建設(shè)部、國家工商局《商品房買賣合同》示范文本解讀

1、建設(shè)部、國家工商局商品房買賣合同示范文本解讀關(guān)于示范文本封面解讀 這是最容易為購房者所忽略的內(nèi)容。 封面告知:“編號 :GF-2000-0171” 。 這一信息告訴我們, 2000年的 示范文本 是目前正在推行的 商 品房買賣合同最新版本。因?yàn)樵诖酥?建設(shè)部和國家工商局還曾發(fā)布過其它版本的示范文本。封面信息還告訴購房者,示范文本是 正規(guī)印刷裝訂的,不是用訂書機(jī)裝訂的 ,同時標(biāo)明“中華人民共和國建設(shè)部、國家工商行政管理局制” 字樣。上述信息,可以幫助購房者判斷行將簽訂的文本是否是示范文本。需說明的是,目前法律并沒有規(guī)定商品房買賣雙方必須以示范文本簽 約。但是,商品房銷售管理辦法第 23條明確規(guī)

2、定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前,必須向購房者明示上述示范文本。 法律之所以規(guī)定發(fā)展商必須向購房者明示示范文本,就是為了防止在發(fā)展商單方制訂的格式合同中設(shè)立合同陷井,欺詐購房者。無論購房者 是否以示范文本簽約,自己簽約的合同和示范文本對照,從而發(fā)現(xiàn)有無問題,不失為一種自我保護(hù)的好辦法。還需說明的是,示范文本本身也不能保證萬無一失,這既有對示范文本條文理解上的歧義問題,也有示范文本的缺陷問題,以下的 解讀中將詳述。關(guān)于商品房買賣合同說明商品房買賣合同說明:1、本合同文本為示范文本,也可作為簽約使用文本。簽約之前,買受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容, 對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的,可 向當(dāng)

3、地房地產(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢。2、本合同所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售的房屋。3、為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則,本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行,供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。 雙方當(dāng)事人可以對文本條款的內(nèi)容進(jìn)行 修改、增補(bǔ)或刪減。合同簽訂生效后,未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項(xiàng)為優(yōu)先。5、對合同文本【 】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容,雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定?！?】中選擇內(nèi)容,以劃方式選定;對 于實(shí)際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時,應(yīng)在空格部位打×,以示刪除。6、在簽訂合同前,出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣人提

4、供的有關(guān)證書、證明文件。7、本合同條款由中華人民共和國建設(shè)部和國家工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。解讀 示范文本第二頁就是商品房買賣合同說明,共有七點(diǎn)說明,實(shí)際是以示范文本簽約的注意事項(xiàng),這一內(nèi)容也同樣容易為購房 者所忽略。示范文本的有些條款設(shè)訂了許多可供買賣雙方選擇的條款,未被選擇的,一定打×,以示刪除。示范文本的很多條款是以空 白形式出現(xiàn),由買賣雙方協(xié)商后,在空白處填寫雙方協(xié)商的內(nèi)容。購房者此時應(yīng)注意,未填寫內(nèi)容的空白處,應(yīng)加蓋“空白”章或劃掉,以免日 后填寫其它內(nèi)容。需要特別說明的是,房產(chǎn)部門在辦理房產(chǎn)證時,堅(jiān)持要求買賣雙方另行簽訂房產(chǎn)部門制訂的非示范文本合同,造成買賣雙方存在兩份合同

5、。 雖說房產(chǎn)部門簽訂的合同是為了辦證之用,因其未違反法律規(guī)定,同樣是合法有效的。在此種情況下,為了避免發(fā)生糾紛, 建議購房者為辦證而 在房產(chǎn)部門要求簽訂的合同中特別約定,此合同僅限辦證使用,雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系仍以原訂合同為準(zhǔn)。關(guān)于合同雙方當(dāng)事人合同雙方當(dāng)事人:出賣人 :_注冊地址 :_營業(yè)執(zhí)照注冊號:_企業(yè)資質(zhì)證書號:_法定代表人:_聯(lián)系電話:_郵政編碼:_委托代理人:_地址:_郵政編碼:_聯(lián)系電話:_委托代理機(jī)構(gòu):_注冊地址:_營業(yè)執(zhí)照注冊號:_法定代表人:_聯(lián)系電話:_郵政編碼:_買受人:_【本人】【法定代表人】姓名:_國籍 _【身份證】【護(hù)照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【】 _地址:_郵政編碼:_

6、聯(lián)系電話:_【委托代理人】【 】姓名:_國籍:_地址:_郵政編碼:_電話:_根據(jù)中華人民共和國合同法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定,買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié) 商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議:解讀 出買人條款貌似簡單,實(shí)際極為關(guān)鍵,這也是經(jīng)常為購房者所忽略從而引發(fā)糾紛之處,提請購房者注意以下問題:1、 查詢出賣人的營業(yè)執(zhí)照 ,弄清出賣人是否具有商品房銷售的經(jīng)營范圍。2、 查詢出賣人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 ,弄清出賣人是否具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書,沒有資質(zhì)的,不得進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、銷售。3、 查清出賣人與房地產(chǎn)發(fā)展商是否是同一人 ,即出賣人是否有權(quán)出賣正

