傳統(tǒng)房企探索新業(yè)態(tài)——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

1、傳統(tǒng)房企探索新業(yè)態(tài) 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場利潤空間收緊、加速去庫存的背景下，加之近年來國內(nèi)房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期，住宅需求逐漸回歸理性，房企正謀求新的利潤增長點，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進入龍頭房企的視野。加上地方政府的支持，房企紛紛轉型布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開始成為各路資本和房企激烈爭奪的焦點。未來隨著各路資本和房企的大量涌入，將使其競爭更加激烈，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)潮流也迎來空前的機遇與挑戰(zhàn)。隨著住宅市場的政策調(diào)控不斷加碼、住宅用地開發(fā)日趨緊張，房企開始尋找新的盈利增長點，紛紛主動或被動進行戰(zhàn)略深入調(diào)整和跨界轉型，從“房地產(chǎn)開發(fā)商 ”角色轉型為“城市綜合運營商 ”成為多數(shù)房企的選擇。然而，轉型“城市運營商”過程中如何

2、創(chuàng)造新的業(yè)務增長點成為房企亟待解決的問題。屹立產(chǎn)業(yè)運營（深圳）有限公司執(zhí)行董事劉銳表示，無論是住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)還是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，都是開發(fā)商針對不同地塊的土地屬性和業(yè)態(tài)內(nèi)容相結合的開發(fā)模式，依據(jù)市場環(huán)境的發(fā)展和變化，在不同階段有不同的開發(fā)方向。與實體經(jīng)濟息息相關的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)憑借其在提升土地產(chǎn)業(yè)價值、推動產(chǎn)業(yè)結構轉型升級和推進新型城鎮(zhèn)化發(fā)展方面的重要作用，受到政府的高度支持。在政策鼓勵、市場需求等多種因素刺激下，傳統(tǒng)房企開始跨界試水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域。據(jù)園區(qū)中國的不完全統(tǒng)計，截至目前，已經(jīng)有48 家傳統(tǒng)房企從住宅市場轉型進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域，包括萬科、招商、協(xié)信、碧桂園、保利、遠洋、世茂、 金地等一大批品牌房企

3、，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正成為各路資本和眾多房企布局的新風口。聯(lián)合體拿地、合作與并購成主流相對于傳統(tǒng)地產(chǎn)的“快拿地、快開發(fā)、快銷售”的短平快操作模式，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的培育和發(fā)展需要較長的周期，開發(fā)難度更大，且涉及融資、開發(fā)、服務、招商、產(chǎn)業(yè)培育等因素，門檻并不低。另外，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域，多數(shù)開發(fā)商都是“新手 ”。擅長做住宅和商辦并不代表產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能做好，為了更好地駕馭這一門“技術活 ”，它們往往會選擇一個在產(chǎn)業(yè)發(fā)展領域有更多經(jīng)驗的伙伴進行合作。例如，試水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)較早的協(xié)信集團，是通過與在科技園區(qū)開發(fā)運營已有相當經(jīng)驗的啟迪控股成立合資公司來實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。而對于起始價高、經(jīng)營難度大的 “難啃 ”地塊，也越來越多的房

4、企選擇聯(lián)合拿地、共同開發(fā)，以降低各自房企的生產(chǎn)經(jīng)營壓力和投資風險。在深圳土地稀缺、舊住宅區(qū)更新也一度遭遇瓶頸的背景下，部分房企選擇合作的方式進行“工改 ”類城市更新來加碼產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。10 月 17 日，星河地產(chǎn)接手酷派南山科技園北區(qū)的酷派信息港城市更新項目，與酷派集團共同合作開發(fā)。對此，屹立產(chǎn)業(yè)運營（深圳）有限公司執(zhí)行董事劉銳表示，產(chǎn)業(yè)方和地產(chǎn)商的合作是一個趨勢，可以結合雙方優(yōu)勢各自發(fā)揮，酷派信息港是產(chǎn)業(yè)用地，在無法更改土地性質的背景下，酷派選擇牽手星河地產(chǎn)，無疑看中的是其在舊改和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營方面的經(jīng)驗與優(yōu)勢。星河地產(chǎn)操盤能夠運用其經(jīng)驗優(yōu)勢以吸 引的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)進駐，也有利于加快產(chǎn)業(yè)園的配套建

