房地產(chǎn)估價考試-開發(fā)與經(jīng)營管理-筆記

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上第六章 經(jīng)濟評價指標與方法第一節(jié) 效益和費用識別投資、成本、銷售（出租）收入、稅金、利潤等經(jīng)濟量，是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)投資項目現(xiàn)金流量的基本要素，也是進行投資分析最重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。一、投資與成本（一）廣義投資與成本的概念1、投資（1）投資的分類廣義投資資源（資金、土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗、其他資源）某項計劃報酬房地產(chǎn)投資（狹義投資）為實現(xiàn)某種預(yù)定的開發(fā)、經(jīng)營目標而預(yù)先墊付的資金。（2）一般工業(yè)生產(chǎn)活動中的投資，包括固定資產(chǎn)投資和流動資金兩部分。（記住，一個是資產(chǎn)，一個是資金）工業(yè)生產(chǎn)投資分類投入收回固定資產(chǎn)投資建造或購置建筑物、構(gòu)筑物和機器設(shè)備等固定資產(chǎn)投入磨損和貶值折

2、舊形式計入成品成本成品銷售貨幣流動資金（投產(chǎn)前墊付）1、投產(chǎn)后用于購買原材料、燃料動力、備品備件、支付工資、其他費用2、制品、半成品、制成品占用的周轉(zhuǎn)資金。每一個生產(chǎn)周期完成一次周轉(zhuǎn)，在整個項目壽命周期內(nèi)始終被占用，直到項目壽命周期末，以貨幣資金形式收回。2、成本（1）成本是人們?yōu)檫_成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價。（2）成品和銷售伴隨著活勞動與物化勞動的消耗，產(chǎn)品的成本就是這種勞動消耗的貨幣表現(xiàn)。（3）生產(chǎn)成本+銷售費用=產(chǎn)品的銷售成本（完全成本）（4）影響成本的因素：不同的生產(chǎn)技術(shù)方案；不同的生產(chǎn)規(guī)模；不同的生產(chǎn)組織形式；不同的技術(shù)水平和管理水平；不同的物資供應(yīng)和產(chǎn)品銷售條件；不

3、同的自然環(huán)境。3、投資分析與企業(yè)財務(wù)會計中成本概念不完全相同，主要出別表現(xiàn)在：投資分析企業(yè)財務(wù)會計影響因素不確定，數(shù)據(jù)不一樣影響因素確定、數(shù)據(jù)唯一多了機會成本、沉沒成本、不可預(yù)見費等*我們把這些已經(jīng)發(fā)生不可收回的支出，如時間、金錢、精力等稱為“沉沒成本”（Sunk Cost）。（二）房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本（投資與成本的特點：² 對于“開發(fā)-銷售”模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，開發(fā)商所投入的開發(fā)建設(shè)資金屬于流動資金。² 開發(fā)過程中所形成的開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)，大多數(shù)情況下很少甚至是零。² 房地產(chǎn)置業(yè)投資或開發(fā)建設(shè)完成后出租樓宇或自行經(jīng)營，則與一般的工業(yè)生產(chǎn)項目投資和

4、成本的概念相同。）1、開發(fā)項目的總投資： 自 營：固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資：完成開發(fā)所需投入的各項費用 出租、出售：開發(fā)產(chǎn)品成本（轉(zhuǎn)經(jīng)營成本）【開發(fā)建設(shè)投資即后面所說的項目開發(fā)總成本。】經(jīng)營資金：用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。2、開發(fā)產(chǎn)品成本：轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資，多種產(chǎn)品時，可合理分攤估算成本。3、經(jīng)營成本（將開發(fā)產(chǎn)品成本按照有關(guān)財務(wù)和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本）*值得注意的地方土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本、出租經(jīng)營成本（對于分期收款的項目：房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營成本按銷售收入和出租收入的比率計算）*（房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售核算的科目設(shè)置 、“經(jīng)營收入”核算房地產(chǎn)企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓

5、、銷售和出租開發(fā)產(chǎn)品等取得的經(jīng)營收入。同時，按照“土地轉(zhuǎn)讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設(shè)施銷售收入”、“代建工程結(jié)算收入”、“出租產(chǎn)品租金收入”等設(shè)置明細分類賬。 2、“經(jīng)營成本”核算企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品等應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。同時，按經(jīng)營成本的種類，包括“土地轉(zhuǎn)讓成本”、“商品房銷售成本”、“配套設(shè)施銷售成本”、“代建結(jié)算成本”、“出租產(chǎn)品經(jīng)營成本”等設(shè)置明細賬。 3、“其他業(yè)務(wù)收入”核算主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)收入，包括商品房售后服務(wù)收入、材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入。 4、“其他業(yè)務(wù)支出”核算企業(yè)發(fā)生的與其他業(yè)務(wù)收入相關(guān)的成本、費用、經(jīng)營稅金及附加等

6、。）4、期間費用：管理費用、財務(wù)費用、經(jīng)營（銷售）費用。開發(fā)用于銷售：已在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資中考慮，不另行計算；開發(fā)用于出租或自營：開發(fā)期間計入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期間計入運營費用。（分別計算）置業(yè)：計入運營費用。出租收入=房屋出租收入租金+土地出租收入租金二、經(jīng)營收入、利潤和稅金自營收入=營業(yè)收入-營業(yè)成本-風險回報（一）經(jīng)營收入1、經(jīng)營收入包括：銷售收入、出租收入和自營收入。銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入2、經(jīng)營收入比企業(yè)完成的開發(fā)工作量（投資額）更能反映房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的真實經(jīng)濟效果。【容易考判斷】（二）利潤1、企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)投資的最終目的是獲取開發(fā)或投資利

7、潤。2、經(jīng)營利潤：房地產(chǎn)開發(fā)投資者不論采用何種直接的房地產(chǎn)投資模式，其銷售收入扣除經(jīng)營成本、期間費用和銷售稅金后的盈余部分。3、經(jīng)營利潤的分配：（1）國家：以稅收形式無償征收，作為財政收入。（2）企業(yè)：可分配利潤、企業(yè)發(fā)展基金、職工獎勵及福利基金、儲備基金。4、經(jīng)營利潤計算公式：經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入經(jīng)營成本期間費用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅5、其他幾個利潤概念：（1）利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額（2）稅后利潤=利潤總額所得稅（3）可供分配利潤=稅后利潤（法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤）（三）稅金（強制、無償、固定）1、經(jīng)營稅及附加：營業(yè)稅=銷售（出租）收入×稅率（5%）；城

