房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研報(bào)告

1、2012年株洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研報(bào)告一、 株洲宏觀分析（一）. 株洲簡(jiǎn)介株洲古稱建寧，全國(guó)兩型社會(huì)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)之一，也是全國(guó)首批重點(diǎn)建設(shè)的工業(yè)城市之一。株洲地處中國(guó)中部腹地湖南省東部、湘江下游，是湖南第二大城市；中部地區(qū)重要的區(qū)域中心城市；是中國(guó)華中南部、華東、華南、西南地區(qū)之間最大的鐵路樞紐，與鄭州并稱為“南株北鄭”；全國(guó)8個(gè)重點(diǎn)建設(shè)的工業(yè)城市之一。經(jīng)過(guò)半個(gè)多世紀(jì)的建設(shè)和發(fā)展，“被火車拖來(lái)的城市”株洲由一個(gè)昔日的邊陲小鎮(zhèn)發(fā)展成為在電力機(jī)車上具有一定國(guó)際影響力的新興現(xiàn)代化工業(yè)城市。古時(shí)株洲于地名一詞最早見(jiàn)于南宋人文集?！爸辍笨赡苋∽灾晏镏爸辍薄Ｖ曛?、株田相距數(shù)里，五代時(shí)株田已較著名。

2、“洲”字取自古人以湘水兩岸為洲之“洲”。聯(lián)綴而成地名。一說(shuō)因地多櫧木，且“櫧”、“株”同音，故又名“櫧洲”。自南宋紹熙元年（公元1190年）正式定名株洲后，株洲之名沿用至今?，F(xiàn)在的株洲由4個(gè)市轄城區(qū)、一個(gè)兩型社會(huì)示范區(qū)、一個(gè)國(guó)家級(jí)高新區(qū)及醴陵市、株洲縣、攸縣、茶陵縣、炎陵縣組成，轄134個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）。分蘆淞區(qū)、荷塘區(qū)、石峰區(qū)、天元區(qū)四個(gè)行政區(qū)，及云龍示范區(qū)。其中，天元區(qū)因在株洲湘江西側(cè)，習(xí)慣性稱之為河西，其余三區(qū)籠統(tǒng)地稱之為河?xùn)|。株洲地處亞熱帶地區(qū)，全年氣候分明，風(fēng)景秀麗，環(huán)境整潔。因而擁有“國(guó)家衛(wèi)生城市”、“國(guó)家園林城市”、“國(guó)家環(huán)保模范城市”“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市“等稱號(hào)，因在電力機(jī)車上的強(qiáng)

3、大優(yōu)勢(shì)，株洲同時(shí)享有”中國(guó)電力機(jī)車的搖籃，“中國(guó)電力機(jī)車之都”的美譽(yù)?！盎疖囶^精神是株洲無(wú)可爭(zhēng)議的城市特色。（二）人口經(jīng)濟(jì)按市區(qū)建成區(qū)面積市區(qū)戶籍人口及市域綜合實(shí)力（人均GDP、財(cái)政收入、綜合競(jìng)爭(zhēng)力等）來(lái)衡量城市大小，株洲是湖南省第二大城市。2011年社科院發(fā)布的城市競(jìng)爭(zhēng)力排名顯示，株洲位列全國(guó)第64名。為湖南省第二位，中部第六位，中部六省非省會(huì)城市第一位。 株洲市域的總面積為11262平方千米，常住總?cè)丝跒?85.56萬(wàn)人（2010年人口普查數(shù)據(jù)）；其中市區(qū)的總面積為853.4平方千米，常住總?cè)丝跒?05.54萬(wàn)（為2010年人口普查數(shù)據(jù)，因?yàn)?011年原市區(qū)周圍株洲縣的衛(wèi)星城鎮(zhèn)納入城區(qū)，現(xiàn)

4、人口應(yīng)達(dá)到約120萬(wàn)）。經(jīng)濟(jì)上，2011年全市GDP達(dá)到1563.9億元，增長(zhǎng)14.1%；財(cái)政收入達(dá)到175.4億元，增長(zhǎng)33.9%；實(shí)現(xiàn)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資849億元，增長(zhǎng)35.6%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到22633元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到9237元，分別增長(zhǎng)14.6%、21.8%；2011年各項(xiàng)數(shù)據(jù)增速較快，經(jīng)濟(jì)總量穩(wěn)居全省第5位，而人均GDP達(dá)到約40562元，按平均匯率計(jì)算約合6280美元，各項(xiàng)人均數(shù)據(jù)繼續(xù)保持全省第2位，高于全國(guó)平均水平。下轄縣市中，醴陵市經(jīng)濟(jì)增速創(chuàng)新高，躋身全國(guó)經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)縣，攸縣穩(wěn)居全省縣域經(jīng)濟(jì)十強(qiáng)縣。二、 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(一). 2011年株洲市房地產(chǎn)行業(yè)總體狀況1