5、設。目前，我國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還處于引入探索和初步發(fā)展階段，在住宅、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展遇到瓶頸時，越來越多傳統(tǒng)房企開始紛紛投身產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，隔行如隔山，“收并購 ”就成了這些企業(yè)介入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一個不錯方式。據(jù)相關權威機構統(tǒng)計，近年來通過收并購進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為不少房企布局的主要方式。數(shù)據(jù)顯示，截至2017 年 11 月底，至少60 多家外地房企通過合作、收購等多種方式搶灘深圳工改市場，用風投思維做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。戴德梁行深圳公司產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管及董事張冬冬表示，從深圳的情況來看，工改類城市更新項目是傳統(tǒng)商辦領域或是住宅領域的開發(fā)商轉型、進軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的最重要的方式之一。例如，11 月 14 日，港股地產(chǎn)公司龍光地產(chǎn)以69

6、.8 億元成功拿下康佳集團總部黃金地塊70%股權。屹立產(chǎn)業(yè)運營（深圳）有限公司執(zhí)行董事劉銳表示，通過收并購康佳集團總部舊改或許會成為龍光進軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一個契機。從目前的情況來看，土地的供應量正在縮減，房企已經(jīng)在考慮未來5 至 10年的發(fā)展，從銷售物業(yè)向租賃、運營轉型是或將成為趨勢。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的浪潮契合了深圳高速發(fā)展的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、未來產(chǎn)業(yè)對于產(chǎn)業(yè)用房的巨大需求，也是房地產(chǎn)開發(fā)商從開發(fā)銷售型向持有運營型轉型的需要。屹立產(chǎn)業(yè)運營（深圳）有限公司執(zhí)行董事劉銳表示，以深圳為例，房企可以通過拿地自持，運營產(chǎn)業(yè)項目，通過資產(chǎn)證券化和股權投資等多種金融手段，在空間和內(nèi)容兩方面實現(xiàn)資產(chǎn)和服務增值。盡管產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

7、是資金投入大、回報周期長的行業(yè)，但卻具備長期增值功能，這些因素也使房企不惜一切方式殺入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)?！拜p重并舉 ”運營模式走俏在加碼產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商中，既有萬科、綠地、碧桂園這樣的規(guī)模型房企，也有首創(chuàng)置業(yè)、保利、遠洋這樣的品牌國企央企，各家運營的模式也不盡相同。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)涉及融資、開發(fā)、服務、招商等多重元素，這對各房企運營模式提出了更高的要求。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不再是過去傳統(tǒng)房企高周轉、高毛利的運營形式，未來各大房企勢必采用新方法玩轉產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，注重運營與服務的輕資產(chǎn)運營開始走入鎂光燈下，產(chǎn)城生態(tài)運營商由“輕資產(chǎn)化 ”轉向漸明。總體而言，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)主要有三種方式：合作開發(fā)、運營（服務）輸出、借力基金，各種

8、方式均有自身優(yōu)勢特點。例如，深圳的華誼兄弟文化城就是華誼兄弟以輕資產(chǎn)進軍重資產(chǎn)文化旅游地產(chǎn)行業(yè)的模式，啟迪控股的孵化輸出、萬科的 小股操盤”以及華夏幸福與政府PPP合作開發(fā)的半輕資產(chǎn)模式，可見產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都已經(jīng)鋪路輕資產(chǎn)。據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主流的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，已有95%都介入了輕資產(chǎn)經(jīng)營。雖然主流的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商大多已經(jīng)涉足輕資產(chǎn)運營，但尚未形成一個固定的模式。以萬科為例，2014 年，萬科首次正式對外提出“小股操盤 ”的輕資產(chǎn)運營模式；同年，萬科此宣布與凱雷牽手，構建“輕資產(chǎn) ”退出機制的開端； 2017年 2 月，萬科整合印力成立商業(yè)地產(chǎn)投資基金。在2017 年 7 月的萬科領投普洛斯，

