房地產(chǎn)中小城市商業(yè)地產(chǎn)如何招入主力店DOC7頁(yè)

1、中小城市商業(yè)地產(chǎn)如何招入主力店  這二年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)各地搞得熱火朝天，大城市的經(jīng)濟(jì)狀況、人口數(shù)量等條件大多能吸引國(guó)內(nèi)外知名零售商或其他服務(wù)商作為項(xiàng)目的主力店進(jìn)駐，而中小城市卻因這些條件相對(duì)差些，因而這些城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)法招入如意的主力店。令中小城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商十分困惑中小城市商業(yè)地產(chǎn)如何招入主力店中小城市商業(yè)地產(chǎn)往往難以招入如意的主力店，因此也引起中小店招商和部分鋪位發(fā)售的困境，使開(kāi)發(fā)商處于十分被動(dòng)的局面。筆者從事地產(chǎn)商業(yè)策劃招商工作，已多次接到這類(lèi)委托業(yè)務(wù)，現(xiàn)談?wù)劥爽F(xiàn)象的原因及對(duì)主力店招商的步驟。現(xiàn)象的主要原因分析通過(guò)接觸多個(gè)中小城市48萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，筆者發(fā)現(xiàn)

2、其對(duì)主力店的成功招商的確有較大的難度。主要原因有： 第一、開(kāi)發(fā)商未能較準(zhǔn)確進(jìn)行業(yè)態(tài)和功能定位（商業(yè)策劃的主要內(nèi)容），便直接委托設(shè)計(jì)部門(mén)進(jìn)行設(shè)計(jì)，建造后則很容易出現(xiàn)了這樣的現(xiàn)象：有意來(lái)的零售商或其他服務(wù)商發(fā)現(xiàn)其設(shè)施不合要求，而設(shè)施符合要求的都無(wú)意來(lái)。設(shè)施不合要求則需要改造，改造就得投入資金，不管由哪方出資，租金肯定成為談判的瓶頸；對(duì)于項(xiàng)目所在商圈里不適合生存或再發(fā)展的業(yè)態(tài)，即使項(xiàng)目設(shè)施符合其要求，但誰(shuí)愿意來(lái)呢？第二、業(yè)態(tài)規(guī)劃后，市場(chǎng)定位不當(dāng)。筆者曾接觸過(guò)二個(gè)案例，一是縣級(jí)市某鎮(zhèn)，另一為縣級(jí)市市區(qū)，開(kāi)發(fā)商均要求幫忙找經(jīng)營(yíng)高檔商品的零售商。他們認(rèn)為這可以與當(dāng)?shù)厣虡I(yè)巨頭錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。其實(shí)，這是不了解零售業(yè)

3、的生存和發(fā)展條件。各類(lèi)零售商或服務(wù)提供商經(jīng)營(yíng)服務(wù)的目標(biāo)對(duì)象不同，畢竟市場(chǎng)是細(xì)分的，細(xì)分后還可再細(xì)分，這是市場(chǎng)細(xì)分原理。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，相信這種細(xì)分會(huì)隨著居民貧富差距增大而更加明顯。各類(lèi)零售商或服務(wù)提供商拓展新店均有自己的發(fā)展戰(zhàn)略和游戲規(guī)則，其考慮的原因特多，除租賃合同上所有的內(nèi)容外，還有諸如地理位置、交通條件、城市人口、經(jīng)濟(jì)狀況、生活和消費(fèi)習(xí)慣、商圈競(jìng)爭(zhēng)等等因素。第三、缺乏設(shè)定重點(diǎn)招商目標(biāo)及多次反復(fù)的溝通。由于沒(méi)有專(zhuān)業(yè)商業(yè)公司介入，有些項(xiàng)目的招商工作不抓重點(diǎn)，花了不少人力、財(cái)力，結(jié)果談了很多客戶(hù)，最終還是不如意。由于各地都在興起建造商業(yè)物業(yè)，越來(lái)越多的商業(yè)物業(yè)使零售商或服務(wù)商有了更多的選擇機(jī)會(huì)

