房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制體系的建立

1、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制體系的建立隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入后暴利時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)也必將進(jìn)入精細(xì)化開(kāi)發(fā)和精細(xì)化管理時(shí)期。這一時(shí)期，企業(yè)戰(zhàn)略上和運(yùn)營(yíng)上的任何重大失誤，哪怕是些許的風(fēng)浪，都有可能使企業(yè)前功盡棄。特別是那些多地域、多項(xiàng)目、多業(yè)態(tài)運(yùn)作的企業(yè)，面對(duì)政策、市場(chǎng)等諸多不確定性，會(huì)面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槠髽I(yè)不重視或者沒(méi)有充分預(yù)估到風(fēng)險(xiǎn)而給企業(yè)造成重大損失的示例有很多。例如，某業(yè)界知名企業(yè)在取得北京一個(gè)“地王”地塊后，因?yàn)橹两駱敲娴貎r(jià)還高于周邊樓盤(pán)的銷(xiāo)售均價(jià)，所以遲遲沒(méi)有開(kāi)工建設(shè)，土地面臨被收回的風(fēng)險(xiǎn)。還有一家業(yè)界知名企業(yè)，在與風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)簽訂了“對(duì)賭協(xié)議”后，因?yàn)槭苁袌?chǎng)影響業(yè)績(jī)下滑，沒(méi)有達(dá)到協(xié)議所決定的業(yè)績(jī)目

2、標(biāo)，導(dǎo)致上市受挫，還損失了數(shù)億元。另有一家外資企業(yè)，在其總經(jīng)理跳槽到另一家企業(yè)后，整個(gè)企業(yè)連續(xù)幾個(gè)月陷入無(wú)序狀態(tài)，對(duì)企業(yè)品牌和運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生了較大的不利影響。類(lèi)似的例子不勝枚舉。加強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理，建立企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，已經(jīng)成為很多企業(yè)的共識(shí)。一、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的概念(原文來(lái)自 引用請(qǐng)注明)其實(shí)，風(fēng)險(xiǎn)管理在金融、投資等很多行業(yè)早已廣泛應(yīng)用。例如，各大金融機(jī)構(gòu)幾乎都設(shè)立有風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)管理部。萬(wàn)科在新的組織結(jié)構(gòu)設(shè)置中，也增設(shè)了風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)。所謂風(fēng)險(xiǎn)管理就是識(shí)別企業(yè)的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn),設(shè)計(jì)控制風(fēng)險(xiǎn)的方法，并把風(fēng)險(xiǎn)降至最低的管理過(guò)程。企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的范圍涉及從法人治理、組織管理體系到開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)方面。因?yàn)楣?/p>

3、理目標(biāo)和對(duì)象不同，風(fēng)險(xiǎn)管理的責(zé)任主體涵蓋公司董事會(huì)、經(jīng)理、職能機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目部、項(xiàng)目公司等項(xiàng)目組織或一線(xiàn)公司。當(dāng)前，很多房地產(chǎn)企業(yè)不重視風(fēng)險(xiǎn)，缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。即使有效企業(yè)重視，也是不系統(tǒng)。比如決策階段重視，但運(yùn)營(yíng)階段不重視；領(lǐng)導(dǎo)人員重視，但其他人員不重視；或者重視市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)的防范，而不重視流程風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性并不意味著過(guò)度放大風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，企業(yè)沒(méi)有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是不可能的，而任何風(fēng)險(xiǎn)控制活動(dòng)都是需要成本的。所以，科學(xué)、理性的風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)該避免頻繁地“地毯式”的檢查，而應(yīng)以合理的成本控制核心風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)控制到企業(yè)可以承受的范圍，達(dá)到企業(yè)盈利和發(fā)展的目的。在日常工作和管理中，只要融入

4、風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，并在業(yè)務(wù)管理中建立一套風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)及防范的機(jī)制，基本都可以達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)控制的目的，切不可矯枉過(guò)正。另外，提及風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)，很多企業(yè)都會(huì)想到法律風(fēng)險(xiǎn)的防范。在實(shí)踐工作中，主要是聘請(qǐng)法律顧問(wèn)審核合同條款。另外，大多數(shù)管理咨詢(xún)機(jī)構(gòu)都是從管理制度角度建立流程管理體系，而缺乏豐富的風(fēng)險(xiǎn)管理知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。這就造成了“鴻溝”：懂法律的不懂制度，懂制度的不懂法律，作為聯(lián)系法律顧問(wèn)機(jī)構(gòu)和管理咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的企業(yè)，又缺乏整合理念和能力。這是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)界在風(fēng)險(xiǎn)管理方面的一大通病。(原文來(lái)自 引用請(qǐng)注明)認(rèn)識(shí)第一、思想先行是處理任何事物的基礎(chǔ)。二、房地產(chǎn)企業(yè)各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)與關(guān)鍵控制點(diǎn)根據(jù)蘭德咨詢(xún)的調(diào)查和咨詢(xún)實(shí)踐，房地產(chǎn)企業(yè)