5、、房地產(chǎn)業(yè)基本運(yùn)行情況（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷發(fā)展，行業(yè)規(guī)模日益壯大。2011年末，全市共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)349家，比上年增加25家。房地產(chǎn)從業(yè)人員9988人，增長(zhǎng)32.6%。（2）城市建設(shè)不斷擴(kuò)容，投資規(guī)模日益擴(kuò)大。近幾年來(lái)，株洲城市建設(shè)不斷加快，隨著云龍示范區(qū)的快速發(fā)展，株洲湘江風(fēng)光帶的建設(shè)，武廣片區(qū)的開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)了株洲房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2011年全市房地產(chǎn)業(yè)完成投資184.8億元，增長(zhǎng)26%。（3）施工面積不斷增加，銷售面積平穩(wěn)增長(zhǎng)。2011年，在國(guó)家宏觀調(diào)控趨嚴(yán)、貨幣政策從緊的背景下，全國(guó)樓市陷入前所未有的“寒冬”，而作為三線城市的株洲，也度過(guò)了充滿變數(shù)的一年。但旺盛的剛性需求、開(kāi)發(fā)商多樣

6、的促銷優(yōu)惠等多重因素，讓株洲樓市在2011年繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展。 2011年，全市商品房施工面積為2193.7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)29%；商品房銷售面積601.8萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)17.1%。（4）樓盤品質(zhì)不斷提升，高檔住宅倍受追捧。株洲別墅開(kāi)發(fā)已經(jīng)十余年，但早期產(chǎn)品始終有形無(wú)神。近年來(lái)，株洲的別墅產(chǎn)品漸顯規(guī)模和品質(zhì)。佳兆業(yè)金域天下、美的城、尚格又見(jiàn)康橋等樓盤將低密度產(chǎn)品的稀缺性與優(yōu)越的交通、生活、商業(yè)、娛樂(lè)配套設(shè)施等因素相關(guān)聯(lián)，保值、升值潛力大，成為許多實(shí)力買家的置業(yè)選擇。別墅以大隱于市的魅力，在樓市寒冬中悄然發(fā)力。全市別墅、高檔公寓銷售面積為24.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.6倍。2、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)

7、展的作用（1）改善了居住環(huán)境。近年來(lái)，株洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更加注重環(huán)境建設(shè)，堅(jiān)持以人為本的理念，無(wú)論從開(kāi)發(fā)的規(guī)模、小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，還是工程質(zhì)量上，都有了很大的提高，改善了居住環(huán)境，提高了城市品位。（2）帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。一個(gè)大的樓盤，或者一片樓盤的建設(shè)，往往會(huì)帶動(dòng)周邊產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。特別現(xiàn)在很多樓盤本身就是一個(gè)“城”，如北歐小鎮(zhèn)、荷塘星城等，其規(guī)劃中不光有住宅，還有購(gòu)物街，度假酒店等。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的旺盛，對(duì)建筑裝飾、家電業(yè)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都有一定的拉動(dòng)作用。2011年，全市限額以上商貿(mào)企業(yè)建筑及裝潢材料類實(shí)現(xiàn)零售額3.69億元，增長(zhǎng)79.2%。（3）增加了財(cái)政收入。2011年，全市房地產(chǎn)業(yè)

8、營(yíng)業(yè)稅為6.54億元，增長(zhǎng)29.5%，占全部營(yíng)業(yè)稅的比重由同期的26%上升至28%。3、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的主要問(wèn)題（1）資質(zhì)不高。我市349家房地產(chǎn)企業(yè)中，一級(jí)資質(zhì)企業(yè)僅有1家，二級(jí)資質(zhì)企業(yè)8家，二級(jí)以上企業(yè)僅占全部房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的2.6%。大部分房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，實(shí)力不強(qiáng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力較弱。有些企業(yè)甚至在開(kāi)發(fā)一、兩個(gè)樓盤后就銷聲匿跡。（2）供需矛盾。住宅的特殊性決定了房地產(chǎn)業(yè)在營(yíng)利的同時(shí)也帶有一定的公需性。從目前來(lái)看，大戶型供應(yīng)比例高，中小戶型供應(yīng)偏少，不能有效適應(yīng)市場(chǎng)需求。2011年，全市90以下住宅施工面積193.6萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)18.2%，而140以上住宅施工面積為443.3萬(wàn)平方米

9、，增長(zhǎng)51%。（3）資金壓力。2011年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金260.7億元，增長(zhǎng)28.6%，比上年大幅下降51.9個(gè)百分點(diǎn)。從資金渠道來(lái)看，以定金和預(yù)收款為主的其他資金仍是主要資金來(lái)源，達(dá)109.8億元，占全部資金的比重高達(dá)42.1%。4、2011年株洲房?jī)r(jià)地圖 （二）. 房地產(chǎn)投資2000-2011年，株洲市房地產(chǎn)投資逐年穩(wěn)步增加，12年間由2000年的6.01億元增長(zhǎng)到184.8億元，翻了近5番，年均增長(zhǎng)率達(dá)到270.44%。2011年株洲市房地產(chǎn)總投資184.8億元，同比增長(zhǎng)26%。其中，建筑工程投資1112080萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)68.96%。商品住房投資1024762萬(wàn)元，同比增