4、，這使招商難度更大。第四、租金及其年遞增率制定不合理。租金在零售商或其他服務(wù)商的經(jīng)營(yíng)成本中占有較大的比例，租金的高低直接影響到其營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。因此，租金是其考慮的關(guān)鍵因素之一。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，計(jì)算租金不應(yīng)以物業(yè)投資的方式計(jì)算，而應(yīng)以商圈內(nèi)租金水平為參考，并考慮主力店的知名度和可能貢獻(xiàn)程度而設(shè)定。假如按開(kāi)發(fā)商期望的投資回報(bào)率來(lái)倒算租金，則雙方難以達(dá)成一致。開(kāi)發(fā)商應(yīng)考慮主力店對(duì)整體項(xiàng)目生存發(fā)展所起的作用，其作用一來(lái)可帶來(lái)大量的顧客群，增加人氣；二可使中小店的租金水平相應(yīng)提高，對(duì)物業(yè)的銷(xiāo)售亦有促銷(xiāo)作用。第五、有的開(kāi)發(fā)商甚至希望零售商或其他服務(wù)商將物業(yè)買(mǎi)下來(lái)。這是一個(gè)誤區(qū)。筆者曾分別接觸過(guò)二個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商與

5、零售商接觸后，為使該零售商能將物業(yè)買(mǎi)下，準(zhǔn)備了大量的投資分析資料，最終亦無(wú)功而返。其實(shí)，這種現(xiàn)象也是開(kāi)發(fā)商不了解零售商的運(yùn)作。雖然有銀行按揭貸款，購(gòu)買(mǎi)物業(yè)僅需四成的購(gòu)房款，但這筆資金足可以使零售商開(kāi)辦三、四家同樣規(guī)模的分店。而且，零售商開(kāi)新店也有風(fēng)險(xiǎn)，一旦市場(chǎng)發(fā)生變化，導(dǎo)致此店無(wú)法生存時(shí)，零售商多數(shù)采取撤走的辦法，以避免更大的損失。若自置物業(yè)則要死撐下去，而物業(yè)能否升值尚未知。零售商主要目的是經(jīng)營(yíng)好商店，獲取商業(yè)利潤(rùn)，并非通過(guò)購(gòu)置物業(yè)獲取其在若干年后增值部分的收益。對(duì)主力店的招商步驟和技巧第一步：重視主力店市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)定位等設(shè)計(jì)前的商業(yè)策劃，并將其作為招商工作的指導(dǎo)性文件；掌握正確的招商程序

6、，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)前完成主力店租賃工作。具體的程序如下：商圈分析市場(chǎng)定位業(yè)態(tài)定位主力店租賃 規(guī)劃設(shè)計(jì) 建造 主力店部分可在項(xiàng)目的條件下按主力店的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)和建造。第二步：按擬定的市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)定位確定初步主力店條件。通過(guò)相關(guān)網(wǎng)站、展覽會(huì)、研討會(huì)等各種渠道接觸、了解符合條件的零售商或其他服務(wù)商，并掌握其拓新店的計(jì)劃，最后再確定主力店目標(biāo)名單，并將其設(shè)立成三層目標(biāo)群。    第一層：5X家 ； 第二層：3X家 ； 第三層：2X家（X表示擬招主力店的個(gè)數(shù)，不同業(yè)態(tài)要分開(kāi)）第三步：召開(kāi)主力店招商懇談會(huì)，邀請(qǐng)前期已掌握的相關(guān)目標(biāo)群所有的客戶(hù)參加，懇談會(huì)的內(nèi)容主要是征求他們對(duì)項(xiàng)

7、目主力店合作的條件、可能性及其他方面的建議，而這些建議均可用于制訂合理的招商條件和政策。召開(kāi)懇談會(huì)時(shí)，可邀請(qǐng)當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)領(lǐng)導(dǎo)或職能局的領(lǐng)導(dǎo)參加，并請(qǐng)他們?cè)跁?huì)上介紹當(dāng)?shù)氐耐顿Y情況和表示支持的態(tài)度。當(dāng)然，最好能邀請(qǐng)當(dāng)?shù)赜杏绊懙拿襟w派記者參加懇談會(huì)。第四步：視招商懇談會(huì)的情況，在會(huì)后逐個(gè)向分層次的目標(biāo)群進(jìn)一步介紹項(xiàng)目情況及合作條件，采用每隔23天溝通一次的跟蹤辦法專(zhuān)人跟進(jìn)。而且，要重點(diǎn)對(duì)第一層目標(biāo)群的各個(gè)管理層進(jìn)行充分的溝通，加快其投資決策的步伐。商業(yè)地產(chǎn)全程策劃案綱要第一階段：市場(chǎng)調(diào)研階段- *商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、市經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究 總?cè)丝诩皡^(qū)域人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶(hù)數(shù)構(gòu)成、收

