房地產(chǎn)項目研究內(nèi)容和方法

1、房地產(chǎn)項目研究內(nèi)容和方法第一部分、文案研究是指對市場信息、公開統(tǒng)計數(shù)據(jù)、外部環(huán)境要素信息進行收集、分析，補充、完善數(shù)據(jù)體系。1、調(diào)研對象：公開資料要求：（1）收集和積累的資料面要廣（2）收集的資料要有針對性（3）收集的資料要有權(quán)威性、公正性（4）收集的資料要有時效性2、調(diào)研方法：二手資料搜集法資料來源：統(tǒng)計信息局、商業(yè)局、規(guī)劃局、行業(yè)協(xié)會等 3、調(diào)研內(nèi)容（1）了解#當?shù)氐挠嘘P(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策、法律法規(guī)；（2）了解#當?shù)氐耐恋乩每傮w規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃和城市發(fā)展戰(zhàn)略；（3）了解#當?shù)氐娜丝谝?guī)模、人口結(jié)構(gòu)、居民收入水平、消費結(jié)構(gòu)和消費水平；（4）了解近幾年#土地、物業(yè)的供應量；（

2、5）了解近幾年#住宅、商業(yè)樓盤的外銷情況；（6）預測今后幾年#房地產(chǎn)市場的變化趨勢。第二部分、消費者研究（一）現(xiàn)時消費者研究1、調(diào)查地點：#市2、調(diào)研對象：（1） 年齡在25-55歲；（2） 在過去的五年內(nèi)購買了商品房；（3） 購房的決策者或參與者；（4） 符合市場研究的基本條件。3、調(diào)研方法：小組座談會小組座談會由8-12人組成，在一名主持人的引導下對某一主題或觀念進行深入的討論。目的在于了解和理解消費心中現(xiàn)有的想法和原因。4、調(diào)研內(nèi)容（1）現(xiàn)住房的類型、面積、結(jié)構(gòu)；（2）區(qū)域的選擇及原因；（3）購房的動機及用途；（4）購買決策影響因素；（5）對現(xiàn)住房的小區(qū)規(guī)劃、小區(qū)配套、周邊環(huán)境等的評價及

3、改進意見；（6）對現(xiàn)時住宅內(nèi)部結(jié)構(gòu)的評價及改進意見；（7）對開發(fā)商的售后服務(wù)、物業(yè)管理等方面的評價及改進意見；（8）對本項目進行概念測試。5、座談會場次共4場，8人/場25-40歲，41-55歲的男性消費者和女性消費者各一場（二）潛在消費者研究1、調(diào)研地點：#市2、調(diào)研對象：（1）年齡25歲以上；（2）是家里購房的決策者或參與者；（3）在未來兩年內(nèi)打算購買商品房；（4）符合市場研究的基本條件。3、調(diào)研方法：入戶訪問定量研究通過入戶調(diào)查訪問的方式進行。選擇入戶而不是街訪、電話訪問的方式，是因為本次調(diào)研需要了解的內(nèi)容較多，并且對調(diào)查的精確度要求很高，入戶調(diào)查雖然所需調(diào)研費用是以上三種調(diào)研方式中最高

4、的，但它能保證訪問員有足夠的時間訪問完所有問題，且獲得真實的回答，因此在本次調(diào)研方案中它應該是最為有效的一種調(diào)查方式。入戶調(diào)查采用多階段隨機抽樣的原則，進行入戶訪問。按隨機抽樣的原則抽取各居委會中的樣本戶；通過入戶獲取符合條件的受訪對象。如果該樣本戶中沒有適合條件的受訪對象，則以下一戶替補，如果有兩個以上的人符合受訪條件，則訪問目前離生日最近的對象。由于入戶難度較大，這種方法的樣本過濾成本較高；項目調(diào)查的成功主要取決于調(diào)研公司的項目執(zhí)行能力及對訪問員的控制能力。4、調(diào)研內(nèi)容（1）消費者的購房計劃打算購房的時間；購房區(qū)域的選擇；住宅類型的選擇；購房的動機及用途；交樓的*（毛坯房/廚廁裝修/*裝修

5、）選擇；總費用預算；購買決策影響因素。（2）消費者對小區(qū)規(guī)劃的要求小區(qū)環(huán)境設(shè)計主題的喜好；對于住宅庭院景觀設(shè)計風格的喜好；對住宅外觀的喜好；對樓間距的要求；對停車位的要求；對綠化的要求；對其他規(guī)劃的要求。（3）對小區(qū)配套設(shè)施的要求對商場的要求；對學校的要求；對銀行的要求；對醫(yī)療中心的要求；對兒童游樂設(shè)施的要求；對老年人活動設(shè)施的要求；對年輕人運動設(shè)施的要求；對智能化系統(tǒng)的要求；對物業(yè)管理的要求；對其他配套設(shè)施的要求。（4）對小區(qū)周邊環(huán)境的要求對周邊環(huán)境關(guān)注的因素；關(guān)注因素的重要性評價。（5）對住宅內(nèi)部結(jié)構(gòu)的需求喜好對樓宇外立面（風格、外觀、顏色、凸窗等）的喜好；戶型的選擇；對面積的選擇；各廳、

