房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位的實(shí)證分析

1、房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位的實(shí)證分析以遼寧省為例趙愈，李世蓉，尚杰洪摘要從市場(chǎng)需求、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、吸納就業(yè)狀況等方面，以遼寧省房地產(chǎn)業(yè)為例，對(duì)其支柱產(chǎn)業(yè)地位進(jìn)行系統(tǒng)分析。按照成為支柱產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，遼寧房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，最后提出了遼寧房地產(chǎn)業(yè)更好發(fā)展的相關(guān)建議。1、引言近十年來我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)做出了重要貢獻(xiàn)。2003年8月國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知中提出“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。將房地產(chǎn)業(yè)定位于支柱產(chǎn)業(yè)加深了地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度，隨著近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，關(guān)于房地

2、產(chǎn)業(yè)是否應(yīng)該成為支柱產(chǎn)業(yè)的爭(zhēng)論越來越強(qiáng)烈。合理確定當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的地位，解決存在的問題，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，對(duì)國(guó)家各級(jí)政府鞏固和發(fā)展宏觀調(diào)控成果，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展具有重要意義。遼寧省作為我國(guó)重工業(yè)基地，房地產(chǎn)業(yè)同機(jī)械制造業(yè)、建筑業(yè)等傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)不同，其支柱產(chǎn)業(yè)地位并不明確，在省域宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控層面也沒有受到相應(yīng)的重視。汪克夷、董連勝采用因子分析法，通過定量與定性分析相結(jié)合，把機(jī)械制造業(yè)、電力業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)作為遼寧省的四大支柱產(chǎn)業(yè)。從宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的角度分析和利用因子分析對(duì)支柱產(chǎn)業(yè)進(jìn)行篩選，并沒有對(duì)遼寧房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位進(jìn)行較深入的分析。2、支柱產(chǎn)業(yè)的涵義盡管關(guān)于支柱產(chǎn)業(yè)的研究已經(jīng)

3、有了一定的進(jìn)展，但支柱產(chǎn)業(yè)的理論框架還未完全建立起來。目前還沒有“權(quán)威機(jī)構(gòu)”對(duì)支柱產(chǎn)業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一定義，但經(jīng)濟(jì)學(xué)界對(duì)支柱產(chǎn)業(yè)定義的論述都比較接近。支柱產(chǎn)業(yè)是指在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中處于舉足輕重的地位，其產(chǎn)值在國(guó)民生產(chǎn)總值中占有較大比重，對(duì)于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高度化和人民生活質(zhì)量提高，以及在附加值、稅收、利潤(rùn)、就業(yè)等方面對(duì)社會(huì)做出較大貢獻(xiàn)的產(chǎn)業(yè)。支柱產(chǎn)業(yè)的主要特征包括：（1）支柱產(chǎn)業(yè)高速、穩(wěn)定、持續(xù)的健康發(fā)展，是推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有力保障，支柱產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)擴(kuò)張能力強(qiáng)、需求彈性高，發(fā)展快于其他行業(yè)。（2）支柱產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，具有強(qiáng)大的延伸效應(yīng)，通過產(chǎn)業(yè)鏈的擴(kuò)散可以帶動(dòng)上游產(chǎn)業(yè)和下游產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展，起到以點(diǎn)帶面的作用。（3）支柱

4、產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出規(guī)模大，在國(guó)民生產(chǎn)總值中占有較高份額，經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率高，在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中起帶動(dòng)和促進(jìn)的作用。（4）支柱產(chǎn)業(yè)直接吸納就業(yè)，擴(kuò)展就業(yè)機(jī)會(huì)，社會(huì)貢獻(xiàn)就業(yè)總體上升速度快，其功能之一就是成為吸收社會(huì)勞動(dòng)力再就業(yè)的蓄水池，因此具有良好的社會(huì)效益。本文將從上述的四個(gè)方面，對(duì)遼寧省房地產(chǎn)業(yè)是否應(yīng)該在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中處于支柱產(chǎn)業(yè)地位進(jìn)行系統(tǒng)分析。3、遼寧省房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位分析3.1需求收入彈性分析需求收入彈性表示人均國(guó)民收入每增加一個(gè)單位時(shí)對(duì)某一產(chǎn)品需求量的變化額。其對(duì)應(yīng)關(guān)系是在價(jià)格不變條件下產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品需求增加率與人均國(guó)民收入增加率的比率。需求收入彈性準(zhǔn)則又稱“筱原基準(zhǔn)”，由日本經(jīng)濟(jì)學(xué)家筱原三代平提出，強(qiáng)調(diào)市