7、在銷售之房產(chǎn),這一點(diǎn)極為重要。在這一問題上,往往又表現(xiàn)為以下幾個 方面:其一,出賣人與發(fā)展商幾塊牌子一班人馬,名稱相似,有的法人代表也相同,這樣最具有蒙敝性。其二,發(fā)展商為兩方或多方合作發(fā)展,應(yīng)查清合作各方的合作關(guān)系,如無授權(quán),出賣人只能銷售自己份額內(nèi)房產(chǎn)。其三,發(fā)展商委托房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)銷售。此種情況下的銷售,又多了 一層房地產(chǎn)中介法律關(guān)系,也最容易因此而引發(fā)糾紛,購房者對此種情況下的房地產(chǎn)買賣應(yīng)慎之又慎。查清出買人與發(fā)展商是否為同一人,或出賣人是否有權(quán)出賣其正在出賣之房產(chǎn)的有效辦法是,核實(shí)出賣人與“四證”即土地使用權(quán)證、建 設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證的關(guān)系。第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)

8、 。出賣人以 _方式取得位于 _、編號為 _的地塊的土地使用權(quán)。 【土地使用權(quán)出讓合同號】 【土地使用權(quán)劃撥批 準(zhǔn)文件號】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號】為 _。該地塊土地面積為 _,規(guī)劃用途為 _,土地使用年限自 _年 _月 _日至 _年 _月 _日。出賣人經(jīng)批準(zhǔn),在上述地塊上建設(shè)商品房,【現(xiàn)定名】【暫定名】 _。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為 _,施工許可證號為_。_。解讀 該條約定證明被告擁有所開發(fā)房產(chǎn)的相應(yīng)土地使用權(quán),其所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目已進(jìn)行了規(guī)劃報建及施工報建。 應(yīng)注意審查土地使用權(quán) 證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證上的單位名稱與出賣人的關(guān)系。同時注意建設(shè)用地的用途、使用年限及來源。如果

9、是劃撥用地、 軍用土地以及集體土地,必須改變土地使用的性質(zhì)、用途,必須辦理相應(yīng)的審批手續(xù)和變更登記手續(xù)。劃撥用地,還必須補(bǔ)交百分之四十的地價 款,否則,不能做為商品用地,購房者將無法辦理房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證。在實(shí)踐中也有土地使用權(quán)被查封或因土地使用權(quán)發(fā)生糾紛而發(fā)生訴訟的房產(chǎn),這將對辦理產(chǎn)權(quán)過戶有影響,應(yīng)謹(jǐn)慎購買此類房產(chǎn)。第二條 商品房銷售依據(jù)。買受人購買的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為 _,商品房預(yù)售許可證號為 _。_。_。解讀 該條有兩項(xiàng)可供購房者選擇,是現(xiàn)房買賣的選現(xiàn)房;是預(yù)售的,選擇預(yù)售商品房。關(guān)鍵是如何判斷是“現(xiàn)房”還是“預(yù)售”?“現(xiàn)售”是 指所售商品房已竣工驗(yàn)收

10、合格,而“預(yù)售”則是指正在建設(shè)中尚未竣工驗(yàn)收的商品房。既不能把“現(xiàn)售”當(dāng)“預(yù)售”,也不能把“預(yù)售”當(dāng)“現(xiàn) 售”,原因在于“現(xiàn)售”與“預(yù)售”的條件不同,雙方的權(quán)利義務(wù)不同,發(fā)生了糾紛之后,承擔(dān)的法律責(zé)任也不同。根據(jù)商品房銷售管理辦法第 7條規(guī)定,必須符合下列條件才能銷售:其一、具備營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)資質(zhì)。其二,取得土地使用權(quán)。其三、持 有建設(shè)工程規(guī)劃許可證及施工許可證。其四、竣工驗(yàn)收。其五、拆遷安臵已落實(shí)。其六、配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件。其七、物業(yè)管理方案 已落實(shí)。根據(jù)城市商品房預(yù)售管理辦法第 5、 6條規(guī)定,必須符合下列條件才能預(yù)售:其一、取得土地使用權(quán)。其二、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工

11、許可證。其三、工程量已達(dá)總投資的 25%以上。其四、取得商品房預(yù)售許可證。2003年 6月 1日開始實(shí)施的最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第 2條規(guī)定,沒有預(yù)售許可證訂立預(yù)售 合同的無效。第 9條規(guī)定,故意隱瞞無預(yù)售許可證或提供虛假預(yù)售許可證的,導(dǎo)致合同無效,買受人可以請求返還已付房款及利息、賠償損失, 并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付房款一倍的賠償責(zé)任。特別提請購房者注意的是,除了核實(shí)相關(guān)證件上的單位與出賣人的關(guān)系外, 必須核對原 件,并要求出賣人在復(fù)印件上蓋章。在購房之初,就注意搜集與購房有關(guān)的證據(jù)。第三條 買受人所購商品房的基本情況。買受人購買的商品房(以下