5、的風(fēng)險(xiǎn)20%來(lái)源于政策和政府（如房地產(chǎn)市場(chǎng)政策風(fēng)險(xiǎn)，土地政策風(fēng)險(xiǎn)，政府履約風(fēng)險(xiǎn)，政府官員調(diào)換風(fēng)險(xiǎn)等），35%來(lái)源于戰(zhàn)略決策和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)（如項(xiàng)目獲取決策風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，資金風(fēng)險(xiǎn)等），45%來(lái)源于管理和流程風(fēng)險(xiǎn)（核心人員流失風(fēng)險(xiǎn)，資金管理風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)品定位風(fēng)險(xiǎn)，招標(biāo)采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，客戶(hù)訴訟風(fēng)險(xiǎn)，重大質(zhì)量安全事故、違規(guī)處罰風(fēng)險(xiǎn)等）。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)源劃分，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)有以下六類(lèi)：第一類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)：政策和政府風(fēng)險(xiǎn)第二類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)：決策風(fēng)險(xiǎn)第三類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)：經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)第四類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)：管理風(fēng)險(xiǎn)第四類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)：開(kāi)發(fā)流程風(fēng)險(xiǎn)第六類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)：法律風(fēng)險(xiǎn)下面分別簡(jiǎn)要說(shuō)明各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的控制關(guān)鍵點(diǎn)。（一）第一類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)：政策和政府風(fēng)險(xiǎn)1、市場(chǎng)政策風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)今和未來(lái)一段時(shí)

6、期內(nèi)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響的主要涉及三個(gè)重要政策：二套房政策，物業(yè)稅，貨幣政策（特別是供應(yīng)量及利率）。2、土地政策風(fēng)險(xiǎn)(原文來(lái)自 引用請(qǐng)注明)今年財(cái)政收入下降幾乎已成為現(xiàn)實(shí)，至少是增長(zhǎng)速度急劇減緩。例如上半年，全國(guó)財(cái)政收入33976.14億元，比去年同期減少832.05億元，下降2.4%。年底前后極可能或采取查稅補(bǔ)繳行動(dòng)。前一段時(shí)間，稅務(wù)部門(mén)突查萬(wàn)科、金地、保利、萬(wàn)達(dá)、SOHO中國(guó)、北辰、華遠(yuǎn)和綠城等八家企業(yè)，或許就是某種苗頭。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，主要有兩種稅費(fèi)可能面臨稽查。一是土地增值稅。自從土地增值稅暫行條例頒布、實(shí)施以來(lái)，部分房地產(chǎn)企業(yè)利用種種手段鉆土地增值稅暫行條例的空子，遲遲不進(jìn)行決

7、算，或留下一兩套尾房，致使整個(gè)項(xiàng)目不能決算，逃避土地增值稅的清算。地方政府從保護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)利益和“救市”出發(fā)，對(duì)條例也沒(méi)有認(rèn)真執(zhí)行。另外近些年來(lái)，一線(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在全國(guó)設(shè)立的項(xiàng)目公司，非常多，也特別龐雜。在許多一線(xiàn)企業(yè)中，各個(gè)項(xiàng)目公司的納稅情況與匯總的情況往往有不小的差距。相信國(guó)家稅務(wù)總局已經(jīng)了解到了這些情況，但可能不了解的是這種情況有多普遍，有多嚴(yán)重。二是土地閑置費(fèi)。近年來(lái)，建設(shè)用地閑置的問(wèn)題較為嚴(yán)重，2008年我國(guó)建設(shè)用地中閑置土地、空閑土地、批而未供土地大約有400萬(wàn)畝。8月，位于上海的中原(中國(guó))地產(chǎn)研究中心發(fā)表了一份名為地價(jià)透支房?jī)r(jià)，半數(shù)地王難解套的研究報(bào)告，報(bào)告顯示，包括萬(wàn)科、金地、