6、房、陽臺面積的選擇；廳室布局（形狀、朝向等）的喜好；樓層的偏好；內(nèi)部結(jié)構(gòu)其他設(shè)計（如工人房、陽臺的數(shù)量、儲備間等）的偏好。（6）對價格和付款方式的選擇以毛坯房計算，每平方米所能承受的價格區(qū)間；裝修預算（不包家私）；購買車位的費用預算；管理費的價格預算； 付款方式的選擇；貸款年限的選擇。（7）項目概念測試對項目地段的評價；對項目地點周邊環(huán)境的認知；對項目開發(fā)前景的看法；購買的可能性及原因。（8）消費者特征-個人社會、經(jīng)濟特征消費者年齡、職業(yè)、戶籍；現(xiàn)時住房性質(zhì)；現(xiàn)時居住區(qū)域、住房結(jié)構(gòu)及面積；現(xiàn)有的家庭成員數(shù)和未來兩年內(nèi)的變化情況；家庭收入；-消費者的生活方式生活、消費態(tài)度業(yè)余愛好生活、消費觀點-

7、媒體接觸習慣媒體接觸類型媒體信任度房地產(chǎn)信息獲取途徑5、樣本量本項調(diào)查必須嚴格保障數(shù)據(jù)結(jié)果的準確性。同時在統(tǒng)計理論上，只有大樣本量的抽樣調(diào)查才真正具備實際意義?；谶@兩方面的原因，在隨機抽樣的條件下，擬定的最大容許誤差為5%，在此基礎(chǔ)上，依據(jù)統(tǒng)計學計算公式：n=(Za/22d)* (Za/22d)=（1.96/2*0.05）*（1.96/2*0.05）=384因此我們擬確定本項調(diào)查的樣本量為400個。第三部分：商家調(diào)查1、調(diào)查對象：目標商家，按大型商場、超市、連鎖店、專業(yè)市場、個體商店劃分2、調(diào)查方法：深度訪談，是指對目標商家進行面對面深度訪問，深層次獲取商家的想法和意見。3、調(diào)查內(nèi)容：-對現(xiàn)

8、有商業(yè)樓盤的評價對樓盤規(guī)劃、配套、商業(yè)環(huán)境、周邊環(huán)境、經(jīng)營效果、物業(yè)管理、售后服務(wù)等的評價；-對商業(yè)樓盤的期望對樓盤樓盤規(guī)劃、配套、商業(yè)環(huán)境、周邊環(huán)境、物業(yè)管理、售后服務(wù)等的期望；-對本項目的評價與建議在所開發(fā)的樓盤地段評價；對周邊環(huán)境的認知與評價；對該項目發(fā)展前景的看法；租賃/購買的可能性及原因；價格的承受范圍；對項目的建議。4、調(diào)查數(shù)量初步定20家，大型商場、超市、連鎖店、專業(yè)市場、個體商店各4家。第四部分 住宅、商業(yè)樓盤普查1、普查區(qū)域：#東城區(qū)、莞城區(qū)、篁村2、普查對象：住宅、商業(yè)樓3、普查內(nèi)容：（1）地理位置及發(fā)展商；（2）物業(yè)類別；（3）占地面積、建筑面積和容積率、實用率；（4）規(guī)

9、模與工程進度；（5）價格及付款方式；（6）物業(yè)管理公司及管理費用；（7）銷售代理商；（8）按揭銀行；（9）車位（個）；（10）銷售率；（11）開盤與入伙時間；（12）各種戶型的面積及總的套數(shù)和比率；（13）優(yōu)劣勢分析；（14）廣告訴求；（15）客戶層面；（16）營銷手段；（17）成功因素的分析。4、普查數(shù)量預計500個第五部分 周邊物業(yè)考察1、調(diào)查對象：項目地點步行5分鐘、10分鐘、15分鐘，公交車程10分鐘、20分鐘范圍內(nèi)的所有物業(yè)。2、調(diào)查方法：實地觀測、考察3、調(diào)查內(nèi)容（1）物業(yè)狀況住宅區(qū)數(shù)量人口數(shù)量學校、銀行、娛樂場所、商業(yè)網(wǎng)點、醫(yī)院等（2）人流和車流狀況日人流量、車流量時段人流量、車流量公交路線狀況道路單向行駛狀況（3）周邊人群購買力狀況購買產(chǎn)品種類購買數(shù)量消費水平 第