“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)業(yè)增值稅稅收風(fēng)險(xiǎn)研究

1、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)業(yè)增值稅稅收風(fēng)險(xiǎn)研究 房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增有助于暢通增值稅抵扣鏈條、減少企業(yè)負(fù)擔(dān)。 但由于增值稅核算遠(yuǎn)比營(yíng)業(yè)稅復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)可能存在諸多增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)，因此有必要梳理分析房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)，建立相對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)提示指標(biāo)，以強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅源管理。 一、房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 房地產(chǎn)業(yè)，是指開(kāi)發(fā)、管理、交易房地產(chǎn)的整合性行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)具有以下特點(diǎn)： （一）經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)復(fù)雜，往來(lái)對(duì)象多。除開(kāi)發(fā)土地和房屋外，房地產(chǎn)企業(yè)還要完善對(duì)應(yīng)的基礎(chǔ)和配套服務(wù)設(shè)施，覆蓋了從征地、規(guī)劃、建造、出售到后期服務(wù)的全部流程， 業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜多樣，涉及對(duì)象廣泛多變，給企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)取得和銷項(xiàng)核算帶來(lái)極大的挑戰(zhàn)。 （

2、二）開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大。開(kāi)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要經(jīng)歷勘察設(shè)計(jì)、征地拆遷、安置補(bǔ)償、建筑施工、配套工程等數(shù)個(gè)階段， 要持續(xù)幾年才能完成，且每個(gè)階段都需要大量的人力財(cái)力，必須要有源源不斷的資金投入。 （三）資產(chǎn)負(fù)債率高，依賴銀行。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資大，資金占用時(shí)間長(zhǎng)，依靠自身資金遠(yuǎn)無(wú)法滿足投資需求，而一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因不夠條件上市，只能大量依靠銀行貸款融資。但依靠銀行貸款來(lái)進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)較大，成本也相對(duì)較高。 （四）政策變化快，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。近年來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控頻頻推出，一定程度上影響了企業(yè)的規(guī)劃和決策。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)資金鏈長(zhǎng)、收益期長(zhǎng)，一旦規(guī)劃不周全、決策不準(zhǔn)確資金運(yùn)轉(zhuǎn)不暢，可能會(huì)造成產(chǎn)品堆積

3、，導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)無(wú)以為繼。 二、房地產(chǎn)業(yè)面臨的涉稅風(fēng)險(xiǎn) （一）銷售收入方面 1.銷售產(chǎn)品收入賬務(wù)處理不規(guī)范。如取得的銷售款不按規(guī)定入賬，而是故意留在銷售部門(mén)；對(duì)于出售閣樓、地下停車位、以及房屋裝修部分單獨(dú)收取款項(xiàng)，未計(jì)入收入；借手續(xù)費(fèi)、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)等名義向購(gòu)買(mǎi)者收取的各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，以及客戶放棄的購(gòu)房定金、沒(méi)收的違約保證金等收入未納入繳稅收入；對(duì)外出租房屋商鋪，不如實(shí)按收取的租金計(jì)算繳納稅款。2.預(yù)售收入、結(jié)轉(zhuǎn)收入或分期付款的處理不規(guī)范。如通過(guò)預(yù)售方式銷售正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的產(chǎn)品，取得的款項(xiàng)未如實(shí)申報(bào)繳納增值稅；開(kāi)發(fā)建設(shè)完成產(chǎn)品后，仍然把預(yù)售款記在“預(yù)收賬款”等往來(lái)賬戶；以按揭等方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)

4、品，在收到首付款、銀行按揭貸款后未如實(shí)計(jì)算繳稅，或是記入“短期借款”賬戶，隱匿收入。3.特殊業(yè)務(wù)未做視同銷售處理?！耙晕镆孜铩?、“以房抵債”等銷售方式在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并不少見(jiàn)， 往往使得房地產(chǎn)企業(yè)未及時(shí)確認(rèn)銷售收入，從而導(dǎo)致未及時(shí)繳納或少繳納增值稅。 （二）進(jìn)項(xiàng)抵扣方面 1.多抵進(jìn)項(xiàng)稅額。如企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，老項(xiàng)目和新項(xiàng)目混雜，可能存在簡(jiǎn)易計(jì)稅老項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅納入新項(xiàng)目抵扣；公共配套設(shè)施中像物業(yè)樓等自建自用的不動(dòng)產(chǎn)，進(jìn)項(xiàng)稅金與商品房無(wú)法區(qū)分，可能多抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額； 出租未售出的商品房，未將產(chǎn)品轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)并做進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出，造成多抵進(jìn)項(xiàng)。2.虛抵進(jìn)項(xiàng)稅額。在甲供材模式下，通過(guò)虛假的單獨(dú)合同，虛