8、市維護建設(shè)稅和教育費附加為營業(yè)稅的7%和3%。2、土地使用稅：按土地等級、用途、面積征收。 房產(chǎn)稅:財產(chǎn)稅，按原值或出租收入的一定比例收取。 以上兩個稅在企業(yè)所得稅之前列支。3、企業(yè)所得稅² 應(yīng)納稅所得額每一年度的收入總額不征稅收入免稅收入各項扣除允許彌補的以前年度虧損² 所得稅應(yīng)納稅額應(yīng)納稅所得額×適用稅率（房地產(chǎn)企業(yè)為25%）減免稅額抵免稅額² 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅特殊規(guī)定的主要內(nèi)容：（1）預(yù)售收入×預(yù)計計稅毛利率=當期毛利額當期應(yīng)納稅所得額當期毛利額期間費用營業(yè)稅金及附加（待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再進行調(diào)整）（2）預(yù)計計稅毛利率：省、直轄

9、市級別政府所在地不低于20%；地級市不低于15%，其他地區(qū)不低于10%。（3）開發(fā)完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確定的原則，合理地將預(yù)售收入確認為實際銷售收入。然后將 實際銷售收入 按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)對應(yīng)的計稅成本，計算出實際銷售收入的毛利額。實際銷售收入的毛利額與預(yù)售收入毛利額直接的差額，計入完工年度的應(yīng)納稅所得額。（4）稅務(wù)鑒定報告：（實際毛利額和預(yù)售毛利額之間差異調(diào)整情況）開發(fā)項目的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時間、完工時間、可售面積及已售面積、預(yù)售收入及其毛利額、實際銷售收入及其毛利額、開發(fā)成本及其實際銷售成本。三、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式（一）置業(yè)投

10、資（1）三種主要表現(xiàn)：租金收益、物業(yè)增值、股權(quán)增值。租金：月租金收入物業(yè)、股權(quán)增值：處置轉(zhuǎn)讓或再融資行為中實現(xiàn)。（2）經(jīng)濟效果受市場狀況和物業(yè)特性變化的影響。（三種表現(xiàn)形式僅僅是一個模糊的期望，在沒有轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金流量之前，經(jīng)濟效果是無法定量描述或量測的）【判斷】（二）開發(fā)投資（1）主要表現(xiàn)：銷售收入。（2）衡量指標：開發(fā)利潤、成本利潤率、投資收益率。第二節(jié) 經(jīng)濟評價指標一、投資回收與投資回報（1）i/(1+i)n-1是投資者提取折舊的一種方法：儲存基金法。Pi為回報，p i/(1+i)n-1為回收。（2）投資回收：提取折舊的方式獲得；投資回報：投資者所獲得的收益率或利息率。（注意）（3）對于房地

11、產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，投資回報則主要表現(xiàn)在開發(fā)利潤。二、經(jīng)濟評價指標體系1、房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價的目的，是考察項目的盈利能力和清償能力。2、盈利能力：分類特點適用靜態(tài)指標不考慮資金的時間價值，直接通過現(xiàn)金流量計算出來。概略評價動態(tài)指標考慮資金的時間價值，將現(xiàn)金流量進行等值化處理后計算出來的。1、詳細可行性研究2、計算期較長的項目3、清償能力：投資者重視、為項目提供融資的金融機構(gòu)更加重視評價結(jié)果。4、開發(fā)投資和置業(yè)投資的經(jīng)濟評價指標體系項目類型盈利能力清償能力靜態(tài)動態(tài)（一樣的）開發(fā)投資利潤率成本利潤率銷售利潤率靜態(tài)投資回收期財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)凈現(xiàn)值動態(tài)

12、投資回收期借款償還期資產(chǎn)負債率利息備付率置業(yè)投資利潤率資本金利潤率、資本金凈利潤率現(xiàn)金回報率、投資回報率靜態(tài)投資回收期財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)凈現(xiàn)值動態(tài)投資回收期借款償還期資產(chǎn)負債率償債備付率流動比率速動比率三、通貨膨脹的影響1、在通貨膨脹的情況下，投資者往往提高對名義投資回報率的預(yù)期（記住，是回報率），因為投資者所希望獲得的始終是一個實際的投資回報率。2、從理論上來講，全部期望投資回報率應(yīng)該包含所有預(yù)期通貨膨脹率的影響。預(yù)期收益率 隨著 對通貨膨脹預(yù)測 的變化而變化；當折現(xiàn)率不包含對通貨膨脹的補償時，收入現(xiàn)金流的折現(xiàn)值才是一個常數(shù)。3、房地產(chǎn)投資分析人員進行投資分析工作的關(guān)鍵是：模擬典型投資者對未

13、來市場的預(yù)期，而沒必要花很多精力去尋找準確可靠的收益率和通貨膨脹率。4、通貨膨脹和房地產(chǎn)增值表現(xiàn)形式對錢的影響對折現(xiàn)率的影響通貨膨脹資金、信用規(guī)模、總體價格水平上升一樣（一定的貶值）導(dǎo)致折現(xiàn)率提高房地產(chǎn)增值由于需求超過供給，房地產(chǎn)價值上升。一樣（一定的貶值）不影響，除非與物業(yè)投資有關(guān)的風險因素發(fā)生變化。5、分析工作中，如何消除通貨膨脹的影響：（1）允許未來收入及成本隨著通貨膨脹分別有所增加。（2）如果現(xiàn)金流估算過程中沒有考慮通貨膨脹影響，則可在選擇折現(xiàn)率時適當考慮（適當調(diào)低折現(xiàn)率）。第三節(jié) 動態(tài)盈利能力指標及其計算一、財務(wù)凈現(xiàn)值1、概念：是指項目按行業(yè)的基準收益率（MARR）或設(shè)定的目標收益率