10、長(zhǎng)43.01%，其中90以下房屋和經(jīng)濟(jì)適用房分別投資106751萬(wàn)元、22762萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)73.2%、-29.5%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資212374萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)77.37%。（三）. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2000-2011年我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)穩(wěn)步抬升。新開(kāi)工面積受政策影響比較明顯，2005年、2008年、2010年新開(kāi)工面積較同期有所下降，其余年份均呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。株洲市2011年各土地類型成交情況成交宗數(shù)成交面積（萬(wàn)方成效金額（萬(wàn)元）土地成效單價(jià)（元/平方）住宅用地41214.693722141733.73商業(yè)用地1977.8571856923.01工業(yè)用地36163.5263661389.32其他

11、用地22.0736711773.43匯總98458.135114022011年，全市房屋施工面積、新開(kāi)工面積、房屋竣工面積分別為2193.7萬(wàn)、441.09萬(wàn)、601.8萬(wàn)，同比增長(zhǎng)29%、-30.6%、17.1%。（四）. 房地產(chǎn)交易1. 房產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)（新建商品房）1）、商品房供應(yīng)量分析2004-2011年，株洲市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積持續(xù)增長(zhǎng)，其中2006年增長(zhǎng)迅速，其余年份增長(zhǎng)較為平穩(wěn)。2011年全年商品房批準(zhǔn)預(yù)售330.19萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)17.2%。表示：2004-2011年株洲市本級(jí)商品房供應(yīng)情況批準(zhǔn)預(yù)售面積(萬(wàn))同比增長(zhǎng)2004年145.83-2005年152.994.9%2006年

12、204.7133.8%2007年167.14-18.4%2008年230.6538.0%2009年240.014.1%2010年281.5317.3%2011年330.1917.2%從商品房供應(yīng)分區(qū)情況來(lái)看，2010年荷塘區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售75.69萬(wàn)，其中商品住房66.53萬(wàn)；蘆淞區(qū)69.88萬(wàn)，商品住房56.20萬(wàn)；石峰區(qū)28.66萬(wàn)，商品住房26.70萬(wàn);天元區(qū)92.41萬(wàn)，商品住房83.55萬(wàn)；云龍示范區(qū)14.88萬(wàn)，商品住房13.07萬(wàn)。2）、商品房銷售量分析2004-2010年，株洲市商品房銷售穩(wěn)步增長(zhǎng)，特別是 2008年后銷售量占穩(wěn)200萬(wàn)大關(guān)并逐步接近300萬(wàn)。2010年株洲市累

13、計(jì)銷售商品房285.07萬(wàn)、25970 套，同比增長(zhǎng)7.17%、12.04%。其中，商品住房銷售261.82 萬(wàn)、22947 套，同比增長(zhǎng)2.84%、4.72%，分別占銷售總量的91.84%、88.36%。表示：2004-2011年株洲商品房銷售情況年 份銷售套數(shù)銷售面積(萬(wàn))銷售金額(億元)均價(jià)(元)2004年1291415514.21-2005年9069277.7815.18-2006年13133161.8334.9619882007年20900240.6256.5823462008年15873166.8743.4626042009年23180265.9972.8327382010年259

14、70285.07103.9336472011年-601.8225.637482011年，株洲市內(nèi)四區(qū)新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售為330.19萬(wàn)方，而市場(chǎng)銷售量為194.13萬(wàn)方，2011年新推未售面積達(dá)136.06萬(wàn)方。從商品房銷售分區(qū)情況來(lái)看，2010年荷塘區(qū)商品房銷售72.35萬(wàn)，其中商品住房68.83萬(wàn)；蘆淞區(qū)商品房73.79萬(wàn)，商品住房61.69萬(wàn)；石峰區(qū)29.80萬(wàn)，商品住房28.66萬(wàn)；天元區(qū)95.80萬(wàn)，商品住房90.15萬(wàn)，云龍示范區(qū)13.33萬(wàn)，商品住房12.49萬(wàn)。3、商品房供銷對(duì)比分析2004-2011年8年里，2006年、2008、2011年供應(yīng)量略大于本年的銷售量，其余年份均

