物業(yè)管理企業(yè)生存和發(fā)展的思考

1、物業(yè)管理企業(yè)生存和發(fā)展的思考 物業(yè)管理企業(yè)的生存和進(jìn)展的思索 成都忠信物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理田永云 成都的物業(yè)管理自產(chǎn)生至今已經(jīng)十多年了，客觀地講，進(jìn)展速度比較快，但整體管理水平一般。目前成都的物業(yè)管理行業(yè)的進(jìn)展可以說是進(jìn)入了一個(gè)并不抱負(fù)的瓶頸階段，生存和進(jìn)展這兩個(gè)原來是相輔相成的概念在如今的物業(yè)管理行業(yè)卻好像成了一對令人頭痛的沖突。 如何才能妥當(dāng)處理沖突，推動物業(yè)管理行業(yè)的健康進(jìn)展，成為我們業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。 一、物業(yè)管理行業(yè)生存和進(jìn)展的沖突 1、生存行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)小、門檻底，眾多的企業(yè)蜂擁而上。 物業(yè)管理行業(yè)在成都甚至全國都是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，自產(chǎn)生起就引來了眾多的關(guān)注。由于行業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)比較小，而且相

2、對穩(wěn)定的特點(diǎn)，越來越多的企業(yè)和人才投身其中。但由于行業(yè)產(chǎn)生之初，本應(yīng)當(dāng)逐步到位的法律法規(guī)嚴(yán)峻滯后，導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)的進(jìn)展陷于混亂的局面。就眾多物業(yè)管理企業(yè)蜂擁而上的緣由而言，可以概括為以下四種狀況： 物業(yè)管理演化為物業(yè)管理促銷。 物業(yè)管理的概念進(jìn)入成都后，為數(shù)不多的幾個(gè)優(yōu)秀企業(yè)靠他們兢兢業(yè)業(yè)的努力逐步推廣物業(yè)管理服務(wù)，漸漸地使物業(yè)管理為老百姓所接受和認(rèn)同，如今的物業(yè)管理已經(jīng)成為購房者買房時(shí)必不行少的選擇依據(jù)。良好的物業(yè)管理成了大家追求更高生活品質(zhì)的特別重要的條件，一些先知先覺的開發(fā)建設(shè)單位開頭意識到了物業(yè)管理對于房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的重要性。紛紛通過各種途徑聘請高人，組建自己的物業(yè)管理公司，努力提高服

3、務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)水平。并以此作為促銷的手段之一，且屢試不爽，卓有成效。 不得已而為之。 近年來成都的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展如火如荼，但品質(zhì)參差不齊。眾多小開發(fā)公司或項(xiàng)目公司開發(fā)建設(shè)完畢后，由于物業(yè)管理市場不成熟，招投標(biāo)制度未真正建立，這些開發(fā)公司無法尋找到他們抱負(fù)的物業(yè)管理公司來替他們解決后顧之憂。第一種狀況，由于樓盤規(guī)模小，優(yōu)秀的物業(yè)管理公司不愿接受。一些來者不拒的、無品牌優(yōu)勢的小公司情愿接受，但開發(fā)建設(shè)單位又覺得不放心，不敢交出去，想來想去還是自己成立一支物業(yè)管理隊(duì)伍比較踏實(shí);其次種狀況，由于開發(fā)商心知肚明自身樓盤和將來的業(yè)主將有很多的剪不斷、越理越亂的問題，無法正常移交給社會化的物業(yè)管理公司，干脆自

4、己成立一個(gè)物業(yè)管理公司，只圖一點(diǎn)：聽話。面對業(yè)主時(shí)能夠高度全都，相互掩護(hù),家丑不外揚(yáng)。 肥水不流外人田。 由于物業(yè)管理行業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)小、門檻底，簡單進(jìn)入而且比較穩(wěn)定，除保本之外假如運(yùn)作勝利還能微利，肥水不流外人田，何樂而不為之?部分開發(fā)公司期望物業(yè)管理今后能成為一個(gè)新的利潤增長點(diǎn)而建立自己的物業(yè)管理公司。 今朝有酒今朝醉。 一些沒有開發(fā)商背景的市場化物業(yè)管理公司，看中了物業(yè)管理的短期效益，競相投入。大肆施行低價(jià)戰(zhàn)略殺入市場，交房初期的各項(xiàng)收費(fèi)成了他們最大的也是唯一的利潤增長點(diǎn)。如向開發(fā)商申請的開辦費(fèi)用、物業(yè)裝修階段的各項(xiàng)合理以及不合理但政府部門并無明文規(guī)定的收入，有些公司甚至打起了數(shù)額不菲的修理