14、（ic）,將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量這算到投資活動起始點的現(xiàn)值之和。2、項目計算期：（1）出售：=開發(fā)期+銷售期。（2）出租或自營：=開發(fā)期+經(jīng)營期（3）置業(yè)投資：=經(jīng)營準備期+經(jīng)營期計算期開始時間結(jié)束時間開發(fā)期購買土地使用權(quán)項目竣工驗收銷售期正式銷售（含預(yù)售）銷售完畢經(jīng)營期預(yù)計出租經(jīng)營和自營的時間周期經(jīng)營準備期獲取物業(yè)所有權(quán)（使用權(quán)）出租經(jīng)營和自營活動正式開始3、基準收益率：最低投資報酬率。minimum acceptable rate of return（MARR）決定基準收益率的因素：資金成本和項目風險二、財務(wù)內(nèi)部收益率1、是評估項目盈利性的基本指標。2、經(jīng)濟含義：項目壽命期內(nèi)，內(nèi)部

15、未收回投資每年的凈收益，（未收回投資的年凈收益。）同時意味著，項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回。3、內(nèi)插法的過程：先按目標收益率或基準收益率求的項目的財務(wù)凈現(xiàn)值，如為正，則采用更高的折現(xiàn)率使凈現(xiàn)值接近于零的正值（i1）和負值（i2）各一個，最后用內(nèi)插法公式求出。4、i1和i2之差不應(yīng)超過1%-2%，否則，折現(xiàn)率i1、i2和凈現(xiàn)值之間不能近似于線性關(guān)系，從而使所求的的內(nèi)部收益率失真。5、內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。6、求解FIRR的理論方程應(yīng)有n個解。常規(guī)項目（凈現(xiàn)金流量正負符號僅有一次變化）：有唯一的實數(shù)解。非常規(guī)項目（凈現(xiàn)金流量正負符號有多次變化）：有多個實數(shù)解，

16、依據(jù)經(jīng)濟含義，進行檢驗。利用同一直線上的點斜率相等的原理，即AB/BC=AD/DE用B=i1，E=i2，C=FIRR，E=NPV2， A=NPV1  ，C點的NPV=0代入公式即可得到財務(wù)內(nèi)部收益率的計算公式：FIRR=i1+NPV1/（NPV1+|NPV2|）*（i2-i1）三、動態(tài)投資回收期1、概念：自投資起始點算起，累計凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份。2、公式：Pb=（累計凈現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)1）+上期累計凈現(xiàn)值的絕對值/當期凈現(xiàn)值 上公式是以計算周期為單位的動態(tài)投資回收期，應(yīng)再把它換算成以年為單位的動態(tài)投資回收期。3、該指標適合的評價項目范圍：開發(fā)類的出租經(jīng)營或自營項目；置業(yè)

17、投資項目。（書本中提到的指標分類僅分到開發(fā)和置業(yè)，對于開發(fā)類未明確細分，而此處卻著重提到開發(fā)中的小類）4、幾個回收期的理解：（1）基準回收期：按基準收益率計算，是行業(yè)的允許的最長回收期。（2）企業(yè)的動態(tài)投資回收期：按目標收益率計算，是企業(yè)的真實投資回收期。該回收期應(yīng)低于行業(yè)的基準回收期，項目才具有可行性。*（3）（個人理解，不知道對不對）按財務(wù)內(nèi)部收益率計算出來的投資回收期：是企業(yè)允許的最長的回收期。第四節(jié) 靜態(tài)盈利能力指標及其計算一、成本利潤率與銷售利潤率（一）成本利潤率1、項目總開發(fā)價值：（1）用于銷售：=總銷售收入銷售稅費（2）用于出租：=整個持有期內(nèi)凈經(jīng)營收入和凈轉(zhuǎn)售收入的現(xiàn)值累計之和

18、。2、項目總開發(fā)成本：（1）土地費用（2）勘察設(shè)計和前期工程費（3）建安費用（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（5）公共配套設(shè)施建設(shè)費（6）其他工程費（7）開發(fā)期間稅費（8）管理費用、銷售費用、財務(wù)費用（9）不可預(yù)見費計算以上兩個數(shù)據(jù)時，可依據(jù)評估時的價格水平進行估算，因為大多數(shù)情況下，收入與成本支出受市場價格水平變動的影響大致相同。3、成本利潤率一般與目標利潤率進行比較，超過目標利潤率在經(jīng)濟上是可接受的。 目標利潤率的高低：市場競爭狀況；項目開發(fā)經(jīng)營期長度；開發(fā)項目的物業(yè)類型；貸款利率水平。4、成本利潤率不等于年利潤率。成本利潤除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，也不等于年成本利潤率。5、成本利潤率= 開發(fā)利潤/項目總

19、開發(fā)成本=（項目總開發(fā)價值項目總開發(fā)成本）/項目總開發(fā)成本=【（銷售收入銷售稅費）項目總開發(fā)成本】/項目總開發(fā)成本6、成本利潤率：項目建成后出售或在建設(shè)過程中就開始預(yù)售，這只是在房地產(chǎn)市場上投資和使用需求旺盛時的情況。在市場較為平穩(wěn)的條件下，開發(fā)商常常將開發(fā)建設(shè)完畢后的項目出租經(jīng)營，此時項目就變?yōu)殚_發(fā)商的長期投資，由于出租經(jīng)營的經(jīng)營期限很長，計算開發(fā)成本利潤率顯得意義不大，因為開發(fā)成本利潤率沒有考慮經(jīng)營期限的因素。*（也就是說，成本利潤率僅適合在房地產(chǎn)市場上投資和使用需求旺盛時的情況。在市場較為平穩(wěn)的條件下，不適合算項目的成本利潤率）7、用開發(fā)成本利潤率對開發(fā)項目進行初步評估時，一般也不計算繳

20、納所得稅后的成本利潤率情況。（二）銷售利潤率1、銷售收入：銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物、其他經(jīng)濟利益。2、銷售利潤=開發(fā)利潤=總開發(fā)價值（銷售收入銷售稅費）總開發(fā)成本3、銷售利潤率=銷售利潤（開發(fā)利潤）/銷售收入=【（銷售收入銷售稅費）項目總開發(fā)成本】/銷售收入對于開發(fā)利潤水平較高的商品房開發(fā)項目，土地增值稅已經(jīng)對開發(fā)成本利潤率或銷售利潤指標產(chǎn)生了實質(zhì)的影響。（三）評價方法：1、普通評價方法（直接計算）有兩個缺點：（1）成本支出和經(jīng)營收入的時間分布沒有彈性（即在某點完全發(fā)生，而不是一個時間段）（2）未體現(xiàn)開發(fā)過程中隱含的許多不確定性因素。2、現(xiàn)金流評估法：（1）可以克