15、為供應(yīng)量略小于銷售量。2011年，株洲市商品房供銷比為1.70，供大于求，嚴(yán)重失衡。并且去化速度呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，按目前約16萬(wàn)方每月的銷量，在不考慮新貨上市的情況下，市場(chǎng)存貨需8.5個(gè)月才能完全消化。2. 商品住房供求結(jié)構(gòu)分析1）、商品住房套型結(jié)構(gòu)分析2010年，我市商品住房供銷主力戶型均為120144的中等戶型，該戶型供應(yīng)8167套、銷售8729套，分別占供銷總套數(shù)的37.5%、38.0%。2）、商品住房?jī)r(jià)位結(jié)構(gòu)分析2010年，株洲市商品住房銷售主力價(jià)位段為30004000元/，占商品住房銷售總套數(shù)的44%；2500-3000元/價(jià)位段次之，占商品住房銷售總套數(shù)的25%；5000元/以上的商品住

16、房銷售了1706套，占商品住房銷售總套數(shù)的7%,2009年的這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別為497套、2.27%。3. 房產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)（二手房）2004-2010年，株洲市二手房交易情況較商品房而言略有起伏。二手房交易一方面對(duì)新建商品房的成交表現(xiàn)出一定的支撐，同時(shí)其交易量受政策影響容易出現(xiàn)較大波動(dòng)。2010年，我市二手房交易121.56萬(wàn)、10872套，同比增長(zhǎng)20.86%、11.81%；其中二手住房交易84.81萬(wàn)、9672套，同比增長(zhǎng)25.94%、21.51%，分別占二手房交易的比重為69.77%、88.96%。分區(qū)來(lái)看，2010年荷塘區(qū)二手房交易29.41萬(wàn)，其中住房22.88萬(wàn)；蘆淞區(qū)42.00萬(wàn)，住房

17、22.17萬(wàn)；石峰區(qū)28.00萬(wàn)，住房21.66萬(wàn)；天元區(qū)22.14萬(wàn)，住房18.10萬(wàn)。4. 房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)對(duì)比分析以2008年為分水嶺，2008年之前商品房、二手房成交面積之比均小于2，2008年后該比值均在2之上，即商品房每成交2平米甚至更多，對(duì)應(yīng)二手房成交1平米。2010年株洲市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)交易面積之比為2.35:1，交易套數(shù)之比為2.39:1。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年除石峰區(qū)二手房交易套數(shù)超過(guò)了新建商品房交易套數(shù)外，其他各區(qū)新建商品房交易均占主導(dǎo)地位。5. 抵押情況統(tǒng)計(jì)分析2010年株洲市共成交商品房25970套，285.07 萬(wàn)，成交金額103.93億元，其中利用按揭貸款購(gòu)房

18、的14414套、163.94萬(wàn)，貸款金額35.13億元，分別占成交總量的55.50%、57.51%、33.80%。2010年累計(jì)辦理房屋抵押28230套、441.47萬(wàn)，貸款金額192.45億元。其中，在建工程抵押6601套、94.17萬(wàn)，貸款金額28.11億元；一般抵押13622套、179.87萬(wàn)，貸款金額46.06億元；最高額抵押8002套、167.37萬(wàn)，貸款金額118.26億元。2010年房屋他項(xiàng)比值為0.77，房屋抵押貸款日益成為各行業(yè)融資的重要手段。四、 2012年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2010年以來(lái),國(guó)家加大對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控力度。今年，溫總理繼續(xù)提出要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，絕不讓

19、調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)，進(jìn)一步明確了調(diào)控的決心。受大環(huán)境影響，一季度，株洲樓市初顯退勢(shì)。1. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降一季度，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)僅完成投資28.7億元，下降18.5%。這是近年來(lái)株洲房地產(chǎn)投資首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。（1）、政策影響。在樓市調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)更為謹(jǐn)慎。特別是一些中小企業(yè)，購(gòu)買了土地不急于開(kāi)發(fā)，如九億房地產(chǎn)、嘉泰房地產(chǎn)等。一季度全市房地產(chǎn)新開(kāi)工項(xiàng)目?jī)H17個(gè)，完成投資3.3億元，同比下降61.2%。在新開(kāi)工項(xiàng)目減少的同時(shí)，續(xù)建項(xiàng)目又臨近收尾。目前，全市5成的續(xù)建項(xiàng)目已完成80%的施工進(jìn)度。（2）、拆遷影響。拆遷難導(dǎo)致土地不能如期交付，影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的啟動(dòng)。如

20、外海房地產(chǎn)購(gòu)買了一塊土地，但由于拆遷問(wèn)題影響了開(kāi)發(fā)計(jì)劃。一季度全市房地產(chǎn)待開(kāi)發(fā)土地面積147.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)1倍。（3）、氣候影響。今年一季度長(zhǎng)達(dá)50多天的陰雨天氣影響，普遍延緩了工程的進(jìn)度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在3月份僅完成投資10.2億元，為去年同期的一半。2. 商品房銷售下降一季度，全市商品房銷售面積69.5萬(wàn)平方米，同比下降41.2%；商品房銷售額26.1億元，同比下降32.4%。（1）、觀望情緒濃重。受調(diào)控政策的影響，株洲房?jī)r(jià)連續(xù)7個(gè)月出現(xiàn)回調(diào)，開(kāi)發(fā)商紛紛采取各種促銷手段來(lái)吸引客戶，這在側(cè)面給消費(fèi)者傳達(dá)了一個(gè)信息-房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)。在這種情況下，部分購(gòu)房者采取觀望的態(tài)度，以期房?jī)r(jià)進(jìn)一步下調(diào)時(shí)