12、簡稱該商品房,其房屋平面圖見本合同附件一,房號以附件一上表示為準(zhǔn)為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的:第 _【幢】【座】 _【單元】【層】 _號房。該商品房的用途為 _,屬 _結(jié)構(gòu),層高為 _,建筑層數(shù)地上 _層,地下 _層。該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】。該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共 _平方米,其中,套內(nèi)建筑面積 _平方米,公共部位與公用房屋分?jǐn)偨?筑面積 _平方米(有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明見附件二。_。_ _。解讀 第三條是 24條示范文本中為購房者較為關(guān)心的一條,因?yàn)榇藯l直接關(guān)系到購房面積的大小及公攤多少。簽訂此條應(yīng)注意的問題是:1、 附件一即平面圖及附件二

13、即公攤說明,很多合同都予省略,應(yīng)堅(jiān)持要求兩附件。2、海南省建廳設(shè)近日已出臺相關(guān)政策,將附件一調(diào)整為合法測繪單位出具的“房屋測繪書”。測繪書的內(nèi)容包括平面圖,又包括了比平面圖更多 的內(nèi)容。根據(jù)商品房銷售管理辦法第 34條的規(guī)定,發(fā)展商在將商品房交付使用前應(yīng)委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實(shí)施測繪,測繪成果報房地 產(chǎn)行政部門審核后用于房屋權(quán)屬登記?，F(xiàn)海南省建設(shè)廳明確把“房屋測繪書”做為買賣合同附件,無疑提高了對發(fā)展商的要求,當(dāng)然是加強(qiáng)了對 購房者的保護(hù)。事前要求發(fā)展商出具“房屋測繪書”,讓購房者買明白房、放心房,無疑將大量減少房地產(chǎn)面積糾紛的發(fā)生。3、購房者實(shí)際簽訂的形形色色的購房合同中,只約定建筑面積

14、,不 約定套內(nèi)建筑面積與公攤面積 。有的是因發(fā)展商自制的合同根本無此內(nèi)容,有 的是合同雖有此內(nèi)容,但被發(fā)展商全部或部分劃掉,故意不填,這都是對購房者不利的。4、根據(jù)現(xiàn)行政策法律規(guī)定,關(guān)于公攤面積,購房者與發(fā)展商是可以協(xié)商確定的。如果雙方協(xié)商一致,可以約定公攤面積。5、有些購房合同,用語不規(guī)范,例如使用“實(shí)得建筑面積”這樣不規(guī)范概念,從而引發(fā)面積糾紛。建議使用規(guī)范用語。第四條 計(jì)價方式與價款。出賣人與買受人約定按下述第 _種方式計(jì)算該商品房價款:1、按建筑面積計(jì)算,該商品房單價為(_幣每平方米 _元,總金額(_幣 _千 _百 _拾 _萬 _千 _百 _拾 _元整。2、按套內(nèi)建筑面積計(jì)算,該商品房

15、單價為 (_幣每平方米 _元,總金額 (_幣 _千 _百 _拾 _萬 _千 _百 _拾 _元整。3、按套(單元計(jì)算,該商品房總價款為(_幣 _千 _百 _拾 _萬 _千 _百 _拾 _元整。4、 _。解讀 2001年 5月 18日,省建設(shè)廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)商品房銷售管理辦法的通知中,就已明確規(guī)定推行套內(nèi)建筑面積計(jì)價, 一律以套內(nèi)建筑面積標(biāo) 價 。目前,海南省建設(shè)廳頒發(fā)的文件中,再次明令必須按套內(nèi)建筑面積計(jì)價。套內(nèi)建筑面積計(jì)價的好處是,套內(nèi)建筑面積能夠分套測量,發(fā)展商 難以在套內(nèi)建筑面積上做文章。推行套內(nèi)建筑面積計(jì)價,對售價高低沒有任何影響。因?yàn)榘l(fā)展商在售房時,還是按其認(rèn)定的建筑面積計(jì)價,然后 將這個價

16、格再換算成相應(yīng)的套內(nèi)建筑面積價格。特別提請購房者注意,如果選擇非示范文本合同又選擇以套內(nèi)建筑面積計(jì)價,必須在合同里做出明確約定,避免因計(jì)價方式發(fā)生糾紛,甚至 因計(jì)價方式約定不明確而蒙受損失。第五條 面積確認(rèn)及面積差異處理。根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價方式,本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】(本條款中均簡稱面積為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。 當(dāng)事人選擇按套計(jì)價的,不適用本條約定。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的,以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。商品房交付后,產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異,雙方同意按第 _種方式進(jìn)行處理:1、雙方自行約定:(1 _;(2 _;(3 _;(4 _。2、雙方同意按以下原則處

