X大學(xué)物業(yè)維修辦法

1、X大學(xué)物業(yè)維修辦法某高校物業(yè)修理方法一、修理目的為室內(nèi)修理的管理，確保住戶室內(nèi)生活環(huán)境及設(shè)施處于正常運(yùn)作狀態(tài)，為住戶供應(yīng)便利。二、修理原則1堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、合理、平安、有用的原則，在保證使用功能和正常運(yùn)作的前提下，留意節(jié)省修繕費(fèi)用，能換局部配件的，不換整體構(gòu)成。2修理及更換配件應(yīng)盡量與原有配件型號(hào)規(guī)格全都的原則。3便利的原則。三、修理依據(jù)1符合修繕設(shè)計(jì)或修繕?lè)桨傅囊?，滿意合同的規(guī)定。2符合房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)條款標(biāo)準(zhǔn)。3符合修理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)條款標(biāo)準(zhǔn)。四、住戶室內(nèi)修理標(biāo)準(zhǔn)1樓層面漏水（1）修理程序預(yù)約樓上、樓下住戶，檢查樓上何處漏水下來(lái)。假如是浴缸下水管堵塞而漏水，應(yīng)將相關(guān)部位準(zhǔn)時(shí)處理。

2、假如是樓板裂縫滲水，應(yīng)將相關(guān)部位的飾面打開(kāi)，重做防水層和飾面。其它地方漏水，應(yīng)將相關(guān)部位準(zhǔn)時(shí)處理。檢驗(yàn)：修理完成后，48小時(shí)跟蹤查看，看是否還有漏水現(xiàn)象。修理完畢后，請(qǐng)住戶在派工單上簽名驗(yàn)收。（2）告知住戶使用須知：應(yīng)愛(ài)惜使用任何用水設(shè)施。2換鎖（木門、鐵門）（1）修理程序木門鎖、鐵門鎖：檢查鎖壞何處，如能修理，準(zhǔn)時(shí)修理，如鎖不能修理至正常使用，馬上更換。檢驗(yàn)：查看鎖蓋與鎖孔是否協(xié)作緊密，反復(fù)開(kāi)門數(shù)次，查看開(kāi)關(guān)是否敏捷自如。修理完畢后，請(qǐng)住戶派工單上答名驗(yàn)收。（2）告知住戶使用須知：開(kāi)關(guān)鎖時(shí)不要用力過(guò)猛，不要用其他硬物開(kāi)鎖，不定期給鎖活動(dòng)部位上油。3個(gè)別樓層停水。（1）修理程序先檢查是哪一樓哪

3、一層沒(méi)有水。然后關(guān)掉總閥。拆開(kāi)支閥，取出濾網(wǎng)。清洗濾網(wǎng)后，裝回濾網(wǎng)和支閥，打開(kāi)總閥供水。檢驗(yàn)：做好跟蹤，到停水樓層檢查住戶是否已正常供水。修理完畢后，請(qǐng)住戶在派工單上簽名驗(yàn)收。（2）告知住戶使用須知：樓層停水應(yīng)準(zhǔn)時(shí)通知樓棟管理員派專業(yè)人員前來(lái)檢查修理。4修理墻內(nèi)水管。（1）修理程序先查找緣由。關(guān)好室內(nèi)全部用水閥門。查看水表是否轉(zhuǎn)動(dòng)，如轉(zhuǎn)動(dòng)說(shuō)明墻內(nèi)水管破損漏水。修理時(shí)先關(guān)水表前的總閥，后打通漏水處墻面，取出破損水管。裝入新水管。打開(kāi)總閥后看是否漏水，如無(wú)漏水，補(bǔ)好水泥，回復(fù)裝修飾面。檢驗(yàn)：修理完成后，關(guān)閉室內(nèi)全部用水閥門，看水表是否轉(zhuǎn)動(dòng)，并在24小時(shí)后跟蹤檢查。（2）告知住戶使用須知：不要擅自改

