業(yè)主管理團(tuán)體法律地位淺論

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上業(yè)主管理團(tuán)體法律地位淺論內(nèi)容摘要:本文依照業(yè)主大會和業(yè)主委員會“是否獨(dú)立”、“是否屬于法人資格”,可將其劃分為四種類型:一元法人、二元法人、一元非法人組織和二元非法人組織。本文認(rèn)為應(yīng)將兩者定位為一元法人組織即獨(dú)立的社團(tuán)法人,承擔(dān)實體或程序的權(quán)利義務(wù)。關(guān)鍵詞:業(yè)主 業(yè)主大會 業(yè)主委員會 法律地位業(yè)主管理團(tuán)體及其性質(zhì)在物業(yè)管理中,關(guān)于業(yè)主管理團(tuán)體的法律地位眾說紛紜。本文旨在以業(yè)主大會與業(yè)主委員會的關(guān)系為視角,以厘清業(yè)主管理團(tuán)體的法律地位。(一)業(yè)主管理團(tuán)體的內(nèi)涵筆者使用業(yè)主管理團(tuán)體一詞,乃指包括業(yè)主大會和業(yè)主委員會的組織。為了了解業(yè)主管理團(tuán)體的構(gòu)成,必須區(qū)別業(yè)主、業(yè)主大會

2、和業(yè)主委員會三個概念。業(yè)主即物業(yè)所有權(quán)人,按其擁有的物業(yè)所有權(quán)狀況,又可分為專有所有權(quán)人和共有所有權(quán)人;業(yè)主大會是指生活在同一建筑物內(nèi)之全體區(qū)分所有權(quán)人基于共同關(guān)系所構(gòu)成的團(tuán)體,通過大會形式進(jìn)行決策;業(yè)主委員會是指由業(yè)主通過業(yè)主大會選舉出來,對區(qū)分建筑物之共用部分進(jìn)行管理的機(jī)構(gòu),根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理條例規(guī)定,業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。(二)業(yè)主行使物業(yè)管理權(quán)的法理基礎(chǔ)要了解業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會三者的關(guān)系,必須了解業(yè)主行使物業(yè)管理權(quán)的理論基礎(chǔ)。業(yè)主物業(yè)管理的理論基礎(chǔ)來源于建筑物區(qū)分所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)一般分為專有部分所有權(quán)和共有部分所有權(quán)。在此基礎(chǔ)上,有學(xué)者認(rèn)為還存在一個“成員權(quán)”

3、,業(yè)主團(tuán)體的成立正是基于共有所有權(quán)和成員權(quán)而成立的。依照民法原理,該共有所有權(quán)屬于共有的范疇,共有分為共同共有和按份共有;按照業(yè)主依份額占有共有所有權(quán),并依此行使投票權(quán)來看,該共有所有權(quán)應(yīng)屬于按份共有。因此,業(yè)主行使物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)正是按份共有,即建筑物的共有所有權(quán)。(三)業(yè)主管理團(tuán)體的法律性質(zhì)業(yè)主管理團(tuán)體的法律性質(zhì)是“社團(tuán)”。業(yè)主管理團(tuán)體的活動范圍有限,對外代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同,對內(nèi)則管理專項維修及業(yè)主公共事務(wù),可以說業(yè)主管理團(tuán)體是一個社區(qū)內(nèi)的自治團(tuán)體,它不以盈利為目的。由此可見,業(yè)主管理團(tuán)體的法律性質(zhì)屬于非營利的社團(tuán)?！吧鐖F(tuán)“指具有某些共同特征的人相聚而成的互益組織。無論從組織結(jié)

4、構(gòu)還是從運(yùn)作模式來看,業(yè)主管理團(tuán)體完全符合社團(tuán)的構(gòu)成條件?？傊?從共有原則出發(fā),業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會三者關(guān)系如圖1所示。業(yè)主為管理物業(yè)之便,由業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會。其中,業(yè)主大會是決策機(jī)構(gòu),只能定期或臨時召開會議,故為非常設(shè)機(jī)構(gòu);為了執(zhí)行業(yè)主大會的決策或履行其管理職能,遂產(chǎn)生常設(shè)機(jī)構(gòu)的業(yè)主委員會。業(yè)主大會與業(yè)主委員會的關(guān)系在探討業(yè)主管理團(tuán)體的法律地位之前,必須厘清業(yè)主大會與業(yè)主委員會兩者是屬于一個整體,還是分屬兩個獨(dú)立的個體;其次,它們是否具有法人資格。依照以上兩個標(biāo)準(zhǔn),可將大會和常設(shè)的委員會分為四種類型:一元法人、二元法人、一元非法人組織和二元非法人組織(見圖2)。一元法人型指大會與

5、委員會統(tǒng)屬在一個法人組織內(nèi),如我國的股份有限公司屬于一元法人型,內(nèi)部的股東大會(決策機(jī)構(gòu))和董事會(常設(shè)委員會)無獨(dú)立資格,隸屬于公司法人;二元法人型則大會與委員會各自獨(dú)立成為法人,如我國的人民代表大會及其常務(wù)委員會屬于二元法人型,人民代表大會及其常務(wù)委員會分別是兩個獨(dú)立的機(jī)關(guān)法人;一元非法人組織型則指大會和委員會隸屬于一個非法人的組織,以該組織為獨(dú)立主體;二元非法人組織則指大會和委員會分屬兩個獨(dú)立的非法人組織。我國法律規(guī)定,業(yè)主委員會是業(yè)主大會的代表。那么,業(yè)主委員會是獨(dú)立于業(yè)主大會還是與業(yè)主大會融為一體,依照上述四種類型為標(biāo)準(zhǔn),兩者要么屬于一元組織,即以一個法律主體出現(xiàn);要么屬于二元組織,

