房地產(chǎn)估價(jià)考試-開發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理-筆記

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上第六章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法第一節(jié) 效益和費(fèi)用識(shí)別投資、成本、銷售（出租）收入、稅金、利潤(rùn)等經(jīng)濟(jì)量，是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量的基本要素，也是進(jìn)行投資分析最重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。一、投資與成本（一）廣義投資與成本的概念1、投資（1）投資的分類廣義投資資源（資金、土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)、其他資源）某項(xiàng)計(jì)劃報(bào)酬房地產(chǎn)投資（狹義投資）為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而預(yù)先墊付的資金。（2）一般工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)中的投資，包括固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金兩部分。（記住，一個(gè)是資產(chǎn)，一個(gè)是資金）工業(yè)生產(chǎn)投資分類投入收回固定資產(chǎn)投資建造或購(gòu)置建筑物、構(gòu)筑物和機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)投入磨損和貶值折

2、舊形式計(jì)入成品成本成品銷售貨幣流動(dòng)資金（投產(chǎn)前墊付）1、投產(chǎn)后用于購(gòu)買原材料、燃料動(dòng)力、備品備件、支付工資、其他費(fèi)用2、制品、半成品、制成品占用的周轉(zhuǎn)資金。每一個(gè)生產(chǎn)周期完成一次周轉(zhuǎn)，在整個(gè)項(xiàng)目壽命周期內(nèi)始終被占用，直到項(xiàng)目壽命周期末，以貨幣資金形式收回。2、成本（1）成本是人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價(jià)。（2）成品和銷售伴隨著活勞動(dòng)與物化勞動(dòng)的消耗，產(chǎn)品的成本就是這種勞動(dòng)消耗的貨幣表現(xiàn)。（3）生產(chǎn)成本+銷售費(fèi)用=產(chǎn)品的銷售成本（完全成本）（4）影響成本的因素：不同的生產(chǎn)技術(shù)方案；不同的生產(chǎn)規(guī)模；不同的生產(chǎn)組織形式；不同的技術(shù)水平和管理水平；不同的物資供應(yīng)和產(chǎn)品銷售條件；不

3、同的自然環(huán)境。3、投資分析與企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中成本概念不完全相同，主要出別表現(xiàn)在：投資分析企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)影響因素不確定，數(shù)據(jù)不一樣影響因素確定、數(shù)據(jù)唯一多了機(jī)會(huì)成本、沉沒成本、不可預(yù)見費(fèi)等*我們把這些已經(jīng)發(fā)生不可收回的支出，如時(shí)間、金錢、精力等稱為“沉沒成本”（Sunk Cost）。（二）房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本（投資與成本的特點(diǎn)：² 對(duì)于“開發(fā)-銷售”模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，開發(fā)商所投入的開發(fā)建設(shè)資金屬于流動(dòng)資金。² 開發(fā)過程中所形成的開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)，大多數(shù)情況下很少甚至是零。² 房地產(chǎn)置業(yè)投資或開發(fā)建設(shè)完成后出租樓宇或自行經(jīng)營(yíng)，則與一般的工業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目投資和

4、成本的概念相同。）1、開發(fā)項(xiàng)目的總投資： 自 營(yíng)：固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資：完成開發(fā)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用 出租、出售：開發(fā)產(chǎn)品成本（轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本）【開發(fā)建設(shè)投資即后面所說的項(xiàng)目開發(fā)總成本。】經(jīng)營(yíng)資金：用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。2、開發(fā)產(chǎn)品成本：轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資，多種產(chǎn)品時(shí)，可合理分?jǐn)偣浪愠杀尽?、經(jīng)營(yíng)成本（將開發(fā)產(chǎn)品成本按照有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本）*值得注意的地方土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本、出租經(jīng)營(yíng)成本（對(duì)于分期收款的項(xiàng)目：房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營(yíng)成本按銷售收入和出租收入的比率計(jì)算）*（房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售核算的科目設(shè)置 、“經(jīng)營(yíng)收入”核算房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)讓

5、、銷售和出租開發(fā)產(chǎn)品等取得的經(jīng)營(yíng)收入。同時(shí)，按照“土地轉(zhuǎn)讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設(shè)施銷售收入”、“代建工程結(jié)算收入”、“出租產(chǎn)品租金收入”等設(shè)置明細(xì)分類賬。 2、“經(jīng)營(yíng)成本”核算企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品等應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)成本。同時(shí)，按經(jīng)營(yíng)成本的種類，包括“土地轉(zhuǎn)讓成本”、“商品房銷售成本”、“配套設(shè)施銷售成本”、“代建結(jié)算成本”、“出租產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)成本”等設(shè)置明細(xì)賬。 3、“其他業(yè)務(wù)收入”核算主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)收入，包括商品房售后服務(wù)收入、材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入。 4、“其他業(yè)務(wù)支出”核算企業(yè)發(fā)生的與其他業(yè)務(wù)收入相關(guān)的成本、費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金及附加等

6、。）4、期間費(fèi)用：管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)（銷售）費(fèi)用。開發(fā)用于銷售：已在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資中考慮，不另行計(jì)算；開發(fā)用于出租或自營(yíng)：開發(fā)期間計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營(yíng)期間計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。（分別計(jì)算）置業(yè)：計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。出租收入=房屋出租收入租金+土地出租收入租金二、經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金自營(yíng)收入=營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)成本-風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)（一）經(jīng)營(yíng)收入1、經(jīng)營(yíng)收入包括：銷售收入、出租收入和自營(yíng)收入。銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入2、經(jīng)營(yíng)收入比企業(yè)完成的開發(fā)工作量（投資額）更能反映房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的真實(shí)經(jīng)濟(jì)效果?！救菀卓寂袛唷浚ǘ├麧?rùn)1、企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資的最終目的是獲取開發(fā)或投資利

7、潤(rùn)。2、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)：房地產(chǎn)開發(fā)投資者不論采用何種直接的房地產(chǎn)投資模式，其銷售收入扣除經(jīng)營(yíng)成本、期間費(fèi)用和銷售稅金后的盈余部分。3、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的分配：（1）國(guó)家：以稅收形式無償征收，作為財(cái)政收入。（2）企業(yè)：可分配利潤(rùn)、企業(yè)發(fā)展基金、職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基金、儲(chǔ)備基金。4、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)計(jì)算公式：經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=經(jīng)營(yíng)收入經(jīng)營(yíng)成本期間費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅5、其他幾個(gè)利潤(rùn)概念：（1）利潤(rùn)總額=經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收支凈額（2）稅后利潤(rùn)=利潤(rùn)總額所得稅（3）可供分配利潤(rùn)=稅后利潤(rùn)（法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤(rùn)）（三）稅金（強(qiáng)制、無償、固定）1、經(jīng)營(yíng)稅及附加：營(yíng)業(yè)稅=銷售（出租）收入×稅率（5%）；城