17、理:(1面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi)(含 3%的,據(jù)實(shí)結(jié)算房價款;(2面積誤差比絕對值超出 3%時,買受人有權(quán)退房。買受人退房的,出賣人在買受人提出退房之日起 30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人,并按 _利率付給利息。買受人不退房的, 產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時, 面積誤差比在 3%以內(nèi)(含 3%部分的房價款由買受人補(bǔ)足;超出 3%部分的房價款由 出賣人承擔(dān),產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時,面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi)(含 3%部分的房價款由出賣人返還買受人;絕 對值超出 3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積面積誤差比 =×100%合同

18、約定面積因設(shè)計(jì)變更造成面積差異,雙方不解除合同的,應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。解讀 合同有兩項(xiàng)基本原則,即意思自治與合法原則。當(dāng)事人約定了,就具有法律效力,但以不違法為前提。因此,合同有約定的,遵從合同約 定 ; 合同沒有約定的遵從法律規(guī)定。關(guān)于面積確認(rèn)及差異處理問題,在發(fā)展商自制的格式合同里,很少有約定,但現(xiàn)行法律及司法解釋以及示范 文本里,都做出了基本一致的詳細(xì)約定,建議選擇示范文本條款。但接下來的問題是,關(guān)于什么是誤差,往往在實(shí)踐上還要發(fā)生爭議。這 樣就導(dǎo)致了因?qū)φ`差有爭議,即便關(guān)于誤差的條款約定的再具體、再充分,在實(shí)踐中往往難以適用的怪現(xiàn)象。有鑒于此,建議購房者在簽訂此條 時,在選擇示范文本關(guān)于

19、“誤差”約定的條款的同時,另行在補(bǔ)充協(xié)議里約定什么是“誤差”,在什么情況下適用“誤差”約定條款。 商品房銷售管理辦法第 19條第二款規(guī)定:“按套計(jì)價的預(yù)售房屋,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì) 尺寸,并約定誤差范圍。房屋交付時,套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致,相關(guān)尺寸在約定的誤差范圍之內(nèi),維持總價格不變;套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者 相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍,合同中未約定處理方式的,買售人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款?！睆纳鲜龇梢?guī)定看,房屋 面積誤差,應(yīng)是指“套型”與“尺寸”引起的。如果不是因“套型”與“尺寸”引起的面積差異,不應(yīng)算作面積誤差。實(shí)踐中大量發(fā)生

20、的面積糾紛,不是因“套型”、“尺寸”發(fā)生的,即便是因“套型”、“尺寸”發(fā)生的糾紛,也不會有太大的出入,大量的糾紛 是因發(fā)展商非法進(jìn)行公攤面積發(fā)生的。示范文本對發(fā)展商分?jǐn)偟墓珨偯娣e,以附件的形式,要求發(fā)展商詳細(xì)告知購房者,這對制止售房面積 欺詐防止大幅度面積縮水,無疑起到了很好的作用。但在發(fā)展商自制的格式售房合同里,發(fā)展商則根本不告知公攤面積的詳情,有的甚至不告知 公攤面積的數(shù)額,購房者無法判斷發(fā)展商公攤面積的多少與真假。在此種情況下,建議使用示范文本 以合同附件形式列出公攤面積的詳細(xì)情 況,同時約定,如果因誤差以外的原因發(fā)生的面積糾紛,按發(fā)展商售房面積欺詐處理。第六條 付款方式及期限。買受人按

21、下列第 _種方式按期付款:1、一次性付款 _。2、分期付款 _。3、其他方式 _。解讀 付款方式容易發(fā)生糾紛的是按揭付款。發(fā)展商自制的商品房買賣合同,往往約定首期及尾款的支付方式,其余款項(xiàng)只約定由銀行按揭,至 于怎樣進(jìn)行銀行按揭,則無具體約定,糾紛也往往因此產(chǎn)生。示范文本里也沒有關(guān)于按揭付款的約定,如果選擇銀行按揭的付款方式,建議 補(bǔ)充如下幾項(xiàng)約定。 1、 按揭付款的時間 ,即出賣人與購房者雙方同意何時由銀行按揭付款。 2、雙方同意的按揭付款時間與銀行實(shí)際的按揭時間 往往不一致,有鑒于此,建議雙方 約定雙方同意的按揭時間與銀行實(shí)際按揭時間不一致的處理方式 。 3、除了時間外,還有 按揭金額 。

22、雙方約定的 按揭金額也往往和銀行實(shí)際的按揭金額不一致甚至不能貸款, 建議雙方 約定在兩者金額不一致及不能貸款的情況下的處理方式 。 最高人民法院 關(guān) 于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第 23款規(guī)定:“商品房買賣合同約定,買受人以擔(dān)保貸款方式付款,因當(dāng)事人一方原 因未能訂立商品方擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行的,對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由 未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房合同不能繼續(xù)履行的,當(dāng)事人可以請求解除合同,出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或定金返 還買受人。 4、關(guān)于按揭付款,除出賣人與購房者在商品房買賣合同中

