如何做好房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)部管理工作

1、精選文檔如何做好房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)部管理工作總結(jié)報(bào)告摘要：項(xiàng)目的設(shè)計(jì)的成果雖然是由設(shè)計(jì)院完成，但房地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)管理人員在項(xiàng)目的策化和設(shè)計(jì)過程中所起的溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)控的等作用也至關(guān)重要。在建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)運(yùn)作過程中，房地產(chǎn)公司如何介入、如何把控設(shè)計(jì)過程和節(jié)奏、如何提出優(yōu)化設(shè)計(jì)建議、如何充分發(fā)揮內(nèi)部資源和外部資源的能動(dòng)性，是取得項(xiàng)目設(shè)計(jì)成功的關(guān)鍵。本文結(jié)合工作實(shí)踐，談?wù)勗诜康禺a(chǎn)開發(fā)過程中如何做好設(shè)計(jì)管理。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；設(shè)計(jì)管理    為了推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售、增加房地產(chǎn)產(chǎn)品賣點(diǎn) 提高房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)以及把握成本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)務(wù)必對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化

2、并對(duì)設(shè)計(jì)管理的案例與實(shí)務(wù)閱歷不斷地進(jìn)行總結(jié)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的增值。兩者經(jīng)整合后就會(huì)形成新的學(xué)問，形成適用于市場新的開發(fā)理念，指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全面管理，全面提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理水平。在這里，筆者結(jié)合自身在設(shè)計(jì)管理的這個(gè)崗位的工作經(jīng)受及工程實(shí)例，從幾個(gè)方面談?wù)劮康禺a(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)管理工作。    房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)管理是從前期土地獵取前對(duì)于意向地塊的項(xiàng)目定位、規(guī)劃爭辯分析，到土地獵取后設(shè)計(jì)過程的管理，乃至施工過程中的技術(shù)協(xié)作、效果把握等，是貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)全過程的管理工作，它關(guān)系到項(xiàng)目的品質(zhì)、建筑成本及市場接受度。因此，對(duì)房地產(chǎn)公司來說，設(shè)計(jì)

3、管理工作至關(guān)重要。設(shè)計(jì)管理人員何時(shí)介入、如何介入、如何把握設(shè)計(jì)過程，充分發(fā)揮內(nèi)部資源和外部資源的能動(dòng)性是房地產(chǎn)開發(fā)工作中操作管理的重要的組成部分，不能不引起從業(yè)者的高度重視，甚至打算了一個(gè)項(xiàng)目的成敗。在這里，筆者結(jié)合自身在設(shè)計(jì)管理的這個(gè)崗位的工作經(jīng)受，從以下幾個(gè)方面談?wù)劮康禺a(chǎn)開發(fā)中如何進(jìn)行設(shè)計(jì)管理。一、 任務(wù)管理     作為業(yè)主方的設(shè)計(jì)人員，也就是設(shè)計(jì)管理者，區(qū)分于所聘請(qǐng)的設(shè)計(jì)顧問單位中設(shè)計(jì)人員最大的一點(diǎn)就是前者是任務(wù)的制定者與管理者，而后者是任務(wù)的執(zhí)行者。拋開了這個(gè)任務(wù)要求和行業(yè)技術(shù)要求以外，對(duì)于設(shè)計(jì)文件的探討是沒有任何意義的，很

4、可能會(huì)摻雜進(jìn)去設(shè)計(jì)管理者個(gè)人的好惡在里面。    這就涉及到業(yè)主設(shè)計(jì)師對(duì)設(shè)計(jì)文件的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)是什么，我們說設(shè)計(jì)任務(wù)要求，為什么不用設(shè)計(jì)任務(wù)書這個(gè)稱謂呢？由于設(shè)計(jì)任務(wù)要求不僅僅局限于設(shè)計(jì)任務(wù)書，這還包括設(shè)計(jì)過程中針對(duì)設(shè)計(jì)調(diào)整所提出的要求，甚至合同當(dāng)中的一些要求。那么要制定合理有效的設(shè)計(jì)任務(wù)要求，是業(yè)主方對(duì)設(shè)計(jì)顧問公司管理的根本。設(shè)計(jì)任務(wù)要求這么重要，我們就不能草率地編寫，我們以概念規(guī)劃的設(shè)計(jì)任務(wù)要求為例來說明它的組成極其來源：規(guī)劃指標(biāo)要求（來源于政府給出的該地塊的規(guī)劃條件）；產(chǎn)品配比要求（來源于市場調(diào)研及策劃分析、成本測算、前期規(guī)劃爭辯）；規(guī)劃原則（來源于市