8、市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加為營(yíng)業(yè)稅的7%和3%。2、土地使用稅：按土地等級(jí)、用途、面積征收。 房產(chǎn)稅:財(cái)產(chǎn)稅，按原值或出租收入的一定比例收取。 以上兩個(gè)稅在企業(yè)所得稅之前列支。3、企業(yè)所得稅² 應(yīng)納稅所得額每一年度的收入總額不征稅收入免稅收入各項(xiàng)扣除允許彌補(bǔ)的以前年度虧損² 所得稅應(yīng)納稅額應(yīng)納稅所得額×適用稅率（房地產(chǎn)企業(yè)為25%）減免稅額抵免稅額² 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅特殊規(guī)定的主要內(nèi)容：（1）預(yù)售收入×預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率=當(dāng)期毛利額當(dāng)期應(yīng)納稅所得額當(dāng)期毛利額期間費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅金及附加（待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再進(jìn)行調(diào)整）（2）預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率：省、直轄

9、市級(jí)別政府所在地不低于20%；地級(jí)市不低于15%，其他地區(qū)不低于10%。（3）開發(fā)完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確定的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入。然后將 實(shí)際銷售收入 按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本，計(jì)算出實(shí)際銷售收入的毛利額。實(shí)際銷售收入的毛利額與預(yù)售收入毛利額直接的差額，計(jì)入完工年度的應(yīng)納稅所得額。（4）稅務(wù)鑒定報(bào)告：（實(shí)際毛利額和預(yù)售毛利額之間差異調(diào)整情況）開發(fā)項(xiàng)目的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時(shí)間、完工時(shí)間、可售面積及已售面積、預(yù)售收入及其毛利額、實(shí)際銷售收入及其毛利額、開發(fā)成本及其實(shí)際銷售成本。三、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式（一）置業(yè)投

10、資（1）三種主要表現(xiàn)：租金收益、物業(yè)增值、股權(quán)增值。租金：月租金收入物業(yè)、股權(quán)增值：處置轉(zhuǎn)讓或再融資行為中實(shí)現(xiàn)。（2）經(jīng)濟(jì)效果受市場(chǎng)狀況和物業(yè)特性變化的影響。（三種表現(xiàn)形式僅僅是一個(gè)模糊的期望，在沒有轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金流量之前，經(jīng)濟(jì)效果是無法定量描述或量測(cè)的）【判斷】（二）開發(fā)投資（1）主要表現(xiàn)：銷售收入。（2）衡量指標(biāo)：開發(fā)利潤(rùn)、成本利潤(rùn)率、投資收益率。第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)一、投資回收與投資回報(bào)（1）i/(1+i)n-1是投資者提取折舊的一種方法：儲(chǔ)存基金法。Pi為回報(bào)，p i/(1+i)n-1為回收。（2）投資回收：提取折舊的方式獲得；投資回報(bào)：投資者所獲得的收益率或利息率。（注意）（3）對(duì)于房地

11、產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，投資回報(bào)則主要表現(xiàn)在開發(fā)利潤(rùn)。二、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系1、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的目的，是考察項(xiàng)目的盈利能力和清償能力。2、盈利能力：分類特點(diǎn)適用靜態(tài)指標(biāo)不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，直接通過現(xiàn)金流量計(jì)算出來。概略評(píng)價(jià)動(dòng)態(tài)指標(biāo)考慮資金的時(shí)間價(jià)值，將現(xiàn)金流量進(jìn)行等值化處理后計(jì)算出來的。1、詳細(xì)可行性研究2、計(jì)算期較長(zhǎng)的項(xiàng)目3、清償能力：投資者重視、為項(xiàng)目提供融資的金融機(jī)構(gòu)更加重視評(píng)價(jià)結(jié)果。4、開發(fā)投資和置業(yè)投資的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系項(xiàng)目類型盈利能力清償能力靜態(tài)動(dòng)態(tài)（一樣的）開發(fā)投資利潤(rùn)率成本利潤(rùn)率銷售利潤(rùn)率靜態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值動(dòng)態(tài)

12、投資回收期借款償還期資產(chǎn)負(fù)債率利息備付率置業(yè)投資利潤(rùn)率資本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率現(xiàn)金回報(bào)率、投資回報(bào)率靜態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值動(dòng)態(tài)投資回收期借款償還期資產(chǎn)負(fù)債率償債備付率流動(dòng)比率速動(dòng)比率三、通貨膨脹的影響1、在通貨膨脹的情況下，投資者往往提高對(duì)名義投資回報(bào)率的預(yù)期（記住，是回報(bào)率），因?yàn)橥顿Y者所希望獲得的始終是一個(gè)實(shí)際的投資回報(bào)率。2、從理論上來講，全部期望投資回報(bào)率應(yīng)該包含所有預(yù)期通貨膨脹率的影響。預(yù)期收益率 隨著 對(duì)通貨膨脹預(yù)測(cè) 的變化而變化；當(dāng)折現(xiàn)率不包含對(duì)通貨膨脹的補(bǔ)償時(shí)，收入現(xiàn)金流的折現(xiàn)值才是一個(gè)常數(shù)。3、房地產(chǎn)投資分析人員進(jìn)行投資分析工作的關(guān)鍵是：模擬典型投資者對(duì)未

13、來市場(chǎng)的預(yù)期，而沒必要花很多精力去尋找準(zhǔn)確可靠的收益率和通貨膨脹率。4、通貨膨脹和房地產(chǎn)增值表現(xiàn)形式對(duì)錢的影響對(duì)折現(xiàn)率的影響通貨膨脹資金、信用規(guī)模、總體價(jià)格水平上升一樣（一定的貶值）導(dǎo)致折現(xiàn)率提高房地產(chǎn)增值由于需求超過供給，房地產(chǎn)價(jià)值上升。一樣（一定的貶值）不影響，除非與物業(yè)投資有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生變化。5、分析工作中，如何消除通貨膨脹的影響：（1）允許未來收入及成本隨著通貨膨脹分別有所增加。（2）如果現(xiàn)金流估算過程中沒有考慮通貨膨脹影響，則可在選擇折現(xiàn)率時(shí)適當(dāng)考慮（適當(dāng)調(diào)低折現(xiàn)率）。第三節(jié) 動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算一、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值1、概念：是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率（MARR）或設(shè)定的目標(biāo)收益率

14、（ic）,將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量這算到投資活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。2、項(xiàng)目計(jì)算期：（1）出售：=開發(fā)期+銷售期。（2）出租或自營(yíng)：=開發(fā)期+經(jīng)營(yíng)期（3）置業(yè)投資：=經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期+經(jīng)營(yíng)期計(jì)算期開始時(shí)間結(jié)束時(shí)間開發(fā)期購(gòu)買土地使用權(quán)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收銷售期正式銷售（含預(yù)售）銷售完畢經(jīng)營(yíng)期預(yù)計(jì)出租經(jīng)營(yíng)和自營(yíng)的時(shí)間周期經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期獲取物業(yè)所有權(quán)（使用權(quán)）出租經(jīng)營(yíng)和自營(yíng)活動(dòng)正式開始3、基準(zhǔn)收益率：最低投資報(bào)酬率。minimum acceptable rate of return（MARR）決定基準(zhǔn)收益率的因素：資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)二、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率1、是評(píng)估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。2、經(jīng)濟(jì)含義：項(xiàng)目壽命期內(nèi)，內(nèi)部