21、再出手。（2）、市場(chǎng)供應(yīng)減少。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資力度的減弱，市場(chǎng)上新建商品房源隨之減少。一季度，全市商品房施工面積1557.3萬(wàn)平方米，下降2.6%。（3）、投資行為減弱。在調(diào)控政策的影響下，隨著房?jī)r(jià)的松動(dòng)和成交量的減少，商品房投資行為也在逐漸減弱。 3. 株洲樓盤均價(jià)3648元/ 分析一季度的房產(chǎn)銷售情況，團(tuán)購(gòu)房顯然是拉動(dòng)今年一季度增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。?jù)了解，1、2、3月，株洲城區(qū)分別批準(zhǔn)預(yù)售商品房6.60、9.66、19.24萬(wàn)平米，分別銷售商品房9.71、11.96、34.496萬(wàn)平米。這其中，團(tuán)購(gòu)房占供銷的40%，其中，3月團(tuán)購(gòu)房約為60%。團(tuán)購(gòu)房基本為2010年或者2011年意向購(gòu)買，到

22、目前已達(dá)到預(yù)售條件進(jìn)行網(wǎng)簽的項(xiàng)目。這部分住房，因量大價(jià)格低于預(yù)訂時(shí)的市場(chǎng)均價(jià)，拉低了目前的房?jī)r(jià)。 另外，大部分開(kāi)發(fā)商為回籠資金，減少資金壓力，在今年春節(jié)前后采取了一系列較大幅度的價(jià)格優(yōu)惠政策，推動(dòng)了樓市3月回暖，由此，全市的房產(chǎn)均價(jià)下降。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的2012年3月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城房?jī)r(jià)指數(shù)，株洲以均價(jià)3648元/，環(huán)比跌幅排第七位。注：由于缺乏較多房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，尤其是2011年房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易等數(shù)據(jù)，故分析較多以2010年為分析年份。且本報(bào)告圖表較少，獲取相關(guān)數(shù)據(jù)可以出差至株洲市房產(chǎn)局開(kāi)發(fā)辦。附：株洲市發(fā)展規(guī)劃1. 十二五規(guī)劃主要內(nèi)容（一）空間布局根據(jù)大區(qū)域城鎮(zhèn)空間布局影響、市域

23、經(jīng)濟(jì)區(qū)劃及現(xiàn)狀本身的空間結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，確定市城鎮(zhèn)體系空間布局結(jié)構(gòu)。以中心城市為主體，干道交通網(wǎng)絡(luò)為依托，形成一個(gè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、等級(jí)分明、布局合理、和諧有序的現(xiàn)代城鎮(zhèn)體系和“一主兩次、兩軸四帶”的市域空間結(jié)構(gòu)。2015年之后，逐步轉(zhuǎn)向網(wǎng)絡(luò)狀發(fā)展模式。1、市域構(gòu)筑“一主兩次、兩軸四帶”的空間格局以株洲市區(qū)為主中心，以醴陵市區(qū)、攸縣縣城為次中心；以106國(guó)道（岳汝高速）、S211沿線（長(zhǎng)株攸快道）為縱向軸，以原320國(guó)道、S315省道、S320省道、S321省道及炎資公路為四個(gè)橫向城鎮(zhèn)發(fā)展帶。2、主城區(qū)打造“一體三極、三環(huán)七射”的空間結(jié)構(gòu)一體三極：突出中心城市的整體性，加快城區(qū)的提質(zhì)改造，完善配套城市功能。

24、同時(shí)形成三個(gè)方向的城市發(fā)展極：北接長(zhǎng)沙，依托云龍大道，建設(shè)云龍新城。西連湘潭，延伸拓寬株洲大道，建設(shè)新馬衛(wèi)星城；南帶“兩江三鎮(zhèn)”，規(guī)劃建設(shè)王家坪至王十萬(wàn)道路、改造提升楓溪新城至淥口道路，建設(shè)楓溪新城和大淥口區(qū)；拓寬提升紅旗廣場(chǎng)至滬昆鐵路客運(yùn)專線株洲東站道路，建設(shè)白井衛(wèi)星城。三環(huán)七射：“三環(huán)”為株洲城區(qū)內(nèi)、中、外三環(huán)，即建設(shè)鐵東路，形成城市內(nèi)環(huán)；加快北環(huán)路及中環(huán)大道輔道與城市主次干道接口的建設(shè)，完善城市中環(huán)；以京珠高速、醴潭高速為基礎(chǔ)，爭(zhēng)取建設(shè)京珠高速東線（或星淥大道）、株潭南環(huán)線，形成城市外環(huán)?！捌呱洹笔墙ㄔO(shè)進(jìn)出中心城區(qū)的七條通道，即時(shí)代大道、迎賓大道、荷塘大道、紅旗廣場(chǎng)至滬昆高鐵株洲東站、楓