9、亦是輕資產(chǎn)的體現(xiàn)，便可借助普洛斯成熟的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基金運作能力將成熟項目變現(xiàn)，助推企業(yè)實現(xiàn)杠桿式跨越式發(fā)展。屹立產(chǎn)業(yè)運營（深圳）有限公司執(zhí)行董事劉銳表示，目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域并不是所有的房企都需要實現(xiàn)輕資產(chǎn)轉型；輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)模式的各有優(yōu)劣，不同的模式對開發(fā)運營企業(yè)的資源配置能力、人才配置能力有不同的要求，簡而言之，輕資產(chǎn)模式傾向于以產(chǎn)業(yè)運營為核心的服務增值、側重在產(chǎn)業(yè)內(nèi)容，對運營能力要求高，而重資產(chǎn)模式更傾向于以產(chǎn)業(yè)運營為核心的資產(chǎn)增值，側重在綜合開發(fā)，對開發(fā)能力的要求更高。不同的開發(fā)運營商，選擇什么樣的模式，應充分考量自身的優(yōu)勢資源，發(fā)揮自身的專長，根據(jù)不同的市場環(huán)境、不同的項目特點來選擇適宜的開

10、發(fā)運營模式。近年來，房企紛紛加碼產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，越來越多的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、孵化器如雨后春筍般拔地而起。與此同時，產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨著轉型升級，隨著大批品牌房企扎堆布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，讓這一領域從藍海變成紅海。這一背景下，包括啟迪協(xié)信、天安數(shù)碼城等紛紛將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運營模式從“重資產(chǎn) ”轉向 “輕重并舉 ”，這也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉型升級創(chuàng)新模式的有益探索。房企跨界聯(lián)合打造互聯(lián)網(wǎng)+智慧園區(qū)界程度也越來越大。房地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，房地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)巨頭，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)巨頭，開發(fā)建設+運營服務，成為流行操作。除了2017年以來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)朋友圈 “相互點贊 ”以外，絕大多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都與行業(yè)內(nèi)外的各種企業(yè)展開了合作。剛剛和華大基因簽署合作協(xié)

11、議的萬科今年還和天安數(shù)碼城、比亞迪在多業(yè)務板塊展開合作。而收購普洛斯，也顯示了萬科在物流地產(chǎn)的決心。除了 “萬科 ”這樣的巨頭外，一直將業(yè)務重心放在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域的企業(yè)也不斷地和更多的企業(yè)展開合作，比如華夏幸福與華為合作。其實，華為作為IT 企業(yè)與招商蛇口、天安云谷等都有合作，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域也屬于高光的存在。華為借助其在智慧城市產(chǎn)業(yè)鏈的地位，聯(lián)合產(chǎn)業(yè)鏈上下游的企業(yè)，如傳感器、服務器、云服務商、系統(tǒng)集成商等、引導其投資房企布局的產(chǎn)業(yè)新城，共同打造高科技產(chǎn)業(yè)集群。隨著時代發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)+ 思維的深層滲入，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更注重園區(qū)硬件智慧化，互聯(lián)網(wǎng) + 智慧園區(qū)模式也應運而生，園區(qū)通過信息技術平臺提供金融（包

12、括創(chuàng)業(yè)投資、股權投資）、人才、政務、商業(yè)等增值服務，智慧園區(qū)甚至幫助創(chuàng)業(yè)型企業(yè)從 “孵化 ”到融資上市的全過程。位于深圳坂雪崗科技城的天安云谷就基本達到智慧園區(qū)模式標準。天安云谷是一個提供高水準服務的智慧園區(qū)。天安云谷還聯(lián)合行業(yè)內(nèi)眾多領先合作伙伴如華為、舊M、順豐、百度、民生銀行等將能效管理系統(tǒng)、無卡智能停車場等多項智慧基礎設施和服務落地實踐，園區(qū)通過生活、信息、交通鏈接，將工作和生活融合在一起?？梢?，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過與華為、騰訊、阿里這些互聯(lián)網(wǎng)公司的合作，在大數(shù)據(jù)、云服務等方面的服務、運營能力都有所提高，會給園區(qū)甚至產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的 發(fā)展帶來新思路。據(jù)高力國際的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前深圳八個區(qū)域已有產(chǎn)