15、未收回投資每年的凈收益，（未收回投資的年凈收益。）同時(shí)意味著，項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資可以被完全收回。3、內(nèi)插法的過程：先按目標(biāo)收益率或基準(zhǔn)收益率求的項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，如為正，則采用更高的折現(xiàn)率使凈現(xiàn)值接近于零的正值（i1）和負(fù)值（i2）各一個(gè)，最后用內(nèi)插法公式求出。4、i1和i2之差不應(yīng)超過1%-2%，否則，折現(xiàn)率i1、i2和凈現(xiàn)值之間不能近似于線性關(guān)系，從而使所求的的內(nèi)部收益率失真。5、內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。6、求解FIRR的理論方程應(yīng)有n個(gè)解。常規(guī)項(xiàng)目（凈現(xiàn)金流量正負(fù)符號(hào)僅有一次變化）：有唯一的實(shí)數(shù)解。非常規(guī)項(xiàng)目（凈現(xiàn)金流量正負(fù)符號(hào)有多次變化）：有多個(gè)實(shí)數(shù)解，

16、依據(jù)經(jīng)濟(jì)含義，進(jìn)行檢驗(yàn)。利用同一直線上的點(diǎn)斜率相等的原理，即AB/BC=AD/DE用B=i1，E=i2，C=FIRR，E=NPV2， A=NPV1  ，C點(diǎn)的NPV=0代入公式即可得到財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算公式：FIRR=i1+NPV1/（NPV1+|NPV2|）*（i2-i1）三、動(dòng)態(tài)投資回收期1、概念：自投資起始點(diǎn)算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份。2、公式：Pb=（累計(jì)凈現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)1）+上期累計(jì)凈現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)值 上公式是以計(jì)算周期為單位的動(dòng)態(tài)投資回收期，應(yīng)再把它換算成以年為單位的動(dòng)態(tài)投資回收期。3、該指標(biāo)適合的評(píng)價(jià)項(xiàng)目范圍：開發(fā)類的出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)項(xiàng)目；置業(yè)

17、投資項(xiàng)目。（書本中提到的指標(biāo)分類僅分到開發(fā)和置業(yè)，對(duì)于開發(fā)類未明確細(xì)分，而此處卻著重提到開發(fā)中的小類）4、幾個(gè)回收期的理解：（1）基準(zhǔn)回收期：按基準(zhǔn)收益率計(jì)算，是行業(yè)的允許的最長(zhǎng)回收期。（2）企業(yè)的動(dòng)態(tài)投資回收期：按目標(biāo)收益率計(jì)算，是企業(yè)的真實(shí)投資回收期。該回收期應(yīng)低于行業(yè)的基準(zhǔn)回收期，項(xiàng)目才具有可行性。*（3）（個(gè)人理解，不知道對(duì)不對(duì)）按財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率計(jì)算出來的投資回收期：是企業(yè)允許的最長(zhǎng)的回收期。第四節(jié) 靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算一、成本利潤(rùn)率與銷售利潤(rùn)率（一）成本利潤(rùn)率1、項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值：（1）用于銷售：=總銷售收入銷售稅費(fèi)（2）用于出租：=整個(gè)持有期內(nèi)凈經(jīng)營(yíng)收入和凈轉(zhuǎn)售收入的現(xiàn)值累計(jì)之和

18、。2、項(xiàng)目總開發(fā)成本：（1）土地費(fèi)用（2）勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)（3）建安費(fèi)用（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（5）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（6）其他工程費(fèi)（7）開發(fā)期間稅費(fèi)（8）管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用（9）不可預(yù)見費(fèi)計(jì)算以上兩個(gè)數(shù)據(jù)時(shí)，可依據(jù)評(píng)估時(shí)的價(jià)格水平進(jìn)行估算，因?yàn)榇蠖鄶?shù)情況下，收入與成本支出受市場(chǎng)價(jià)格水平變動(dòng)的影響大致相同。3、成本利潤(rùn)率一般與目標(biāo)利潤(rùn)率進(jìn)行比較，超過目標(biāo)利潤(rùn)率在經(jīng)濟(jì)上是可接受的。 目標(biāo)利潤(rùn)率的高低：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況；項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期長(zhǎng)度；開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)類型；貸款利率水平。4、成本利潤(rùn)率不等于年利潤(rùn)率。成本利潤(rùn)除以開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的年數(shù)，也不等于年成本利潤(rùn)率。5、成本利潤(rùn)率= 開發(fā)利潤(rùn)/項(xiàng)目總

19、開發(fā)成本=（項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值項(xiàng)目總開發(fā)成本）/項(xiàng)目總開發(fā)成本=【（銷售收入銷售稅費(fèi)）項(xiàng)目總開發(fā)成本】/項(xiàng)目總開發(fā)成本6、成本利潤(rùn)率：項(xiàng)目建成后出售或在建設(shè)過程中就開始預(yù)售，這只是在房地產(chǎn)市場(chǎng)上投資和使用需求旺盛時(shí)的情況。在市場(chǎng)較為平穩(wěn)的條件下，開發(fā)商常常將開發(fā)建設(shè)完畢后的項(xiàng)目出租經(jīng)營(yíng)，此時(shí)項(xiàng)目就變?yōu)殚_發(fā)商的長(zhǎng)期投資，由于出租經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)期限很長(zhǎng)，計(jì)算開發(fā)成本利潤(rùn)率顯得意義不大，因?yàn)殚_發(fā)成本利潤(rùn)率沒有考慮經(jīng)營(yíng)期限的因素。*（也就是說，成本利潤(rùn)率僅適合在房地產(chǎn)市場(chǎng)上投資和使用需求旺盛時(shí)的情況。在市場(chǎng)較為平穩(wěn)的條件下，不適合算項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率）7、用開發(fā)成本利潤(rùn)率對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行初步評(píng)估時(shí)，一般也不計(jì)算繳

20、納所得稅后的成本利潤(rùn)率情況。（二）銷售利潤(rùn)率1、銷售收入：銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物、其他經(jīng)濟(jì)利益。2、銷售利潤(rùn)=開發(fā)利潤(rùn)=總開發(fā)價(jià)值（銷售收入銷售稅費(fèi)）總開發(fā)成本3、銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)（開發(fā)利潤(rùn)）/銷售收入=【（銷售收入銷售稅費(fèi)）項(xiàng)目總開發(fā)成本】/銷售收入對(duì)于開發(fā)利潤(rùn)水平較高的商品房開發(fā)項(xiàng)目，土地增值稅已經(jīng)對(duì)開發(fā)成本利潤(rùn)率或銷售利潤(rùn)指標(biāo)產(chǎn)生了實(shí)質(zhì)的影響。（三）評(píng)價(jià)方法：1、普通評(píng)價(jià)方法（直接計(jì)算）有兩個(gè)缺點(diǎn)：（1）成本支出和經(jīng)營(yíng)收入的時(shí)間分布沒有彈性（即在某點(diǎn)完全發(fā)生，而不是一個(gè)時(shí)間段）（2）未體現(xiàn)開發(fā)過程中隱含的許多不確定性因素。2、現(xiàn)金流評(píng)估法：（1）可以克