21、服普通評價方法的第一個確定，即支出和收入時間無彈性的缺點。（2）經(jīng)過大量的研究，人們發(fā)現(xiàn)，對于建安成本，在工程開始時，其費用的增長是緩慢的。達到合同工期的60%時，增長達到峰值。（3）適合項目居住小區(qū)綜合開發(fā)項目評估這類項目時，不需作任何假設(shè)，就可較為客觀地得出評估結(jié)論。商業(yè)區(qū)開發(fā)項目工業(yè)開發(fā)項目新區(qū)開發(fā)和舊城改造項目（4）該方法的精確性依賴于評估中所涉及的有關(guān)數(shù)據(jù)的準確性。二、投資利潤率（1）投資利潤率是年利潤率。開發(fā)投資：年平均利潤額/項目總投資置業(yè)投資：經(jīng)營期內(nèi)，正常年份的年利潤總額（年平均利潤總額）/項目總投資（2）銷售收入、出租收入和自營收入利潤總額=經(jīng)營收入經(jīng)營成本運營費用銷售稅金

22、（將開發(fā)產(chǎn)品成本按照有關(guān)財務(wù)和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本）土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本、出租經(jīng)營成本營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加項目總投資=項目總開發(fā)成本+經(jīng)營資金（用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金）三、資本金利潤率和資本金凈利潤率（1）資本金：投資者投入項目的資本金或權(quán)益資本。（2）資本金利潤率=年利潤/資本金（3）資本金凈利潤率=年稅后利潤/資本金四、靜態(tài)投資回收期即不折現(xiàn)，累計凈現(xiàn)金流量為正時的期限。算法和動態(tài)投資回收期相同，僅僅是累計的數(shù)字不需要折現(xiàn)而已。五、現(xiàn)金回報率與投資回報率（置業(yè)投資盈利指標）（一）現(xiàn)金回報率（1）分子：凈經(jīng)營收入還本付息（2）分母：初始現(xiàn)金投資（首付款）

23、（3）不同于資本化率，資本化率未考慮還本付息的影響。（二）投資回報率（記住，是和資本金相比）（1）不考慮物業(yè)增值：分子：（凈經(jīng)營收入還本付息）+還本付息所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價值（每年還一點貸款，每年對獲得物業(yè)多一份持有價值）分母：權(quán)益資本（資本金）（2）考慮物業(yè)增值：分子加上物業(yè)增值額。第五節(jié) 清償能力指標及其計算一、利息還本付息的方式：（1）一次性還本，利息照付。（2）等額還本，利息照付（3）等額還本付息（4）一次性償付（5）氣球法。任意償還，期末全部還清。二、借款償還期（1）開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)，可用作還款的利潤、折舊、攤銷、其他還款資金償還項目借款本息所需要的時間。（2）公式：Pd=（借款償還

24、后開始出現(xiàn)盈余期數(shù)開始借款期數(shù)）+（上期償還借款額/當期可用于還款的資金額）三、利息備付率（1）利息備付率=稅息前利潤/當期應(yīng)付利息費用。稅息前利潤=利潤總額+計入總成本的利息費用（2）表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)，一般項目，應(yīng)大于2（3）可以按年計算，也可以按整個借款期計算四、償債備付率（1）償債備付率=可用于還本付息資金/當期還本付息資金可用于還本付息資金：用于還款的折舊和攤銷+成本中列支的利息費用+可用于還款的利潤。當期還本付息：貸款本金+計入成本的利息。（2）也是個保障倍數(shù)，應(yīng)大于等于1.2。該指標對出租經(jīng)營和自營的投資項目非常重要。五、資產(chǎn)負債率（1）資產(chǎn)負債率=負債/資產(chǎn)（2

25、）表示：總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債來籌集的，屬于長期償債能力指標。六、流動比率（1）流動比率=流動資產(chǎn)/流動負債。（2）比率越高，債權(quán)越安全，又稱償債能力比率。（3）國際上，銀行一般要求該比率在200%以上，稱之為“銀行家比率”或“二比一比率”。（4）對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，200%不是最理想的流動比率，房地產(chǎn)的流動比率相對較低。七、速動比率（1）速動比率=（流動資產(chǎn)總額存貨）/流動負債總額（2）屬于短期償債能力指標，一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨占流動資產(chǎn)的大部分，其速動比率較低，一般達到100%*五六七：資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率，通常結(jié)合企業(yè)的資產(chǎn)負債表進行計算。但大型綜合性開發(fā)企業(yè)，通常

26、不需要針對具體的項目編制資產(chǎn)負債表，也就很少計算項目的這三個指標。第六節(jié) 房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟比選一、方案經(jīng)濟比選及其作用1、概念：遵循規(guī)則、選用方法，在各種可能的開發(fā)投資方案中尋求合理的經(jīng)濟和技術(shù)方案的行為過程。2、類型：（1）互斥：互不相容，只能選擇一個。（2）獨立：方案至于自己的可行性有關(guān)。（3）相關(guān)：某一方案的采用會對其他方案的現(xiàn)金流量帶來一定的影響。常見的方案比選，是互斥（或是可轉(zhuǎn)化為互斥關(guān)系的）方案比選。3、作用是項目可行性研究與決策工作的重要內(nèi)容。4、決策準則（1）備選方案差異原則：最核心、最基礎(chǔ)的準則。（2）最低可接受收益率原則：最低可接受收益率定的太高，會損失好的投資機會；定的