23、有約定外,按揭銀行也要和夠房者簽訂按揭合同或貸款合同,這樣由原來單 一的商品房買賣合同關(guān)系,又引申出來了另一法律關(guān)系即按揭貸款關(guān)系。購房者為了購得房產(chǎn)必須同時履行兩個合同,在兩個合同履行過程中, 經(jīng)常發(fā)生出賣人、購房者甚至按揭銀行違約的情況。一旦一方出現(xiàn)違約,必定導(dǎo)致兩個合同履行障礙。上述司法解釋第 24條規(guī)定:“因商品房買 賣合同被確認(rèn)無效或者被撤消、解除,致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn),當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的,應(yīng)予支持?！钡?25條 第 2款規(guī)定:“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤消、解除后,商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的,出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本 金和利息分

24、別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人?！贝藭r,關(guān)于違約責(zé)任的約定顯得尤為重要。建議購房者在簽訂商品房買賣合同及按揭合同時,都要約定 相應(yīng)的違約責(zé)任。第七條 買受人逾期付款的違約責(zé)任。買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款,按下列第 _種方式處理:1. 按逾期時間,分別處理(不作累加(1逾期在 _日之內(nèi),自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止,買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分 之 _的違約金,合同繼續(xù)履行;(2逾期超過 _日后,出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的,買受人按累計(jì)應(yīng)付款的 _%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù) 履行合同的,經(jīng)出賣人同意,合同繼續(xù)履行,自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限

25、之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止,買受人按日向出賣人支付逾 期應(yīng)付款萬分之 _(該比率應(yīng)不小于第(1項(xiàng)中的比率的違約金。本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額;采取分期付款的,按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際 已付款的差額確定。2._。解讀 簽訂此條, 購房者應(yīng)注意以下問題:1、 逾期付房的違約責(zé)任應(yīng)與逾期交房款的違約責(zé)任對等。 發(fā)展商自制的格式商品房買賣合同往往對逾 期付款規(guī)定了較高的違約責(zé)任,而對逾期交房則規(guī)定較低甚至不規(guī)定違約責(zé)任。付款和交房應(yīng)是買賣雙方對等的兩項(xiàng)主要合同義務(wù),違約后的責(zé) 任也應(yīng)同樣對等。 2、出賣人解除合同的逾期日期應(yīng)合理。 3、

26、如果只按揭付款,還應(yīng)約定出賣人解除合同導(dǎo)致按揭合同也無法履行的相應(yīng)的違約 責(zé)任。示范文本對此無規(guī)定,建議購房者補(bǔ)充約定 。 4、此種情況除應(yīng)在商品房買賣合同里做出約定外, 還應(yīng)在按揭合同里做出約定 。按 揭合同一般都是按揭銀行自制的格式合同,對此往往也無約定,建議購房者補(bǔ)充約定。 5、除出賣人提供保證的按揭合同外,按揭銀行制定的格式 按揭合同里,只有按揭銀行與購房者雙方。按揭合同是為購房合同服務(wù)的,購房合同的履行順利與否,直接關(guān)系到按揭合同的履行,反之亦然。 因此, 建議購房、出賣人、按揭銀行三方簽訂按揭合同 。 6、 違約責(zé)任的約定要合理 ,不能過高,過高當(dāng)事人無法承受;也不能過低,過低對當(dāng)

27、事 人雙方起不到應(yīng)有的制約作用,喪失了簽訂合同的目的。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第 16條規(guī)定:“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的,應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失 30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損 失為由請求增加的,應(yīng)當(dāng)以違約金造成的損失確定違約金數(shù)額?！彪m然違約金過高過低可依法糾正,但并不是自動糾正,一般是通過訴訟途徑加以糾正的。亡羊補(bǔ)牢,不如未雨綢繆。 7、合同法第 67條規(guī)定:“當(dāng)事人互付債務(wù),有先后履行順序,先履行一方未履行的,后履行一方有 權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的,后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行

28、要求”。這就是合同法上的“后履行抗辯權(quán)”的 規(guī)定。根據(jù)該條法律規(guī)定, 如果出賣人逾期交房,或交房不符合合同約定,購房者有權(quán)不付房款。第八條 交付期限。出賣人應(yīng)當(dāng)在 _年 _月 _日前,依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定,將具備下列第 _種條件,并符合本合同約定的商品房交 付買受人使用:1.該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。2.該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。3.該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。4.該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。5. _。但如遇下列特殊原因,除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外,出賣人可據(jù)實(shí)予以延期:1、遭遇不可抗力,且出賣人在發(fā)生之日起 _日內(nèi)告知買受人的;2、 _;3、 _。解讀 這是至為重要的一