21、服普通評(píng)價(jià)方法的第一個(gè)確定，即支出和收入時(shí)間無彈性的缺點(diǎn)。（2）經(jīng)過大量的研究，人們發(fā)現(xiàn)，對(duì)于建安成本，在工程開始時(shí)，其費(fèi)用的增長(zhǎng)是緩慢的。達(dá)到合同工期的60%時(shí)，增長(zhǎng)達(dá)到峰值。（3）適合項(xiàng)目居住小區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估這類項(xiàng)目時(shí)，不需作任何假設(shè)，就可較為客觀地得出評(píng)估結(jié)論。商業(yè)區(qū)開發(fā)項(xiàng)目工業(yè)開發(fā)項(xiàng)目新區(qū)開發(fā)和舊城改造項(xiàng)目（4）該方法的精確性依賴于評(píng)估中所涉及的有關(guān)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。二、投資利潤(rùn)率（1）投資利潤(rùn)率是年利潤(rùn)率。開發(fā)投資：年平均利潤(rùn)額/項(xiàng)目總投資置業(yè)投資：經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，正常年份的年利潤(rùn)總額（年平均利潤(rùn)總額）/項(xiàng)目總投資（2）銷售收入、出租收入和自營(yíng)收入利潤(rùn)總額=經(jīng)營(yíng)收入經(jīng)營(yíng)成本運(yùn)營(yíng)費(fèi)用銷售稅金

22、（將開發(fā)產(chǎn)品成本按照有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本）土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本、出租經(jīng)營(yíng)成本營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加項(xiàng)目總投資=項(xiàng)目總開發(fā)成本+經(jīng)營(yíng)資金（用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金）三、資本金利潤(rùn)率和資本金凈利潤(rùn)率（1）資本金：投資者投入項(xiàng)目的資本金或權(quán)益資本。（2）資本金利潤(rùn)率=年利潤(rùn)/資本金（3）資本金凈利潤(rùn)率=年稅后利潤(rùn)/資本金四、靜態(tài)投資回收期即不折現(xiàn)，累計(jì)凈現(xiàn)金流量為正時(shí)的期限。算法和動(dòng)態(tài)投資回收期相同，僅僅是累計(jì)的數(shù)字不需要折現(xiàn)而已。五、現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率（置業(yè)投資盈利指標(biāo)）（一）現(xiàn)金回報(bào)率（1）分子：凈經(jīng)營(yíng)收入還本付息（2）分母：初始現(xiàn)金投資（首付款）

23、（3）不同于資本化率，資本化率未考慮還本付息的影響。（二）投資回報(bào)率（記住，是和資本金相比）（1）不考慮物業(yè)增值：分子：（凈經(jīng)營(yíng)收入還本付息）+還本付息所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值（每年還一點(diǎn)貸款，每年對(duì)獲得物業(yè)多一份持有價(jià)值）分母：權(quán)益資本（資本金）（2）考慮物業(yè)增值：分子加上物業(yè)增值額。第五節(jié) 清償能力指標(biāo)及其計(jì)算一、利息還本付息的方式：（1）一次性還本，利息照付。（2）等額還本，利息照付（3）等額還本付息（4）一次性償付（5）氣球法。任意償還，期末全部還清。二、借款償還期（1）開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，可用作還款的利潤(rùn)、折舊、攤銷、其他還款資金償還項(xiàng)目借款本息所需要的時(shí)間。（2）公式：Pd=（借款償還

24、后開始出現(xiàn)盈余期數(shù)開始借款期數(shù)）+（上期償還借款額/當(dāng)期可用于還款的資金額）三、利息備付率（1）利息備付率=稅息前利潤(rùn)/當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用。稅息前利潤(rùn)=利潤(rùn)總額+計(jì)入總成本的利息費(fèi)用（2）表示使用項(xiàng)目利潤(rùn)償付利息的保障倍數(shù)，一般項(xiàng)目，應(yīng)大于2（3）可以按年計(jì)算，也可以按整個(gè)借款期計(jì)算四、償債備付率（1）償債備付率=可用于還本付息資金/當(dāng)期還本付息資金可用于還本付息資金：用于還款的折舊和攤銷+成本中列支的利息費(fèi)用+可用于還款的利潤(rùn)。當(dāng)期還本付息：貸款本金+計(jì)入成本的利息。（2）也是個(gè)保障倍數(shù)，應(yīng)大于等于1.2。該指標(biāo)對(duì)出租經(jīng)營(yíng)和自營(yíng)的投資項(xiàng)目非常重要。五、資產(chǎn)負(fù)債率（1）資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債/資產(chǎn)（2

25、）表示：總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債來籌集的，屬于長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)。六、流動(dòng)比率（1）流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債。（2）比率越高，債權(quán)越安全，又稱償債能力比率。（3）國(guó)際上，銀行一般要求該比率在200%以上，稱之為“銀行家比率”或“二比一比率”。（4）對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，200%不是最理想的流動(dòng)比率，房地產(chǎn)的流動(dòng)比率相對(duì)較低。七、速動(dòng)比率（1）速動(dòng)比率=（流動(dòng)資產(chǎn)總額存貨）/流動(dòng)負(fù)債總額（2）屬于短期償債能力指標(biāo)，一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨占流動(dòng)資產(chǎn)的大部分，其速動(dòng)比率較低，一般達(dá)到100%*五六七：資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率，通常結(jié)合企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行計(jì)算。但大型綜合性開發(fā)企業(yè)，通常

26、不需要針對(duì)具體的項(xiàng)目編制資產(chǎn)負(fù)債表，也就很少計(jì)算項(xiàng)目的這三個(gè)指標(biāo)。第六節(jié) 房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟(jì)比選一、方案經(jīng)濟(jì)比選及其作用1、概念：遵循規(guī)則、選用方法，在各種可能的開發(fā)投資方案中尋求合理的經(jīng)濟(jì)和技術(shù)方案的行為過程。2、類型：（1）互斥：互不相容，只能選擇一個(gè)。（2）獨(dú)立：方案至于自己的可行性有關(guān)。（3）相關(guān)：某一方案的采用會(huì)對(duì)其他方案的現(xiàn)金流量帶來一定的影響。常見的方案比選，是互斥（或是可轉(zhuǎn)化為互斥關(guān)系的）方案比選。3、作用是項(xiàng)目可行性研究與決策工作的重要內(nèi)容。4、決策準(zhǔn)則（1）備選方案差異原則：最核心、最基礎(chǔ)的準(zhǔn)則。（2）最低可接受收益率原則：最低可接受收益率定的太高，會(huì)損失好的投資機(jī)會(huì)；定的

27、過低，可能給企業(yè)帶來巨大經(jīng)濟(jì)損失。規(guī)律：高于銀行存款利率或國(guó)債投資收益率，高于資本成本。（3）不行動(dòng)原則不選擇任何項(xiàng)目，保持其資金隨時(shí)投資到財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 > 最低可接受收益率 的投資項(xiàng)目中去。不選擇實(shí)際上也是一種方案，該方案的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率，凈現(xiàn)值和等額年值均為零。二、方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法方法名稱計(jì)算公式如何判定適用范圍凈現(xiàn)值法FNPV（按最低可接受收益率計(jì)算）1、先FNPV最大值為優(yōu)選方案。2、若所有方案都小于0，則選擇不行動(dòng)方案。開發(fā)經(jīng)營(yíng)期相同，項(xiàng)目資金無約束開發(fā)經(jīng)營(yíng)期不同，通過最小公倍數(shù)和研究期法進(jìn)行調(diào)整，然后必選。差額投資內(nèi)部收益率法兩方案凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值