5、場(chǎng)需求對(duì)支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用力。本文用住房需求收入彈性系數(shù)來分析房地產(chǎn)業(yè)的需求收入彈性。表示住房需求收入彈性：式中，H代表住房需求量；H/H代表需求量的變動(dòng)率；Y代表消費(fèi)者的家庭收入；Y/Y代表家庭收入的變動(dòng)率。住房需求函數(shù)應(yīng)用對(duì)數(shù)線性函數(shù)形式，即其中，Ph為住房?jī)r(jià)格；Po為其它商品價(jià)格；1230；為誤差項(xiàng)。，所以1和2就分別對(duì)應(yīng)住房需求的收入彈性和價(jià)格彈性。鄭思齊、劉洪玉將模型簡(jiǎn)化為：簡(jiǎn)化后的模型僅用住房支出的對(duì)數(shù)值對(duì)家庭收入的對(duì)數(shù)值進(jìn)行回歸，這樣做只影響常數(shù)項(xiàng)，不影響收入彈性的估計(jì)。以遼寧統(tǒng)計(jì)年鑒（20022006）中的住房?jī)r(jià)格和家庭收入數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，計(jì)算得出遼寧房地產(chǎn)業(yè)的需求收人彈性系數(shù)為1

6、.93。收入彈性大于1，說明隨著收入增加，需求增加更快，隨著家庭收入的增長(zhǎng)，遼寧房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的比重將逐漸提高。3.2產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度分析產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)準(zhǔn)則又稱“赫希曼標(biāo)準(zhǔn)”，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的協(xié)同效應(yīng)。支柱產(chǎn)業(yè)必須關(guān)聯(lián)度高，有較強(qiáng)的前向、后向和旁側(cè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)，能夠向各方向滲透，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?？追参?、劉寧、婁春媛子曾運(yùn)用灰色系統(tǒng)理論和方法建立灰色綜合評(píng)判模型，并結(jié)合特爾菲法計(jì)算出房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度系數(shù)，得出房地產(chǎn)業(yè)是高關(guān)聯(lián)度的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)是必然的結(jié)論。本文從房地產(chǎn)業(yè)的影響力和推動(dòng)力兩個(gè)方面，依據(jù)影響力系數(shù)和敏感度系數(shù)對(duì)遼寧房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)分析。

7、影響力系數(shù)是反映當(dāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)某一個(gè)產(chǎn)業(yè)部門增加一個(gè)單位最終使用時(shí)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門所產(chǎn)生的生產(chǎn)需要波及程度。用公式表示為：其中，bij是第j部門對(duì)第i部門的完全消耗系數(shù)，為完全消耗系數(shù)矩陣的第j列之和，反映了該產(chǎn)業(yè)影響其他產(chǎn)業(yè)的程度，即影響力；為完全消耗系數(shù)矩陣的列和的平均值。依據(jù)遼寧統(tǒng)計(jì)年鑒和中國(guó)投入產(chǎn)出表（20032006）中的數(shù)據(jù)，計(jì)算出遼寧省房地產(chǎn)業(yè)的影響力系數(shù)為2.74，影響力表現(xiàn)為該產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)能力，因此也被稱為拉動(dòng)力。影響力系數(shù)大于1，表明房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)部門所產(chǎn)生的波及與影響程度超過社會(huì)平均的影響力水平，也就是說房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門的生產(chǎn)需求作用很大，對(duì)社會(huì)生產(chǎn)

8、的輻射能力也很大。感應(yīng)度系數(shù)反映當(dāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)部門均增加一個(gè)單位最終使用時(shí)，某一個(gè)產(chǎn)業(yè)部門由此而受到的需求感應(yīng)程度。它量化地表示了某產(chǎn)業(yè)部門與其他產(chǎn)業(yè)部門間經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)的緊密程度。感應(yīng)度表現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)能力，因此也被稱為推動(dòng)力。用公式表示為：其中，wij是第i部門對(duì)第j部門的完全分配系數(shù)，為完全分配系數(shù)矩陣的第i行之和，反映了該產(chǎn)業(yè)受其他產(chǎn)業(yè)影響的程度，即感應(yīng)度；為完全分配系數(shù)矩陣的行和的平均值。依據(jù)遼寧統(tǒng)計(jì)年鑒和中國(guó)投入產(chǎn)出表中的數(shù)據(jù)，計(jì)算出遼寧省房地產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)為5.65，感應(yīng)度系數(shù)大于1，表明遼寧省房地產(chǎn)業(yè)所受到的感應(yīng)程度高于社會(huì)平均感應(yīng)程度，其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門的生產(chǎn)提供

9、較大作用，前向關(guān)聯(lián)也比較強(qiáng)。3.3產(chǎn)業(yè)增加值在GDP中的比例分析產(chǎn)業(yè)增加值指標(biāo)是反映一個(gè)產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中地位的最重要指標(biāo)。一般認(rèn)為產(chǎn)業(yè)增加值在GDP中達(dá)到5%以上，就充分說明了該產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有舉足輕重的地位，就能確定該產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位和主導(dǎo)地位。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中的房地產(chǎn)業(yè)增加值計(jì)算是利用會(huì)計(jì)資料中的有關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)，如工資福利、稅金、固定資產(chǎn)折舊、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)等經(jīng)過調(diào)整后，分別計(jì)算勞動(dòng)者報(bào)酬、生產(chǎn)稅凈額（生產(chǎn)稅減補(bǔ)貼）、固定資產(chǎn)折舊、營(yíng)業(yè)盈余，四項(xiàng)相加求得。表1列出了遼寧房地產(chǎn)業(yè)增加值及其在GDP中的比例?？梢钥闯銎洚a(chǎn)業(yè)增加值比例低于5%。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的產(chǎn)業(yè)增加值所占GDP的比例來看，遼寧房地產(chǎn)業(yè)不能