5、場調(diào)研及策劃分析、前期規(guī)劃爭辯）；規(guī)劃成果要求（來源于滿足該階段業(yè)主對(duì)于設(shè)計(jì)成果的了解、下階段設(shè)計(jì)的連接、政府的報(bào)批要求以及市場客戶的需求）；設(shè)計(jì)進(jìn)度要求（來源于項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)方案及建設(shè)方案要求）。    由上述組成的來源可以看出，編寫任務(wù)要求之前要有很多功課要做，諸如規(guī)劃爭辯；參與到市場調(diào)研與策劃直至形成產(chǎn)品定位報(bào)告；參與到成本測算，在施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)要求中還可能需要確定限額設(shè)計(jì)的限值；編制總體設(shè)計(jì)方案等等。只有做足了這些工作，才能形成合理有效的設(shè)計(jì)任務(wù)要求。業(yè)主設(shè)計(jì)師在推斷設(shè)計(jì)成果時(shí)，應(yīng)當(dāng)站在產(chǎn)品定位的角度，或者說是站在客戶的角度，依據(jù)設(shè)定客戶的好惡來

6、推斷。所以說好的設(shè)計(jì)管理并不是只是針對(duì)設(shè)計(jì)，而是要跳出設(shè)計(jì)來談設(shè)計(jì)，更多的參與到策劃、成本測算及市場營銷的工作中去，任務(wù)的編制才能有的放矢。二、資源管理     作為設(shè)計(jì)管理中的最大資源就是所聘請(qǐng)的設(shè)計(jì)顧問公司，但在實(shí)際的托付中，往往不是一家，而是一個(gè)顧問團(tuán)隊(duì)，依據(jù)專業(yè)及階段的不同，一般會(huì)有如下組成：規(guī)劃方案設(shè)計(jì)單位；建筑方案設(shè)計(jì)單位；建筑施工圖設(shè)計(jì)單位；景觀方案設(shè)計(jì)單位；景觀施工圖設(shè)計(jì)單位；小區(qū)管網(wǎng)綜合設(shè)計(jì)單位；室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)單位；專業(yè)深化設(shè)計(jì)單位等。一般還不止于此，一個(gè)工程完成下來，所涉及到單位也不會(huì)少于10家。首先，在資源管理中涉及到的就是

7、如何托付設(shè)計(jì)單位，或者說我們的托付原則是什么。 一般狀況下會(huì)兼顧以下幾個(gè)原則：擅長原則：比如在產(chǎn)品定位中，依據(jù)市場的接受程度等緣由，要求項(xiàng)目的建筑風(fēng)格是南加州風(fēng)格，可能映入我們眼簾的就會(huì)是W+Y這樣的設(shè)計(jì)單位，由于這個(gè)設(shè)計(jì)單位所擅長的就是這樣的風(fēng)格，比如廣州的星河灣，武漢的南國明珠等項(xiàng)目。成本原則：這里說的是設(shè)計(jì)費(fèi)用的成本把握，一般在大型房地產(chǎn)企業(yè)，會(huì)依據(jù)項(xiàng)目的定位，確定總的設(shè)計(jì)費(fèi)用，比如說確定55元/m2，那設(shè)計(jì)托付就要圍繞這個(gè)限額進(jìn)行，可能會(huì)此消彼長。而且在同等條件下，確定是選擇價(jià)格低的設(shè)計(jì)單位。磨和原則：盡量選擇以往協(xié)作過的設(shè)計(jì)單位，一是對(duì)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)及設(shè)計(jì)人員的實(shí)力比較了解，二是