29、條,也是實(shí)踐中發(fā)生糾紛最多的一條。建議購房者簽訂此條時注意以下問題:1、 該條規(guī)定了 4種交付使用的條件,但每 一種交付使用的條件在法律上的規(guī)定并不十分明確,這是關(guān)于此條大量發(fā)生糾紛的原因所在。因此,也可以說是現(xiàn)行法律不健全不完善的問題。 例如,什么“是商品房驗(yàn)收合格”,什么部門出具的什么證明意味著商品房是驗(yàn)收合格的?至少在目前有兩種證明,一是初裝飾竣工驗(yàn)收證明 單,二是單位工程竣工驗(yàn)收質(zhì)量核驗(yàn)證書。再例如,“綜合驗(yàn)收合格”的概念是什么?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第 17條第二款規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請。房地

30、產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請之日起 30日內(nèi),對涉及公共安全的內(nèi)容,組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等部門或單位進(jìn)行驗(yàn)收?！狈课萁?筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定第 5條規(guī)定:“工程符合下列要求方可進(jìn)行竣工驗(yàn)收:(一完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容。 (二施工單位在工程完工后對工程質(zhì)量進(jìn)行了檢查,確認(rèn)工程質(zhì)量符合有關(guān)法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn),符合設(shè)計(jì)文件及合同要求,并 提出工程竣工報告。工程竣工報告應(yīng)經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理和施工單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。(三對于委托監(jiān)理的工程項(xiàng)目,監(jiān)理單位對工程進(jìn)行了質(zhì)量 評估,具有完整的監(jiān)理資料,并提出工程質(zhì)量評估報告。工程質(zhì)量評估報告應(yīng)經(jīng)總監(jiān)理工程

31、師和監(jiān)理單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。(四勘察、設(shè) 計(jì)單位對勘察、設(shè)計(jì)文件及施工過程中由設(shè)計(jì)單位簽署的設(shè)計(jì)變更通知書進(jìn)行了檢查,并提出質(zhì)量檢查報告。質(zhì)量檢查報告應(yīng)經(jīng)該項(xiàng)目勘察、設(shè) 計(jì)負(fù)責(zé)人和勘察、設(shè)計(jì)單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。(五有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料。(六有工程使用的主要建筑資料、建筑構(gòu)配件和 設(shè)備的進(jìn)場試驗(yàn)報告。(七建設(shè)單位已按合同約定支付工程款。(八有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書。(九城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對工 程是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求進(jìn)行檢查,并出具認(rèn)可文件。(十有公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件。(十一建設(shè)行政主 管部門及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)等有關(guān)部門責(zé)令整改的問題

32、全部整改完畢;。鑒于 “房屋驗(yàn)收合格” 及 “房屋綜合驗(yàn)收合格” 的概念并不十分明確, 現(xiàn)行法律又沒有明確規(guī)定取得何種文件是 “驗(yàn)收合格” 及 “綜合驗(yàn)收合格” , 建議購房者不要選取示范文本中的選擇,另行單獨(dú)做出明確具體的約定。筆者建議約定的內(nèi)容是:“ 出賣人所交付使用的房必須取得單位 工程竣工驗(yàn)收質(zhì)量核驗(yàn)證書,同時取得人防、消防、交通、園林、城建、環(huán)保及規(guī)劃部門同意交付使用的書面意見。 ”以前的商品房,有相當(dāng)一部是毛坯房。關(guān)于毛坯房的驗(yàn)收,有初裝飾竣工驗(yàn)收證明單。但住宅工程初裝飾竣工驗(yàn)收辦法第三條規(guī)定:“初 裝飾是指住宅工程戶門以內(nèi)的部分項(xiàng)目,在施工階段只完成初裝飾。房屋竣工驗(yàn)收交付使用后

33、,房屋進(jìn)行再裝飾,按城市房屋裝飾管理有關(guān)規(guī)定 執(zhí)行?！钡诰艞l規(guī)定:“再裝飾的工程完成后,均應(yīng)按國家和當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn),由有關(guān)部門組織驗(yàn)收。驗(yàn)收不合格的不得報竣或交付使用”。根據(jù) 上述法律規(guī)定, 初裝飾驗(yàn)收不等于建筑工程驗(yàn)收,也不能代替建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收 。其法律含義,僅限于可以交付購房者進(jìn)行二次裝修。但在實(shí)踐 中,很多發(fā)展商以初裝飾驗(yàn)收代替建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收,欺騙購房者,應(yīng)引以為戒。房屋的交付條款,不僅關(guān)系到交付的期限、交付的責(zé)任、交付的質(zhì)量等問題,還事關(guān)辦理房產(chǎn)證、交付房款等合同關(guān)鍵條款的執(zhí)行,鑒訂好合同 交付條款意義十分重要。在鑒訂此條 另需注意的問題是 ,發(fā)展商往往在自制的格式合同中,將不屬于不

34、可抗力交房的情形也列入不可抗力條款,以此減輕或免除其逾期交 房違約責(zé)任,購房者應(yīng)注意對此提出異議。第九條 出賣人逾期交房的違約責(zé)任。除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外,出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用,按下列第 _種方式處理:1、按逾期時間,分別處理(不作累加(1逾期不超過 _日,自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止,出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分 之 _的違約金,合同繼續(xù)履行;(2逾期超過 _日后,買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的,出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起 _天內(nèi)退還全部已付 款,并按買受人累計(jì)已付款的 _%向買受人支付違約金