28、和等于零時(shí)的折現(xiàn)率（IRR）IRRMARR（IC），選投資大的方案。反之，選投資小的方案。（多個(gè)方案，先排序，再兩兩比選）等額年值法將每年的凈現(xiàn)值換算為年值（AW），（算法類似已知P求A）等額年值最大的方案為優(yōu)選方案（每年獲取的收獲最大）開發(fā)經(jīng)營(yíng)期不同,可直接用費(fèi)用現(xiàn)值法算費(fèi)用（投入額回收額）的現(xiàn)值和費(fèi)用現(xiàn)值小的方案為優(yōu)選方案效益相同或基本相同等額年費(fèi)用法算出了總的年費(fèi)用現(xiàn)值和，推算每年的等額年費(fèi)用等額年費(fèi)用小的方案為優(yōu)選方案其他方法利潤(rùn)總額、投資利潤(rùn)率等靜態(tài)指標(biāo)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期較短的出售型項(xiàng)目三、方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇遵循“費(fèi)用和效益 計(jì)算口徑對(duì)應(yīng)一致”的原則。第七章 風(fēng)險(xiǎn)分析與決策第一節(jié) 決策的

29、概念與方法一、決策的概念（一）決策及其特征1、決策的簡(jiǎn)單定義：從兩個(gè)以上的備選方案中選擇一個(gè)的過程。包括：識(shí)別機(jī)會(huì)、診斷問題、確定目標(biāo)、擬定方案、選擇方案、實(shí)施方案、監(jiān)督與評(píng)估等決策過程。2、決策的分類按層次分按性質(zhì)分按參與的人數(shù)分戰(zhàn)略型決策確定型決策個(gè)人決策管理型決策風(fēng)險(xiǎn)型決策群體決策業(yè)務(wù)型決策不確定型決策【注意點(diǎn)】房地產(chǎn)決策屬于風(fēng)險(xiǎn)型和不確定型的群體管理決策。（上面紅色部分）3、決策的4個(gè)基本特征：（目標(biāo)、手段、選擇、后果可估計(jì)）（1）決策是為了達(dá)到一個(gè)預(yù)定的目標(biāo)（2）決策是在某種條件下尋求優(yōu)化目標(biāo)和達(dá)到優(yōu)化目標(biāo)的手段（3）決策是在若干個(gè)有價(jià)值的方案中選擇一個(gè)作為行動(dòng)方案。（4）準(zhǔn)備實(shí)施的

30、某個(gè)方案可能出現(xiàn)幾種后果是可以預(yù)測(cè)或估計(jì)的。（易考）（二）決策的原則和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)1、六項(xiàng)原則：6大原則說明滿意原則決策遵循的是滿意原則而不是最優(yōu)原則系統(tǒng)原則把對(duì)象看成一個(gè)系統(tǒng)，并以此系統(tǒng)的整體目標(biāo)為核心，追求整體優(yōu)化目的。信息原則強(qiáng)調(diào)信息是決策的基礎(chǔ)預(yù)測(cè)原則通過科學(xué)的預(yù)測(cè)，對(duì)未來事件進(jìn)行描述分析，為決策提供科學(xué)依據(jù)和準(zhǔn)則。比較選優(yōu)原則在各種可能的備選方案中，選擇最能滿足決策者目標(biāo)的方案反饋原則將先期決策執(zhí)行過程中的經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)反饋應(yīng)用于后續(xù)決策活動(dòng)中。2、四大評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：（評(píng)價(jià)決策的有效性程度）（1）決策的質(zhì)量或合理性（2）決策的可接受性（3）決策的時(shí)效性（4）決策的經(jīng)濟(jì)性（三）決策理論區(qū)別方式當(dāng)代

31、決策理論（有機(jī)結(jié)合以下兩大決策理論分支）古典決策理論行為決策理論決策因素從經(jīng)濟(jì)角度來看待決策問題，決策的目的為組織獲取最大的經(jīng)濟(jì)利益。（忽視了非經(jīng)濟(jì)因素的作用）考慮了人或組織的經(jīng)濟(jì)因素。還考慮了動(dòng)機(jī)因素、情感因素、經(jīng)驗(yàn)因素、其他因素。決策者完全理性的決策環(huán)境的穩(wěn)定與否是可以被改變的。人是有限理性的，介于完全理性和非理性之間。在識(shí)別和發(fā)現(xiàn)問題中容易受知覺上的偏差（把問題的部分信息當(dāng)做認(rèn)知對(duì)象）的影響；對(duì)未來的判斷，直覺運(yùn)用往往多于邏輯分析。信息情報(bào)充分了解信息情報(bào)，可以做成完成組織目標(biāo)的最佳決策即使充分了解和掌握有關(guān)決策環(huán)境的信息情報(bào)（也只可能做到盡量了解各種備選方案的情況，而不可能做到全部了解

32、），決策者選擇的理性是相對(duì)的。考慮點(diǎn)考慮最多的是經(jīng)濟(jì)利益。風(fēng)險(xiǎn)型決策中，對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度起著更為重要的作用；決策者往往厭惡風(fēng)險(xiǎn)，傾向于選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的方案，盡管風(fēng)險(xiǎn)大的方案可能帶來可觀收益。決策結(jié)果最佳決策往往只追求滿意結(jié)果，而不尋求最佳方案。二、決策的方法按性質(zhì)分的決策類型未來事件的發(fā)生與否未來事件發(fā)生的概率主要特征決策方法確定型決策確定無概率具有反復(fù)、經(jīng)常的特點(diǎn)；又稱為程序化決策線性規(guī)劃等運(yùn)籌學(xué)方法；借助計(jì)算機(jī)決策風(fēng)險(xiǎn)型決策確定概率已知存在不以決策者意志為轉(zhuǎn)移的多種未來事件的各自然狀態(tài)，且可判斷自然狀態(tài)的概率；備選方案的在不同自然狀態(tài)下的損益值可以計(jì)算最大可能法期望值法決策樹法不確定型決策不確

33、定不確定沒有先例、沒有固定程序；依靠決策者的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)、分析判斷能力和創(chuàng)造能力。小中取大法大中取大法最大最小后悔值法三、房地產(chǎn)投資決策1、核心：準(zhǔn)確估算投資收益、分析投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)，并在權(quán)衡收益和風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上做出投資決策。2、三個(gè)階段：（1）策略階段：界定可接受的收益和風(fēng)險(xiǎn)（2）分析階段：衡量可能的收益和風(fēng)險(xiǎn)（3）決策階段：評(píng)估各種收益與風(fēng)險(xiǎn)。3、房地產(chǎn)投資策略類型（1）期望收益率高低無風(fēng)險(xiǎn)策略<收益型策略<核心策略<高收益型策略<增值型策略<機(jī)會(huì)型策略最低：無風(fēng)險(xiǎn)策略；最高：機(jī)會(huì)型策略；【注意】高收益策略不是最高的收益，主要指投資沒有等級(jí)的CMBS、夾層債務(wù)。（2