8、富力、保利、北辰、遠(yuǎn)洋、龍湖等在內(nèi)的40家全國(guó)知名開(kāi)發(fā)商于2003年至2009年上半年間在全國(guó)12個(gè)城市獲得的270幅住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地塊占43%，剩余57%的土地尚未形成實(shí)際供應(yīng)，其中27%的土地“待開(kāi)發(fā)”，30%的土地“規(guī)劃在建”。 9月2日，國(guó)土部發(fā)布關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知?；蛟S，普查、清理土地閑置費(fèi)的“風(fēng)暴”近期將刮起。（3）政府履約風(fēng)險(xiǎn)和政府官員調(diào)換風(fēng)險(xiǎn)例如，出讓土地不是滿(mǎn)足出讓條件的“凈地”，在城市運(yùn)營(yíng)和土地以及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等與政府合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中，政府履約不到位或者相關(guān)政府官員調(diào)換等，都是潛在風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)要采取多方面的因應(yīng)措施。

9、首先，企業(yè)主要領(lǐng)導(dǎo)人要有并要養(yǎng)成高度的市場(chǎng)敏銳度。其次，要正確認(rèn)識(shí)所謂的“應(yīng)對(duì)”。 “應(yīng)對(duì)”是適應(yīng)政策，而不是對(duì)付政策。正如哲人所說(shuō)，如果不能改變風(fēng)的方向，就調(diào)整帆的方向。第三，企業(yè)可以合理避稅，但絕不偷逃稅。另外，如有與政府合作的項(xiàng)目，一定要簽訂細(xì)致、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮霞s。當(dāng)然，根本之策是企業(yè)要盡快由政府導(dǎo)向、政治導(dǎo)向轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)導(dǎo)向、客戶(hù)導(dǎo)向。（二）第二類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)：決策風(fēng)險(xiǎn)這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)主要涉及以下幾個(gè)方面：1、項(xiàng)目獲取風(fēng)險(xiǎn)(原文來(lái)自 引用請(qǐng)注明)在“近期樂(lè)觀(guān)、中期謹(jǐn)慎、遠(yuǎn)期看好”的市場(chǎng)形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)要盡可能地控制擴(kuò)張欲望，在市場(chǎng)戰(zhàn)略中要明確哪些項(xiàng)目堅(jiān)決不拿。例如某地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略中就明確規(guī)定幾種地不拿：原是垃

10、圾場(chǎng)、墳場(chǎng)、有污染的工業(yè)用地，多次轉(zhuǎn)讓、債權(quán)債務(wù)不清的土地，等等。其次，在進(jìn)行企業(yè)或項(xiàng)目的股權(quán)合作或收購(gòu)時(shí)，一定要做好盡職調(diào)查和審慎調(diào)查等控制風(fēng)險(xiǎn)的必要措施。（2）投資決策風(fēng)險(xiǎn)要做好不同項(xiàng)目的合理匹配，包括要控制長(zhǎng)線(xiàn)項(xiàng)目的比例，長(zhǎng)短線(xiàn)結(jié)合好；本地、異地項(xiàng)目的比例要匹配，以分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。另外，沒(méi)有相關(guān)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)企業(yè)，在今后幾年，要謹(jǐn)慎投資別墅項(xiàng)目、商業(yè)地產(chǎn)及綜合體等不熟悉的項(xiàng)目。這些項(xiàng)目或者開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，或者市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)比較高，決策時(shí)要謹(jǐn)慎。（3）融資風(fēng)險(xiǎn)要謹(jǐn)慎引進(jìn)“對(duì)賭”投資方式。另外，近年來(lái)，多個(gè)企業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量越來(lái)越多。在股權(quán)合作開(kāi)發(fā)特別是平均股權(quán)下的股權(quán)合作開(kāi)發(fā)，要先建立清

11、晰的治理結(jié)構(gòu)，簽訂嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮献鲄f(xié)議。否則，存在較大的合作風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，完善權(quán)力制衡機(jī)制和法人治理結(jié)構(gòu)是關(guān)鍵，特別是要盡快完善“三會(huì)”規(guī)范和議事規(guī)則。從企業(yè)發(fā)展長(zhǎng)期來(lái)看，一定要要完善企業(yè)的決策機(jī)制和決策文化。例如開(kāi)始前，會(huì)議議案要提前發(fā)放；開(kāi)會(huì)時(shí)，先征詢(xún)意見(jiàn)或鼓勵(lì)發(fā)言，表決時(shí)投票或舉手表決，會(huì)議要留存會(huì)議紀(jì)要，等等。日本一家地產(chǎn)企業(yè)，集團(tuán)公司有決策“八大會(huì)”規(guī)定：一個(gè)項(xiàng)目，集團(tuán)公司只組織召開(kāi)八次會(huì)議，決定八件事情。當(dāng)可借鑒。（三）第三類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)：經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)在此特指兩種風(fēng)險(xiǎn)：（1）計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃執(zhí)行力差是房地產(chǎn)企業(yè)的通病之一。要提高計(jì)劃執(zhí)行力，注意做好以下幾點(diǎn)：主計(jì)劃本身要可行；計(jì)劃是龍頭，盡