8、入水平、消費(fèi)水平等 GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況 消費(fèi)品零售總額 商業(yè)增加值 城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 二、區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查 公共設(shè)施狀況 交通體系狀況 道路狀況、通行量   區(qū)域性質(zhì)與功能特點(diǎn) 各項(xiàng)城區(qū)的機(jī)能 城市規(guī)劃 三、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策研究 u      商鋪發(fā)展現(xiàn)狀及布局情況u      商鋪發(fā)展規(guī)劃u      城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃政策四、區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)、商鋪分布及經(jīng)營(yíng)狀況的市場(chǎng)調(diào)查與分析&#

9、160; 地區(qū)商鋪分布及經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)詳圖  商業(yè)地區(qū)間的競(jìng)爭(zhēng)狀況及競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)查分析u      地區(qū)間的銷(xiāo)售動(dòng)向u      大型主力店的動(dòng)向五、典型性調(diào)查與研究 六、地區(qū)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析七、消費(fèi)者消費(fèi)行為調(diào)查與研究u      地理細(xì)分調(diào)查分析u      購(gòu)買(mǎi)人群細(xì)分調(diào)查u      年齡細(xì)分調(diào)查分析u  

10、60;   經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分調(diào)查分析u      消費(fèi)者交通和出行方式u      購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)心理及行為分析八、項(xiàng)目立地條件研究u      道路類(lèi)別及交通狀況u      項(xiàng)目地塊自然與社會(huì)條件分析u      顧客是否容易達(dá)到商業(yè)區(qū)u      周邊環(huán)境和公建設(shè)施u &

11、#160;    項(xiàng)目周?chē)?jīng)濟(jì)條件分析u      項(xiàng)目SWOT分析九、商圈的確定和研究 u      商圈的范圍的確定 u      商圈的構(gòu)成及顧客來(lái)源 第二階段：項(xiàng)目定位階段- *項(xiàng)目定位報(bào)告一、  項(xiàng)目的市場(chǎng)定位u      形象定位u      規(guī)模定位二、   

12、60;    目標(biāo)客戶(hù)定位u      購(gòu)買(mǎi)商鋪的目標(biāo)群分析u      租賃使用商鋪的目標(biāo)群分析三、        商鋪的目標(biāo)消費(fèi)群定位及分析四、        商鋪的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目定位及功能定位u      經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目定位u     

13、 功能定位五、        商鋪特色定位六、        競(jìng)爭(zhēng)定位第三階段：項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案階段一、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案二、建筑風(fēng)格與立面效果設(shè)計(jì)方案三、商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割方案四、景觀設(shè)計(jì)方案五、交通組織設(shè)計(jì)方案第四階段：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃階段- 項(xiàng)目?jī)r(jià)格計(jì)劃- 項(xiàng)目市場(chǎng)推廣方案一、營(yíng)銷(xiāo)整體規(guī)劃方案建議書(shū)u      營(yíng)銷(xiāo)方式建議u      營(yíng)銷(xiāo)渠道建議u&#

14、160;     營(yíng)銷(xiāo)策略建議u      營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃安排建議u      促銷(xiāo)策略建議二、價(jià)格策略執(zhí)行計(jì)劃建議書(shū)u      整體均價(jià)建議u      分期均價(jià)建議u      層差和朝向差分析u      價(jià)目表建議u   &#

15、160;  價(jià)格特別調(diào)整方式建議u      付款方式建議三、管理模式建議書(shū)u      招商管理模式建議u      物業(yè)管理模式建議u      客戶(hù)管理模式建議u      銷(xiāo)售管理模式建議四、項(xiàng)目形象包裝設(shè)計(jì)方案建議書(shū)u      VI設(shè)計(jì)建議u   

16、   樓書(shū)設(shè)計(jì)建議u      展板設(shè)計(jì)建議五、廣告宣傳策劃建議書(shū) 以下有關(guān)內(nèi)容以實(shí)際執(zhí)行單位與甲方協(xié)議并由甲方確定認(rèn)可為準(zhǔn)u      戶(hù)外廣告策略建議u      報(bào)刊廣告策略建議u      新聞炒作策略建議u      網(wǎng)上廣告和炒作策略建議六、銷(xiāo)售活動(dòng)策劃建議書(shū) 以下有關(guān)內(nèi)容以實(shí)際執(zhí)行單位與甲方協(xié)議并由甲方確定認(rèn)可為準(zhǔn)u