10、稱為支柱產(chǎn)業(yè)。但許多學(xué)者認(rèn)為由于我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)方法不合理和統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目不完善，造成我國(guó)現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)部門公布的房地產(chǎn)業(yè)增加值遠(yuǎn)小于房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際增加值。葉劍平、謝經(jīng)榮曾對(duì)房地產(chǎn)業(yè)增加值的計(jì)算方法進(jìn)行修正，并根據(jù)修正后的房地產(chǎn)業(yè)增加值調(diào)整GDP，得出了實(shí)際房地產(chǎn)業(yè)增加值占調(diào)整后GDP的比重為7.1%8.9%（19962001）。房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與代理業(yè)、房地產(chǎn)管理業(yè)中的土地批租經(jīng)營(yíng)管理、其他房屋管理和物業(yè)管理等管理活動(dòng)。其產(chǎn)業(yè)增加值還應(yīng)包括居民租住公有住房的租賃和管理活動(dòng)的增加值和城鄉(xiāng)居民自有住房服務(wù)增加值，等于生產(chǎn)成本中租賃和管理活動(dòng)的勞動(dòng)者報(bào)酬與居民租住公有住

11、房和城鄉(xiāng)居民自有住房固定資產(chǎn)折舊的總和。本文采用市場(chǎng)租金法估算修訂遼寧省房地產(chǎn)業(yè)增加值，參照城鎮(zhèn)人口中約有1.2%的人數(shù)租賃私房的增加值率，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)企業(yè)的增加值率為51%。計(jì)算公式如下：總?cè)丝?.2%城鎮(zhèn)人均住房使用面積租賃居住房屋總面積租賃居住房屋總面積市場(chǎng)房租價(jià)格經(jīng)營(yíng)性房屋房租收入租賃房屋的總房租收入居民租賃房屋的總房租收入房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)企業(yè)的增加值率房地產(chǎn)業(yè)增加值由于缺少遼寧省部分城市房租價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，本文市場(chǎng)房租價(jià)格以沈陽、大連數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，2005年和2006年修訂后的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值在GDP中的比例分別為5.29%和5.73%，見表1。3.4產(chǎn)業(yè)吸納就業(yè)情況分析表2為200

12、4年遼寧省第一次經(jīng)濟(jì)普查中房地產(chǎn)行業(yè)各部分比重，從房地產(chǎn)的行業(yè)分布看，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位數(shù)比重和主營(yíng)業(yè)務(wù)收入比重最大，分別占47.3%和93.1%，因此，本文以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從業(yè)人員狀況分析房地產(chǎn)業(yè)吸納就業(yè)情況。從表3可以看出，2000年遼寧省有房地產(chǎn)開發(fā)公司1417個(gè)，從業(yè)人數(shù)為42098人；到2006年有房地產(chǎn)開發(fā)公司2771個(gè)，從業(yè)人數(shù)達(dá)到56411人。20002006年房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)的平均增長(zhǎng)率為5.11%，除2005年從業(yè)人數(shù)下降3.52%外，其他年度均大幅度持續(xù)增長(zhǎng)，2006年的增長(zhǎng)率高達(dá)9.13%。4、結(jié)論通過以上分析可以確定房地產(chǎn)業(yè)在遼寧省國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位。（1）市場(chǎng)

13、需求：遼寧房地產(chǎn)業(yè)的需求收入彈性系數(shù)大于1，表明國(guó)民收入的增加會(huì)加大房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)需求，因此，遼寧房地產(chǎn)業(yè)有著巨大的發(fā)展?jié)摿涂臻g，應(yīng)該成為遼寧省支柱產(chǎn)業(yè)之一。（2）產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度：遼寧房地產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)和影響力系數(shù)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)部門中處于平均水平之上，其波及效應(yīng)主要以對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和其他產(chǎn)業(yè)部門的推力為主，而不是以受其他產(chǎn)業(yè)拉力為主，產(chǎn)業(yè)的影響力系數(shù)較高，對(duì)中間產(chǎn)品的需求量大，對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用極為明顯。（3）規(guī)模：房地產(chǎn)業(yè)增加值統(tǒng)計(jì)方法不完善導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重偏低，通過租金估算法修正后的遼寧房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比例大于5%，表明遼寧房地產(chǎn)業(yè)的地位被低估了，遼寧房地產(chǎn)業(yè)已具備支柱產(chǎn)業(yè)的規(guī)模。（4）就業(yè)吸納狀況：隨著遼寧