12、量設(shè)立專(zhuān)職專(zhuān)責(zé)部門(mén)或人員；要建立計(jì)劃預(yù)警和調(diào)整機(jī)制；計(jì)劃要與考核指標(biāo)緊密結(jié)合；要高度關(guān)注計(jì)劃外工作的督辦和考核。（2）持有性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)測(cè)算，就當(dāng)前的租金水平和房屋出租稅費(fèi)，除了一線(xiàn)城市和極少幾個(gè)二線(xiàn)城市外，絕大多數(shù)二線(xiàn)城市和幾乎所有三線(xiàn)城市，開(kāi)發(fā)商要謹(jǐn)慎投資寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心等商業(yè)物業(yè)，除非是為了做大資產(chǎn)后上市。關(guān)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策權(quán)的問(wèn)題，有不少人理解不深，在此特別說(shuō)明。新“公司法”中關(guān)于有限責(zé)任公司“經(jīng)理”的職權(quán)是這樣規(guī)定的：主持公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作，組織實(shí)施董事會(huì)決議;組織實(shí)施公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案;擬訂公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案;擬訂公司的基本管理制度;制定公司的具體規(guī)章;提請(qǐng)聘

13、任或者解聘公司副經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人;)決定聘任或者解聘除應(yīng)由董事會(huì)決定聘任或者解聘以外的管理人員;董事會(huì)授予的其他職權(quán)。另外還規(guī)定“公司章程對(duì)經(jīng)理職權(quán)另有規(guī)定的，從其規(guī)定”，以及“經(jīng)理列席董事會(huì)會(huì)議”等。從“公司法”條文中，“經(jīng)理”在現(xiàn)代公司治理結(jié)構(gòu)中是指在董事會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)公司日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作的業(yè)務(wù)執(zhí)行機(jī)構(gòu)。在現(xiàn)代公司中，股東會(huì)負(fù)責(zé)公司各項(xiàng)重大事項(xiàng)的決策;董事會(huì)負(fù)責(zé)執(zhí)行股東會(huì)決策，同時(shí)還要承擔(dān)股東會(huì)權(quán)限之外的經(jīng)營(yíng)決策。董事會(huì)為了履行自己的上述職能，就需要有一批專(zhuān)門(mén)的經(jīng)營(yíng)管理人員來(lái)幫助自己，僅靠董事會(huì)無(wú)法負(fù)擔(dān)日常的經(jīng)營(yíng)管理工作，就更需要專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)來(lái)輔助董事會(huì)進(jìn)行業(yè)務(wù)執(zhí)行和經(jīng)營(yíng)管理工作。這個(gè)機(jī)

14、構(gòu)就是“經(jīng)理”。所以經(jīng)理是董事會(huì)的業(yè)務(wù)執(zhí)行機(jī)構(gòu)。根據(jù)實(shí)際情況，公司可以設(shè)立經(jīng)理，也可以不設(shè)立經(jīng)理，由公司根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和具體情況而定。當(dāng)然，幾乎所有公司都設(shè)立經(jīng)理，但其職權(quán)是董事會(huì)授予的。有些職權(quán)董事會(huì)可以不授予，例如資產(chǎn)處置權(quán)。授予多少，如何授予，要遵循“公司章程”。這就要求企業(yè)要建立清晰的授權(quán)關(guān)系。遺憾的是，很多企業(yè)沒(méi)有授權(quán)體系文件。（四）第四類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)：管理風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)包括以下六種風(fēng)險(xiǎn)：（1）組織管控模式今年初，多個(gè)一線(xiàn)企業(yè)都調(diào)整了內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置，重新劃分了各個(gè)層級(jí)的職能定位和權(quán)重分工。房地產(chǎn)企業(yè)在優(yōu)化調(diào)整組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是，要把握好三個(gè)“度”：授權(quán)和“削藩”的平衡度，（內(nèi)部機(jī)構(gòu)）合并與分立的