34、個(gè)生疏的概念），排在機(jī)會(huì)型和增值型投資策略之后。* CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）是指商業(yè)地產(chǎn)公司的債權(quán)銀行以原有的商業(yè)抵押貸款為資本，發(fā)行證券。夾層資本（Mezzanine Capital）是收益和風(fēng)險(xiǎn)介于企業(yè)債務(wù)資本和股權(quán)資本之間的資本形態(tài)，本質(zhì)是長(zhǎng)期無擔(dān)保的債權(quán)類風(fēng)險(xiǎn)資本。當(dāng)企業(yè)進(jìn)行破產(chǎn)清算時(shí)，優(yōu)先債務(wù)提供者首先得到清償，其次是夾層資本提供者，最后是公司的股東。因此，對(duì)投資者來說，夾層資本的風(fēng)險(xiǎn)介于優(yōu)先債務(wù)和股本之間。（2）帶“租”字內(nèi)容的投資策略有4種：收益型策略：凈租金，所有費(fèi)用由租戶承擔(dān)的出租性房地產(chǎn)（*收益型的反而是出租性房地產(chǎn)）核 心 策略：整體出租或多租客收益性房地產(chǎn)

35、增值型策略：部分出租，低于市場(chǎng)租金需要更新改造收益性房地產(chǎn)（部分出租的增值型策略期望收益率要高于整體出租的核心策略的期望收益率）機(jī)會(huì)型策略：待租收益性房地產(chǎn)（房地產(chǎn)開發(fā)、不良資產(chǎn)）第二節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析，是分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目可能造成的影響，并進(jìn)而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。不確定性分析是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要組成部分，對(duì)項(xiàng)目的投資決策成敗有著重要的影響。一、房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素（一）土地費(fèi)用1、土地費(fèi)用組成：土地出讓金、城市建設(shè)配套費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)用。2、大城市中心區(qū)，土地費(fèi)用占總開發(fā)成本的50-60%，城市郊區(qū)，占30%左右。（二）建筑

36、安裝工程費(fèi)發(fā)生變化的原因：1、估算的建安費(fèi)用與標(biāo)價(jià)（開發(fā)商從承包商處得到的一個(gè)可以接受的合理價(jià)格）時(shí)間相差半年到一年的時(shí)間，這期間可能會(huì)由于建筑材料或勞動(dòng)力價(jià)格水平的變化而變化。2、開工后，由于建筑材料和人工費(fèi)用發(fā)生變化，也會(huì)導(dǎo)致建安費(fèi)用的改變。【注意】如果是固定總價(jià)合同，則變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)由承包商負(fù)擔(dān)，對(duì)開發(fā)商基本無影響。否則，開發(fā)商要承擔(dān)增加額。（三）租售價(jià)格1、項(xiàng)目評(píng)估中，通過比較修正得到。這種比較不考慮通貨膨脹因素、租金和售價(jià)在開發(fā)期間的增減，而僅以“今天”的租金和售價(jià)水平估算。2、同類物業(yè)供求關(guān)系的變化、開發(fā)過程中的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治和環(huán)境的變化，都會(huì)對(duì)租售價(jià)格產(chǎn)生影響，而這些影響很難事先定量

37、描述。（四）開發(fā)期和租售期1、開發(fā)期包括準(zhǔn)備期和建造期準(zhǔn)備期：征地拆遷安置補(bǔ)償、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)審批、市政基礎(chǔ)設(shè)施的申請(qǐng)、招標(biāo)建造期：一般能夠較為準(zhǔn)確地估計(jì)，但某些特殊因素的影響，也可能會(huì)引起工期延長(zhǎng)。（1）建造期延長(zhǎng)的原因：（7個(gè)原因）某項(xiàng)建筑材料或設(shè)備短缺惡劣氣候政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生突變勞資糾紛引起工人罷工基礎(chǔ)開挖中發(fā)現(xiàn)重要文物未預(yù)料到的特殊地質(zhì)條件承包合同形式選擇不當(dāng)導(dǎo)致承包商有意拖延工期（2）建造期延長(zhǎng)的影響：一方面承擔(dān)更多的貸款利息另一方面要承擔(dān)總費(fèi)用上漲的風(fēng)險(xiǎn)2、租售期（出租期或出售期）：（1）影響因素：（1個(gè)總+2個(gè)市場(chǎng)因素+2個(gè)房地產(chǎn)因素）宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、市場(chǎng)供求狀況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況、

38、預(yù)期未來房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)、房地產(chǎn)項(xiàng)目類型。（2）例子：房地產(chǎn)項(xiàng)目類型影響：中低價(jià)位經(jīng)濟(jì)適用房周期低于高檔商品住宅項(xiàng)目。 住宅項(xiàng)目 低于 商用項(xiàng)目。市場(chǎng)供求狀況、預(yù)期價(jià)格：過量供應(yīng)預(yù)期價(jià)格下降周期延長(zhǎng) 供應(yīng)較少預(yù)期價(jià)格上漲周期縮短（五）容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)1、項(xiàng)目評(píng)估階段，不一定能拿到政府規(guī)劃批文。2、即使有了批文，確定可分?jǐn)偤筒豢煞謹(jǐn)偛糠?、可出租面積比例的參數(shù)只能大致估算。（六）資本化率1、資本化率確定分方法：若干項(xiàng)目的實(shí)際凈租金收入與售價(jià)的比值，取其平均值。2、風(fēng)險(xiǎn)原因：項(xiàng)目選擇多樣性；參照項(xiàng)目與評(píng)估項(xiàng)目的差異。（七）貸款利率：利率的影響，決定了開發(fā)商利用財(cái)務(wù)杠桿的有效性。（八）資本金與借

39、貸資金所占比例。二、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素（一）購(gòu)買價(jià)格：購(gòu)買價(jià)格是房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的初始資本投資數(shù)額，其確定，應(yīng)該以房地產(chǎn)估價(jià)師估算的擬購(gòu)買房地產(chǎn)資產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)。（容易忽略）（二）權(quán)益投資比率：權(quán)益資本（資本金）占初始資本投資額的比例。權(quán)益投資比率低，意味著投資者使用了高的財(cái)務(wù)杠桿，風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬相應(yīng)增加，權(quán)益投資收益率提高。（三）空置率：相關(guān)影響因素：宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)供求關(guān)系、租戶支付租金的能力。（四）運(yùn)營(yíng)費(fèi)用可以通過和物業(yè)公司簽署長(zhǎng)期合約來減少物業(yè)維護(hù)管理費(fèi)用，但不能排除通貨膨脹因素的影響。舊有物業(yè)的大修理費(fèi)用和設(shè)備更新費(fèi)用、房地產(chǎn)稅會(huì)發(fā)生變化。三、不確定