5、資金的留意。賺一筆算一筆，撈一把就溜。左手承接新項(xiàng)目，右手開頭丟榨干了的老項(xiàng)目。 由于上述種種緣由，成都的物業(yè)管理企業(yè)如雨后春筍般產(chǎn)生，數(shù)量不斷增加，據(jù)統(tǒng)計(jì)成都目前有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)超過700家，更有眾多無法統(tǒng)計(jì)的無資質(zhì)的小攤子。而在北京，目前有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)也只有738家。相比之下，成都的物業(yè)管理在企業(yè)數(shù)量上的進(jìn)展速度的確夠快。 2、進(jìn)展幾家高興幾百家愁。 我們常說幾家高興幾家愁，但目前成都物業(yè)管理行業(yè)里是幾家高興幾百家愁。 目前成都整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的經(jīng)營狀況是百分之八十以上的企業(yè)處于虧損。而且不難看出這不到百分之二十的贏利企業(yè)主要集中與商業(yè)樓宇、寫字樓、酒店管理。而與老百姓關(guān)系最

6、為親密、數(shù)量最多、范圍最廣的住宅物業(yè)管理公司卻是虧損一片。 一部分作為開發(fā)商促銷手段的高水平物業(yè)管理企業(yè)發(fā)揮并不穩(wěn)定。這類物業(yè)管理公司在特定的時(shí)期內(nèi)的確起到了成都物業(yè)管理行業(yè)領(lǐng)頭羊的作用，在開發(fā)商高投入的狀況下起點(diǎn)高、提高快、管理標(biāo)準(zhǔn)高。但在實(shí)際操作中沖突日益突出，一方面，由于開發(fā)上在對物業(yè)管理本身并不充分了解的狀況下簡潔的當(dāng)作一種促銷手段，在促銷過程中對準(zhǔn)業(yè)主許下了讓物業(yè)管理公司在業(yè)主入住后難以實(shí)現(xiàn)或至少是進(jìn)退兩難的諾言。物業(yè)管理公司雖然在資源配置上得到開發(fā)公司的大力支持但面對業(yè)主超高的期望、超值的服務(wù)要求時(shí)舉步維艱。而且令業(yè)內(nèi)擔(dān)憂的是一旦他們賴以生存的開發(fā)商消失問題無力擔(dān)當(dāng)高額補(bǔ)貼時(shí)，會是

7、什么樣的狀況。同樣,這類物業(yè)管理企業(yè)茫茫物業(yè)管理市場亦不敢涉及，裹足于開發(fā)商自己開發(fā)的項(xiàng)目之中。 一些老牌的物業(yè)管理企業(yè)由于追求快速的進(jìn)展，或盲目地追求企業(yè)資質(zhì)的提升大量承接物業(yè)項(xiàng)目。企業(yè)人才的儲備和培訓(xùn)、管理品質(zhì)的保障和監(jiān)管卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上企業(yè)管理項(xiàng)目的擴(kuò)張速度。勢必漏洞百出、措手不及。企業(yè)做大了，但同時(shí)也做爛了。 二、全方位規(guī)范物業(yè)管理進(jìn)展道路 我們知道，汽車在道路上能夠有條不紊的行駛，主要得益與三個(gè)因素：第一，政府部門依據(jù)社會的進(jìn)展和人民不斷提高的生活水平準(zhǔn)時(shí)興建新的大路，改造老大路;其次，大路上有各種大家熟識的必需遵守的警示牌，在規(guī)范的駕校里我們能學(xué)到交通規(guī)章;第三，重點(diǎn)路口有交警指揮，其

8、余道路不間斷地有交警巡查。同樣在物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)展上這三個(gè)因素也必不行少，第一，政府部門要依據(jù)行業(yè)的進(jìn)展準(zhǔn)時(shí)出臺新的相宜的法規(guī)，修改舊的法規(guī);其次，加大法規(guī)的宣揚(yáng)工作，讓物業(yè)管理從業(yè)人員及接受物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)者熟知;第三，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)規(guī)定并大力監(jiān)管。 1、健全可操作的物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)。 在物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生二十多年后我們最終有了第一部全國性的系統(tǒng)的行業(yè)憲法物業(yè)管理?xiàng)l例，它明確了開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主三個(gè)主題在物業(yè)管理活動中的責(zé)權(quán)利關(guān)系，堪稱中國物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)展的里程碑。但作為放之四海而皆準(zhǔn)的全國性的條例，它必定無法解決目前成都物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)展特定階段的詳細(xì)問題。這也是條例出臺后眾多職業(yè)