4、動(dòng)墻內(nèi)水管，確需改動(dòng)的，請(qǐng)向物管中心申請(qǐng)，由物管中心派專業(yè)人員施工，一旦發(fā)覺(jué)墻面滲水，應(yīng)準(zhǔn)時(shí)通知樓棟管理員派修理人員前來(lái)查看。5閥門接頭漏水。（1）修理程序檢查閥門，接頭何處漏水，然后關(guān)上自來(lái)水總制。如是閥門、接頭未扭緊的原故而漏水，應(yīng)拆下閥門接頭，在外絲外旋上幾道水膠帶，再把閥門、接頭裝上扭緊。如因破損配件而漏水，應(yīng)準(zhǔn)時(shí)更換相關(guān)配件。如再無(wú)法掌握漏水，應(yīng)準(zhǔn)時(shí)更換閥門或接頭。檢驗(yàn)：a修理完畢后，把自來(lái)水總閥門打開(kāi)，檢查是否漏水。b閥門更換完畢后，把總閥門打開(kāi)，反復(fù)開(kāi)關(guān)數(shù)次，檢查是否漏水。請(qǐng)住戶在派工單上簽名驗(yàn)收。（2）告知住戶使用須知：應(yīng)愛(ài)惜使用，旋扭閥門不要用力過(guò)度。6水龍頭漏水。（1）修理

5、程序檢查漏水狀況，然后關(guān)上自來(lái)水總制。如是因水龍頭末上緊而漏水，應(yīng)先拆下水龍頭，在外絲處旋上幾道水膠帶，再把水龍頭裝上扭緊。如是內(nèi)芯斷裂應(yīng)更換內(nèi)芯。如是內(nèi)芯橡皮過(guò)小而破損，應(yīng)更換。如是水龍頭自身有故障而漏水，應(yīng)更換水龍頭。檢驗(yàn)：檢修完畢后，打開(kāi)自來(lái)水總制，反復(fù)開(kāi)關(guān)水龍頭數(shù)次，使其開(kāi)頭自如，不漏水。修理完畢后，請(qǐng)住戶在派工單上簽名驗(yàn)收。（2）告知住戶使用須知：旋扭開(kāi)關(guān)不要用力過(guò)度，不要用硬物碰撞水龍頭。7修理門窗。（1）修理程序。檢查門窗的附件是否齊全。檢查有無(wú)配件損壞。更換配件，達(dá)到預(yù)期效果。修理后請(qǐng)住戶驗(yàn)收。檢驗(yàn)；修理后，對(duì)門窗反復(fù)開(kāi)啟數(shù)次，檢查是否有特別及不敏捷之處，以達(dá)到開(kāi)關(guān)自如的目的。

6、修理完畢后，請(qǐng)住戶在派工單上簽名驗(yàn)收。8洗臉盆下漏水（1）修理程序先檢查何處漏水，查明漏明緣由。如是存水彎頭管處漏水，先拆下存水彎管，檢查兩接口處是否有破損狀況，狀況嚴(yán)峻的要更換彎管；狀況一般的可用水中膠和生膠帶密封接口破損處，以達(dá)到不漏水為止。如是臺(tái)式盆四周漏水，應(yīng)用白水泥把盆四周密封一圈不漏為止。檢驗(yàn)：在修理完畢后，放水試漏，以達(dá)到不再漏水的目的；在水泥凝固以后（約需四小時(shí)），再在四周泡水檢驗(yàn)。修理完畢后，請(qǐng)住戶在派工單上簽名驗(yàn)收。（2）告知用戶使用須知不行隨便亂動(dòng)盆下彎管和接口處，防止漏水。不要隨便移動(dòng)或用力撞擊洗臉盆，以防盆四周的白水泥膏松動(dòng)。9洗臉盆堵塞（1）修理程序查明堵塞緣由。取

7、下存水彎倒掉雜物。裝好存水彎。如再不通，打開(kāi)檢查口，用疏通工具疏通，直到通暢為止。檢驗(yàn)：修理完畢后，把臉盆的水儲(chǔ)滿后再排放，使之暢通為止。修理完畢后，請(qǐng)住戶在派工單上簽名驗(yàn)收。（2）告知住戶使用須知用洗臉盆時(shí)盡量不要掉入雜物。準(zhǔn)時(shí)清除不當(dāng)心掉進(jìn)洗臉盆下水管內(nèi)的雜物。10修理墻外水管。（1）修理程序先查找緣由。如無(wú)法明顯地找到破損漏水處，可先關(guān)好室內(nèi)全部用水閥門。查看水表是否轉(zhuǎn)動(dòng)，如轉(zhuǎn)動(dòng)說(shuō)明水管有破損漏水。修理時(shí)先關(guān)水表前的總閥，取下破損水管。裝入新水管。打開(kāi)總閥后看各相關(guān)部門是否漏水。檢驗(yàn)：修理完成后，關(guān)閉室內(nèi)全部用水閥門，看水表是否轉(zhuǎn)動(dòng)，并在24小時(shí)后跟蹤檢查。修理完畢后，請(qǐng)住戶派工單上簽名