8、與他們的溝通效率較高、成本會(huì)降低。比如在筆者操作的一個(gè)項(xiàng)目中就是聘請(qǐng)了A與B分別擔(dān)當(dāng)建筑外檐與規(guī)劃、戶型的設(shè)計(jì)，而他們正是在C項(xiàng)目的設(shè)計(jì)組合。技術(shù)優(yōu)先原則：我們?cè)谕懈妒┕D設(shè)計(jì)單位時(shí)，若遇到：技術(shù)好的設(shè)計(jì)單位協(xié)作度差，而服務(wù)好的設(shè)計(jì)單位技術(shù)又不行，那我們?cè)趺礄?quán)衡二者呢，協(xié)作問題可以通過溝通、協(xié)調(diào)、管理來促進(jìn)，而技術(shù)問題的改進(jìn)不是一朝一夕能促進(jìn)的，而由于技術(shù)的偏差，很可能對(duì)項(xiàng)目造成無可挽回的損失，因此我們會(huì)以技術(shù)作為更重要的選擇條件。    對(duì)于特殊項(xiàng)目或項(xiàng)目當(dāng)?shù)卣畬?duì)開發(fā)企業(yè)有特定要求的，設(shè)計(jì)單位的選擇需進(jìn)行公開招標(biāo)。對(duì)公開招標(biāo)的設(shè)計(jì)單位，則需對(duì)報(bào)名單位

9、進(jìn)行資格預(yù)審，從而保證投標(biāo)單位的素養(yǎng)和力量都符合招標(biāo)項(xiàng)目的要求。    其次，在確定了各任務(wù)的設(shè)計(jì)顧問團(tuán)隊(duì)以后，我們?nèi)绾螌?duì)這么多的單位進(jìn)行管理，除了通過合同、任務(wù)要求之外，更多的工作是在各單位之間的協(xié)調(diào)、溝通工作，并利用他們自身的技術(shù)優(yōu)勢形成“沖突”，來解決問題。一般來說，一家設(shè)計(jì)單位只對(duì)托付范圍內(nèi)的環(huán)節(jié)比較關(guān)懷。比如建筑方案設(shè)計(jì)單位對(duì)園林景觀的可實(shí)施性和對(duì)建筑的影響可能不會(huì)特殊關(guān)注，那么我們就要在園林景觀的方案設(shè)計(jì)階段引入建筑設(shè)計(jì)單位，共同爭辯方案， 以保證園林景觀的設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)相互匹配，并將后期雙方搭接可能遇到技術(shù)問題提前解決，這是我們通過借助資源

10、來管理資源的一種方式。通過這些節(jié)點(diǎn)的穿插，讓每一個(gè)設(shè)計(jì)單位在進(jìn)行托付范圍工作的同時(shí)，也參與了對(duì)其他顧問單位的技術(shù)管理。三、 進(jìn)度管理    首先，設(shè)計(jì)成果的完成時(shí)間直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)中的政府相關(guān)報(bào)批報(bào)建、施工等各個(gè)環(huán)節(jié)，因此要對(duì)總體的設(shè)計(jì)進(jìn)行方案、進(jìn)度管理?？傮w設(shè)計(jì)方案的編制應(yīng)當(dāng)是在保證各個(gè)專業(yè)設(shè)計(jì)時(shí)間基礎(chǔ)上，能夠?qū)⒃O(shè)計(jì)中各階段進(jìn)行完畢，同時(shí)保證下一步設(shè)計(jì)成果需求部門的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。    總體設(shè)計(jì)方案絕不是各專業(yè)設(shè)計(jì)方案的簡潔疊加，要形成相應(yīng)的時(shí)間穿插，這樣做不僅僅是為了滿足縮減時(shí)間的需要，更重要的是，要