9、人士認(rèn)為它不具備很強(qiáng)的可操作性，在長期的期盼之后感到更大的絕望的緣由所在。其實(shí)這并不是條例本身的問題，而是與條例相配套的相關(guān)制度需要解決的問題，是各地方應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)時(shí)依據(jù)條例的精神制定符合本地實(shí)際狀況的法規(guī)來解決的問題。 2、提高行業(yè)門檻，嚴(yán)格市場準(zhǔn)入機(jī)制。 行業(yè)起步之初，為培育市場、鼓舞行業(yè)的進(jìn)展而降低門檻，我認(rèn)為是合理的。但成都目前已經(jīng)到了應(yīng)當(dāng)提高門檻的時(shí)候了。條例明確規(guī)定要求建管分家，但眾所周知目前成都與條例頒布前并無明顯轉(zhuǎn)變。新建樓盤仍源源不斷地派生出一批又一批新的物業(yè)管理公司。條例中規(guī)定的七個(gè)制度中的招投標(biāo)制度和企業(yè)資質(zhì)管理制度應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行。 切實(shí)落實(shí)資質(zhì)管理制度。 北京共有2361個(gè)物業(yè)

10、管理企業(yè)，但有資質(zhì)的只有738個(gè)，根據(jù)北京今年出臺的政策，其余的無資質(zhì)的1623個(gè)物業(yè)管理企業(yè)在今年底如不能取得資質(zhì)將患病滅頂之災(zāi)。其規(guī)范行業(yè)進(jìn)展之決心由此可見。而目前在成都，我們對外拓展時(shí)遇到的卻多是一些按資質(zhì)規(guī)定根本無資格卻以單純的低價(jià)策略贏得開發(fā)商的青睞的競爭對手。 真正實(shí)現(xiàn)建管分家，嚴(yán)格招投標(biāo)管理。 目前成都物業(yè)管理的招投標(biāo)基本流于形式。有以下幾種狀況：第一種，開發(fā)商為執(zhí)行政府的招投標(biāo)規(guī)定，邀請幾家物業(yè)管理公司走過場，選擇自己的物業(yè)管理公司是必定的結(jié)局。而不考慮自己的公司是否已達(dá)到項(xiàng)目本身所要求的資質(zhì)和管理水平;其次種，開發(fā)商因沒有自己的管理隊(duì)伍的確要把樓盤移交出來，但在招投標(biāo)過程中依

11、仗自己一票拒絕的權(quán)利大肆壓價(jià)而不計(jì)較物業(yè)管理公司今后能夠怎樣管理物業(yè)，能否達(dá)到與物業(yè)相匹配的讓業(yè)主滿足的管理標(biāo)準(zhǔn)。 三、政府部門應(yīng)當(dāng)加大對物業(yè)管理行業(yè)扶持的力度 物業(yè)管理行業(yè)由于它特別的工作性質(zhì)，在工作的開展中很大程度上是為政府分憂解難。首先物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)展解決了大量的就業(yè)問題;其次，物業(yè)管理工作開展良好的小區(qū)極大地緩解了大社區(qū)的管理問題，各小區(qū)治安秩序良好，住戶的人身財(cái)產(chǎn)有了很好的保障，園區(qū)及周邊的環(huán)境衛(wèi)生、綠化得到很大的提高，從某種意義講，物業(yè)管理行業(yè)為地方社會的穩(wěn)定做出了極大的貢獻(xiàn)。因此在物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)展的關(guān)鍵時(shí)期政府部門應(yīng)當(dāng)在規(guī)范管理的前提下賜予相應(yīng)的扶 持。 培育良性的物業(yè)管理市場

12、，逐步培育一批規(guī)模大、效益好、管理水平高、品質(zhì)穩(wěn)定的本地品牌物業(yè)管理企業(yè)。讓他們舉起成都物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)展的旗幟。成都目前有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量和北京差不多，但一級企業(yè)只有3家，而北京有21家。據(jù)統(tǒng)計(jì)，成都全部物業(yè)管理企業(yè)的平均管理面積只有5萬平方米，管理面積超過100萬平方米的企業(yè)屈指可數(shù)，超過500萬平方米的至今尚無一家。而在北京、深圳、上海等地許多一級企業(yè)管理面積已達(dá)數(shù)千萬平方米。相比之下成都假如作為全國第四大城市，則在物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)展方面稍顯遜色。 真正以市場化的觀念來看待物業(yè)管理行業(yè)，不應(yīng)再一味強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理保本微利的性質(zhì)。條例的出臺標(biāo)志著物業(yè)管理市場化的開頭，真正把物業(yè)管理當(dāng)作商品來對待。既然是市場化的商品有何必加上保本微利的禁錮。只要是開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)管理