8、驗(yàn)收。（2）告知住戶使用須知：不要擅自改動(dòng)水管，確需改動(dòng)的，請(qǐng)向管理處申請(qǐng)，由管理處派專業(yè)人員施工。一旦發(fā)覺(jué)水管破損漏水，應(yīng)準(zhǔn)時(shí)通知管理處修理人員前來(lái)修理。11插座無(wú)電。1111分析緣由，插座無(wú)電可能由以下緣由造成：由于外界因素（如停電檢修）引起的人為停電。由于用電設(shè)備內(nèi)部故障緣由，當(dāng)把用電設(shè)備插入插座上瞬間，造成線路短路，或因該插座電源線路超負(fù)荷時(shí)，致使保險(xiǎn)絲熔斷或自動(dòng) 開(kāi)關(guān)跳閘。 由于頻繁插拔操作，造成插座端子上的電源接線松動(dòng)，接觸不良。線路消失斷線。1112針對(duì)11中的緣由，告知用戶現(xiàn)在是在停電檢修。1113針對(duì)11中的緣由，首先了解住戶使用的現(xiàn)場(chǎng)狀況，然后斷開(kāi)相應(yīng)回路的電源開(kāi)關(guān)，用萬(wàn)用

9、表歐姆檔查找故障點(diǎn)，再更換保險(xiǎn)絲或?qū)⒆詣?dòng)開(kāi)關(guān)合上，恢復(fù)送電。若線路超負(fù)荷，可告知住戶準(zhǔn)時(shí)處理。1114針對(duì)11中的緣由，先斷開(kāi)此回路電源開(kāi)關(guān)，用萬(wàn)用表歐姆檔查找故障點(diǎn)，故障排解后方可送電。1115針對(duì)11中的緣由，先斷開(kāi)此回路的電源開(kāi)關(guān)，用萬(wàn)用表歐姆檔查找故障點(diǎn)，故障排解后方可送電。1116檢驗(yàn)：插座線路送電后，再試電筆驗(yàn)電，再用萬(wàn)用表電壓檔檢測(cè)供電壓是否穩(wěn)定正常。1117修理完畢后，請(qǐng)住戶在派工單上簽名驗(yàn)收。112修理須知：修理人員在修理時(shí)應(yīng)斷電后再查找故障。12房中無(wú)電1211分析緣由，住戶家中沒(méi)電可能由下列幾種緣由造成：線路停電檢修。因用戶總開(kāi)關(guān)燒壞。因住戶使用的電氣設(shè)備內(nèi)部故障，或線路

10、短路致使愛(ài)護(hù)掌握開(kāi)關(guān)跳閘。進(jìn)戶線與接線端子接觸不牢。電度表燒壞。1212針對(duì)11中的緣由，準(zhǔn)時(shí)向用戶說(shuō)明停電的緣由。1213針對(duì)11中的緣由，首先斷開(kāi)電源開(kāi)關(guān)，檢查住戶用電設(shè)備及使用現(xiàn)場(chǎng)，看是否線路消失短路或因負(fù)荷太大超過(guò)電源愛(ài)護(hù)開(kāi)關(guān)容量或因接線端子接觸不良，長(zhǎng)期過(guò)熱燒壞所致。將用戶的用電設(shè)備從插座上的插頭拿下來(lái)，將全部照明開(kāi)關(guān)都斷開(kāi)，用萬(wàn)用表檢查線路、導(dǎo)線的絕緣狀況，若線路完好，則查看接線端子上的接線是否堅(jiān)固，最終更換電源開(kāi)關(guān)，將負(fù)荷按線路允許的額定容量接到電源上，恢復(fù)正常供電。1214針對(duì)11的緣由，首先將與跳閘的愛(ài)護(hù)掌握開(kāi)關(guān)有關(guān)的電氣設(shè)備插頭從插座上撥下（或?qū)⒄彰鏖_(kāi)關(guān)斷開(kāi)），用萬(wàn)用表檢查