27、過低，可能給企業(yè)帶來巨大經(jīng)濟損失。規(guī)律：高于銀行存款利率或國債投資收益率，高于資本成本。（3）不行動原則不選擇任何項目，保持其資金隨時投資到財務(wù)內(nèi)部收益率 > 最低可接受收益率 的投資項目中去。不選擇實際上也是一種方案，該方案的財務(wù)內(nèi)部收益率等于基準收益率，凈現(xiàn)值和等額年值均為零。二、方案經(jīng)濟比選定量分析方法方法名稱計算公式如何判定適用范圍凈現(xiàn)值法FNPV（按最低可接受收益率計算）1、先FNPV最大值為優(yōu)選方案。2、若所有方案都小于0，則選擇不行動方案。開發(fā)經(jīng)營期相同，項目資金無約束開發(fā)經(jīng)營期不同，通過最小公倍數(shù)和研究期法進行調(diào)整，然后必選。差額投資內(nèi)部收益率法兩方案凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值

28、和等于零時的折現(xiàn)率（IRR）IRRMARR（IC），選投資大的方案。反之，選投資小的方案。（多個方案，先排序，再兩兩比選）等額年值法將每年的凈現(xiàn)值換算為年值（AW），（算法類似已知P求A）等額年值最大的方案為優(yōu)選方案（每年獲取的收獲最大）開發(fā)經(jīng)營期不同,可直接用費用現(xiàn)值法算費用（投入額回收額）的現(xiàn)值和費用現(xiàn)值小的方案為優(yōu)選方案效益相同或基本相同等額年費用法算出了總的年費用現(xiàn)值和，推算每年的等額年費用等額年費用小的方案為優(yōu)選方案其他方法利潤總額、投資利潤率等靜態(tài)指標開發(fā)經(jīng)營期較短的出售型項目三、方案經(jīng)濟比選方法的選擇遵循“費用和效益 計算口徑對應(yīng)一致”的原則。第七章 風險分析與決策第一節(jié) 決策的

29、概念與方法一、決策的概念（一）決策及其特征1、決策的簡單定義：從兩個以上的備選方案中選擇一個的過程。包括：識別機會、診斷問題、確定目標、擬定方案、選擇方案、實施方案、監(jiān)督與評估等決策過程。2、決策的分類按層次分按性質(zhì)分按參與的人數(shù)分戰(zhàn)略型決策確定型決策個人決策管理型決策風險型決策群體決策業(yè)務(wù)型決策不確定型決策【注意點】房地產(chǎn)決策屬于風險型和不確定型的群體管理決策。（上面紅色部分）3、決策的4個基本特征：（目標、手段、選擇、后果可估計）（1）決策是為了達到一個預(yù)定的目標（2）決策是在某種條件下尋求優(yōu)化目標和達到優(yōu)化目標的手段（3）決策是在若干個有價值的方案中選擇一個作為行動方案。（4）準備實施的

30、某個方案可能出現(xiàn)幾種后果是可以預(yù)測或估計的。（易考）（二）決策的原則和評價標準1、六項原則：6大原則說明滿意原則決策遵循的是滿意原則而不是最優(yōu)原則系統(tǒng)原則把對象看成一個系統(tǒng)，并以此系統(tǒng)的整體目標為核心，追求整體優(yōu)化目的。信息原則強調(diào)信息是決策的基礎(chǔ)預(yù)測原則通過科學(xué)的預(yù)測，對未來事件進行描述分析，為決策提供科學(xué)依據(jù)和準則。比較選優(yōu)原則在各種可能的備選方案中，選擇最能滿足決策者目標的方案反饋原則將先期決策執(zhí)行過程中的經(jīng)驗，及時反饋應(yīng)用于后續(xù)決策活動中。2、四大評價標準：（評價決策的有效性程度）（1）決策的質(zhì)量或合理性（2）決策的可接受性（3）決策的時效性（4）決策的經(jīng)濟性（三）決策理論區(qū)別方式當代

31、決策理論（有機結(jié)合以下兩大決策理論分支）古典決策理論行為決策理論決策因素從經(jīng)濟角度來看待決策問題，決策的目的為組織獲取最大的經(jīng)濟利益。（忽視了非經(jīng)濟因素的作用）考慮了人或組織的經(jīng)濟因素。還考慮了動機因素、情感因素、經(jīng)驗因素、其他因素。決策者完全理性的決策環(huán)境的穩(wěn)定與否是可以被改變的。人是有限理性的，介于完全理性和非理性之間。在識別和發(fā)現(xiàn)問題中容易受知覺上的偏差（把問題的部分信息當做認知對象）的影響；對未來的判斷，直覺運用往往多于邏輯分析。信息情報充分了解信息情報，可以做成完成組織目標的最佳決策即使充分了解和掌握有關(guān)決策環(huán)境的信息情報（也只可能做到盡量了解各種備選方案的情況，而不可能做到全部了解

32、），決策者選擇的理性是相對的?？紤]點考慮最多的是經(jīng)濟利益。風險型決策中，對待風險的態(tài)度起著更為重要的作用；決策者往往厭惡風險，傾向于選擇風險較小的方案，盡管風險大的方案可能帶來可觀收益。決策結(jié)果最佳決策往往只追求滿意結(jié)果，而不尋求最佳方案。二、決策的方法按性質(zhì)分的決策類型未來事件的發(fā)生與否未來事件發(fā)生的概率主要特征決策方法確定型決策確定無概率具有反復(fù)、經(jīng)常的特點；又稱為程序化決策線性規(guī)劃等運籌學(xué)方法；借助計算機決策風險型決策確定概率已知存在不以決策者意志為轉(zhuǎn)移的多種未來事件的各自然狀態(tài)，且可判斷自然狀態(tài)的概率；備選方案的在不同自然狀態(tài)下的損益值可以計算最大可能法期望值法決策樹法不確定型決策不確

33、定不確定沒有先例、沒有固定程序；依靠決策者的個人經(jīng)驗、分析判斷能力和創(chuàng)造能力。小中取大法大中取大法最大最小后悔值法三、房地產(chǎn)投資決策1、核心：準確估算投資收益、分析投資面臨的風險，并在權(quán)衡收益和風險的基礎(chǔ)上做出投資決策。2、三個階段：（1）策略階段：界定可接受的收益和風險（2）分析階段：衡量可能的收益和風險（3）決策階段：評估各種收益與風險。3、房地產(chǎn)投資策略類型（1）期望收益率高低無風險策略<收益型策略<核心策略<高收益型策略<增值型策略<機會型策略最低：無風險策略；最高：機會型策略；【注意】高收益策略不是最高的收益，主要指投資沒有等級的CMBS、夾層債務(wù)。（2