6、即分別屬于獨(dú)立的法律主體。(一)業(yè)主委員會與業(yè)主大會的關(guān)系要確定業(yè)主委員會與業(yè)主大會是否為“一元”還是“二元”組織,焦點(diǎn)問題在于確定兩者之間的關(guān)系。業(yè)主大會是決策機(jī)構(gòu),其獨(dú)立性是比較明確的;至于業(yè)主委員會是否獨(dú)立及其與業(yè)主大會關(guān)系,各國和地區(qū)的立法實踐和學(xué)說中主要存在法人實體說、執(zhí)行機(jī)構(gòu)說和代理說三種模式。第一,法人實體說。該說認(rèn)為業(yè)主委員會是具有獨(dú)立法人資格的實體,它能以自己的名義實施民事法律行為、參加民事訴訟活動;也有學(xué)者認(rèn)為業(yè)主委員會是事業(yè)法人,它獨(dú)立于業(yè)主大會。第二,執(zhí)行機(jī)構(gòu)說。執(zhí)行機(jī)構(gòu)說來自于我國立法。國務(wù)院2003年9月1日施行的物業(yè)管理條例第15條第1款規(guī)定:“業(yè)主委員會是業(yè)主大

7、會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)”;即使2007年8月26日國務(wù)院修訂的物業(yè)管理條例第15條第1款刪去該規(guī)定,改為“業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項”,其實只是換了個說法?；诖?業(yè)主委員會“執(zhí)行機(jī)構(gòu)說”成為我國司法實務(wù)中的通說,但也有學(xué)者認(rèn)為,此說并不能說明業(yè)主委員會的真正法律地位。第三,代理說。意大利民法典第1129條和1130條規(guī)定,管理人是共有人大會聘任的從事共有物管理的第三人,他與共有人大會之間的關(guān)系是委托代理關(guān)系;又如臺灣地區(qū)公寓大廈管理條例第35條規(guī)定:“管理委員會有當(dāng)事人能力,管理委員會為原告或被告時,應(yīng)將訴訟事件要旨速告區(qū)分所有權(quán)人”。從法理角度觀之,第二、三種觀點(diǎn)的實質(zhì)是“委托代理”關(guān)系。即業(yè)

8、主大會是委托方,業(yè)主委員會是代理方。雖然我國物權(quán)法和物業(yè)管理條例規(guī)定了業(yè)主委員會具有某些獨(dú)立于業(yè)主大會的職權(quán),但既然業(yè)主大會與業(yè)主委員會是“委托代理”的共生關(guān)系,那么業(yè)主委員會必然依賴業(yè)主大會的授權(quán)存在。由此筆者認(rèn)為,應(yīng)該將業(yè)主大會和業(yè)主委員會歸入一元組織類型,也就是說將業(yè)主大會和業(yè)主委員會統(tǒng)屬于一個法律主體,將業(yè)主管理團(tuán)體或業(yè)主委員會作為其代表機(jī)構(gòu)出現(xiàn)。如果將業(yè)主大會和業(yè)主委員會隸屬于一個獨(dú)立的業(yè)主管理團(tuán)體;那么,依照圖2的劃分標(biāo)準(zhǔn),第二步應(yīng)確定此業(yè)主管理團(tuán)體是否具有法人資格。(二)業(yè)主管理團(tuán)體的法律主體地位世界各地對業(yè)主管理團(tuán)體法律主體地位的規(guī)定,大概可以歸納為以下四種模式:第一,具有法人

9、人格的團(tuán)體模式 (法國、新加坡模式)。此模式不分情形,一律承認(rèn)業(yè)主(即區(qū)分所有權(quán)人)管理團(tuán)體享有法人人格。此外,我國香港地區(qū)也屬此模式。第二,不具有法人人格的團(tuán)體模式(德國模式)。該模式認(rèn)為業(yè)主管理團(tuán)體沒有權(quán)利能力,因而不具有法人人格,權(quán)利義務(wù)的主體不是業(yè)主管理團(tuán)體自身,而是作為業(yè)主管理團(tuán)體成員的單個業(yè)主。第三,附條件之法人的人格模式(折衷模式、日本模式)。此種模式究其實質(zhì),是一種附條件的承認(rèn)業(yè)主管理團(tuán)體為法人的模式,就其與法國法、新加坡法及德國法之比較而言,又是一種折衷主義模式。該模式認(rèn)為,業(yè)主在一定人數(shù)以下(日本現(xiàn)行法規(guī)定 30 人以下)所構(gòu)成的管理團(tuán)體為無權(quán)利能力的團(tuán)體,不具有法人人格;但同時該模式認(rèn)為,業(yè)主人數(shù)在達(dá)到一定數(shù)額并具備一定要件和手續(xù)后(日本現(xiàn)行法規(guī)定業(yè)主須有30人以上,且由業(yè)主及表決權(quán)各以 3/4 以上的多數(shù)的集會