35、。買受人要求繼續(xù)履行合同的,合同繼續(xù)履行,自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的 第二天起至實(shí)際交付之日止,出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之 _(該比率應(yīng)不小于第(1項(xiàng)中的比率的違約金。2、 _。解讀 發(fā)展商自制的早期格式合同,甚至不約定逾期交房的違約責(zé)任。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解 釋第 17條規(guī)定:“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法,違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定:逾期交 付房屋的,按照逾期交付房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。”如果雙方買賣合同沒 有約定違約責(zé)任,

36、發(fā)生糾紛以后,將按上述司法解釋的規(guī)定確定違約方的違約責(zé)任。出賣人逾期交房除承擔(dān)違約金及陪償損失之責(zé)外,購房者還有權(quán)解除購房合同。解除購房合同的條件和程序,也首先尊重合同當(dāng)事人自己的約定, 如果沒有約定或約定不明確的,可以依照法律規(guī)定。最高人民法院前述司法解釋第 15條規(guī)定:“根據(jù)合同法第 94條的規(guī)定,出賣人延遲交 付房屋或者買受人延遲支付購房款,經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)的未履行,當(dāng)事人一方請求解除合同的,應(yīng)予支持,但當(dāng)事人另有約定的除 外?！贝吒娌⒉皇墙獬彿亢贤姆ǘǔ绦?如果當(dāng)事人合同有約定可以直接解除購房合同,就可以不催告。催告解除購房合同,只是在合同沒 有約定的情況下,依照法律規(guī)

37、定的解除購房合同的程序。該條司法解釋第二款規(guī)定:“法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定,經(jīng)對方當(dāng)事人催告后,解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行 使的,解除權(quán)消滅?！苯獬贤?必須依照合同約定或法律規(guī)定的條件和程序,解除合同的期限是,催告的,為三個月;沒有催告的,自有權(quán)解 除之日起一年內(nèi)。合同第七條的注意事項(xiàng),也同樣是該條的注意事項(xiàng)。第十條 規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定 。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的,出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同 意之日起 10日內(nèi),書面通知買受人:(1該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向;(2 _;(3 _;(

38、4 _;(5 _;(6 _;(7 _。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起 15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起 15日內(nèi)未作書面答復(fù)的,視同接受變更。出賣人 未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的,買受人有權(quán)退房。買受人退房的,出賣人須在買受人提出退房要求之日起 _天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人,并按 _利率付給利息。買受人不 退房的,應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。_。解讀 關(guān)于因規(guī)劃、 設(shè)計(jì)變更,發(fā)生的房產(chǎn)買賣糾紛也較多,購房者在簽訂、履行該條約定時,應(yīng)注意以下問題:1、該條約定了兩種變更,一種 是規(guī)劃變更,一種是設(shè)計(jì)變更。設(shè)計(jì)的變更,直接影響房產(chǎn)的戶型、朝向、尺寸等,購房者一般較易察覺,而對

39、規(guī)劃變更則反映不夠敏感。其實(shí), 規(guī)劃變更對購買房產(chǎn)的影響,不亞于有時甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出設(shè)計(jì)變更對購買房產(chǎn)的影響,建議購房者對此一并引起足夠的重視。 2、這兩種變更一定是 經(jīng)過批準(zhǔn)的。規(guī)劃變更,要經(jīng)規(guī)劃部門同意;設(shè)計(jì)變更,要經(jīng)原設(shè)計(jì)單位同意。未經(jīng)有權(quán)部門同意,發(fā)展商擅自進(jìn)行的規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更,不適用本條約定。但如果購房者發(fā)現(xiàn)發(fā)展商未經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)擅自進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更,應(yīng)及時向發(fā)展商及有權(quán)部門提出異議。 3、設(shè)計(jì)變更較易發(fā)現(xiàn), 而規(guī)劃變更則不易察覺。因此, 購房者在購房之初,就應(yīng)向發(fā)展高索取小區(qū)報建規(guī)劃,并由發(fā)展商蓋章,以證明真實(shí)性 。為了慎重起見,建議購 房者將此內(nèi)容寫進(jìn)合同,專門做出約定,不允許發(fā)展

40、商在出賣房產(chǎn)時向購房者出示的小區(qū)規(guī)劃內(nèi)再加建任何建筑,或?qū)υ芯G地、假山、建筑等 拆除,重新建設(shè)。 4、規(guī)劃變更方面,還有另一不易被購房者察覺、注意的問題是,小區(qū)是分期開發(fā)的,在未開發(fā)的土地上,發(fā)展商建起了綠地或 停車場等設(shè)施。由于發(fā)展商不講明規(guī)劃報建的真相,而購房者又沒有多數(shù)情況下不知道去調(diào)查一下發(fā)展商的規(guī)劃報建情況,誤以為這些綠地、停 車場等設(shè)施是為一期配套的。等購房者買了房,紛紛入住以后,發(fā)展商便把這此綠地、停車場等設(shè)施拆除。這樣,一期購房者的小區(qū)功能減弱了 不說,也直接降低了一期房產(chǎn)的居住價值,房價也明顯因此而下降。實(shí)踐中,此類糾紛也不鮮見。為什么會出現(xiàn)此類糾紛,當(dāng)然與發(fā)展商惡意欺 詐