13、業(yè)園區(qū)布局，總體數(shù)量超過200 個，以龍崗、寶安、龍華和南山居多。傳統(tǒng)開發(fā)商看好綜合配套齊全的產(chǎn)業(yè)綜合體，并開始參與到產(chǎn)業(yè)綜合體的開發(fā)與運營中來。例如星河控股的星河world、天安的龍崗天安數(shù)碼新城、招商局的招商局光明科技園項目等。政府也給予園區(qū)優(yōu)惠的政策，在土地政策、園區(qū)資助以及租戶補助上都表示出明確的支持。近年來，隨著創(chuàng)新經(jīng)濟的縱深發(fā)展，為更好地滿足產(chǎn)業(yè)轉型升級的發(fā)展需要，深圳大力推動產(chǎn)城融合”，實現(xiàn)以產(chǎn)興城、以城促產(chǎn)。以星河 WORLD、天安云谷、天安數(shù)碼城為代表的一批產(chǎn)城融合示范性園區(qū)，引領深圳產(chǎn)城融合發(fā)展進程。以天安數(shù)碼城為例，天安數(shù)碼城是從深圳福田車公廟起家，是中國最早從事產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

14、開發(fā)和運營的企業(yè)之一。從它1990 年成立到現(xiàn)在，園區(qū)從工業(yè)園、工貿(mào)園發(fā)展到如今的城市產(chǎn)業(yè)綜合體，在產(chǎn)業(yè)形態(tài)上更加復合，更加注重產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展的融合性。而龍崗天安數(shù)碼城T4 是天安集團繼成功開發(fā)福田天安數(shù)碼城之后，依托"天安數(shù)碼城"品牌，在大運新城再造的一座數(shù)碼城。作為城市型科技產(chǎn)業(yè)園，園區(qū)已融入龍崗中心城的整體建設，并實現(xiàn)對周邊區(qū)域、城市產(chǎn)業(yè)聚集與輻射。產(chǎn)業(yè)離不開教育與科研機構的配合，而高?？蒲性核c地方產(chǎn)業(yè)的對接，契合了區(qū)域電子信息、現(xiàn)代裝備等高新技術產(chǎn)業(yè)需求，將有力促進“以學促產(chǎn)以留仙洞戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)總部基地為例，其利用深圳高校、科研院所聚集的，發(fā)展知識經(jīng)濟，形成創(chuàng)新

15、高地。留仙洞總部基地西鄰中興通訊工業(yè)園，南靠高新區(qū)深圳灣園區(qū)，東接西麗大學城。TCL 高科技工業(yè)園也位于此，戴德梁行深圳公司產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管及董事張冬冬表示，產(chǎn)城融合的案例既可以是區(qū)域開發(fā)大片區(qū)的項目，也可以是在深圳房地產(chǎn)環(huán)境下具有深圳特色的單體園區(qū)的項目，深圳很多單體園區(qū)項目也做到了產(chǎn)城融合的模式，比如TCL集居住、研發(fā)、商業(yè)配套于一體，從功能板塊來看是比較全的，產(chǎn)城融合是多方面去看的。近年來，隨著東進戰(zhàn)略的實施，龍崗也大手筆布局大學城及一批科研院所。以龍崗國際大學園為例，國際大學園片區(qū)進駐有深圳北理莫斯科大學、香港中文大學（深圳）、深圳吉大昆士蘭大學（建設中）等預計18 所國際高等學府，通過

16、國際高校聚集效應將該片區(qū)以“國際大學園創(chuàng)新”模式構筑人才聚集中心、資本聚集中心、產(chǎn)學研一體化中心。比如，港中大（深圳）是國際大學城進駐的第一所高校，辦學3 年以來，港中大（深圳）不斷推動產(chǎn)學研融合，促進大學與城市的互動。短短3 年，港中大（深圳）已組建了“機器人與智能制造國家地方聯(lián)合工程實驗室”、 “機器人與智能制造研究院”等國際化科技創(chuàng)新平臺。2015 年 5 月，香港中文大學（深圳）與星河集團聯(lián)手共建港中大（深圳）創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)設計基地，在機器人領域產(chǎn)學研支撐等方面進行深度合作。再比如，香港中文大學（深圳）與華為在大數(shù)據(jù)方面的合作項目“高能物理研究所”也已運行。產(chǎn)學研的發(fā)展直接支撐了城市的快速發(fā)展，反過來說，城市的快速推進，又為產(chǎn)學研發(fā)展提供了保證。大學城就成為了產(chǎn)城融合的典范。龍崗國際大學城將國際大學園內(nèi)的高校資源與龍崗的產(chǎn)業(yè)配套優(yōu)勢結合起來，未來大運將形成以 “高校 + 研究 + 產(chǎn)業(yè) ”一體化的高端產(chǎn)學研中心，不斷推動產(chǎn)學研融合，促進高校、產(chǎn)業(yè)與城市的互動融合。戴德梁行深