后平臺。建議以兩種形式結(jié)合布置，一種以組團式布置，組團由4棟辦公樓組成圍合式布局，一種以聯(lián)排形式布置，2-4戶獨棟為一組。在劃分小面積的基礎(chǔ)上最大程度的利用空

7、間，總體布置15-18個小獨棟產(chǎn)品，主力產(chǎn)品每棟面積為15003000平米，單層300-450平米，緊湊布置。同時可在排布條件允許的前提下，布置3-5個單層面積在700-900平的中型獨棟產(chǎn)品，單層銷售。 2、總體設(shè)計要求定位為簡約、時尚的現(xiàn)代化庭院辦公區(qū)。組團、聯(lián)排體內(nèi)單體間外立面風(fēng)格統(tǒng)一并略有變化，風(fēng)格新穎，并考慮與一期產(chǎn)品的呼應(yīng)。整體風(fēng)格應(yīng)保持統(tǒng)一，組團內(nèi)的景觀園林應(yīng)突出生態(tài)、綠色辦公的主題，并強調(diào)功能性。利用盡可能的設(shè)計方式，將贈送面積、采光等方面合理布置。Error! Main Document Only.組團式布置示意Error! Main Document Only.聯(lián)排布置示意

8、3、戶型功能建議Error! Main Document Only.平面參考-天驥智谷-Error! Main Document Only.平面參考-經(jīng)略天則整體平面空間應(yīng)盡量布置方正，避免銳角房間。每個布置的房間應(yīng)盡量有窗，盡量多贈送面積。 樓座功能分布：地下部分：庫房、設(shè)備房、物業(yè)管理用房（休息室）、餐廳及廚房、停車庫、人防（平時停車）。首層：層高5.4米。前臺大堂接待區(qū)（有條件的設(shè)計2層挑空）包括：水牌擺放位置，前臺接待位置、貴賓休息區(qū)及LOGO墻。值班室、開敞辦公區(qū)、復(fù)印打印（或吸煙室）、公用衛(wèi)生間?？拷醒胧只í殫澽k公樓區(qū)域首層及地下一層一側(cè)，可規(guī)劃設(shè)計為商業(yè)配套用房。功能為小型餐

9、廳、咖啡廳、便利店、美容健身中心。標準層：層高3.9米。大開敞辦公區(qū)、會議室、財務(wù)辦公室、中層經(jīng)理區(qū)、公用衛(wèi)生間。設(shè)計可賦予創(chuàng)新，有特色。如局部設(shè)計錯層、躍層處理，陽光頂棚會議室。力求空間形式的多變，標準層部分有條件可設(shè)計室內(nèi)綠化長廊，空中平臺等。頂層：層高3.9米。董事長辦公室（帶秘書室、私用衛(wèi)生間套間），總經(jīng)理辦公室（帶秘書室、私用衛(wèi)生間套間），貴賓會議室，空中露臺。4、建筑指標地上建筑面積35263平米。樓層：地上4-6層 單棟單層面積：300-500平米層高：首層5.4米，其他層3.9米停車位：1:0.7,（萬平米70個車位）約245個如有燃氣接入條件，建議接入燃氣荷載：甲級標準第三部

10、分：SOHO辦公產(chǎn)品說明：1、客戶及功能定位：基于上述情況，并鑒于項目所在城市邊緣區(qū)，緊鄰國際露營公園大氧吧，有較好的自然生態(tài)資源，SOHO類辦公將定位于平層會所、平層雙拼、平層辦公及個人工作室的最終使用用途。定位青年活力社區(qū)，客戶鎖定為以居住剛需、改善型客戶、投資型客戶、小型創(chuàng)意公司、電子商務(wù)公司及個人工作室的使用者。2、總體設(shè)計要求：Error! Main Document Only.建筑風(fēng)格示意Error! Main Document Only.建筑風(fēng)格示意soho辦公地塊的建筑是現(xiàn)代的，擁有良好的城市界面及天際線美感，并充滿設(shè)計感和創(chuàng)新元素的風(fēng)格一致的建筑組群，但它也絕非是前衛(wèi)和異類的

11、，另外需與小獨棟產(chǎn)品呼應(yīng)，保持整體園區(qū)風(fēng)格的一致。在樓體形式上，由多棟小高層組成，底層可由裙房連接，小高層的形式強調(diào)簡潔、通透，多開窗，但期望通過形狀、色彩、造型等的設(shè)計，體現(xiàn)出時尚創(chuàng)新的特質(zhì)。力求通過新穎而不異類的設(shè)計手法，塑造從外觀看起來介于辦公樓和傳統(tǒng)酒店式公寓之間的建筑，并且，它們是有機的整體。主力層平面為400平米和雙400平米雙拼形態(tài)：Error! Main Document Only.平層800雙拼雙戶戶型示意Error! Main Document Only.平層400單戶戶型示意單層平面400平米左右的產(chǎn)品定位為平層會所， 360度觀景的實用和舒適均好戶型，戶內(nèi)包含活動區(qū)、會

12、客區(qū)、中西廚房、餐廳、收藏陳列區(qū)、休憩區(qū)、客房（帶衛(wèi)生間套間）、傭人房、設(shè)備間及公用衛(wèi)生間等。設(shè)計中井道、管線、公共區(qū)域需布置合理，同時設(shè)計時應(yīng)盡量考慮通過設(shè)計手段，增加露臺及贈送面積空間，利于后期銷售。 Error! Main Document Only.MOMA戶型參考10平層兩戶平面圖（會所使用）11平層兩戶戶內(nèi)效果：（個人工作室）12會所布置效果單層面積800平米左右的產(chǎn)品定位為soho辦公樓，每層2戶，主力戶型在400平米左右。每個戶型都應(yīng)該滿足居住要求，實用和舒適的均好戶型。在景觀好的樓座位置或頂層可考慮平層別墅、平層會所，作為樓王銷售。A、盤古大觀平層別墅戶型3、功能配套本類產(chǎn)品

13、地上、地下功能與辦公商務(wù)樓基本相同，標準層高為3.5米，頂層可適度提高。使用功能方面：地下部分：（1）商業(yè)（一面采光的地下空間）及商務(wù)服務(wù)配套設(shè)施（2）設(shè)備房、物業(yè)管理用房；（3）停車庫、人防（平時停車）地上部分（1）首層：層高4米，功能包括：² 前臺大堂：前臺接待位置、休息區(qū)（擺放沙發(fā)、茶幾等）、信箱、ATM² 商業(yè)商務(wù)服務(wù)配套、公用衛(wèi)生間等（地塊靠近低密度辦公區(qū)位置需配置服務(wù)配套）（2）標準層：居住，層高3.5米，要求戶型實用，具備居住功能。 （3）頂層：居住，層高4米裙樓：1、餐飲配套盡量在首層設(shè)置，其他配套在首層和地下一層綜合考慮；2、地下一層配套應(yīng)有采光面；3、配套建議集中設(shè)置在干道周邊與其它地塊相鄰位置，這樣可以有效擴大服務(wù)范圍。4、配套商業(yè)主要以餐飲、社區(qū)服務(wù)、商務(wù)服務(wù)為主。SOHO類辦公區(qū)配套功能及配套總面積建議參見下表：項目單位面積建議（m²）個數(shù)總面積建議商務(wù)餐廳 400-80031600快餐100-2002300茶館/咖啡吧/酒吧/書吧150-300245