11、讓各專業(yè)設(shè)計(jì)形成有機(jī)的結(jié)合，下面通過幾個(gè)大事相關(guān)性的例子來說明：在進(jìn)行概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)的匯報(bào)這個(gè)節(jié)點(diǎn)前，要產(chǎn)生建筑單體方案單位（甚至是施工圖設(shè)計(jì)單位），還要產(chǎn)生景觀方案設(shè)計(jì)單位。在匯報(bào)時(shí)刻，將這兩家單位引入，形成與規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的“沖突”，由于每個(gè)設(shè)計(jì)單位關(guān)注點(diǎn)不一樣，比如建筑方案設(shè)計(jì)單位更關(guān)注單體本身的形態(tài)，而景觀設(shè)計(jì)單位更關(guān)注單體以外的空間，讓他們?cè)诼犎∫?guī)劃匯報(bào)時(shí)刻，都聯(lián)系自己的設(shè)計(jì)部分，更能發(fā)覺規(guī)劃中的問題所在。景觀設(shè)計(jì)中的方案、初步設(shè)計(jì)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)肯定要與小區(qū)管網(wǎng)綜合的方案、專業(yè)管線的施工圖的設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)發(fā)生聯(lián)系，肯定不能做完一個(gè)再做下一個(gè)，由于在室外可能存在大量的構(gòu)筑物，比如雕塑、院墻等，很可

12、能與某個(gè)管線的井發(fā)生沖突，實(shí)際上相當(dāng)于兩個(gè)設(shè)計(jì)并行進(jìn)展，增加會(huì)審的環(huán)節(jié)。    其次，編制的進(jìn)度方案應(yīng)盡量詳盡，而且具有可操作性，并且要對(duì)應(yīng)對(duì)于各個(gè)階段有設(shè)計(jì)成果的要求，下面截取某項(xiàng)目景觀方案設(shè)計(jì)中的“深化景觀方案設(shè)計(jì)”階段為例。深化調(diào)整甲方確認(rèn)的景觀方案設(shè)計(jì)（3月11日至3月31日。成果：深化,調(diào)整由甲方確認(rèn)后的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及戶型平面（CAD）,供應(yīng)供甲方初步選擇的意向立面,景觀彩圖資料）；景觀方案匯報(bào)（4月1日）；公司內(nèi)外部對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審并反饋意見（4月2日至4月4日。注：綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)公司參與）；依據(jù)反饋意見調(diào)整景觀方案（4月15日至4月21日）；依

13、據(jù)綜合管網(wǎng)意見調(diào)整景觀方案（4月15日至4月28日）；景觀方案確認(rèn)（4月29日至4月29日）四、 技術(shù)管理     在設(shè)計(jì)管理的管理工作中，是以技術(shù)為前提的，在通過流程把過程規(guī)范的同時(shí)，具體的工作還要靠相關(guān)專業(yè)的技術(shù)的應(yīng)用。通常的技術(shù)管理工作分為以下幾類：技術(shù)爭辯：比如前期的規(guī)劃爭辯，就是要求業(yè)主設(shè)計(jì)師依據(jù)地塊的規(guī)劃條件及策劃的相關(guān)要求，依據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃管理規(guī)定進(jìn)行規(guī)劃的實(shí)際擺位，得出產(chǎn)品形態(tài)等初步結(jié)論，指導(dǎo)后面的設(shè)計(jì)任務(wù)書編制。設(shè)計(jì)任務(wù)書的編寫：通過設(shè)計(jì)語言將產(chǎn)品定位、戶型配比、設(shè)計(jì)要求等表達(dá)成為任務(wù)書，同時(shí)要結(jié)合規(guī)劃要點(diǎn)、相關(guān)規(guī)范、成本等其他的要求。技術(shù)方案對(duì)比：比如結(jié)構(gòu)部分基礎(chǔ)選型的工作、公建建筑中中心空調(diào)選型工作等，這都是要組織設(shè)計(jì)單位進(jìn)行技術(shù)分析，在多方案中對(duì)比成本、時(shí)間等綜合要素來得出方案選型結(jié)論。設(shè)計(jì)文件的審核：這是充斥在設(shè)計(jì)管理工作中的各個(gè)角落，方案過程文件的溝通、匯報(bào)的聽取、修改意見的提交、圖紙的審核等等。重大設(shè)計(jì)變更的審核：通過對(duì)重大設(shè)計(jì)變更的審核，既可保證設(shè)計(jì)的品質(zhì)及效果的實(shí)現(xiàn)，又可對(duì)項(xiàng)目的建筑成