40、性因素的相互作用1、各因素的相互作用形式：獨(dú)立、相互同步或不同步。2、房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，總收入和總費(fèi)用的變化并不同步。第三節(jié) 盈虧平衡分析一、盈虧平衡分析的基本原理1、盈虧平衡分析就是要找出項(xiàng)目方案的盈虧平衡點(diǎn)2、基本方法：建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關(guān)系。通過對(duì)這兩個(gè)函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點(diǎn)。3、分類：（1）線性盈虧平衡分析：產(chǎn)銷量的變化不影響市場(chǎng)銷售價(jià)格和生產(chǎn)成本時(shí)。（實(shí)際工作中最常用）（2）非線性盈虧平衡分析：存在壟斷競(jìng)爭(zhēng)因素時(shí)，產(chǎn)銷量的變化會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)銷售價(jià)格和生產(chǎn)成本的變化。4、基本公式：（必考點(diǎn)）年銷售收入方程：B=P×Q年總成本費(fèi)用方程：C=CfCv

41、×QCf：總固定成本Cv：?jiǎn)挝蛔儎?dòng)成本（類似于建安單價(jià)）P ：銷售單價(jià)（1）單位變動(dòng)成本：Cv=（C-Cf）/Q（2）盈虧平衡產(chǎn)量：Q*=Cf/（Q-Cv）（3）盈虧平衡價(jià)格：P*=Cv+Cf/Q（4）盈虧平衡單位產(chǎn)品變動(dòng)成本Cv*=P-Cf/Q*只有一種均衡量，不會(huì)同時(shí)存在兩個(gè)均衡量。以上計(jì)算公式，實(shí)際只要牢記一個(gè)公式就可以了：P×Q=Cf+Cv×Q即B=C5、（線性）盈虧平衡分析圖產(chǎn)銷量超過平衡點(diǎn)Q*，則盈利。反之，則虧損。二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析平衡點(diǎn)的設(shè)置平衡點(diǎn)表達(dá)方式臨界點(diǎn)分析達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值都以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)

42、程度保本點(diǎn)分析達(dá)到利潤(rùn)為0的極限值² 單個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素臨界值計(jì)算：列表法、圖解法² 多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素臨界值組合計(jì)算：列表法（一）最低租售價(jià)格1、租金和售價(jià)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目中最主要的不確定性因素，能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)定的租售價(jià)格，通常是房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。2、最低租售價(jià)格與預(yù)期的租售價(jià)格差距越大，說明項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)。（離忍耐底線當(dāng)然越遠(yuǎn)越好）（二）最低租售數(shù)量1、最低銷售量和最低出租率，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目最主要的不確定因素，通常是開發(fā)投資項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。2、差距越大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)。（上面的兩點(diǎn)，容易出多選題）（三）最高土地取得價(jià)格： （四）最高工程費(fèi)用:差距越大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)。（

43、五）最高購(gòu)買價(jià)格（六）最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析示例18%26.518%62%個(gè)人對(duì)書本上214頁(yè)的（二）臨界點(diǎn)分析的理解，不知道對(duì)不對(duì)？第四節(jié) 敏感性分析一、敏感性分析的概念1、概念：找出敏感性因素，分析測(cè)算其影響程度和敏感性程度，判斷項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。2、敏感性分析的目的：（1）分析敏感性因素變動(dòng)原因，為下一步進(jìn)行不確定性分析提供依據(jù)。（2）研究因素變動(dòng) 引起 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益值 變動(dòng)的范圍或極限值，分析項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力。（3）比較多方案敏感性大小，選擇不敏感的投資方案。3、分類：依據(jù)不確定性因素 每次變動(dòng)數(shù)目 的多少，分為單因素和多因素 敏感性分析。二、敏感性分析的步驟

44、1、確定用于敏感性分析的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。（通常為內(nèi)部收益率、必要時(shí)可選財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、開發(fā)利潤(rùn)）2、確定不確定性因素可能的變動(dòng)范圍。（采用列表的方法表示變動(dòng)范圍）3、計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值。4、通過評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進(jìn)一步的分析。（采用敏感性分析表對(duì)多個(gè)不確定性因素進(jìn)行比較）三、單因素和多因素敏感性分析1、單因素敏感性分析是敏感性分析的最基本的方法。2、多因素敏感性分析也有很高的實(shí)用價(jià)值。假定同時(shí)變動(dòng)的幾個(gè)因素時(shí)相互獨(dú)立的，且各因素發(fā)生變化的概率相同。四、敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法1、“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”分析法是多因素敏感性分析方法中的一種。2

45、、“三項(xiàng)”是指：最樂觀預(yù)測(cè)值、最可能預(yù)測(cè)值、最悲觀預(yù)測(cè)值。敏感性分析是一種動(dòng)態(tài)不確定分析，不能確定各不確定性因素發(fā)生一定幅度變動(dòng)的概率。第五節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)分析一、風(fēng)險(xiǎn)分析的界定1、不確定分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生概率未知條件下的抗風(fēng)險(xiǎn)分析，它不能代替風(fēng)險(xiǎn)分析。2、風(fēng)險(xiǎn)分析常用的比較成熟的方法是：概率分析法。3、風(fēng)險(xiǎn)分析的對(duì)象：可判斷其 變動(dòng)可能性 的風(fēng)險(xiǎn)因素。二、風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)分析評(píng)價(jià)（一）風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)1、方法：（1）專家調(diào)查法（專家個(gè)人判斷法、頭腦風(fēng)暴法、德爾菲法）（2）故障樹分析法（3）幕景分析法（4）篩選監(jiān)測(cè)診斷技術(shù)*采用頭腦風(fēng)暴法組織群體決策時(shí)，

46、要集中有關(guān)專家召開專題會(huì)議，主持者以明確的方式向所有參與者闡明問題，說明會(huì)議的規(guī)則，盡力創(chuàng)造在融洽輕松的會(huì)議氣氛。一般不發(fā)表意見，以免影響會(huì)議的自由氣氛。由專家們“自由”提出盡可能多的方案。*故障樹分析是對(duì)既定的生產(chǎn)系統(tǒng)或作業(yè)中可能出現(xiàn)的事故條件及可能導(dǎo)致的災(zāi)害后果，按工藝流程、先后次序和因果關(guān)系繪成程序方框圖，表示導(dǎo)致災(zāi)害、傷害事故的各種因素間的邏輯關(guān)系。它由輸入符號(hào)或關(guān)系符號(hào)組成，用以分析系統(tǒng)的安全問題或系統(tǒng)的運(yùn)行功能問題，為判明災(zāi)害、傷害的發(fā)生途徑及事故因素之間的關(guān)系，故障樹分析法提供了一種最形象、最簡(jiǎn)潔的表達(dá)形式。幕景分析法（Scenarios Analysis）是一種能識(shí)別關(guān)鍵因素及

47、其影響的方法。一個(gè)幕景就是一項(xiàng)事業(yè)或組織未來某種狀態(tài)的描述，可以在計(jì)算機(jī)上計(jì)算和顯示，也可用圖表曲線等簡(jiǎn)述。它研究當(dāng)某種因素變化時(shí)，整體情況怎樣？有什么危險(xiǎn)發(fā)生？像一幕幕場(chǎng)景一樣，供人們比較研究。（二）風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)和評(píng)價(jià)常用方法1、調(diào)查和專家打分法：適用于項(xiàng)目決策前期。2、解析方法：對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行概率估計(jì)。（適合解決一些簡(jiǎn)單的風(fēng)險(xiǎn)問題，只有1個(gè)或少數(shù)因素，不多于2-3個(gè)。）3、蒙特卡洛模擬法：已知概率情況下，隨機(jī)抽樣。用數(shù)學(xué)的方法模擬實(shí)際概率過程，然后加以統(tǒng)計(jì)處理。（適合若干個(gè)變動(dòng)因素，每個(gè)因素又有多種甚至無限多種取值。）（解析方法和蒙特卡洛模擬法都采用了概率分析）三、概率分析的步驟與概率確定的方法