34、個生疏的概念），排在機會型和增值型投資策略之后。* CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）是指商業(yè)地產(chǎn)公司的債權(quán)銀行以原有的商業(yè)抵押貸款為資本，發(fā)行證券。夾層資本（Mezzanine Capital）是收益和風險介于企業(yè)債務(wù)資本和股權(quán)資本之間的資本形態(tài)，本質(zhì)是長期無擔保的債權(quán)類風險資本。當企業(yè)進行破產(chǎn)清算時，優(yōu)先債務(wù)提供者首先得到清償，其次是夾層資本提供者，最后是公司的股東。因此，對投資者來說，夾層資本的風險介于優(yōu)先債務(wù)和股本之間。（2）帶“租”字內(nèi)容的投資策略有4種：收益型策略：凈租金，所有費用由租戶承擔的出租性房地產(chǎn)（*收益型的反而是出租性房地產(chǎn)）核 心 策略：整體出租或多租客收益性房地產(chǎn)

35、增值型策略：部分出租，低于市場租金需要更新改造收益性房地產(chǎn)（部分出租的增值型策略期望收益率要高于整體出租的核心策略的期望收益率）機會型策略：待租收益性房地產(chǎn)（房地產(chǎn)開發(fā)、不良資產(chǎn)）第二節(jié) 房地產(chǎn)投資項目的不確定性分析房地產(chǎn)投資項目不確定性分析，是分析不確定性因素對項目可能造成的影響，并進而分析可能出現(xiàn)的風險。不確定性分析是房地產(chǎn)投資項目財務(wù)評價的重要組成部分，對項目的投資決策成敗有著重要的影響。一、房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的主要不確定性因素（一）土地費用1、土地費用組成：土地出讓金、城市建設(shè)配套費、土地開發(fā)費用。2、大城市中心區(qū)，土地費用占總開發(fā)成本的50-60%，城市郊區(qū)，占30%左右。（二）建筑

36、安裝工程費發(fā)生變化的原因：1、估算的建安費用與標價（開發(fā)商從承包商處得到的一個可以接受的合理價格）時間相差半年到一年的時間，這期間可能會由于建筑材料或勞動力價格水平的變化而變化。2、開工后，由于建筑材料和人工費用發(fā)生變化，也會導(dǎo)致建安費用的改變?！咀⒁狻咳绻枪潭們r合同，則變動風險由承包商負擔，對開發(fā)商基本無影響。否則，開發(fā)商要承擔增加額。（三）租售價格1、項目評估中，通過比較修正得到。這種比較不考慮通貨膨脹因素、租金和售價在開發(fā)期間的增減，而僅以“今天”的租金和售價水平估算。2、同類物業(yè)供求關(guān)系的變化、開發(fā)過程中的社會、經(jīng)濟、政治和環(huán)境的變化，都會對租售價格產(chǎn)生影響，而這些影響很難事先定量

37、描述。（四）開發(fā)期和租售期1、開發(fā)期包括準備期和建造期準備期：征地拆遷安置補償、規(guī)劃方案設(shè)計審批、市政基礎(chǔ)設(shè)施的申請、招標建造期：一般能夠較為準確地估計，但某些特殊因素的影響，也可能會引起工期延長。（1）建造期延長的原因：（7個原因）某項建筑材料或設(shè)備短缺惡劣氣候政治經(jīng)濟形勢發(fā)生突變勞資糾紛引起工人罷工基礎(chǔ)開挖中發(fā)現(xiàn)重要文物未預(yù)料到的特殊地質(zhì)條件承包合同形式選擇不當導(dǎo)致承包商有意拖延工期（2）建造期延長的影響：一方面承擔更多的貸款利息另一方面要承擔總費用上漲的風險2、租售期（出租期或出售期）：（1）影響因素：（1個總+2個市場因素+2個房地產(chǎn)因素）宏觀社會經(jīng)濟狀況、市場供求狀況、市場競爭狀況、

38、預(yù)期未來房地產(chǎn)價格變化趨勢、房地產(chǎn)項目類型。（2）例子：房地產(chǎn)項目類型影響：中低價位經(jīng)濟適用房周期低于高檔商品住宅項目。 住宅項目 低于 商用項目。市場供求狀況、預(yù)期價格：過量供應(yīng)預(yù)期價格下降周期延長 供應(yīng)較少預(yù)期價格上漲周期縮短（五）容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù)1、項目評估階段，不一定能拿到政府規(guī)劃批文。2、即使有了批文，確定可分攤和不可分攤部分、可出租面積比例的參數(shù)只能大致估算。（六）資本化率1、資本化率確定分方法：若干項目的實際凈租金收入與售價的比值，取其平均值。2、風險原因：項目選擇多樣性；參照項目與評估項目的差異。（七）貸款利率：利率的影響，決定了開發(fā)商利用財務(wù)杠桿的有效性。（八）資本金與借

39、貸資金所占比例。二、房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素（一）購買價格：購買價格是房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的初始資本投資數(shù)額，其確定，應(yīng)該以房地產(chǎn)估價師估算的擬購買房地產(chǎn)資產(chǎn)的公開市場價值為基礎(chǔ)。（容易忽略）（二）權(quán)益投資比率：權(quán)益資本（資本金）占初始資本投資額的比例。權(quán)益投資比率低，意味著投資者使用了高的財務(wù)杠桿，風險和風險報酬相應(yīng)增加，權(quán)益投資收益率提高。（三）空置率：相關(guān)影響因素：宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境、市場供求關(guān)系、租戶支付租金的能力。（四）運營費用可以通過和物業(yè)公司簽署長期合約來減少物業(yè)維護管理費用，但不能排除通貨膨脹因素的影響。舊有物業(yè)的大修理費用和設(shè)備更新費用、房地產(chǎn)稅會發(fā)生變化。三、不確定

40、性因素的相互作用1、各因素的相互作用形式：獨立、相互同步或不同步。2、房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，總收入和總費用的變化并不同步。第三節(jié) 盈虧平衡分析一、盈虧平衡分析的基本原理1、盈虧平衡分析就是要找出項目方案的盈虧平衡點2、基本方法：建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關(guān)系。通過對這兩個函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點。3、分類：（1）線性盈虧平衡分析：產(chǎn)銷量的變化不影響市場銷售價格和生產(chǎn)成本時。（實際工作中最常用）（2）非線性盈虧平衡分析：存在壟斷競爭因素時，產(chǎn)銷量的變化會導(dǎo)致市場銷售價格和生產(chǎn)成本的變化。4、基本公式：（必考點）年銷售收入方程：B=P×Q年總成本費用方程：C=CfCv