41、有關(guān),與購房者不注重小區(qū)規(guī)劃也明顯不無關(guān)系。這也再次提醒了購房者在購房之初關(guān)注小區(qū)規(guī)劃報建的重要性。一旦發(fā)生此類糾紛,購房者 對因此貶值的房產(chǎn)價值部分, 可以請求發(fā)展商雙倍賠償, 但對提出諸如退房之類的訴訟請求, 則很難獲得支持。 5、 無論是規(guī)劃變更還是設(shè)計(jì)變更, 這對購房雙方都是重要的變化,故該條約定,一定要書面通知,購房者也一定要書面答復(fù)發(fā)展商。關(guān)于什么是通知及書面通知,實(shí)踐中容易發(fā)生 岐意,例如傳真、報紙公告、電子信函是否是書面通知?為避免岐意,建議約定書面通知的方式為掛號或特快專遞信函,雙方為此在合同中應(yīng)明 確約定通信的地址及通信地址變更的告知對方的義務(wù)。第十一條 交接。商品房達(dá)到交

42、付使用條件后,出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時,出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件, 并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的,出賣人還需提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。出賣人不出示證明文件或出示證明文件 不齊全,買受人有權(quán)拒絕交接,由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。由于買受人原因,未能按期交付的,雙方同意按以下方式處理:_。 解讀 示范文本里將“交付” 房屋與“交接”房屋做 了兩條約定,很多合同,特別是發(fā)展商自制的商品房買賣合同里,將二者混為一談。房屋的交付與交接,的確是商品房買賣中的兩個重要環(huán)節(jié)和步驟,對其做出充分、詳細(xì)、具體的約定是十分必要和有益的。因示范

43、文本做出了兩條約定,就使得示范文本在這兩個問題上能夠做出比較全面的約定,例如交付房屋的證明文件、交接單、住宅質(zhì)量保證書及住宅使用說明書的約定以及由此產(chǎn)生的責(zé)任的約定,都是成功吸取了房產(chǎn)買賣實(shí)踐中有益教訓(xùn)的經(jīng)驗(yàn)之談,這是值得給予充分肯定的。該條第二款明顯是針對前款逾期交接所產(chǎn)生的違約責(zé)任的約定,而示范文本里卻稱“未能按期交付”。如果是這樣,此約定將與第九條約定重復(fù)。因此,筆者建議購房者在簽定此條時,將“付”改為“接”。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第 11條第 1款規(guī)定:“對房屋的轉(zhuǎn)移占有,視為房屋的交付使用, 但當(dāng)事人另有約定的除外?！辟彿空咚彿慨a(chǎn)在交付使用

44、時,不符合法律規(guī)定及合同約定,購房者出于裝修、無住房等原因,被迫先住進(jìn)了不符合交付條件的房屋,這種情況 在實(shí)踐中是普遍、大量存在的。根據(jù)最高人民法院上述司法解釋,如果商品房買賣合同里對此種情況不做出特別約定,發(fā)展商的交房責(zé)任便因購 房者的急于入住而一住了之,這對購房者是極其不公平的,對發(fā)展商違法、違約交房也無異于一種變相的縱容。示范文本里對此種情況沒有 做出約定,特別建議購房者對此種情況做出 特別約定 。當(dāng)然,購房者事先與發(fā)展商在合同里沒有做此約定,在事后可以達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議,也具有同等法律效力。事前做出約定明顯比事后達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議對 購房者更有保護(hù),如果發(fā)展商在事后與購房者達(dá)不成補(bǔ)充協(xié)議呢?第十二

45、條 出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原因,造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的, 由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。 _。 。 解讀 該條對購房者合法權(quán)益的保護(hù)是很好的一條,但因該條規(guī)定得太籠統(tǒng),在實(shí)踐中不具有可操作性,使該條的價值、意義、作用大打折扣。在此條規(guī)定的情況下,“由 出賣人承擔(dān)全部責(zé)任?！笔紫?該條規(guī)定的“沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛”及“不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛”這兩種情況規(guī)定的就 不夠全面,有掛一漏萬之感。其次,“全部責(zé)任”到底是什么責(zé)任?是退房責(zé)任?賠償責(zé)任?抑或兼而之? 最高人民法 院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第8-10條,很好地解決了該條應(yīng)明確而未明確的問題,抄錄在此,建議購房者參閱。 第 8條:具有下列情形之一的,導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的,無法取得房屋的買受人