25、溪大道延伸段、王家坪至王十萬(wàn)道路以及株洲大道延伸段。 （二）規(guī)模等級(jí)按照近期與遠(yuǎn)期相結(jié)合、局部和整體相結(jié)合的原則，將市域城鎮(zhèn)規(guī)模等級(jí)分為六級(jí)：1、一級(jí)城市（城鎮(zhèn)人口在100萬(wàn)人以上的特大城市）：株洲市區(qū)，共1個(gè)；至2015年，城市規(guī)模達(dá)到150平方公里左右，城市人口150萬(wàn)人左右。2、二級(jí)城市（城鎮(zhèn)人口為2050萬(wàn)人的中等城市）：醴陵市區(qū)和攸縣城區(qū)，共2個(gè)；至2015年，醴陵城區(qū)人口規(guī)模發(fā)展到33萬(wàn)人，建成區(qū)面積35平方公里；攸縣城區(qū)人口規(guī)模發(fā)展到21萬(wàn)人，建成區(qū)面積22平方公里。3、三級(jí)城鎮(zhèn)（城鎮(zhèn)人口為1020萬(wàn)人的城鎮(zhèn)）：茶陵縣城，株洲縣淥口鎮(zhèn)共2個(gè)；至2015年，茶陵縣城區(qū)人口規(guī)模發(fā)展到

26、16萬(wàn)人，建成區(qū)面積15平方公里；株洲縣淥口鎮(zhèn)城區(qū)人口規(guī)模發(fā)展到12萬(wàn)人，建成區(qū)面積15平方公里。4、四級(jí)城鎮(zhèn)（城鎮(zhèn)人口為510萬(wàn)人的城鎮(zhèn)）：炎陵縣城、網(wǎng)嶺鎮(zhèn)、白兔潭鎮(zhèn)，共3個(gè)；至2015年，炎陵縣城區(qū)人口規(guī)模發(fā)展到8萬(wàn)人，建成區(qū)面積8平方公里。網(wǎng)嶺鎮(zhèn)、白兔潭鎮(zhèn)分別達(dá)到5萬(wàn)人左右。5、五級(jí)城鎮(zhèn)（城鎮(zhèn)人口為25萬(wàn)人的城鎮(zhèn)）：泗汾鎮(zhèn)、船灣鎮(zhèn)等10個(gè)；6、六級(jí)城鎮(zhèn)（城鎮(zhèn)人口為12萬(wàn)人的城鎮(zhèn)）：雷打石鎮(zhèn)、朱亭鎮(zhèn)等20個(gè)。 城鎮(zhèn)體系規(guī)模結(jié)構(gòu)規(guī)劃等級(jí)分類城鎮(zhèn)人口規(guī)模（萬(wàn)人）數(shù)量（個(gè)）城鎮(zhèn)名稱I1001株洲市區(qū)II20502醴陵市區(qū)、攸縣城區(qū)III10201茶陵縣城、株洲縣淥口鎮(zhèn)IV5103炎陵縣城、網(wǎng)嶺鎮(zhèn)

27、、白兔潭鎮(zhèn)V2510泗汾鎮(zhèn)、船灣鎮(zhèn)、均石鎮(zhèn)、王仙鎮(zhèn)、潼塘鎮(zhèn)、大障鎮(zhèn)、酒埠江鎮(zhèn)、皇圖嶺鎮(zhèn)、腰陂鎮(zhèn)、界首鎮(zhèn)VI12萬(wàn)人20雷打石鎮(zhèn)、朱亭鎮(zhèn)、白關(guān)鎮(zhèn)、古岳峰鎮(zhèn)、淦田鎮(zhèn)、黃獺嘴鎮(zhèn)、新霞鎮(zhèn)、神福港鎮(zhèn)、丫江橋鎮(zhèn)、大同橋鎮(zhèn)、淥田鎮(zhèn)、鸞山鎮(zhèn)、黃豐橋鎮(zhèn)、桃水鎮(zhèn)、湖口鎮(zhèn)、高垅鎮(zhèn)、嚴(yán)塘鎮(zhèn)、水口鎮(zhèn)、沔渡鎮(zhèn)、龍?jiān)?zhèn) （三）職能結(jié)構(gòu)1、城鎮(zhèn)職能等級(jí)規(guī)劃按照近期與遠(yuǎn)期相結(jié)合、局部和整體相結(jié)合的原則，將市域城鎮(zhèn)職能等級(jí)劃分為五級(jí)：第一級(jí)：市域中心城市株洲市區(qū)，共1個(gè)；第二級(jí)：市域次中心城市醴陵市區(qū)和攸縣城區(qū)，共2個(gè)；第三級(jí)：縣域中心城市茶陵縣城、炎陵縣城和株洲縣淥口鎮(zhèn)，共3個(gè)；第四級(jí)：重點(diǎn)建制鎮(zhèn)朱亭鎮(zhèn)、白關(guān)鎮(zhèn)等10個(gè)；第五級(jí)