41、×QCf：總固定成本Cv：單位變動成本（類似于建安單價）P ：銷售單價（1）單位變動成本：Cv=（C-Cf）/Q（2）盈虧平衡產(chǎn)量：Q*=Cf/（Q-Cv）（3）盈虧平衡價格：P*=Cv+Cf/Q（4）盈虧平衡單位產(chǎn)品變動成本Cv*=P-Cf/Q*只有一種均衡量，不會同時存在兩個均衡量。以上計算公式，實際只要牢記一個公式就可以了：P×Q=Cf+Cv×Q即B=C5、（線性）盈虧平衡分析圖產(chǎn)銷量超過平衡點Q*，則盈利。反之，則虧損。二、房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析平衡點的設(shè)置平衡點表達方式臨界點分析達到允許的最低經(jīng)濟效益指標的極限值都以風險因素的臨界值組合顯示項目的風險

42、程度保本點分析達到利潤為0的極限值² 單個風險因素臨界值計算：列表法、圖解法² 多個風險因素臨界值組合計算：列表法（一）最低租售價格1、租金和售價，是房地產(chǎn)項目中最主要的不確定性因素，能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)定的租售價格，通常是房地產(chǎn)開發(fā)投資項目成敗的關(guān)鍵。2、最低租售價格與預(yù)期的租售價格差距越大，說明項目的抗風險能力越強。（離忍耐底線當然越遠越好）（二）最低租售數(shù)量1、最低銷售量和最低出租率，也是房地產(chǎn)項目最主要的不確定因素，通常是開發(fā)投資項目成敗的關(guān)鍵。2、差距越大，抗風險能力越強。（上面的兩點，容易出多選題）（三）最高土地取得價格： （四）最高工程費用:差距越大，抗風險能力越強。（

43、五）最高購買價格（六）最高運營費用比率三、房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析示例18%26.518%62%個人對書本上214頁的（二）臨界點分析的理解，不知道對不對？第四節(jié) 敏感性分析一、敏感性分析的概念1、概念：找出敏感性因素，分析測算其影響程度和敏感性程度，判斷項目的風險承受能力。2、敏感性分析的目的：（1）分析敏感性因素變動原因，為下一步進行不確定性分析提供依據(jù)。（2）研究因素變動 引起 項目經(jīng)濟效益值 變動的范圍或極限值，分析項目承擔風險能力。（3）比較多方案敏感性大小，選擇不敏感的投資方案。3、分類：依據(jù)不確定性因素 每次變動數(shù)目 的多少，分為單因素和多因素 敏感性分析。二、敏感性分析的步驟

44、1、確定用于敏感性分析的財務(wù)評價指標。（通常為內(nèi)部收益率、必要時可選財務(wù)凈現(xiàn)值、開發(fā)利潤）2、確定不確定性因素可能的變動范圍。（采用列表的方法表示變動范圍）3、計算不確定性因素變動時，評價指標的相應(yīng)變動值。4、通過評價指標的相應(yīng)變動情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進一步的分析。（采用敏感性分析表對多個不確定性因素進行比較）三、單因素和多因素敏感性分析1、單因素敏感性分析是敏感性分析的最基本的方法。2、多因素敏感性分析也有很高的實用價值。假定同時變動的幾個因素時相互獨立的，且各因素發(fā)生變化的概率相同。四、敏感性分析的“三項預(yù)測值”法1、“三項預(yù)測值”分析法是多因素敏感性分析方法中的一種。2

45、、“三項”是指：最樂觀預(yù)測值、最可能預(yù)測值、最悲觀預(yù)測值。敏感性分析是一種動態(tài)不確定分析，不能確定各不確定性因素發(fā)生一定幅度變動的概率。第五節(jié) 風險分析一、風險分析的界定1、不確定分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風險因素發(fā)生概率未知條件下的抗風險分析，它不能代替風險分析。2、風險分析常用的比較成熟的方法是：概率分析法。3、風險分析的對象：可判斷其 變動可能性 的風險因素。二、風險分析的一般過程和方法風險辨識風險估計分析評價（一）風險辨識1、方法：（1）專家調(diào)查法（專家個人判斷法、頭腦風暴法、德爾菲法）（2）故障樹分析法（3）幕景分析法（4）篩選監(jiān)測診斷技術(shù)*采用頭腦風暴法組織群體決策時，

46、要集中有關(guān)專家召開專題會議，主持者以明確的方式向所有參與者闡明問題，說明會議的規(guī)則，盡力創(chuàng)造在融洽輕松的會議氣氛。一般不發(fā)表意見，以免影響會議的自由氣氛。由專家們“自由”提出盡可能多的方案。*故障樹分析是對既定的生產(chǎn)系統(tǒng)或作業(yè)中可能出現(xiàn)的事故條件及可能導(dǎo)致的災(zāi)害后果，按工藝流程、先后次序和因果關(guān)系繪成程序方框圖，表示導(dǎo)致災(zāi)害、傷害事故的各種因素間的邏輯關(guān)系。它由輸入符號或關(guān)系符號組成，用以分析系統(tǒng)的安全問題或系統(tǒng)的運行功能問題，為判明災(zāi)害、傷害的發(fā)生途徑及事故因素之間的關(guān)系，故障樹分析法提供了一種最形象、最簡潔的表達形式。幕景分析法（Scenarios Analysis）是一種能識別關(guān)鍵因素及

47、其影響的方法。一個幕景就是一項事業(yè)或組織未來某種狀態(tài)的描述，可以在計算機上計算和顯示，也可用圖表曲線等簡述。它研究當某種因素變化時，整體情況怎樣？有什么危險發(fā)生？像一幕幕場景一樣，供人們比較研究。（二）風險估計和評價常用方法1、調(diào)查和專家打分法：適用于項目決策前期。2、解析方法：對現(xiàn)金流進行概率估計。（適合解決一些簡單的風險問題，只有1個或少數(shù)因素，不多于2-3個。）3、蒙特卡洛模擬法：已知概率情況下，隨機抽樣。用數(shù)學(xué)的方法模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理。（適合若干個變動因素，每個因素又有多種甚至無限多種取值。）（解析方法和蒙特卡洛模擬法都采用了概率分析）三、概率分析的步驟與概率確定的方法