11、電源線路是否正常，然后合上愛(ài)護(hù)掌握開(kāi)關(guān)，逐一將電氣設(shè)備接到電源上，直至找出故障跳閘緣由并解決。1215針對(duì)11的緣由，斷開(kāi)電源開(kāi)關(guān)，將接線端子上的線接堅(jiān)固，再用萬(wàn)用表檢查確認(rèn)線路正常后方可恢復(fù)送電。1216針對(duì)11中的狀況，首先查看電度表參數(shù)是否符合用電線路規(guī)定，其次檢查電度表的接線是否正確。確認(rèn)是本身質(zhì)量緣由而燒壞，可更換由供電局認(rèn)可校準(zhǔn)后同意使用的同一型號(hào)電度表，否則將根據(jù)以上緣由連續(xù)查找故障點(diǎn)。1217檢驗(yàn)：當(dāng)故障排解后，確認(rèn)線路完好時(shí)，方可送電，并用萬(wàn)用表測(cè)量電壓是否正常。1218修理完畢后，請(qǐng)住戶在派工單上簽名驗(yàn)收。122修理須知：修理人員找出故障點(diǎn)并排解故障，在確認(rèn)線路完好時(shí)，方可

12、恢復(fù)送電。123告知住戶須知：1231用電時(shí)，應(yīng)確保平安狀態(tài)下正常使用各種用電設(shè)備和電器。1232不要超負(fù)荷用電，不要亂拉亂搭線路，確需改動(dòng)線路或安裝電器用電線路時(shí)，應(yīng)通知樓棟管理員派專業(yè)人員進(jìn)行處理。13配電箱開(kāi)關(guān)故障。131修理程序1311分析緣由，低壓開(kāi)關(guān)跳閘或燒壞，可能由以下緣由造成：因掌握線路消失短路現(xiàn)象，導(dǎo)致熔斷呂原熔體熔斷或線路中的短路在電流大于空氣開(kāi)關(guān)的額定短路通斷力量時(shí)，空氣開(kāi)關(guān)燒壞。因掌握線路過(guò)載，開(kāi)關(guān)跳閘或線路上的負(fù)載電流大于空氣開(kāi)關(guān)的額定電流與電流脫扣器的額定電流時(shí)，空氣開(kāi)關(guān)燒壞或接觸器頭長(zhǎng)期通過(guò)較大的通斷電流，引起觸頭嚴(yán)峻發(fā)熱燒蝕損壞。1312針對(duì)11中的緣由，先將配

13、電箱的空氣關(guān)置于"OFF"位置，再將電源側(cè)的開(kāi)關(guān)置于分閘位置（依據(jù)實(shí)際配電線路，在不影響其它供電線路的狀況下），用萬(wàn)用表檢查線路，查找短路保障點(diǎn)，排解故障后再檢查配電箱內(nèi)的全部電氣愛(ài)護(hù)元件是否完好，愛(ài)護(hù)元件運(yùn)作的整定值是否滿意設(shè)計(jì)要求，最終更換同一技術(shù)規(guī)格的空氣開(kāi)關(guān)或熔斷器，恢復(fù)正常送電。1313針對(duì)11中的緣由，假如是開(kāi)關(guān)跳閘，先將電源側(cè)的開(kāi)關(guān)置于閘位置（依據(jù)實(shí)際配電線路，在不影響其它供電線路狀況下），用萬(wàn)用表檢查跳閘開(kāi)關(guān)及線路，確認(rèn)無(wú)故障后，將開(kāi)關(guān)合上，恢復(fù)正常送電，然后用鉗型電流表測(cè)試三相負(fù)載電流（或通過(guò)柜上的電流指示儀表觀測(cè)），看是否超過(guò)設(shè)計(jì)要求；如確認(rèn)為是由于線路

14、過(guò)載造成開(kāi)關(guān)跳閘，則需將此線路負(fù)荷削減；如空氣開(kāi)關(guān)燒壞或接觸器燒蝕損壞，則需要更換同一技術(shù)規(guī)格的元件后，方可恢復(fù)正常送電。1314檢驗(yàn)：線路送電后，看線路上的電壓、電流表指示是否穩(wěn)定正常。1315修理完畢后，請(qǐng)住戶在派工單上簽名驗(yàn)收。132修理須知：修理人員在修理時(shí)應(yīng)斷電后再查找故障，斷電挨次為先斷開(kāi)負(fù)荷側(cè)開(kāi)關(guān)，后斷開(kāi)電源側(cè)開(kāi)關(guān)，送電挨次則相反。14燈不亮。141修理程序1411分析緣由，燈不亮可能由以下緣由造成：燈內(nèi)燈絲燒斷。燈泡與燈頭接觸不良電源保險(xiǎn)絲熔斷。電源開(kāi)關(guān)接觸不良。1412針對(duì)11中的緣由，將電源開(kāi)關(guān)斷開(kāi)，用萬(wàn)用表檢查燈絲是否燒斷，若燒斷則換上同一電壓等級(jí)功率的燈泡。1413針對(duì)