28、：一般建制鎮(zhèn)古岳峰鎮(zhèn)、淦田鎮(zhèn)等22個(gè)。城鎮(zhèn)職能等級(jí)規(guī)劃規(guī)模等級(jí)城鎮(zhèn)名稱中心城市株洲市區(qū)次中心城市醴陵市區(qū)、攸縣城區(qū)縣域中心城市茶陵縣城、株洲縣淥口鎮(zhèn)、炎陵縣城重點(diǎn)建制鎮(zhèn)朱亭鎮(zhèn)、白關(guān)鎮(zhèn)、白兔潭鎮(zhèn)、泗汾鎮(zhèn)、網(wǎng)嶺鎮(zhèn)、酒埠江鎮(zhèn)、界首鎮(zhèn)、腰陂鎮(zhèn)、虎踞鎮(zhèn)、鹿原鎮(zhèn)一般建制鎮(zhèn)古岳峰鎮(zhèn)、淦田鎮(zhèn)、王仙鎮(zhèn)、黃獺嘴鎮(zhèn)、均石鎮(zhèn)、潼塘鎮(zhèn)、新霞鎮(zhèn)、神福港鎮(zhèn)、大障鎮(zhèn)、皇圖嶺鎮(zhèn)、丫江橋鎮(zhèn)、大同橋鎮(zhèn)、淥田鎮(zhèn)、鸞山鎮(zhèn)、黃豐橋鎮(zhèn)、桃水鎮(zhèn)、湖口鎮(zhèn)、高垅鎮(zhèn)、嚴(yán)塘鎮(zhèn)、沔渡鎮(zhèn)、水口鎮(zhèn)、龍?jiān)?zhèn)2、城鎮(zhèn)職能類型規(guī)劃綜合型工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)綜合水平較高，為區(qū)域內(nèi)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，主要有株洲市區(qū)及五縣（市）城區(qū)。工礦型礦產(chǎn)資源相對(duì)密集，采礦和礦產(chǎn)品

29、加工基礎(chǔ)較好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，如黃豐橋、火田等。工貿(mào)型工業(yè)基礎(chǔ)好，具有一定商貿(mào)流通優(yōu)勢(shì)的城鎮(zhèn)，如王仙、泗汾等。商貿(mào)型交通條件優(yōu)越，商貿(mào)流通較為發(fā)達(dá)的城鎮(zhèn)，如皇圖嶺、界首、白兔潭等。旅游型旅游資源豐富，旅游開(kāi)發(fā)潛力較大的城鎮(zhèn)，如鹿原、酒埠江等。城鎮(zhèn)體系職能結(jié)構(gòu)規(guī)劃職能類型城鎮(zhèn)名稱綜合型株洲市區(qū)、醴陵市區(qū)、攸縣城區(qū)、茶陵縣城、株洲縣淥口鎮(zhèn)炎陵縣城、網(wǎng)嶺鎮(zhèn)、白兔潭鎮(zhèn)工礦型黃豐橋鎮(zhèn)、桃水鎮(zhèn)、鸞山鎮(zhèn)、淥田鎮(zhèn)工貿(mào)型王仙鎮(zhèn)、泗汾鎮(zhèn)、大障鎮(zhèn)、潼塘鎮(zhèn)、仙霞鎮(zhèn)、均楚鎮(zhèn)、腰陂鎮(zhèn)、虎踞鎮(zhèn)、嚴(yán)塘鎮(zhèn)、沔渡鎮(zhèn)、水口鎮(zhèn)、淦田鎮(zhèn)、丫江橋鎮(zhèn)、湖口鎮(zhèn)、淥田鎮(zhèn)、神福港鎮(zhèn)、大同橋鎮(zhèn)商貿(mào)型黃獺嘴鎮(zhèn)、皇圖嶺鎮(zhèn)、古岳峰鎮(zhèn)、朱亭鎮(zhèn)、界首鎮(zhèn)、高垅鎮(zhèn)、龍?jiān)?/p>