48、（一）步驟：1、列出不確定性因素2、選擇要分析的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)3、確定不確定性因素發(fā)生的概率4、計(jì)算規(guī)定概率條件下的評(píng)價(jià)指標(biāo)的累積概率，并確定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率。（二）概率的確定方法1、確定各因素發(fā)生變化的概率是風(fēng)險(xiǎn)分析的第一步，也是十分關(guān)鍵的一步?！咀⒁狻?、概率分為客觀概率和主觀概率。四、概率分析中的期望值法（一）期望值法的步驟（1）選用凈現(xiàn)值作為分析對(duì)象，并分析選定與之有關(guān)的主要不確定性因素。（2）采用窮舉互斥原則，確定各不確定因素可能發(fā)生的狀態(tài)和變化范圍。（3）分別估算各不確定性因素的概率。 概率為主觀概率。（4）分別計(jì)算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值。（5）計(jì)算各年凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差、整個(gè)項(xiàng)目壽命周

49、期凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差。仔細(xì)理解上面這個(gè)例題：1=【（22-18）2*0.2+（18-18）2*0.2+（14-18）2*0.2】0.5=2.532=【（28-22）2*0.2+（22-22）2*0.2+（16-22）2*0.2】0.5=3.286=(2.532)/1.1+(3.2862)/1.12=3.84V=3.84/9.54=40.25%（6）計(jì)算凈現(xiàn)值大于等于零時(shí)的累積概率。累積概率值越大，項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越小。聯(lián)合概率0.06=0.3*0.2凈現(xiàn)值大于零的聯(lián)合概率：0.1+0.25+0.05+0.04+0.04+0.1+0.02=0.6五、蒙特卡洛模擬法1、 步驟：（1）分析每一可變因素

50、的可能變化范圍及其概率分布。（2）通過模擬試驗(yàn)，隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值，并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布。（3）反復(fù)重復(fù)以上步驟，進(jìn)行多次模擬試驗(yàn)，即可求出開發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)效益指標(biāo)的概率分布或其他特征值。2、蒙特卡洛模擬法的要點(diǎn)：（1）準(zhǔn)確估計(jì)各因素的變化范圍。（2）準(zhǔn)確估計(jì)各因素變化的概率。3、特點(diǎn)：有些學(xué)者認(rèn)為理論上完善，但是實(shí)用性不強(qiáng)，但從國(guó)外近十年房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展情況來看，由于計(jì)算機(jī)的大量使用和在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的大量研究，實(shí)際評(píng)估中運(yùn)用蒙特卡洛模擬法技術(shù)已相當(dāng)普遍?！究沙雠袛囝}】第六節(jié) 房地產(chǎn)投資決策中的實(shí)物期權(quán)方法一、傳統(tǒng)投資決策方法的局限性1、運(yùn)用財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法進(jìn)行投資決策，一般隱含2種

51、假設(shè)：（1）投資可逆性。（通過現(xiàn)金流入收回投資，出售資產(chǎn)收回投資）投資可以收回。（2）不考慮延期投資對(duì)項(xiàng)目預(yù)期收益的影響。（只判斷凈現(xiàn)金流量，大于0，立即投資，小于0，拒絕投資。）2、傳統(tǒng)的方法，容易造成房地產(chǎn)投資價(jià)值的低估，主要表現(xiàn)在：（1）忽視了投資項(xiàng)目中的柔性價(jià)值。（環(huán)境不斷變化，要求適時(shí)調(diào)整）（2）忽視了投資機(jī)會(huì)的選擇。（只決策項(xiàng)目行還是不行？沒有考慮項(xiàng)目可延期性和由此可能產(chǎn)生的價(jià)值變化。）（3）忽視了房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益成長(zhǎng)。（只是將凈現(xiàn)值是否大于0或是否高于目標(biāo)收益率作為準(zhǔn)則）。（因?yàn)橛械捻?xiàng)目在短期內(nèi)不能盈利，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度來決策，企業(yè)獲得未來成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)）二、房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性

52、質(zhì)1、在不確定的市場(chǎng)環(huán)境里，房地產(chǎn)投資往往是不可逆和可延期的。2、房地產(chǎn)投資具有不可逆性，因?yàn)椋海?）形態(tài)位置的相對(duì)固定。（2）交易稅費(fèi)較高。3、房地產(chǎn)投資又具有可延期性，這是由房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性所決定的。4、可延期性產(chǎn)生的原因：市場(chǎng)信息的不確定性會(huì)隨著時(shí)間的推移發(fā)生變化，甚至消除。5、延期投資的好處：（1）可能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，避免不利條件下的損失。（2）保持了未來獲利的機(jī)會(huì)。6、期權(quán)價(jià)格：獲取延期投資權(quán)利所投入的人力、財(cái)力、物力、技術(shù)。7、執(zhí)行期權(quán)：在有利的投資機(jī)會(huì)下進(jìn)一步投資。三、實(shí)物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策（一）關(guān)于實(shí)物期權(quán)方法及適用范圍1、分類：等待投資型、成長(zhǎng)型、放棄型、柔性、學(xué)習(xí)型（結(jié)合股

53、市： 短線、 長(zhǎng)線、ST股 、基金、創(chuàng)業(yè)板）2、主要觀點(diǎn)：（1）不確定性增加可以帶來更高的價(jià)值。（2）時(shí)間和不確定性通過“資產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)率”指標(biāo)來直接影響期權(quán)定價(jià)。（3）資產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)率：增長(zhǎng)率的不確定性范圍。（4）在不確定條件下，不確定的范圍隨著時(shí)間的增加而增長(zhǎng)。3、適用范圍：偏重于解決投資決策中的一些灰色問題。（1）需要決策，但沒有其他方法決策時(shí)（2）不確定性很大時(shí)（3）投資機(jī)會(huì)價(jià)值由未來增長(zhǎng)期權(quán)的可能性決定時(shí)；（4）不確定性較大，進(jìn)行方案比選時(shí)，對(duì)靈活投資方案進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)（5）需要進(jìn)行項(xiàng)目修正或中間戰(zhàn)略調(diào)整時(shí)。（二）一般過程：1、構(gòu)建應(yīng)用框架：將實(shí)際的投資決策問題通過分析轉(zhuǎn)化為規(guī)范的期權(quán)問題。2、完成期權(quán)定價(jià)：選擇合理模型計(jì)算，完成定價(jià)。（1）六個(gè)變量：² 標(biāo)的資產(chǎn)的現(xiàn)值² 標(biāo)的資產(chǎn)的波動(dòng)率² 資產(chǎn)的現(xiàn)金流或持有收益率² 無風(fēng)險(xiǎn)收益率² 期限² 價(jià)值漏損