48、（一）步驟：1、列出不確定性因素2、選擇要分析的財務(wù)評價指標3、確定不確定性因素發(fā)生的概率4、計算規(guī)定概率條件下的評價指標的累積概率，并確定臨界點發(fā)生的概率。（二）概率的確定方法1、確定各因素發(fā)生變化的概率是風險分析的第一步，也是十分關(guān)鍵的一步?！咀⒁狻?、概率分為客觀概率和主觀概率。四、概率分析中的期望值法（一）期望值法的步驟（1）選用凈現(xiàn)值作為分析對象，并分析選定與之有關(guān)的主要不確定性因素。（2）采用窮舉互斥原則，確定各不確定因素可能發(fā)生的狀態(tài)和變化范圍。（3）分別估算各不確定性因素的概率。 概率為主觀概率。（4）分別計算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值。（5）計算各年凈現(xiàn)值標準差、整個項目壽命周

49、期凈現(xiàn)值的標準差。仔細理解上面這個例題：1=【（22-18）2*0.2+（18-18）2*0.2+（14-18）2*0.2】0.5=2.532=【（28-22）2*0.2+（22-22）2*0.2+（16-22）2*0.2】0.5=3.286=(2.532)/1.1+(3.2862)/1.12=3.84V=3.84/9.54=40.25%（6）計算凈現(xiàn)值大于等于零時的累積概率。累積概率值越大，項目所承擔的風險就越小。聯(lián)合概率0.06=0.3*0.2凈現(xiàn)值大于零的聯(lián)合概率：0.1+0.25+0.05+0.04+0.04+0.1+0.02=0.6五、蒙特卡洛模擬法1、 步驟：（1）分析每一可變因素

50、的可能變化范圍及其概率分布。（2）通過模擬試驗，隨機選取各隨機變量的值，并使選擇的隨機值符合各自的概率分布。（3）反復(fù)重復(fù)以上步驟，進行多次模擬試驗，即可求出開發(fā)項目各項效益指標的概率分布或其他特征值。2、蒙特卡洛模擬法的要點：（1）準確估計各因素的變化范圍。（2）準確估計各因素變化的概率。3、特點：有些學(xué)者認為理論上完善，但是實用性不強，但從國外近十年房地產(chǎn)評估發(fā)展情況來看，由于計算機的大量使用和在房地產(chǎn)開發(fā)項目的大量研究，實際評估中運用蒙特卡洛模擬法技術(shù)已相當普遍。【可出判斷題】第六節(jié) 房地產(chǎn)投資決策中的實物期權(quán)方法一、傳統(tǒng)投資決策方法的局限性1、運用財務(wù)評價方法進行投資決策，一般隱含2種

51、假設(shè)：（1）投資可逆性。（通過現(xiàn)金流入收回投資，出售資產(chǎn)收回投資）投資可以收回。（2）不考慮延期投資對項目預(yù)期收益的影響。（只判斷凈現(xiàn)金流量，大于0，立即投資，小于0，拒絕投資。）2、傳統(tǒng)的方法，容易造成房地產(chǎn)投資價值的低估，主要表現(xiàn)在：（1）忽視了投資項目中的柔性價值。（環(huán)境不斷變化，要求適時調(diào)整）（2）忽視了投資機會的選擇。（只決策項目行還是不行？沒有考慮項目可延期性和由此可能產(chǎn)生的價值變化。）（3）忽視了房地產(chǎn)項目的收益成長。（只是將凈現(xiàn)值是否大于0或是否高于目標收益率作為準則）。（因為有的項目在短期內(nèi)不能盈利，但從長遠發(fā)展的角度來決策，企業(yè)獲得未來成長的機會）二、房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性

52、質(zhì)1、在不確定的市場環(huán)境里，房地產(chǎn)投資往往是不可逆和可延期的。2、房地產(chǎn)投資具有不可逆性，因為：（1）形態(tài)位置的相對固定。（2）交易稅費較高。3、房地產(chǎn)投資又具有可延期性，這是由房地產(chǎn)市場的特性所決定的。4、可延期性產(chǎn)生的原因：市場信息的不確定性會隨著時間的推移發(fā)生變化，甚至消除。5、延期投資的好處：（1）可能規(guī)避風險，避免不利條件下的損失。（2）保持了未來獲利的機會。6、期權(quán)價格：獲取延期投資權(quán)利所投入的人力、財力、物力、技術(shù)。7、執(zhí)行期權(quán)：在有利的投資機會下進一步投資。三、實物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策（一）關(guān)于實物期權(quán)方法及適用范圍1、分類：等待投資型、成長型、放棄型、柔性、學(xué)習型（結(jié)合股

53、市： 短線、 長線、ST股 、基金、創(chuàng)業(yè)板）2、主要觀點：（1）不確定性增加可以帶來更高的價值。（2）時間和不確定性通過“資產(chǎn)價值波動率”指標來直接影響期權(quán)定價。（3）資產(chǎn)價值波動率：增長率的不確定性范圍。（4）在不確定條件下，不確定的范圍隨著時間的增加而增長。3、適用范圍：偏重于解決投資決策中的一些灰色問題。（1）需要決策，但沒有其他方法決策時（2）不確定性很大時（3）投資機會價值由未來增長期權(quán)的可能性決定時；（4）不確定性較大，進行方案比選時，對靈活投資方案進行評價時（5）需要進行項目修正或中間戰(zhàn)略調(diào)整時。（二）一般過程：1、構(gòu)建應(yīng)用框架：將實際的投資決策問題通過分析轉(zhuǎn)化為規(guī)范的期權(quán)問題。2、完成期權(quán)定價：選擇合理模型計算，完成定價。（1）六個變量：² 標的資產(chǎn)的現(xiàn)值² 標的資產(chǎn)的波動率² 資產(chǎn)的現(xiàn)金流或持有收益率² 無風險收益率² 期限² 價值漏損