30、鎮(zhèn)旅游型酒埠江鎮(zhèn)、鹿原鎮(zhèn)、沔渡鎮(zhèn)、仙庾鎮(zhèn)五、重點(diǎn)城鎮(zhèn)規(guī)劃（一）株洲市中心城區(qū)。按照“內(nèi)提外拓”發(fā)展思路，圍繞“一體三極、三環(huán)七射”的城市發(fā)展格局，加快城市建設(shè)，強(qiáng)化城市管理，增強(qiáng)城市實(shí)力。（“一體”主要指現(xiàn)狀株洲市區(qū)建成區(qū)，“三極”指未來(lái)株洲市區(qū)城市空間拓展、與整個(gè)區(qū)域空間發(fā)展相銜接的西、北、南等三個(gè)主要方向；第一極為湘江以西的天元區(qū)在現(xiàn)狀基礎(chǔ)上向西發(fā)展，與湘潭市相銜接的方向；第二極為東北部云龍新城區(qū)域；第三極為株洲市城區(qū)向南的蘆淞區(qū)至株洲縣城及周邊一帶。）繼續(xù)加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，逐步建立系統(tǒng)化、網(wǎng)絡(luò)化、現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施主體框架。在構(gòu)建基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)的同時(shí)，推進(jìn)主城區(qū)的外沿?cái)U(kuò)展和內(nèi)涵提升。 （

31、二）醴陵市。加快陶瓷產(chǎn)業(yè)的改造升級(jí)，建設(shè)陶瓷城。鞏固和提升在全省縣域經(jīng)濟(jì)中的排名，建成區(qū)域次中心城市，形成全市的重要發(fā)展極。按照綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)建設(shè)的要求，保護(hù)自然山水生態(tài)格局、強(qiáng)化自身產(chǎn)業(yè)地位、大力推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，積極發(fā)揮醴陵市作為長(zhǎng)株潭城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)、山水園林特色的生態(tài)宜居城市、世界釉下五彩陶瓷之都、湘東贛西現(xiàn)代物流中心的作用，擴(kuò)大醴陵在長(zhǎng)株潭外圍東部地區(qū)的輻射與吸引能力，提升城市競(jìng)爭(zhēng)力。至2015年，將城區(qū)建成33萬(wàn)人口、35萬(wàn)平方公里用地，城鎮(zhèn)化率達(dá)到48%的中等城市。（三）攸縣。依托煤電一體化項(xiàng)目建設(shè)，建成全省重要的能源供應(yīng)基地。立足擴(kuò)大城市規(guī)模，提高城市品質(zhì)，打造

32、湘東南次中心城市。結(jié)合“長(zhǎng)株潭城市群的能源原材料基地和農(nóng)產(chǎn)品加工基地”的職能定位，充分挖掘自身優(yōu)勢(shì)，搞好城市經(jīng)營(yíng)文章，致力于推進(jìn)新型城市化進(jìn)程，打造長(zhǎng)株潭區(qū)域次中心城市和湘東南贛西北地區(qū)物流服務(wù)中心城市。（四）株洲縣。積極發(fā)展風(fēng)電，力爭(zhēng)國(guó)家布局核電，建成我市能源基地。依托區(qū)位優(yōu)勢(shì)，加快建成產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移基地、城郊高效農(nóng)業(yè)基地。緊緊把握淥口納入長(zhǎng)株潭城市群核心區(qū)的有利時(shí)機(jī)，著眼同城融合和區(qū)域帶動(dòng)，加快實(shí)施“南拓北融、東提西連”的空間發(fā)展戰(zhàn)略，推進(jìn)“一區(qū)三鎮(zhèn)”組團(tuán)化發(fā)展（一區(qū)指南洲新區(qū)，三鎮(zhèn)即淥口、雷打石和三門鎮(zhèn)）。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，提高城鎮(zhèn)化水平。到2015年，縣城人口接近12萬(wàn)人，建成區(qū)面積達(dá)到15平方

33、公里，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)建全國(guó)文明城區(qū)目標(biāo)，縣域城鎮(zhèn)化水平突破40%。（五）茶陵縣。依托泉南、岳汝高速公路、衡茶吉鐵路等重大交通項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)，建成湘贛交通樞紐和湘贛邊界物流中心。發(fā)揮區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)，建成我市重要的產(chǎn)業(yè)承接轉(zhuǎn)移基地?！笆濉逼陂g，茶陵縣城區(qū)將逐漸形成“一心一帶兩軸兩區(qū)兩組團(tuán)”的城市空間格局。逐漸成為“經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣；環(huán)境優(yōu)美、文化底蘊(yùn)深厚的旅游城市；城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)、社會(huì)文明的宜居山水城市；生態(tài)友好型和資源節(jié)約型兩型社會(huì)示范縣”。（六）炎陵縣。加強(qiáng)生態(tài)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)，引導(dǎo)人口集中居住，加快發(fā)展旅游業(yè)，建成低碳經(jīng)濟(jì)示范縣和湖南重要的旅游目的地。逐步形成縣城重點(diǎn)鎮(zhèn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)三級(jí)城鎮(zhèn)體系，總體構(gòu)建“一中心、兩軸線、四組團(tuán)”的空間格局。 “十二五”期間，爭(zhēng)取提前完成近期建設(shè)規(guī)劃，擴(kuò)大