5、開(kāi)鋼筋、砂石等原材料的專用發(fā)票來(lái)認(rèn)證抵扣進(jìn)項(xiàng)稅；接受關(guān)聯(lián)關(guān)系企業(yè)提供的原材料或工程服務(wù)，故意抬高材料價(jià)格或是工程費(fèi)用，從而增加進(jìn)項(xiàng)費(fèi)用。3.不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)的建筑工人工資、安置補(bǔ)償費(fèi)用，自小規(guī)模納稅人那里購(gòu)買(mǎi)的材料以及企業(yè)自制的磚瓦石灰等，是無(wú)法取得增值稅專用發(fā)票的，因此無(wú)法進(jìn)項(xiàng)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣； 采用“甲供材”模式等支付施工單位的費(fèi)用，在開(kāi)發(fā)階段支付給的批報(bào)建費(fèi)、拆遷管理費(fèi)等，不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，可能導(dǎo)致企業(yè)少報(bào)收入或多抵進(jìn)項(xiàng)的風(fēng)險(xiǎn)。 三、房地產(chǎn)業(yè)增值稅風(fēng)險(xiǎn)分析指標(biāo) （一）行業(yè)增值稅稅負(fù)指標(biāo) 增值稅稅負(fù)率=實(shí)納增值稅總額/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入×100% 。將房地產(chǎn)行業(yè)的平均增值稅

6、稅負(fù)率設(shè)為提醒值。對(duì)比企業(yè)增值稅稅負(fù)率與提醒值，如果兩者偏差值較大則可能企業(yè)會(huì)存在故意隱藏收入、多計(jì)成本費(fèi)用、多抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額等風(fēng)險(xiǎn)疑點(diǎn)。 （二）進(jìn)項(xiàng)指標(biāo) 工程完工后，結(jié)合第三方涉稅數(shù)據(jù)，將企業(yè)認(rèn)證抵扣的進(jìn)項(xiàng)與施工合同、標(biāo)書(shū)及預(yù)決算報(bào)告進(jìn)行對(duì)比， 分析企業(yè)是否存在多抵、虛抵進(jìn)項(xiàng)或是進(jìn)項(xiàng)不合理的風(fēng)險(xiǎn)。 1.分析企業(yè)耗用磚瓦砂石等原材料的情況，與同類產(chǎn)品平均用量和成本進(jìn)行對(duì)比，對(duì)用量過(guò)大、價(jià)格過(guò)高的建筑材料需深入分析，查看是否有多抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的問(wèn)題。2.分析企業(yè)建筑施工費(fèi)用及輔助工程費(fèi)用，與同行業(yè)同類型的平均費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，以及企業(yè)預(yù)算報(bào)告等進(jìn)行對(duì)比，看看企業(yè)的工程及輔助工程費(fèi)用是否恰當(dāng)。3.分析企業(yè)廣告、

7、咨詢、鑒證、設(shè)計(jì)費(fèi)等進(jìn)項(xiàng)金額，對(duì)比同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的平均標(biāo)準(zhǔn)，如超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)較多且無(wú)合理理由的，通過(guò)企業(yè)及相關(guān)資料核實(shí)業(yè)務(wù)真實(shí)性，分析其是否存在少納稅問(wèn)題。4.核查企業(yè)選擇簡(jiǎn)易征收的老項(xiàng)目的實(shí)際情況，隨時(shí)跟進(jìn)未完成交工的老項(xiàng)目的推進(jìn)情況，查看發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅額有沒(méi)有按規(guī)定進(jìn)行轉(zhuǎn)出。 （三）銷售收入指標(biāo) 將企業(yè)的申報(bào)數(shù)據(jù)與開(kāi)工項(xiàng)目登記資料、第三方數(shù)據(jù)對(duì)比分析，查看其銷售收入是否全面完整。 1.通過(guò)售樓處相關(guān)資料比如銷售記錄、買(mǎi)賣(mài)合同、銷售發(fā)票、各類收據(jù)等，推算房地產(chǎn)已出售的面積和收入。將測(cè)算收入和“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”等科目、增值稅申報(bào)表等進(jìn)行分析比對(duì)，查看企業(yè)是否真?統(tǒng)計(jì)了銷售收入并進(jìn)行了納稅申報(bào)。2.核查企業(yè)與中介服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂的代理銷售合同，以支付的傭金金額和比例來(lái)推算企業(yè)的銷售額，反推企業(yè)的銷售收入是否完整屬實(shí)。3.將建設(shè)工程規(guī)劃許可證中記載的房屋開(kāi)發(fā)面積、容積率、可出售面積以及相應(yīng)配套設(shè)施等數(shù)據(jù)， 與企業(yè)賬載面積、實(shí)地開(kāi)發(fā)面積進(jìn)行對(duì)比，核實(shí)是否存在私增可售面積并隱瞞收入的情況。4.與當(dāng)?shù)胤抗芫纸粨Q