15、11中的緣由，將電源開(kāi)關(guān)斷開(kāi)，用電筆檢驗(yàn)燈頭上是否有電，確認(rèn)有電后，重新將燈泡裝于燈頭上，接觸堅(jiān)固后方可送電。1414針對(duì)11中的緣由，將電源開(kāi)關(guān)斷開(kāi)，用萬(wàn)用表檢查照明線路有分短路或斷路現(xiàn)象，故障排解后，更換保險(xiǎn)絲方可送電。1415針對(duì)11中的緣由，檢查電源開(kāi)關(guān)接線端接線是否堅(jiān)固，用電筆測(cè)開(kāi)關(guān)輸出端，在開(kāi)關(guān)斷開(kāi)與合上時(shí)輸出端是否有電，從而驗(yàn)證是電源開(kāi)關(guān)本身故障造成，應(yīng)準(zhǔn)時(shí)更換開(kāi)關(guān)。1416檢驗(yàn)：修理完成后，合上開(kāi)關(guān)3次，看燈泡發(fā)光是否正常。1417修理完畢后，請(qǐng)住戶在派工單上簽名驗(yàn)收。142修理須知：上述修理過(guò)程只限于一盞燈發(fā)生故障，若某個(gè)宿舍內(nèi)燈（二盞以上）都不亮?xí)r，首先檢查電源開(kāi)關(guān)是否斷開(kāi)

16、，用萬(wàn)用表檢查線路是否消失斷線短路現(xiàn)象，然后逐一將故障排解，確認(rèn)線路正常時(shí)，方可送電。143告知住戶須知不要點(diǎn)長(zhǎng)明燈。發(fā)覺(jué)運(yùn)作不正常時(shí)，應(yīng)準(zhǔn)時(shí)通知樓棟管理員派專業(yè)人員前來(lái)檢查、修理。15頂棚抹灰層（飾面）脫落。151修理程序1511如是抹灰層施工質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)實(shí)行以下措施：用硬紙片或夾板墊鋪在脫落部位下面，如靠墻，墻上也應(yīng)鋪墊，以愛(ài)護(hù)用戶的物件不致碰壞，然后將脫落部位周邊已松散的抹灰層鏟下，假如松散部分已超過(guò)該頂棚面積的一半以上，應(yīng)將該項(xiàng)棚的抹灰層全部鏟下。用鋼絲刷頂棚砼板面至沒(méi)有松動(dòng)的雜物為止。用噴水器具充分噴水潮濕2-3次。勻稱地刷地一道素水泥漿。用1：3水泥砂獎(jiǎng)打底抹平。抹三道灰膏，待干硬

17、后用砂紙打磨平整。刷三道乳膠漆，或按用戶原頂棚飾面同種材料恢復(fù)。清理垃圾，恢復(fù)場(chǎng)地干凈。1512如是因板鋼筋銹蝕膨脹而引起抹灰層脫落：同11同11用砂紙將鋼筋銹蝕層磨掉，并將鋼筋周邊已銹蝕的砼打掉，清理潔凈，如銹蝕狀況嚴(yán)得，慶加焊同直徑規(guī)格的補(bǔ)充鋼筋。其它程序同11至11。1513修理完畢后，請(qǐng)用戶在派工單上簽名驗(yàn)收。1514告知住戶須知：不要擅自更改頂棚抹灰層。16樓板裂縫。161修理程序1611先進(jìn)行全面認(rèn)真地查看。1612如裂縫較?。ㄈ绨l(fā)絲），且在飾面面層，留待查看，如有擴(kuò)展趨勢(shì)再作處理。1613如裂縫較寬、較深，應(yīng)準(zhǔn)時(shí)處理，詳細(xì)如下：沿裂縫用工具將兩側(cè)基層鑿成八字口，直到不見(jiàn)原裂縫，用鋼絲刷清除粉散顆粒。用水將裂縫基層表面徹底潮濕后，勻稱涂刷素水泥漿。預(yù)備足夠的膨脹水泥，調(diào)成半干