15、平衡度，（職責(zé)分工和崗位設(shè)置）標(biāo)準(zhǔn)與差異的平衡度；要重點(diǎn)解決三大關(guān)系：上下級(jí)的授權(quán)關(guān)系，各層級(jí)間的權(quán)責(zé)邊界關(guān)系，各部門(mén)間和崗位間的工作接口關(guān)系。確定適宜、高效的組織管控模式十分必要，非常迫切，也有利于規(guī)模組織管理風(fēng)險(xiǎn)。（2）人力資源管理包括高管人員離職、勞資風(fēng)險(xiǎn)等。全面、系統(tǒng)控制人力資源風(fēng)險(xiǎn)的唯一措施是建立、完善企業(yè)的人力資源制度體系，包括招聘、錄用制度，培訓(xùn)制度、薪酬制度、考核制度、勞動(dòng)關(guān)系管理制度等。（3）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)此“財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”不是“資金風(fēng)險(xiǎn)”，而是僅指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。例如，內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等?？刂曝?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效措施是建立健全內(nèi)控制度，提供持續(xù)培訓(xùn)提高財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平，使財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)化，

16、業(yè)務(wù)人員財(cái)務(wù)化。（4）審計(jì)監(jiān)察除了大型國(guó)有企業(yè)和上市企業(yè)外，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有建立起審計(jì)、監(jiān)察機(jī)制。審計(jì)、監(jiān)察受董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)，要保持內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性、公正性和權(quán)威性。內(nèi)部審計(jì)范圍分為內(nèi)部財(cái)務(wù)審計(jì)、內(nèi)部管理審計(jì)，以及公司特殊指令的審計(jì)事項(xiàng)，如任期經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)、專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)審計(jì)、專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)調(diào)查等。效能監(jiān)察工作是對(duì)影響公司效能的有關(guān)業(yè)務(wù)事項(xiàng)或活動(dòng)過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督檢查，以提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理效能的綜合性管理監(jiān)控工作。主要監(jiān)督檢查企業(yè)遵守國(guó)家法律法規(guī)、企業(yè)規(guī)章制度的符合性及其相關(guān)經(jīng)營(yíng)管理者履行職責(zé)行為的正確性，發(fā)現(xiàn)管理缺陷，糾正行為偏差，促進(jìn)企業(yè)規(guī)范管理和自我完善。（5）商業(yè)秘密管理企業(yè)要明確商業(yè)秘密的范圍和管理

17、規(guī)定，必要時(shí)與員工簽訂商業(yè)秘密協(xié)議。（6）品牌危機(jī)在企業(yè)運(yùn)營(yíng)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，必然會(huì)發(fā)生諸多品牌危機(jī)事件，例如媒體報(bào)道造成了不良影響，業(yè)主集體投訴、上訪(fǎng)，發(fā)生質(zhì)量、安全事故，等等。幾乎每年業(yè)界多會(huì)出現(xiàn)多起被“爆炒”的品牌危機(jī)事件，如“捐款門(mén)”事件、“樓歪歪”事件、“墻脆脆”事件等。前車(chē)之鑒要銘記。正確應(yīng)對(duì)品牌危機(jī)的策略是建立一系列應(yīng)急預(yù)案。（五）第五類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)：流程風(fēng)險(xiǎn)主要是企業(yè)的流程體系不全面、不系統(tǒng)，流程內(nèi)容不適宜、執(zhí)行效果差。解決之道是建立一套全面、適宜、有效、高效的，制度化、規(guī)范化、精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化的流程管理體系。（六）第六類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)：法律風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范的意識(shí)較高。在此，主要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)

18、，就是在聘請(qǐng)法律顧問(wèn)時(shí)，應(yīng)盡可能地聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師。例如，某知名房地產(chǎn)企業(yè)就同時(shí)聘請(qǐng)了五個(gè)專(zhuān)業(yè)法律顧問(wèn)機(jī)構(gòu)，有負(fù)責(zé)工程、采購(gòu)類(lèi)合約服務(wù)的，有專(zhuān)門(mén)針對(duì)業(yè)主的民事訴訟的。從根本上減少法律風(fēng)險(xiǎn)，就要加強(qiáng)合約標(biāo)準(zhǔn)化管理，推行標(biāo)準(zhǔn)化合同。三、風(fēng)險(xiǎn)管理措施和風(fēng)險(xiǎn)管理體系（一）風(fēng)險(xiǎn)管理措施通常，企業(yè)主要從內(nèi)部控制、管理制度、內(nèi)審監(jiān)察三個(gè)層面，“三管齊下”地同時(shí)開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)管理工作。內(nèi)部控制是指在明確風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任主體的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)授權(quán)管理控制、人力資源控制、預(yù)算管理控制、財(cái)務(wù)管理控制、業(yè)務(wù)流程控制和信息傳遞控制等內(nèi)控體系。例如財(cái)務(wù)管理控制，建立統(tǒng)一的資金平臺(tái)、實(shí)行財(cái)務(wù)人員委派制等本身就是風(fēng)險(xiǎn)控制措施。再例如信息管理控制，要建立信息流轉(zhuǎn)機(jī)制和共享平臺(tái)，要明